南路地塊可研市場報告

河西區(qū)大沽南路地塊可研市場報告2014年12月本體分析本案位于天津市市內(nèi)六區(qū)之一的河西區(qū)地塊北側(cè)為海河景觀，距地鐵1號線復(fù)興門站約600m市內(nèi)六區(qū)河西區(qū)本體分析北側(cè)臺兒莊路及海河景觀北側(cè)臺兒莊路及海河景觀本體分析西側(cè)富民橋通往河?xùn)|區(qū)東南側(cè)黑牛城道通往海津大橋本體分析南側(cè)大沽南路高架橋及現(xiàn)狀職工醫(yī)院地鐵1號線復(fù)興門站經(jīng)濟指標(biāo)：根據(jù)如下指標(biāo)情況及規(guī)劃局提供策劃方案，預(yù)期本案建筑形態(tài)將以10層左右小高層（海河沿岸洋樓）為主本體分析占地13000㎡計容建面32500㎡其中

商業(yè)6800㎡住宅25700㎡容積率2.5

建筑密度40%

綠地率20%

地上車位39輛地下車位273輛總停車位312輛市場分析本案所在區(qū)域商品住宅供銷情況年度和平南開供應(yīng)面積成交面積成交均價均價環(huán)比供應(yīng)面積成交面積成交均價均價環(huán)比2010年25397425651421337-29876935303317561-2011年4959792172192360810.64%3006681658281979412.72%2012年16950130376220372-13.71%500524372734210416.30%2013年725981657802450720.30%188391301818214261.83%年度河西河?xùn)|供應(yīng)面積成交面積成交均價均價環(huán)比供應(yīng)面積成交面積成交均價均價環(huán)比2010年18814227017915830-43868040245912470-2011年2418171094331789413.04%7088272542051463217.34%2012年2209601266822101917.46%76287157133913900-5.00%2013年117551326710212991.33%1851324406871618516.44%年度河北紅橋供應(yīng)面積成交面積成交均價均價環(huán)比供應(yīng)面積成交面積成交均價均價環(huán)比2010年5093829281111320-17127118370113732-2011年4253782626311369821.01%187376449751664621.22%2012年23150434620013506-1.40%11894218471515473-7.05%2013年1347933092731533313.53%3056604132331708910.44%年度天津市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)面積成交面積成交均價均價環(huán)比2010年1401774175869715242-2011年236004510542911748514.72%2012年2004302190543216883-3.44%2013年100412519575011860810.22%市區(qū)年遞率均值7.16%河西年遞率均值10.61%天津市區(qū)商品住宅近年供應(yīng)不足，成交量穩(wěn)定，均價呈上升趨勢河西區(qū)近年平均年遞率水平高于天津市區(qū)平均水平，而均價僅次于和平、南開區(qū)，屬天津市高端置業(yè)首選區(qū)域之一市場分析本案周邊商品房供應(yīng)分布本案位于2014年天津土地交易熱點新八大里區(qū)域（12500-14500元/㎡樓面地價，單地塊總價30-50億元）北側(cè)，預(yù)期2015年該區(qū)域項目將大批量入市本案所在板塊海河對岸為河?xùn)|區(qū)土地成交熱點區(qū)域，招商、恒大均高價（樓面價14500-16700元/㎡）拿地已進(jìn)駐沿海河向北通往市中心，多為近年海河景觀熱點高端樓盤市場分析本案周邊土地成交及商品房供應(yīng)匯總區(qū)劃板塊地塊項目2014年1-11月均價（元/㎡）樓面價（元/㎡）土地成交日期土地總價（億元）總建面（㎡）容積率住宅面積（㎡）已去化住宅面積（㎡）潛在住宅供應(yīng)面積（㎡）公寓面積（㎡）已去化公寓面積（㎡）潛在公寓供應(yīng)面積（㎡）商業(yè)（㎡）已去化商業(yè)面積（㎡）潛在商業(yè)供應(yīng)面積（㎡）河西區(qū)海河臺兒莊路沿線-泰悅豪庭精裝住宅28953---716004.77716004598325617000000棉二海河大觀洋房36292

高層24712

公寓24561

商業(yè)3650493442011.9.1629.93200002.871420001345247476500005979440211124991358398916-海景文苑住宅23044---1363892.371363895224184148000000-津瀾闕50年精裝住宅26086---970004.34970005539341607000000新八大里一里-------000000000二里渤海國資-145032014.6.2630.792123003.56954000954003680003680080100080100三里北大資源-125022014.7.939.733178004.601176000117600818000818001184000118400四里中海復(fù)興九里未開盤，報價

高層住宅26000

小高層住宅32000145032014.6.550.43475004.44107200010720010850001085001318000131800五里130052014.7.1739.33022003.6512930001293007000007000095400095400六里天房美棠-125002014.7.2845.753660004.661400000140000900000900001360000136000七里中冶-145042014.5.2849.493535004.071300000130000660000660001540000154000八里---

---000000000河?xùn)|區(qū)海河?xùn)|路沿線-雅仕蘭庭住宅16123-

-2700002.50270000164133105867000000棉三新岸創(chuàng)意-100002013.1.3010.31030002.62200000200004200004200027000027000棉一萬達(dá)公館精裝住宅20225

商業(yè)28155

辦公1817369502011.5.618.7652700003.6710800075539324610001200002004299958軋五招商雍景灣洋房26410

精裝小高23021

精裝高層22417145762013.9.1126.51818002.171640009693154307000930009300婁莊子恒大帝景-167132013.11.2936.352203762.00164500016450000053000053000合計---3569465-1892989537506135548354510059795391211037499336251003874*統(tǒng)計時間截止至2014年11月30日前，數(shù)據(jù)來源CRIC市場分析本案周邊商品房成交匯總本案所在區(qū)域未來供應(yīng)量較大，但河西區(qū)作為天津市高端置業(yè)認(rèn)可度較高的區(qū)域，憑借多家大型開發(fā)商共同開發(fā)，未來將成為天津市區(qū)高端置業(yè)集中區(qū)域，市場容量預(yù)計出現(xiàn)爆發(fā)式增長目前河西海河沿線項目成交均價約在23000-29000元/㎡，受高端置業(yè)地緣情節(jié)影響，價格將持續(xù)高于河?xùn)|區(qū)，而河?xùn)|區(qū)當(dāng)前地價已開始攀升，預(yù)計未來河西區(qū)項目將持續(xù)走高突破30000元/㎡區(qū)劃板塊地塊項目開盤時間2010年2011年2012年2013年2014年1-11月平均年遞率均價（元/㎡）面積（㎡）銷售額（元）均價（元/㎡）環(huán)比面積（㎡）銷售額（元）均價（元/㎡）環(huán)比面積（㎡）銷售額（元）均價（元/㎡）環(huán)比面積（㎡）銷售額（元）均價（元/㎡）環(huán)比面積（㎡）銷售額（元）（%）河西區(qū)海河臺兒莊路沿線-泰悅豪庭2010年12月23761438510419372323634-0.53%6607156149333245373.82%9803240534910258605.39%170674413486842895311.96%81212351382415.16%棉二海河大觀2012年11月-------24144-32490784438670265159.82%609811616922975283176.80%4105311624940858.31%-海景文苑2013年7月-----------21763-24963543263857230445.89%272786285960235.89%-津瀾闕2010年12月25491537613703896825259-0.91%573614488771222742-9.96%10866247115047238694.96%19092455710271260869.29%143223736135910.84%河?xùn)|區(qū)海河?xùn)|路沿線-雅仕蘭庭2011年10月---13109-1303217084186913019-0.69%7829310192858041469412.87%56978837259880161239.73%158302552354977.30%棉一萬達(dá)公館2012年5月-------23425-15183555889718824-19.64%38013715553446202257.44%36008728246607-6.10%軋五招商雍景灣2014年10月---------------23764-9693230343437-合計-9761241232691--25375471878914--1329702326933328--2170944610059113--1523053613667481-*統(tǒng)計時間截止至2014年11月30日前，數(shù)據(jù)來源CRIC市場分析本案高參商品房個案分析依據(jù)地塊指標(biāo)，本案選取同類產(chǎn)品或同類客群項目進(jìn)行分析，以推導(dǎo)本案定位本案（河西區(qū)）泰安道五大院（和平區(qū)）中海復(fù)興九里（河西區(qū)）津灣湯臣一品（和平區(qū)）市場分析本案高參商品房個案分析中海復(fù)興九里目前即將開盤產(chǎn)品包括10層到頂洋房（小高層），1梯2戶，面積為102、127、144平米，出房率82%，均價32000-35000元/㎡，精裝標(biāo)準(zhǔn)為3500元/平米，預(yù)計2017年初交房。市場分析本案高參商品房個案分析中海復(fù)興九里首排洋房（小高層）將采用海河沿線經(jīng)典的歐式風(fēng)格，屬于古典主義，而二排、三排及最后一排的建筑風(fēng)格則從新古典主義演繹至現(xiàn)代主義。中海復(fù)興九里將仿照五大道的建筑風(fēng)格設(shè)計，打造一個以歐式風(fēng)情街區(qū)為主題的高端宜居住區(qū)。項目目前一期尚未開盤，首次開盤產(chǎn)品包含高層、洋房，其中高層占多數(shù)，由于其中還有公寓產(chǎn)品，導(dǎo)致該社區(qū)居住密度較大，容積率高達(dá)3.1，由于八大里地塊稀缺性，該小區(qū)綠化較少，綠化率僅為20%，生態(tài)環(huán)境稍差。項目主要以地下車位為主，規(guī)劃車位3000個，規(guī)劃2500戶，車位配比1：1.2。項目自身借鑒block街區(qū)設(shè)計，block即由business、lifefallow、0pen、crowd、kind，分別代表著商業(yè)、休閑、開放、人群、親和。項目緊鄰地鐵一號線陳塘莊站，未來地鐵6號線通車后，出行將更為方便。市場分析本案高參商品房個案分析中海復(fù)興九里小高層產(chǎn)品戶型——102/127/144㎡市場分析本案高參商品房個案分析泰安道五大院在售產(chǎn)品為1號院在售產(chǎn)品為2-9層到頂143-400㎡，3號院在售產(chǎn)品為170-700㎡，均配備中央空調(diào)，均價39200元/㎡。近期成交數(shù)據(jù)日期套數(shù)面積均價總額(萬)12月18日126948,6441,310.9012月15日122746,5551,058.1011月29日246641,0551,911.4011月28日126348,0061,263.2011月26日251141,9492,143.5010月20日119426,847521.39月23日119636,046706.99月22日128640,6741,164.705月30日119926,868534.65月20日119635,507696.3市場分析本案高參商品房個案分析泰安道五大院產(chǎn)品戶型——項目占據(jù)價值頂端地段市中心和平區(qū)，面積段較大，豪宅尺度，主力總價段在800萬元以上乃至超過2000萬元，去化速度緩慢市場分析本案高參商品房個案分析津灣湯臣一品市場分析本案高參商品房個案分析津灣湯臣一品產(chǎn)品配比——主力去化戶型以95、119㎡為主

近期成交統(tǒng)計日期套數(shù)面積均價總額(萬)12月27日241735,6401,485.1012月20日242333,4801,417.4012月19日19529,11827811月26日19528,235269.511月22日19532,824313.311月14日132830,4471,000.0011月11日137248,3531,796.8011月7日19528,588272.910月27日111628,853335.310月26日111628,853335.310月19日242036,9071,550.9010月14日19528,235269.59月28日245537,5381,708.209月25日221531,074668.78月27日110936,148394.97月2日19528,250269.76月18日19528,264268.16月11日127939,6001,103.306月7日19531,473300.45月15日120931,517657.3戶型一室一室精裝均價約在3萬元/㎡左右面積（㎡）95119總價（萬元）280347以近半年數(shù)據(jù)取總價平均值市場分析本案高參商品房個案分析津灣湯臣一品主力去化小戶型為8號樓居住型公寓產(chǎn)品市場分析本案高參商品房個案分析小結(jié)：泰安道五大院、湯臣一品定位均為市中心豪宅，主力供應(yīng)產(chǎn)品多在200㎡以上，由于單價、總價過高，單套超過800萬元，去化緩慢湯臣一品的95、119㎡小戶型由于總價在280-350萬元左右，存在市場接受度，故保持擁有一定銷量；但由于該戶型段產(chǎn)品為一室，該細(xì)分市場接受客群仍有限中海復(fù)興九里小高層主力戶型為102、127三室及144㎡四室，以其報價32000元/㎡單價，總價約在320-460萬左右，目前尚未開盤，但蓄客情況較佳，可作為本案主力產(chǎn)品配比重點參考中海主力產(chǎn)品戶型三室一衛(wèi)三室二衛(wèi)四室二衛(wèi)備注面積（㎡）102127144

總價（萬元）326406461以最低報價32000元/㎡計算項目定位SWOT分析內(nèi)部能力外部因素優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）河西區(qū)優(yōu)勢地段，海河沿線景觀容積率2.5相對周邊項目較低總體建筑規(guī)模小機會（Opportunities）SO（利用）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會WO（改進(jìn)）利用機會，克服劣勢周邊八大里各大開發(fā)商已高價拿地，為天津市重點建設(shè)區(qū)域市區(qū)項目普遍以高層為主，小高層相對稀缺，天津人擁有“五大道”洋樓情結(jié)借勢以八大里建設(shè)為焦點的河西區(qū)發(fā)展，塑造小規(guī)?！疤旖蜓髽恰表椖恳韵鄬侠韮r格入市（減去精裝成本，以毛坯交付），快速去化威脅（Threats）ST（突破）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅WT（消除）減小劣勢，避免威脅八大里、海河沿線新建項目潛在供應(yīng)巨大以純小高層相對低密產(chǎn)品+海河景觀的特性與八大里產(chǎn)品形成差異化主力產(chǎn)品面積段控制總價，定位市內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段置業(yè)主流客群項目定位整體定位綜上，本案整體定位為：——新八大里之上的海河景觀稀缺改善型純小高住宅綜上，本案形象定位為：——津門·河西·絕版奢適水景洋樓項目定位產(chǎn)品定位為保證快速去化，本案產(chǎn)品需要充分考慮市區(qū)主流改善客群需求的同時控制總價，故本案產(chǎn)品定位在：——相較新八大里更高性價比的改善型產(chǎn)品（新八大里“洋房”+水景價值）/（新八大里精裝“洋房”價格-購置精裝成本）建議本案戶型配比（主力以參照中海復(fù)興九里戶型）（以2.95萬元/㎡計算）面積區(qū)間戶型預(yù)估單套平均面積（㎡）單套總價套數(shù)套數(shù)占比面積（㎡）面積占比100-120三室一衛(wèi)1023016330%642625%120-130三室二衛(wèi)1253698541%1062541%130-145四室二衛(wèi)1404135024%700027%145-165四室三衛(wèi)15044352%7503%165-200四室以上豪宅18053152%9004%合計123.56-208100%25701100%項目定位客群定位本案體量較小，可借勢新八大里搶占市場空隙，故本案客群定位為：——市內(nèi)高購買力偏好【水景、洋樓】的改善型客群項目定位價格定位通過選取本案周邊項目剔除精裝成本2500-3500元/㎡的價格，對本案住宅進(jìn)行對比定價研判，由于本案體量小，預(yù)計僅需一次推盤，暫不考慮年遞率，預(yù)期本案住宅2016年入市價格為毛坯29510元/㎡：比較因素權(quán)重可比項目招商雍景灣中海復(fù)興九里區(qū)位地段15%7010.59013.5周邊環(huán)境7%855.95805.6交通通達(dá)7%906.3855.95景觀資源10%10010808生活配套7%906.31007居住密度10%909808產(chǎn)品設(shè)計15%9013.5