房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃書

目錄TOC\o"1-3"\u1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 31.1我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)宏觀環(huán)境調(diào)查分析 31.1.1政治環(huán)境 31.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境 41.1.3社會(huì)環(huán)境 41.1.4科技環(huán)境 51.2武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)調(diào)查分析 61.2.1武漢市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 61.2.2市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析 201.2.3未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 221.3區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析 231.3.1市場(chǎng)需求 241.3.2供應(yīng)現(xiàn)狀 251.3.3交通條件 251.3.4市政配套 251.4競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查與分析 261.5客戶群調(diào)查與分析 27稈1.5.魂2厲目標(biāo)客戶分析攝 驕28街2.馬1悔影響本項(xiàng)目市僅場(chǎng)定位的因素志分析狠 薪30涂2.1.許1洲商圈及交易圈沿的因素劉 鷹30衣2.1.繭2桃經(jīng)濟(jì)和人口因向素分析槽 套30旺2.1.喜3揀住宅市場(chǎng)供給省情況俱 狐32牌2.1.繪4腦住宅供給與需答求的比較兄 陶33役2.錦2輩項(xiàng)目定位遍 更33轉(zhuǎn)2.2.蝕1叢項(xiàng)目定位院 羨33劇2.2.肌2決功能定位隊(duì) 遙34贊2.2.換4陸產(chǎn)品定位撕 氧35皇2.2.驚5樹(shù)價(jià)格定位醬 鬧35羅2.2.丈6精開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)及進(jìn)霞度（時(shí)間有待萌調(diào)整）故 訪35嶄3榆叔項(xiàng)目規(guī)劃、建改筑方案策劃逐 倘36仍3.1被明項(xiàng)目規(guī)模及總屯體方案松 教36堆3.1.曬1死項(xiàng)目規(guī)模波 猛36宗3.格2憶項(xiàng)目規(guī)劃布局獄及空間環(huán)境畢 刊36厲3.3金什建筑方案設(shè)計(jì)斧 賣39碼3.3.1蓮訊設(shè)計(jì)要求樓 僑39者3.3.督2栗戶型設(shè)計(jì)赴 前40撕3.3.3還俱建筑立面楊 婆42代4豐誠(chéng)項(xiàng)目營(yíng)銷策略劫 斤43量4.蠟1巾品牌策略搞 計(jì)43靠4.1.冰1止品牌名稱雞 秋43僵4.1.租2苦品牌定位臘 額43買4.1.盛3生品牌傳播吵 合43嫁4.攏2岸租售方案和價(jià)豬格策略既 劈45臺(tái)4.2.1使資租售方案堡 痰45疫4.2.衛(wèi)2宏價(jià)格策略鄉(xiāng) 熟46均4.3瑞棚渠道策略湯 攤49福4.3.舞1賢目標(biāo)客層及地摧區(qū)的策劃澤 泊49袋4.3.軌2喇產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)的惹策劃凍 口49料4.3.芒3盆廣告策劃寺 焦49變4.牲4晌促銷推廣策略微 圓51氣4.4.帽1下銷售策略策劃謝 鏈51緣4.4.阿2予各階段客層分驢析挺 斃52川4.4.儲(chǔ)3死推廣活動(dòng)絕 鞠52恐5酬覺(jué)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行鼠性分析土 飽54飽5.獅1創(chuàng)項(xiàng)目背景及概買況男 磨54鉆5.之2猜、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)現(xiàn)聽(tīng)狀及有關(guān)條件慈分析桂 撫54滑5.2.澤1碑地點(diǎn)與地理位托置軟 扔54綁5.2.溫2雷周邊建筑物及滋環(huán)境條件庸 砍55笨5.2.毀3擾城市規(guī)劃及區(qū)癥域性規(guī)劃要求納 和55立5.2.風(fēng)4叼征地與拆遷條零件曉、彈感芳施工條件炮 橡55潔5.誦3禿投資估算與資晃金籌措淚 思56映5.3.死1腸投資規(guī)劃家 惕56所5.3.塵2褲資金籌措方式鬧 晚59委5.損4只、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效至益分析秧 季60買5.4.爬1賤、主要分析評(píng)董價(jià)指標(biāo)濟(jì) 凡60禿5.4.巖2棉、項(xiàng)目的成本坡及費(fèi)用構(gòu)成分嚷析閣 烈61雕5.4.結(jié)3寒、項(xiàng)目的租售凡收入、利潤(rùn)分壺析坐 始61腫5.機(jī)5曠、項(xiàng)目不確定堅(jiān)分析惜 嫩63毅5.5.撒1利、項(xiàng)目盈虧平蘆衡分析的 盤63思5.5.擊2府、敏感性分析必 炸64情6扒誤項(xiàng)目策劃結(jié)論則 書66樣6.毛1蠅項(xiàng)目概述吃 邁66改6.哨2晴項(xiàng)目定位奴 移66評(píng)6.位3參開(kāi)發(fā)進(jìn)度柴 姜66赤6.罵4翻預(yù)期效益指標(biāo)暢 測(cè)67因6.渴5傍風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)采險(xiǎn)控制添 證67職6.5.鞋1處風(fēng)險(xiǎn)分析羽 互67擁6.5.瓜2鉛風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和訪控制嘉 么68乞參考文獻(xiàn)：喂 仙69旅1浴珍房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)身查與分析搜1.百1捧我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)瘦發(fā)市場(chǎng)宏觀環(huán)赴境調(diào)查分析優(yōu)1.1.1晚政治撐環(huán)境念201業(yè)0瓦年史1款月信1釀號(hào)領(lǐng)財(cái)政部出哨臺(tái)毒“蜓5俊年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓埋全額征收營(yíng)業(yè)竊稅賢”耍的規(guī)定，國(guó)際擾金融危機(jī)時(shí)期聞的二手房轉(zhuǎn)讓氧營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政耳策就此終止，借這無(wú)疑是在打幟擊投機(jī)購(gòu)房，撕給炒房者帶來(lái)浙不利影響。棄從這新年第一規(guī)拳開(kāi)始，國(guó)家坑不斷在政策上雖對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)靈進(jìn)行調(diào)控，揮4列月巴1漸7梳日，國(guó)務(wù)院又貝發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)增決遏制部分城倦市房?jī)r(jià)過(guò)快上凱漲的通知》，趣提出了調(diào)控樓栗市防的暗1語(yǔ)0飼項(xiàng)具體措施，惡被稱看為忌“濱新國(guó)十劣條價(jià)”旺。其將遏制房絞價(jià)與維護(hù)社會(huì)賭穩(wěn)定等量齊觀房，要點(diǎn)包括要榆求房?jī)r(jià)過(guò)高、該上漲過(guò)快、供藝應(yīng)緊張的地區(qū)浮暫停發(fā)放購(gòu)買按第三套及以上唯住房貸丘款矛;鴨對(duì)不能提蟲(chóng)供尊1金年以上當(dāng)?shù)丶{鐮稅證明或社會(huì)歇保險(xiǎn)繳納證明拾的非本地居民倆暫停發(fā)放購(gòu)買爹住房貸款等素。兄潑而穿在螞5椒月，劈國(guó)務(wù)院阻又猜出五臺(tái)綱“桌新國(guó)十漠條殊”遵，其中挎以竟“振限購(gòu)螞令拾”郵最為奏效，也鮮是今年樓市調(diào)匹控的一大亮點(diǎn)露截止獸到賢1坡1帖月中旬，全國(guó)毀已扮有擇1撫6粗個(gè)城市頒隊(duì)布撞“炮限購(gòu)時(shí)令網(wǎng)”駛。濾點(diǎn)9滾月初，國(guó)家統(tǒng)的計(jì)局首次明確粘表示進(jìn)行空置禾房調(diào)查。隨后藍(lán)，北京、天津霉、上海、廣州哄、深農(nóng)圳余5扶個(gè)試點(diǎn)城市啟戲動(dòng)空置房調(diào)查流。豆在接5怨城市空置房調(diào)稱查啟動(dòng)后不久浴，有相關(guān)人士梅透露，由于空摧置房沒(méi)有統(tǒng)一排標(biāo)準(zhǔn)，難以得封出空置率。近紀(jì)日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)漢局新聞發(fā)言人堪稱將對(duì)人口普凈查中獲得的住胡房信息進(jìn)行采肆集和分析。打右從這一系列政兵策我們可以看充出國(guó)家政府對(duì)甚房地產(chǎn)市場(chǎng)宏敲觀調(diào)控的決心戒，雖然政策的蹈影響力度現(xiàn)在域還不能予以置諸評(píng)，但是房地樓長(zhǎng)市場(chǎng)在未來(lái)嫌幾年甚至幾十孤年仍然會(huì)是政漸府實(shí)行宏觀調(diào)陷控的重要方面會(huì)。則1.1.2屆經(jīng)濟(jì)糖環(huán)境家世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇孝的態(tài)勢(shì)已經(jīng)確沾立，怒目前判處于新一輪經(jīng)肉濟(jì)周期的左側(cè)譽(yù)區(qū)域哥，紙這一點(diǎn)與噸前幾使年顯著不同。舍而且王利率處于較低泄水平，生之前念1粗年期余定期存款撫利率婦為敏2.25寧%陜，鏟5兔年期撞定期存款恢利率腦為障3.60%姻，隔如此低的利率拌水平為高房?jī)r(jià)邊提供了支撐。俯中國(guó)人民銀行智決定觀從框201環(huán)0久年紹1黎2閃月完2辦0彩日起，上調(diào)存罰款類金融機(jī)構(gòu)織人民幣存款準(zhǔn)斤備金觸率咬0.蛾5膏個(gè)百分點(diǎn)。這棗已經(jīng)是國(guó)家銀音行第六次連續(xù)粥上調(diào)人民幣存戰(zhàn)款儲(chǔ)備金率建。贏此次上調(diào)存款輸準(zhǔn)備金率預(yù)計(jì)評(píng)凍結(jié)資樣金榆300黃0哨億，頻繁準(zhǔn)備妨金率上調(diào)已經(jīng)匆成為當(dāng)局收緊碑貨幣政策的主蕩力戰(zhàn)術(shù)，意在革加強(qiáng)對(duì)流通性辨的有效調(diào)控，碌管理通貨預(yù)期倚的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)階銀行貸款投放險(xiǎn)的監(jiān)管偏。駱不僅如此，銀捐監(jiān)會(huì)近日出臺(tái)隔相關(guān)政策，要輔求信托公司逐但筆排查房地產(chǎn)旱信托風(fēng)險(xiǎn)，眾擴(kuò)房企在融資和種銷售等方面將頓面臨較大的現(xiàn)偉金壓力。骨房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)勸的影響能力也陪是不容小覷。拿房地產(chǎn)在現(xiàn)代私經(jīng)濟(jì)中是一種匯財(cái)富的貯存方遠(yuǎn)式，比如人們激不會(huì)手持現(xiàn)金覺(jué)而回購(gòu)買房地膀產(chǎn)作為財(cái)富儲(chǔ)劣存，所以從這媽一點(diǎn)展開(kāi)對(duì)于場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)影響租重大。房地產(chǎn)固市場(chǎng)和股票市沙場(chǎng)都是財(cái)富的洋衡量市場(chǎng)，因溜此經(jīng)濟(jì)波動(dòng)往蠻往是從這兩個(gè)銳市場(chǎng)中發(fā)生并房擴(kuò)展到整個(gè)經(jīng)產(chǎn)濟(jì)的。比如日盡本九十年代的晴經(jīng)濟(jì)蕭條和美選國(guó)今年的次貸墊危機(jī)，背后的麥原因是因?yàn)槿搜齻儼逊康禺a(chǎn)作游為財(cái)富的衡量案標(biāo)準(zhǔn)，一旦房腫地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫象經(jīng)濟(jì)，人們就坦會(huì)普遍感到很縣有錢，刺激需鴨求，并帶動(dòng)生暴產(chǎn)，生產(chǎn)出現(xiàn)廊實(shí)際的過(guò)剩，曉而當(dāng)房地產(chǎn)一炊旦出現(xiàn)波動(dòng)就發(fā)會(huì)使人們普遍收感到自己的財(cái)哲富減少，為防混止風(fēng)險(xiǎn)人們會(huì)志增加儲(chǔ)蓄，需緒求就會(huì)在短時(shí)肢間內(nèi)縮減，而汗生產(chǎn)在短時(shí)間衰內(nèi)無(wú)法縮減太亡多以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)用實(shí)際情況，所貼以會(huì)造成經(jīng)濟(jì)劍蕭條傭。因而我們不壺僅要關(guān)心房地抵產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的另豐碩果實(shí)，更己應(yīng)該關(guān)心其帶淚來(lái)的相應(yīng)后果報(bào)。區(qū)我們可以肯定遵的是，作為一意個(gè)國(guó)斷家姑GD蛇P作的重要支柱產(chǎn)脾業(yè)，其發(fā)展勢(shì)刑頭必將隨著我派國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛體而變得更加強(qiáng)目勁。兔1.1.3乓社會(huì)耗環(huán)境米從近幾年房地澇產(chǎn)市場(chǎng)的火爆支程度中我們不銀難看出社會(huì)對(duì)植這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)窮傾注了多少熱既情和關(guān)注。槍中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)梅近三十年的高百速發(fā)展，人們扛的生活水平在碑逐步的提高，興衣食住行是社匯會(huì)發(fā)展的必然句規(guī)律，當(dāng)前衣擺食已基本得到執(zhí)解決，柏所以更多的焦格點(diǎn)集中在了母住的問(wèn)題幼，不管是住房贏的剛性需求還致是出于投資的揮考慮，房地產(chǎn)示始終是一個(gè)不追會(huì)過(guò)時(shí)的話題沉。獻(xiàn)值得深思的是升，住房的需求倍增加了，但是廣矛盾動(dòng)卻越來(lái)廁越突出，民眾沿的呼聲越來(lái)越僑高，隨著社會(huì)陣經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展調(diào)，國(guó)家財(cái)富積韻累日益強(qiáng)大，阿同時(shí)房?jī)r(jià)越來(lái)紹越高，個(gè)別城沉市漲幅有點(diǎn)發(fā)況瘋，但中低層車?yán)习傩盏氖杖雸F(tuán)增長(zhǎng)幅度較小怠，社會(huì)生活成泡本越來(lái)越高，稀生活質(zhì)量隨著癢社會(huì)的發(fā)展越鑄來(lái)越艱難，高趣房?jī)r(jià)讓他們對(duì)肅住的欲望在失些望中變得越來(lái)假越絕望，最后耀導(dǎo)致對(duì)社會(huì)的遍不滿艇。輸隨著社會(huì)的進(jìn)糧步，人們的公嫂民意識(shí)在不斷尤強(qiáng)化，對(duì)社會(huì)險(xiǎn)和公民的認(rèn)識(shí)勢(shì)在不斷的提高秤，對(duì)執(zhí)政者的河態(tài)度和要求也雪在不斷的提高容，這就是社會(huì)蔬的發(fā)展趨勢(shì)，此也是當(dāng)前地產(chǎn)僵行業(yè)的現(xiàn)狀，促如何尋求一個(gè)殘好的解決途徑劫，使這個(gè)行業(yè)絕發(fā)展的更加穩(wěn)謎健健康，人民箏的居住得到很街大的改善，不魯再體現(xiàn)為突出邀的社會(huì)矛盾，溜這需要執(zhí)政者沖拿出勇氣和智忍慧，也需要全膚民的智慧。其1.1.4況科技濕環(huán)境梅相對(duì)于其他行音業(yè)來(lái)說(shuō)，房地鏈產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)撫科技并不是要止求很高。但是街對(duì)于投資，營(yíng)磨銷方面，房地才產(chǎn)的科技創(chuàng)新禮具有了很大的上改變。其相對(duì)于之前的寄房地產(chǎn)投資，笑現(xiàn)在房地產(chǎn)投下資面臨著更多鄙的問(wèn)題。其中織最為關(guān)鍵的是行融資，政府銀襖行政策的改變?nèi)崾沟梅康禺a(chǎn)行奏業(yè)的融資變得蔥更加的困難。依但是，問(wèn)題必院然有解決的方移法，房地產(chǎn)行裝業(yè)也有著自己啦的創(chuàng)新融資方曠法。去年欄我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)弓發(fā)企業(yè)資金來(lái)賭源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果帥顯示，企業(yè)自蟲(chóng)籌資金不侵足同2付8斥％，銀行融資鬧占豎21.尿7不％，建筑公司氣的工程墊款和眉購(gòu)房者的預(yù)付旦款測(cè)占溜3騾8障％（后者喘的枕8蚊0海％也源于銀行駐貸款），在資擠本市場(chǎng)的直接陶融資僅占總量芹的十分之一。瞞因此在銀行緊領(lǐng)收錢袋之際，絲廣大中小開(kāi)發(fā)岡商必須積極謀茅求在資本市場(chǎng)貨一搏。姥首先是信托業(yè)漢的發(fā)展。其次室是購(gòu)房者的預(yù)若付款，最后是蘆公司上市。瑞房地產(chǎn)行業(yè)在味經(jīng)過(guò)去年以及尾今年的政府宏創(chuàng)觀調(diào)節(jié)，銀行葉的貸款要求嚴(yán)酬格，利息提高皺等政策，面臨償著越來(lái)越艱難班的市場(chǎng)環(huán)境。少房地產(chǎn)行業(yè)也輪依據(jù)自己的銷彎售特色，合理姥的選擇了適合歪于自己的銷售踐方法。污1.糾2好武漢市房地產(chǎn)盈市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)錯(cuò)展趨勢(shì)調(diào)查分根析罷1.2.摟1睜武漢市房地產(chǎn)燃現(xiàn)狀陳1.2.1.逮1豎總體概況澆(叼一坑)額、竣工面積傭201療0罪年摧1棋—隱6焦月全市主城區(qū)尖商品房竣工面衰積寶達(dá)挪257.8鐮8疏萬(wàn)平方米，月表均竣安工兵42.9佛8爽萬(wàn)平方米，同狠比去年同期減弊少耀35.09伶%屑，考慮到樓盤慈預(yù)售到竣工的撒時(shí)間較長(zhǎng)，該研竣工量可以從棗側(cè)面反映今年序上半年商品住集宅供應(yīng)量相對(duì)驚較少。潑（二）、新增惕供給情況算201乘0鵝年上半年，武附漢市主城區(qū)在織售項(xiàng)目師為問(wèn)34愛(ài)2條個(gè)，商品房新移增面被積捎512.躍8蠶萬(wàn)平方米，平彈均每月新震增敬85.催5雁萬(wàn)平方米，與認(rèn)去年同期相比假，減銳少圣9.斯2屬萬(wàn)平方米，減帆幅癢1.76胖%噸；商品住宅新霸增面飽積女400.9少1域萬(wàn)平方米，平株均每月新砍增娘66.8對(duì)2矛萬(wàn)平方米，與病去年同期相比蘆，減執(zhí)少贏61.5珠6拒萬(wàn)平方米，減或幅龍為論13.31允%安。前五個(gè)月，蒜商品房、商品炸住宅新增供應(yīng)家明顯小于去年歉同期，但地在脈6平月，商品房、咳商品住宅新增詳供應(yīng)量大增，既明顯高于去年落。粱（三）、商品指房成交情況乞1嗽—慘6曲月商品房銷售遷面言積鋸359.0敘6摩萬(wàn)平方米，月舉均銷售面袋積破59.8幸4倡萬(wàn)方，腳較球200些9厚年同期減嘴少女8.84躍%銜；其中住宅銷構(gòu)售面蘇積騙316.3危6單萬(wàn)平方米，與產(chǎn)去年同期相比革減封少便16.37舞%欄。住宅銷售面險(xiǎn)積減少幅度更慧大，反映出商勤業(yè)地產(chǎn)方面銷灰售面積比例增部加。讓（四）、供求級(jí)比情況獎(jiǎng)過(guò)靈去表1享3餓個(gè)月里，怕從鞏0股9講年摧6盾月梨到宜1雖0睜年衛(wèi)2場(chǎng)月，市場(chǎng)上商君品住宅供給小撕于需求，存量顯消耗明顯踩；弄3霧月后市場(chǎng)供大芽于求，在受新垃政影響西，柏5宋月市場(chǎng)出現(xiàn)短持暫的供小于求是后，進(jìn)纏入謹(jǐn)6生月，市場(chǎng)商品遵住宅供給大幅羽增加，而住宅窮成交久量報(bào)5斥月近和芳6軋?jiān)鲁霈F(xiàn)連續(xù)下椒滑。默1.2.1.蚊2嗓武漢商品住宅捆市場(chǎng)凝（一教）雅201災(zāi)0搞年上半年主城敏區(qū)商品住宅價(jià)銷格走勢(shì)慨201瓜0物年上半年全市妥商品住宅價(jià)透格弱6516.0叛1友元爹/池平方米，緞與遲200拖9勢(shì)年上半年同期碼相比上頓漲貪1065.3萄8趕元嘉/裹平方米，漲促幅爪19.55殺%烏。辛與嚼200鄭9側(cè)年下半年相比眉，上盤漲翅562.6警1務(wù)元量/拖平方米，漲敢幅刑9.45熱%殲。滴過(guò)去任的高1喊3壟個(gè)月里，武漢塵主城區(qū)商品住儀宅價(jià)格持續(xù)上帖漲，漠至蒸201逗0準(zhǔn)年家6飄月，武漢主城喝區(qū)商品住宅均棵價(jià)已經(jīng)上漲祥到攔6656.0路2奮元舞/洋平方米。尤剪其營(yíng)201落0嘗年雕3任、章4簽月份，上漲勢(shì)談?lì)^非常明顯，扔不過(guò)謀在究4員月中旬的國(guó)家掘房地產(chǎn)調(diào)控政袖策出臺(tái)后，隨美后雕的她5律、開(kāi)6晴月份，武漢主唯城區(qū)商品住宅擁成交均價(jià)漲幅補(bǔ)明顯減小。相（二）、商品系住宅區(qū)域價(jià)格枝情況墨201扛0究年上半年，全滋市各區(qū)域價(jià)格烈同比去年均由嗚較大幅度的上漂漲。抵與誕0甘9唇年同期相比，黨漢陽(yáng)、武昌、獲漢口三大中心引區(qū)和青山區(qū)住避宅成交均價(jià)漲地幅超游過(guò)世30侄%螺。其中，漢陽(yáng)鵝中心區(qū)漲幅最咽大，幼達(dá)留43.6君%像，而其他各片鋸區(qū)漲幅也藍(lán)均消15拉%伐，幾乎都冊(cè)在兵20額%臟以上，關(guān)山片獎(jiǎng)住宅成交均價(jià)牧漲幅相對(duì)較小圣，麥為測(cè)16.37猛%土。夢(mèng)漢陽(yáng)中心區(qū)商傍品住宅同比膏漲近43.6涼%觸（見(jiàn)下圖）脹從成交均價(jià)上索來(lái)看，價(jià)格最勿高為漢口中心怒區(qū)，平均成交藥價(jià)格白為訪9416.3機(jī)4擋元截/躲平方米；其次墨是武昌中心區(qū)勁，成交均價(jià)附為僅8735.1組8女元死/必平方米；漢陽(yáng)壟中心區(qū)成交均酷價(jià)也幾乎聞到魔850畫0厘元補(bǔ)/狼平方米。成交顆均價(jià)最低的區(qū)取域?yàn)闁|西湖片嫌區(qū)，平均價(jià)格仙為膽4678.6家6脅元埋/活平方米；其次吳是沌口片，序?yàn)槌?005.0伐6渠元尋/衡平方米。主城伍區(qū)各區(qū)域成交常均價(jià)相差較大唐，中心城區(qū)的條均價(jià)依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)密高于其他各區(qū)慢。誓201裕0隱年上半年區(qū)域澡成交價(jià)格比較盾圖：言201藥0件年帖1慶—凝6考月武漢商品住飛宅區(qū)域價(jià)格情販況：她200砍9交年候6堂月叮至希201矩0等年位6于月各區(qū)商品住勻宅成交均價(jià)走郊勢(shì)窩（三）不同價(jià)覺(jué)格段商品住宅象價(jià)格情況南從不同價(jià)格段狡銷量占比變化軍情況看，今蚊年鹿1慎—悅6槳月，價(jià)格拒在嘆600警0已元青/六平方米以上的筍商品住宅成交腫比例明顯增大俗，與之對(duì)應(yīng)的豪是轉(zhuǎn)，貴400姓0叢元嗽/窯平方米以下價(jià)只格段的商品住耍宅成家比例擇淡明顯縮小，甚傳至眼400輔0比—楚500押0慚元丙/肝平方米成、框500宋0偽—揮600宰0夾元療/錄平方米價(jià)格段動(dòng)，商品住宅成句交比例也在縮勵(lì)小。今究年南6什月遇，塌600繁0慣元類/棒平方米以上的其商品住宅成交羊比例木達(dá)正64.05討%識(shí)，肯600圖0學(xué)元奪/潑平方米以上的完商品住宅已成纏為市場(chǎng)主角。蹦（四）不同面冤積商品住宅價(jià)土格情況撤從不同面積成讓交變化圖可以娃看出粱，煙9病0堵—填12街0鞏平方米購(gòu)和載12幫0攤—項(xiàng)14瘋0佩平方米戶型占叨比相對(duì)較大，職依舊占據(jù)市場(chǎng)育主流；但今合年豬4垃月新政后澡，掀9給0品平方米以下戶座型所占比例較伐前期有所增加全，而大戶型成昌交比例則有所智減少。今陜年唐6沸月絕，咬9餡0謠平方米以下戶促型本占鉤26.22趟%霧，陸而紹12刃0流—寄14號(hào)0咐平方米戶型堡與薄14楊0反平方米以上戶昂型的所占比例諒分別貝為逢21.56秒%奪和惕11.77臥%替。仰（五）不同建毯筑類型商品住淺宅成交情況雞201輪0杏上半年，高層拴和小高層商品攤住宅成為市場(chǎng)纖的絕對(duì)主力，姻所占成交比例執(zhí)分別艘為味73.17蛋%稀和展19.86拐%赤，而多層商品冠住宅和別墅所擁占比例分別僅慘為柏4.31多%圣和蜘2.67農(nóng)%要。琴上半年武漢商森品住宅成扮交姓2990植1境套，同比裙跌蝶19%拘1.2.1.柴3201闖0拿年上半年武漢叛商品住宅銷售破情況欺201深0海年上半年商品鄭住宅共成牛交芽2990盟1蛛套，與去年同牧期相比堅(jiān)危守協(xié)703汪9目套，同比下勇滑奏19.05幸%糧。成交面積劈為神316.3直6優(yōu)萬(wàn)平方米，與筍去年同期相比屬減芬少您61.9震2她萬(wàn)平方米，同飽比減鞠少翅16.37誘%解。平均每月成痛交川498洞3哭套，月均成交荷面仍積街52.7磨3捷萬(wàn)平方米。叉今蛙年莫1刻—帳6興月，在經(jīng)歷短最暫的傳統(tǒng)淡季美，過(guò)年當(dāng)月衰（朋2渴月）后，年后麻，市場(chǎng)繼品續(xù)赴200攀9今年市場(chǎng)的火爆他場(chǎng)面戶，鹿3/類4拔月份成交量明撫顯大增，武漢窗房?jī)r(jià)也較快上犯漲逝。坦1模—默4疤月武漢主城區(qū)燈成交抖量?jī)S2141騎1憲套，與市場(chǎng)較膀熱籃的全200釘9因年同期相比還騙增織加軟3.44血%澡。喪4放月中旬，鑒于鎖全國(guó)大中城市疲房?jī)r(jià)的快速上統(tǒng)漲，中央出臺(tái)周樓市調(diào)控政策李，打擊投資投割機(jī)、遏制房?jī)r(jià)求快速上漲，樓鄉(xiāng)市成交量很快弓進(jìn)入下行軌道鞋。但分戶型銷售情冒況正201臉0決年上半年武漢爆市商品住宅成費(fèi)交面積游以憲9歷0勸—鋼12壁0扣平方米戶型為份主，占仔到發(fā)42.99嫁%屯，其次暴是邁12盯0猾—鐘14鴿0栗平方米戶型，輸占氏27.68值%蒙。警今悠年泄4冰月新政后斤，垮9跨0希平方米以下戶謙型所占比例較軍前期有所增加化，而大戶型成瘡交比例則有所爭(zhēng)減少。套分價(jià)格銷售情碧況捆從價(jià)格來(lái)看偏，魔201陸0襖上半年商品住悟宅成交量主要勇集中水在細(xì)600害0把—允800滴0障元涂/良平方米，俊占督36.0逗3橫，與去年上半寺年去500插0恐—撒600幼0海元連/離平方米占全市忙總成交琴量處37.13斜%燭的情況相比，建主城區(qū)商品住嚼宅成交均價(jià)明油顯提高；而歇且侮800森0擔(dān)元蘇/治平方米以上商洞品住宅成交比焦例也達(dá)到柳了勵(lì)20.61任%布，較去年同期像的種5.33域%郵也大幅提高。胳600那0刮元司/奔平方米以上商綢品住宅成交所堅(jiān)占比例逐步增蝕大，動(dòng)而勝600滑0吵元妖/酷平方米以下商嗎品住宅成交所輸占比例則逐步伸縮小。邊分片區(qū)銷售情侍況圈1.2.彎2奔市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析洞201段0繡年武漢主城區(qū)談商品房和商品麥住宅新增供應(yīng)腰面積分別圣為廉1009.矛0叛萬(wàn)方世和名801.2繡8逮萬(wàn)方，分別較沈去年大幅增聽(tīng)加緩43.42梨%案和鄙32.32誤%貿(mào)。與去年新增回面積變化相比拳，今年主城區(qū)屋新增方面有兩筒大特點(diǎn)飲：弄1墾、今年新增主引要集中于下半的年，而去年下籌半年新增方面膏表現(xiàn)平榜平砌;忙2管、商品住宅新四增面積較去年煤增加的同時(shí)，鞠非商品住宅的誘新增更是一大儲(chǔ)亮點(diǎn)，其中凈，懲201父0陽(yáng)年主城區(qū)非商醉品住宅新增項(xiàng)較甲200獻(xiàn)9便年大幅增勿加耽109.12剖%損(壤遠(yuǎn)城區(qū)同樣如掀此，非商品住啊宅的新增大幅彈增頭加歇)宰。撓健201桿0攤年武漢主城區(qū)談樓市量跌價(jià)升迷。年初，惱繼破0學(xué)9漂年樓市火爆局沸面，武漢樓市片量?jī)r(jià)齊額升仰;愈受糖4潤(rùn)月中旬樓市調(diào)懂控影響錫，錢5肢月白-浪8譜月，武漢主城摸區(qū)樓市量跌價(jià)傲滯隆(還受樓市調(diào)控影蛇響，這幾個(gè)月滔的成交量下跌桑也是致使全年殲成交量較去年羊有所減少的關(guān)頂鍵所在能?？?舅而隨諒著鬧“煩金九銀夾十偽”歇的來(lái)臨和通貨紐膨脹的助推，封從陶9梢月開(kāi)始，主城唯區(qū)樓市重新量悄價(jià)齊升。練主城區(qū)各區(qū)域?qū)３山痪鶅r(jià)與去栽年均價(jià)對(duì)比：敬椅悟漢陽(yáng)中心區(qū)、順武昌中心區(qū)、舒古田片和青山罪區(qū)漲幅最大，醉基本上詢?cè)诤?0柴%于以上。義主城區(qū)各區(qū)域終成交套數(shù)與去提年成交套數(shù)對(duì)洞比：潛巷與去年相比，桂二七后湖片區(qū)傍和東西湖片的酒成交量有所增少加，而其他片崖區(qū)成交量都有壤所減少，其中團(tuán)青山區(qū)減幅最杜大，盛達(dá)矛50.84罰%粗，武昌中心區(qū)善減少絕對(duì)值最尖多，相比減少尚了怨350乳0嫁多套。撫1.2.覽3遷未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)巴預(yù)測(cè)等從上述資料我希們可以看出成，切201席0茶年的樓市繼承肯了鑄0殖9煉年的火爆，雖縫然價(jià)格有所攀筑升，但投資者自購(gòu)房者仍然抱陳著極大的熱情千。而婚在省201串0典年泊1闊月卷第屑1腔周男(1太2爐月伸3喉0掘號(hào)墨-飄1途月垃5都號(hào)傻)裁，據(jù)億房研究撓中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)心據(jù)顯示，全市搏新房共成鬼交漲280共3店套，其中商品暢房成矩交懼275揮5增套啄(緞商品住宅成虛交恩233盒2喇套、商鋪和寫肺字樓等非住宅先成撇交顯42菠3陳套填)要，經(jīng)濟(jì)適用房蔑成賺交身4忌8慕套。在全市商慣品住宅成交踢的耍233揀2槽套中，主城區(qū)箱成協(xié)交徐190硬2然套，遠(yuǎn)城癢區(qū)偏(售黃陂、江略夏出)傭成哭交錦43抄0膜套。從下圖可否以看出，成交垃價(jià)格一直處于褲上升狀態(tài)，我醫(yī)們預(yù)計(jì)，婚在口201篩1皺年，成交價(jià)格應(yīng)仍然有上升空蔽間，而成交數(shù)投量也會(huì)大有增仗加。淹1.涉3犯區(qū)域環(huán)境調(diào)查是與分析沫本項(xiàng)目位于武接漢市洪山區(qū)走珞獅南備路霉3璃8嚷號(hào)，用地四至濫關(guān)系為：東線臨爪5筒0件米寬珞獅南路肚，南臨武漢德罩安科技有限公亡司用地，西臨薪洪山鄉(xiāng)洪山村毯集體地，北臨重廣廈省六建公叢司住宅用地和善公共通道彩，總盒地塊規(guī)劃凈用活地面積吳為盤8355.1僅2職平方米（以實(shí)辟測(cè)為準(zhǔn)）任。駁1.3.暢1唇市場(chǎng)需求們武漢市有落著纏90低0奉多萬(wàn)常住人口鐵，因而住房的灶需求量是非常紋龐大的。而城突市人口的流動(dòng)肥性，使得住房掃不僅扮演著房書子的角色，它痛也成為了眾多蝴投資者進(jìn)行投私資的渠道。我贊認(rèn)為，在未來(lái)刊相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間鏈內(nèi)，武漢的房偵屋需求將保持趕滾動(dòng)式上揚(yáng)的擋態(tài)勢(shì)，隨著市伯場(chǎng)觀望時(shí)間的拐持續(xù)，購(gòu)房氣鼓氛將會(huì)愈加濃綱厚，最終講拉劍升房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)距幅度。衛(wèi)而絡(luò)目前新盤林立網(wǎng)的南湖新城，班已是眾所周知爆的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)消熱點(diǎn)區(qū)域之一開(kāi)，而從市場(chǎng)數(shù)溉據(jù)，以及搜房途網(wǎng)歷屆的南湖懇區(qū)域的看房團(tuán)里聲勢(shì)來(lái)看，南償湖片區(qū)也可以個(gè)說(shuō)是武漢市人結(jié)氣最旺的焦點(diǎn)件板塊之一。窄據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)阿，南湖片區(qū)確有棉4盼0夸萬(wàn)的居民入住押需求，因而也緞造就了南湖片區(qū)區(qū)的火熱市場(chǎng)茂。五1.3.父2公供應(yīng)現(xiàn)狀化目前南湖住宅裝圈的建設(shè)仍顯交單薄，供應(yīng)遠(yuǎn)庭遠(yuǎn)不能滿足居纏住區(qū)內(nèi)居民的畢生活需求。在吐南湖區(qū)域，目常前已建成并能鉗提供有效房源竄的僅飛有走3稱家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尼公司的項(xiàng)目，基而且我認(rèn)為大婚部分樓盤的戶妹型設(shè)計(jì)不合理生，不能滿足需忌要，個(gè)樓盤之沃間主力樓盤戶跪型相似，面積塔集中，基本介甩于芒100~13舅0降平方米之間，掘而根據(jù)我的調(diào)漂查，處于教育什圈大學(xué)城中的殊南湖板塊，更洞多的需求是在羨小戶型這一方膛面。而且由于券樓盤之間雷同養(yǎng)的目標(biāo)群體，爺造成同一市場(chǎng)顯競(jìng)爭(zhēng)異常激烈律，即便是供應(yīng)膜部分小戶型房貼源，也都是房類間朝向不好或憲者是環(huán)境最差出的部位，而對(duì)爺于這個(gè)具有龐宮大整容的市場(chǎng)撐的消費(fèi)者恐怕公只有無(wú)奈的接諷受或者苦苦等鳥(niǎo)待的份了。殲處于這方面的袍考慮，我認(rèn)為壟，本項(xiàng)目的核滅心就在于及時(shí)怪滿足購(gòu)房者的辦實(shí)際需求，將臭目光更多的投敘入在小戶型方仰面，而對(duì)于市霞場(chǎng)的接受能力荒以及認(rèn)知程度獎(jiǎng)，我相信，后興期銷售環(huán)節(jié)將慮會(huì)證明這一點(diǎn)寇。占1.3.窗3羊交通條件聰根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展物需求，道路交瘡?fù)ㄒ蛩赜绊懼f(shuō)居住區(qū)內(nèi)部交賞通設(shè)施配置、述交用以及交通穗的組織活動(dòng)，萍如果道路因素稀起了反面作用惕，那么會(huì)給居確民出行造成困性難，從而制約響了其商業(yè)的發(fā)籠展。面南湖區(qū)域，交政通便利，地處撲珞獅路跟雄楚蝶大道的交界處障，有各路公交水車可以直達(dá)，伶滿足普通上班搭族、學(xué)生的出唉行要求。朝北舌有正處于試投鐮入使用的高架賄橋，步送行攪10鏡0埋米即可到達(dá)中皮心轉(zhuǎn)盤，項(xiàng)目蘿也計(jì)劃建立地掃下車庫(kù)，滿足悉購(gòu)房者停泊車岔輛的需求。艘1.3.脂4廁市政配套獅經(jīng)過(guò)惜武漢房地產(chǎn)商1謠0任多年的發(fā)展，印如今管南湖哪區(qū)域內(nèi)生活配鼻套設(shè)施日趨完茶善，已經(jīng)成一夏個(gè)相當(dāng)成熟的傻大型社區(qū)。忌交通便利，商脖業(yè)發(fā)達(dá)，往北鼻有群光廣場(chǎng)，弄新世界百貨，致往東有光谷購(gòu)喇物中心，往西銳有崇文廣場(chǎng)，蹤滿足購(gòu)房者的翠商業(yè)購(gòu)物需要閃；往鄰西世10既0憲米還有長(zhǎng)江圖射書出版城，足鎖以滿足居民日輕常生活的精神萍需要；本項(xiàng)目汁擬建大型居民墨健身中心（或季招商），配套兼有幼兒園，大牽型會(huì)所等一系魯列滿足業(yè)主需欣求的設(shè)施分布絮。愈1.烘4喬競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查共與分析胃獅城名居名麗島花園污南湖雅園累城區(qū)液洪山浮洪山井洪山排地址常洪山區(qū)珞獅括路誼44巷7夕號(hào)網(wǎng)洪山區(qū)珞獅崖路確49珍7怖號(hào)土洪山區(qū)珞獅南轎特伐2儉0青號(hào)匯板塊循南湖板塊勵(lì)南湖板塊恒南湖板塊行開(kāi)發(fā)商做武漢洪發(fā)物業(yè)廈發(fā)展有限公司怠聯(lián)合置業(yè)（武昆漢）有限公司待武漢城市建設(shè)穗發(fā)展阜華公司畏建筑類型前主要戶型梢為幟10菊0曠平方米左右椅別墅、多層脹普通住宅、小粗高層逆建筑面積竿10416逢9感平方米澡14700蘭0怕平方米密占地面積話5135兄9臭平方米朵14000矮0刮平方米田方位微武昌胞武昌矛裝修情況搖毛坯數(shù)毛坯評(píng)容積率棟2奶．令03防1.05漫綠化率樂(lè)3軍0%轟45%柱40%雁總戶數(shù)做936詢900麥1200畏物業(yè)公司興武漢洪偉物業(yè)來(lái)管理公司掃武漢麗島物業(yè)淋管理有限公司刊車位數(shù)康地艘上鋤700布地殊上頁(yè)45栽0眨個(gè)魄地泥下污54星0氧個(gè)強(qiáng)交通狀況輔57謙1桶、能58橫6堂、訴59仿1沾、簽55境6胃、識(shí)503色等多條公交線宿路直駐達(dá)仔愚珞獅鋼路糾,奔南末湖微,唐南詠湖茂,付珞獅輝路鐮,搭雄楚大道幣571,72孕9,576,逝74,5雅5征路等多條公交猶線路直達(dá)鐘建筑設(shè)計(jì)拼武漢大學(xué)研究廣設(shè)計(jì)總院壯加拿捏大柔B+嗽H則國(guó)際建筑師事煩務(wù)所碰建筑施工州中建三局釀景觀設(shè)計(jì)搭香港伯景師設(shè)欣計(jì)公司跌通過(guò)比較，我像們認(rèn)為，本項(xiàng)暢目要向在南湖竿片區(qū)打開(kāi)市場(chǎng)疲，與其他樓盤稿形成鮮明風(fēng)格列差異，應(yīng)該注厘意如下幾點(diǎn)：股①閥以精裝修作為枕賣點(diǎn)創(chuàng)②吼用花園式的居合住小區(qū)環(huán)境作番為賣點(diǎn)奮③蓋以超大型停車煤場(chǎng)作為賣點(diǎn)塔1.涉5牧客戶群調(diào)查與咳分析憐1.5.混1?？蛻粽{(diào)查

潑

師謹(jǐn)

叮通過(guò)對(duì)濾武漢捉市房地產(chǎn)市場(chǎng)符現(xiàn)狀素的啦深入研究，結(jié)屢合對(duì)燈本嬸項(xiàng)目本身特質(zhì)堂的剖析，初步即形成對(duì)借本春項(xiàng)目目標(biāo)客戶劉群的基本認(rèn)識(shí)朽，以此為基礎(chǔ)北展開(kāi)調(diào)研，逐惡步將目標(biāo)客戶塊群體的特征及忌消費(fèi)心理清晰學(xué)化、數(shù)據(jù)化，舊以求以客觀、可量化的結(jié)論為魚本必項(xiàng)目成功推廣侄提供強(qiáng)有力的銜支持。

炒

斤鵝

智以市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)驚卷為依據(jù)，對(duì)摘所界定的目標(biāo)支消費(fèi)群體進(jìn)行奴深入分析，主伙要涵蓋了消費(fèi)腐群體的年齡段莖、職業(yè)范圍、猾受教育程度、銜居住狀況、家蓮?fù)ソY(jié)構(gòu)、休閑帆方式等個(gè)人基焰本情況。

主①產(chǎn)個(gè)人年收入在茄10載萬(wàn)其—怠15辣萬(wàn)者為市場(chǎng)主殼流人群：受訪院者個(gè)人年收入抄為勢(shì)5殺萬(wàn)已—曠1港0辟萬(wàn)的覺(jué)占溝28燦%攀，已1蓄0鋸萬(wàn)逢—汗15替萬(wàn)的章占予28層%存，持15途萬(wàn)桂—乎2規(guī)0坑萬(wàn)的門占蔽20億%據(jù)，牛2然0調(diào)萬(wàn)留—語(yǔ)3擾0遣萬(wàn)的濫占攀4皺%墨，任3約0毫萬(wàn)以上的穩(wěn)為襯12券%轟，未做答者咬為述8呆%薪。主要集中于公我們前面所界墳定的目標(biāo)客戶嫂群體范圍之內(nèi)雷。

所②痰早年齡分布以然20恢—保3挪0拜歲者最為集中腳，男性比例較蜜大：受訪者狀15悶—辨2冤0蘭歲的糕占比12轟%旺，沙21秋—僵3螺0咸歲的從占除40潑%查，沖3琴1塔—撒4榜0閥歲的錫占辯32罩%木，糖4紋1拼—戚5梢0誓歲的蜂為按16源%韻；其中男性晶占建68康%筒，女性血占綠32兔%作。

鄙③元瑞受教育程度多度在大學(xué)本科以剩上：大專學(xué)歷韻占湯32該%摸，大本學(xué)歷竹占餡48蛾%絞，碩士研究生漠為鄭16塔%任，博士研究生瘡為月4稠%護(hù)，半數(shù)以上為幕高知人群炭。

塑④甘抗以從事傳統(tǒng)行齒業(yè)（而非新興嶺行業(yè)）的管理闖層人士為主體傾，即行業(yè)前景鳥(niǎo)看好、收入相益對(duì)穩(wěn)定的高級(jí)育打工者：從事挺金融行業(yè)的遣占冷40悲%邁，商貿(mào)行業(yè)的道占復(fù)20惡%歌，地產(chǎn)業(yè)插及巖I礦T潛業(yè)的各發(fā)占團(tuán)12棚%遭，從事傳媒業(yè)組、工業(yè)生產(chǎn)、皂藝術(shù)的各注占雅4常%慚，其他陸為站4涌%離。從職業(yè)上看脅，管理人員堤占板36臭%亭，企業(yè)主和專石業(yè)技術(shù)人員各屢占絹20爪%燈，自由職業(yè)者堆為原16椅%柏，國(guó)家機(jī)關(guān)干陷部和其他職業(yè)穩(wěn)者各鐵占廈4濃%腳。

蒸⑤粗壓現(xiàn)階段擁有住疫房為普通住宅殲者占主體，且筍多為已購(gòu)住房您，希望改善住呆宅條件者占絕刑大多數(shù)，從而嗽既有購(gòu)房的心耐理基礎(chǔ)，又具啞有二次置業(yè)的湊物質(zhì)基礎(chǔ)：目秧前住房為普通震住宅者釘占裕60迫%吸，公寓錯(cuò)占營(yíng)32鏡%鼠，聯(lián)排別墅、榜獨(dú)立別墅各珍占剝4罩%樸；其中已購(gòu)者少占釋72剝%提，租房者邊占服16崗%刺，正按揭的夫占慶4魔%扇，住父母房子霉的恒占涉8裹%主；希望改善生絲活條件者傭占容96根%距，無(wú)此打算的婆占狀4嬌%澇。

邊⑥奴甲家庭結(jié)構(gòu)以三丟口之家為主，副大多數(shù)人不與醫(yī)父母同?。喝@口之家陵占植68煮%攝，雙人家庭素占原20翻%島，四口之家惱占箱8逗%浴，五口之家匙占潔4鋒%生；偶爾與父母糊同住的節(jié)占有48疊%延，不會(huì)與父母喘同住的傅占逐28音%茄，會(huì)與父母同晚住的金占迷24錯(cuò)%戴。鉆1.5.竹2腥目標(biāo)客戶分析要從上面的客戶掃調(diào)查來(lái)看，本隊(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客股戶止產(chǎn)品限定的硬潮性指標(biāo)作為共麗性特征：一定啊的收入水平、膛對(duì)乓于禿TOWNHO渠US屠E寧建筑形式的偏高好以及擁有交福通工具幾個(gè)方蓋面加以闡述。狹也就是說(shuō)，只露有滿足這些條賭件，才有成為遮未來(lái)假日花園慚購(gòu)房者的可能欲。

抗①冠唯以家庭年收入釀在首10之萬(wàn)元以上為首貨要特征的社會(huì)增階層

言堤雙根據(jù)本項(xiàng)目的滑初期設(shè)計(jì)跌，埋房屋最低出售嬸總價(jià)至少輸為俘4幼0績(jī)?nèi)f卻，拴而設(shè)計(jì)的少量事大戶型可以達(dá)貍到姜10丟0訓(xùn)萬(wàn)，哄巨大的價(jià)差必府然造成購(gòu)買人刃群之間巨大的假階層錯(cuò)位，對(duì)皂于劑本項(xiàng)目證來(lái)說(shuō)，其消費(fèi)蠅群首先是能夠狼承受其價(jià)位的曲人。

慎背以具項(xiàng)目羅A安戶型為例，地晌上面積慮6側(cè)0這平方米何，淹初步暫的定匠8500總元假/m撲2抬，不計(jì)稅費(fèi)等幣項(xiàng)房?jī)r(jià)為兼4填2萌萬(wàn)積元，按首肺付錦30迫%素計(jì)，須貸款誦12盟萬(wàn)元，塵1賣0他年月供宣3000鞋元，加上物業(yè)新管理費(fèi)，每月劑為坑4000米余元，按占家禾庭收妥入代1/諷3拖計(jì)，則年收入達(dá)應(yīng)在舉10燥萬(wàn)元以上方不緣構(gòu)成付款壓力篇。

頑②較河認(rèn)同粘本項(xiàng)目腫建筑形式的心厘理特性

莫長(zhǎng)層出于對(duì)武漢本著地市場(chǎng)的考慮惱，本項(xiàng)目打破繭常規(guī)，營(yíng)造出柳的是家庭式的菌小區(qū)環(huán)境，暫溫泉水源營(yíng)造梅的園林溪流水房景，打破傳統(tǒng)跑集中水面設(shè)計(jì)麻，水域在社區(qū)劫內(nèi)多處分布，句形成更多的自令然水景，達(dá)到責(zé)環(huán)境均好的效哄果。植被茂密功、疏密有致，駕道路與綠地自記然融合，形成細(xì)真正的假日生獵活氛圍。境而這一種建筑龍形式，與當(dāng)前詳武漢市的主流善環(huán)境有很大的專不同。

還案惰我們認(rèn)為，頸消費(fèi)者認(rèn)同騰本項(xiàng)目角的建筑形式，各其實(shí)質(zhì)翼應(yīng)該是受到本牲項(xiàng)目的建筑風(fēng)渾格以及景觀設(shè)悟計(jì)的影響。

偉③救奸購(gòu)買艦本項(xiàng)目的購(gòu)房欠者倉(cāng)為有車一族

稱泳驗(yàn)在對(duì)南湖片區(qū)霞的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的鏈研究中，就提私到以大型停車縣場(chǎng)作為賣點(diǎn)。促現(xiàn)在的購(gòu)房者狀大多數(shù)都是有盜車一族，而停謀車位的問(wèn)題也友是購(gòu)房者在不輩同項(xiàng)目之間做把出選擇的一個(gè)孫關(guān)鍵點(diǎn)。

指2便枝項(xiàng)目市場(chǎng)定位兩2.晉1柱影響本項(xiàng)目市豐場(chǎng)定位的因素可分析偷2.1.寺1生商圈及交易圈箏的因素潑波 輩對(duì)于本項(xiàng)目的豐分析，首先要藝確定的是它的努商圈獵（仿trade調(diào)are馬a呼），也稱為供俘求圈和交易區(qū)責(zé)。不同項(xiàng)目要闊求的商圈是不界同的。封本項(xiàng)目出于群怒光商圈，而群勁光商圈屬于武監(jiān)漢市頂級(jí)的消沉費(fèi)圈，滿足了晃購(gòu)房者的商業(yè)價(jià)需要，而中百偉超市，武商量預(yù)販一應(yīng)俱全，櫻滿足了去生活宋的需要。雹2.1.為2掙經(jīng)濟(jì)和人口因偶素分析奪2.1.2.漲1譜新住戶生成撒首先要注意的乞是新住戶的形桿成，當(dāng)孩子達(dá)宇到刑1靠8豪歲成熟年齡時(shí)軌、要開(kāi)始和他沙們的雙親分開(kāi)快居住就意味著乏一間新房子的特需求產(chǎn)生。還辛有剛參加工作承的年輕人，他削們對(duì)住房的需歷求也是相當(dāng)迫湊切且具有了一篇定的購(gòu)買力。狗新增的住戶會(huì)物由于成人的增娛加和結(jié)婚人數(shù)背增加而生成同嗽時(shí)也會(huì)隨死亡聯(lián)和移出人口的鑰增加而減少對(duì)封住房的需求。季根據(jù)之前的調(diào)準(zhǔn)查，南湖片鍬區(qū)虜2簽0刮歲左右的置業(yè)圖人士很多，他獻(xiàn)們也可以被稱議作是新住戶，殼因而南湖片區(qū)局有很廣闊的市蜻場(chǎng)。插2.1.2.雁2工住戶的年齡結(jié)哈構(gòu)宰不同的年齡段腦的住戶對(duì)住房嘩種類的要求也宅不相同，比較光年輕的住戶，達(dá)比如年齡鑄在弊18-2潑5控的年齡，一般鮮選擇租房；中覺(jué)年人的住戶則立傾向于選擇擁請(qǐng)有一幢舒適的鑒房子，他們對(duì)鼓戶型的要求上企，也是各異，扒這將在消費(fèi)者窯研究一章詳細(xì)閣闡述。另外青聚年人和中年人襖的移動(dòng)性較強(qiáng)即，他們的遷入押遷出頻繁會(huì)使冰其對(duì)住宅需求欲有較顯著的變帽動(dòng)。另外人口檔的婚姻狀況的款變動(dòng)，是現(xiàn)代盲社會(huì)的家庭規(guī)訊模日益變小，乓對(duì)住宅的需求協(xié)量相應(yīng)地提高憤。因而對(duì)于本振項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，屬壘于租售兼營(yíng)的疼項(xiàng)目策略。款2.1.2.答3雜住戶收入礎(chǔ)住戶收入水平庸變化對(duì)住宅市障場(chǎng)的影響極大掘，要確定收入惠的檔次，然后晌再確定收入的假變動(dòng)對(duì)需求的吩影響，一般收稻入提高對(duì)于住查房的需求在面儀積上和規(guī)格檔艙次上就會(huì)提高切，不僅需求量略增加，而且還羞促進(jìn)房屋二級(jí)耕市場(chǎng)的供應(yīng)量況，因?yàn)檩^多的奇人購(gòu)買高檔住猾房二手的舊房論將空下來(lái)。屢2.1.2.穗4刷住宅市場(chǎng)需求芳量估計(jì)務(wù)住宅需求量的烈估計(jì)是要發(fā)現(xiàn)脈該地區(qū)還有沒(méi)奮滿足住房的潛跳在購(gòu)買者，他贏們是房地產(chǎn)企唱業(yè)將為之服務(wù)剪的目標(biāo)群。目辭前用于分析住諒宅市場(chǎng)需求量慨的方法一般使辮用人口和住戶真規(guī)模的資料來(lái)袖估計(jì)住宅需求蔥的總量?？质紫?，運(yùn)用人途口及住戶統(tǒng)計(jì)轎還可以對(duì)住宅婆需求進(jìn)行細(xì)分奶，估算出某一穴年度需求量的堂地區(qū)分布、收奶入等級(jí)分布、店以及各年齡組羽的人口對(duì)住宅乎的需求數(shù)量。川將某地區(qū)的人勝口、住戶規(guī)模討、住戶數(shù)目的荒統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)套用貼到該公式中就阿可知某地區(qū)的耳住宅需求量，彩然后再根據(jù)人塵口及住戶資料盲對(duì)不同收入的伐家庭進(jìn)行分類敬，因?yàn)楦黝惣移焱サ姆植技皵?shù)斧量，對(duì)于戶型被設(shè)計(jì)及需求量巖單位的估計(jì)極英為重要，這樣婚房地產(chǎn)公司針狀對(duì)不同類型的鋤家庭、根據(jù)他用們的喜好設(shè)計(jì)言戶型。了解了利不同類型的家隔庭數(shù)量和分布低后，接下來(lái)是嗚對(duì)不同類型的第家庭的收入進(jìn)戒行估算，這是踩最難估算的，迅因?yàn)椴煌再|(zhì)停的工作他們的幻收入不同。收漠入決定家庭選儉擇什么樣的住俘宅愧,揭購(gòu)置多大面積渾。作為一個(gè)房志地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)型來(lái)講，掌握這隨些數(shù)據(jù)對(duì)樓盤縮定位是至關(guān)重梯要的，這也決翅定推出的樓盤居在市場(chǎng)上能否傻被某一消費(fèi)群屢體接受。因此厚收入是影響需拖求量的最主要?jiǎng)褚蛩兀彩怯按软懽≌袌?chǎng)定渣位的關(guān)鍵指標(biāo)柏。橡2.1.編3該住宅市場(chǎng)供給莖情況糊聲哪201值0豈年上半年，武逝漢市主城區(qū)在奧售項(xiàng)目庫(kù)為頃34登2網(wǎng)個(gè)，商品房新核增面惰積牌512.糞8茅萬(wàn)平方米，平車均每月新照增遞85.悲5選萬(wàn)平方米，與田去年同期相比炸，減腹少松9.襲2男萬(wàn)平方米，減王幅劣1.76色%跟；商品住宅新船增面擊積檔400.9年1臥萬(wàn)平方米，平高均每月新姻增秀66.8膠2益萬(wàn)平方米，與鋸去年同期相比唉，減虧少坐61.5情6粗萬(wàn)平方米，減剩幅堪為性13.31號(hào)%杠。前五個(gè)月，勾商品房、商品頂住宅新增供應(yīng)謹(jǐn)明顯小于去年動(dòng)同期，但珠在絲6肌月，商品房、油商品住宅新增級(jí)供應(yīng)量大增，耍明顯高于去年任。果2.1.苦4秀住宅供給與需者求的比較蠻過(guò)僑去聯(lián)1名3喊個(gè)月里，釘從叫0示9圾年疤6拐月洽到爺1對(duì)0阻年淚2售月，市場(chǎng)上商退品住宅供給小陷于需求，存量觀消耗明顯酬；善3歷月后市場(chǎng)供大起于求，在受新雖政影響淡，槍5獄月市場(chǎng)出現(xiàn)短改暫的供小于求美后，進(jìn)斧入燃6塘月，市場(chǎng)商品忽住宅供給大幅帝增加，而住宅哄成交迫量潑5什月絞和漸6肝月出現(xiàn)連續(xù)下疊滑。轎2.僻2像項(xiàng)目定位閉2.2.斥1揭項(xiàng)目定位換①臟項(xiàng)目的市場(chǎng)占甜有率：連市場(chǎng)占有率指衡產(chǎn)品在一定區(qū)工域內(nèi)占同類產(chǎn)浮品總銷售量的量百分?jǐn)?shù)妖。通過(guò)估測(cè)，蔬該項(xiàng)目所建成史的樓盤，通過(guò)陜租賃和銷售給辰居民和各商家鄭來(lái)盈利。充分槐考慮其市場(chǎng)價(jià)宵值，預(yù)期未來(lái)頂幾年的銷售情坑況良好，而且法南湖片區(qū)近期合也沒(méi)有其他的燕樓盤在建中，萄預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)適競(jìng)爭(zhēng)不大，所遙以樂(lè)觀認(rèn)為項(xiàng)宮目市場(chǎng)占有率法能達(dá)歸到幸30績(jī)%葛。②利潤(rùn)：弄通過(guò)建筑風(fēng)格鎖等方面獨(dú)特的咬設(shè)計(jì)，價(jià)格、附客戶群等的定販位，再如對(duì)項(xiàng)扁目的銷售手段悅、方法策略等介等的選擇，以尋及對(duì)產(chǎn)品賣點(diǎn)繪的不斷挖掘，隆樂(lè)觀認(rèn)為利潤(rùn)頓很可觀。而在鈔項(xiàng)目在建中進(jìn)破行的預(yù)售活動(dòng)把，緩解了資金頌壓力，同時(shí)也朝減少了貸款利且息。③品牌建設(shè)：真出于對(duì)武漢本揮地市場(chǎng)的考慮糠，本項(xiàng)目打破臘常規(guī)，營(yíng)造出瓶的是家庭式的偶小區(qū)環(huán)境，錦溫泉水源營(yíng)造恭的園林溪流水國(guó)景，打破傳統(tǒng)冤集中水面設(shè)計(jì)務(wù)，水域在社區(qū)泰內(nèi)多處分布，拿形成更多的自磁然水景，達(dá)到壺環(huán)境均好的效液果。植被茂密末、疏密有致，銀道路與綠地自稍然融合，形成張真正的假日生駕活氛圍。北而這一種建筑弱形式，與當(dāng)前摩武漢市的主流是環(huán)境有很大的拿不同。祝

溝趣萍周圍綜合配套疊設(shè)施齊全。綜端合各方面的因剖素，該樓盤有祥比較的升值空肅間。嚇2.2.黨2縱功能定位額項(xiàng)目為住宅項(xiàng)施目，在用地邊斃緣范圍建造臨沙街商鋪，滿足慰小區(qū)居民的日察常需要，同時(shí)陳打造高級(jí)會(huì)所冷，滿足小區(qū)居歉民的生活?yuàn)蕵?lè)暖需要。旨2.2.煌3咽客戶定位

快①國(guó)窯以家庭年收入望在淋1默0攤?cè)f元以上為首靠要特征的社會(huì)武階層

串租襯根據(jù)本項(xiàng)目的曠初期設(shè)計(jì)浸，錘房屋最低出售讀總價(jià)至少例為威4躺0禁萬(wàn)趟，笨而設(shè)計(jì)的少量臣大戶型可以達(dá)臟到兔10冤0葵萬(wàn)，貝巨大的價(jià)差必縣然造成購(gòu)買人拾群之間巨大的休階層錯(cuò)位，對(duì)梨于悔本項(xiàng)目激來(lái)說(shuō)，其消費(fèi)斤群首先是能夠嬸承受其價(jià)位的誘人。

洲明以位項(xiàng)目尺A腹戶型為例，地捏上面積飾6丑0甚平方米再，慈初步暫遞定憲7000懶元銜/m催2怒，不計(jì)稅費(fèi)等歪項(xiàng)房?jī)r(jià)為莖4發(fā)2尿萬(wàn)卵元，按首鳥(niǎo)付辰30慕%騙計(jì)，須貸款舅12站萬(wàn)元，剝1碎0佩年月供除3000洪元，加上物業(yè)巡管理費(fèi)，每月旺為問(wèn)4000編余元，按占家宜庭收淚入公1/園3鮮計(jì)，則年收入諸應(yīng)在超10女萬(wàn)元以上方不蔬構(gòu)成付款壓力他。

?、谕苋檎J(rèn)同養(yǎng)本項(xiàng)目暢建筑形式的心斃理特性

懷窯腥出于對(duì)武漢本恨地市場(chǎng)的考慮出，本項(xiàng)目打破啞常規(guī)，營(yíng)造出詞的是時(shí)尚式的倡小區(qū)環(huán)境，癥溫泉水源營(yíng)造繁的園林溪流水奴景，打破傳統(tǒng)漠集中水面設(shè)計(jì)慕，水域在社區(qū)眠內(nèi)多處分布，槳形成更多的自紙然水景，達(dá)到音環(huán)境均好的效肝果。植被茂密且、疏密有致，儲(chǔ)道路與綠地自膊然融合，形成爐真正的假日生勾活氛圍。偽而這一種建筑疲形式，與當(dāng)前軟武漢市的主流朋環(huán)境有很大的團(tuán)不同。

須床悟我們認(rèn)為，凝消費(fèi)者認(rèn)同條本項(xiàng)目牽的建筑形式，權(quán)其實(shí)質(zhì)竄應(yīng)該是受到本襪項(xiàng)目的建筑風(fēng)睜格以及景觀設(shè)絲計(jì)的影響。

竿③把邀購(gòu)買燭本項(xiàng)目的購(gòu)房懶者闊為有車一族

河制板在對(duì)南湖片區(qū)殲的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的灣研究中，就提業(yè)到以大型停車什場(chǎng)作為賣點(diǎn)。追現(xiàn)在的購(gòu)房者臟大多數(shù)都是有以車一族，而停話車位的問(wèn)題也逐是購(gòu)房者在不嬌同項(xiàng)目之間做助出選擇的一個(gè)克關(guān)鍵點(diǎn)。君2.2.恒4艷產(chǎn)品定位住產(chǎn)品定位為以駕小戶型為主，丑大戶型為輔助磚，形成以住宅對(duì)為主的商業(yè)住秘宅融合產(chǎn)品。孫2.2.撒5勤價(jià)格定位璃市初步定下的售旱價(jià)商為肥800嗓0矮元偽/m塑2遲?；j2.2.鋤6交開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)及進(jìn)灶度（時(shí)間有待過(guò)調(diào)整）柏初步定螺于羊201忠1椒年舉5希月制1渡日開(kāi)工，竣工煤于雄201膝3牽年承4斯月遣1浩日。潤(rùn)①丙土建工程初定燙為混201灘1蝦年鑒5哲月隙1娛日進(jìn)場(chǎng)，且同宵時(shí)在原規(guī)劃區(qū)義修建售樓部；村②雖201駐2卸年除5河月濃1縱日進(jìn)行預(yù)售，貫在售樓部簡(jiǎn)歷門樣板房供客戶沿參觀；酸③鍵201題3緩年敵5亭月其1霸日進(jìn)行正式銷獄售。疫3腸弱項(xiàng)目規(guī)劃、建蜘筑方案策劃口3.1歸旦項(xiàng)目規(guī)模及總壓體方案得3.1.聞1訴項(xiàng)目規(guī)模輩火本項(xiàng)目地塊規(guī)碌劃凈用地面旺積曠8355.1嫂2仰平方米，規(guī)劃姐用地性質(zhì)為居染住用地，建筑藝面積促為狼23463.霉5噸2勞平方米，控制濕公共通道用地腎面積限為呈176.2袋2雞平方米。竟3.1.毫2先總體方案期查規(guī)劃總平面示齊意圖如榴下渠:摧3.農(nóng)2祖項(xiàng)目規(guī)劃布局披及空間環(huán)境略3.2.1倡規(guī)劃布局設(shè)計(jì)蔥基本依據(jù)

自慎（隆1最）項(xiàng)目地塊的算地貌特征及周婚邊環(huán)境特征稻測(cè)式地塊位于武漢她市洪山區(qū)珞獅阿南磁路捕3楚8架號(hào)，南鄰武漢擾德安科技有限困公司用地，西蘇鄰洪山鄉(xiāng)洪山飾村集體地，北童鄰廣夏省六建趙公司住宅用地綠和公共通道，醬附近有華中師科范大學(xué)，武漢卻理工大學(xué)，珞運(yùn)獅路小學(xué)等學(xué)腔校，該地塊周千圍已有一些居付住小區(qū)，但是雞略顯陳舊，故碗本項(xiàng)目以略顯疏年輕氣派的居由住小區(qū)為本項(xiàng)奏目建筑風(fēng)格，禾某種意義上可字說(shuō)是賣要成為代周邊建筑群中刮的俊一個(gè)葬“邊亮妨點(diǎn)叨”途，打造一個(gè)符裂合勻8遭0氧、菌9狹0艷后的理想家園測(cè)。

敲點(diǎn)參（海2滑）項(xiàng)目地塊的材尺寸特征與采慰光、間距、通仔風(fēng)之間的相互章關(guān)系烤嚴(yán)格按照《居孟住小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)沃范》要求來(lái)設(shè)膀計(jì)。芹3.2.2漿規(guī)劃布局的總臣體思路建議

褲軌司橫小區(qū)基本上設(shè)陶計(jì)客為簡(jiǎn)單方便為那主，東邊設(shè)置壓商鋪是小區(qū)耗與遍5叢0暈米寬的珞獅南蚊路有一定的距觀離，營(yíng)造一個(gè)票安靜舒適的生掘活，又因?yàn)樾【剠^(qū)東邊有中商少平價(jià)，洪山農(nóng)刺貿(mào)市場(chǎng)、珞獅砌路小學(xué)等，所選以在東邊設(shè)置塵側(cè)門，極大方晃便了人們的生辱活。杜蒸3.2.3險(xiǎn)、主入口空間父處理建議

門屯（嚇1授）主入口擬設(shè)會(huì)于地塊邊北普界，岸因?yàn)楸边呌泻芪查_(kāi)闊的公共道研路，而且安全螞，勺考慮到行車出蒸入的方便性，換次入口則安排口于東界雜，昆5脫0提米寬的珞獅南瞎路作為次入口乘極大增加了人父?jìng)兩畹姆奖銣y(cè)性懸。

糖沿錄（駕2工）主入口空間由設(shè)計(jì)建議運(yùn)用特高科技手法，楊突出小區(qū)的高氏尚品味與現(xiàn)代盈感，而材料運(yùn)宇用及空間造型袍力爭(zhēng)追襲突武漢自居住文化的意碗象。素3.2.4屯住宅單體布局鬼處理建議

驕社根據(jù)地塊具體旱尺寸特征及采雞光、通風(fēng)、間鴨距的需要，因站此，建議采椒用因“謎西高東低氣”桶布局，以形成秩小區(qū)的立體空寬間層次感，并委確保毯小區(qū)劃中心擁有較佳樹(shù)的視覺(jué)感受（描小疫于喊4賄5法度仰視角），燕減弱壓抑感。

佛考3.2.搭5過(guò)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)指咽標(biāo)：便主要的技術(shù)設(shè)縫計(jì)指標(biāo)如表所單示：期用地性質(zhì)建居住用地屠用地面積（夸m2衫）厲8355.1繩2材總建筑面積（泛m2奶）噴23463.厭52酸建筑物占地面騰積（派m2廢）境2210僑層數(shù)（層）驕小高層暢1浴1職多層押6奔戶數(shù)（個(gè)）殺2資24握停車位（個(gè)）暫地上面40開(kāi)地下降1罪20摸樓間距外（銜m粗）稼小高層與多層流8.3具小高層與小高街層僑12薯.8領(lǐng)多層與多層址12.8差建筑密度（明%哀）域27.元2兵容積率程2.瞎8泡綠地率（悉%典）嘆33立出入口方位段如平面圖上所布示逗注：晚多層兩棟賢；役小高煩層間2贏棟幣其他設(shè)計(jì)要求跳：饒管線綜合：合到理利用珞獅南鄭路、雄楚大道使上，現(xiàn)有的水期、電、氣、電跳信等市政及專犬業(yè)管線的借口流，處理好小區(qū)嶼今后的智能化褲、供水、供電律、排水、排污塘、排洪、電視布等管線的布置仁問(wèn)題，涉及預(yù)致留一定空間，胡便于今后施工盯接口。贈(zèng)以3.2.6釘配套公建項(xiàng)目稀處理建議

傷籠萌總體上，配套視公建項(xiàng)目布局紫將接孟受餅“串邊角原盯則暴”拼的指導(dǎo)，尤其嫩是配電房，垃念圾處理站等干蘭擾居住品質(zhì)的睡公建項(xiàng)目，而愈物業(yè)管理、文蓋化、娛樂(lè)、商寇業(yè)配套公建則芳可適當(dāng)考慮安圖排到捉小區(qū)唐的恰當(dāng)位置東。

姨亦3.2.7治交通組織建議

幅愈赤建議人車分流貍，直接從臨街過(guò)的車入口處進(jìn)惑入地下建或地上找停車場(chǎng)，不與海人行道發(fā)生平草面蛙/療立體交叉。窮區(qū)內(nèi)道路應(yīng)鋪掩設(shè)分為居住區(qū)蠢級(jí)道路、住宅饑組團(tuán)級(jí)道路及伐宅前小路三級(jí)衫。居住區(qū)及道擇路為小區(qū)內(nèi)車竭行主路，車行閱寬險(xiǎn)度床5題M堪，人行道頭寬疏1.5娘M專；宅前小路為答單元門前小路似，僅限行人。卸空間層次之間票有一個(gè)合理的史銜接過(guò)渡，符穴合審美取向?；?.3旋而建筑方案設(shè)計(jì)屠3.3.1材驚設(shè)計(jì)要求思1呢、住宅建筑單賴體入口處實(shí)績(jī)行倦I質(zhì)C憑卡管理（接觸潮式昏/壯非接觸式）管喪理，以提高產(chǎn)螞品檔次和業(yè)主普生活品味。

陡莫2摧、電梯運(yùn)行空宣間與住宅單元室之間增設(shè)轉(zhuǎn)換蕩隔離空間如儲(chǔ)槳藏柜，以減弱煉電梯運(yùn)行時(shí)對(duì)疫緊鄰的臥室、賣衛(wèi)生間等功能期空間的干擾。剛峰3葛衛(wèi)生間、廚房合及工作陽(yáng)臺(tái)北出向布置，主臥維南向布置。繩4字餐廳要有自然宮采光、通風(fēng)，糕與客廳分開(kāi)，輕且避免餐廳與爸國(guó)道的混合。

蒸辨5按、不同建筑單松體屋頂形式應(yīng)葵結(jié)合整體空間零層次來(lái)考慮，卻可設(shè)計(jì)出曲線兄、層遞折線或鋸拋物線曲面等委異型頂部結(jié)構(gòu)法，以豐富立面科視覺(jué)，使整體男天際輪廓線達(dá)誰(shuí)到和諧一致。

泰課6良、空調(diào)機(jī)位處絹理要求盡量不階影響外立面的犯和諧，但又必頸須與現(xiàn)時(shí)流行熄的并不方便安斑裝的鋁格灶柵聞/趨百葉窗遮藏形片式形成差異化激，建議將其以摧隱蔽方式巧妙耀預(yù)留到加厚陽(yáng)敵臺(tái)的側(cè)邊底部版，以便安裝。

弓喜7漁、部分建筑單遺體陽(yáng)臺(tái)與陽(yáng)臺(tái)得之間隔墻，建欺議采用壁柱裝懶飾予以區(qū)隔，乘豐富立面視覺(jué)夸。

朝蜂8嗚、于醒南北鑼朝向的住宅單偏體，雖已占據(jù)銜較佳的景觀視租線軸區(qū)位，但弱可考慮增設(shè)觀汗光電梯，以進(jìn)肉一步減弱朝向腎不佳產(chǎn)生的營(yíng)咱銷障礙。捷3.3.2腦戶型設(shè)計(jì)旬屠蠻結(jié)合地塊附近邊環(huán)境和客戶需旱求以及客戶購(gòu)潮買力的分析決帝定：此居民小施區(qū)采用兩種戶占型設(shè)計(jì)，小高求層主采用戶型為面咱積附115.36性m手2鄉(xiāng)；多層主采用翠戶型面鐘積職81.23m固2暴。愧其中小高層戶汗型的平面圖如穗下圖所示：東多層戶型的平惠面圖如下：搶貍迫材料設(shè)備選擇袋夸證TAIRI螺NPM竭-障Ⅱ匯乘客電梯奪（中開(kāi)電梯）獻(xiàn)棵漁飽額定載搖重畏/標(biāo)乘客人數(shù)忙：末630Kg/察8愁人跨歉東遲開(kāi)門尺寸：丸800×21趟00旬3.3.3遵胖建筑立面景共醬挑（共1籌）鴨住宅建筑單體慮外墻主體使用媽高級(jí)灰（銀灰攜色）為主基色約調(diào)。銀灰色查，硬“事酷務(wù)”色而沉穩(wěn)，永恒乳而頗具現(xiàn)代感屈，而其折射出粱的光眩，又能秧達(dá)到靜中有動(dòng)呈的奇妙效

劉叔莖（糠2假）芒外立面裝飾線都（窄“法腰褲帶柄”悲），以白色為忍主。白色襯托負(fù)高級(jí)灰，更能粱顯示出小區(qū)的縮高雅、潔凈和維寬敞。

繞皺（菠3拾）呆外墻基座建議貴使用飽和度較忍高的褐色或暗伯綠的天然巖板棋材料，突出其肅安逸、祥和、龍沉穩(wěn)。

妄碌（躺4招）蝦會(huì)所、商業(yè)配孔套等建筑單體薯，可考慮使用區(qū)橙色、金色等滋暖色調(diào)，突出巡其健康、活潑接、豪華、絢麗亭。

窮片（墊5蘋）獄景觀庭院部分悠建筑物則可適栽當(dāng)使用藍(lán)色，維突出其幽靜、各寧?kù)o的庭院生明活氛圍。

吹肢（蒼6們）遲工地圍墻色彩嗎可考慮與外立征面主基色兆調(diào)迅—淚—畜高級(jí)灰保持一碰致，以喚起記堂憶識(shí)別與認(rèn)同瑞感。疫3.4溫幅公共服務(wù)設(shè)施

堤往商業(yè)物業(yè)：在灰東北向珞獅南湊路入口處設(shè)置葉一集中式商用觀物業(yè)區(qū)，成為打一條特色商業(yè)共街，既可在經(jīng)嘴營(yíng)專業(yè)街時(shí)引狂進(jìn)一龍頭店，辦用來(lái)帶動(dòng)整條啟街的經(jīng)營(yíng)氛圍皇，又可預(yù)留下親來(lái)，招進(jìn)諸如磚電信、金融、寺郵政等服務(wù)業(yè)睛單位，以完善據(jù)該區(qū)域的社區(qū)宿配套?；j室外運(yùn)動(dòng)設(shè)施拜：應(yīng)方便業(yè)主命運(yùn)動(dòng)，一部分塊盡量設(shè)置在建赴筑物的組團(tuán)里扁，既能運(yùn)動(dòng)，頓又能達(dá)到共享助環(huán)境空間。一器部分設(shè)置在運(yùn)末動(dòng)島上。核心纖啟動(dòng)區(qū)盡量多贏設(shè)置一些集中吼式的戶外活動(dòng)茅設(shè)施。朱生活配套設(shè)施疤：提供必要的店購(gòu)物、交通、夸教育、醫(yī)療、象文化、娛樂(lè)等杜條件，達(dá)到不汗出社區(qū)便能滿脫足日常生活需兇求。集中布置曉在兩側(cè)商業(yè)街潤(rùn)里。需統(tǒng)一裝嗽修風(fēng)格、整體陸包裝、整體招巨商。估停車位：嚴(yán)格在按照政府規(guī)定候停車位相關(guān)指尚標(biāo)設(shè)計(jì)，把握極好適度超前的膝原則，為今后垃小區(qū)業(yè)主購(gòu)車擴(kuò)數(shù)量的增長(zhǎng)多巧預(yù)留合理的空翼間。濁社保文化活動(dòng)脫站：集中布置牽在會(huì)所中，會(huì)烏所設(shè)計(jì)時(shí)要考前慮今后的功能柄可變性甜4教譽(yù)項(xiàng)目營(yíng)銷策略溫4.輔1舌品牌策略觀4.1.加1查品牌名稱2030吸4.1.敞2廚品牌定位柱你爆充滿活力與創(chuàng)厲造力的品牌，奸代朗表創(chuàng)203潑0捆的心聲，秀為襯2濫0攏至思3峰0仗歲的年輕人創(chuàng)胡造新的居住與剝生活理念，打甘造有品味、有伯品質(zhì)、有活力鄉(xiāng)的生活方式。繭4.1.猴3盛品牌傳播榮4.1.3.圖1排推廣階段第一階段托推廣核心：人及們需缺要乓2030右推廣方式：新廚聞炒作、軟文宅及報(bào)紙三管齊鄙下。主曉推紀(jì)203政0慶概念。寸走串獻(xiàn)開(kāi)盤活動(dòng)宣傳篇準(zhǔn)備第二階段案推廣核心沉：框203相0希即將誕生糟推廣方式：活傾動(dòng)、軟文及報(bào)珍紙廣告三管齊拖下。告知前所萌未有潔的悲xx過(guò)x暮誕生。開(kāi)盤活最動(dòng)乃高潮。鑒揮脊禾開(kāi)盤活動(dòng)：第三階段：牧推廣核心傅：連203董0妨的生活方式罰推廣方式：軟扶硬報(bào)紙廣告強(qiáng)卷勢(shì)打止造露203怖0冒。全面闡釋生靈活方式與配套等建設(shè)。自棉把米開(kāi)盤后系列活番動(dòng)冊(cè)4.1.3.筋2竿媒介方案摧（朋1鐮）媒體組合XXXXXX大眾媒體小眾媒體電視報(bào)紙雜志電梯液晶電視媒體配合造勢(shì)報(bào)紙媒體重點(diǎn)出擊針對(duì)性強(qiáng)精確傳播對(duì)大眾媒體的有效補(bǔ)充珍（療2將）媒介行程訂蓄勢(shì)期預(yù)開(kāi)盤期珍維持期升報(bào)紙啟動(dòng)囑報(bào)紙強(qiáng)勢(shì)出擊授電巡視盈+兵電梯液晶啟動(dòng)惕報(bào)瓶紙悶+善電寧視躺+壁雜志訊電梯液晶維持壽報(bào)紙重拳出擊甘采用異型規(guī)格扒吸引眼球己活動(dòng)、軟文報(bào)扔道配合及以電視報(bào)紙媒奉體重量宣傳傻電視媒體提升惕宣傳力度桿電梯液晶電視伐有效補(bǔ)充據(jù)活動(dòng)、軟文報(bào)釣道配合臉軟文報(bào)道配合尿4剖月哥1登日張至稍3禁0樹(shù)日躁5掃月妹1什日網(wǎng)至釘7副日長(zhǎng)5疼月灶8陰日趙至各6否月縮3擾0圍日拉4.藏2跑租售方案和價(jià)捉格策略碧4.2.1往怕租售方案遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)戶目的租售收益霉是指房地產(chǎn)出哄售或銷售收入附減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用斑之后的余額。駐租售收益的高筆低與租售價(jià)格滋有關(guān)，與其選品擇的租售方法機(jī)也有很密切的隆關(guān)系。適宜的臣房地產(chǎn)租售方鬼法，可使房地拖產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租凱售收益提高；貴反之，不當(dāng)?shù)淖咦馐鄯椒▽?huì)剖降低房地產(chǎn)開(kāi)不發(fā)項(xiàng)目的租售芽收益。灘結(jié)合對(duì)市場(chǎng)及榆趣味的分析，洗現(xiàn)采取的租售填方案為部分出殿售部分租賃的塌方案，具體方惠案如下：預(yù)售羅房商屋引預(yù)售也稱各商品房預(yù)售，政樓花買賣，是雪指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拆企業(yè)與購(gòu)房者威約定，由購(gòu)房搏者交付定金或描預(yù)付款，而在日未來(lái)一定日期劃擁有現(xiàn)房的房番產(chǎn)交易行為。拾其實(shí)質(zhì)是房屋貝期貨買賣，買森賣的只是房屋胳的一張期貨合槐約。可以提前致收回建房資金科，減少投資風(fēng)協(xié)險(xiǎn)，減輕房地掘產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中載的資金壓力，株減少銀行貸款休，因而降低投頓資成本，提高恐資金周轉(zhuǎn)率，湖使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)贏商能及時(shí)抓住唱投資機(jī)會(huì)、獲弓取較穩(wěn)定而可筆觀的利潤(rùn)。仆本項(xiàng)目中，仗購(gòu)房者交付堡的執(zhí)定金或預(yù)付款扭，賺房屋開(kāi)工建設(shè)秩時(shí)絞為釋30惠％，待建房工盜作量完成一半衣時(shí)再收飯至馬6但0燒％，到房屋封至頂可收月至發(fā)9傻0話％，到房屋交鬼付使用時(shí)再全慧部收取。攤（柜2獲）綠分期付款漲分期付款的期要限也有多種形搬式：購(gòu)房人自祝己分期付的，秘通常是先交首櫻付，然后等接庭到房地產(chǎn)商的嘆交房通知后再緒交第二筆錢；效分三期的，第功三筆錢等入住撒后一定時(shí)間內(nèi)搬再繳納。貸款酬分期付款的通喉常都是若干年米才付清，這里朋的關(guān)鍵是除了剖首付，分期付惡款從何時(shí)開(kāi)始情，換句話說(shuō)就唱是貸款銀行何軋時(shí)把購(gòu)房人的臟貸款交給房地漸產(chǎn)商。這個(gè)時(shí)弄間可以是從貸絮款手續(xù)一辦好鞠就開(kāi)始，也可先以是在房屋交遣付時(shí)開(kāi)始，后狹者對(duì)購(gòu)房人更逆有利。（3）租賃步殿參對(duì)于本項(xiàng)目的咱規(guī)劃，考慮地旁理及交通上的色優(yōu)勢(shì)，臨珞獅群南路的一邊設(shè)鐘置臨街商鋪，農(nóng)可用于出租。仆租金按店鋪的炸面積來(lái)計(jì)算，莖第一年先以較宏低與周圍商鋪碰的租價(jià)吸引商采家，第二年開(kāi)邪始可適當(dāng)上稱調(diào)諷5落%忍左右。忽4.2.腳2源價(jià)格策略懼（微1裂）市場(chǎng)分析吵犬服武漢市主城區(qū)額各區(qū)域成交均單價(jià)詢201眾0腰年賓與極200止9準(zhǔn)年均價(jià)對(duì)比，雅如下表所示：閉其中，漢陽(yáng)中條心區(qū)、武昌中按心區(qū)、古田片支和青山區(qū)漲幅宜最大，基本上音在捐30歉%帽以上。矛主城區(qū)各區(qū)域厭成交套數(shù)與去雞年成交套數(shù)對(duì)礦比：約與拌200附9蘭年相比充，胡201告0弄年二七后湖片追區(qū)和東西湖片扒的成交量有所天增加，而其他肉片區(qū)成交量都雷有所減少，其包中青山區(qū)減幅兵最大，蘇達(dá)逐50.84魚%領(lǐng)，武昌中心區(qū)炎減少絕對(duì)值最服多，相比減少惡了隆350墳0橫多套。際霜獲根據(jù)前兩年的番數(shù)據(jù)，以及該宰項(xiàng)目所在區(qū)位橫、周圍樓盤銷賽售情況對(duì)比，扁均價(jià)大約定主在脖750災(zāi)0鉛元趴/m政2綠。默現(xiàn)（懸2扶）幕總體價(jià)格策略歉采用球低開(kāi)高走定價(jià)六策略：開(kāi)盤時(shí)奪低于消費(fèi)者心堵理價(jià)格，容易巡聚集人氣，實(shí)孟現(xiàn)快速銷售，暗支持財(cái)務(wù)指標(biāo)退。建依（織3榴）絮動(dòng)態(tài)價(jià)格策略石根據(jù)產(chǎn)品周期拒及時(shí)間節(jié)點(diǎn)的拘排布，動(dòng)態(tài)的霸調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格澆。通常按照工漫程進(jìn)度及銷售藏節(jié)奏安排的時(shí)慕間節(jié)點(diǎn)制定并灶調(diào)整價(jià)格走勢(shì)站。憐膊開(kāi)工期：沒(méi)有肚形象支子持愈(降前期認(rèn)棉購(gòu)勺)鴨，以認(rèn)購(gòu)卡形痰式購(gòu)買，為吸擁引人氣價(jià)格一剛般不高，可實(shí)肝現(xiàn)項(xiàng)目基本利愛(ài)潤(rùn)捷。法棉開(kāi)盤：公開(kāi)發(fā)超售，項(xiàng)目整體劫形象賣場(chǎng)包裝趣就緒，形象全飛面展示奔。舟墊開(kāi)盤價(jià)暫定約蘇為少700斥0氧元屆/m2陷乓?？滞N期：通過(guò)幕調(diào)高售價(jià)控制葵銷售節(jié)奏。應(yīng)計(jì)根據(jù)市場(chǎng)整體畜價(jià)格和銷售狀妥況的變化相應(yīng)宿調(diào)整均價(jià)或房辮屋單價(jià)。如銷逐售情況良好，隸可考慮適當(dāng)上表調(diào)瞎，但幅度不宜秧太高，一般調(diào)首整棍5勉%灌左右喂；銷售情況較些差時(shí)，可考慮容增加優(yōu)惠等卻。錄欣景觀、樣板間百開(kāi)放：工程形管象日趨完善，要可以通過(guò)推廣麗手段提高產(chǎn)品爭(zhēng)認(rèn)知度，實(shí)現(xiàn)升銷售目標(biāo)動(dòng)。笨覽封頂：實(shí)樓展襪示，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)芹展現(xiàn)，客戶購(gòu)她買風(fēng)險(xiǎn)降低，帖價(jià)格上漲空間芽較高渣。課塌項(xiàng)目配套形象智展示：接近實(shí)償際交付效果，軌消除環(huán)境、配耀套等購(gòu)買抗性煎，大幅提高售腰價(jià)煩。饅導(dǎo)尾盤：所剩房哪源不多，需要泛運(yùn)用一定的價(jià)束格手段推動(dòng)銷變售，在折扣后鵲售價(jià)可能降低勿。綢但售價(jià)的調(diào)整途不可超驢過(guò)突5獄%強(qiáng)。或采取其他算優(yōu)惠活動(dòng)，如繁送豪華裝修、爺送一年物業(yè)管改理費(fèi)、送家具驚等，盡快將尾原盤出售。交慰入?。含F(xiàn)房呈厭現(xiàn)，展現(xiàn)成熟耳社區(qū)景象，基各本清盤，為后喚期樓盤價(jià)格拉送升提供支持硬。克乳周邊大環(huán)境配林套到位，如周辛邊小學(xué)、超市貪、人氣等，價(jià)知格成熟期，項(xiàng)者目整體實(shí)現(xiàn)預(yù)激期售價(jià)償。捷粥（修3卡）付款方式侵將付款方式進(jìn)互行靈活組合，眠以爭(zhēng)取拓寬顧殺客來(lái)源層面，屬因而項(xiàng)目銷售賢使用一次性付掠款、分期付款黃及銀行按揭三度種方式，見(jiàn)下局表：羅付款方式孤一次性付款懷分期付款術(shù)銀行按揭外折扣攔九五折竄九七折躁九九折景簽署認(rèn)購(gòu)壁書飛1里0俊天內(nèi)（扣除定亂金）榴房款箏的季30疊%背并簽署買賣合仰同密簽署買賣合同催時(shí)付房款鼠的鏡30%傭首付房款弟的饒30芝%溝，簽署買賣合增同及辦理銀行剖按揭手續(xù)你一個(gè)月內(nèi)付房雜款壺40%蘆主體工程封頂虜時(shí)付華款罰40%紐兩個(gè)月內(nèi)付房膀款曉30%射交房時(shí)付房朵款爪30%求4.3攝騎渠道策略正4.3.備1息目標(biāo)客層及地秩區(qū)的策劃搖4.3.爪2芝產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)的吊策劃何首先對(duì)產(chǎn)品進(jìn)覆行絡(luò)SWO掌T偽分析，尋找產(chǎn)蹤品的機(jī)會(huì)點(diǎn)。優(yōu)勢(shì)（Strength）優(yōu)勢(shì)（Strength）基地完整距學(xué)校商圈不遠(yuǎn)交通便利，近交通干道生活機(jī)能完備（學(xué)校、市場(chǎng)、商圈、警署）劣勢(shì)（Weakness）基地面積較小附近有老舊居民新村、城中村機(jī)會(huì)（Oppotunity）工期較短貸款額度高公攤低綠化面積較大，有足夠的停車位威脅（Threat）附近競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈整體市場(chǎng)供給量較大，客戶對(duì)房?jī)r(jià)上漲抗性日增優(yōu)經(jīng)分析可知，久本項(xiàng)目的區(qū)位閣、價(jià)格及付款博方式上有較大往優(yōu)勢(shì)。糧4.3.疼3雅廣告策劃窩4.3.3.犯1銀廣告精神活加強(qiáng)產(chǎn)品的魅鎮(zhèn)力與格調(diào)，提若升質(zhì)感，強(qiáng)化吹價(jià)格吸引力。蝴4.3.3.交2漂廣告?zhèn)鞑ルA段謊（嘆1過(guò)）階段劃分造勢(shì)造勢(shì)借勢(shì)蓄勢(shì)運(yùn)勢(shì)預(yù)售期開(kāi)盤期強(qiáng)銷期熱銷期保溫期任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：1、引起關(guān)注蓄勢(shì)待發(fā)2、形成熱點(diǎn)，形成雛形引爆銷售達(dá)成銷售擴(kuò)大銷售清盤期深化品牌形象任務(wù)：銷售結(jié)束塑造品牌時(shí)間：3個(gè)月時(shí)間：1個(gè)月時(shí)間：2個(gè)月時(shí)間：2-3個(gè)月時(shí)間：12-18個(gè)月時(shí)間：3個(gè)月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期兩（妥2遙）各階段工作騎重點(diǎn)雄校預(yù)售期：刊登巖引導(dǎo)報(bào)平、引圾導(dǎo)性海報(bào)派夾煤、房產(chǎn)雜志消旺息篇、小奮型驟S榮P蕉（促銷）活動(dòng)撫斯亂開(kāi)盤期：刊登罩開(kāi)盤報(bào)平、密倒集敘30群駛”滋CF霜馬播映頂、叫60踐煌”芽廣播播音、開(kāi)評(píng)盤海報(bào)派夾、嘉新聞發(fā)布會(huì)、偶大桌型勸S哭P適（開(kāi)盤）活動(dòng)勉、簽約作業(yè)準(zhǔn)曾備。刮強(qiáng)銷期：持續(xù)拉刊登報(bào)平談、牧15剛喪”仇CF較肆播映貝、怎30去昆”職廣播播音、不姐同報(bào)社海報(bào)派匙夾、針對(duì)產(chǎn)品企去化走勢(shì)及銷淘售狀況制定新愈訴求策略敏、媽S忠P晝慶?；顒?dòng)、成煩交客戶簽約作松業(yè)。川狹乎熱銷期：密集眉刊登報(bào)平、密兆集蕉30欲狗”袋CF釘飄播映、不同報(bào)朵社海報(bào)派夾、葉精華保留戶推查出、工程形象萍進(jìn)度報(bào)導(dǎo)、建予材展示。套4.3.3.俱3歌推廣預(yù)算及媒文體分布策劃扇推廣預(yù)算的總細(xì)額約為總銷售扎金額邁的翼1報(bào)﹪辨～慰1.孔2春﹪批之間。售樓處弟約為總銷售金趨額覽的怪0.嶺3咽﹪診。左推廣預(yù)算分配痕：對(duì)外媒體約丹占繭50-6處0茂﹪洞，現(xiàn)場(chǎng)布置約泉占尿20-3碌0突﹪廁，印刷約艘占薪5-1負(fù)0寄﹪籍。屠廣告預(yù)算須包直含的六個(gè)項(xiàng)目忘：銷售現(xiàn)場(chǎng)部片分、銷售道具被、印刷資料、沫看板旗幟、媒敵體發(fā)布費(fèi)用、仍其它支出（水其、電、通訊、晉服裝）絡(luò)4.慧4燕促銷推廣策略挨4.4.賤1題銷售策略策劃碌1磁）銷售推廣目服標(biāo)結(jié)a酸．適開(kāi)膊盤跡6稼個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售漢率掩60棉%皆，恩1愚0馬個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷亭售招率視90%有b叫．建立項(xiàng)目殊在火…服…梳強(qiáng)勢(shì)品牌形象2）銷售方式捉逗狼自行組織銷售基隊(duì)伍乏3誦）銷售時(shí)機(jī)：蓋春季推出，邊賺建邊售洞4嶄）銷售地點(diǎn)：密工地現(xiàn)場(chǎng)銷售使5慶）銷售地點(diǎn)包鳴裝：精裝樣板矮房三間，沙盤漂，效果圖種類乞及數(shù)量，現(xiàn)創(chuàng)場(chǎng)納PO末P液，現(xiàn)場(chǎng)接待人青員的組織與設(shè)羊備淘霞6吹）銷售控制：虎以戀“兩逐步走高，并豬留有升值空間捧”尾為原則，織銷售控制、價(jià)毀格控制、時(shí)間疼控制三者緊密汪結(jié)合植。銷控管理的攔措施有：銷控枝表、銷控總表守、銷售登記、暫換退房管理、享催交欠款、成旁交客戶管理、荒銷售統(tǒng)計(jì)、銷仆售統(tǒng)計(jì)報(bào)表、否銷售折扣等。腫4.4.竿2旨各階段客層分莊析買第一階段：預(yù)燙售期（必購(gòu)型父，條件許可必扮買）非第二階段：開(kāi)伸盤期（非理智狡型，很容易沖攪動(dòng)）先第三階段：強(qiáng)樂(lè)銷期（理智型是，詳細(xì)說(shuō)明產(chǎn)灑品）麥第四階段：續(xù)依銷期（挑剔型泰，銷售難度最兵高）讓4.4.尤3單推廣活動(dòng)睛（蛾1齊）開(kāi)盤儀式顛炕開(kāi)盤儀式可濫于覽5飯?jiān)伦R(shí)1帳日上午舉行，考邀請(qǐng)嘉賓發(fā)表蠻講話，并接受臉記者采訪。建益議開(kāi)盤儀式由戒專業(yè)禮儀公司其來(lái)操作。耽（談2憂）文藝匯演依開(kāi)盤儀式結(jié)束田后進(jìn)行文藝匯皺演，最好邀請(qǐng)進(jìn)武漢著名的明揭星出場(chǎng)，保證號(hào)人氣。策劃一拿系列精彩環(huán)節(jié)亞，不斷將活動(dòng)急推向高潮。碼（敬3照）購(gòu)房大抽獎(jiǎng)硬活動(dòng)第目的：利用抽頃獎(jiǎng)形式讓客戶勉獲得意外財(cái)富表，給客戶驚喜巧，為項(xiàng)目聚集因人氣。勇地點(diǎn)：售樓部某現(xiàn)場(chǎng)成參加人：已繳掠納誠(chéng)意金客戶兇和簽約客戶告人員配備：銷爹售人員、活動(dòng)陣組織人員、禮束儀小姐、相關(guān)冊(cè)工作人員恢物料配合：搭嘆建舞臺(tái)一個(gè)、殊音響一套、抽攜獎(jiǎng)箱一個(gè)桐獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：現(xiàn)炎場(chǎng)購(gòu)房抽獎(jiǎng)活芒動(dòng)，獎(jiǎng)金設(shè)三瞞個(gè)檔次，分別映為男800氣0肯元艷、挽500扣0立元噴、娃300糖0亭元，在房?jī)r(jià)里魯扣取?？樱〒p4艦）保溫期的優(yōu)意惠措施疫在此期間利用堅(jiān)各種優(yōu)惠措施雁與促銷活動(dòng)來(lái)那吸引顧客的關(guān)施注，增強(qiáng)項(xiàng)目善的吸引力，保小持市場(chǎng)熱度。夕若老客戶帶新派客戶來(lái)購(gòu)房，霞可各鉤得挺1殃%井的優(yōu)惠。斃采用感性訴求呀的樓書，以感笨性居住生活描綠繪為主，把體嘆驗(yàn)式生活描述狼得淋漓盡致。（5）清盤期梯適當(dāng)保持報(bào)紙鷹軟文的刊登，暖維持余熱。古組織商家投資冶論壇會(huì)，為商徒鋪的推出祈禱腹拋磚引玉的作益用。慰5稿劇項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行志性分析風(fēng)5.帽1抹項(xiàng)目背景及概饒況稍（擊1津）項(xiàng)目名稱：趕（永2撈）開(kāi)發(fā)商：循（攏3便）開(kāi)發(fā)地點(diǎn)：紹武漢市洪山區(qū)楊珞獅南樹(shù)路強(qiáng)3普8章號(hào)輪（凝4往）開(kāi)發(fā)規(guī)模與次目標(biāo)：攝地塊規(guī)劃凈用嫌地面積哲為緩8355.1周2組平方米（以實(shí)喉測(cè)為準(zhǔn)），為碗保證北側(cè)省六每建公司住宅樓陸對(duì)外交通聯(lián)系賤，用地北面控球制兩條公共通群道，控制公共戚通道用地面積屋為惡176.2做2鍬平方米。規(guī)劃迎用地性質(zhì)控制報(bào)為居住用地，駱容積率控制乒在棵3.翠0崗以內(nèi)，建筑密帖度控制緊在喊28搜%歷以內(nèi)。額（染5礎(chǔ)）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的葵必要性：妄曉球房地產(chǎn)市場(chǎng)的亮剛性需求還是攏挺大的，雖幟然相1桿0毯年改比縮0踢9粗年武漢市大多漿片區(qū)的新房銷植售數(shù)量有所下妨降，但在市區(qū)遣內(nèi)，在交通便牧利、生活設(shè)施炎完備、臨近學(xué)嘴校超市購(gòu)物中全心的區(qū)域，對(duì)瓣新房的需求不福會(huì)減少。武漢援現(xiàn)已是父有種90雪0飯多萬(wàn)人口的打老城市，對(duì)提于蔑2敏0縱至燈3俯0坐歲階段的在武蓮漢打拼的年輕廚人來(lái)說(shuō)，房子合更是必不可少現(xiàn)的。該地塊的挪區(qū)位優(yōu)勢(shì)很明皆顯，所以更應(yīng)剪充分利用該地冷塊開(kāi)發(fā)房產(chǎn)住揉宅。軌（家6厭）項(xiàng)目投入總且資金及效益情噸況：騰具體在本章以敘下內(nèi)容中分析豬闡述。淡5.依2工、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)現(xiàn)鍬狀及有關(guān)條件仇分析喂5.2.境1昨地點(diǎn)與地理位遲置著位于武漢市洪蛇山區(qū)狂珞獅南韻路顆3篩8附號(hào)瓜，炸用地四至關(guān)系壯為：東槍臨奧5觸0靠米寬珞獅南路秩，南臨武漢德攪安科技有限公昆司用地，西臨墊洪山鄉(xiāng)洪山村瞧集體地，北臨骨廣廈省六建公刪司住宅用地和墻公共通道。戚5.2.漸2言周邊建筑物及壺環(huán)境條件召項(xiàng)目用地位于法武漢市二環(huán)交鐵通線上，周邊亮有珞獅南路、繭雄楚大道等兩壁條城市主干道裹，交通十分便幻利，地理位置籮優(yōu)越譜。比

翅地臨近規(guī)劃中粗的二環(huán)線，其結(jié)沿線地區(qū)的開(kāi)窄發(fā)建設(shè)將隨著聚二環(huán)線的建設(shè)傘而逐步啟動(dòng)，動(dòng)區(qū)域