濟(jì)南奧體西路地塊調(diào)研報(bào)告

濟(jì)南奧體西路地塊調(diào)研報(bào)告演示文稿現(xiàn)在是1頁\一共有32頁\編輯于星期一目錄第一部分：項(xiàng)目市場背景第二部分：地塊情況調(diào)查分析第三部分：區(qū)域市場分析第四部分：區(qū)域競爭項(xiàng)目調(diào)研情況第五部分：地塊價(jià)值分析第六部分：地塊產(chǎn)品調(diào)查建議現(xiàn)在是2頁\一共有32頁\編輯于星期一第一部分項(xiàng)目市場背景地塊位于山東省濟(jì)南市，濟(jì)南為山東省省會(huì)，是山東省的政治、文化、教育、金融中心，副省級(jí)城市。濟(jì)南，又稱“泉城”，下轄6區(qū)（包含濱河新區(qū)）、3縣、1市，總面積8227k㎡，人口681.4萬，其中市區(qū)人口433萬。2012年濟(jì)南全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到4812.63億元，人均GDP達(dá)11556美元1、城市背景現(xiàn)在是3頁\一共有32頁\編輯于星期一2、交通情況

濟(jì)南地理位置優(yōu)越，交通十分發(fā)達(dá)，是全國主要交通樞紐，具有機(jī)場、鐵路、客運(yùn)、貨運(yùn)交通路網(wǎng)。

目前，縱貫濟(jì)南南北方向的有G2京滬高速（北京-上海），G3京臺(tái)高速（北京-臺(tái)北），G35濟(jì)廣高速（濟(jì)南-廣州）；橫貫東西方向有G20青銀高速（青島-銀川），G22青蘭高速（青島-蘭州）公路，S1濟(jì)聊高速（濟(jì)南—聊城）；G2001濟(jì)南繞城高速公路將濟(jì)南環(huán)繞其中；國道104線、105線、220線、308線、309線及省道242、243、244、248、316、321、327、804線共16條省道貫通城市.

現(xiàn)在是4頁\一共有32頁\編輯于星期一

同時(shí)濟(jì)南市為濟(jì)南鐵路局駐地，鐵路線路有京滬鐵路、膠濟(jì)鐵路、邯濟(jì)鐵路、京滬高鐵、膠濟(jì)城際鐵路。鐵路客運(yùn)有濟(jì)南站、濟(jì)南東站、濟(jì)南西站3個(gè)客運(yùn)站，另外濟(jì)南新東站已在規(guī)劃建設(shè)中。濟(jì)南國際機(jī)場位于濟(jì)南市區(qū)東北方向的遙墻鎮(zhèn)，是全國綜合4E機(jī)場之一，可以起降大型民航貨運(yùn)班機(jī)。2012年濟(jì)南國際機(jī)場旅客吞吐量達(dá)到800萬人次現(xiàn)在是5頁\一共有32頁\編輯于星期一地鐵規(guī)劃：

根據(jù)濟(jì)南市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，軌道交通線網(wǎng)共有9條線路構(gòu)成，分屬兩個(gè)層次，其中M1-M6號(hào)線為城市內(nèi)部的軌道交通系統(tǒng)，主要解決中心城內(nèi)部的客流集散；R1-R3號(hào)線為市域?qū)哟蔚木€網(wǎng)，主要為市域內(nèi)的外圍組團(tuán)提供進(jìn)城的服務(wù)。為確保泉水保護(hù)，濟(jì)南市近期建設(shè)的軌道交通線路選擇了3條市域快線作為近期建設(shè)的線路。濟(jì)南市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃由R1線、R2線和R3線三條線路組成，總長約98km。據(jù)悉，目前已報(bào)國家發(fā)改委待批的R1、R2、R3三條線路，市區(qū)段以地面為主，在申報(bào)方案中擬2018年建成。現(xiàn)在是6頁\一共有32頁\編輯于星期一3、地塊所處城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)濟(jì)南市新一輪城市總體規(guī)劃要求，濟(jì)南堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)與老城提升同步，外延擴(kuò)大與內(nèi)涵提升并舉，推動(dòng)“一城六片”，即古城和商埠區(qū)、大學(xué)園博片區(qū)、西客站片區(qū)、濱河片區(qū)、奧體片區(qū)、賢文漢峪片區(qū)和唐冶章錦片區(qū)等點(diǎn)片區(qū)建設(shè)。此外，將圍繞“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，市域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃實(shí)施兩翼展開、跨河發(fā)展的總體戰(zhàn)略，形成主城區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和沿交通走廊向東、向西、向北的三條產(chǎn)業(yè)聚集帶。

2012年年末城市建成區(qū)面積355.35平方公里，增加8.35平方公里。西客站片區(qū)完成投資99.4億元，濟(jì)南西部新城京滬高鐵通車，西站前綜合體、省會(huì)文化藝術(shù)中心等重點(diǎn)工程加快推進(jìn)；奧體新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，魯商國奧城、黃金時(shí)代廣場等項(xiàng)目取得積極進(jìn)展現(xiàn)在是7頁\一共有32頁\編輯于星期一4、地塊所處區(qū)域規(guī)劃

東部新城CBD位于濟(jì)南市東部燕山新區(qū)經(jīng)十路兩側(cè)，毗鄰山東省博物館、奧體中心和高新科技園，規(guī)劃占地面積約1.8平方公里。濟(jì)南東部新城CBD規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：“一軸、一心、四區(qū)”。“一軸”為貫穿片區(qū)南北的中央軸線，是整個(gè)CBD景觀、功能與活動(dòng)主軸和最具特色的空間要素；“一心”即中央綠心，指位于CBD中央?yún)^(qū)域的大型綠色開放空間；“四區(qū)”包括功能混合的中央活力區(qū)、軸線北端的科技總部商務(wù)區(qū)、經(jīng)十路北的金融商務(wù)區(qū)、經(jīng)十路南的金融商務(wù)區(qū)?，F(xiàn)在是8頁\一共有32頁\編輯于星期一第二部分地塊情況調(diào)查分析1、地塊位置及周邊情況：該宗地地處濟(jì)南市三區(qū)（歷下區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)）交匯處，位于城市奧體中心片區(qū)奧體西路與花園路交匯處，總面積32132.8平方米，其中規(guī)劃路8632平方米。現(xiàn)在是9頁\一共有32頁\編輯于星期一2、地塊交通及地上附屬物、土地用地情況：地塊東側(cè)緊鄰濟(jì)南歷下區(qū)奧體西路，南鄰花園路，西側(cè)為化纖廠路，項(xiàng)目四周多為汽車交易市場，根據(jù)調(diào)研地塊西側(cè)為濟(jì)南市政府未來規(guī)劃的一千畝濕地公園，并通過了解地塊具有政府硬性要求地塊必須在沿奧體西路與花園路交匯處開發(fā)商業(yè)。

地塊東側(cè)奧體西路地塊西花園路現(xiàn)在是10頁\一共有32頁\編輯于星期一

地塊較為方正，呈梯形，地勢平坦，地塊內(nèi)有一處板房，和一棟半拆遷后的平房，地面多為雜草，地塊東側(cè)為污水池。南側(cè)有一條鋼廠鐵路專用線，此鐵路線在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)需要拆拆?，F(xiàn)在是11頁\一共有32頁\編輯于星期一3、地塊配套情況：項(xiàng)目坐落于花園路與奧體西路之間，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施齊全，商場、醫(yī)院、辦公（濟(jì)南政府大樓龍奧大廈等）學(xué)校林立。同時(shí)也是洪樓商圈、奧體商圈、高新區(qū)環(huán)繞的中心。屬于濟(jì)南東中心的“黃金十字路口”地位。向西十分鐘路程為洪樓商圈，向東1公里為高新區(qū)會(huì)展中心，向南不到5公里為奧體中心。商場：高新區(qū)銀座、洪樓大潤發(fā)、洪樓銀座、樂購、華聯(lián)超市醫(yī)院：省立醫(yī)院學(xué)校：歷下區(qū)最好的濟(jì)南甸柳一小注：上圖為濟(jì)南政府中心、下圖為奧體中心現(xiàn)在是12頁\一共有32頁\編輯于星期一4、地塊SWOT分析優(yōu)勢：1、地段優(yōu)勢地塊位于濟(jì)南市奧體中心CBD核心區(qū)域內(nèi)，同時(shí)也是洪樓商圈、奧體商圈、高新區(qū)三大區(qū)域環(huán)繞的中心。是名副其實(shí)的濟(jì)南東中心的“黃金十字路口”。2、配套優(yōu)勢地塊緊鄰政府規(guī)劃的1000畝大辛河濕地公園，區(qū)域內(nèi)分布著銀行、省立醫(yī)院、甸柳一小、濟(jì)南政務(wù)中心、銀座、洪樓大潤發(fā)等完善的生活配套。3、交通優(yōu)勢地塊四周交通路網(wǎng)完善，南行5分鐘至奧體中心、龍奧大廈；西行6分鐘到洪樓大潤發(fā)、銀座；10分鐘可達(dá)國際會(huì)展中心。另外根據(jù)濟(jì)南地鐵規(guī)劃，奧體西路附近有地鐵1號(hào)線、5號(hào)線和6號(hào)線。地鐵的建成也大大加快了沿線附近區(qū)域的發(fā)展速度?，F(xiàn)在是13頁\一共有32頁\編輯于星期一劣勢：1、地塊體量較小，并且通過調(diào)研地塊用地具有政府硬性指標(biāo)要求，因此影響我們地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)，產(chǎn)品類型和設(shè)計(jì)方向受限。2、地塊四周分布著多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，有萬科、保利、力高、中鐵、魯商等，這些都是500強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)，這些項(xiàng)目勢必會(huì)加劇地塊所處區(qū)域內(nèi)的競爭。3、地塊四周商業(yè)氛圍不濃厚，環(huán)境一般，因地塊所處交通干道上多為汽車銷售市場，地塊左側(cè)還有污水池，這些因素都對(duì)地塊環(huán)境有影響。

地塊東南側(cè)有一條濟(jì)南鋼廠鐵路專用線，我們在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)需要將此鐵路線拆除，因此該鐵路線拆除會(huì)增加項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用。機(jī)遇、威脅：1、奧體中心CBD區(qū)域的成熟、奧體西路地鐵的規(guī)劃、項(xiàng)目西側(cè)1000畝濕地公園的打造，加上目前區(qū)域內(nèi)完善的配套這些都為我們的地塊開發(fā)帶來了巨大的潛力。2、該區(qū)域在售項(xiàng)目及待開發(fā)項(xiàng)目從實(shí)力規(guī)模和檔次上均有大盤優(yōu)勢，對(duì)項(xiàng)目形成較大的競爭壓力?，F(xiàn)在是14頁\一共有32頁\編輯于星期一第三部分：區(qū)域市場分析該地塊位于奧體中心CBD片區(qū)內(nèi)，同時(shí)也是濟(jì)南歷城區(qū)、歷下區(qū)、高新區(qū)三區(qū)交匯處，根據(jù)濟(jì)南城市劃區(qū)，項(xiàng)目市場所屬奧體中心CBD區(qū)域內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)已經(jīng)開發(fā)及待建項(xiàng)目有保利華庭、萬科城、豐奧華府、中鐵國際城、恒生伴山、魯商國奧城、黃金時(shí)代廣場、啟德中心等大型地產(chǎn)項(xiàng)目。目前區(qū)域在建項(xiàng)目住宅均價(jià)位7300—11000之間，寫字樓、SOHO公寓、商業(yè)均價(jià)根據(jù)其地段不同價(jià)格也有所差異，如地塊對(duì)面力高國際項(xiàng)目公寓價(jià)格在7400—8200之間，位置較好的黃金時(shí)代廣場項(xiàng)目在11000以上。區(qū)域商鋪價(jià)格根據(jù)一層二層在13000、23000不等，通過調(diào)查目前濟(jì)南市奧體片區(qū)內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目最集中，價(jià)格在濟(jì)南市也是相對(duì)較高，特別是沿經(jīng)十路兩側(cè)項(xiàng)目。現(xiàn)在是15頁\一共有32頁\編輯于星期一通過對(duì)區(qū)域市場內(nèi)競爭項(xiàng)目住宅戶型調(diào)研，區(qū)域內(nèi)多為中大型戶型，小型戶型較少，這是由于該區(qū)域?yàn)閵W體CBD，區(qū)域內(nèi)多為大型事業(yè)單位、國企及世界五百強(qiáng)企業(yè)，客戶群多為公務(wù)人員，大型企業(yè)人士，區(qū)域客戶百分之九十以上都開車上班，并且很少有低于20萬以下車輛?，F(xiàn)在是16頁\一共有32頁\編輯于星期一第四部分區(qū)域競爭項(xiàng)目調(diào)研情況本次調(diào)研主要對(duì)地塊四周10公里以內(nèi)大型開發(fā)及待建項(xiàng)目調(diào)研，調(diào)查范圍地塊東側(cè)奧體西路兩側(cè)項(xiàng)目、花園路分布項(xiàng)目、高新區(qū)項(xiàng)目、奧體中心經(jīng)十路部分項(xiàng)目。調(diào)研方式通過售樓處、現(xiàn)場參觀、周邊人群了解，調(diào)研樓盤有萬科城、保利華庭、力高國際、豐奧華府、中鐵國際城、黃金時(shí)代廣場等現(xiàn)在是17頁\一共有32頁\編輯于星期一豐奧華府基本情況區(qū)位位于奧體西路和花園路交匯處向南80米占地面積112000平方米

建筑面積378000平方米總戶數(shù)1775戶容積率2.30綠化率35%開發(fā)商濟(jì)南濟(jì)高·東拓置業(yè)有限公司產(chǎn)品8棟高層、3棟小高層、8棟疊加復(fù)式、沿街商鋪價(jià)格住宅均價(jià)10000，優(yōu)惠完9000，沿街商鋪一層2萬4，二層1萬4，183㎡總價(jià)300多萬戶型沿街商業(yè)：183—300㎡，住宅73㎡、168㎡復(fù)式、220㎡復(fù)式，頂層76㎡送閣樓銷售情況一期售完，二期銷售8棟小高層現(xiàn)房，剩余多為復(fù)式房源開發(fā)周期2011年3月份正式入市。2013年1月份交房，二期10月份交房社區(qū)配套區(qū)內(nèi)設(shè)有獨(dú)立的小學(xué)、幼兒園，往東約400米，有一處大型的銀座購物廣場物業(yè)山東佳園物業(yè)，物業(yè)費(fèi)1.6元現(xiàn)在是18頁\一共有32頁\編輯于星期一力高國際街

基本情況區(qū)位奧體西路與花園路延長線交匯處占地面積69300平方米建筑面積223295平方米總戶數(shù)1961戶建筑密度19%綠化率35%開發(fā)商山東力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品2棟30層、兩棟23層、1棟33層住宅，三棟26層辦公價(jià)格辦公SOHO公寓7400—8200，住宅8300—9000，樓層差價(jià)30—38㎡戶型辦公SOHO公寓30—76㎡，住宅89㎡、122㎡、143㎡銷售情況1#、4#住宅售完，目前銷售為2#、3#、5#樓住宅房源開發(fā)周期2012年6月份入市，明年年底全部交房優(yōu)惠活動(dòng)98折優(yōu)惠社區(qū)配套小區(qū)內(nèi)有集中供暖、沿街商業(yè)物業(yè)開發(fā)商自己物業(yè)，物業(yè)費(fèi)1.6元現(xiàn)在是19頁\一共有32頁\編輯于星期一保利華庭基本情況區(qū)位花園路與奧體西路交匯處，東臨奧體西路，北臨花園東路，南頻臨工業(yè)南路占地面積419000㎡建筑面積131100㎡總戶數(shù)一期共740戶容積率2.9綠化率40%開發(fā)商濟(jì)南保利城置業(yè)有限公司

產(chǎn)品13棟高層、沿街商鋪價(jià)格均價(jià)9000戶型70㎡、120㎡、130㎡，戶型贈(zèng)送面積（6—15平方）銷售情況目前在售為一期5、8、13號(hào)樓，6月24開盤，開盤當(dāng)天銷售6個(gè)億開發(fā)周期一期2013年入市，2015年交房優(yōu)惠活動(dòng)2萬抵5萬特惠社區(qū)配套小區(qū)內(nèi)有集中供暖、綜合商場物業(yè)保利物業(yè)有限公司，物業(yè)費(fèi)1.6元現(xiàn)在是20頁\一共有32頁\編輯于星期一萬科城基本情況區(qū)位奧體西路與康虹路交匯處西南側(cè)占地面積191438㎡建筑面積60萬㎡總戶數(shù)總戶數(shù)4427戶容積率2.50綠化率36%開發(fā)商濟(jì)南萬筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

產(chǎn)品一期規(guī)劃7個(gè)高層價(jià)格未定戶型戶型面積區(qū)間為80-140平銷售情況目前該項(xiàng)目售樓處正在施工中，近期即將對(duì)外開放開發(fā)周期2013年下半年入市，售樓處正在施工中優(yōu)惠活動(dòng)未定社區(qū)配套小區(qū)內(nèi)設(shè)有12班幼兒園物業(yè)萬科物業(yè)現(xiàn)在是21頁\一共有32頁\編輯于星期一中鐵國際城基本情況區(qū)位經(jīng)十路與奧體西路交界處北行500米 占地面積96100㎡建筑面積40萬㎡總戶數(shù)總戶數(shù)1175戶容積率2.30綠化率35%開發(fā)商中鐵十四局

產(chǎn)品12棟高層，三棟寫字樓價(jià)格11000戶型130—208㎡銷售情況目前該項(xiàng)目住宅只剩余2#3#樓房源，寫字樓未售開發(fā)周期2012年6月份開工建設(shè)，2014年6月交付使用社區(qū)配套位于奧體中心核心片區(qū)，周邊辦公醫(yī)療配套齊全物業(yè)物業(yè)費(fèi)住宅1.6現(xiàn)在是22頁\一共有32頁\編輯于星期一恒生伴山

基本情況區(qū)位經(jīng)十東路與鳳岐路交叉路口以北 占地面積76畝建筑面積17萬平方米總戶數(shù)總戶數(shù)1131戶容積率2.40綠化率40%開發(fā)商恒生地產(chǎn)

產(chǎn)品有3棟11層小高層、3棟29層高層、2棟33層高層和1棟32層高層組成、1棟幼兒園、1棟禮賓閣。價(jià)格住宅8300，沿街商業(yè)22000戶型86㎡、140㎡、120㎡，商業(yè)一層40—130㎡銷售情況目前該項(xiàng)目只剩余3#樓在售，年底交房，產(chǎn)品為兩梯三戶開發(fā)周期2012年開工建設(shè)，12月份竣工，2013年年底全部交付使用社區(qū)配套項(xiàng)目的西北角有一個(gè)規(guī)劃中的9年制小學(xué)、中學(xué)，另外，小區(qū)引進(jìn)“銀座雙語”幼兒園物業(yè)世幫魏理仕，物業(yè)費(fèi)住宅1.9現(xiàn)在是23頁\一共有32頁\編輯于星期一御園華府

基本情況區(qū)位經(jīng)十東路雪山西側(cè)山東建筑大學(xué)西鄰占地面積46342平米建筑面積12萬平米總戶數(shù)一期戶數(shù)460戶容積率1.80綠化率35%開發(fā)商百替集團(tuán)有限公司

產(chǎn)品高層、小高層、別墅價(jià)格7500（8.7折優(yōu)惠）戶型107-188平兩室、三室、四室戶型，295-315㎡墅質(zhì)洋房銷售情況該項(xiàng)目2012年3月開賣，銷售不佳開發(fā)周期2012年開工建設(shè)，12月份竣工，2013年年底全部交付使用社區(qū)配套項(xiàng)目內(nèi)有5000坪山體，，公園僅對(duì)內(nèi)使用物業(yè)山東中旭物業(yè)公司現(xiàn)在是24頁\一共有32頁\編輯于星期一中鐵國際會(huì)展基本情況區(qū)位高新區(qū)國際會(huì)展中心西側(cè)占地面積45381平米建筑面積192342平米總戶數(shù)————容積率3.3綠化率30%開發(fā)商中鐵十局產(chǎn)品寫字樓,商鋪，共8棟樓，層高18層、21層價(jià)格均價(jià)9500元/平,起價(jià)8500元/平戶型70-100㎡小分割、350㎡獨(dú)立半層、700㎡獨(dú)立整層銷售情況目前只剩兩棟寫字樓房源開發(fā)周期2號(hào)樓10月2日開盤商鋪2011年7月30日開盤寫字間2010年5月16日盛大開盤2011年9月交房社區(qū)配套周邊分布著會(huì)展中心、高新區(qū)管委會(huì)、行政審批中心等政府部門物業(yè)3元/月/平米現(xiàn)在是25頁\一共有32頁\編輯于星期一黃金時(shí)代廣場

基本情況區(qū)位濟(jì)南經(jīng)十東路以北，奧體西路以東占地面積99800平方米建筑面積530000平方米總戶數(shù)——容積率5.11綠化率35.38開發(fā)商山東黃金地產(chǎn)旅游集團(tuán)有限公司[產(chǎn)品公寓,寫字樓價(jià)格均價(jià)11000—13000（2萬抵3萬，一次性9.8折）戶型57.17㎡、60.58㎡、87.22㎡銷售情況目前只有F座可售，其他幾棟被單位整棟售出開發(fā)周期該項(xiàng)目2012年9月23日開盤，2014年底交付使用社區(qū)配套周邊分布著奧體中心、政務(wù)中心，國資委等物業(yè)自持物業(yè)現(xiàn)在是26頁\一共有32頁\編輯于星期一卓越時(shí)代廣場基本情況區(qū)位經(jīng)十路與漿水泉路交匯處占地面積15800平方米建筑面積113000平方米總戶數(shù)2772戶容積率3.80綠化率35%開發(fā)商山東泰隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品3棟酒店式公寓主樓高度100米，樓下裙房是1.4萬多平米的商業(yè)價(jià)格包租9400—11000，代租7400（優(yōu)惠10點(diǎn)后價(jià)格）戶型70—90㎡的兩室三室復(fù)式戶型銷售情況目前銷售為沿漿水泉路沿街兩棟酒店公寓開發(fā)周期2012年2月份入市社區(qū)配套酒店、銀行、商業(yè)街等生活配套物業(yè)一層價(jià)格3.9/㎡，二層平均約1.7、1.8元/㎡現(xiàn)在是27頁\一共有32頁\編輯于星期一

從地塊片區(qū)內(nèi)競爭項(xiàng)目調(diào)研來看，目前該片區(qū)內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，并且隨著奧體片區(qū)配套的不斷完善，該片區(qū)競爭項(xiàng)目價(jià)值也在不斷增漲，目前來看該片區(qū)住宅價(jià)格與商業(yè)價(jià)格差距不大，片區(qū)住宅開發(fā)量較大，沿經(jīng)十路地段為辦公商業(yè)集中開發(fā)區(qū)，通過對(duì)地塊區(qū)域內(nèi)萬科、保利等項(xiàng)目的調(diào)查，其由于自身的品牌優(yōu)勢，價(jià)格相對(duì)周邊項(xiàng)目都要高一點(diǎn)，但相差不是很大，戶型面積多集中在120—140，從此也可以看出區(qū)域客戶需求對(duì)大戶型比較青睞，這是由于該片區(qū)客戶性質(zhì)而決定的，片區(qū)客戶群多為公務(wù)員、大型企業(yè)人群。通過本次對(duì)地塊周邊市場進(jìn)行調(diào)查，項(xiàng)目具有良好的保值、增值基礎(chǔ)和條件。本地塊目前具有很明顯的地段優(yōu)勢，地