我國房地產(chǎn)政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

-.z天津師*大學(xué)本科學(xué)年論文題目：我國房地產(chǎn)政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響學(xué)院：經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)生**：*延鵬**：1430250005專業(yè)：國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易年級(jí)：2021級(jí)完成日期：2021年12月20日指導(dǎo)教師：戴學(xué)來我國房地產(chǎn)政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響摘要：近年來，隨著中國城市化進(jìn)程中土地儲(chǔ)藏制度的進(jìn)一步穩(wěn)固完善和房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速開展，以地方政府主導(dǎo)的土地一級(jí)買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)房地產(chǎn)商各路競(jìng)相角逐的局面導(dǎo)致了頻頻出現(xiàn)的“地王〞和居高不降的房價(jià)現(xiàn)象。我國經(jīng)濟(jì)根本面已經(jīng)很難解釋當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì),房地產(chǎn)調(diào)控政策成為影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。其中,土地政策和保障房政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響雖然存在一定時(shí)滯,但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是長期的且效果明顯;貨幣政策和信貸政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響相對(duì)較小,利率的調(diào)整是重要的貨幣政策工具。本文通過分析土地調(diào)控政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的理論依據(jù)和制度背景，尋找土地調(diào)控參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)制，深入闡述了土地供應(yīng)量，土地供應(yīng)價(jià)格，土地供應(yīng)方式和土地供應(yīng)構(gòu)造等政策工具與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性；重點(diǎn)分析了貨幣政策如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)又如何影響投資、消費(fèi)等，具有一定的理論與現(xiàn)實(shí)意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；房地產(chǎn)市場(chǎng)；貨幣政策；土地政策-.zTheImpactofChina'sRealEstatePolicyonTheRealEstateMarketAbstract:Inrecentyears,withthefurtherconsolidationandperfectionofthelandreservesystemandtherapiddevelopmentoftherealestatemarketinChina'surbanizationprocess,thelocalgovernment-ledland-levelbuyermarketandtheseller'smarketrealestatebusinesshavebeenpetingforeachotherfrequently."Totheking"andhighpricesdonotdropphenomenon.China'seconomicfundamentalshavebeenverydifficulttoe*plainthecurrenttrendofrealestateprices,realestateregulationandcontrolpolicyhasbeeanimportantfactoraffectingChina'srealestateprices.Theimpactoflandpolicyandhousingpolicyonrealestatepriceshasacertainlag,buttheimpactonrealestatepricesislong-termandobviouseffect;monetarypolicyandcreditpolicyonrealestatepricesisrelativelysmall,theinterestrateadjustmentisAnimportantmonetarypolicytool.Thispaperanalyzesthetheoreticalbasisandinstitutionalbackgroundofthelandregulationandcontrolpolicyintherealestatemarketregulation,andlooksforthemechanismoflandregulationandcontroltoparticipateintherealestatemarket.Itelaboratespolicytoolssuchaslandsupply,landsupplyprice,landsupplystructureandrealestateAndhowtoinfluencethepriceofrealestateandhowthefluctuationofrealestatepriceaffectstheinvestmentandconsumption.Ithascertaintheoreticalandpracticalsignificance.Keywords:Realestateregulation;Realestatemarket;MonetaryPolicy;Landpolicy目錄1我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀02土地政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響02.1土地供應(yīng)制度的變革02.2土地政策作用于房地產(chǎn)的理論根底02.3土地政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用03貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響03.1在房地產(chǎn)方向上對(duì)于貨幣政策的概述03.2利率政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響03.3貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控機(jī)理04關(guān)于兩種政策的比較與分析04.1為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)安康穩(wěn)定開展，“數(shù)量型〞的貨幣政策工具在當(dāng)前較為有效。04.2土地調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)05建議06參考文獻(xiàn)………………8-.z1我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀我國原有城市居民住房主要來源于單位福利分房模式的方案供應(yīng)機(jī)制，自1998年全國福利分房制度退出后，城市居民住房主要源于商品房模式的市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)制。從2002年起我國房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲,至2021年,全國房屋銷售均價(jià)上漲了將近1.5倍,局部一線城市甚至上漲了3倍左右參考文獻(xiàn):[1]安輝,王瑞東.我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析——兼論當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J].財(cái)經(jīng)科學(xué),2021,(3):115-124.。住房供應(yīng)模式的轉(zhuǎn)變，促使房產(chǎn)用地性質(zhì)由劃撥方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尫绞?，從而提高了房地產(chǎn)開發(fā)的土地本錢，因?yàn)閯潛芊绞饺〉玫耐恋乇惧X是較低的，出讓方式取得的土地本錢相對(duì)較高，住房供應(yīng)模式的轉(zhuǎn)變是引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素。此外，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速開展，中國居民的家庭可支配收人獲得了快速增長，加大了居民對(duì)于住房環(huán)境的改善性需求及資產(chǎn)配置的投資性需求，從而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。最后，隨著城鎮(zhèn)化建立進(jìn)程的推進(jìn)，局部失地農(nóng)民逐步融人城市居民群體，由此引發(fā)了城市住房的新增需求，這也將在一定程度上推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。考慮到城市居住人口規(guī)模較大，而城市土地資源相對(duì)稀缺，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)逐步上漲態(tài)勢(shì)是完全符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律的，但是，房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)短期內(nèi)的過度上漲，將引發(fā)諸多不利因素。為了防止房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲以及由此造成的對(duì)國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的潛在危害,我國政府也不斷地采取宏觀調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。從2002年的“土地改革〞,到2005年的“國八條〞、2006參考文獻(xiàn):[1]安輝,王瑞東.我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析——兼論當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J].財(cái)經(jīng)科學(xué),2021,(3):115-124.2土地政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2.1土地供應(yīng)制度的變革城市土地制度在狹義的角度主要表達(dá)為以產(chǎn)權(quán)為依托，對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系進(jìn)展合理分配的土地使用制度和土地所有制度，并因此配套開展出了土地流轉(zhuǎn)制度，土地用途管制制度，耕地保護(hù)制度等一些列為解決土地利用使用過程中的各種問題所產(chǎn)生的土地管理體制。[2]王萬茂，土地資源管理學(xué)〔第二版〕[M]，：高等教育，2021我國自新中國成立六十多年以來，以土地產(chǎn)權(quán)制度為核心，土地使用制度和土地所有制為表達(dá)的土地制度變革對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)開展、城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)市場(chǎng)都起到了深遠(yuǎn)的影響。任何行業(yè)的開展變革都跟這個(gè)產(chǎn)業(yè)背后的制度變革戚戚相關(guān)，從房地產(chǎn)開展變革的歷史，我們看到了背后土地供應(yīng)制度變革的影響。嚴(yán)格來說，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的從建立到開展成熟時(shí)間非常有限，真正形成規(guī)模的時(shí)間是到改革開放之后。伴隨年改革的春風(fēng)吹遍大江南北，以土地市場(chǎng)中出讓方式的變革為先導(dǎo)，以住房制度改革為終極目標(biāo)的一系列房地產(chǎn)改革政策幵始在全國各個(gè)城市廣泛展開。城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)的征收作為房改先鋒自一九八零年在**率先試驗(yàn)以來，很快在各地得到了采納和認(rèn)可，土地的商品屬性被重新提及，這為[2]王萬茂，土地資源管理學(xué)〔第二版〕[M]，：高等教育，20212.2土地政策作用于房地產(chǎn)的理論根底城市土地供應(yīng)政策是國家和地方市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，2004年土地供應(yīng)政策被正式列為國家宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容。在中國，政府擁有土地所有權(quán)，在土地使用權(quán)的流傳過程中，政府根本上壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)，并通過“招拍掛〞等土地出讓方式將一定期限的土地使用權(quán)進(jìn)展有償出讓，也就是說政府主要通過一級(jí)土地市場(chǎng)的土地供應(yīng)政策調(diào)控商品房市場(chǎng)。而土地市場(chǎng)作用房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論根底是地租地價(jià)理論，這一理論經(jīng)歷了早期的古典地租理論，經(jīng)過馬克思的獨(dú)特闡釋逐漸完善成熟，并在當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家的構(gòu)建下有了新的解讀，了解地租地價(jià)理論對(duì)于理解土地調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)性有著不可或缺的重要作用。地租表達(dá)了土地所有者對(duì)其所擁有的土地進(jìn)展處置，收取報(bào)酬的應(yīng)有權(quán)利。我國目前的國有土地制度雖然形式上是土地向國家繳納地租，但這種地租繳納者和收租者的關(guān)系并不是剝削關(guān)系，所收取的地租用于城市根底設(shè)施建立和社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展，以公益性為目的城市土地供應(yīng)制度的核心目的是取之于民，用之于民[3]產(chǎn)啟兵，房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系：邏輯分析、理論模型和數(shù)據(jù)檢驗(yàn)[D][3]產(chǎn)啟兵，房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系：邏輯分析、理論模型和數(shù)據(jù)檢驗(yàn)[D]，**大學(xué)，2021.2.3土地政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用土地供應(yīng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是指城市土地部門和相關(guān)規(guī)劃管理單位通過對(duì)土地利用規(guī)劃政策、土地收購儲(chǔ)藏政策、土地征收集體建立用地進(jìn)入市場(chǎng)政策、集約用地利用政策、土地供應(yīng)方案等一些政策的變更和調(diào)整，改變土地供應(yīng)總量，土地用地構(gòu)造，土地出讓方式和時(shí)間，通過影響土地市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)彈性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房供應(yīng)數(shù)量、住房市場(chǎng)構(gòu)造、住房建立本錢、住房供應(yīng)預(yù)期產(chǎn)生影響并最終反映到住房的供需平衡和房價(jià)的上升下跌的一系列政策傳導(dǎo)過程[4]李碩，城市土地調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性分析——[4]李碩，城市土地調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性分析——以市為例[D]，交通大學(xué)，2021.FigureSEQFigure\*ARABIC1土地政策調(diào)控房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的主要生產(chǎn)要素就是土地，作為其投入的要素，土地的出讓數(shù)量直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來一段時(shí)間內(nèi)住宅商品房的供應(yīng)數(shù)量以及土地出讓價(jià)格，并最終反映到新建商品房的住宅價(jià)格的變化上。同時(shí)另一方面，土地供應(yīng)總量政策的方案和調(diào)整，可以通過改變房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方的心理預(yù)期影響住宅市場(chǎng)，由于政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷，因此這里的數(shù)量調(diào)控指的是土地一級(jí)市場(chǎng)總量的調(diào)控。土地出讓方式的不同直接決定土地市場(chǎng)的土地成交價(jià)格，并傳遞影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅價(jià)格。目前我國土地出讓主要釆用“招拍掛〞的方式，在這種模式下，政府作為土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷者既有維護(hù)社會(huì)公平的角色也有土地經(jīng)營者的角色，政府部門的雙重角色決定了城市土地在公開出讓的過程中，一定會(huì)按照價(jià)高者得的根本要求激發(fā)土地一級(jí)市場(chǎng)上各買方房地產(chǎn)商的劇烈競(jìng)爭。土地供應(yīng)構(gòu)造調(diào)控指的是在土地出讓的過程中按照國家規(guī)定的城市土地年度方案和總體供應(yīng)方案規(guī)定不同類型商品房的數(shù)量比例，土地供應(yīng)構(gòu)造最終反映在受其影響的商品房的類型構(gòu)造上，并最終對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響[5]竇方，城市土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控關(guān)系研究[D]，**大學(xué)，[5]竇方，城市土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控關(guān)系研究[D]，**大學(xué)，2021.FigureSEQFigure\*ARABIC2房地產(chǎn)價(jià)格四象模型3貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響3.1在房地產(chǎn)方向上對(duì)于貨幣政策的概述從當(dāng)前已有的研究來看，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素既包括市場(chǎng)因素，也包括政府因素，既是實(shí)體經(jīng)濟(jì)開展的原因，也是金融驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。從宏觀金融視角來看，貨幣供應(yīng)量、利率、房地產(chǎn)投資額、人均收入等都是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的主要因素。貨幣政策是“貨幣當(dāng)局為實(shí)現(xiàn)*種宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而采取的控制和調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量的方針和各種相關(guān)的總稱〞[6]Aoki，K，Proudman，[6]Aoki，K，Proudman，J.，Vlieghe，J.housePrice，Consumption，andMonetaryPolicy:aFinancialAcceleratorapproach[J].JournalofFinancialIntermediation，2004,(13):414-435.[7]Bernanke，B.AlternativeE*planantionsoftheMoney-ineCorrelation[J].Carnegie-RochesterSeriesonPublicPolicy,1986,(25).FigureSEQFigure\*ARABIC3貨幣政策的一般傳導(dǎo)過程在這一傳導(dǎo)過程中，貨幣當(dāng)局通過貨幣政策工具來對(duì)金融機(jī)構(gòu)或金融市場(chǎng)施加影響，而金融機(jī)構(gòu)或金融市場(chǎng)又借助利率、信貸對(duì)投資者或消費(fèi)者施加影響，從而最終對(duì)經(jīng)濟(jì)增速、通貨膨脹等產(chǎn)生影響。貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制是“指中央銀行運(yùn)用貨幣政策工具影響房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而借助房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，最終實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的過程〞由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)己經(jīng)是國民經(jīng)濟(jì)開展的支柱性產(chǎn)業(yè)，是國內(nèi)最大的資產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定安康開展具有重要的意義。因而，研究分析我國貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制及相應(yīng)的傳導(dǎo)效應(yīng)，對(duì)實(shí)現(xiàn)貨幣政策最終目標(biāo)具有十分重要的意義。3.2利率政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響利率工具具有穩(wěn)定性、可觀測(cè)性與可控性等特征，可以很好地充當(dāng)貨幣政策操作工具。考慮到利率工具直接反映了市場(chǎng)資金交易的平均本錢，且利率工具操作時(shí)間較長，中央銀行操作利率工具相比照擬成熟，世界各國政府的中央銀行在實(shí)施宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控過程中，利率工具往往成為首選的貨幣政策工具。事實(shí)上，我國金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整，與房地產(chǎn)價(jià)格存在較大的關(guān)聯(lián)性。1996-2003年間，我國頻繁降息，利率下降頻次合計(jì)到達(dá)8次，就短期利率〔1一3年〕而言，8次降息貸款基準(zhǔn)利率累計(jì)降低了765個(gè)基點(diǎn)，即貸款基準(zhǔn)利率從1996年的13.14％〔最高水平〕降低到2002年的5.49％〔最低水平〕。與此相對(duì)應(yīng)的是，隨著貸款基準(zhǔn)利率的不斷下降，我國房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)不斷上漲態(tài)勢(shì)。2004-2007年間頻繁升息，形成時(shí)間不長的我國商品房市場(chǎng)，2003年到2004年出現(xiàn)了大幅上漲現(xiàn)象。中央銀行為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過度上漲，于2004年起進(jìn)入升息狀態(tài)，以短期利率〔1一3年〕為例，該貸款基準(zhǔn)利率從2004年的6.12％上升到2007年的7.83％。與此相對(duì)應(yīng)，該階段我國因工資體系改革而引發(fā)家庭收入水平的大幅提高，導(dǎo)致局部家庭出于改善住房環(huán)境而形成大規(guī)模的改善性購房需求，同時(shí)也促使局部家庭出于投資考慮而形成大規(guī)模的投資性需求，兩大購房需求快速推動(dòng)了我國房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。而2021—2021年間頻繁降息，2021年恰逢全球金融危機(jī)爆發(fā)，受全球金融危機(jī)負(fù)面影響，我國經(jīng)濟(jì)增長水平出現(xiàn)下降趨勢(shì)，為了實(shí)現(xiàn)保增長目標(biāo)，中央銀行在此期間累計(jì)降息頻次高達(dá)5次，以短期利率〔1一3年〕為例，該貸款基準(zhǔn)利率最低回落至5.94％。在金融危機(jī)負(fù)面影響下，出于投資風(fēng)險(xiǎn)考慮，大規(guī)模的投資性需求退出購房市場(chǎng)，但是，金融危機(jī)同時(shí)引發(fā)了更大規(guī)模的新增剛性需求，因?yàn)樯形促I房的剛性購房者并不關(guān)心資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，退出的投資性需求與新增的剛性需求形成對(duì)沖，導(dǎo)致實(shí)際購房需求增長幅度出現(xiàn)回落，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度也回落。2021年至今以加息為主基調(diào)，偶爾降息?？紤]到全球金融危機(jī)期間，我國中央銀行為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)開展而頻繁降息，擔(dān)憂由此引發(fā)金融市場(chǎng)流動(dòng)性過剩的負(fù)面影響，因而從2021年至2021年7月期間累計(jì)加息5次，以適度收縮金融市場(chǎng)流動(dòng)性。全球金融危機(jī)事件完畢不久，又相繼出現(xiàn)了歐債危機(jī)、美國財(cái)政懸崖等事件，為扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長，我國中央銀行于2021年至今又進(jìn)展了2次降息操作。與此相對(duì)應(yīng)，局部投資性需求的購房者重新進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)，協(xié)同改善性購房需求與剛性購房需求，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體需求。3.3貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控機(jī)理考慮到利率是貨幣政策的核心工具，我國房地產(chǎn)價(jià)風(fēng)格控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要發(fā)揮利率工具的重要作用。現(xiàn)以利率工具為例，運(yùn)用現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型、資本資產(chǎn)定價(jià)模型與供求均衡模型，提醒貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控機(jī)理。據(jù)現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型，任意資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值應(yīng)等于該資產(chǎn)未來各期預(yù)期收益的累計(jì)凈現(xiàn)值，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，其評(píng)估價(jià)值當(dāng)然取決于未來各期預(yù)期收益的累計(jì)凈現(xiàn)值。據(jù)此，房地產(chǎn)價(jià)值〔累計(jì)現(xiàn)值Ｐ?！晨杀硎緸椋浩渲?，Ｐi，〔ｉ＝1,2,3……n〕表示房地產(chǎn)第ｉ年的價(jià)格分布，Di表示第ｉ年的房地產(chǎn)租金收人，以市場(chǎng)利率表示，ｎ表示房地產(chǎn)持有期限〔年數(shù)〕。依據(jù)上述房地產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)租金收人呈現(xiàn)正相關(guān)性，即：房地產(chǎn)租金收入水平越高，則房地產(chǎn)價(jià)格就越高；房地產(chǎn)價(jià)格與市場(chǎng)利率水平呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，即：市場(chǎng)利率水平越高，則對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格就越低，因?yàn)槭袌?chǎng)利率越高，對(duì)應(yīng)的各期現(xiàn)值就越小，從而導(dǎo)致累計(jì)凈現(xiàn)值就越小，房地產(chǎn)價(jià)格就越低?？梢?，作為貨幣政策重要內(nèi)容的利率工具對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有一定程度的調(diào)控性。[8]顧海峰，[8]顧海峰，*元姣，貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)風(fēng)格控：理論與中國經(jīng)歷[J]，經(jīng)濟(jì)研究，2021.4關(guān)于兩種政策的比較與分析4.1為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)安康穩(wěn)定開展，“數(shù)量型〞的貨幣政策工具在當(dāng)前較為有效。當(dāng)前銀行與房地產(chǎn)二者之間的相互依賴程度日益上升，存在著“一榮俱榮、一損俱損〞的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于銀行來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國各商業(yè)銀行的重要貸款投向?qū)ο?。?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房地產(chǎn)投資的資金來源有很大局部來自于銀行，企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度較高。因此，在當(dāng)前的情況下，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的波動(dòng)，銀行將形成大量的呆帳、壞賬，且國民經(jīng)濟(jì)也會(huì)出現(xiàn)比較大的動(dòng)亂。為此，如何運(yùn)用適當(dāng)?shù)呢泿耪呤侄?，一方面促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)開展，另一方面又使房地產(chǎn)價(jià)格趨于合理，就必須正確運(yùn)用我國貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制?；趯?duì)我國貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的分析，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，在當(dāng)前的情況下，建議釆用數(shù)量型而非價(jià)格型的調(diào)控工具。具體來說，多使用信貸、存款準(zhǔn)備金率等數(shù)量手段，而非利率等價(jià)格手段，這樣才能穩(wěn)住房價(jià)。[9]龔斌恩，我國貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)研究[D]，復(fù)旦大學(xué)，2021.[9]龔斌恩，我國貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)研究[D]，復(fù)旦大學(xué)，2021.4.2土地調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)一定時(shí)期內(nèi)城市土地的出讓面積越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量土地一定就越多，土地出讓數(shù)量