上海浦江智谷東區(qū)地塊前期策劃及物業(yè)發(fā)展建議書

上海浦江智谷東區(qū)地塊前期策劃及物業(yè)發(fā)展建議版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。謹(jǐn)呈：鵬欣集團(tuán)現(xiàn)在是1頁\一共有116頁\編輯于星期四項目認(rèn)知2現(xiàn)在是2頁\一共有116頁\編輯于星期四項目所在區(qū)域為浦江鎮(zhèn)，位于上海近郊，中心城區(qū)南翼，黃浦江東岸，距離人民廣場17.5公里。區(qū)域位置浦江鎮(zhèn)，隸屬于閔行區(qū)，位于中心城區(qū)南翼，黃浦江東岸。距離人民廣場17.5公里，虹橋機場18公里，浦東機場31公里。3現(xiàn)在是3頁\一共有116頁\編輯于星期四項目位于國家級開發(fā)區(qū)漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園核心區(qū)位，高科技制造與研發(fā)產(chǎn)業(yè)云集區(qū)域認(rèn)知漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園是國家級開發(fā)區(qū)，上海市重點打造園區(qū)，西起浦星路，東至萬芳路，南臨沈莊，北靠中心河，地理位置優(yōu)越，交通便捷?？傄?guī)劃面積10.7平方公里。高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)注重打造景觀環(huán)境完善的配套兼具高科技產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)與服務(wù)功能微電子設(shè)計、計算機及其軟件、光電子為主的信息產(chǎn)業(yè)為主，數(shù)百家國內(nèi)外知名公司入駐出口加工區(qū)綜合配套區(qū)浦江智谷維豪信息產(chǎn)業(yè)基地“863”國家軟件孵化基地現(xiàn)在是4頁\一共有116頁\編輯于星期四項目地塊為工業(yè)用地，隸屬于浦江智谷商務(wù)區(qū)，毗鄰交通干道，距離八號線聯(lián)航路站約2公里。項目位置浦江智谷商務(wù)園總占地約1100畝。園區(qū)位于浦星公路東側(cè)，聯(lián)航路南北兩側(cè)，是為浦江高科技園區(qū)核心區(qū)位，交通便利、水系發(fā)達(dá)。項目臨近干道浦星公路、三魯公路與聯(lián)航路，交通便利，距離八號線聯(lián)航路站約2公里。5現(xiàn)在是5頁\一共有116頁\編輯于星期四項目認(rèn)知6浦江智谷前期產(chǎn)品以類平層寫字樓為主，租售并舉，但銷售及出租水平一般，入駐企業(yè)不多浦江智谷為上海第一個生態(tài)辦公區(qū)，整個項目開發(fā)分為東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)三部分。西區(qū)為4棟4層高的研發(fā)樓組成全部是以全裝修標(biāo)準(zhǔn)交付使用。研發(fā)樓標(biāo)準(zhǔn)層面積在6000-6500平之間，售價在7500-8500元/平之間，租金在元/平·天。中區(qū)是定制化由6棟4-5層高的商務(wù)樓組成，中區(qū)除了1號樓外，其他5棟都是企業(yè)定制型銷售，目前暫時還未開建。1號樓是由兩棟樓宇通過中間大堂相連而成的雙子樓，層高4-5米，標(biāo)準(zhǔn)層面積在872平米左右，售價在11000元/平左右，租金2.5元/平·天，物管費12元/平·月，也是全裝修標(biāo)準(zhǔn)交付使用。現(xiàn)在是6頁\一共有116頁\編輯于星期四本項目為浦江智谷東區(qū)地塊，占地6.7萬平，容積率僅1.26，具備打造低密度辦公園區(qū)的基礎(chǔ)地塊概述項目內(nèi)容占地6.7萬平建面8.5萬平容積率1.26限高24米本地塊召樓路聯(lián)航路7現(xiàn)在是7頁\一共有116頁\編輯于星期四本體關(guān)鍵字：城市近郊中小體量中低密度工業(yè)園項目具備打造低密度辦公園區(qū)的基礎(chǔ)8現(xiàn)在是8頁\一共有116頁\編輯于星期四管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自

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管理資源網(wǎng)9現(xiàn)在是9頁\一共有116頁\編輯于星期四本資料來自

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10現(xiàn)在是10頁\一共有116頁\編輯于星期四目標(biāo)財務(wù)目標(biāo)：前期順利銷售，保證一定利潤企業(yè)目標(biāo)：帶動浦江智谷前期項目的租售世聯(lián)對目標(biāo)的理解11現(xiàn)在是11頁\一共有116頁\編輯于星期四市場盤點12現(xiàn)在是12頁\一共有116頁\編輯于星期四上海市在售的工業(yè)地產(chǎn)項目主要分布在規(guī)劃中“1+3+9”工業(yè)園區(qū)內(nèi)

分布區(qū)域“1”是指浦東新區(qū)“3”是指三個國家級開發(fā)區(qū)——漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和上海松江出口加工區(qū)“9”是指九個市級工業(yè)園區(qū)——莘莊、寶山、嘉定、康橋、松江、奉浦（上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)）、金山嘴、青浦和崇明從工業(yè)區(qū)的地理分布來看，浦東和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個區(qū)域，各有3-4個工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有1個工業(yè)區(qū)。13現(xiàn)在是13頁\一共有116頁\編輯于星期四而松江、青浦、康橋、莘莊等工業(yè)園區(qū)引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)則顯得較為龐雜，缺乏特色。園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)張江高科技園區(qū)微電子、軟件開發(fā)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、銀行卡產(chǎn)業(yè)等紫竹科技園微電子、光電子、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、新材料和研發(fā)培訓(xùn)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)重點發(fā)展微電子、光電子、計算機及軟件、新材料、生物醫(yī)藥等閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)軌道交通等機電設(shè)備、生物基因制藥和食品加工制造業(yè)莘莊工業(yè)區(qū)電氣機械及器材制造業(yè)、電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、新型材料及加工業(yè)金橋出口加工區(qū)電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電業(yè)、新材料、食品、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)石油化工、精細(xì)化工、化工新材料臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)汽車、重大和中型設(shè)備制造業(yè)及出口加工嘉定工業(yè)區(qū)汽車零部件以及光電子信息、環(huán)保設(shè)備青浦工業(yè)區(qū)生物醫(yī)藥、現(xiàn)代紡織及新材料、精密機械、電子信息、出口加工松江工業(yè)區(qū)電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、食品及保健品、精細(xì)化工上海市綜合工業(yè)開發(fā)區(qū)通訊設(shè)備制造、機械裝備、輸配電設(shè)備、生物醫(yī)藥及中草藥寶山工業(yè)區(qū)金屬材料、有機材料及復(fù)合材料等鋼鐵延伸加工業(yè)康橋工業(yè)區(qū)汽車零部件、新型建筑材料、紡織工業(yè)金山工業(yè)區(qū)化學(xué)制品業(yè)及精細(xì)化工、電氣機械和器材制造業(yè)、建筑材料制造業(yè)崇明工業(yè)園區(qū)食品制造業(yè)和船舶修造業(yè)星火開發(fā)區(qū)精細(xì)化工、造紙、生物醫(yī)藥、建筑材料產(chǎn)業(yè)分布市區(qū)內(nèi)園區(qū)大多已形成產(chǎn)業(yè)集聚，聚合效應(yīng)強；郊區(qū)工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)大多呈散點分布狀態(tài)，聚合效應(yīng)較弱市區(qū)市區(qū)工業(yè)園：產(chǎn)業(yè)集聚郊區(qū)工園區(qū)：產(chǎn)業(yè)呈散點分布從各大工業(yè)園的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分布來看，有的工業(yè)區(qū)如漕河涇、張江、紫竹科技園、嘉定、金山等都形成了一定的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)；14現(xiàn)在是14頁\一共有116頁\編輯于星期四區(qū)域項目個數(shù)存量套數(shù)(套)存量面積(平米)寶山28921460.44金山255067.63閔行4552250.35浦東206481068336.29松江439109166.65徐匯9278147104.99閘北8151105871.13總計4912111509257.48市場盤點上海市在售的工業(yè)地產(chǎn)項目主要分布浦東等七個區(qū)域，截止2010年11月共計150萬方產(chǎn)品存量，存量巨大項目分布主要在浦東區(qū)，存量面積占總存量面積的70.8%。本項目所處閔行區(qū)域存量5.2萬方，占總存量3.5%?，F(xiàn)在是15頁\一共有116頁\編輯于星期四16區(qū)域市場區(qū)域內(nèi)在售工業(yè)地產(chǎn)包括本項目浦江智谷及漕河涇浦江高科技園。漕河涇浦江高科技園區(qū)開發(fā)早，園區(qū)發(fā)展成熟，配套較好。漕河涇浦江高科技園建設(shè)占地約8.3平方公里，其中7平方公里為產(chǎn)業(yè)區(qū),1.3平方公里為綜合配套區(qū)。園區(qū)形成較詳盡完善優(yōu)惠政策，區(qū)域內(nèi)建造高檔賓館、各類配套住宅、購物中心、會展中心、中高檔餐廳等設(shè)施，同時還將提供金融、文化教育培訓(xùn)、醫(yī)療衛(wèi)生、休閑娛樂等服務(wù)。2006年7月一期動工。漕河涇開發(fā)區(qū)為國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。目前已形成微電子、光電子、計算機機器軟件和新材料等四大產(chǎn)業(yè)。浦江智谷為上海第一個生態(tài)辦公區(qū)，整個項目開發(fā)分為東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)三部分，商務(wù)園占地約1100畝現(xiàn)在是16頁\一共有116頁\編輯于星期四區(qū)域內(nèi)市場區(qū)域內(nèi)剩余量總量3萬平，價格在7500元/平左右，客戶主要為電子、IT等高科技產(chǎn)業(yè)的跨國企業(yè)和國內(nèi)大型企業(yè)。項目漕河涇浦江高科技園漕河涇開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園區(qū)位位于上海市中心城區(qū)南翼，黃浦江東岸，西起浦星路，東至萬芳路，南臨沈莊，北靠中心河。地處上海市黃浦江的東面，坐落在閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，位于浦江高科技園內(nèi)中心位置基本情況建設(shè)占地約150,000平方米，一期面積約58,000平，二期面積約46,500平，三期面積，約50,000平。容積率：1.2，建筑密度：32%，綠化率：30%。四期預(yù)計明年開啟“雙創(chuàng)園”規(guī)劃面積40萬平方米，一期建筑面積2.2萬平方米，占地約30畝。產(chǎn)品包括辦公研發(fā)物業(yè)和少量工業(yè)生產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品包括工業(yè)廠房和辦公物業(yè)。產(chǎn)品面積前三期標(biāo)準(zhǔn)層面積1200-1500平（4-5層）第四期標(biāo)準(zhǔn)層面積900-1700平（4-5層）地鐵廣場標(biāo)準(zhǔn)層面積1200平左右工業(yè)廠房標(biāo)準(zhǔn)層面積800-1700平辦公型物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積1300-2500平價格地鐵廣場：12000元/平，其他物業(yè)：7500元/平1.4-1.6元/平·天（工）1.6-1.8元/平·天（辦成交均價7300-7500元/平1.3-1.6元/平·天（工）2-2.2元/平·天（辦）銷售狀況一、二期基本租售出95%以上，三期基本售完，剩余4000平。銷售出總體量一半左右，目前工業(yè)類型約剩10000平，辦公類型約剩15000平客戶狀況電子科技，信息軟件、醫(yī)療設(shè)備，銀行等主導(dǎo)的高科技產(chǎn)業(yè)。以跨國公司和國內(nèi)高端客戶地區(qū)總部為主。以電子信息產(chǎn)業(yè)、新材料、產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。以跨國公司、國內(nèi)高端客戶的地區(qū)總部為主現(xiàn)在是17頁\一共有116頁\編輯于星期四18浦江高科技園園區(qū)客戶以微電子，光電子，IT和新材料等產(chǎn)業(yè)里企業(yè)為主，多為跨國企業(yè)和大中型企業(yè)。園區(qū)內(nèi)客戶主以超大型跨國大企業(yè)和大中型企業(yè)為主。其中跨國超大型企業(yè)約占21%，大型企業(yè)約占40%，中型企業(yè)約占33%?，F(xiàn)在是18頁\一共有116頁\編輯于星期四市區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚——徐匯·漕河涇在售項目漕河涇現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)科研動力現(xiàn)代商務(wù)中心產(chǎn)品類型寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓、辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）200011511560均價（元/㎡）22000————租金水平（元/㎡）4.53.53.5國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和出口加工區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集度高，以微電子、光電子、計算機及軟件為主主體位于中環(huán)之內(nèi)，地理位置優(yōu)越、交通便利、配套齊全依托資源售價：20000元/㎡租金水平：元/㎡平臺價格在售產(chǎn)品以寫字樓供應(yīng)為主標(biāo)準(zhǔn)層面積：1200-2000㎡未來供應(yīng)：11萬方產(chǎn)品特點及供應(yīng)作為上海開發(fā)最早最為成熟的開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚度高，交通便捷，配套齊全案例一漕河涇19現(xiàn)在是19頁\一共有116頁\編輯于星期四項目漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)區(qū)位漕河涇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心區(qū)位，東起虹梅路中環(huán)線，西至古美路，南起漕寶路，北至田林路?；厩闆r總占地23萬方，建面80萬方，包括地下建筑約20萬方，地上建筑面積60萬方，容積率3.47，綠化率40%產(chǎn)品由六幢8到16層高的小高層寫字樓及一幢2層高的商業(yè)配套中心組成。產(chǎn)品面積標(biāo)準(zhǔn)層面積1223-1686平，層高4.2米價格成交均價22000元/平產(chǎn)品及項目特點漕河涇開發(fā)區(qū)“十一五”期間開發(fā)建設(shè)的重點項目，企業(yè)總部辦公等功能。銷售狀況2010年4月開盤至今，成交總套數(shù)40套，成交總面積5.7萬方客戶狀況依托漕河涇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以跨國公司、國內(nèi)高端客戶的地區(qū)總部為主漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)：依托漕河涇園區(qū)，以寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)為主，整層銷售市區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚——徐匯·漕河涇個案分析20現(xiàn)在是20頁\一共有116頁\編輯于星期四標(biāo)準(zhǔn)層面積1223-1455㎡，標(biāo)準(zhǔn)層高4.2米，空間可靈活分割，滿足客戶不同需求27樓28樓29樓30樓31樓32樓總建面（㎡）154977建筑面積（㎡）168872625611732174991116616935標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）145516861223129414561455層數(shù)12161014812層高（m）底層5標(biāo)準(zhǔn)層4.2電梯（臺）4梯1貨5梯1貨3梯1貨4梯1貨3梯1貨4梯1貨地下停車位877戶型分析市區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚——徐匯·漕河涇21現(xiàn)在是21頁\一共有116頁\編輯于星期四市區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚——徐匯·漕河涇市場反應(yīng)前期通過集中招商造勢實現(xiàn)良好銷售，中后期營銷力度減弱，產(chǎn)品劣勢逐漸顯現(xiàn)，營銷銷售速度。定位起點高，只針對跨國公司、國內(nèi)高端客戶的地區(qū)總部進(jìn)行設(shè)計前期通過集中招商等活動成功造勢并實現(xiàn)大客戶導(dǎo)入，開盤銷售良好，2010年4月開盤總共推出10.3萬方，一個月內(nèi)去化5.7萬方，去化率超過50%，客戶大多為跨國公司總部。中后期隨著營銷力度的減弱，產(chǎn)品劣勢逐漸顯現(xiàn)，銷售速度大幅下降，自5月份以來無成交。22現(xiàn)在是22頁\一共有116頁\編輯于星期四郊區(qū)散點分布——松江工業(yè)園區(qū)上海市郊松江工業(yè)園區(qū)，良好的區(qū)域環(huán)境、便捷的內(nèi)外部交通，依托新城配套園區(qū)為上海市首家市級工業(yè)區(qū)依托資源售價：6000-9000元/㎡租金水平：元/㎡平臺價格在售產(chǎn)品出現(xiàn)了企業(yè)獨棟，同時有部分寫字樓銷售產(chǎn)品面積：1000-2000㎡未來供應(yīng)：8萬方產(chǎn)品特點及供應(yīng)松江工業(yè)園區(qū)板塊松江新城板塊佘山板塊虹橋交通樞紐板塊A9高速A11滬寧高速A8滬杭高速A30高速A5高速A4高速徐家匯CBD松江大學(xué)城（距1公里）虹橋交通樞紐（距10公里）軌道交通9號線佘山旅游度假區(qū)（距3公里）歡樂谷（距3公里）高爾夫球場（距3公里）世茂深坑酒店（距800米）在售項目上海漕河涇開發(fā)區(qū)松江高科技園一期科研動力產(chǎn)品類型寫字樓、總部園區(qū)寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品面積（㎡）標(biāo)準(zhǔn)層1200開間900-2600均價（元/㎡）90005900租金水平（元/㎡）1.81.6上海市郊首個市級工業(yè)園，地理位置優(yōu)越，區(qū)域環(huán)境良好，依托松江新城配套案例二松江工業(yè)園23現(xiàn)在是23頁\一共有116頁\編輯于星期四個案分析名企公館：位于松江新橋，產(chǎn)品為商務(wù)獨棟，面積區(qū)間為900-2600㎡項目名企公館區(qū)位位于上海市松江區(qū)，地處賣新公路與泗磚南路交匯處西北地塊基本情況占地面積18萬方，建筑面積28萬方，容積率1.45，綠化率35%。土地屬性工業(yè)用地產(chǎn)品共109幢建筑，其中102幢為獨棟，5幢小高層，2生產(chǎn)輔助用房，均為4-5層框架結(jié)構(gòu)總部樓宇，層高3.3-4.5米產(chǎn)品面積900-2600㎡左右價格成交均價5500元/平產(chǎn)品及項目特點可同時享受上海松江工業(yè)區(qū)政策優(yōu)惠，以及上海新閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠待遇，雙重稅收優(yōu)惠銷售狀況2008年開盤至今，成交了59棟客戶狀況未形成產(chǎn)業(yè)集聚，研發(fā)創(chuàng)新、銷售貿(mào)易、品牌運作及商務(wù)辦公企業(yè)均有入駐郊區(qū)散點分布——松江工業(yè)園區(qū)24現(xiàn)在是24頁\一共有116頁\編輯于星期四戶型設(shè)計：雙客廳設(shè)計、私家電梯上下通達(dá)中西廚房合璧大庭院及大面積地下空間贈送全套房設(shè)計，獨立男女衣帽間下沉庭院，前庭后院、景觀陽臺、生態(tài)露臺構(gòu)建立體景觀系統(tǒng)；在滿足企業(yè)辦公需求的同時，放大產(chǎn)品的居住功能與戶型尺度戶型分析郊區(qū)散點分布——松江工業(yè)園區(qū)25現(xiàn)在是25頁\一共有116頁\編輯于星期四郊區(qū)散點分布——松江工業(yè)園區(qū)市場反應(yīng)角度內(nèi)容客戶屬性企業(yè)自用為主客戶來源進(jìn)入的企業(yè)主要為對區(qū)域無抗性的上海市外和松江本區(qū)域客戶客戶對項目定位小的企業(yè)一般把這里當(dāng)作總部，較大的企業(yè)一般把這里當(dāng)作辦事處、私密會議樓或商務(wù)接待場所去化速度一般，客戶大多以企業(yè)自用為主，核心驅(qū)動力為低價吸引，較多關(guān)注交通、配套及稅收政策2008年6月開盤，總共推出84棟獨棟，至今去化59套，平價每年去化20套左右；成交面積集中在1300平左右，成交總價大約在500萬左右銷售情況客戶最看中的是單價低，其次是交通，第三是配套；優(yōu)惠政策對企業(yè)的吸引力較大，松江區(qū)的稅收比其他工業(yè)園區(qū)更優(yōu)惠——名企公館銷售代表客戶關(guān)注點26現(xiàn)在是26頁\一共有116頁\編輯于星期四漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、科研動力、現(xiàn)代商務(wù)中心名企公館1.5-2萬/m26000-9000/m2多處于市區(qū)發(fā)展成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，依托產(chǎn)業(yè)集聚來帶動銷售情況，多以類寫字樓產(chǎn)品為主，整層面積區(qū)間達(dá)1000m2以上。多處于郊區(qū)未完全形成產(chǎn)業(yè)集聚的區(qū)域內(nèi)，以散點狀分布，產(chǎn)品以商務(wù)獨棟為主，面積普遍較大，部分達(dá)到2000m2。市區(qū)類寫字樓產(chǎn)品遠(yuǎn)郊

類獨棟產(chǎn)品案例小結(jié)27現(xiàn)在是27頁\一共有116頁\編輯于星期四價格關(guān)系在售工業(yè)地產(chǎn)項目均價普遍比同區(qū)域內(nèi)商辦類物業(yè)價值貶損35%-60%以上現(xiàn)上海在售主要工業(yè)地產(chǎn)項目分布：浦東：唐鎮(zhèn)板塊、川沙板塊、外高橋板塊、金橋板塊閘北：大寧板塊、彭浦板塊徐匯：田林板塊松江：九亭板塊、新橋板塊、松江中板塊2009年-2010年物業(yè)銷售均價現(xiàn)在是28頁\一共有116頁\編輯于星期四去化速度同等區(qū)域內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)項目的去化面積平均低于商辦類物業(yè)約60-70%總體上，工業(yè)地產(chǎn)在面積和套數(shù)銷售上都遠(yuǎn)低于商辦類物業(yè)產(chǎn)品閘北區(qū)工業(yè)地產(chǎn)項目銷售面積與商辦類物業(yè)相差較小，其他區(qū)域相差都較大，工業(yè)地產(chǎn)銷售面積低于商辦類物業(yè)約60-70%。2009年-2010年物業(yè)銷售面積現(xiàn)在是29頁\一共有116頁\編輯于星期四工業(yè)地產(chǎn)市場盤點：分布：產(chǎn)品：價格表現(xiàn)：平均價格比商辦類物業(yè)貶損35-60%去化速度：平均去化速度低于商辦類物業(yè)約60-70%整體市場表現(xiàn)不佳市區(qū)之內(nèi)多依托于產(chǎn)業(yè)聚集郊區(qū)多散點分布，依托于低價取地類寫字樓產(chǎn)品，主流面積1000-1500平/層類商務(wù)獨棟產(chǎn)品，主流面積1500-2000平/棟30現(xiàn)在是30頁\一共有116頁\編輯于星期四本項目入市分析31現(xiàn)在是31頁\一共有116頁\編輯于星期四項目形象以“節(jié)能、生態(tài)”為主打，形象不突出，與大多數(shù)工業(yè)園項目雷同，無法給客戶留下鮮明印象，進(jìn)而產(chǎn)生價值認(rèn)知。與大多數(shù)工業(yè)園項目形象雷同，無法使客戶產(chǎn)生價值認(rèn)知。32現(xiàn)在是32頁\一共有116頁\編輯于星期四內(nèi)部規(guī)劃單體面積過大，超過市場主流產(chǎn)品面積一倍以上，購買門檻高。規(guī)劃建造13棟獨棟，每棟5-7層，單體面積約4000-6000平。而市場在售主流獨棟產(chǎn)品面積僅為1500-2000平。僅以市場參考價9000元/平的單價計算，則總價在3000萬之上，且不易分割產(chǎn)權(quán)，只能整體購買，購買門檻高。33現(xiàn)在是33頁\一共有116頁\編輯于星期四外部環(huán)境項目所處為外環(huán)以外，位置較為偏遠(yuǎn)，公交系統(tǒng)不完善，如無私家車則交通較為不便，與地鐵站也無短駁班車，同時配套稀少，生活不便，限制了項目的售賣。外環(huán)之外，位置偏遠(yuǎn)，交通與配套設(shè)施還不健全。34現(xiàn)在是34頁\一共有116頁\編輯于星期四產(chǎn)業(yè)限制本園區(qū)仍處于發(fā)展的起步階段，雖已吸引部分公司入駐，但以中小型企業(yè)居多，相比于徐匯漕河涇、浦東張江等園區(qū)，尚未形成產(chǎn)業(yè)聚集，也限制了本項目產(chǎn)品的出售。浦江鎮(zhèn)尚未形成大規(guī)模產(chǎn)業(yè)聚集35現(xiàn)在是35頁\一共有116頁\編輯于星期四政策限制銀行按揭受限付款方式限制辦證手續(xù)限制房產(chǎn)證辦理須向區(qū)經(jīng)貿(mào)委或招商局提交企業(yè)年度財務(wù)報表或相關(guān)資信證明經(jīng)審核后辦理。購買對象限制轉(zhuǎn)讓的限制天然氣開通限制個人不能購買，必須企業(yè)或企業(yè)法人、股東方可購買。購買企業(yè)必須將注冊地及兩稅關(guān)系遷至區(qū)域內(nèi)。預(yù)售證和房產(chǎn)證上注明不可擅自轉(zhuǎn)讓，不可隨意變更用途，二手交易對象須為園區(qū)內(nèi)其他企業(yè)。工業(yè)用地天然氣無法開通。當(dāng)前政策對工業(yè)地產(chǎn)項目銷售加以諸多限制條件36現(xiàn)在是36頁\一共有116頁\編輯于星期四37客戶對于工業(yè)地產(chǎn)形象認(rèn)知的心理過程1、土地性質(zhì)2、價格3、展示包裝4、營銷限制5、入駐企業(yè)根據(jù)客戶對于工業(yè)地產(chǎn)形象認(rèn)知的心理形成過程分析：土地性質(zhì)：工業(yè)用地的土地性質(zhì)決定了項目形象檔次上低于商辦類物業(yè)產(chǎn)品。價格：品質(zhì)對于價格提升空間的有限易形成低檔辦公物業(yè)的心理暗示。展示包裝：工業(yè)地產(chǎn)案場展示包裝氛圍的營造較弱對項目形象提升無有力支撐。營銷限制條件：入駐企業(yè)、銀行按揭等營銷限制條件使多數(shù)客戶認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)不是正常辦公產(chǎn)品。入駐企業(yè)：創(chuàng)業(yè)型成長企業(yè)對于形象無法起到支撐。項目若按照原有規(guī)劃，則產(chǎn)品價格、營銷條件、入駐企業(yè)可變性較小，因此本項目按照原有規(guī)劃時，很難跳出客戶對于孵化器產(chǎn)品較低檔次的總體印象?？蛻粽J(rèn)知客戶對于工業(yè)地產(chǎn)的總體印象比較低檔現(xiàn)在是37頁\一共有116頁\編輯于星期四內(nèi)部原因產(chǎn)品打造與形象平庸，未跳脫出市場4000-6000平的產(chǎn)品面積過大，購買門檻過高外部原因政策限制：貸款手續(xù)限制、購買對象限制、轉(zhuǎn)讓限制客觀位置限制：外環(huán)之外位置偏遠(yuǎn)、配套不齊全、交通不便產(chǎn)業(yè)限制：未形成產(chǎn)業(yè)集聚，不利于聚集人群本項目內(nèi)外部條件分析項目原有規(guī)劃設(shè)計面臨的市場風(fēng)險較大客戶數(shù)量少購買門檻高價值預(yù)期低客戶認(rèn)知：客戶對工業(yè)地產(chǎn)的總體印象低檔現(xiàn)在是38頁\一共有116頁\編輯于星期四案例借鑒如何跳脫市場，規(guī)避風(fēng)險？案例一：別墅化——自在香山（價值延伸）39現(xiàn)在是39頁\一共有116頁\編輯于星期四50年產(chǎn)權(quán)的科研用地，低密度辦公物業(yè)，目前已經(jīng)躋身于北京高檔別墅第一梯隊項目基本信息區(qū)位：北京西四環(huán)，海淀區(qū)旱河路與閔莊路交叉口西北角規(guī)模：占地面積20萬㎡，總建筑面積約12.8萬㎡物業(yè)形式：低密度辦公樓，含獨棟、聯(lián)排、疊拼，約300套用地性質(zhì)：科研用地，產(chǎn)權(quán)50年容積率：一期容積率0.67綠化覆蓋率：30%戶型：一期戶型270-350㎡，二期戶型面積260-2000㎡層高：3.2米，部分挑高5.6米售價：均價2.3萬/㎡，略低于周邊項目別墅化——自在香山北京·自在香山40現(xiàn)在是40頁\一共有116頁\編輯于星期四同時具有居住及辦公功能的別墅項目（半山別墅）

——價值延伸香山——一個帝王足跡遍布每一個角落，人文景點更是數(shù)不勝數(shù)，自古以來讓人們向往的心靈勝地現(xiàn)狀——沒有一座建筑能超越香山的人文高度，去創(chuàng)造讓香山面向世界的現(xiàn)代建筑。城市之中·香山之上·

人文沉淀·

孕育自然或邀生意伙伴品茗暢談，或于獨坐露臺冥思寫意，或是當(dāng)作企業(yè)文化的陳列室，打造一方屬于企業(yè)的山間會館別墅化——自在香山項目定位41現(xiàn)在是41頁\一共有116頁\編輯于星期四弱化工業(yè)項目的排布特征，人車分流、園林景觀帶等設(shè)計強化別墅項目規(guī)劃特色社區(qū)四個出入口，與項目三條縱路相連接，形成車輛分流項目分布四條精裝園林帶錯落有致的組團(tuán)規(guī)劃，擺脫橫平豎直的兵營排布別墅化——自在香山社區(qū)規(guī)劃42現(xiàn)在是42頁\一共有116頁\編輯于星期四干凈利落的線條、柔和落地窗、半虛實的露臺空間以及私家與公共園林，打造舒適居住環(huán)境，增強居住感自在香山講究純凈的建筑空間和體量。建筑形式純凈，局部處理干凈利落，整體線條清楚。在規(guī)整的結(jié)構(gòu)體系中，通過蒙太奇的虛實凹凸安排，賦予建筑以明顯的雕塑風(fēng)格。自在香山表面材料采用大地色系搭配極富手工觸感的面磚，以綠色的自然景物襯托，力求建筑本身與周邊環(huán)境的和諧關(guān)系。別墅化——自在香山建筑表現(xiàn)43現(xiàn)在是43頁\一共有116頁\編輯于星期四“形隨機能”的設(shè)計概念，創(chuàng)造功能彈性格局，一期戶型以270-350㎡為主，并通過大量的贈送來滿足居住需求填土花園戶型設(shè)計：大開間、方正、南北通透戶型易分割和組合，具備彈性地下室首層設(shè)計，達(dá)到雙重花園效果贈送面積：地下室全贈送，面積達(dá)到110㎡左右雙露臺內(nèi)凹陽臺花園別墅化——自在香山戶型設(shè)計44現(xiàn)在是44頁\一共有116頁\編輯于星期四園林打造1.主題化通過社區(qū)水系，景觀打造四大園林主題“旱溪主題”“形態(tài)主題”“鋪裝主題”“水景主題”。2.立體化首層化的地下室可見自屬庭園與共享庭園景觀因高低落差產(chǎn)生的層次感。

通過主題化、立體化園林提升項目品質(zhì)，強化居住舒適度別墅化——自在香山園林打造45現(xiàn)在是45頁\一共有116頁\編輯于星期四頻繁的推廣活動，努力淡化用地性質(zhì)的影響，樹立項目高端別墅的形象舉辦的一系列活動：形象樹立活動：舉辦“2008年資本市場政策解讀及投融資形勢對話”沙龍與搜房網(wǎng)、大中華別墅網(wǎng)聯(lián)合舉辦“聚焦西山、解讀西山”的別墅沙龍“京西何夕—高端住宅引領(lǐng)西部宜居生活”論壇。樓盤促銷活動：5月園林綻放之際歐美同學(xué)會會員蒞臨選購均有驚喜優(yōu)惠6月1日-6月20日舉辦“推薦成交厚禮、雙套雙禮多驚喜”大型酬賓活動客戶聯(lián)誼會，櫻桃采摘樂活動進(jìn)行抽獎。銷售員引導(dǎo)：開發(fā)商只能采用這種辦法來建別墅。別墅化——自在香山營銷推廣46現(xiàn)在是46頁\一共有116頁\編輯于星期四價值延伸別墅化——自在香山通過類住宅化設(shè)計，重新界定價格評價體系。項目定位：同時具有居住及辦公功能的別墅項目規(guī)劃：弱化工業(yè)項目的排布特征，強化別墅項目規(guī)劃特色產(chǎn)品策略：建筑設(shè)計：以塑造項目公建化立體感覺，打造舒適居住環(huán)境戶型設(shè)計：創(chuàng)造功能彈性格局，通過大量的贈送來滿足居住需求園林：通過主題化、立體化園林提升項目品質(zhì)營銷推廣：淡化項目商務(wù)寫字樓的用地性質(zhì)，樹立項目高端別墅的形象案例一總結(jié)47現(xiàn)在是47頁\一共有116頁\編輯于星期四案例借鑒如何跳脫市場，規(guī)避風(fēng)險？案例一：別墅化——自在香山（價值延伸）案例二：一體化——金谷產(chǎn)業(yè)公園（功能延伸）48現(xiàn)在是48頁\一共有116頁\編輯于星期四總部級生態(tài)商務(wù)特區(qū)項目總占地面積約1000畝，是集企業(yè)辦公、研發(fā)設(shè)計、商務(wù)會展、服務(wù)外包、酒店公寓等為一體的智能化、高效益、生態(tài)型企業(yè)總部基地。項目預(yù)計總投資25億元人民幣，總建設(shè)周期3～5年。建成后入園企業(yè)將達(dá)到200余家，GDP將達(dá)到60億元人民幣/年，真正實踐企業(yè)別墅化辦公新模式。一體化——金谷產(chǎn)業(yè)園合肥·金谷產(chǎn)業(yè)園49現(xiàn)在是49頁\一共有116頁\編輯于星期四項目定位：昔日徽商會館，今日企業(yè)家會所

當(dāng)面臨重大決策，企業(yè)家總需要一個寧靜環(huán)境來完成頭腦風(fēng)暴企業(yè)高層會談需要一個安全、輕松的氛圍來促成決議地產(chǎn)生企業(yè)公關(guān)工作中需要一個私密、高雅的地點來接待敏感人物。。。。。。交通便捷·環(huán)境優(yōu)雅·

服務(wù)尊崇·

安全私密金谷A區(qū)·企業(yè)家會所領(lǐng)袖階層專屬的財富會館——（功能轉(zhuǎn)換）一體化——金谷產(chǎn)業(yè)園項目定位50現(xiàn)在是50頁\一共有116頁\編輯于星期四各個功能區(qū)域分區(qū)設(shè)置，并實行分區(qū)管理，實現(xiàn)不同功能分區(qū)的私密性企業(yè)總部（辦公）彈性區(qū)域辦公會所彈性區(qū)域彈性區(qū)域一體化——金谷產(chǎn)業(yè)園將總部辦公區(qū)域（大面積產(chǎn)品區(qū)域）與企業(yè)會所區(qū)域（小面積產(chǎn)品區(qū)域）同時進(jìn)行分區(qū)管理滿足不同客戶的需求為各個企業(yè)提供相對獨立的辦公空間規(guī)劃設(shè)計51現(xiàn)在是51頁\一共有116頁\編輯于星期四大面積與小面積產(chǎn)品搭配，強化面積分割組合與功能分區(qū)，增強實用性大獨棟1200-2000平米商務(wù)大獨棟、350㎡～450㎡小獨棟商務(wù)生態(tài)辦公。大獨棟小獨棟小獨棟小獨棟大獨棟提供大尺度的空間，并且可以自由分割，滿足總部辦公需求小獨棟的空間較為精致，功能分區(qū)較齊全，適合起步形企業(yè)的辦公需求一體化——金谷產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品設(shè)計52現(xiàn)在是52頁\一共有116頁\編輯于星期四通過園林綠化對各個功能分區(qū)實現(xiàn)有效間隔，美觀的同時最大程度保證私密性辦公區(qū)采取敞開式園林綠化，企業(yè)家會所區(qū)域通過園林綠化實現(xiàn)與辦公區(qū)的有效割離一體化——金谷產(chǎn)業(yè)園各區(qū)域不進(jìn)行阻隔，而是通過園林進(jìn)行一定分區(qū)，相互間保持一定私密性，同時又不絕對分割。園林打造53現(xiàn)在是53頁\一共有116頁\編輯于星期四強化商務(wù)功能，拔升整體形象。一體化——金谷產(chǎn)業(yè)園項目定位：昔日徽商會館，今日企業(yè)家會所規(guī)劃：各個功能區(qū)域分區(qū)設(shè)置，并實行分區(qū)管理，實現(xiàn)不同功能分區(qū)的私密性產(chǎn)品策略：大面積與小面積產(chǎn)品搭配，強化面積分割組合與功能分區(qū)，增強實用性園林：通過園林綠化對各個功能分區(qū)實現(xiàn)有效間隔，美觀的同時最大程度保證私密性功能延伸案例二總結(jié)54現(xiàn)在是54頁\一共有116頁\編輯于星期四戰(zhàn)略選擇產(chǎn)品定位55現(xiàn)在是55頁\一共有116頁\編輯于星期四

規(guī)劃實現(xiàn)價值實現(xiàn)市場競爭客戶接受面積控制區(qū)域匹配地塊用地指標(biāo)的可能性

完全實現(xiàn)

無法實現(xiàn)居住化商務(wù)化項目原定位規(guī)劃實現(xiàn)：公建化、組團(tuán)化，降低規(guī)劃報批難度價值實現(xiàn)：通過類居住和商務(wù)定位產(chǎn)品的打造，建立價格比較體系，區(qū)隔工業(yè)用地形象市場競爭：區(qū)隔工業(yè)地產(chǎn)低價競爭客戶接受度：選取市場主流客戶群體，擴(kuò)大客戶范圍面積控制：使得總價在可控的空間范圍區(qū)域匹配：與周邊環(huán)境一致地塊用地指標(biāo)可能性：在滿足容積率的情況下，指標(biāo)實現(xiàn)度高產(chǎn)品選擇現(xiàn)在是56頁\一共有116頁\編輯于星期四57客戶數(shù)量少購買門檻高價值預(yù)期低產(chǎn)品獨棟化、功能商務(wù)化來放大客戶圈層通過降低面積來調(diào)節(jié)總價增加產(chǎn)品附加值抬升價格標(biāo)簽產(chǎn)品定位：功能模糊化產(chǎn)品設(shè)計類居住化，功能強化商務(wù)價值——復(fù)合型商務(wù)延伸區(qū)現(xiàn)在是57頁\一共有116頁\編輯于星期四產(chǎn)品定位項目占位戰(zhàn)略選擇58現(xiàn)在是58頁\一共有116頁\編輯于星期四59市中心CBD虹口閘北長寧徐匯桃浦外高橋上海現(xiàn)有商務(wù)帶第一梯隊：以陸家嘴商業(yè)核心區(qū)及梅泰恒商圈為代表的上海頂級商務(wù)區(qū)企業(yè)類型(成熟型，領(lǐng)先型)：金融，500強企業(yè)，上市公司企業(yè)訴求：關(guān)注形象物業(yè)持有方式：以租賃為主，租金10元以上第二梯隊：主要分布在內(nèi)中環(huán)間，以市北的商務(wù)區(qū)及虹橋商貿(mào)區(qū)為代表企業(yè)類型（成長型，擴(kuò)張型）：貿(mào)易，物流，創(chuàng)意類企業(yè)企業(yè)訴求：關(guān)注配套，成本物業(yè)持有方式：以購買為主，500-2000平米第三梯隊：依托于產(chǎn)業(yè)形成的商務(wù)區(qū)，比如外高橋，徐匯漕河涇及桃浦企業(yè)類型（初創(chuàng)型，成長型）：依托于產(chǎn)業(yè)形成的上下游企業(yè)企業(yè)訴求：關(guān)注成本物業(yè)持有方式：租賃、購買，300-1000平米商務(wù)帶分布金橋出口加工區(qū)張江安亭徐匯漕河涇現(xiàn)在是59頁\一共有116頁\編輯于星期四60閔行漕河涇浦江商務(wù)帶閔行漕河涇受三林板塊的輻射，將展現(xiàn)出越來越大的潛力，成為新的城市商務(wù)帶區(qū)域關(guān)鍵詞：近城、國家級規(guī)劃、高科技企業(yè)聚集、世博板塊商務(wù)價值外溢現(xiàn)在是60頁\一共有116頁\編輯于星期四61引領(lǐng)本商務(wù)帶發(fā)展的旗艦項目浦江智谷現(xiàn)在是61頁\一共有116頁\編輯于星期四產(chǎn)品定位項目占位戰(zhàn)略選擇62客戶定位現(xiàn)在是62頁\一共有116頁\編輯于星期四63本項目客戶以企業(yè)客戶為主，主要客戶來源為全市導(dǎo)入ⅠⅡⅢ核心客戶：全市范圍內(nèi)企業(yè)客戶客戶來源：全市范圍。關(guān)鍵詞：成本型外溢置業(yè)關(guān)注：價格、稅收、區(qū)域環(huán)境、項目形象、辦公環(huán)境。重要客戶：本區(qū)域內(nèi)升級類企業(yè)客戶客戶來源：本區(qū)域內(nèi)。關(guān)鍵詞：由租到買或物業(yè)升級置業(yè)關(guān)注：性價比、辦公環(huán)境、、項目形象區(qū)域環(huán)境、發(fā)展預(yù)期。游離客戶：其他客戶居住類需求外地企業(yè)辦事處大型企業(yè)總部……客戶定位現(xiàn)在是63頁\一共有116頁\編輯于星期四企業(yè)規(guī)模屬中小型，成立3-5年，面積需求500-1000平米的，關(guān)注總價、辦公環(huán)境、配套服務(wù)等。受訪問對象：彭總，某電子器件公司老總我們目前公司成立4年，做的是電子元器件產(chǎn)品，最早是在東方路附近租用民房辦公，后來企業(yè)越做越大越做越好，以前辦公的地方不夠用了，而且那是民房，沒有正規(guī)辦公的感覺，就想買一個好些的地方穩(wěn)定下來。我們員工大約有20幾個左右，因此對辦公室空間有要求不太大，但是考慮后續(xù)發(fā)展，還是決定考慮500平米以上的，因為目前階段企業(yè)成長較快，人員規(guī)模也會有所擴(kuò)大。但出于成本的考慮吧，不要大于1000平米。還是打算在浦東考慮，因為覺得浦東的產(chǎn)業(yè)氛圍還是很好的，位置嘛，郊區(qū)也沒關(guān)系，畢竟市區(qū)的太貴了。希望能有比較好的辦公環(huán)境，辦公的功能空間豐富一點，最好能夠自由分割，物業(yè)希望能夠負(fù)責(zé)一點，衛(wèi)生環(huán)境，安全保衛(wèi)能做的到位。對于已經(jīng)成立3年以上的成長型企業(yè)，他們已經(jīng)積累了一定的資產(chǎn)，從降低運營成本、資產(chǎn)保值等角度考慮，會選擇購買辦公物業(yè)，但對面積需求不大，約在500-1000平，比較關(guān)注總價、辦公環(huán)境，配套服務(wù)等?？蛻粼L談64現(xiàn)在是64頁\一共有116頁\編輯于星期四65企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張業(yè)務(wù)升級，對產(chǎn)品要求大的面積和較高的品質(zhì)，關(guān)注項目形象、產(chǎn)品品質(zhì)、性價比等，對價格敏感度不高，希望就近改善搬遷受訪問對象：徐總，某高科技制造公司老總公司現(xiàn)在需要一個能夠提升形象的產(chǎn)品。原來的地方雖然能滿足企業(yè)的基本需求，但是公司現(xiàn)在正在打造品牌，每次帶客戶去公司，都不能給客戶高端的感覺。所以現(xiàn)在需要一個更加符合我們地位的產(chǎn)品。產(chǎn)品一是面積要夠用，二是產(chǎn)品品質(zhì)，配套和整體環(huán)境要好，要給人很高檔的感覺。這些都非常重要。其實價錢倒是無所謂，這些都是公司發(fā)展必須花的錢。如果能夠就近搬遷話就更好了，這樣會省去很多程序和麻煩，還能減少搬遷成本。企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模，隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大與業(yè)務(wù)擴(kuò)張，先前購置的物業(yè)已經(jīng)不能滿足需求，希望能有一個更大更好的項目可以滿足需求，實現(xiàn)就近改善搬遷，以節(jié)省搬遷成本與繁瑣的搬遷手續(xù)。具有一定的實力，對價格敏感度降低。除了關(guān)注辦公環(huán)境之外，對辦公形象和產(chǎn)品品質(zhì)有較高的要求。客戶訪談現(xiàn)在是65頁\一共有116頁\編輯于星期四企業(yè)發(fā)展到了一定規(guī)模，成熟穩(wěn)定，對項目形象和產(chǎn)品品質(zhì)要求較高等，對面積需求較大。部分具有生產(chǎn)需求受訪問對象：甄總，御能科技老總我們公司是有生產(chǎn)的需求的，所以辦公室和廠房都需要?，F(xiàn)在的辦公的地方時剛剛買下的，1樓是廠房，2樓是辦公室，上下加起來2000多平左右，而且可以自由分隔使用。之前辦公的地方也是在這里附近，但是面積太小了，不夠用了。我覺得企業(yè)總應(yīng)該買個固定的地方穩(wěn)定下來，在考慮把這個地方買下來，因為企業(yè)越來越大，實力越來越強，越來越需要穩(wěn)定，固定資產(chǎn)是一種實力表現(xiàn)，也是上市的需求。從長遠(yuǎn)來看，買買比租劃算，能降低公司運營成本，說不定還能升值。當(dāng)初之所以選擇這個區(qū)域是因為看好這里的規(guī)劃前景和園區(qū)物業(yè)服務(wù)，覺著這里很有發(fā)展?jié)摿??？蛻糇鳛閳@區(qū)內(nèi)較為成熟的企業(yè)，同時具有辦公與生產(chǎn)需求，本區(qū)域的認(rèn)可度高?，F(xiàn)在的辦公物業(yè)主要是租用，或者是已購置的辦公物業(yè)面積太小，不能滿足企業(yè)發(fā)展需要。關(guān)注性價比、稅收政策等等，對公共空間有一定要求，在向往體面辦公空間的同時希望降低辦公成本，并且具有一定保值增值的需求?？蛻粼L談66現(xiàn)在是66頁\一共有116頁\編輯于星期四67創(chuàng)業(yè)期成長期擴(kuò)張期成熟期規(guī)模小,實力弱,資金缺乏。注重產(chǎn)品的價格（低），面積要求不大，注重一定的配套。主要是租賃。初具規(guī)模，實力一般，資金較靈活。選擇產(chǎn)品看中周邊產(chǎn)業(yè)和未來發(fā)展，產(chǎn)品面積要求增加，從租賃轉(zhuǎn)向租買結(jié)合。規(guī)模較大，有較強的購買能力。對產(chǎn)品的品質(zhì)有一定要求，對價格敏感度不強。規(guī)模很大，購買力強。對產(chǎn)品品質(zhì)要求高，對價格不敏感。對辦公要求有符合其行業(yè)地位的產(chǎn)品。企業(yè)發(fā)展階段分析規(guī)模極大，購買力強。選擇產(chǎn)品作為總部，對產(chǎn)品品質(zhì)要求極高，同時需要大面積產(chǎn)品來滿足運營。領(lǐng)先期面積需求：300-500平方式：租賃匹配度：★★★★★面積需求：500-1000平方式：由租向買過渡現(xiàn)有產(chǎn)品匹配度：★★★浦江智谷現(xiàn)有產(chǎn)品先創(chuàng)業(yè)期與領(lǐng)先期企業(yè)匹配度較高。但對于成長期、擴(kuò)張期與成熟期的企業(yè)，他們對辦公物業(yè)與形象的要求更高，現(xiàn)有產(chǎn)品雖然具有一定的匹配度，但是更高品質(zhì)與形象的產(chǎn)品才能與他們的需求更加契合。面積需求：1000-2000平方式：購買現(xiàn)有產(chǎn)品匹配度：★★★面積需求：2000-5000平方式：購買現(xiàn)有產(chǎn)品匹配度：★★面積需求：5000以上、企業(yè)總部方式：購買現(xiàn)有產(chǎn)品匹配度：★★★★現(xiàn)在是67頁\一共有116頁\編輯于星期四68力爭打造彈性產(chǎn)品，匹配客戶不同需求將浦江智谷打造為滿足企業(yè)的各個發(fā)展歷程的商務(wù)區(qū)，伴隨企業(yè)的全部發(fā)展歷程！現(xiàn)在是68頁\一共有116頁\編輯于星期四產(chǎn)品定位項目占位戰(zhàn)略選擇69客戶定位形象定位現(xiàn)在是69頁\一共有116頁\編輯于星期四處于城市近郊距離軌道交通距離較近依托漕河涇整體規(guī)劃項目容積率低類別墅建筑形態(tài)定位商務(wù)價值的體現(xiàn)Features項目容積率低類別墅建筑形態(tài)定位商務(wù)價值的體現(xiàn)AdvantagesBenefit舒適環(huán)境彈性空間商務(wù)氣質(zhì)核心價值現(xiàn)在是70頁\一共有116頁\編輯于星期四低密度、生態(tài)化，有別于傳統(tǒng)的商務(wù)辦公環(huán)境?，F(xiàn)在是71頁\一共有116頁\編輯于星期四72思想是第一生產(chǎn)力商務(wù)王座,智慧空間財：高端規(guī)劃下的發(fā)展前景與升值潛力。智：高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，智慧高地?，F(xiàn)在是72頁\一共有116頁\編輯于星期四73CEO會館有很多自由設(shè)計的空間，具有一定的可拆分性，可以從中分隔出居住、工作所需要的各種空間，而絲毫不會被已有的結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所制約，使辦公產(chǎn)品設(shè)計更貼近人性化?，F(xiàn)在是73頁\一共有116頁\編輯于星期四低密度財智會館形象定位：現(xiàn)在是74頁\一共有116頁\編輯于星期四物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路—組團(tuán)化，網(wǎng)絡(luò)化，模數(shù)化，通用化的布局建筑表達(dá)園林建議停車、樣板間、公共空間建議配套建議現(xiàn)在是75頁\一共有116頁\編輯于星期四總圖構(gòu)想減低單體面積，主力產(chǎn)品以1150平的類獨棟為主，采取組團(tuán)式規(guī)劃。地塊周邊設(shè)置單體6000平的類寫字樓產(chǎn)品以拉升容積率。類獨棟單體面積：1150平數(shù)目：39棟類寫字樓單體面積：6000平數(shù)目：6棟現(xiàn)在是76頁\一共有116頁\編輯于星期四組團(tuán)式規(guī)劃設(shè)計6-8個建筑單體統(tǒng)一組團(tuán)，共享公共景觀空間，節(jié)約建筑占地及道路。現(xiàn)在是77頁\一共有116頁\編輯于星期四東區(qū)整體軸線，由原有地塊延伸而來，局部對稱性布局?？傮w結(jié)構(gòu)現(xiàn)在是78頁\一共有116頁\編輯于星期四主入口輔入口增強內(nèi)部獨棟的相對獨立性和私密性，最大限度控制外部干擾交通組織類辦公產(chǎn)品：輔入口進(jìn)入，地下停車類獨棟產(chǎn)品：環(huán)路主入口進(jìn)入，景觀地面停車現(xiàn)在是79頁\一共有116頁\編輯于星期四大空間、小圍合、均好性集中對景靈活的點狀景觀布局，實現(xiàn)各個組團(tuán)的景觀均好景觀框架結(jié)合原有項目特色，延伸節(jié)能、環(huán)保的主題，在景觀打造上延伸出綠色、立體花園式情景辦公空間。現(xiàn)在是80頁\一共有116頁\編輯于星期四數(shù)據(jù)僅供參考數(shù)據(jù)測算項目名稱計量單位數(shù)量用地面積㎡67024地上總建筑面積㎡80850建筑占地面積㎡22800容積率/約1.21建筑密度/34%建筑高度m<24產(chǎn)品類型計量單位數(shù)量獨棟單層面積㎡400地上面積㎡1150地下面積㎡400層數(shù)層3層棟數(shù)棟39棟地上總面積㎡44850辦公單層面積㎡1200地上面積㎡6000層數(shù)層5層棟數(shù)棟6棟地上總面積㎡36000現(xiàn)在是81頁\一共有116頁\編輯于星期四物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路建筑表達(dá)—新亞洲風(fēng)格，多用途靈活空間園林建議停車、樣板間、公共空間建議配套建議現(xiàn)在是82頁\一共有116頁\編輯于星期四新亞洲風(fēng)格，兼顧居住與生產(chǎn)需求建筑風(fēng)格現(xiàn)在是83頁\一共有116頁\編輯于星期四

通過合理的單元面積，進(jìn)深，面寬尺寸，和合理的交通輔助空間的設(shè)計，保證各使用功能情況下能滿足基本的采光，通風(fēng)，日照，景觀需求。多用途的靈活性單體設(shè)計相鄰獨棟的地下室即可分割使用，亦可組合使用，增加產(chǎn)品的靈活性現(xiàn)在是84頁\一共有116頁\編輯于星期四85靈活拼合空間的表達(dá)獨棟地下層空間靈活拼合類寫字樓靈活拼合獨棟靈活拼合現(xiàn)在是85頁\一共有116頁\編輯于星期四400㎡400㎡400㎡350㎡地下面積：400㎡以上地上面積：1150㎡下沉式采光庭院及地上庭院，增加獨棟的銷售利好退臺式屋頂花園，增加獨棟的情趣空間，同時增強相鄰戶型的日照戶型設(shè)計：大開間、方正、南北通透戶型易分割和組合，具備彈性地下室首層采光設(shè)計，達(dá)到雙重花園效果贈送：地下室全贈送，面積達(dá)到400㎡以上地下室推土，交付后層高可以做到3.5米，同時臨近獨棟的地下室空間組合增加靈活性屋頂花園、立體景觀設(shè)計類別墅產(chǎn)品建議豎向剖面圖現(xiàn)在是86頁\一共有116頁\編輯于星期四構(gòu)建明確的工業(yè)園區(qū)形象，整層面積控制在1200平方米，5層設(shè)計，利于整層銷售去化。同時，提升項目總體容積率。類寫字樓產(chǎn)品建議起居室廚房景觀陽臺衛(wèi)生間戶型格局參考酒店式公寓套均面積50㎡左右，打造宜居宜辦的空間?，F(xiàn)在是87頁\一共有116頁\編輯于星期四供電：低壓三項供電，每戶電容量不少于25KW建材配套亮點通訊設(shè)備：平均每戶3對，每幢12對外線可以使用有線電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸技術(shù)，全頻段860M雙向傳輸系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)：每戶設(shè)置一個綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可寬帶接入系統(tǒng)：采用FTTC+VDSL技術(shù)的寬帶接入系統(tǒng)外墻：玻璃幕墻、自然石材幕墻設(shè)備設(shè)施外觀、電力通訊、有線電視、布線等基礎(chǔ)資源配套齊備且質(zhì)量很高現(xiàn)在是88頁\一共有116頁\編輯于星期四物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路建筑表達(dá)園林建議—圍合式景觀，呼應(yīng)建筑停車、樣板間、公共空間建議配套建議現(xiàn)在是89頁\一共有116頁\編輯于星期四指導(dǎo)思想從地塊全局出發(fā)，構(gòu)建組團(tuán)圍合式景觀園區(qū)；適度引入水景；綠化與建筑相呼應(yīng)形成整體，實現(xiàn)大小、高低起伏的效果；草木花卉的選擇隨四季，產(chǎn)生相應(yīng)變化；園林展示區(qū)，以營銷中心周圍為展示重點；園林建議園林綠化觀賞效果和藝術(shù)水平的高低，在很大程度上取決于園林植物的選擇和配置?，F(xiàn)在是90頁\一共有116頁\編輯于星期四園林建議組團(tuán)景觀突出，適度引入水景，立體綠化構(gòu)建現(xiàn)在是91頁\一共有116頁\編輯于星期四園林建議注重園林整體性，實現(xiàn)區(qū)域分割，體現(xiàn)私密的效果，同時保持與建筑的呼應(yīng)現(xiàn)在是92頁\一共有116頁\編輯于星期四易生長的薔薇科花類園林建議體現(xiàn)四季變化現(xiàn)在是93頁\一共有116頁\編輯于星期四園林建議情景式展示，體現(xiàn)高端辦公及園區(qū)環(huán)境現(xiàn)在是94頁\一共有116頁\編輯于星期四物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路建筑表達(dá)園林建議停車、樣板間、公共空間建議—充分體現(xiàn)尺度、空間和細(xì)節(jié)配套建議現(xiàn)在是95頁\一共有116頁\編輯于星期四中央合院公共入戶車道車位中心種植草皮，頂部用木飾和人工綠葉搭配，增加庭院觀賞性車庫建議充足景觀車位，滿足需求現(xiàn)在是96頁\一共有116頁\編輯于星期四體現(xiàn)項目較高的商務(wù)品質(zhì)感與細(xì)節(jié)辦公走廊休息椅商務(wù)會客廳體現(xiàn)與環(huán)境的融合與休閑氛圍辦公展示區(qū)模擬真實的辦公環(huán)境，公共部分精裝修，辦公室設(shè)置成精裝修展示間與交房標(biāo)準(zhǔn)間兩種風(fēng)格。樣板間建議現(xiàn)在是97頁\一共有116頁\編輯于星期四部分展示居住功能的實現(xiàn)

體現(xiàn)空間的可變性現(xiàn)在是98頁\一共有116頁\編輯于星期四類獨棟產(chǎn)品采取選擇性展示，即讓客戶看到的均能夠體現(xiàn)高端辦公品質(zhì)展示區(qū)每棟用于展示的大、小獨棟均裝修門頭，提升項目熱銷氛圍公共空間建議用設(shè)計包裝公共空間，而非用材料提升品質(zhì)智谷壹號現(xiàn)在是99頁\一共有116頁\編輯于星期四物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路建筑表達(dá)園林建議停車、樣板間、公共空間建議配套建議—適度引入商務(wù)配套現(xiàn)在是100頁\一共有116頁\編輯于星期四精品餐飲根據(jù)本項目的現(xiàn)實條件，建議選擇酒店客房、精品餐飲為核心配套，會議、休閑娛樂設(shè)施由酒店根據(jù)自身情況設(shè)立，不建議作為核心配套。高端商務(wù)配套包含：會議、餐飲、酒店客房、休閑娛樂設(shè)施等幾大方面，結(jié)合前期規(guī)劃適度增減。配套建議引進(jìn)高端商務(wù)配套，滿足高端商務(wù)活動的需求現(xiàn)在是101頁\一共有116頁\編輯于星期四配套建議在項目內(nèi)部引入銀行為企業(yè)提供基本的金融服務(wù)引入銀行，安裝自動取款機，為企業(yè)提供轉(zhuǎn)賬，匯款等基礎(chǔ)的金融服務(wù)現(xiàn)在是102頁\一共有116頁\編輯于星期四配套建議商務(wù)配套，商議要事的首選商務(wù)中心商務(wù)服務(wù)、設(shè)備出租休息室大堂、貴賓休息室、候客室第三空間大型會議室、禮堂配置投影、DVD、音響設(shè)備及液晶電視設(shè)置商務(wù)會所：在類寫字樓物業(yè)內(nèi)部設(shè)置公商務(wù)會所以