對中國土地掛牌和拍賣出讓方式的收入比較

對中國土地掛牌和拍賣出讓方式的收入比較

F207：A一、引言2004年我國國土資源部第71號令的頒布，意味著我國已開始全面實施以“招標①、拍賣②、掛牌③方式出讓國有土地使用權(quán)”為核心的土地轉(zhuǎn)讓制度。根據(jù)中國土地掛牌網(wǎng)上的數(shù)據(jù)，自2003年開始截止到2011年11月，我國利用招拍掛方式成功出讓的地塊中，以招標、拍賣和掛牌方式出讓的地塊分別占總量的2.5%、13.4%和84.1%?？梢姡瑨炫品绞揭殉蔀槿珖秶鷥?nèi)最主要的土地出讓方式，而拍賣和招標僅在個別城市被采用。具體來看，在我國主要城市中，采用招標方式出讓的地塊主要集中在北京和上海兩地，而采用拍賣方式出讓的地塊主要集中在重慶和成都兩地。以重慶市為例，自2003年以來，以掛牌方式成功出讓的地塊占已成交地塊總量的80.2%，拍賣方式占16%，招標方式僅占3.8%。為何不同城市會著重采用不同的出讓方式，這一問題顯然與地方政府的行為相關(guān)。因為在確立招拍掛出讓制度的前提下，地方政府能做的就是在不同出讓方式之間進行選擇。對于地方政府在土地出讓中的行為，以往研究都集中在對土地財政行為的討論上。土地財政是指地方政府利用土地所有權(quán)和管理權(quán)獲取收益進行的財政收支活動和利益分配關(guān)系，包括政府通過土地稅收、土地使用權(quán)出讓、土地融資等方式獲得收益來直接或間接增加財政支出能力的行為(程瑤，2009)。簡單地說，土地財政指地方政府將土地出讓作為獲得財政收入的重要來源，而土地出讓金又是土地收入中的主要部分。但以往文獻關(guān)注的大多是土地財政的成因，如財權(quán)和事權(quán)不平衡導致的財政壓力(盧洪友等，2011)，并沒有分析地方政府的具體行為是否以通過土地出讓獲得更多收入為目的，雖然李俊麗(2008，2011)指出土地財政的表現(xiàn)——加大土地供應(yīng)量、抬高土地價格、過度招商引資等，但招商引資主要是為了涵養(yǎng)稅源，加大土地供應(yīng)量只是前提，關(guān)鍵問題是地方政府如何利用計劃內(nèi)的土地供應(yīng)獲得盡可能高的土地出讓收入，理解這一行為能夠?qū)Φ胤秸耐恋刎斦袨橛懈羁痰恼J識。根據(jù)拍賣理論，賣方在選擇拍賣方式時主要有兩個目標：最優(yōu)性(optimalauction)和有效性(efficientauction)。最優(yōu)的拍賣方式能夠為賣方帶來最高的期望收入。如果能證明地方政府在選擇出讓方式時是以獲得最高的土地出讓收入為目的，就能夠直接反映出地方政府的土地財政行為。為了洞悉地方政府在土地出讓中的行為，首先需要分析不同出讓方式下的土地價格是否存在差別。這就要根據(jù)現(xiàn)實情況針對不同出讓方式建立理論模型，討論競標者的策略行為以及賣方獲得的期望收入，即最終的土地成交價格。本文在價值相容和信息顯示的假設(shè)下，分別根據(jù)掛牌和拍賣各自方式的特點建立兩階段升價拍賣和單階段升價拍賣模型，并從理論和實證兩方面指出：在剔除地方政府行為的影響后，掛牌出讓的地價高于拍賣地價，但在統(tǒng)計上并不顯著，解釋了拍賣淡出我國土地市場的原因。然而，在考慮地方政府的行為時，拍賣出讓的地價顯著高于掛牌地價，這既反映了地方政府的土地財政行為，又解釋了拍賣方式為何仍在一些地市得到應(yīng)用。二、文獻綜述與其他拍賣方式相比，升價拍賣的優(yōu)勢在于競價過程中可顯示信息。米爾格羅姆和韋伯(Milgrom&Weber，1982)假設(shè)競標者可在競價中了解到其他競標者退出時的價格?？灯仗睾图?Compte&Jehiel，2007)假設(shè)動態(tài)拍賣過程中，競標者可以了解到剩余競爭者的數(shù)量，在付出成本后可了解自己的個人價值。胡賽因(Hossain，2008)討論了一個結(jié)束時間固定的動態(tài)二價拍賣，并指出有限理性的競標者可以在拍賣過程中了解到當前的價格是否高于自己的價值，進而決定自己接下來的出價策略。因此有經(jīng)驗的競標者要么會提前出價，要么會在最后時刻出價，以免對手獲得信息。在競價過程中的信息顯示往往是內(nèi)生的，即需要受到顯示信息的競標者的控制。這時通常會假設(shè)了解自己價值的專業(yè)競標者和不確定自身價值的非專業(yè)競標者同時參與拍賣。除恩格爾布萊徹-維甘斯等(Engelbrecht-Wiggansetal.，1983)和胡賽因(2008)之外，還有很多研究也采用了這一假設(shè)。魯斯和歐肯菲爾斯(Roth&Ockenfels，2002)指出在結(jié)束時間固定時，最后時刻出價是專業(yè)競標者面對非專業(yè)競標者時能夠采取的最優(yōu)策略。杰弗雷和胡賽因(Jeffrey&Hossain，2009)④用實驗方法驗證了在個人價值和結(jié)束時間固定的拍賣模型中，最后時刻出價能夠提高競標者的期望收益。但二者均指出在存在彈性結(jié)束時間的個人價值模型中，競標者在最后時刻出價并無意義。盡管假設(shè)不同，以上研究得到的結(jié)論卻是一致的：專業(yè)競標者價值較低時會通過搶先出價使非專業(yè)競標者意識到自己的價值也很低，從而放棄進入拍賣；專業(yè)競標者價值較高時會通過最后出價以避免非專業(yè)競標者獲得信息之后提高出價。與蔣省三等(2006)以及趙婭(2012)不同的是，本文的兩階段升價拍賣模型假設(shè)競標者之間價值相容，且在動態(tài)的信息顯示過程之后，競標者還需要參加結(jié)束時間不固定的升價拍賣，而且本文的結(jié)論表明，即使存在彈性的結(jié)束時間，但當非專業(yè)競標者可能無法在最后時刻獲得信息時，專業(yè)競標者依然會通過最后出價避免向競爭者顯示信息。競價過程中的信息顯示往往可以降低競標者的信息租，從而提高賣方的期望收入，米爾格羅姆和韋伯(Milgrom&Weber，1982)、卡蘭頓(Cramton，1998)、康普特和吉希爾(Compte&Jehiel，2007)、賴澤德(Rezende，2005)等研究都證明了這一結(jié)論。楚等(Chuietal.，2008)在關(guān)聯(lián)價值和允許再進入的前提下，指出競價過程中公布的信息(當前價格水平下繼續(xù)競價的競標者的身份，以及已退出的競標者的退出價格)并不會對賣方的期望收入產(chǎn)生顯著影響，原因是競標者并不會利用再進入的機會改變自己的策略。但陳和周(Chen&Chou，2006)指出在公開喊價的英式拍賣中，當競標者數(shù)量是公共信息時，競標者會根據(jù)其他人退出時的價格更新自己退出時的臨界價格水平，并指出當有競爭者退出時，剩余的競標者將推遲自己的退出時間，從而提高賣方的期望收入。可見，有關(guān)信息顯示影響期望收入的問題仍有爭議。在不同的拍賣模型下，競標者顯示信息的策略不盡相同；在不同的信息顯示策略下，賣方的期望收入也不盡相同。本文建立的理論模型表明：信息顯示可提高賣方的期望收入，因為當無法顯示信息時，非專業(yè)競標者會始終選擇保守出價。但為競標者提供可顯示信息的機會并不一定能夠提高賣方的期望收入。因為顯示的信息雖然能夠幫助高價值的競標者調(diào)整策略，推遲退出時間，但也會使低價值的競標者提前退出拍賣。既然在信息顯示下不同的拍賣模式會對競標者的策略和賣方的期望收入造成影響，以期望收入最大化為目的的賣方會根據(jù)具體情況選擇最優(yōu)的拍賣方式。在土地市場中，地方政府扮演著所有者的角色，因此很多學者也針對地方政府的行為進行了研究，但大多只關(guān)注土地財政的成因。顧乃華等(2011)指出地方政府推行土地財政的原因是對GDP增長率的追求，而盧洪友等(2011)指出現(xiàn)行的財政分權(quán)制度才是造成土地財政的根本原因。雖然也有一些研究驗證了土地財政行為的存在，如李俊麗(2008，2011)指出地方政府推行土地財政的證據(jù)包括加大土地供應(yīng)量、抬高土地價格、過度招商引資和投資房地產(chǎn)等，但這些文獻并沒有分析地方政府在選擇出讓方式時的具體行為。本文正是從這一角度出發(fā)，從理論和實證兩個方面對地方政府的行為進行討論，進而解釋現(xiàn)實的土地市場中出現(xiàn)的種種現(xiàn)象。三、模型描述與假設(shè)信息顯示過程：假設(shè)非專業(yè)競標者能夠在升價拍賣的競價過程中獲得信息。在拍賣開始之后，非專業(yè)競標者能夠(自行判斷或通過第三方)了解到當前的價格p是否超過了自己的個人價值。當獲得正信號時，表明＞p，競標者2會更新自己的信念，即認為，且繼續(xù)出價。當獲得負信號時，表示＜p，競標者2就會退出競價。為了使分析更有意義，假設(shè)非專業(yè)競標者無法從自己的報價中獲得信息，于是專業(yè)競標者就成為決定信息顯示程度的唯一主體。競價規(guī)則：專業(yè)競標者1和非專業(yè)競標者2要面對以下兩種競價規(guī)則。(1)兩階段升價拍賣。假設(shè)只需一個競標者參與即可。拍賣過程由兩個階段組成，每個階段都是開放式的升價拍賣。第一階段的持續(xù)時間為T⑥，且競標者2可在此階段中獲得信息。在第一階段截止之后，如果至少兩個競標者愿意繼續(xù)競價，則進入第二階段現(xiàn)場競價，且以第一階段的最高價作為底價。在此階段中，競標者2有s的概率無法獲得信息，0＜s＜1⑦。假設(shè)兩個階段中的最小增價幅度均為Δ，即競標者的每次出價都要比當前價格高出Δ的整數(shù)倍。為了使本文考慮的問題具有連續(xù)性，不妨假設(shè)Δ→0⑧。在第一階段中，競標者可以不進入拍賣或重復進入拍賣，這表明競標者無法觀察到競爭者是否真正退出拍賣，因此也觀察不到競爭者退出時的價格，這一假設(shè)與顧乃華等(2011)的假設(shè)是不同的。如果競標者希望進入第二階段，只需要向出讓方表示即可。但進入第二階段之后，競標者不可重復進入拍賣，即競標者必須連續(xù)出價，一旦不出價就意味著退出拍賣，即所謂的“活動規(guī)定”(activityrule)。(2)單階段升價拍賣。假設(shè)至少有三個競標者參與才可開始拍賣。所有競標者參與現(xiàn)場競價的升價拍賣，但非專業(yè)競標者有s的概率無法從競價過程中獲得信息。兩種拍賣均設(shè)底價r，且，簡單起見不妨假設(shè)r=0。假設(shè)競標者需要支付成本才可進入拍賣，競標者1和競標者2的進入成本分別為，且均為的增函數(shù)⑩，且足夠低，保證專業(yè)競標者在任何情況下都會進入拍賣。在兩階段升價拍賣中，假設(shè)競標者無法觀察到第一階段中參與拍賣的競標者數(shù)量(11)，但可無成本地觀察到所有的報價。假設(shè)在兩階段升價拍賣的第二階段，以及單階段升價拍賣中，每個競標者都可觀察到參與拍賣的競標者數(shù)量?？梢?，在兩階段升價拍賣中，如果專業(yè)競標者在第一階段出價顯示信息，非專業(yè)競標者總能夠獲得信息。即使專業(yè)競標者不在第一階段出價，非專業(yè)競標者在第二階段中也總有1-s的概率可通過競標者1的出價獲得信息。但在單階段升價拍賣中，非專業(yè)競標者有s的概率無法獲得任何信息。四、模型分析(一)兩階段升價拍賣模型的求解根據(jù)假設(shè)，非專業(yè)競標者2無法識別專業(yè)競標者1的身份，因此只有當競標者1在第一階段中出價，或者競標者2以1-s的概率可在第二階段中獲得信息時，競標者2可通過自己是否接收到信號來判定專業(yè)競標者是否參與拍賣以及專業(yè)競標者的價值，否則無論在拍賣的第一階段還是第二階段，競標者2都無法確定競爭者是否為專業(yè)競標者，以及競爭者的個人價值。由于競標者2僅僅知道專業(yè)競標者的個人價值在q的概率下為，在1-q的概率下為。因此預(yù)期競標者2會使用混合策略：認為自己的價值在q的概率下較低，在1-q的概率下較高，因此以w的概率在價格較低時退出；以1-w的概率在價格較高時退出。引理1在有一個專業(yè)競標者(12)和多個非專業(yè)競標者參與的兩階段升價拍賣中：(1)個人價值較低的專業(yè)競標者會在第一階段完全顯示信息。個人價值較高的專業(yè)競標者會在第一階段隱藏信息；(2)無論標的物的價值是高還是低，非專業(yè)競標者會一直選擇在價格較低時退出拍賣；可見賣方的期望收入隨競標者數(shù)量的增加而提高。(二)單階段升價拍賣模型的求解假設(shè)有一個專業(yè)競標者和多個非專業(yè)競標者參與拍賣。在s的概率下，非專業(yè)競標者無法從拍賣過程中獲得有關(guān)標的物價值的信息。由于無法判斷標的物的價值高低，因此非專業(yè)競標者會使用混合策略。在升價拍賣中，競標者的均衡策略是在價格達到自己的價值或期望價值時退出。因此，專業(yè)競標者會在價格達到時退出拍賣，而非專業(yè)競標者會以w的概率在價格達到時退出拍賣，以1-w的概率在價格達到時退出拍賣。引理2在一個專業(yè)競標者和多個非專業(yè)競標者參與的單階段升價拍賣中：(1)當無法在競價過程中獲得信息時，非專業(yè)競標者會和專業(yè)競標者同時退出拍賣。當能夠在競價過程中獲得信息時，非專業(yè)競標者會在接收到負信號時退出拍賣；可見賣方的期望收入會隨非專業(yè)競標者數(shù)量的增加而提高。(三)兩種拍賣模型的比較由引理1(3)和引理2(2)可知，非專業(yè)競標者在單階段升價拍賣中獲得的期望收益更高，這表明與兩階段升價拍賣相比，單階段升價拍賣能夠吸引更多的非專業(yè)競標者參與拍賣。因此與參與兩階段升價拍賣的非專業(yè)競標者數(shù)量相比，參與單階段升價拍賣的非專業(yè)競標者數(shù)量越多，對q和s的要求就越低，單階段升價拍賣的期望收入就越有可能高于兩階段升價拍賣。因此，當s較大，或q較大，且單階段升價拍賣中非專業(yè)競標者的數(shù)量相對于兩階段升價拍賣越多時，前者的期望收入高于后者。可見，雖然當專業(yè)競標者的價值為時，兩階段升價拍賣的第一階段中總能夠顯示信息，但顯示信息的機會并不一定對賣方有利，這不僅是因為第一階段中顯示的信息既有可能使價值較高的非專業(yè)競標者獲得正信號，從而推遲其退出拍賣的時間，提高賣方的期望收入；但也有可能使價值較低的非專業(yè)競標者因獲得負信號而提前退出，降低賣方的期望收入。更重要的是，兩階段升價拍賣為專業(yè)競標者提供了隱藏信息的機會，從而迫使非專業(yè)競標者在無法了解信息時只能選擇保守出價，進而降低了賣方的期望收入。引理3：(1)與兩階段升價拍賣相比，競標者更有可能進入單階段升價拍賣；(2)兩階段升價拍賣與單階段升價拍賣的期望收入差別并不顯著；(3)當參與拍賣的非專業(yè)競標者數(shù)量相同時，兩階段升價拍賣的期望收入略高于單階段升價拍賣；(4)當標的物價值較低，且單階段升價拍賣中非專業(yè)競標者數(shù)量較多時，單階段升價拍賣的期望收入略高于兩階段升價拍賣。五、實證檢驗(一)數(shù)據(jù)選取與描述在實證中，本文利用中國土地掛牌網(wǎng)(14)上公布的重慶市住宅用地(15)成交數(shù)據(jù)對理論結(jié)果進行驗證。在選取數(shù)據(jù)時，本文剔除了以起始價成交的地塊信息，僅選取至少有一次加價的地塊，因為按照均衡策略，競標者不會連續(xù)獨自加價，這表明至少有一次加價的地塊出讓中至少有兩名競標者參與。在2010年1月至2012年4月重慶市住宅用地交易中，滿足要求的地塊共有231例，其中以掛牌方式出讓的地塊有126例，以拍賣方式出讓的地塊有105例。對于樣本期內(nèi)的地塊，本文選取的數(shù)據(jù)主要包括地塊的特征變量：距重慶市商業(yè)中心解放碑的駕車距離、容積率、面積；地塊的成交信息：保證金、成交單價和總價、受讓單位；以及其他一些變量：國房景氣指數(shù)(16)、三年期貸款利率等。本文將受讓單位分成兩類：具有國家房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)(17)的專業(yè)開發(fā)商和不具備資質(zhì)的非專業(yè)開發(fā)商。地塊的基本情況詳見表1，以拍賣方式出讓的地塊的面積、成交單價和成交總價均高于掛牌方式。同時，與掛牌出讓的地塊相比，拍賣出讓地塊平均距離市中心略近，但差別并不明顯。此外，拍賣出讓地塊的容積率較高，面積較大，這表明拍賣出讓地塊的質(zhì)量略低于掛牌出讓的地塊。(二)計量方法與變量設(shè)置在實證中，本文將采用普通最小二乘法(OLS)和兩步回歸法對影響土地成交價格的因素進行分析，并對掛牌和拍賣這兩種出讓方式下的土地價格進行比較。在普通最小二乘法中，因變量為每個樣本地塊的成交單價，自變量除包括地塊的特征變量以及其他可能影響土地價格的因素之外，還包括代表出讓方式的啞變量，以衡量不同出讓方式下的地價差別。但是，本文使用的樣本數(shù)據(jù)在選取時可能存在選擇性偏差的問題。地方政府在推出某個地塊時，需要根據(jù)各種因素在掛牌和拍賣兩種方式之間進行選擇，而這些因素同時也會對土地價格產(chǎn)生影響，這就使得掛牌和拍賣的樣本數(shù)據(jù)不再滿足隨機性的假設(shè)。針對選擇性偏差問題，詹姆斯·赫克曼(Heckman，1979)(18)利用兩步回歸法進行修正：首先利用Logit模型對影響出讓方式的因素進行建模，得到選擇某種出讓方式的概率的估計值，然后將這一估計值納入成交價的模型中，作為代替出讓方式啞變量的新自變量進行回歸。表2列舉了本文在實證分析中用到的變量及其代表的指標數(shù)據(jù)。(三)普通最小二乘法的結(jié)果分析表3中的第一列為對土地成交單價的OLS回歸結(jié)果。Listdum的系數(shù)小于0且在10%的水平上顯著，表明拍賣出讓的土地價格顯著高于掛牌出讓的地價。但由于選擇性偏差的問題，這一結(jié)果未必能夠準確地反映掛牌和拍賣的地價差別。另外，代表地塊特征變量的系數(shù)也符合經(jīng)濟意義：距離市中心越近、容積率越高、面積越小的地塊，土地價格越高。(四)兩步回歸法的結(jié)果分析1.對地方政府選擇出讓方式的行為分析以代表出讓方式的啞變量作為因變量，利用Logit模型可對地方政府在選擇不同出讓方式時依據(jù)的因素進行考察。表3中的第二列為Logit模型的回歸結(jié)果。變量Distance和Rate的系數(shù)均在5%的水平上顯著，變量Square的系數(shù)雖不顯著，但仍表明距離市中心較遠、面積較大、容積率較低的低價值地塊通常以拍賣方式進行出讓，這不僅與表1的結(jié)果一致，而且根據(jù)假設(shè)，當?shù)貕K價值較低時，地塊的進入成本通常也較低，可吸引更多競標者參與。根據(jù)引理3(4)，拍賣方式能夠為地方政府帶來更高的土地出讓收入，這就說明地方政府在根據(jù)地塊質(zhì)量選擇出讓方式時是以最大化土地出讓收入為目的的。提前1個月的國房景氣指數(shù)越高，地方政府更有可能選擇拍賣方式。當過去一個月的房地產(chǎn)行業(yè)較為活躍時，開發(fā)商的拿地熱情持續(xù)高漲，此時入市的地塊更有可能會吸引更多的競標者參與，由于拍賣方式能夠帶來更高的期望收益，因此拍賣方式很有可能會吸引更多的競標者，根據(jù)引理3(4)，此時拍賣方式能夠產(chǎn)生更高的土地價格，從而為政府帶來更多的土地出讓收入。提前3個月的國房景氣指數(shù)越高，地方政府更有可能選擇掛牌方式。這表明當房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱時，地方政府會出于調(diào)控市場的目的而更多地選擇掛牌方式，降低土地成交價格，達到為市場降溫的目的。但如表3所示，Jqindex1的系數(shù)絕對值顯著高于Jqindex3的系數(shù)，說明地方政府在根據(jù)市場形勢選擇不同出讓方式時，與調(diào)控市場的目標相比，希望獲得更多土地出讓收入的目標顯然占據(jù)上風。如表3所示，掛牌方式的保證金顯著高于拍賣方式，這是由兩方面的原因造成的。首先，根據(jù)(2)式和(4)式，當非專業(yè)競標者的數(shù)量增加時，掛牌出讓的期望收入降拍賣方式的期望收入降低對K的一階導數(shù)。這說明在采用掛牌方式時，競標者數(shù)量的增加將對賣方更為不利，因此賣方會通過提高掛牌方式的保證金來增加競標者的進入成本(19)，從而達到抑制競標者參與競價，進而最大化土地出讓收入的目的。其次，當單階段升價拍賣的保證金即進入成本較低時，可吸引更多競標者參與，從而使單階段升價拍賣的期望收入高于兩階段升價拍賣。這兩個原因均表明，地方政府在確定不同出讓方式的保證金額度時，也以追求最高的土地出讓收入為目的。最后，變量Interest的系數(shù)為負，雖然在統(tǒng)計上不顯著，但表明當貸款利率更高時，地方政府更有可能選擇拍賣方式。根據(jù)引理3(1)，與掛牌方式相比，競標者在拍賣方式中可獲得更高的期望收益。因此在貸款利率較高，使開發(fā)商的融資成本即進入拍賣的成本較高時，可帶來更高期望收益的拍賣方式無疑是一個更好的選擇。綜上所述，地方政府在根據(jù)地塊質(zhì)量、市場形勢以及貸款利率水平選擇出讓方式時，以及確定保證金額度時都以獲得盡可能多的土地出讓收入為目的。這一結(jié)論表明地方政府在出讓土地時，希望從中獲得更多的財政收入，體現(xiàn)了其以土地作為財政收入來源的土地財政行為。2.對成交價格的回歸分析將利用Logit模型得到的因變量的擬合值Listestim作為代替Listdum的新變量納入到OLS模型中，得到新的兩步回歸模型，結(jié)果如表3中的第三列所示。Listestim的系數(shù)為正且在統(tǒng)計上不顯著，表明在剔除了地塊特征以及地方政府行為的影響之后，掛牌形成的土地價格略高于拍賣出讓，但在統(tǒng)計上并不顯著，驗證了引理3(2)中的結(jié)論。除起始價之外，其余變量的系數(shù)均不顯著，這是因為代表政府行為的Listestim變量中已經(jīng)包含了這些變量對土地價格的影響。特別地，根據(jù)理論分析，在兩階段升價拍賣和單階段升價拍賣中，非專業(yè)競標者獲勝時的價格至少不低于專業(yè)競標者獲勝時的價格，這說明當受讓單位為具備資質(zhì)的專業(yè)開發(fā)商時，土地價格更低。如表3所示，在OLS和兩步回歸中，變量Bidder的系數(shù)均小于0，恰好驗證了這一點。將OLS和兩步回歸的結(jié)果進行對比可發(fā)現(xiàn)，地方政府選擇出讓方式時的行為使得拍賣出讓的土地價格顯著高于掛牌出讓的土地價格。在房地產(chǎn)市場形勢較好時，或者在出讓價值較低的地塊時，地方政府預(yù)期參與競拍的競標者數(shù)量會較高，從而會選擇拍賣方式以獲得更高的土地出讓收入；與此同時，在房地產(chǎn)市場處于向上態(tài)勢時，競標者對土地未來收益的評價也更為樂觀，從而會在競價中出價更為進取，提高了最終的土地成交價格。在確定保證金額度時，地方政府提高了掛牌方式的保證金，降低了拍賣方式的保證金，以吸引更多競標者參與拍賣出讓，從而提高了拍賣出讓的土地價格。另外，在貸款利率較高時，地方政府也會更多地選擇拍賣方式，以鼓勵開發(fā)商參與競價，當開發(fā)商數(shù)量超過一定水平時，拍賣方式的土地價格就會超過掛牌方式。綜上所述，在土地出讓中，地方政府追求土地出讓收入最大化的行為同時也顯著提高了拍賣出讓中的土地價格。六、結(jié)論根據(jù)本文的理論結(jié)果和實證結(jié)果，拍賣與掛牌這兩種方式的期望收入并不存在顯著差別。但掛牌方式的優(yōu)勢在于競標者少于3人時交易仍成立，在市場不景氣時掛牌方式可有效減少流拍現(xiàn)象，因此相比較而言，掛牌方式存在更大的優(yōu)勢，這或許是拍賣方式已淡出各地土地市場的一個主要原因。然而，本文的理論分析也表明，在一定條件下，拍賣出讓的地價將高于掛牌地價，因此追求土地出讓收入的地方政府會利用這些條件，通過對出讓方式的選擇盡可能擴充財政收入來源，從而顯著提高拍賣出讓的土地價格。通過對重慶市地方政府行為的分析可發(fā)現(xiàn)，其在根據(jù)地塊特征、市場形勢以及利率水平選擇出讓方式時，雖然也會出于調(diào)控市場的目的采取一定的措施，但仍無法超越其對土地出讓收入的追求。中國土地政策改革課題組的研究報告指出，對于包括重慶在內(nèi)的西部地區(qū)，政府供應(yīng)的土地主要用于重點建設(shè)項目和城市基礎(chǔ)設(shè)施，土地配置高度依賴行政劃撥和半市場化的協(xié)議出讓，基本無營利性；而能夠盈利的經(jīng)營性用地供應(yīng)又不足(蔣省三和劉守英，2006)。鑒于招標出讓的地價低于掛牌出讓(趙婭，2012)，為了從少量的經(jīng)營性用地出讓中獲得盡可能多的土地出讓收入，地方政府顯然會在合適的情況下采用能產(chǎn)生更高土地價格的拍賣方式，這可能是重慶市仍在繼續(xù)使用拍賣方式出讓土地使用權(quán)的一個主要原因?？梢姡疚牡睦碚摵蛯嵶C研究為考察地方政府在土地出讓中的行為提供了一個分析框架。雖然以往的研究已經(jīng)對地方政府的土地財政行為達成共識，