勉縣項目發(fā)展思路及定位建議

發(fā)展思路及定位建議世紀(jì)美邦不動產(chǎn)研究顧問公司2013-10-30勉縣項目.目錄一、項目市場分析二、項目發(fā)展建議

三、項目定位建議2.

PART

1

項目市場分析.勉縣位于陜西省南部，漢中盆地西端，北依秦嶺，南垣巴山，居川、陜、甘要沖。全縣轄19鎮(zhèn)，242個行政村，總?cè)丝?2.9萬，總面積2406平方公里。勉縣資源豐富，具有廣闊的開發(fā)發(fā)展?jié)摿?。這里生物資源獨特，氣候溫暖濕潤，長江最大支流漢江橫貫全境，渠網(wǎng)蛛織，土地肥活，物產(chǎn)豐饒。境內(nèi)盆地珠串，山巒起伏，森林覆蓋率達(dá)58%，自然風(fēng)光旖旎，生態(tài)環(huán)境良好。這里礦產(chǎn)資源貯量大、品位高，位于“勉略寧”金三角，被地質(zhì)學(xué)家李四光譽為亞洲的“烏拉爾”?，F(xiàn)為全省全市重要的冶金工業(yè)基地和化工工業(yè)基地。PART1

項目市場分析俯瞰勉縣

全縣工業(yè)初步形成人造板、化工、有線電視電覽、金屬冶煉、建材、食品飲料等支柱產(chǎn)業(yè)；陽安鐵路、108國道橫績?nèi)常胤降缆匪耐ò诉_(dá)，電力充裕、通訊便捷。城市建設(shè)日新月異，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套逐步完善，城鄉(xiāng)面貌煥然一新。各項社會事業(yè)繁榮發(fā)展，旅游開發(fā)方興未艾。現(xiàn)已形成“三國”蜀漢文化為特色的定軍山、武侯墓、武侯祠、溫泉“四點一線”的旅游黃金線路。.PART1

項目市場分析人口經(jīng)濟(jì)

勉縣城鎮(zhèn)人口稀少，收入水平普遍較低，居民生活成本相對不高，消費意識形態(tài)原始，收入處于滿足溫飽和基本娛樂消費水平。房價上漲勢頭平穩(wěn)。可比項目可比基礎(chǔ)人口61.7萬人全縣國民生產(chǎn)總值96.59億元人均可支配收入20228元全縣人口616963人城鎮(zhèn)人口17.6萬人在崗職工平均工資18132元/年農(nóng)村人均收入6642元/年以上信息來自勉縣財政網(wǎng)站，截止2012年.PART1項目市場分析人口經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資小幅增長上半年全縣完成固定資產(chǎn)投資26.2億元，增速2.9%，低于全市25個百分點。較一季度回落6個百分點，較上年同期回落29個百分點。從投資構(gòu)成看：第一產(chǎn)業(yè)完成投資0.54億元，比上年同期增長了6倍，但占比僅為2%；第二產(chǎn)業(yè)投資11.77億元，下降34.2%，其中制造業(yè)投資7.8億元，比上年同期下降55.2%；電力行業(yè)投資（主要是水電站項目）2.5億元，同比增長5.5倍。第三產(chǎn)業(yè)投資13.88億元，增長84.3%。其中房地產(chǎn)行業(yè)（包括保障房和移民搬遷）投資11.7億元，占第三產(chǎn)業(yè)投資比重的84.3%，較上年同期增長了近1.8倍；交通運輸倉儲業(yè)投資0.6億元，同比增長3倍多；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資0.59億元，同比下降51.7%。消費品市場總體活躍，限上批發(fā)零售業(yè)增速加快。

上半年勉縣消費品市場在保增長、促消費的政策實施下，總體呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，實現(xiàn)社會消費品零售總額12.05億元，同比增長14.9%，總量位居全市第3，增速第7。其中批發(fā)零售業(yè)完成零售額10.2億元，同比增長15.3%，餐飲業(yè)完成營業(yè)額1.86億元，同比增長13.4%，較上年同期回落3.6個百分點。.PART1

城項目市場分析商貿(mào)發(fā)展勉縣是中國貧困縣，商業(yè)業(yè)態(tài)不健全、商業(yè)設(shè)施落后，縣城比較具有規(guī)模的商場只有一家，其他都是沿街的街鋪商業(yè)。沒有寫字樓、缺少公寓、連鎖酒店等消費配套。對于便利店、超市這些快速消費品的集中購物賣場，勉縣市場還是比較稀缺的，其形態(tài)多以路邊小賣部出現(xiàn)。.PART1

城市屬性住宅競品鑫源小區(qū)/2400元/㎡沁園/2800元/㎡田園小區(qū)/2300元/㎡綠苑小區(qū)/2200元/㎡碧水名居/2400元/㎡.PART1

城市屬性商業(yè)競品民樂福購物家園聚興購物超市本案.PART1

城市屬性競品分析層高6層區(qū)位優(yōu)勢★★★周邊配套★★優(yōu)勢毗鄰縣城且周邊比較僻靜劣勢據(jù)調(diào)研該小區(qū)物業(yè)安保管理混亂，經(jīng)常出現(xiàn)偷盜現(xiàn)象田園小區(qū).PART1

城市屬性競品分析層高7層區(qū)位優(yōu)勢★★周邊配套★★★優(yōu)勢景觀配套優(yōu)秀劣勢房屋質(zhì)量較差，被報道多起房屋質(zhì)量問題碧水名居·悅城.PART1

城市屬性競品分析民樂福購物家園層高2層區(qū)位優(yōu)勢★★★經(jīng)營范圍副食品、百貨、煙酒、農(nóng)副產(chǎn)品優(yōu)勢生活類購物超市，經(jīng)營產(chǎn)品符合市場需求劣勢管理混亂、衛(wèi)生欠佳，購物環(huán)境較差網(wǎng)絡(luò)圖片.PART1

城市屬性競品分析聚興超市層高1層區(qū)位優(yōu)勢★★★★經(jīng)營范圍副食品、煙酒、百貨優(yōu)勢聚興大廈旁毗鄰三國廣場，人流量大劣勢超市經(jīng)營業(yè)種范圍不夠大，便利店形式多有漏缺網(wǎng)絡(luò)圖片.

PART

2

項目發(fā)展建議.PART2

項目發(fā)展建議區(qū)位分析本案毗鄰人民路與賈旗路，位于縣城中心地帶偏東，是勉縣的商務(wù)區(qū)域熱點。.PART2

項目發(fā)展建議區(qū)位發(fā)展勉縣縣城狹長，分東西兩部。而科教政務(wù)中心集中在縣城西部。重點小學(xué)、縣政府和縣公安機關(guān)都集中在縣城西。而東部是勉縣縣城居住集中區(qū)，因此也形成了一片東部商業(yè)繁華的縣城熱點區(qū)域，金融、餐飲娛樂機構(gòu)都設(shè)于此，是未來的縣城商業(yè)核心地區(qū)。.PART2

項目發(fā)展建議SWOT分析威脅(THREAT):周邊多個成型的居民區(qū)住宅，發(fā)展模式已經(jīng)成熟的住宅項目；周邊成熟商鋪帶來的競爭劣勢(WEEKNESS):項目體量不大，不能形成集體住宅的規(guī)模效應(yīng)機會(OPPORTUNITY):周邊缺少超市購物環(huán)境；縣城缺少新型居住概念；項目周邊沒有娛樂場所與休閑會所優(yōu)勢(STRENGTH):成熟的周邊商業(yè)配套;縣城東部商業(yè)地帶；毗鄰兩條城市主干道；周邊的社區(qū)資源豐富威脅→優(yōu)勢（TS）:利用周邊的成型居民區(qū)資源成為本案的消費客群，是本案能夠輻射周邊多個成型小區(qū)；而因為本案業(yè)態(tài)組成的靈活性可塑造一批周圍小區(qū)忠實客群。劣勢→機會（WO）:推廣目前勉縣市場上沒有的“公寓SOHO”理念，形成做公寓+寫字樓+成熟商業(yè)的SOHO生活綜合體項目，在意識形態(tài)和品牌上超前。.PART2

項目發(fā)展建議周邊輻射從本案的業(yè)態(tài)搭配、市場空缺等角度(詳見本報告項目定位篇)綜合評定分析測算，本項目的輻射范圍可達(dá)到社區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心（半徑最大1KM的輻射圈）；可服務(wù)范圍達(dá)到周圍半徑3KM，輻射到達(dá)周邊縣城，主要服務(wù)于旅游人群和村鎮(zhèn)居民。.PART2

項目發(fā)展建議項目發(fā)展思路一、項目建筑形式在研究本案的建筑形式前，先來研究幾個典型單體項目案例閱唐閣：層高：6F地址：西安大雁塔北廣場屬性：商業(yè)商務(wù)型包含業(yè)態(tài)：餐飲、醫(yī)藥、配飾、辦公代表品牌：百富烤霸、高飛披薩、怡康醫(yī)藥、亨利眼鏡、華泰證券影響力：大雁塔商圈頂級黃金旺鋪省會城市案例.PART2

項目發(fā)展建議項目發(fā)展思路立豐國際：層高：商業(yè)地下3F，地上10F，公寓10F地址：西安南二環(huán)東二環(huán)交叉屬性：商業(yè)公寓型包含業(yè)態(tài)：餐飲、超市、服裝、住宅、娛樂辦公代表品牌：西安飯莊、海底撈、新聲代KTV、沃爾瑪、華大證券影響力：區(qū)域級商業(yè)中心，二環(huán)內(nèi)地標(biāo)商業(yè)

二線城市案例.PART2

項目發(fā)展建議項目發(fā)展思路浙北大廈：層高：商業(yè)地下1F，地上1F，酒店3F，寫字住宅10F地址：浙江省長興縣金陵中路屬性：商業(yè)公寓型包含業(yè)態(tài)：餐飲、超市、服裝、住宅、酒店、娛樂、辦公代表品牌：7天、百樂福、德克士影響力：寫字辦公名牌樓盤，高尚公寓三、四線縣區(qū)案例.項目發(fā)展思路信譽樓：層高：商業(yè)地下1F，地上5F，酒店3F，住宅11F地址：河北趙縣自強路屬性：商業(yè)住宅型包含業(yè)態(tài)：餐飲、超市、服裝、住宅、酒店、辦公代表品牌：恒源祥、小肥羊影響力：縣城CBD，品質(zhì)人居辦公三、四線縣區(qū)案例PART2

項目發(fā)展建議三、四線縣區(qū)案例.項目發(fā)展思路信譽樓：層高：商業(yè)4F，娛樂2F，寫字住宅14F地址：廣東紫金縣光華路屬性：商業(yè)住宅型包含業(yè)態(tài)：餐飲、超市、服裝、住宅、娛樂代表品牌：順興超市、1+1影響力：縣城新商圈地標(biāo)物業(yè)三、四線縣區(qū)案例PART2

項目發(fā)展建議三、四線縣區(qū)案例.項目發(fā)展思路PART2

項目發(fā)展建議結(jié)合以上二三線、三四線城市城區(qū)和縣城的經(jīng)典單體商業(yè)+住宅綜合項目成功案例，可以得出此類成功物業(yè)形態(tài)的一些共同點業(yè)態(tài)填補市場空白，領(lǐng)先當(dāng)時的市場概念業(yè)態(tài)穿插呈現(xiàn)多樣化，“麻雀雖小，五臟俱全”以人養(yǎng)商，以商聚人，規(guī)避風(fēng)險并且構(gòu)建良性生態(tài)圈單體樓項目成功案例特點剖析.項目發(fā)展思路PART2

項目發(fā)展建議由此，建議本案的建筑形態(tài)為一棟地上16層的綜合體建筑，1、2層為底商形態(tài)，作為將來的主要商業(yè)物業(yè)，3-16層為商住兩用公寓、酒店區(qū)間。公寓酒店底商.二、項目核心價值分析PART2

項目發(fā)展建議項目發(fā)展思路商業(yè)價值交通動脈廣場物業(yè).PART2

項目發(fā)展建議項目發(fā)展思路商業(yè)價值項目所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)比較成熟，且周邊包含多種商業(yè)物業(yè)形態(tài)及金融機構(gòu)——如郵政儲蓄銀行、火鍋城、海鮮樓和車行等等，區(qū)位業(yè)態(tài)的規(guī)模化提升了區(qū)域的商業(yè)價值，同時使項目本身的價值得以提升。.交通動脈PART2

項目發(fā)展建議項目發(fā)展思路毗鄰賈旗路與人民路，兩條縱橫勉縣縣城的交通商業(yè)動脈，人流量、車流量大，不管是從異地到縣城還是由縣城出行，這兩條公路都是必經(jīng)之地，而日后的規(guī)劃發(fā)展，也勢必沿著賈旗路干線的優(yōu)勢進(jìn)行開拓。.廣場物業(yè)PART2

項目發(fā)展建議項目發(fā)展思路項目鄰近勉縣最大的市民休閑廣場——三國廣場，廣場物業(yè)帶動周邊商業(yè)價值的能力無需贅述，同時給項目聚攏了火爆的人氣。.PART2

項目發(fā)展建議項目發(fā)展思路三、項目核心價值衍生上述價值是本項目重要的價值體現(xiàn)，但仍將無法實現(xiàn)以下目的：實現(xiàn)本項目產(chǎn)品價值的持續(xù)超額提升；實現(xiàn)項目未來發(fā)展中“區(qū)域袖珍商業(yè)地標(biāo)”的宏觀目標(biāo)。我們還必須再賦予本項目新的價值體系

.

在獨棟項目營銷中，要實現(xiàn)項目價值持續(xù)提升并完成全程的順利銷售，就需要我們賦予項目自身鮮明的發(fā)展主題，造就一種鮮明的商業(yè)或生活方式。PART2

項目發(fā)展建議項目發(fā)展思路項目規(guī)劃價值

總建筑面積2000平米，規(guī)劃為一棟地上16層的袖珍型商業(yè)綜合體，1-2F為自由底商，3-5F為酒店，6-16F為公寓；組成一個自由、定制性強的獨棟商業(yè)綜合體。由于其多功能性而使價值得到延伸。以多功能、商業(yè)綜合體、SOHO公寓為炒作賣點，足以吸引眼球。酒店底商公寓.PART2

項目發(fā)展建議項目發(fā)展思路項目業(yè)態(tài)組合價值以酒店+公寓為中軸，搭配休閑棋牌、特色餐飲、時尚娛樂等業(yè)態(tài)，打造勉縣首個吃喝玩樂住體驗式、休閑、娛樂、文化、旅游商業(yè)項目，打造成勉縣不夜城、新縣城客廳。便利的交通條件，也使得項目有機會成為當(dāng)?shù)芈糜涡蓍e文化的有力補充。.未來城市發(fā)展的商業(yè)集合點連接縣城內(nèi)外的交通價值搶占縣城未來發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域超前的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃多類型商業(yè)產(chǎn)品集合公園物業(yè)資源成熟商圈鋪墊PART2

項目發(fā)展建議項目發(fā)展思路.

PART

3

項目定位建議.PART3

項目定位建議市場調(diào)研杜女士勉縣個體經(jīng)營者

32歲訪談時間：9月4號“我住在興園居小區(qū)，家里有個三歲多的小孩，平時生活水平在勉縣還算是高的，確實這地方?jīng)]有什么可以讓人平時消費的地方，尤其是外地朋友過來找我，想找個茶座啊、KTV啊，附近也很少。給孩子買衣服、買玩具，稍微追求一下檔次也很難?！薄皩τ谧》康脑捨疫€是希望周邊的配套好一些，這樣將來生活各方面都比較方便，最好是能把周圍建設(shè)的像大城市一樣，咱們也能體驗一下?！绷窒壬憧h公務(wù)員

29歲訪談時間：9月4號“平時上班忙，目前還是自己一個人生活，生活如果離開超市感覺會很不便利，因為經(jīng)常在周末去采購一些日常用品，晚上有時候不想做飯，吃喝這些都是在外面解決的。最重要的是沒有個平時休閑娛樂的地方會感覺很枯燥很壓抑?！薄拔蚁矚g電梯房，感覺既能使小區(qū)顯得高端，而且在高樓上住著俯瞰縣城的感覺應(yīng)該會很好?！?PART3項目定位建議調(diào)研分析結(jié)合當(dāng)?shù)睾彤惖卦诿憧h多名25-55歲之間的城鎮(zhèn)居民調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有一些共通的特點，便于本項目未來發(fā)展研究參考：對周邊配套的要求希望小區(qū)周圍有超市或者蔬果市場消費規(guī)格不能高，要在承受范圍內(nèi)娛樂方面需要有棋牌茶座和卡拉ok并不追求品質(zhì)，比較追求實惠價格對居住品質(zhì)的要求希望有一些干凈且價格實惠的酒店比較大的火鍋燒烤是聚會娛樂首選比較注重價格是否在自己預(yù)算之內(nèi)周邊配套要比較便利，不能像村落不排斥電梯房，但是電梯費的收取不大能接受目前單元樓住宅很多，多層小區(qū)品質(zhì)廣受贊同.PART3項目定位建議產(chǎn)品定位根據(jù)對市場的調(diào)研，將本項目業(yè)態(tài)分割進(jìn)行產(chǎn)品的定位分析：

首先是6-16F公寓住宅：.公寓SOHO

商務(wù)住宅一體化定位解析：1、公寓SOHO就目前的地產(chǎn)市場是一個新興的人居概念。有利于項目在勉縣市場建立差異化競爭、填補市場空白。2、公寓SOHO的戶型靈活多變，可以適應(yīng)絕大部分客戶。3、公寓SOHO的意識形態(tài)新穎上檔次，但實際造價物業(yè)形態(tài)比居民小區(qū)更廉價，切合勉縣當(dāng)?shù)厥袌觥?、SOHO可以將商務(wù)和住宅的用途合二為一，可以規(guī)避勉縣當(dāng)前勉縣住宅地產(chǎn)供大于求的風(fēng)險，將產(chǎn)品多用化，同時商務(wù)辦公的進(jìn)駐有利于后期提升產(chǎn)品形象和住宅氛圍。5、物業(yè)銷售形勢靈活，可租可售。概念圖PART3項目定位建議產(chǎn)品定位.住宅定價2500-3500元/㎡公寓租價20-40元/㎡/月寫字間租價50-100元/㎡/月PART3項目定位建議定價建議定價依戶型、朝向及層高等因素由開發(fā)商最終決議，本定價僅供參考建議結(jié)合產(chǎn)品自身規(guī)劃價值和地段價值，分析現(xiàn)階段勉縣其他熱點區(qū)域房價，制定出以下定價建議以供參考。.PART3項目定位建議目標(biāo)客群分析年齡25-55歲之間家庭年收入5萬元左右及以上教育水平一般，但見多識廣，在當(dāng)?shù)貙儆谥R分子職業(yè)范疇私營企業(yè)主、機關(guān)事業(yè)單位老職工或干部住房條件35歲以上為改善型住房；在家鄉(xiāng)擁有私房，但在便利性和價值實現(xiàn)上不能滿足，需要改善居住環(huán)境；35歲以下剛需住房為家境良好的城鎮(zhèn)子弟婚房，不愿與家人同住公寓住宅.PART3項目定位建議目標(biāo)客群分析主要生活形態(tài)工作努力，勤懇，時間的積累與節(jié)儉的消費觀念使其獲得一定的財富，喜保留獨立的生活態(tài)度，喜歡“溫馨小家”的居住方式環(huán)境、地段住宅周圍環(huán)境良好、商業(yè)配套縣先進(jìn)，交通便利，公交系統(tǒng)健全，道路四通八達(dá)客戶來源主要面向本地的剛需、改善投資型客戶，在本地事、企業(yè)單位的中、高層職工和縣區(qū)各鎮(zhèn)上的個體經(jīng)營者等公寓住宅.PART3項目定位建議目標(biāo)客群分析居住空間要求不高，面積不要太大，住宅總價在20萬左右；戶型設(shè)計合理，關(guān)注朝向、采光及進(jìn)深主要購買動機改善居住品質(zhì)，符合自己新的城市形象定位；與父母分居結(jié)婚，與縣城繁華接軌；給子女準(zhǔn)備的婚房，一定的保值、投資心理形成購買的誘因較繁華的商業(yè)配套；低廉的價格超值的品質(zhì)；未來的升值空間公寓住宅.PART3項目定位建議戶型建議綜上，客戶需求可分為三類：追求生活品質(zhì)的租賃、獨居客戶新婚青年的二、三口之家三世同堂的整體家庭一室、兩室、SOHO戶型，要求方便舒適需求兩室、三室生活居所，要求品質(zhì)溫馨簡約需求三室或以上家庭空間，要求寬闊敞亮多功能需求SOHO派活力派家庭派.SOHO派戶型PART3項目定位建議戶型建議一居32㎡建議原因：戶型方正完美實現(xiàn)空間實用，“零浪費”；完美DIY室內(nèi)布局無限制，節(jié)省空間和資源，滿足個性化定制；舒適居所，便捷生活，所有日?！耙徊交睙o障礙。以上特點滿足了租賃客戶或SOHO派對房屋便利性高、時間、經(jīng)濟(jì)成本低的要求.SOHO派戶型PART3項目定位建議戶型建議一居55㎡建議原因：戶型方正規(guī)劃合理科學(xué)；增加了觀景陽臺，本項目在勉縣當(dāng)?shù)馗叨茸銐蛟O(shè)立觀景房賣點；房間多功能化，增設(shè)洗衣間、儲藏室等功能性居室，可以隨意改造；房型嚴(yán)謹(jǐn)，客臥分離，保證私密性和個人空間.2室2廳1衛(wèi)1廚104.00㎡活力派戶型PART3項目定位建議戶型建議建議原因：房型緊湊，利用每一寸空間發(fā)揮其最大價值；客、臥獨立，主臥觀景飄窗獲得更大空間；陽臺洗衣間一應(yīng)俱全，滿足起居生活需要以上特點滿足新婚家庭、三口之家對房型實用、溫馨有活力的要求.3室2廳1衛(wèi)1廚114.00㎡活力派戶型PART3項目定位建議戶型建議建議原因：空間廣闊和諧，符合現(xiàn)代人審美觀；客廳餐廳整合連接廚房，即保證便利性又節(jié)省空間；多處飄窗設(shè)計，保證寬闊視野和屋內(nèi)采光；戶型規(guī)制多邊，適應(yīng)不同板塔結(jié)合等不同樓體.PART3項目定位建議戶型建議家庭派戶型3室2廳1衛(wèi)1廚119.00㎡建議原因：南北通透，居住環(huán)境舒適高雅；兩側(cè)陽臺可做花圃，滿足中老年人的情趣需求，增加生活趣味；兩側(cè)臥室都有隔窗陽臺，保證充足光線，十分宜居以上特點滿足三世同堂家庭對房型要求寬敞明亮、主臥私密、功能性多樣的要求

.家庭派戶型PART3項目定位建議戶型建議3室2廳2衛(wèi)1廚119.00㎡建議原因：規(guī)劃合理，房型利用率高；臥室位置較深，完全保證私密性和安靜去噪，可以作為老年人住房；多個分割空間，可做游藝、書房、育兒等等多功能用房，保證大家庭中的不同功能性需求.PART3項目定位建議戶型建議主力賣點-LOFTLOFT,原意為閣樓，現(xiàn)多指少有隔斷、挑空層的開敞空間；這個含義誕生于紐約SOHO區(qū)，在二十世紀(jì)九十年代以后，LOFT成為一種席卷全球的藝術(shù)時尚。而其低廉的價格、功能多用、便于自主設(shè)計的特點也成為現(xiàn)代人或商或住的置業(yè)熱門。.loft主力賣點戶型PART3項目定位建議戶型建議3室1廳一廚一衛(wèi)100.00㎡（計價60㎡）建議原因：時尚l(wèi)oft，符合年輕人審美；使用面積對應(yīng)的價格低廉，用1室的購房預(yù)算就可以住三室的房子；兩層空間分離，樓下客房樓上臥室書房，滿足私密生活的個人需求.loft主力賣點戶型PART3項目定位建議戶型建議2室1廳一廚一衛(wèi)92.00㎡（計價46㎡）建議原因：寬敞兩室，公開空間和私密空間分隔；戶型小價格優(yōu)勢高，46平米的計價面積滿足許多人的置業(yè)條件.loft主力賣點戶型PART3項目定位建議戶型建議建議原因：商住兩用分割，靈活滿足用戶需求；超大會客廳設(shè)計，滿足商務(wù)辦公和居家會客的雙重需求；落地窗設(shè)計采光條件優(yōu)秀；戶型方正緊湊，零空間閑置.PART3項目定位建議目標(biāo)客群分析住宅部分SOHO派年齡在20-40歲之間的青年一代，2或3口之家，追求時尚便捷的生活活力派

家庭追求時尚、生活品質(zhì)的情趣客戶，追求性價比的經(jīng)濟(jì)型客戶，喜于領(lǐng)先個性的時尚客戶，滿足創(chuàng)作辦公需要的個體戶作息時間不固定，對居住環(huán)境有所要求的租賃客戶，多見SOHO人、自由職業(yè)者、尚未購房者以及個體經(jīng)營者等LOFT家庭派年齡在35-65歲之間的中年，多為三世同堂家庭，多年或世代的本地居民，追求寬敞舒適、采光通風(fēng)性好的戶型.PART3項目定位建議產(chǎn)品定位4F5F3F經(jīng)濟(jì)型快捷酒店3-5F設(shè)立酒店業(yè)態(tài)，酒店定位需要在形象上親民、時尚、經(jīng)濟(jì)，內(nèi)飾不能豪華、杜絕高成本；但酒店風(fēng)格需要簡潔，高效，內(nèi)飾時尚并且干凈，色彩明朗，迎合現(xiàn)代化時尚的流行氣質(zhì).PART3項目定位建議功能設(shè)置

經(jīng)過我司對項目地區(qū)周邊多家酒店賓館的調(diào)研取證，可以在本項目快捷酒店內(nèi)增加以下低成本功能，從而建立特色化競爭優(yōu)勢，增強整體項目的現(xiàn)代化商業(yè)體驗感。隨著智能手機和個人PC的普及，客戶對無線網(wǎng)絡(luò)的需求性依賴越來越強。勉縣各個酒店基本上都沒有設(shè)置WiFi網(wǎng)絡(luò)。且無線WiFi的建設(shè)成本低，管理方法簡單易用，是快捷酒店用以增加人氣的最佳手段。雖然酒店價格定位并不走高端路線，但為了提升品質(zhì)與產(chǎn)品價值就要從酒店特色上做文章。由此在酒店內(nèi)打造幾個特色客房，作為酒店推廣的噱頭。參考建議房型“家庭套房”以及“情侶房”等等。無線WIFI特色客房.PART3項目定位建議功能設(shè)置經(jīng)過我司的調(diào)研，勉縣大部分酒店內(nèi)服務(wù)員素質(zhì)、水準(zhǔn)偏低，軟件服務(wù)體驗較差。在這個人人追求消費體驗的時代，提升產(chǎn)品價值已不再是一味提升硬件標(biāo)準(zhǔn)，而是注重軟件服務(wù)的質(zhì)量。本地酒店急于求成，不在乎軟件服務(wù)成為了他們的經(jīng)營軟肋，對本酒店的客服人員進(jìn)行專業(yè)化的培訓(xùn)，進(jìn)行月度的評優(yōu)擺好獎勵，強調(diào)服務(wù)客戶的職業(yè)理念，打造溫馨的酒店環(huán)境，有利于獲得良好口碑，由于員工團(tuán)隊的專業(yè)，使得酒店的專業(yè)度提升、品質(zhì)和價值同步提升。溫馨客服便民設(shè)備在酒店客房內(nèi)增設(shè)一些便民設(shè)備及便民功能，設(shè)備如吹風(fēng)機、熨斗、手機充電器等（選擇增加）。在便民服務(wù)的設(shè)置上可以增設(shè)洗衣、收發(fā)傳真、微波加熱、外賣外送等等增值服務(wù)。.PART3項目定位建議目標(biāo)客群分析經(jīng)濟(jì)型快捷酒店游離客戶在勉縣臨時進(jìn)行工作、旅游、拜訪等活動的異地客戶重要客戶招商、招生、銷售等商務(wù)辦公中臨時短期租賃的辦公室選址核心客戶周邊城鎮(zhèn)、縣城內(nèi)無房、未婚的年輕人。在本案底商進(jìn)行消費、娛樂活動的客戶.2F1FPART3項目定位建議產(chǎn)品定位大眾消費為主的多業(yè)態(tài)商廈填補項目區(qū)域市場空白，在一樓、二樓底商設(shè)置KTV、休閑茶座等娛樂消費項目作為娛樂主題主力店，同時延長商廈營業(yè)時間，豐富區(qū)域夜生活，引爆商廈人氣。并穿插其他物業(yè)搭配，火鍋店、快餐店輔助。在商廈正面引入生活綜合超市作為品牌旗艦主力店，主要解決周邊小區(qū)居民的日常生活購物需要。.PART3項目定位建議業(yè)態(tài)構(gòu)成大型商超服裝箱包夜總會流行快餐精品菜肴火鍋城酒吧會所眼鏡飾品網(wǎng)吧游藝1F2F本項目的推廣方向依托附近的多個居民小區(qū)和廣場物業(yè)，底商的功能性應(yīng)以填補市場空缺，便民化的購物商場而定。但由于購物中心商場投入較大，建設(shè)周期長且成本回收速率較低，貨品檔次規(guī)格較高，不符合本項目的體量和市場需求定位，因此以一個大型生活綜合超市作為旗艦店，作為整個商業(yè)環(huán)節(jié)的依托點，在超市周圍建立相應(yīng)的服裝、餐飲、娛樂消費配套。.PART3項目定位建議業(yè)態(tài)建議根據(jù)本司調(diào)研，五洲購物超市是一家綜合性的生活超市，其配置較一線超市品牌更低，但商品價格也同時占優(yōu)，目前在全國各地的三四線城市都有成功案例。在地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為落后的市縣甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)城郊，五洲購物超市的規(guī)模恰合時宜。既能給顧客良好的購物體驗，又能兼濟(jì)當(dāng)?shù)仡櫩偷南M能力?？梢哉f在草根商超中，五洲具有很高的人氣和性價比。商超旗艦店.PART3項目定位建議業(yè)態(tài)建議低端大眾化的服裝快餐品牌商超周圍的快餐和服裝品牌要主打快速消費品、大眾經(jīng)濟(jì)類，以價格低廉的優(yōu)勢延長周邊客戶的逗留時間并實現(xiàn)快速消費的利好。位置建議設(shè)置在商超周圍的一樓底商門面店。.PART3項目定位建議業(yè)態(tài)建議夜店、火鍋元素打造不夜商城

2樓由于租金較為低廉，適合經(jīng)營大面積的餐飲娛樂商戶，所以采用網(wǎng)吧、酒吧會所、火鍋城這類大眾快速消費、營業(yè)時間長的業(yè)態(tài)類型作為底商夜生活主力店。為了滿足周邊客戶群的待客需要，要具有一定規(guī)模和檔次同時要貼合大眾消費審美。.PART3項目定位建議目標(biāo)客群分析底商游離客戶受到底商商業(yè)輻射、有娛樂餐飲消費需求的本地縣城客戶重要客戶受到商業(yè)輻射，體驗縣城消費、娛樂消費的周邊村鎮(zhèn)客戶核心客戶周邊、本項目居民的日常生活消費需要.PART3項目定位建議產(chǎn)品價格定位SOHO住宅商務(wù)公寓

以SOHO公寓這種新穎的高姿態(tài)作為前期推廣噱頭賣點，給顧客留下本案本質(zhì)高尚的印象，再結(jié)合本案SOHO公寓本身造價較低的特點，給出低于區(qū)域均價的銷售價格，才會引起市場關(guān)注，使消費者具有“物超所值”高性價比的消費印象。

故項目售價擬定2200元/平方米，租金由于市場彈性波動較大，應(yīng)因情況靈活標(biāo)定。本價格為參考建議，具體情況另行決議.PART3項目定位建議產(chǎn)品價格定位經(jīng)濟(jì)型快捷酒店

經(jīng)濟(jì)型快捷酒店可以以多種方式進(jìn)行銷售，如果按開放商制造整售模式，要向抬高單價，只有在精裝修及產(chǎn)品風(fēng)格上做文章，區(qū)別于一般的商務(wù)公寓，使利益最大化。

故酒店售價擬定3000元/平方米，若采用整體返租的形式進(jìn)行銷售，銷售單價還有一定的提升空間。本價格為參考建議，具體情況另行決議.PART3項目定位建議產(chǎn)品價格定位1F2F商鋪價格1層臨街鋪面10000元/平方米內(nèi)鋪7000元/平方米二層鋪面5000元/平方米綜合考慮周邊地區(qū)商圈氣候已經(jīng)成熟，但本項目社區(qū)規(guī)模小，商鋪價格與周邊商鋪產(chǎn)品價格差異不宜過大。也可使用產(chǎn)權(quán)返租模式操作。本價格為參考建議，具體情況另行決議.PART3項目定位建議產(chǎn)品整體定位勉縣首席SOHO生活綜合體.PART3項目定位建議整體定位解析首席：獨一無二，對于勉縣來說是史無前例的，創(chuàng)新的；SOHO生活綜合體：為SOHO式自由、時尚、便捷、輕松、個性化的生活理念打造的覆蓋生活中全方位的飲食、購物、玩樂需求的綜合體項目，不僅是一個生活服務(wù)物業(yè)，更是引領(lǐng)一種新的生活觀念及生活方式；.案例展示Salomonsmithbarney

propertydeclaration世紀(jì)美邦地產(chǎn)宣言..操作代表案例案名：金都國際所屬地：內(nèi)蒙古興安盟屬性：城市聯(lián)營主題：高級城市形態(tài)，6A級國際生活城規(guī)模：用地面積1680畝，共分7期開發(fā)操盤價值：

根據(jù)發(fā)展城市空間需要，我們要打造一個綜合型的新興城市，一個產(chǎn)業(yè)連接化、城市現(xiàn)代化、生活國際化的三位一體的具有生活、生產(chǎn)、流通、服務(wù)、以及行政管理綜合現(xiàn)代國際生活城金都國際的城市發(fā)展模式由私密空間到半私密空間再到半開放空間到開發(fā)空間的四大空間的完美和諧過渡形成一個三維體系的高級城市形態(tài)的國際級綜合建筑集群。開發(fā)操盤Salomonsmithbarney

propertydeclaration世紀(jì)美邦地產(chǎn)宣言.操作代表案例案名：中央特區(qū)所屬地：河南鄭州屬性：高端豪宅CBD主題：電梯入戶、入戶空中花園、酒店式情景大堂，商業(yè)拓展區(qū)域規(guī)模：總建筑面積22萬平方米，由21棟短板式、點式小高層、高層組成。操盤價值：

順馳·中央特區(qū)定位為高檔住宅，”電梯入戶，國際人居方向“成就他的國際化標(biāo)準(zhǔn)，電梯入戶，在中原還沒有這種先進(jìn)的居住形態(tài)，這是把一種先進(jìn)的居住方式引入中原，可以說是對中原住宅史的一次變革，必將引發(fā)中原客戶對原有居住方式的思考和再認(rèn)識。電梯入戶，代表著