淺談公租房裝修的全過程項目管理

淺談公租房裝修的全過程項目管理

Summary：公租房作為新型保障性住房，主要用于解決城市“夾心層”的住房問題。本文重點論述了公租房裝修的全過程項目管理。Keys：公租房；裝修；項目管理公租房即“公共租賃住房”，是指在國家政策支持下，通過多渠道籌集和新建房源，滿足中低收入群體租賃居住需求，是社會成員居住的一項保障性措施。而且公租房具有“公共所有”性質(zhì)，不歸個人所有，而是政府和公共機構(gòu)所持有，能在價格調(diào)節(jié)方面發(fā)揮更好的主動性。一、招標(biāo)采購1、裝修設(shè)計施工一體化招標(biāo)采購。招標(biāo)人無需提供圖紙與工程量清單，投標(biāo)人根據(jù)自行設(shè)計圖紙編制工程量清單并總價包干；減少設(shè)計采購流程，避免了繪制每個房型的設(shè)計圖紙，以及每個房型工程量清單與限價編制，從而節(jié)省時間。此外，設(shè)計施工一體化項目是總價包干項目，避免了繁瑣的結(jié)算審核流程。①因項目分散，戶型多，若預(yù)先出設(shè)計圖紙，然后根據(jù)設(shè)計圖紙計算工程量及限價需花費大量精力與時間，所以項目管理將對住宅進行初步測繪，并提供簡單平面圖供投標(biāo)人參考。②裝修設(shè)計施工一體化招標(biāo)：本著“安全、適用、經(jīng)濟、環(huán)保、配置滿足基本居住需求”原則，經(jīng)項目管理與招標(biāo)人充分溝通，對公租房提出統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)，便于設(shè)計和報價；給出臥室和客廳活動家具、固定家具和家用電器配置方案，以便合理配置開關(guān)插座位置；結(jié)合項目特點與市場調(diào)研，給出平方米裝修限價，投標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)參考平面圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)場踏勘編制工程量清單及報價，在設(shè)計圖紙與施工方案滿足招標(biāo)人需求時最低報價中標(biāo)。③招標(biāo)文件明確，為確保房屋結(jié)構(gòu)安全，室內(nèi)裝修不得破壞承重結(jié)構(gòu)。原則上不允許拆除或移動非承重內(nèi)隔墻，提高裝修效率，降低裝修成本。④室內(nèi)裝修工程設(shè)計與施工應(yīng)嚴(yán)格遵守國家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。按有關(guān)規(guī)定組織室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測，出具檢測報告?？紤]到公租房設(shè)計施工相對簡單，裝修設(shè)計文件要求對平面布置圖進行全面完善，并輔以設(shè)計說明，竣工圖要求明確所有暗埋管線走向和電氣系統(tǒng)圖，以便后期維修。⑤投標(biāo)人資質(zhì)設(shè)置：室內(nèi)裝修工程設(shè)計、施工單位應(yīng)具有國家頒發(fā)的相應(yīng)建設(shè)工程資質(zhì)等級，所以要求投標(biāo)人具有建筑裝飾工程設(shè)計專項乙級以上資質(zhì)，建筑裝飾裝修工程專業(yè)承包二級以上資質(zhì)，允許聯(lián)合體投標(biāo)，明確裝修施工單位作為主承包人協(xié)調(diào)管理，保修期按兩年考慮。⑥明確廚房、衛(wèi)生間、客廳、臥室裝修材料規(guī)格與內(nèi)容，保證裝修用材質(zhì)量，并使投標(biāo)單位在基本相同條件下報價。2、活動家具的采購①招標(biāo)人應(yīng)提供臥室和客室活動家具配置要求數(shù)量清單；招標(biāo)人僅對活動家具提出材質(zhì)要求，活動家具基層板材采用E1級優(yōu)質(zhì)三聚氰胺板貼面板材，由投標(biāo)供應(yīng)商根據(jù)裝修設(shè)計圖紙和現(xiàn)場尺寸進行設(shè)計，要求尺寸比例協(xié)調(diào)，外形美觀，符合大眾審美。②采購方式：競爭性談判是指在滿足統(tǒng)一技術(shù)規(guī)范條件下，最低報價人中標(biāo)，但活動家具技術(shù)規(guī)格很難完全統(tǒng)一，且各投標(biāo)人供應(yīng)安裝和售后服務(wù)能力較關(guān)鍵；競爭性磋商采購方式全面評審了投標(biāo)人產(chǎn)品質(zhì)量和制作、供應(yīng)、安裝、售后服務(wù)能力，并在技術(shù)規(guī)格基本統(tǒng)一情況下出具第二輪報價，最終評選性價比最合適的供應(yīng)商中標(biāo)。由于活動家具不屬于工程類項目且非依法必招，所以參照政府采購中的競爭性磋商采購方式，招標(biāo)人邀請三家合格供應(yīng)商參與投標(biāo)，并邀請投標(biāo)供應(yīng)商提供樣品放置現(xiàn)場，招標(biāo)人會同項目評審專家將根據(jù)投標(biāo)人服務(wù)方案、售后服務(wù)措施、相關(guān)承諾等，根據(jù)最終報價選擇性價比最高的供應(yīng)商中標(biāo)。采購文件還明確，家具質(zhì)保期不得少于2年。3、家用電器設(shè)備的采購①熱水器、嵌入式燃?xì)庠?、抽油煙機安裝與裝修施工密切相關(guān)。安裝時，需考慮與固定櫥柜銜接配合，所以在裝修施工前應(yīng)確定電熱水器、嵌入式燃?xì)庠睢⒊橛蜔煓C型號規(guī)格。②投標(biāo)人應(yīng)具有燃?xì)馄骶甙惭b維修許可證，燃?xì)馄骶弑仨毦哂挟?dāng)?shù)厝細(xì)夤芾聿块T出具的《燃?xì)馄骶弋a(chǎn)品銷售備案通知書》；由于市場上的電熱水器、嵌入式燃?xì)庠?、抽油煙機品牌規(guī)格多，建議招標(biāo)人推薦至少三個市場上的主流品牌與規(guī)格供投標(biāo)人參考，投標(biāo)人應(yīng)提供同檔次或優(yōu)于推薦品牌產(chǎn)品。③空調(diào)、洗衣機和冰箱的采購。采購文件規(guī)定了空調(diào)最小制冷量、洗衣機最小容量和冰箱總有效容積，采購方式和要求與活動家具基本相同。二、現(xiàn)場工程質(zhì)量管理重點1、圖紙會審。施工圖紙和說明文件是否齊全，是否與投標(biāo)內(nèi)容一致，是否與現(xiàn)場實際情況相符；設(shè)計中所有預(yù)留開關(guān)插座數(shù)量和位置準(zhǔn)確性，主要審核開關(guān)插座預(yù)留位置與裝修圖紙緊密配合合理布局；照明開關(guān)安裝位置便于操作；根據(jù)掛壁式、立柜式空調(diào)位置預(yù)留專用插座。2、材料報審。進場材料必須及時報審，報審時需明確品牌、規(guī)格和等級。根據(jù)進場時所附技術(shù)資料和數(shù)據(jù)，重點檢查進場材料是否符合設(shè)計文件和施工質(zhì)量驗收規(guī)范要求。3、基層處理。裝修工程質(zhì)量不僅取決于表面，還與基層處理有很大關(guān)系，例如，抹灰工程是涂料工程的基礎(chǔ)，若處理不好，后期墻面易開裂起殼涂料剝落；應(yīng)確保管道埋深，管壁到粉刷面距離應(yīng)大于15mm，以防粉刷開裂。4、隱蔽工程。檢查水電管預(yù)埋深度和走向的合理性；水、電、暖通管線、管道試壓、吊頂隱蔽工程等應(yīng)經(jīng)項目經(jīng)理驗收后方可進入下道工序施工。5、防滲漏。衛(wèi)生間與客廳高差、泛水坡度、地漏位置的設(shè)置；墻面磚應(yīng)鋪在吊頂上方100mm，沖淋房墻面防水涂料不低于1800mm高，沖淋房擋水條設(shè)置和盛水試驗是檢查重點。6、固定櫥柜。固定櫥柜安裝牢固性；與燃?xì)庠詈统橛蜔煓C的安裝配合，注意煤氣管和煤氣表不能封閉與固定櫥柜內(nèi)。7、給排水施工檢查。①材料和器具報審時，檢查其規(guī)格型號是否與設(shè)計文件一致，是否有質(zhì)保文件和檢測報告，進場時對其抽樣進行外觀目測驗收。②管道支及吊架安裝牢固，不影響結(jié)構(gòu)安全和防滲漏。③冷熱水管水平和垂直安裝時，應(yīng)左熱右冷，上下安裝時應(yīng)上熱下冷。④承壓管道系統(tǒng)及設(shè)備應(yīng)進行水壓試驗，非承壓管道系統(tǒng)和設(shè)備應(yīng)進行灌水試驗。室內(nèi)給水管道水壓試驗必須符合設(shè)計要求；當(dāng)設(shè)計未規(guī)定要求時，系統(tǒng)試壓壓力應(yīng)為工作壓力的1.5倍，但不得小于0.6mpa。⑤設(shè)置在生活污水管道上的檢查口或清掃口朝向要便于檢修，暗裝立管應(yīng)在檢查口處安裝檢修門。8、建筑電氣安裝檢查。①建筑裝修工程電器應(yīng)符合設(shè)計要求及現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，嚴(yán)禁無經(jīng)管道直接敷設(shè)電線。②接地或接零支線必須與接地或接零干線單獨連接，不得串聯(lián)。單相三孔插座的接線應(yīng)在左密右相上接地，對同一場所的三相插座，接線相序應(yīng)一致，接地或接零線不得在插座間串聯(lián)。③開關(guān)、插座、接線盒應(yīng)有合格證和安全認(rèn)證標(biāo)志，盒體外觀檢查完好無碎裂；用自改鎖緊螺釘安裝，螺釘與軟塑固定件旋合長度不小于8mm。絕緣導(dǎo)管在磚體上剔槽埋設(shè)時，應(yīng)采用強度等級不低于M10的水泥砂漿抹面保護，保護層厚度應(yīng)大于15mm，管與管、管與盒等器件采用插入法連接時，管口平整光滑，并用同材質(zhì)緊固件鎖緊固定，接口應(yīng)密封牢固。④安裝燈具時，在對燈具接線前，導(dǎo)線必須通過絕緣測試。電氣器具和線路絕緣電阻試驗合格后，方可通電試驗。⑤浴室等電位連接必須按圖紙和規(guī)范施工，等電位管線必須穿管敷設(shè)，需等電位聯(lián)結(jié)的高級裝修金屬部件或零件，應(yīng)使用適當(dāng)接線螺栓與等電位連接支線連接且有標(biāo)識，連接處螺帽緊固，防松零件齊全。⑥照明系統(tǒng)通電時，燈具回路控制應(yīng)與照明配電箱和回路標(biāo)識一致，開關(guān)和燈具控制順序應(yīng)一致。⑦民用住宅照明系統(tǒng)通電連續(xù)試運行時間不得少于8h，所有照明等均應(yīng)開啟，連續(xù)試運行期間無故障。9、項目進度控制。檢