業(yè)主委員會能收物業(yè)管理費嗎對“物業(yè)管理費收繳”問題的淺析

[業(yè)主委員會能收物業(yè)管理費嗎]對“物業(yè)管理費收繳”問題的淺析21年前，深圳學習.和國外的閱歷，在住宅區(qū)實施物業(yè)管理，開創(chuàng)了中國大陸物業(yè)管理的先河。20多年來，物業(yè)管理進展快速，.化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理行業(yè)不斷進展，整體管理水平有了提高。但有一個問題始終影響著物業(yè)管理行業(yè)的進展，從深圳第一家物業(yè)公司成立以來就始終爭辯不休，專家學者，物業(yè)公司，廣闊業(yè)主各執(zhí)己見，至今沒有一個統(tǒng)一的看法。針對這一問題，本文做一淺析。

一、造成物業(yè)管理費收繳困難的緣由

物業(yè)管理服務收費是直接關系到業(yè)主，使用人和物業(yè)公司利益的敏感問題。物業(yè)管理企業(yè)要強化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機制，使收費與供應的服務相符合。要加強收費的內外監(jiān)督，加強財務審計和成本核算，規(guī)范收費行為。公開服務項目，服務標準及收費標準，定期公布收支狀況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的質詢和監(jiān)督。費用的收繳率也很低，一份調查報告顯示南京收費率在90%以上的公司只占10%；25%的公司收費只有70%；有將近51%的公司收費不到50%，剩下的是那些瀕臨破產(chǎn)小公司。另外一份調查顯示，對物業(yè)管理公司服務表示不滿的不足50％，其中很滿足的20％；比較滿足的占25.6％；認為物業(yè)管理公司服務一般的占14.9％，造成以上狀況的緣由有哪些呢？

1、物業(yè)管理的消費觀念沒有確立。不少物業(yè)全部人的觀念非常陳舊，認為買房也就等于買了服務，根本沒有交服務費的意識；還有的業(yè)主認為交了物業(yè)管理服務費，物業(yè)管理企業(yè)應當將全部的包下來，不管是公共部位還是自用部位的修理，均不應當收費。如；南京敘康里小區(qū)主要是政府的解困房和安居房，住戶的收入一般都比較低，不少人下崗待崗，生活更加困難，這也是拒付服務費的一個緣由。

2、物業(yè)管理企業(yè)內部管理水平不高。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務為一體的有償勞動，是一種服務行業(yè)。而在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)的員工缺乏“服務至上”的意識，延用老的“房管”模式進行小區(qū)管理。舊的工作思路、舊的工作方法制約物業(yè)管理的進展。另外，管理人員的整體素養(yǎng)不高，缺乏科學、規(guī)范的管理措施與工作程序，不能運用現(xiàn)代管理科學和先進的修理養(yǎng)護技術實施專業(yè)化管理。小區(qū)物業(yè)管理水平不高，導致收費難，而后又帶來再投入資金不足，收費更加困難，陷入惡性循環(huán)怪圈。

3、行業(yè)隊伍素養(yǎng)偏低，人才短缺。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素養(yǎng)的管理人才，但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成。努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術、精業(yè)務的行業(yè)經(jīng)營管理者隊伍，促使管理、技術人員專業(yè)學問不斷更新，促進職工服務技能全面提高的任務特別急迫。

4、小區(qū)設計、工程施工質量遺留問題。小區(qū)開發(fā)過程中，因設計、施工等造成的質量遺留問題往往是住戶不愿交費的另一主要緣由。敘康里小區(qū)目前交付使用的72幢房屋，普遍存在屋頂漏水、墻面、地下室滲水現(xiàn)象。交付使用兩年還不到的安居房，施工單位不按設計要求施工，在今年的雨季中大部份屋面漏水，部分屋面漏水非常嚴峻，房屋全部人或使用人苦不堪言；排污管深淺不一，化糞池設計位置欠妥，排污管水平鋪設過長，造成常常嚴峻堵塞。另外，小區(qū)四周的噪聲直接影響住戶的生活環(huán)境。為此在收取服務費時居民明顯持不滿態(tài)度甚至有對立心情。

二、對如何克服物業(yè)管理收費難問題的看法

物業(yè)工作難度較大，沖突較多，總體上服務質量不高。提高服務質量，既是政府主管部門一再強調要求的，也是廣闊業(yè)主實際需要的。物業(yè)管理企業(yè)要加強企業(yè)自身對服務質量的提高，明確崗位職責，建立并落實責權利相結合的質量責任制，實行有效的監(jiān)督和考核。從物業(yè)管理的性質來看，雖然冠有“管理”二字，卻是不折不扣的服務行業(yè)，因此服務質量的問題便不時的被抬上桌面，成了日常工作中的熱點和突出問題。上乘的服務質量無疑是能夠取悅人心的，其結果必定是將業(yè)主和管理人之間的關系推向更加融洽的境界，而惡劣的服務質量所產(chǎn)生的效果卻絕不僅僅是讓人不快，更將引發(fā)一系列的惡性連鎖反應，甚至將管理推向進退兩難的境地。這里有必要強調的是服務立場與服務態(tài)度，物業(yè)管理者應嚴格站在全體業(yè)主的立場上，向廣闊業(yè)主和住戶供應優(yōu)