售后返租操作說明

售后返租操作說明包括融資性售后返租和經(jīng)營性售后返租兩種類型。結(jié)合項目的實際情況，我方應采取經(jīng)營性售后返租模式。一、從開發(fā)商的工作角度，簡單分析經(jīng)營性售后返租的三種操作方式：序號 操作模式 相互關系 優(yōu)勢與風險開發(fā)商將商鋪出售給業(yè)主，經(jīng)開發(fā)商介紹，1、開發(fā)商與業(yè)主之間存在業(yè)主與商業(yè)管理公司簽訂租賃合同商業(yè)管 品房買賣的法律關系；理公司承租業(yè)主所購商鋪開發(fā)商不參與運 2、商業(yè)管理公司與業(yè)主存營期間的管理 房屋租賃的法律關系；業(yè)主購買開發(fā)商的商鋪后再將商鋪出租給 1、開發(fā)商與業(yè)主之間存在開發(fā)商雙方簽訂商品房買賣合同和房屋租 品房買賣的法律關系；賃合同，由開發(fā)商自行組建商業(yè)管理團隊，2、開發(fā)商與業(yè)主存在房屋進行銷售結(jié)束后的運營管理 賃的法律關系；

優(yōu)勢：1、開發(fā)商在完成商鋪銷售后就無需介入管理，完成項目銷售即可轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一項目；風險：1、業(yè)主基于投資目的買鋪，對投資的回報極為敏感，因此，商業(yè)成協(xié)議存在不確定性；2、開發(fā)商將很難把握項目開業(yè)后的整體走勢；3、度過項目養(yǎng)成期后，租金開始形成長期增長型回報，開發(fā)商無法獲取這部分收益；優(yōu)勢：1、開發(fā)商可以將營銷策劃的每一個環(huán)節(jié)都把控在自己手中，利用締約的強勢地位將自己置于最有利的一邊；風險：1、開發(fā)商自行組建的商業(yè)管理團隊能力存在巨大風險，人員招募及培養(yǎng)磨合需要較長時間；2、開發(fā)商必須時刻關注運營問題，管理成本、人員成本、資金成本巨大；賃合同，由開發(fā)商委托專業(yè)的商業(yè)管理公司，進行銷售結(jié)束后的運營管理買賣合同的同時簽訂物業(yè)委托合同委托開發(fā)商代為出租所購買的房屋間接參與后期房產(chǎn)的管理。

1、開發(fā)商與業(yè)主之間存在商品房買賣的法律關系；2、開發(fā)商與業(yè)主存在房屋租賃的法律關系；3、開發(fā)商與商業(yè)管理公司存在委托經(jīng)營的法律關系；1、業(yè)主與開發(fā)商之間存在商品房買賣的法律關系；2、業(yè)主與開發(fā)商之間存在委托租賃的法律關系；3、業(yè)主與承租商戶之間存在租賃的法律關系；

優(yōu)勢：1、開發(fā)商可以將營銷策劃的每一個環(huán)節(jié)都把控在自己手中，利用締約的強勢地位將自己置于最有利的一邊；2、開發(fā)商對項目保持一定程度的關注即可，可將主要精力轉(zhuǎn)移到新的項目進行開發(fā)；3、開發(fā)商在銷售和租賃的每一個環(huán)節(jié)都可以獲得收益；風險:1、商業(yè)管理公司的合作精神和專業(yè)能力很重要；2、法律關系復雜，需要開發(fā)商擁有很好的把控全局能力；3、因為開發(fā)商在每一環(huán)節(jié)都有經(jīng)濟收益，因此，需要承擔一定稅務；優(yōu)勢：1的優(yōu)勢地位在委托合同中約定委托費用和代為收租等有利條款。風險：1、開發(fā)商實際是一種“中介”的角色，需要投入大量的管理成本、人員成本、資金成本；2、在房產(chǎn)租賃發(fā)生糾紛時，開發(fā)商需要幫助業(yè)主與承租人協(xié)商解決，造成大量的突發(fā)因；3、需要注意的是，業(yè)主與開發(fā)商之間存在委托租賃的法律關系，4、因為開發(fā)商并不參與商場的實際運營管理，所以對商場的走向無法把控，同時，也無法獲取商業(yè)發(fā)展帶來的經(jīng)濟收益無法把控，同時，也無法獲取商業(yè)發(fā)展帶來的經(jīng)濟收益3種方式更加適合我方項目。二、再就經(jīng)營性售后返租的一些重要事項簡單分析：返租款返還形式序號 返還形式分階段返還，如簽訂NX%,N年N后返租合同，返還標準為X%間一次性返還，由購房款中直接扣除

優(yōu) 勢1、開發(fā)商一次性資金支出少；2、銷售期間收取資金多；1、業(yè)主首批投入資金少，買鋪門檻降低，可以吸引更多買鋪客群，有利于實現(xiàn)快速銷售；合同期內(nèi)業(yè)主毀約幾率小，降低潛在的市場糾紛；2期，實現(xiàn)租金上漲，開發(fā)商實現(xiàn)持續(xù)獲益；

風 險1、持續(xù)性的階段返還，對資金鏈的持續(xù)、穩(wěn)定造成很大壓力；2、隨著經(jīng)濟形勢的走高，業(yè)主易對原協(xié)議產(chǎn)生不滿情緒，帶來合作風險；3、對每次返租具體操作投入的人力成本、管理成本、資金損耗成本；1、銷售期間收取資金總量有所下降綜上，我方認為第2種方式更加適合我方項目。三、售后返租年限：建議返租期為三年。四、返租各方相互銜接模式：1、開發(fā)商與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》；2、開發(fā)商與商業(yè)管理公司簽訂《委托管理合同》或開發(fā)商自行成立物業(yè)管理公司；3、業(yè)主與商業(yè)管理公司簽訂《委托經(jīng)營合同》4、籌備成立業(yè)主委員會，開發(fā)商、商業(yè)管理公司、業(yè)主代表共同擬定《業(yè)主委員會管理公約》五、快速將商場做旺及規(guī)避返租期滿后小業(yè)主收回經(jīng)營權帶來波動的保障措施：1、無自營。利于開業(yè)初期貫徹各項管理制度，縮短養(yǎng)成期時段。2、先定位，先規(guī)劃。31—245定期的節(jié)日活動與不定期的特色活動相結(jié)合，針對租戶自行定價、浮動較大的特點，商業(yè)管理公司不限于組織商戶進行打折優(yōu)惠活動，更要利用多樣互動性強的活動吸引人氣。6、成立業(yè)主委員會。需制定業(yè)主委員會管理公約，明確業(yè)主委員會的權利與義務，由業(yè)主委員會負責所有業(yè)主與商業(yè)管理公司的溝通工作，既便于業(yè)主統(tǒng)一意見，也便于商業(yè)管理公司縮小溝通面域，同時也使開發(fā)商可以在返租期滿后全身而退。在返租期滿之前，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場的未來租賃權及經(jīng)營權事宜，并制定切實可行的收入分配機制，全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。具體運作可通過業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權利，再選舉會長、執(zhí)行會長、會員等。業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)管理公司代管、代租等形式以實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營，實現(xiàn)返租期滿后的各方平穩(wěn)過渡。7、返租期滿前，公布租賃指導價。由商業(yè)管理公司根據(jù)實際情況，在返租期滿前公布租賃指導價，既避免部分業(yè)主對商鋪期望值過高，哄抬租賃價格，造成空鋪，也可以避免部分租戶聯(lián)合壓價，影響業(yè)主合理收益。8、商業(yè)管理公司充分發(fā)揮橋梁作用。其次幫助業(yè)主尋找合適的租戶，使產(chǎn)生突發(fā)、負面情況的概率降到最低，用近一年的時間準備，最終實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。六、成熟案例：1廈門世貿(mào)商城是典型的“售后返租”模式的成功案例。它是廈門市第一家集購物、休閑、娛樂、餐飲等各項功能為一體的購物中心，一期項目除主力大店外，全部分割銷售，實行售后返租，因體量較大、養(yǎng)成期長，實行整體返租期為五年，通過商業(yè)管理團隊的有效操作，實現(xiàn)了年均租金漲幅