稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對(duì)方案

房地產(chǎn)企業(yè)（北京）

稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對(duì)2008年*月郭偉稅務(wù)工作室第一頁(yè)，共二十九頁(yè)。基本結(jié)構(gòu)總體說(shuō)明挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案稅收專項(xiàng)

檢查土地增值稅清算第二頁(yè)，共二十九頁(yè)?？傮w說(shuō)明

近年來(lái)，作為處于社會(huì)輿論風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國(guó)家宏觀調(diào)控的核心位置，稅務(wù)機(jī)關(guān)更是前所未有的加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征管力度，以強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)功能。如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的最大挑戰(zhàn)。隨著土地增值稅清算的國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件的下發(fā)，在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。

2008年房地產(chǎn)業(yè)又繼續(xù)被國(guó)家稅務(wù)總局列為稅務(wù)稽查重點(diǎn)行業(yè)?，F(xiàn)在，無(wú)論是抗拒、遲疑還是觀望都改變不了上述的事實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該平靜下來(lái)，開(kāi)始全面正視土地增值稅清算工作。第三頁(yè)，共二十九頁(yè)?；窘Y(jié)構(gòu)總體說(shuō)明形勢(shì)分析應(yīng)對(duì)方案稅收專項(xiàng)

檢查土地增值稅清算第四頁(yè)，共二十九頁(yè)。形勢(shì)分析

在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達(dá)12個(gè)。從近幾年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)檢查情況來(lái)看，大部分企業(yè)的會(huì)計(jì)核算失真，偷漏稅款比較普遍，而近期公布的房地產(chǎn)涉稅案件調(diào)查結(jié)果顯示，約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問(wèn)題，且有涉稅環(huán)節(jié)復(fù)雜化、涉稅數(shù)額增大化趨勢(shì)。第五頁(yè)，共二十九頁(yè)。形勢(shì)分析在有效保護(hù)稅務(wù)價(jià)值的前提下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)價(jià)值的最大化。無(wú)形價(jià)值保護(hù)創(chuàng)造有形價(jià)值最終目的？保護(hù)稅務(wù)價(jià)值

所面臨的挑戰(zhàn)第六頁(yè)，共二十九頁(yè)。形勢(shì)分析保護(hù)稅務(wù)價(jià)值稅收政策方面征管形勢(shì)方面各部委聯(lián)合檢查企業(yè)的稅務(wù)觀念*

上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁(yè)進(jìn)行相應(yīng)的簡(jiǎn)單解釋說(shuō)明。①②④③所面臨的挑戰(zhàn)第七頁(yè)，共二十九頁(yè)。形勢(shì)分析

七項(xiàng)政策綜合調(diào)控房企稅收(包括31號(hào)文)

稅收專項(xiàng)檢查工作(國(guó)稅發(fā)[2007]22號(hào))

房地產(chǎn)稅源信息管理(京地稅地〔2007〕126號(hào))

土地增值稅清算(北京相關(guān)共45個(gè)文件)

貫徹落實(shí)建設(shè)部等八部門專項(xiàng)整治的通知

(國(guó)稅發(fā)[2007]69號(hào))……房地產(chǎn)企業(yè)如何面對(duì)？①稅收政策第八頁(yè)，共二十九頁(yè)。形勢(shì)分析②

稅務(wù)征管形勢(shì)發(fā)改委：立項(xiàng)批復(fù)信息規(guī)劃部門：項(xiàng)目性質(zhì)、

面積、公共設(shè)施“四位一體”鏈條

總體征管“一體化管理”模式房地產(chǎn)稅源信息管理

房地產(chǎn)稅收

綜合治稅網(wǎng)絡(luò)建設(shè)部門：拆遷、工程土地管理部門：出讓金房屋管理部門：面積、

銷售許可證第九頁(yè)，共二十九頁(yè)。形勢(shì)分析總局：2007年6月18日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于貫徹落實(shí)建設(shè)部等八部門《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》的通知(國(guó)稅發(fā)[2007]69號(hào))強(qiáng)調(diào)：各地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)展土地增值稅執(zhí)法檢查，建立土地增值

稅重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控制度；加強(qiáng)內(nèi)外協(xié)調(diào)，形成專項(xiàng)整治工作合力；(加強(qiáng)國(guó)稅、地稅

之間，異地稅務(wù)機(jī)關(guān)之間，稅務(wù)機(jī)關(guān)與公安、檢察、法院、海關(guān)、工商

、銀行、國(guó)土、房管等部門之間的協(xié)調(diào)配合)

重點(diǎn)查處一批大案要案，選擇一些典型案例予以曝光。③納稅檢查(1/2)第十頁(yè)，共二十九頁(yè)。形勢(shì)分析③納稅檢查(2/2)北京：從2006年查處的131件重大案件中，涉及房地產(chǎn)及物業(yè)管理企業(yè)的71件，占54%，涉及建筑安裝企業(yè)的15件，占11%，涉及賓館飯店業(yè)、餐飲業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的39件，占30%。第十一頁(yè)，共二十九頁(yè)。形勢(shì)分析④涉稅誤區(qū)

通過(guò)關(guān)系解決企業(yè)的所有稅務(wù)問(wèn)題財(cái)務(wù)部門就可以處理好所有涉稅問(wèn)題企業(yè)未發(fā)生稅務(wù)處罰，就沒(méi)有涉稅問(wèn)題行政許可法實(shí)施后企業(yè)就沒(méi)有涉稅風(fēng)險(xiǎn)**

隨著行政許可法的實(shí)施，國(guó)家稅務(wù)總局取消了多項(xiàng)涉稅管理項(xiàng)目的審批權(quán)，企業(yè)的納稅自主權(quán)擴(kuò)大了，納稅審批程序減少了。因此許多企業(yè)直觀地簡(jiǎn)單認(rèn)為，企業(yè)有了更多的納稅事務(wù)自由裁量權(quán)，企業(yè)幾乎就沒(méi)有涉稅風(fēng)險(xiǎn)了，實(shí)為一大誤解。第十二頁(yè)，共二十九頁(yè)。形勢(shì)分析保護(hù)房企稅務(wù)價(jià)值

所面臨的主要挑戰(zhàn)土地增值稅

清算房企稅收專項(xiàng)檢查個(gè)稅

專項(xiàng)檢查透明信息通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)已掌握的模糊信息利用稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采集的隱藏信息稅務(wù)機(jī)關(guān)找到尚未掌握的具體體現(xiàn)第十三頁(yè)，共二十九頁(yè)。應(yīng)對(duì)方案

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)性以及生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、往來(lái)對(duì)象多、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)。因此，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。從以上特點(diǎn)可以看出房地產(chǎn)稅收的復(fù)雜性與多樣性，鑒于此，我們組織了各方專家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查及土地增值稅清算事項(xiàng)進(jìn)行了研究，設(shè)計(jì)了多種應(yīng)對(duì)方案，我們?cè)敢鈱⑽覀兊某晒?，與您分享。第十四頁(yè)，共二十九頁(yè)?；窘Y(jié)構(gòu)總體說(shuō)明形勢(shì)分析應(yīng)對(duì)方案稅收專項(xiàng)

檢查土地增值稅清算第十五頁(yè)，共二十九頁(yè)。應(yīng)對(duì)方案——稅收專項(xiàng)檢查稅收專項(xiàng)檢查的應(yīng)對(duì)變被動(dòng)為主動(dòng)保護(hù)價(jià)值“心中有數(shù)”“應(yīng)對(duì)有方”掌握稽查重點(diǎn)進(jìn)行全面自評(píng)制定應(yīng)對(duì)方案結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)稽查安排*

上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁(yè)進(jìn)行相應(yīng)的簡(jiǎn)單解釋說(shuō)明。①第十六頁(yè)，共二十九頁(yè)。應(yīng)對(duì)方案檢查重點(diǎn)土地增值稅其他地方稅營(yíng)業(yè)稅企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅印花稅個(gè)人所得稅外資

企業(yè)所得稅2大項(xiàng)，40余個(gè)小項(xiàng)4大項(xiàng)，100余個(gè)小項(xiàng)10余個(gè)小項(xiàng)10余個(gè)小項(xiàng)40余個(gè)小項(xiàng)5大項(xiàng)，100余個(gè)小項(xiàng)①-1/2檢查重點(diǎn)——稅收專項(xiàng)檢查第十七頁(yè)，共二十九頁(yè)。應(yīng)對(duì)方案①-2/2了解稽查了解稽查法律對(duì)稅務(wù)稽查權(quán)利的限制稅務(wù)機(jī)關(guān)如何選擇稽查對(duì)象樹立正確的應(yīng)對(duì)觀念稅務(wù)稽查的內(nèi)部和外部流程常見(jiàn)的稅務(wù)稽查方法和技巧——稅收專項(xiàng)檢查第十八頁(yè)，共二十九頁(yè)?；窘Y(jié)構(gòu)總體說(shuō)明形勢(shì)分析應(yīng)對(duì)方案稅收專項(xiàng)

檢查土地增值稅清算第十九頁(yè)，共二十九頁(yè)。應(yīng)對(duì)方案——土地增值稅清算

隨著《財(cái)稅[2006]21號(hào)》、《國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)》等一系列文件的下發(fā)，土地增值稅清算已經(jīng)進(jìn)行了一年多。這其中既有稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算，也有企業(yè)申請(qǐng)清算，但由于計(jì)算方法多樣，掌握標(biāo)準(zhǔn)不同，企業(yè)在與稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流、溝通、申報(bào)過(guò)程中，會(huì)涉及到很多問(wèn)題。稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的計(jì)算方法并不是唯一的，企業(yè)可選擇的計(jì)算方法很多，空間很大，這正是您需要解決的問(wèn)題，也是我們的專業(yè)所在，我們?cè)敢馀c您分享我們的成果，協(xié)助您創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。第二十頁(yè)，共二十九頁(yè)。應(yīng)對(duì)方案*

上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁(yè)進(jìn)行相應(yīng)的簡(jiǎn)單解釋說(shuō)明。①清算流程1計(jì)算自測(cè)2應(yīng)對(duì)策略3——土地增值稅清算②第二十一頁(yè)，共二十九頁(yè)。應(yīng)對(duì)方案①清算流程——土地增值稅清算納稅人提出申請(qǐng)補(bǔ)、退稅款稅務(wù)機(jī)關(guān)受理稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算填寫申請(qǐng)表稅務(wù)機(jī)關(guān)審核資料齊全轉(zhuǎn)入審核資料不齊重新補(bǔ)正審核無(wú)問(wèn)題審核有問(wèn)題經(jīng)過(guò)鑒證補(bǔ)正資料重審轉(zhuǎn)入評(píng)估稽查進(jìn)行核定征收第二十二頁(yè)，共二十九頁(yè)。應(yīng)對(duì)方案②-1/3公式解讀(計(jì)算公式的稅收特征)——土地增值稅清算應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除收入額－扣除項(xiàng)目金額增值額÷扣除項(xiàng)目金額確定個(gè)稅+增值稅營(yíng)業(yè)稅+契稅土地使用稅+企業(yè)所得稅+增值稅+征管法個(gè)稅企業(yè)所得稅+增值稅個(gè)稅注：從上述解讀可看出土地增值稅計(jì)算的復(fù)雜性和多樣性。第二十三頁(yè)，共二十九頁(yè)。應(yīng)對(duì)方案②-2/3我們理解的計(jì)算方法——土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的計(jì)算：◎開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目的計(jì)算◎按土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算◎按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂騿雾?xiàng)計(jì)算◎其他合理的方法清算的計(jì)算技巧可能更大于具體業(yè)務(wù)的操作！第二十四頁(yè)，共二十九頁(yè)。應(yīng)對(duì)方案②-3/3計(jì)算結(jié)果——土地增值稅清算經(jīng)過(guò)自測(cè)補(bǔ)稅持平退稅應(yīng)對(duì)思路：自測(cè)選擇、確定方案準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)實(shí)施根據(jù)不同自測(cè)結(jié)果，選擇相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案。第二十五頁(yè)，共二十九頁(yè)。基本結(jié)構(gòu)總體說(shuō)明形勢(shì)分析應(yīng)對(duì)方案稅收專項(xiàng)

檢查土地增值稅清算注：一個(gè)清晰整體的思路，可能會(huì)對(duì)您在保護(hù)稅務(wù)安全的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值有所幫助。第二十六頁(yè)，共二十九頁(yè)。聯(lián)系我們

如您需要進(jìn)一步的信息和指南，請(qǐng)采用以上聯(lián)系方式與我們聯(lián)絡(luò)！郭偉稅務(wù)工作室聯(lián)系人：***手機(jī)：13811***371電話：010-85***367傳真：010-85150***地址：北京市東城區(qū)東長(zhǎng)安街1號(hào)東方廣場(chǎng)東方經(jīng)貿(mào)城********層第二十七頁(yè)，共二十九頁(yè)。郭偉簡(jiǎn)介國(guó)家注稅行業(yè)十一五規(guī)劃的參與者之一。注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)準(zhǔn)則的起草者之一，業(yè)內(nèi)稅務(wù)咨詢

、顧問(wèn)、稅收籌劃、稅務(wù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)準(zhǔn)則及事務(wù)所

內(nèi)部質(zhì)量控制體系的起草者之一。曾任中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)常務(wù)理事受國(guó)稅總局管理中心及行業(yè)協(xié)會(huì)之邀，為全國(guó)二十

余個(gè)省（市）注冊(cè)稅務(wù)師及事務(wù)所骨干進(jìn)行培訓(xùn)。歷任稅務(wù)專管員、科長(zhǎng)、業(yè)務(wù)局長(zhǎng)，從事稅務(wù)咨詢

服務(wù)工作25年(其中稅務(wù)局工作12年，事務(wù)所工作13

年)。有多家國(guó)內(nèi)超大型企業(yè)集團(tuán)公司的稅務(wù)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及

成功案例。在稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)有著廣泛而良好的人脈關(guān)系。

第二十八頁(yè)，共二十九頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)（北京）

稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對(duì)。隨著土地增值稅清算的國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件的下發(fā)，在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。*上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在