2022年4季度房地產(chǎn)行業(yè)分析報告

2022年4季度房地產(chǎn)行業(yè)分析報告目錄一、四季度銷量或平淡，房價結(jié)構(gòu)性差異 31、市場降溫且基數(shù)較高，銷量增幅回落，預計全年增幅在10%-15% 3（1）成交趨于平穩(wěn)，銷量增幅逐漸回落 3（2）北京、上海等一線城市三季度成交有所回升 3（3）二三線城市成交相對平穩(wěn) 4（4）四季度整體市場或較平淡，一二線中心城市相對較好 42、房價上漲呈結(jié)構(gòu)性差異 53、投資和新開工回升，一二線重點城市土地市場趨于火熱 7二、開發(fā)資金來源：自籌資金和其他資金占比增加 9三、投資策略：靜待政策明朗后的投資機會 9一、四季度銷量或平淡，房價結(jié)構(gòu)性差異1、市場降溫且基數(shù)較高，銷量增幅回落，預計全年增幅在10%-15%（1）成交趨于平穩(wěn)，銷量增幅逐漸回落13年前8月，全國商品房銷售面積7.1億平米，同比增長23%。上半年火熱的市場逐漸降溫，銷售面積累計增幅漸次回落，但仍然維持在20%以上的相對高位。（2）北京、上海等一線城市三季度成交有所回升一線城市樓市經(jīng)歷二季度的相對低迷后，8月份開始銷量環(huán)比回升，北京由于去年基數(shù)較高，三季度單月銷量同比下降。相對而言，上海樓市回升更加明顯，9月份單月銷量增幅達59%。（3）二三線城市成交相對平穩(wěn)相對一線城市樓市較大的波動幅度，二三線城市成交量波動較小，呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的狀態(tài)。（4）四季度整體市場或較平淡，一二線中心城市相對較好一線城市“金九銀十”以來，雖銷量回升明顯，但由于去年基數(shù)較高，而大多數(shù)二三線城市銷量保持在相對平穩(wěn)的狀態(tài)，因此，預計四季度整體市場或較平淡，全年整體銷量增幅預計在10%-15%之間。2、房價上漲呈結(jié)構(gòu)性差異房價繼續(xù)上漲，但環(huán)比漲幅略有收窄，一線城市和二、三線城市房價變動差異較大。從統(tǒng)計局公布的2022年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況看，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅從3月份的1.7%回落到8月份的0.8%。8月份，盡管70個大中城市中新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個，但漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個別二、三線城市。8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%-20%之間，天津等31個二線城市同比上漲大都在7%-10%之間，唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。一線城市住宅存銷比較低，存貨不足，全國整體存貨仍處高位。截至2022年8月底，全國商品住宅待售面積達2.9億平米，同比增長43%，處于歷史高位。從存銷比看，一線城市存銷比較低，在7.6附近，即按照目前的銷售速度，不足8個月存貨就可消化完畢，存貨不足，這也是一線城市房價快速上漲的主要原因之一。3、投資和新開工回升，一二線重點城市土地市場趨于火熱投資和新開工回升。13年前8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)累計投資增速保持在20%左右的較高增長；新開工面積隨著銷售的回暖，開發(fā)商現(xiàn)金流轉(zhuǎn)好，補貨力度加強，加大開復工，增速逐漸回升，擺脫去年以來的負增長，轉(zhuǎn)為正增長。土地市場趨于活躍，一二線重點城市升溫明顯。主流開發(fā)商展開了新一輪的大規(guī)模補庫存行動，此輪購地區(qū)域的主要特點是回歸一線，重點的一二線城市土地成交活躍，成交樓面地價和溢價率均大幅上升，顯示出主流開發(fā)商對一線市場的看好。二、開發(fā)資金來源：自籌資金和其他資金占比增加開發(fā)商自籌資金和其他資金占比增加。包括開發(fā)貸在內(nèi)的國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比重近年來一直維持在20%以下，自籌資金和包括預收款在內(nèi)的其他資金等成為開發(fā)商的主要融資渠道。由于房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤率，地產(chǎn)信托和地產(chǎn)私募基金等的高收益率特性，成為逐利的民間資本重要投向。三、投資策略：靜待政策明朗后的投資機會投資策略：維持看好評級，靜待政策明朗后的投資機會。地產(chǎn)股在三季度表現(xiàn)低迷，主流地產(chǎn)股基本都處于低位橫盤震蕩中，原因一方面或是基本面的相對平淡，最主要原因仍然在于對政策調(diào)控加碼的擔憂，北京等代表性一線城市快速上漲的房價，如劍高懸。主要擔心政策包括房產(chǎn)稅的大幅擴容和加稅率，收緊房貸等。我們認為，新政府地產(chǎn)調(diào)控思路或已變，不會再一刀切和過于行政化，出臺類似限購等與市場經(jīng)濟違背太多的政策，同時，管理層也認識到地產(chǎn)市場區(qū)域性分化明顯，房價上漲主要是一二線中心城市。因此，政策出臺范圍或僅限于這些地區(qū)。房產(chǎn)稅政策，我們認為將是一個長期漸進的走向，這么重大和基石的政策，必將是一個慎重和穩(wěn)妥推進的建立過程。收緊房貸不是政策鼓勵的