房管局計(jì)算房屋建筑面積的方法

房管局計(jì)算房屋建筑面積的方法建筑面積計(jì)算規(guī)則一、一般規(guī)定

l.房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測(cè)算。

2.房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。

3.房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。

4.房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。

5.房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0米以上計(jì)算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

6.房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。

二、計(jì)算全部建筑面積的范圍

1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。

2.多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

3.房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計(jì)算。

4.穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

5.樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。

6.屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算。

7.房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計(jì)算。

8.原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

9.挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)接外圍水平投影面積計(jì)算。

10.與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計(jì)算。

11.房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

12.層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫(kù)、地下商場(chǎng)等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。

13.有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。

14.玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。

15.屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。

16.與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計(jì)算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算。

17.室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場(chǎng)）看臺(tái)下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)）。

18.機(jī)械車庫(kù)不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。

19.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。

20.房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

三、計(jì)算一半建筑面積的范圍

1.與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算。

2.獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

3.未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時(shí)，按底板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。

4.無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

5.有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

四、不計(jì)算建筑面積的范圍層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位。

2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。

3.房屋之間無上蓋的架空通廊。

4.房屋的天面、挑臺(tái)，房屋天面上的花園、泳池。

5.頂層挑臺(tái)的底板局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。

6.房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)及與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊等。

7.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

8.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會(huì)公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算建筑面積。

9.屋面上有柱有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。

10.利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。

11.廣場(chǎng)式室外樓梯。

12.獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

13.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

五、房屋計(jì)算建筑面積的基本原則在計(jì)算房屋建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計(jì)算建筑面積的基本原則是：

永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計(jì)算建筑面積。

1.計(jì)算全部建筑面積應(yīng)是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護(hù)的部位。

2.計(jì)算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。

3.不計(jì)算建筑面積通常是層高小于2.20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會(huì)公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會(huì)公用的建筑（除挑陽(yáng)臺(tái)、非廣場(chǎng)式室外樓梯算一半面積外）。

六、特殊墻體及部位處理原則l.非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時(shí)，按底板（地坪）外沿測(cè)算房屋建筑面積。

2.不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當(dāng)房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2.20米時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。內(nèi)凹高度低于2.20米時(shí)，按最小部分的外墻水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。當(dāng)房屋墻體外凸時(shí)，按底板（地坪）外沿測(cè)算房屋建筑面積。

共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則

一、一般規(guī)定

l.房屋共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按協(xié)議分?jǐn)?；無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本《規(guī)則》執(zhí)行。

2.房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。共有建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。本幢內(nèi)為多幢房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積亦不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

3.房屋共有建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，便不得改變?cè)荚O(shè)計(jì)的使用功能。

4.有兩種以上房屋類型的綜合樓，應(yīng)根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)偝怪蓖ǖ溃翘?、電梯及相?yīng)走道，下同）外的全幢共有建筑面積（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸椴煌愋偷墓δ軈^(qū)），垂直通道不論所處功能區(qū)使用（?？俊⑦B通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。

5.樓房下層（含底層）樓層的垂直通道，無論其使用（停靠、連通）與否，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的建筑面積。

6.同一幢樓具有兩個(gè)以上獨(dú)立出入的單元（門牌號(hào)），其共有建筑面積應(yīng)分別進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

7.套（單元）建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。套（單元）建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

二、計(jì)算方法

（一）成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成

l.套內(nèi)使用面積（1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；

（2）躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；

（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；

（4）內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。

2.套內(nèi)墻體面積新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

3.套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積（1）封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；

（2）未封閉的陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

（二）共有建筑面積由以下兩部分組成

1.電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。

單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫(kù)、自行車庫(kù)、會(huì)所或俱樂部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。

2.套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。

整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。

共有建筑面積＝全幢建筑面積－全幢各套內(nèi)建筑面積之和－單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等

（三）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

（四）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

l.住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱挝?，根?jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

2.商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套房屋的套內(nèi)建筑面積計(jì)算各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

3.多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

4.非成套房屋中的廳堂、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，其建筑面積按部位共同使用的產(chǎn)權(quán)人戶數(shù)平均分?jǐn)?。南昌?guī)范建筑面積、容積率計(jì)算方法住宅建筑層高不低于2.9米買房的市民看仔細(xì)了，容積率、面積等指標(biāo)再也不能由著開發(fā)商瞎蒙。記者6日獲悉，南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范建筑工程建筑面積、容積率計(jì)算規(guī)則的通知》，住宅建筑層高不能小于2.9米。底層架空層不計(jì)入容積率根據(jù)規(guī)定，建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、結(jié)構(gòu)（設(shè)備管道）轉(zhuǎn)換層、底層(半地下)車庫(kù)、雜物間等，全部按建筑面積計(jì)入容積率。建筑物層高在2.2米及以上者按全面積計(jì)入容積率，但若層高不足2.2米者按1/2面積計(jì)入容積率。傳煮歪在室外地坪以大上部分的高度法不超械過頭1.清2攏米的非經(jīng)營(yíng)性同地下室，層高菠不大皆于相4.遲5腹米、無圍護(hù)結(jié)唇構(gòu)的建筑物底陜部架空層，無猾圍護(hù)結(jié)構(gòu)的結(jié)啦構(gòu)（設(shè)備管道疫）轉(zhuǎn)換層，按季《建筑工程建沾筑面積計(jì)算規(guī)您范》計(jì)算建筑個(gè)面積，計(jì)入總痛建筑面積，但賊不計(jì)入容積率籃。專勇北向陽(yáng)臺(tái)要求吉統(tǒng)一封暫閉辯蕉退脾建筑物南向或好東西向主陽(yáng)臺(tái)閑進(jìn)深不大弊于蠅1.曬8周米、北向或東更西向次陽(yáng)臺(tái)進(jìn)趣深不大饞于包1.雹2遇米的陽(yáng)臺(tái)，按箏其水平投影面派積幼的講1/漫2油計(jì)算建筑面積曠并計(jì)入容積率誠(chéng)；超出此規(guī)定布的部分按全面葛積計(jì)算建筑面少積并計(jì)入容積屠率惱。敵滑庸淘高度為兩層或三兩層以上的陽(yáng)余臺(tái)，進(jìn)深原則洗上不得大威于誘3乒米。其中，進(jìn)識(shí)深不大霧于吧1.壺8寇米的可不計(jì)建憤筑面積不計(jì)容值積率；進(jìn)深大么于殺1.舅8強(qiáng)米、小于等先于戶3慎米的襪按宅1/睡2挽面積計(jì)入容積慕率；進(jìn)深大鋪于嘉3灘米的按全面積系計(jì)入容積率；變建筑物北側(cè)原堵則上不設(shè)置高余度為兩層或兩而層以上的陽(yáng)臺(tái)烏。此外，考慮箏南昌氣候特點(diǎn)谷，高層建筑北格向陽(yáng)臺(tái)原則上貓要求統(tǒng)一封閉狐。吹上飄窗不能突出幼外著墻鐘1.稻2孩米曲圓幣榮現(xiàn)在有很多建兵筑都設(shè)計(jì)了突密出外墻的飄窗賄，根據(jù)要求，油以后飄窗突出尖外墻部分的距半離原則上不大將于君1.奏2帽米，寬度不大務(wù)于該開間襲的簡(jiǎn)2/醫(yī)3那。若超出這個(gè)兇規(guī)定的將按全稠面積計(jì)入容積戀率其。躍德指悉當(dāng)飄窗突出外襪墻的距離不大娃于獻(xiàn)0.歉6錘米、高度不大險(xiǎn)于注2.仍2擔(dān)米、窗臺(tái)高度玻不小縱于階0.舟4灣米時(shí)，可不計(jì)挽入容積率。除駁此之外，高度僻在吩2.霞2傾米及以上者按困全面積計(jì)入容爪積率；高度不道足侮2.抱2掩米者鼻按良1/千2殼面積計(jì)入容積殺率裳。守蟻?zhàn)≌ㄖ痈哒Q不小摟于原2.蘆9顛米置藏申蹦該市還規(guī)定住侍宅建筑層高不夫小旨于養(yǎng)2.彼9畝米且不大疼于脅3.喝2憑米；辦公建筑簽層高原則上不熟小福于減3.造2鞭米，且不大持于進(jìn)4.蛾2聰米；分隔成小輩間的商鋪建筑昌層高不大隸于送4.搞5嘗米背。熔汪相預(yù)該市同時(shí)要求聚建筑施工最好吐不要填平或者叛墊高地面，以臣后建筑工程規(guī)愁劃應(yīng)充分利用忙現(xiàn)有的地形、嫂地貌，與相鄰額地塊宜平接，側(cè)當(dāng)用地內(nèi)有高您差時(shí)進(jìn)行豎向情設(shè)計(jì)并組織好雙排水。壞

愉譯在住宅建筑中青，計(jì)算建筑面味積的范圍和方膀法是：

剃

(淚1榜)鳥單層建筑物不梢論其高度如何堤，均按一層計(jì)絮算，其建筑面接積按建筑物外征墻勒腳以上的倉(cāng)外圍水平面積夫計(jì)算。單層住暈宅如內(nèi)部帶有主部分樓圈層瞎(敢如閣咽樓桂)外也應(yīng)計(jì)算建筑竄面積。

擱

(刑2扶)帝多層或高層住消宅建筑的建筑擴(kuò)面積，是按各袖層建筑面積的沾總和計(jì)算，其警底層按建筑物喚外墻勒腳以上即外圍水平面積堆計(jì)算，二層或利二層以上按外塘墻外圍水平面托積計(jì)算。

凍

(狡3鵲)舒地下室。半地賠下室等及相應(yīng)紡出入口的建筑友面積，按其上視口外特墻溉(沖不包括采光井睡、防潮層及其林保護(hù)搭墻紀(jì))政外圍的水平面桌積計(jì)算。

嚷

(乘4棕)涉用深基礎(chǔ)做地掀下架空層加以妹利用，層高超蝶過將2捏．優(yōu)2笛米的，按架空遇層外圍的水平悟面積的一半計(jì)藍(lán)算建筑面積。

葛

(醒5父)您穿過建筑物的稼通道，建筑物蜻內(nèi)的門廳、大劉廳不論高度如甩何，均按一層帶計(jì)算建筑面積勇。大廳內(nèi)回廊搜部分按其水平新投影面積計(jì)算聰建筑面積。

缺

(效6醫(yī))班電梯井、提物唱井、垃圾道、刻管道井和附墻蹤煙囪等均按建宣筑物自然層計(jì)切算建筑面積。

闊

(全7耀)是住宅建筑內(nèi)的蔥技術(shù)霸層源(綢放置各種設(shè)備根和修理養(yǎng)護(hù)守用盾)棉，層高超惠過獨(dú)2捎．茂2暮米的，按技術(shù)竄層外圍水平面院積計(jì)算建筑面恒積。

旅

(積8奧)捧獨(dú)立柱雨篷，漠按頂蓋的水平盜投影面積的一餅半計(jì)算建筑面豎積，多柱雨篷蜻，按外圍水平改面積計(jì)算建筑霞面積。

任

(競(jìng)9絕)哈突出房屋的有債圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓風(fēng)梯間、水箱間照電梯機(jī)房等，繩按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外館圍水平面積計(jì)餓算建筑面積。

乎

(企10翅)捐兩個(gè)建筑物之隔間有頂蓋的架奔空通廊，按通先廊的投影面積啄計(jì)算建筑面積鈔。無頂蓋的架久空通廊按其投念影面積的一半矛計(jì)算建筑面積閉。

頓

(縱11棵)今突出墻面的門壟斗、眺望間，舉按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外猛圍水平面積計(jì)灑算建筑面積。

攤

(敢12葡)東封閉式陽(yáng)臺(tái)、臟挑廊按其水平機(jī)投影面積計(jì)算諸建筑面積。凹狀陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)集凈空面舞積塊(談包括陽(yáng)臺(tái)欄您板否)蜘的一半計(jì)算建蚊筑面積。挑陽(yáng)領(lǐng)臺(tái)按其水平投里影面積的一半飯計(jì)算建筑面積園。

干

(董13心)琴住宅建筑內(nèi)無麗樓梯，設(shè)室外免樓菜梯團(tuán)(廉包括疏散碗梯蛙)霞的，其室外樓閘梯按每層水平腎投影面積計(jì)算英建筑面積；樓仔內(nèi)有樓梯，并講設(shè)室外樓君梯代(倡包括疏散凈梯躍)皂的，其室外樓扒梯按每層水平吊投影面積的一賢半計(jì)算建筑面故積。諒房子面積是這忠樣測(cè)出來的屠

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損購(gòu)房戶有兩點(diǎn)鉆必須弄明白隨：握

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戲?qū)＜姨嵝眩嘿?gòu)稅房者務(wù)必在商央品房買賣合同私中下功夫，將懂全部條款讀款懂食

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勵(lì)盲本報(bào)廣訊塘(濁記云者梁躲孟命鋒拍)層跑房地產(chǎn)交易中銜的面積糾紛一帥直備受關(guān)注妹。扮5么月碎1杰6加日，圣《凡3晉6義戶居民要互多梢“些買現(xiàn)單姨”孝64.年8挺萬元》一文刊練發(fā)后，不少熱傲心讀者紛紛打揮來電話詢問劇。嚴(yán)1霞7孫日上午，市房夢(mèng)管局的工作人許員黃曉華和于勁志強(qiáng)就此事給訴出了解釋灘。哄

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卵■院共計(jì)算商品房圖疼紙面積與房產(chǎn)昨證面積依據(jù)不吉同規(guī)則，兩數(shù)弄據(jù)先天不一漆致各

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盯打了一個(gè)比方遍，商品房圖紙夠面積與房產(chǎn)證悠面積之所以存演在差異，就迅像繼“殼一桿秤有兩個(gè)擱秤村砣壤”腦，一個(gè)秤砣是姥房管局的實(shí)測(cè)攤面積，另一個(gè)鋼是開發(fā)商與購(gòu)螺房戶簽訂的合扁同面積。二者欠存在出入，由懷此造成了面桶積遞“亂糾盟紛居”甘。釘

慚

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貨解釋說，這是走由于規(guī)劃設(shè)計(jì)請(qǐng)面積與房屋產(chǎn)稀權(quán)登記面積適帥用范圍、相關(guān)聲具體規(guī)定及公兄?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)不一致眨導(dǎo)致的。規(guī)劃闖、設(shè)計(jì)建筑面還積測(cè)算工作則旱主要是為建筑柴工程造價(jià)、計(jì)翻算建筑房屋工除程量、單位工夠程預(yù)算造價(jià)提驅(qū)供依據(jù)。房產(chǎn)桶測(cè)量為房屋產(chǎn)健權(quán)產(chǎn)籍管理、舍房地產(chǎn)開發(fā)、朋交易、征收稅侍費(fèi)提供依據(jù)和倆資料，是房屋錄產(chǎn)權(quán)面積登記鴨的基礎(chǔ)性工作藏。斑

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拌奉規(guī)劃設(shè)計(jì)部門摧計(jì)算單戶面積蹤與房管部門確交認(rèn)單戶產(chǎn)權(quán)面悲積所依據(jù)的標(biāo)展準(zhǔn)是不一致的期，前者依據(jù)的俘是宣GB/T50萍353-20別0竭5助《建筑面積計(jì)幕算規(guī)范》，后咬者依據(jù)的毅是煙GB/T17卵986-20樹0縮0惡《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)江范》。而兩套茄規(guī)范對(duì)面積計(jì)藝算的具體規(guī)定駐也是不一致的恨，如《建筑面盞積計(jì)算規(guī)范》歲規(guī)定建筑物的笨陽(yáng)臺(tái)均按水平買投影面積俊的若1/伍2披計(jì)算，而《房茂產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》袖規(guī)定全封閉的約陽(yáng)臺(tái)按其外圍腹水平投影計(jì)算齡，即后者是前茫者的兩倍竿。紗

復(fù)

友益另外，上述兩篩套規(guī)范對(duì)單戶管房屋面積計(jì)算滴公攤要求不同料。規(guī)劃設(shè)計(jì)部灰門在依據(jù)《建賭筑面積計(jì)算規(guī)鋼范》計(jì)算單戶乎面積時(shí)，僅分茶攤其所在層樓涂梯閱(熱電傷梯世)宴及外墻，對(duì)全執(zhí)樓共有共用面岔積是不參與全毯樓各戶分?jǐn)偂Ｖ小斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)得范》規(guī)定除對(duì)源該樓所在樓梁梯企(遇電樸梯閃)茶及外墻分?jǐn)偼饫K，還要對(duì)共有姥共用部夜分楊(曾如住宅樓內(nèi)變璃電室、地下汗室追<婦扣除獨(dú)立銷售黃、使用的部詢分差>勵(lì)、設(shè)備聲間芳)辟的面積進(jìn)行全貸樓各戶分?jǐn)?，芒雖然一般情況最下勁(棗如不考慮陽(yáng)臺(tái)貍封閉因萬素腹)竊規(guī)劃、設(shè)計(jì)部拉門計(jì)算的總建演筑面積與房管渣部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)責(zé)面積基本相符耳，但上述分?jǐn)傢炓?guī)定導(dǎo)致規(guī)劃擊設(shè)計(jì)部門按圖寬紙計(jì)算的單戶仁面積和房管部圈門確認(rèn)單戶產(chǎn)頂權(quán)面積出現(xiàn)差明異帆。煮

季

背波黃曉華舉例說牢，如陽(yáng)臺(tái)的規(guī)樸劃設(shè)計(jì)面積，伐按照是否封閉虎均按一半計(jì)算咐，而房屋產(chǎn)權(quán)家面積則按照封餡閉的全面積計(jì)書算；再如分?jǐn)傃a(bǔ)部分，規(guī)劃設(shè)屈計(jì)面積是分?jǐn)倢て渌趯訕蔷S梯適(哄電跨梯寄)乳及外墻，而房蚊屋產(chǎn)權(quán)面積則療是分?jǐn)偹跇峭刻菥?適電傍梯蓮)跨及外墻和共有監(jiān)共用部分愁?？?/p>

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紫■陡贏面積誤差的處去理方法必須和渴開發(fā)商協(xié)商簽匯訂，而不是任鑼由開發(fā)商使競(jìng)用管“僚以房管局實(shí)測(cè)抓面積為貼準(zhǔn)芳”傾的霸王條墊款閱

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癥斃商品房圖紙面這積與房產(chǎn)證面抱積如存在差異譜，應(yīng)如何處理者？這一點(diǎn)購(gòu)房昂戶在簽訂合同洲時(shí)，就必須充園分考慮到，因廟為你有選擇權(quán)川。喉

畝

沙遣于志強(qiáng)解釋說貢，有些開發(fā)商宋與購(gòu)房戶在簽摔訂合同時(shí)，出雹現(xiàn)愉“初以產(chǎn)權(quán)登記面機(jī)積為功準(zhǔn)遷”東的內(nèi)容是處理抱約定面積與產(chǎn)蜘權(quán)登記面積差癥異的一種方式宅?，F(xiàn)行《商品乓房買賣合同》傻是國(guó)家建設(shè)部就、工商行政管所理總局的示范網(wǎng)合同文本，其辭中規(guī)定商品房續(xù)的合同約定面名積與產(chǎn)權(quán)登記估面積差異的處瞇理方式，可由誕購(gòu)房者與開發(fā)裝商協(xié)商約定，凱如若購(gòu)房人和僵開發(fā)商約肌定內(nèi)“悠以產(chǎn)權(quán)登記面吹積為編準(zhǔn)攜”通為處理方式，肢則屬于當(dāng)事人須之間的民事行狂為，即雙方約云定以房產(chǎn)證登控記面積計(jì)算房姿屋價(jià)款昆。藥

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瓶斷他說，雖然目并前與面積相關(guān)滔的概念和計(jì)算壽公式都很明確頑，但真正到了介購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房瘋戶產(chǎn)權(quán)面積與總合同面積有出頁(yè)入，這主要表湊現(xiàn)在預(yù)售面積騰與實(shí)測(cè)面積的絹誤差上。尤其襯是以期房的形畢式銷想售懶(燭預(yù)刷售造)悔，房屋尚未建慰成，開發(fā)商依請(qǐng)據(jù)圖紙自行計(jì)艇算房屋面積，丘并自行決定公凱用面積的分?jǐn)偣?。之后在建設(shè)睡中，開發(fā)商自濫行將一些部位描進(jìn)行了變更，女造成最終竣工適房屋面積與預(yù)擊售房屋面積不旗一致；另外，考公攤系數(shù)是否結(jié)符合規(guī)定和科職學(xué)合理，也影態(tài)響面積的大小敵。較

益

貨拋于志強(qiáng)提醒說貿(mào)，購(gòu)房戶在簽通訂合同時(shí)，想斑有效地保護(hù)自惕身利益，應(yīng)在鎮(zhèn)合同中同時(shí)明劣確約定建筑面賺積和套內(nèi)建筑制面恒積嫂(姿相對(duì)而言，套亮內(nèi)建筑面積購(gòu)趁房人自己測(cè)量層最方睡便園)傍。購(gòu)房人在約傷定套內(nèi)建筑面菜積時(shí)應(yīng)注意以意下問題梁：兼

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浮限—貨—間套內(nèi)建筑面積惠包含套內(nèi)墻體轉(zhuǎn)面積。所以買污相同的套內(nèi)建肚筑面積不一定臣能買到相同的多套內(nèi)使用面積盜。如：對(duì)磚結(jié)躺構(gòu)的房子來說菊，底層的墻體莖面積厚，上層充的墻體面積薄透，由于外墻有絞一半厚度計(jì)入晴套內(nèi)建筑面積姑，所以同樣的讀單元中樓上樓滿下的套內(nèi)使用您面積存在一定呢差別順。裙哄—營(yíng)—踐套內(nèi)使用面積酬并非地毯面積葬。由于管道井費(fèi)要計(jì)入套內(nèi)使瞎用面積，故購(gòu)星房人買房時(shí)最制好讓房地產(chǎn)商冊(cè)標(biāo)清楚管道井豪的面積。購(gòu)房捆人買房時(shí)要注野意公共的管道敏井是否計(jì)入自晴己的套內(nèi)建筑戲面積漁。來

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身師—奔—滴套內(nèi)建筑面積筆包括陽(yáng)臺(tái)建筑藝面積。其中：皆封閉式陽(yáng)臺(tái)的指面積按其外圍雀水平投影面積扣計(jì)算；非封閉擱式陽(yáng)臺(tái)的面積慣按其外圍水平昂投影面積的一鞋半計(jì)算。并且贏，陽(yáng)臺(tái)的封閉鬼方式要以經(jīng)主此管部門審批同肥意的商品房規(guī)尸劃設(shè)計(jì)圖為準(zhǔn)和，房地產(chǎn)商無勾權(quán)擅自變更其灌封閉方式頭。貝

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遇離—友—?jiǎng)?lì)按套內(nèi)建筑面樸積簽合同也不惑能忽視公攤面誼積。購(gòu)房人可省要求房地產(chǎn)商偶公示下列分?jǐn)倰昵闆r道：器(灣一燈)罪被分?jǐn)偟墓灿们课坏拿Q、恩用途、所在位瞞置、面積恭；卷(物二脫)擾參與分?jǐn)偣灿糜菇ㄖ娣e的商瞎品房的名稱、蠟用途、所在位穗置、面積、分憐攤系數(shù)唯；桌(唱三融)揀“裁不分?jǐn)偟墓灿弥氩扛Ｎ恢取狈謱懬宄?。?/p>

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刑兄—件—盤面積誤差的處枯理方法必須和玉開發(fā)商協(xié)商簽僑訂。而不是任駕由開發(fā)商使且用燒“略以房管局實(shí)測(cè)卡面積為尚準(zhǔn)幣”斃的霸王條款冠。旁

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棵賤最后，購(gòu)房人謠如果想要避免辱在購(gòu)房面積問黑題上吃虧，就賄務(wù)必在商品房院買賣合同中下艱功夫，將全部煌條款讀懂。也繞有一部分購(gòu)房驅(qū)者在購(gòu)房時(shí)希把望攤?cè)胗?jì)價(jià)的嗚建筑面積越少宴越好，其實(shí)這潤(rùn)并不能解決糾逮紛與合理性問沸題，因?yàn)橛残該硪?guī)定的可分?jǐn)偢颐娣e項(xiàng)目減少迫時(shí)，商品房交殲易的單價(jià)必然野會(huì)提高，開發(fā)眨商是不會(huì)為購(gòu)每房者支付成本即的，這些成本育最終也還會(huì)由武購(gòu)房者承擔(dān)姜。滲

債建筑面積計(jì)算百規(guī)則塵一、計(jì)算建筑遣面積的范圍富1間．單層建筑物由不論其高度如燒何，均按一層新計(jì)算建筑面積蝴。其建筑面積暢按建筑物外墻滑勒腳以上結(jié)構(gòu)物的外圍水平面叫積計(jì)算。單層另建筑物內(nèi)設(shè)有熟部分樓層者，考首層建筑面積堵已包括在單層貫建筑物內(nèi)，首欣層以上應(yīng)計(jì)算調(diào)建筑面積。高耐低聯(lián)跨的單層名建筑物，需分假別計(jì)算建筑面府積時(shí)，應(yīng)以結(jié)到構(gòu)外邊線為界畫分別計(jì)算。

必2油．多層建筑物淡建筑面積，按臣各層建筑面積問之和計(jì)算，其兇首層建筑面積正按外墻勒腳以耗上結(jié)構(gòu)的外圍催水平面積計(jì)算蒜，首層以上按筋外墻結(jié)構(gòu)的外眉圍水平面積計(jì)漠算。

畢3奇．同一建筑物辣如結(jié)構(gòu)、層數(shù)虧不同時(shí)，應(yīng)分妻別計(jì)算建筑面狐積。

逆4列．地下室、半共地下室、地下極車間、倉(cāng)庫(kù)、閥商店、車站、失地下指揮部等畜及相應(yīng)的出入杜口建筑面積，暮按其上口外墻窗（不包括采光仔井、防潮層及停其保護(hù)墻）外呆圍水平面積計(jì)兔算。

充5志．建于坡地的翻建筑物利用吊痛腳空間設(shè)置架鎮(zhèn)空層和深基礎(chǔ)匙地下架空層設(shè)把計(jì)加以利用時(shí)煎，其層高護(hù)在拒2.2階m閱以上時(shí)，按圍超護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水帥平面積計(jì)算建氧筑面積。

框6妖．穿過建筑物余的通道，建筑政物內(nèi)的門廳、資大廳，不論其粗高度如何均按音一層建筑面積苗計(jì)算