南方新城風(fēng)林高地項目整體推廣策劃方案

南方新城風(fēng)林高地項目整體推廣策劃方案目錄第一部分：市場分析一、項目基本情況二、、本地區(qū)項目細分市場（中高端花園洋房）市場基本情況分析三、細分市場（中高端花園洋房）項目推廣策略分析四、細分市場（中高端花園洋房地產(chǎn)）廣告?zhèn)鞑ゲ呗苑治鑫?、細分市場（中高端花園洋房地產(chǎn)）發(fā)展趨勢六、主要競爭項目及樓盤分析第二部分：SWOT分析一、項目優(yōu)勢二、項目劣勢三、項目機會四、項目威脅第三部分：項目定位策略玩一、目標(biāo)客烘戶群說明褲調(diào)二、項目品芬牌定位策略腳桶三、樓盤品湯質(zhì)定位策略毫摟四、物業(yè)定脂位策略若蒜五、推廣定前位策略謝耕第四部分：敢項目營銷推飯廣秤一、項目現(xiàn)般場包裝踏煤二、建設(shè)步職驟建議扣雪三、廣告推溜廣策略潔悟第五部分：樓項目銷售策隆略毒汁第六部分：滾宣傳推廣計侮劃跌第一階段：道品牌推廣偉惹第二階段：毯樓盤品質(zhì)塑越造社屯第三階段：際營造銷售氛肢圍陸零第七部分：令媒體廣告亭或一、整合傳瘋播策略吸二、媒體組敞織和規(guī)劃策躺略趨三、具體實罪施措施后記宗第一部分：靠市場分析偏初一、遵拌項目基本情異況：濫“視南方新城歌曾·鍋門風(fēng)林高地碑”肺是南方集團庸繼南方花園紗、南方香榭登里之后，在同高新區(qū)開發(fā)遇的又一大型要品質(zhì)社區(qū)。趴項目占地廳400佳畝，總建筑粘面積鑒70過多萬平方米弱，分七個組渣團進行開發(fā)駕。銹“遮南方新城久質(zhì)·灰瘡風(fēng)林高地閉”既位于平頂山都公園以南，霞南方香榭里柱以北，毗鄰?fù)鸵呀鼘嵤┑奶澑撸ǘ筛弑瑥R村）九（俊大坪九坑子槐）路城市干香道。通過南修面的石橋鋪旺交通樞紐和瓶北面的高九溜路城市干道胳，可暢達解院放碑、沙坪盟壩、楊家坪罵、二郎科技窗新城等各主城城區(qū)，同時包，石橋鋪高采新區(qū)城區(qū)配齡套，給小區(qū)經(jīng)的居者提供杯了一個環(huán)境夫優(yōu)美、交通肯便利的城區(qū)賴生活環(huán)境。渣“訴南方挪·跪風(fēng)林高地臂”軟以高尚花園零洋房、高層底住宅為主。嬌居住在享受承城市的便利莖與暢通之余茫，更能投入牧到上風(fēng)上水艘的自然美景謎之中。項目閉地處高新區(qū)貫城市最高點知，既有著山妙城的高地田國園風(fēng)貌，空呼氣清新，又乎可遠眺歌樂遷山、南山，熄山色氤氳蔚爐然，居住其緩間心曠神怡敬。槍目前，該項繪目已經(jīng)完成鞋了前期場地晶的平整和施老工圍墻的修釋建，進入正倡式施工建設(shè)榆階段，項目汁將于年內(nèi)正眼式開盤，并顆開始推廣和歌營銷。專二、項目細朗分市場（中檢高端花園洋效房）市場基尖本情況分析揭：洋由于本項目藥屬于低密度醉、高品質(zhì)花幅園洋房，項巧目自身設(shè)計篩和規(guī)劃具備桃較高的建筑傍品質(zhì)和市場賠營銷定位。捎從目前重慶伴地區(qū)房地產(chǎn)鴨中高端市場經(jīng)的情況來看擋，今年以來伯投放和進入鵲市場的中高鑰端花園洋房首項目，相對藍去年同期，參增長幅度很漫大。幸不少房地產(chǎn)海商都將花園蘆洋房項目作釘為其進軍高棕端市場的突四破點，目前裁已經(jīng)完成前俊期推廣和市捏場拓展的項裕目多達遮20駱余個。肅在秋交會上熔亮相的新項菊目也達到了辭10只余個，不少泊項目在房交回會上的表現(xiàn)粱都異?；钴S搬，因此可以匯預(yù)見本年度吵重慶中高端虹花園洋房的畜市場競爭將填異常激烈。絕同時，根據(jù)時相關(guān)媒體所獸進行的市場簽調(diào)研來看，呈目前本地區(qū)荒相應(yīng)市場的鬧成交量也異印常的活躍，約體現(xiàn)出消費盛者對中高端胖花園洋房特思別的鐘愛和右熱情。聯(lián)三、細分市蛇場（中高端冶花園洋房）諒?fù)茝V措施分礙析匹丸●所謝高撇脂營銷娛、推廣策略濁風(fēng)行喘由于中高端望住宅的特殊判價值定位和鄙推廣目標(biāo)人災(zāi)群的不同，蒸本地區(qū)的中劍高端花園洋原房普遍采取單了高撇脂的閘營銷、推廣舞策略，即采怠取高投入、扎高溢價的推娃廣策略，在言項目入市階鐵段便采取強襲勢的廣告推電廣手段，對槳項目核心優(yōu)帆勢和買點進氏行大規(guī)模的虹廣告宣傳和仿推廣，以達加到先聲奪人救、取得市場耽領(lǐng)先的目的述。嚴(yán)●深電視廣告媒沫體開始占據(jù)榴媒體發(fā)布的多主流界從目前中高劍端房地產(chǎn)項硬目媒體發(fā)布政和推廣的趨卵勢來看，大錢規(guī)模報版廣搶告投放的趨授勢依然存在象，但更多的飽開發(fā)商開始估轉(zhuǎn)向于大型苦戶外廣告的咽投放、并嘗鉆試通過電視套、廣播電臺溉進行廣告推綠廣，熱播電沉視劇的片花泛廣告、黃金廢時段的房地航產(chǎn)廣告的投呢放量在半年貸內(nèi)有了大幅冬度的提升。難四、細分市承場（中高端闊花園洋房地魯產(chǎn)）發(fā)展趨汪勢省●枝勞單一品質(zhì)訴極求難以支持暖購買理由副消費者對中矩高端房地產(chǎn)石置業(yè)的訴求態(tài)也更為多元支化，如建筑突外立面風(fēng)格稅、社區(qū)環(huán)境財景觀美學(xué)特摔征、成熟物謎業(yè)、品質(zhì)物疾業(yè)等美學(xué)精出神層面需求病、舒適度需伐求已經(jīng)成為凈越來越多中論高消費者和蔥投資人群關(guān)脈注的焦點。臂●縱廈整體規(guī)劃大眨型社區(qū)價值踐被受關(guān)注墓更多具備一曲定規(guī)模、整欣體規(guī)劃的大固型高尚綜合篇社區(qū)項目逐生步成為市場概主流，造城柱的趨勢越來捐越為相當(dāng)多畫數(shù)開發(fā)商所辭認可。原項目整體規(guī)互模越來越大幅，數(shù)百畝、仰上千畝的大潮盤，完整成巴熟城市社區(qū)汪、大配套概洋念已經(jīng)為市秩場發(fā)展所接惜受。細今年以來推濟出的奧林匹采克花園、長哭青湖、建工且未來城等項幅目已經(jīng)表現(xiàn)棄出在這方面顯強勁的市場塊潛力。照訴求項目的姻多層次價值輝詮釋，成功陡的功能定位郵、推廣定位交、物業(yè)定位核，賦予項目丑更高綜合品驅(qū)質(zhì)，吸引消確費者關(guān)注，陰越來越成為掉市場發(fā)展的禁主流。狀五、主要競推爭樓盤分析袖：級1濃、區(qū)位性競湊爭項目寬（主要針對盲鄰近區(qū)域如床：大渡口、鞠高新區(qū)、九綱龍坡區(qū)同品善質(zhì)、相似規(guī)疼模項目）蓮●峽棚金科綠韻康浪城（總占地宏200碑畝）趟物業(yè)類別：禽花園洋房壯裝修狀況：悶毛坯蒼建筑類別：猾高層、小高費層來物業(yè)地址：吧九龍坡高新蔑區(qū)九龍園區(qū)裂（九龍坡公眨、檢、法旁芬）哨占地面積：塑13000劉0打平方米轟叛建筑面積：緊35000銹0輪平方米牛啟容積許烤率：昏2.89磁綠化率：副42除.15%后總籃紗戶障領(lǐng)數(shù)：盆2178斧停貌館車拒正位：歪1089閥位再開菠孔發(fā)紙詠商：金科集氣團癢·京重慶華協(xié)置長業(yè)有限公司膠項目定位：蝦“館純自然的品奔質(zhì)生活算”鄭的高尚生態(tài)話社區(qū)。型燈優(yōu)勢概念訴榮求：綠韻康余城開啟居住亦5D-HO內(nèi)USE莫全新標(biāo)準(zhǔn)奏儀項目特點優(yōu)孟勢：詢6妖米挑高陽臺廳、寬戶型城主要廣告推跑廣媒體：僻大型戶外廣伍告發(fā)布、大絕面積燈箱廣猛告發(fā)布、報媽紙廣告發(fā)布敢、歷整合推廣策錯略評估：餓借助大規(guī)模騰的戶外廣告憶發(fā)布充分展么現(xiàn)開發(fā)商實墾力，通過廣寨場推廣、大擱型房交會推穗廣活動吸引賽大眾關(guān)注，夠利用階段性嘗報紙廣告的印發(fā)布告知項歷目信息，借濤助不同推廣橋媒體的各自鏈優(yōu)勢，實現(xiàn)稀項目知名度益的迅速提升云，在開盤前備充分儲備客晌戶，實現(xiàn)項在目成功營銷板。盡●如宰天驕美茵河嚼谷（總占地苗1400蚊畝）捐物業(yè)類別：棒高尚住宅懼裝修狀況：蝕毛坯縣建筑類別：河多層、別墅參物業(yè)地址：盟九龍坡石橋熱鋪高新區(qū)高灘廟科技新區(qū)匙開書揉發(fā)灣俘商：中城聯(lián)抄置業(yè)津裂售樓處地址添：九龍坡區(qū)伯石橋鋪高新太區(qū)高廟科技潮新區(qū)廳容以蠢積侮指率：醒2.50雷綠化率：寶37.40抓%蝕項目特點優(yōu)業(yè)勢：異國風(fēng)帽情、德國風(fēng)特格建筑特色敵、強調(diào)環(huán)境戴品質(zhì)未主要廣告推奮廣媒體：滿報紙廣告發(fā)沸布、主題推牛廣活動、電罰視廣告凡整合推廣策獨略評估：喚通過廣場推娃廣、大型房炒交會推廣活篩動吸引大眾壺關(guān)注，利用炎階段性報紙跌廣告的發(fā)布駐告知項目信鑼息，強調(diào)循冬序漸進的推昆廣策略，注鞭重針對性的荒廣告媒體投演放，力求以衰品質(zhì)制勝，區(qū)由于項目體翁量大、開發(fā)恨周期長，因墓此長期的市戶場推廣戰(zhàn)略姻成為其整合遇的關(guān)鍵。昂●說晉愉綠島（桶總占地互2000遙畝）份晉愉綠島地專處重慶市大諸渡口區(qū)西部設(shè)，雙山社區(qū)相南區(qū)，整個訓(xùn)南區(qū)用地為兄121.9濕公頃，南區(qū)餓東面靠陳庹控路與大渡口腦新區(qū)，西南砌毗鄰九龍坡學(xué)區(qū)城市規(guī)劃偏道路，以雙程山路與北區(qū)休相連。整個屑地形原生自輪然，呈向心籍型三角型走駛勢，雙山、柿坦克山脈絡(luò)離由北至南蜿脅蜒伸展，起衫伏變化，雙丙山山峰不僅爐為區(qū)域內(nèi)的啦空間制高點腹，同時也是苗聯(lián)系南北兩殼區(qū)的地理中憲心。塞有雙山兩塊住贈宅用地面積坑約減20.8裹萬平方米，級擬規(guī)劃建設(shè)沫住宅命2995幼戶，容納人琴口約注1尸萬人，本住鵝宅區(qū)以多層夢及高層住宅燭為主，并且饑輔以一定數(shù)寺量的聯(lián)排低符密度住宅，斥以滿足不同擴的消費群體肝的需求。鞭蛾項目經(jīng)濟指撐標(biāo)：緊鎖一期總用地保面積：栗20808搬1角平方米新禿不計容積率盟總建筑面積份：皆40261虹9.17購平方米密涂建筑容積率售：左1.93唯建筑密度：午26.2%瞎崗綠地率：常38.7%堂笨總戶數(shù)：雹2995狀戶債芝停車位醫(yī):瑞地上佩110藍輛江喉地下豪1295低輛勻項目特點優(yōu)證勢：低密度臭、高品質(zhì)裹主要廣告推婆廣媒體：爪少量報紙廣伶告發(fā)布遞整合推廣策沙略評估：浸目前該項目步尚處于前期澤籌備、整理慎階段，尚無獅其他廣告發(fā)梅布和推廣活默動，因此暫增時難以對其潔推廣策略進投行評估。椅2偶、規(guī)模性競恥爭樓盤宋●絞艇重慶奧林匹債克花園（總夢占地韻3753匯畝）惠物業(yè)類別：缺高尚住宅習(xí)裝修狀況：無毛坯怪建筑類別：痛花園洋房檔物業(yè)地址：杏渝北北部新味區(qū)金山大道得、機場路交融匯處（經(jīng)開王區(qū)管委會旁宜）青交通狀況：六交三條城市偉主干道圍合安(210慨國道、金開泊大道、金山悔大道迅)夸，距龍頭車擠火車站間1牢公里，離解醫(yī)放碑汪6陳公里，即將危建設(shè)的輕軌哈三號線從旁未經(jīng)過因開膊膽發(fā)駝片商：重慶奧顫林匹克花園咽置業(yè)有限公項司倍容袋奪積奮遲率：跡1.20項建筑面積：錦25000叢00這平方米痛總濤仿戶千龜數(shù)：橋20000若魚綠化率：得55%云樓層狀況：逗940慣套蔑,淚其中磁808賴套花園洋房芽,122撿套連排別墅誕,10呼套獨立別墅駝周邊配套捕:吉內(nèi)部配套：狂攀巖墻、壁玩球館、體操痰館、羽毛球值館口.....鬧強大運動、收休閑、健康踢配套中、小死學(xué)：泛教育側(cè)模式：三位諸一體的立體氏教育商場。運商業(yè)配套，攜一站式居家擦生活宰女建材設(shè)備碰:眼通訊：智能象化系統(tǒng)，振ADSL捧和椅IP遣兩種寬帶接瞧入方式民項目定位：瘋悲在充分益理解城市發(fā)貨展與重慶奧躁林匹克花園限總體規(guī)劃的鴿基礎(chǔ)上，重售慶奧園在定胞位上強調(diào)項劍目與城市的鈔關(guān)系，突出采項目在城市若鮮明、獨一吧無二的城市注新功能中心鋪定位，以區(qū)擦別于城市已徹形成的和正曲在規(guī)劃中傳暈統(tǒng)的商務(wù)區(qū)憲、居住區(qū)。允重慶奧園以隸居住、運動私、教育、商練業(yè)等部分組燙成，是人文胡生活、城市吊與自然、高兇品質(zhì)健康居瘦住和諧共生止，可持續(xù)發(fā)偉展的綜合區(qū)鉗域，最終成石為重慶市的翁新功能中心諷。一座大型己山水奧運城尺，將加速北埋部新區(qū)乃至械整個重慶的誘國際化進程逐。膚灰主要廣告推芽廣媒體：獲大型戶外廣閥告發(fā)布、大淘面積燈箱廣悼告發(fā)布、報偏紙廣告發(fā)布彼、扶整合推廣策吹略評估：彎依托奧運主承題造勢，借抖助大規(guī)模的法戶外廣告發(fā)溫布充分展現(xiàn)膠開發(fā)商實力氧，通過廣場憶推廣、大型寬房交會推廣犬活動吸引大居眾關(guān)注，利攔用大規(guī)模、孤持續(xù)的報紙前廣告發(fā)布告諒知項目信息塊、造成項目添品牌影響力迫和知名度，椒撫借助不同推右廣媒體的各努自優(yōu)勢，實說現(xiàn)項目知名撒度的迅速提丹升，在開盤抱前充分儲備職客戶，實現(xiàn)住項目成功營樣銷。塊●晶扛金科天湖美于鎮(zhèn)（總用地童：棄850還畝）蜂物業(yè)類別：敬高尚住宅談并裝修狀況：集毛坯珍建筑類別：陸花園洋房、萌別墅勾物業(yè)地址：遷渝北北部新飼區(qū)金開大道緩1乞號捎交通狀況：佛金科天湖美載鎮(zhèn)北部新區(qū)葛金開大道談1央號遭,窮三條城市主使干道圍合撲(210丸國道、金開擦大道、金山射大道旨)慣，距龍頭車額火車站嗎1旅公里，離解潤放碑盯6累公里，即將指建設(shè)的輕軌姑三號線從旁射經(jīng)過依.瞎美鎮(zhèn)規(guī)劃以貌水為靈魂，溫以溪為雅“鞏綠軸船”羞，以湖為基矩點，成中國尺麒麟狀。整消個水系自北灑而南，或由屋東向西形成殼多個半島，伍由于水的蜿陽蜒曲折，水拐面的寬窄多殼變。插開眨文發(fā)膽點商：金科集源團禍·訂重慶東成物藝業(yè)發(fā)展有限菠公司頸餃開盤時間：宮2004-且9-19急入住時間：錢2005-臉5-31劍開工日期：貫2004-螞3-1落竣工日期：荷2005-布5-31黨占地面積：汪56000謠0蔑平方米建筑修面積：惕40000浸0留平方米突容慨敬積堪喪率：盯1.20獄綠化率：載43.20扇%閑總本飼戶速膠數(shù)：約說2000聰戶樓層狀況暖：仿4六層項目定位：攀金科天湖美酬鎮(zhèn)位于北部篩新區(qū)金開大貸道狹1捧號，占地面籮積約撇850潔畝，其中擁艷有一面積蓄麻100耗畝左右的天做然湖泊，另盟有一占地面越積約案250院畝的運動主鄭題公園。項大目背靠群山放，三面臨水狗，擁有良好湯的自然山水拉資源。顯赫白的區(qū)域優(yōu)勢峽，地處重慶糟顯赫人居版晨塊。竹抹主要廣告推忽廣媒體：再持續(xù)電視廣局告推廣、報北紙廣告發(fā)布償、鞠玉整合推廣策韻略評估：電借助持續(xù)的于電視廣告推設(shè)廣充分展現(xiàn)樹開發(fā)商實力畝、造成項目穗品牌影響力螞和知名度，專表現(xiàn)項目核芳心優(yōu)勢，通狼過廣場推廣驅(qū)、大型房交走會推廣活動互吸引大眾關(guān)斯注，利用階閣段性的報紙癥廣告發(fā)布告幅知項目信息工。借助不同豬推廣媒體的冤各自優(yōu)勢，脅實現(xiàn)項目知守名度的迅速還提升，在開呼盤前充分儲徒備客戶，實棋現(xiàn)項目成功驗營銷。磨●準(zhǔn)建工未來城岸（占地面積趴約排1300叉畝）簡物業(yè)類別：浮高尚住宅賽裝修狀況：櫻毛坯竄物業(yè)地址：完渝北北部新商區(qū)金開大道劇1666創(chuàng)號帳交通狀況：瞧建工和·讓未來城位于否重慶北部新舟區(qū)金開大道偽1666待號，占地面黃積約桐1300齡畝，體育運滾動公園及森諒林休閑公園超面積約待400醋畝，自然水宮體約碗50昌畝，總建筑書面積約稅80趁萬平方米。卵開申微發(fā)零悄商：建工集行團離溉占地面積：郊88000牽0墳平方米疾毫建筑面積：怎80000稻0死平方米舉項目定位：有累“膠建工克·睛未來城涉”魔位于重慶北票部新區(qū)金開糧大道雜1666蝕號，占地面鼓積約弊1300臟畝，體育運駝動公園及森下林休閑公園散面積約挖400導(dǎo)畝，自然水術(shù)體約訓(xùn)50廊畝，總建筑菊面積約略80亦萬平方米。正語項目南部、銳北部及東部阿為丘陵高地蠶，西部為山穴溝低地和南苦山湖，形成搭別致的毛“覽聚寶盆慧”夾地形風(fēng)貌。泥類項目屬亞熱存帶溫潤季風(fēng)貸氣候類型，戀熱量資源豐菠富，降水量景充沛，空氣晝溫潤，植被細保留完好。播拘項目作為重避慶業(yè)“撤建工房產(chǎn)那”催首家引入住而宅科技所打夾造的品質(zhì)居鬼住社區(qū)，擁良有區(qū)別于重啦慶其它樓盤棍的科技引領(lǐng)稅與行業(yè)率先蒙價值。耳主要廣告推額廣媒體：凡少量報紙廣沿告發(fā)布彩撥整合推廣策陶略評估：勵目前該項目墨尚處于前期她籌備、整理吃階段，尚無砌其他廣告發(fā)聲布和推廣活額動，因此暫從時難以對其借推廣策略進刊行評估。屋●問山語間（約貸300毫畝）件物業(yè)類別：幸別墅漸裝修狀況：綠毛坯訊建筑類別：球獨棟別墅、薯連排別墅、論坡地別墅、身雙拼別墅訓(xùn)物業(yè)地址：僻渝北高巖路輕（市一中渝蓄北分校旁）項目定位：潮山語間總占縮地面積約漆300爐畝，山語間刷分兩期開發(fā)捷，一期總建銳面積逾楊6院萬平方米。接由治4+1窩低密度花園磨洋房和純正蓋山水別墅（絡(luò)獨棟別墅、萬連排別墅、野坡地別墅、漆雙拼別墅）茅兩部分組成仿。舅4+1羞低密度花園肉洋房面積懼180-2手20媽平方米不等劫，戶戶前庭通后院，超大不露臺；而純肅正山水別墅西（包括獨立宿別墅、聯(lián)排戴別墅、疊加水別墅、雙拼噸別墅），面么積從翼220-5煉80頑平方米不等昆，家家門前伯小橋流水，侵多重私家庭州院。山語間勝盡可能利用念了坡地的原暢生地貌，保罵證了山語間淡項目作為低請密度住宅的箱至高品質(zhì)，膛并強調(diào)建筑部的攪“蜓原創(chuàng)性荷”壩，遵循頂級踏別墅的潮流貌趨勢。對珍遮稀自然景觀燥、人文環(huán)境手的充分理解世與把握，淋竟漓體現(xiàn)在每率幢別墅的設(shè)迅計中?？梢杂鲇茫宏帯耙瓌?chuàng)、融合骨、超越、前報瞻糊”劇來概括。獲傅主要廣告推客廣媒體：冠少量報紙廣狡告發(fā)布、豐穗整合推廣策端略評估：脂目前該項目開尚處于前期冊籌備、整理笑階段，尚無覺其他廣告發(fā)昆布和推廣活戀動，因此暫坦時難以對其應(yīng)推廣策略進姿行評估。指●臥尖北溫泉九號尺逃（總占地面帶面積藏500釋畝）項目介紹：刪項目位于北賴碚城北新區(qū)因，北依縉云循山，南臨馬掠鞍溪，與西鬼師西農(nóng)一溪贊相連，西臨吉渝合高速公尖路，東至北通碚城區(qū)５分正鐘車程；至捧北溫泉公園陶8骨分鐘車程距磚市政府秋28橡公里，機場惡31晴公里，港口家34崖公里，重慶倒市中心至北廣碚高速路開茂車董20施分鐘便可到爽達。隨著渝均合高速路費捐用的降低，節(jié)與主城的份“陜距離玩”妻更加拉近。賣項目緊鄰北能碚交通環(huán)線形金華路，至等北碚新、老餓政治、商業(yè)葛中心及通往客重慶主城的碰高速路口極輝為方便。雷躍項目核心優(yōu)惕勢：毛項目建筑設(shè)犯計保持原始猾地形地貌，協(xié)設(shè)計規(guī)劃依飽立體地形設(shè)疑計。另保留異了二百多畝童的天然生態(tài)距濕地。社區(qū)饅還擁有罷2棵百余畝的天傷然介“承馬鞍溪穗”名生態(tài)公園，謝與低密度的龍社區(qū)規(guī)劃相業(yè)互呼應(yīng)。所房有戶型的設(shè)浙計理念：更紹好的利用朝鎮(zhèn)向與景觀；餓更好的將主度要房間與景瓜觀融合；更艘多的增加與潮環(huán)境聯(lián)系密街切的花園、醋露臺配置；母更加合理的六空間分隔與朽功能組合；爭更加適宜高筍品質(zhì)人群生水活的面積配弊比；更節(jié)約唇的功能房設(shè)醋計增加性價稻比。（如：態(tài)聯(lián)排別墅的因內(nèi)庭院設(shè)計問可以很好的蹤解決整棟別溉墅的自然通陽風(fēng)問題；花時園洋房的帶荒電梯設(shè)計考僚慮每一位需貼要關(guān)愛的家忠人；傷殘人餓便道）。聯(lián)陵排別墅、疊搖加別墅首層批的大花園配甜套增添了自蒸由的活動空鳳間與生活情繳趣。雙層挑矮高的空中花偉園設(shè)計。大負的私家花園搖與空中花園皮。經(jīng)濟實惠駱的書房設(shè)計俯（低于昂2泛米跟2暮的部分不算宵銷售面積）買。嶼總戶數(shù)鋼:1400蝴戶袖沾建筑類型：將小高層候,臉聯(lián)排別墅深綠化蛾/鍵容積率：綠魄化率倆36.00情％嚷買容積率球1.50遼項目規(guī)模：井占地面積怨16.00鄰萬平方米（毅公頃）臣許建筑面積倉24.00液萬平方提售樓處：北至碚城北新區(qū)侵車位：地850華輛板主要廣告推頁廣媒體：相少量報紙廣勒告發(fā)布、積玻整合推廣策柔略評估：奉目前該項目濾尚處于前期壇籌備、整理問階段，尚無錢其他廣告發(fā)獲布和推廣活嘩動，因此暫糧時難以對其熔推廣策略進友行評估。勝散第二部分：貧SWOT粉分析文績一、項目優(yōu)疊勢辟●區(qū)位償渝中半島主集山脈中軸位姥置肺土城市中央景齒觀地帶殿本項目具備職具備突出的罰區(qū)位優(yōu)勢，求項目位于平釘頂山公園東習(xí)南，南方香否榭里以北，綱渝中半島主拐山脈中軸位孤置，城市中還央景觀地帶矮，主城區(qū)規(guī)潑劃水天風(fēng)景想線中軸地帶雪，地塊形態(tài)姨呈典型坡地瞧結(jié)構(gòu)。線在本市所開昂發(fā)的同類低母密度、高品蝦質(zhì)社區(qū)住宅永項目中，區(qū)藥位優(yōu)勢特別堅突出，并具溪備一定的景愧觀優(yōu)勢。技毗鄰已近實霉施的高（二勻郎高廟村）嬌九（大坪九它坑子）路城膜市干道，交眼通便利。團項目周邊具析有主城區(qū)成湊熟的社區(qū)環(huán)傻境，生活、宵消費、購物披條件良好，插具備其他花渠園洋房和低罪密度住宅難僚以比擬的獨纏特生活環(huán)境搶。宰●迎陶知名房地產(chǎn)酒企業(yè)品牌優(yōu)隨勢納南方集團作劉為重慶知名燃房地產(chǎn)開發(fā)律商，具備一桂定的品牌影東響力和知名跪度，借助集伴團整體品牌恐影響，在推浩廣上可達到誤事半功倍的匆效果。體二、項目劣替勢押●政策影響鴨本項目屬于燕中高端大型師社區(qū)項目，質(zhì)開發(fā)周期長盞，項目消費蓮人群具備一捆定的局限性功，受到國家份房貸政策改銳變、銀行緊柔縮銀根的影攔響，本項目貝的推廣將面鍋臨著一定的判營銷壓力。浴●屯環(huán)境優(yōu)勢不董突出栽本項目雖然齒具備一定的嶼景觀優(yōu)勢，殖但與其他項來目相比較，訴優(yōu)勢仍不足魂以形成消費互的勢能，因題此，強化項槳目獨特區(qū)位尾優(yōu)勢的宣傳盾，將成為項柳目推廣的要挺點。業(yè)三、項目機毅會頃●債面臨消費者蔬更新?lián)Q代需楚求的提升塞本項目的推秤出恰逢新一瘦代中高白領(lǐng)促收入階層開梳始形成，對嚼改善居住條葉件、或提升螞生活品質(zhì)的竭需求，造成鼓市場消費的第熱點。旬適應(yīng)市場發(fā)避展的需要，禍打造高品質(zhì)妨人居環(huán)境將跳成為促使本流項目成功營同銷的市場潛歡能和機會。啦四、項目威良脅申刷●床細分市場供嗽給充裕、客狡戶可選性強份市場上中高遞端房源的相議對飽和，將末為項目的拓泳展和營銷帶蠢來一定的壓芳力。云●閣房貸政策控逗制、置業(yè)頻漆率降低推核國家房貸政杯策的改變，教使部分消費榨者減緩了購測房置業(yè)的步體伐，甚至取脊消了置業(yè)家墳計劃。宴●萄品牌提升面梳臨習(xí)慣心態(tài)土的影響桶消費者對品提牌的習(xí)慣心浸態(tài)和消費慣媽性，如不能么克服這一心礦理暗示，成久功實現(xiàn)項目為品牌價值的濟提升，將直葬接影響到項蜂目地產(chǎn)價格拆的增長?？〉谌糠郑红F項目定位策丘略厘一、目標(biāo)客仆戶群說明針忍由于本項目澆特定的建筑建品質(zhì)（低密萄度、高品質(zhì)根）和項目特裝色，使項目雁的推廣目標(biāo)績客戶群體具番備一定的特染殊性和指向綢性，即項目猛客觀投資消植費人群具有泛相當(dāng)?shù)木窒拮鲂浴谝韵聻轫椖考裟繕?biāo)客戶群惜體分析：管●胸途中高收入置鄙業(yè)人群惱本人群主要扁由大中型企叮業(yè)中層以上充管理人士、倉公務(wù)員、銀挑行職員、部給分中小私企雷老板、成功耕創(chuàng)業(yè)人士、禽高等院校教狡師等白領(lǐng)人圍群組成。破●蜂爐外來成功商雕務(wù)人士群體證這部分人群銀主要是外來呈的投資、經(jīng)孕商人士。孤●獎坑人群分布舍目標(biāo)客戶群刪體主要來自芝高新區(qū)、沙喪坪壩區(qū)、九魚龍坡區(qū)，同麗時不乏來自束其他區(qū)域的胖客戶。渣消費者分析怪：如針對目標(biāo)客疊戶的情況，龜我們將目標(biāo)仇市場細分如暫下：粒1現(xiàn)、伯被購買階層1)自用須2)羞安居保值娃3)鑼換屋計劃吊境2膠、年齡層次發(fā)：中青年人歲為主（輸30—50濱歲）叫3猜、家庭結(jié)構(gòu)野：三到五口柜之家為主巖4忙、收入?yún)^(qū)分啦：中、高收臣入階層（收雪入疊5000需元寧—1000肌0狼元擇/玩月左右）掀5鉆、購買心態(tài)茫1哲）環(huán)境偏好蔑。鑒2雖）休閑享受衡。尚3岸）智能化偏需好。點4鑰）地位偏好掉。順6泉、購買動機懼：居住為主伏，投資為輔邀。汗二、項目品紐牌定位策略央仗樓盤（岡USP齡）綜合優(yōu)勢殊——住●恨圖區(qū)位優(yōu)勢，爭作為主城區(qū)衛(wèi)核心的低密鑄度花園洋房商，本項目具御有獨特的區(qū)撫位優(yōu)勢。飄●向勤緊臨高新區(qū)劫中央商圈，易擁有完善的樹醫(yī)療、文教計、交通、娛防樂、餐飲等殘配套設(shè)施。翠●高堆知名房地產(chǎn)聰企業(yè)品牌優(yōu)器勢翁項目品牌定蔬位：惜恨反代錄都市星河城勿——汁大型名仕園戒林住宅社區(qū)趁項目品牌定羅位分析：你●顏服地理優(yōu)勢分鼓析：本市主穗城區(qū)少有的遣大型低密度哲、高品質(zhì)園泄林社區(qū)，地另理位置位于數(shù)渝中大半島涼都市主山脈豐中軸坡疇地南帶，視野開鵲闊，交通便邁利，所在地化點鑲天銜地械，看漫天星靠光與地上燈狡火連成一片壽，勢成星河撤，頗有豪邁抹之感，取語亦“奇城圣”存，更有大社悅區(qū)的氣勢?？怠窭抢椖磕繕?biāo)客鉗戶群體整體勿教育背景和斜知識結(jié)構(gòu)優(yōu)蠶越，喜結(jié)識唇有涵養(yǎng)的朋冊友，取名品獎牌定義：大舌型名仕住宅貨社區(qū)，合符竄項目目標(biāo)受看眾特點。懇●故務(wù)項目所在渝日中大半島水薯天風(fēng)景帶上餡的枇杷山、牢鵝嶺、浮圖既關(guān)、平頂山縮等公園，均慶為本市觀賞鋪夜景的知名夸園林，與眾圖多名園攜手查于一線，而憶又獨有特色技，品牌定位踢“傭半島星河城曲——棒大型名仕園農(nóng)林住宅社區(qū)踏”故，利于提升因項目某“鄭風(fēng)林高地轎”曠的美譽度和甘影響力，更根有利于將項禿目打造成主殖城首席高品組質(zhì)園林居住駕社區(qū)。濤●硬壺項目作為渝棚中大半島高廢品質(zhì)園林居畢住社區(qū)，取書名小“僚星河城項”糧，主要體現(xiàn)也項目的高品煌位和尊貴特喂色，有與香監(jiān)港半島半山陰華宅相媲美擠的獨特優(yōu)勢蟲?？猪椖恐黝}廣格告語帥站立戴·初新山地風(fēng)景玉——狀風(fēng)林高地瘡項目主題廣競告語詮釋兇●弟露以站立取意倉項目為城市憐中央站立觀艱景地帶，地槐處高幄，視醉野開闊算●駱牛以新山地風(fēng)奉景突出項目竹特色和風(fēng)格案，即山地建播筑的獨特風(fēng)枝格。路●餃?zhǔn)苷麄€主題廣闖告語言，立朱意新穎別致食，簡潔明了剛，看似平淡賠，細細咀嚼圣卻有耐人回跌味的獨特韻進味。號項目主題廣變告語備選優(yōu)都市華美生疫活樂章址——回風(fēng)林高地示城市中央空往靈境地怨靠近山城浪個漫天際的居互住經(jīng)典些在城市中央擺山脊書——蝴屹立的風(fēng)景地項目主題廣胳告語備選提薦議點評州●生列上述廣告主笨題語言取意惱都市核心繁免華，寓意簡段潔明了巨●足患主題語言簡擠潔明快，容牧易記憶，突愧出表達出項箭目特點丑項目品牌定閥位策略：立認足中高端地蛙產(chǎn)市場，強鞋化核心區(qū)位方優(yōu)勢訴求，富通過全方位梅的整體推廣榜，借助以電炮視廣告為主餐導(dǎo)的多元媒竭體整合傳播壤，達到在開光盤前后很短麻時間內(nèi)凝聚關(guān)人氣，擴大德單一項目品騰牌知名度和執(zhí)影響力的目洗的。構(gòu)三、樓盤品吳質(zhì)定位策略催撕樓盤品質(zhì)定繼位：拐新山地建筑勇經(jīng)典、尤玉城市花冠值樓盤品質(zhì)定凡位說明：俗●燃塑簡潔明快的役后現(xiàn)代建筑朋風(fēng)格，具有僵北歐山地建漏筑風(fēng)格外立弦面的獨特景咱觀特色，低綿密度、高尚拆園林社區(qū)。蜘●通核項目地處高睜新區(qū)城市最吉高點，具備習(xí)獨特的新山拒地建筑特色棚，渝中半島完水天風(fēng)景線劣上的獨特景宇觀視野，全池方位感受山昏城美景，可撈以冠以躲“靜城市花冠奇”備的美譽，具墳有鬧中取靜州、大隱于市珠的獨特審美松取向。掀●懇悉立足品質(zhì)定香位援“群城市花冠股”占的優(yōu)勢訴求航，強化項目雅特定區(qū)位優(yōu)治勢的體現(xiàn)，霞即成熟社區(qū)皮環(huán)抱、緊臨宗繁華中心商找圈等優(yōu)勢提先升項目居家麥品質(zhì)的因素昌。正●膨遠項目結(jié)合山性地環(huán)境特點魯，大量運用店疊泉、瀑布諷、溪流、花吐園、綠地等物營造小區(qū)景懼觀。建筑設(shè)丟計上引入北存歐建筑的簡枕約唯美，以都明朗的線條匠，勾勒出一芬個自然、健擋康、中西合組璧的現(xiàn)代化烤居所。量四、物業(yè)定貌位策略齊薦南方集團成證功物業(yè)管理偶經(jīng)驗、二十廣四小時酒店貧式物業(yè)管理謎，全封閉社出區(qū)智能化物繪業(yè)管理體系曬、入戶對講喬電話、專有粱停車位。里五、推廣定漫位策略鄉(xiāng)駐本項目推廣拳的核心在于爪突出項目獨豆特的城市中鎮(zhèn)央新山地環(huán)冶境、強調(diào)項盟目獨特簡潔蓮的建筑風(fēng)格左，突出區(qū)位樸和環(huán)境優(yōu)勢罵訴求。料樹立南方新附城骨·殿風(fēng)林高地作葉為南方房地敲產(chǎn)中高端品荷牌獨立的品柄牌形象，以危項目品牌定梢位：龍“巨都市星河城此——情大型名仕園桐林住宅社區(qū)磚”都為推廣核心翁，在推廣過汽程中，訴求煉“攝新山地建筑禍經(jīng)典、城市選花冠悄”餅的品質(zhì)定位統(tǒng)和內(nèi)涵，借適此實現(xiàn)項目絞整體的營銷掩推廣策略。出第四部分：袍項目營銷推渡廣艱一、項目現(xiàn)亞場包裝醉●會所額項目現(xiàn)場設(shè)紀(jì)立主題會所焦，將項目營測銷中心建設(shè)完成一棟具有糾北歐簡潔風(fēng)順格、單層面俗積在那1500移㎡、挑高另5近ｍ的蝶3衰層會所公寓級，主題會所革建議設(shè)在項觸目制高點位農(nóng)置。池會所三樓設(shè)雜立缺1000哈㎡超大觀景驕平臺，供客激戶欣賞整個報園區(qū)建設(shè)面伶貌和遠眺四槽周風(fēng)景。禁●衛(wèi)議施工圍墻饞突出項目作菜為都市星河搞城狐——切大型名仕住挖宅園林社區(qū)通的獨特優(yōu)勢爭。感突出項目作委為新山地建嫁筑經(jīng)典、城商市花冠的品持質(zhì)內(nèi)涵刮●泊莫其他沿街戶商外廣告：插沿項目交通厘道路到城市頓主干道直至摩高新區(qū)轉(zhuǎn)盤英地區(qū)路燈設(shè)運立燈箱廣告級群組，以通碑過大規(guī)模的工區(qū)位性戶外貞廣告發(fā)布，威達到先聲奪也人、為項目加造勢的目的之。填●世其他項目包偉裝：兄都市星河城丹——魯大型名仕住叉宅園林社區(qū)扯南方新城潔·往風(fēng)林高地城共市優(yōu)雅生活桑手冊（樓書源）禽精致布藝手矛提袋、宣傳擺用手提袋（尚印刷品）幅階段性信息她發(fā)布ＤＭ單灘、宣傳折頁閘項目沙盤、霸戶型模型、瓣景觀園藝植危物、痛促銷禮品：荷小盆綠色植陵物、名貴花止卉種子摩營銷中心展默版、接待臺桿，接待用小悉圓桌、座椅差、飲水機等決物品局其他項目Ｖ驚Ｉ應(yīng)用物品禍二、建設(shè)步袋驟建議么非1怨、確犧利用開盤前田2-3腥個月籌備階春段完成項目發(fā)主題會所、灶營銷中心建明設(shè)和包裝豎2則、藏荒在開盤階段節(jié)完成主題景傷觀的完工典緊禮和剪彩儀家式，造成項京目推廣的又刊一脈瓜靚點跡3裙、吃寧爭取項目在頭2005院年元旦、或哨2005男年春節(jié)期間嬌開盤，以利因用元旦、新券春節(jié)假日良朱好氛圍，更袋大程度的聚私集人氣。必三、廣告推結(jié)廣策略引愁采取循序漸居進的推廣策拔略減作為具有一繞定規(guī)模的大杠型園林景觀辱高尚社區(qū)項牧目，應(yīng)采取責(zé)循序漸進的滋推廣策略，宴在項目的不尸同施工、建失設(shè)階段配合界不同的廣告功推廣策略。墻以一個核心宣訴求貫穿全訂過程，以不辣同階段、不卸同側(cè)重點和忘營銷推廣要府點的原則，太實施分階段鼠廣告推廣策喚略。軌通過多層次臟、分組團的敬推廣方式，單實現(xiàn)項目整余體推廣的成絞功，即以組而團項目開盤稼為核心，形晌成覺7師大推廣階段陡，在每一階模段內(nèi)按照獨爐立廣告推廣辮周期實施推遇廣策略：冠1頂、么置即項目整體來籌備階段作紙為整個項目粘籌備期。垂2受、倘凍在一期組團宴開發(fā)的同時矩，實施一期影組團項目的客全程推廣營使銷。眾3孤、岔辮在一期組團就項目成功營旨銷的背景下弟直接導(dǎo)入二漁期項目的開特盤階段推廣鳥策略，形成描多波次、多乓層次廣告推碼廣形勢。搭第五部分：吵項目銷售策峽略松驚1雨、勢置設(shè)立項目主浙題會所外長較時期的供2-3比個外賣場和拾展示中心，映建議在沙坪煤壩三峽廣場賓、石橋鋪高箏新區(qū)中心廣躬場、解放碑惜中心廣場設(shè)光立外賣場。專2鳳、正支參與高尚公蹲益推廣和藝總術(shù)展示活動潔，提升項目處在特定人群曠心目中的影蠟響力和美譽導(dǎo)度。眉3績、輸百利用大型展韻銷會開展優(yōu)時惠觀光、優(yōu)削惠促銷推廣弄活動，借助歡高尚音樂會絲凸現(xiàn)項目獨文特品質(zhì)帝4黃、侄恥元旦、新春浮平頂山公園馳主題文化觀伸光活動的推捷廣。燥5盼、講戴開展針對知泡名企業(yè)中高圾管理階層的血會員制營銷闊，建立拌“隸城市花冠暖——氧風(fēng)林高地慚——柴名仕俱樂部謀”筆，組織會員更活動，鼓勵帆知名人士購連買怕“餐風(fēng)林高地娛”管物業(yè)，并對諸此加以宣傳撤。鞠第六部分：堅宣傳推廣計旅劃蕉第一階段：跳項目籌備階解段冠★柜倍籌備期：伙籌備時間：圣××度年害××斥月杠——賞××嚴(yán)年拴××揚月，固60汁天素籌備策略：戒專業(yè)人干專悼業(yè)事、高標(biāo)抬準(zhǔn)要求、通椅力協(xié)作、及肺時溝通、嚴(yán)左格控制、提喘高效率。旬籌備內(nèi)容：?。ㄏ?南）、所有涉顯及營銷推廣僻的策略全面加確定；紀(jì)（伯2百）、所有涉扇及制作、印固刷物料的平私面設(shè)計完成告、定稿；昌（陵3垃）、現(xiàn)場包表裝、售樓中觸心的布局、侍規(guī)劃、設(shè)計眠和建設(shè)、執(zhí)錘行、裝飾完診成；完成電餅視廣告拍攝逃；博（澤4婦）、第一階誤段各項活動記計劃確定、眠所涉及單位兆、人員銜接遍確定工作完裝成；籃（候5漠）、迎接正嬸式銷售的價剝格策略、主簽力商家、招劃商策略最終組確定；遇（陷6溉）、參加歲“拼試銷和內(nèi)部貼預(yù)約登記認督購班”柴的活動、展粱場布置設(shè)計激制作、銷售攝物料準(zhǔn)備、尾人員安排完游成。蜓第二階段：疲品牌推廣鋼★蒜外引導(dǎo)期：老推廣時間：拿××胸年知××攪月牲——?！了Ｔ露悺恋跞?，浮30大天蔑營銷策略：驚試銷和內(nèi)部盛預(yù)約認購蜘廣告策略：側(cè)少量報媒推御廣、黃金時云段電視廣告雖發(fā)布槳公關(guān)策略：印“撿城市花冠風(fēng)”包名車鑒賞會息推廣、感受夠優(yōu)雅精致重哭慶版畫收藏曠展職“頂城市花冠筍”—波風(fēng)林高地名濱士貴賓卡（捉聯(lián)合銀行發(fā)兄行）推廣活俘動脹（細案另擬鉤）釋第三階段：波樓盤品質(zhì)塑伶造抱★幕旱開盤期：防差推廣時間：穩(wěn)××鄭年時××腐月正式開盤船——辨×透月規(guī)×隆日，另15革天語廣告策略：碎現(xiàn)場新形象劃、派發(fā)夜DM蟲、廣告攻勢學(xué)強熱、報媒崇推廣隸銷售策略：貿(mào)告知前期目加標(biāo)客戶，根駝?chuàng)驮戳看_濟定首期推出悲單位，調(diào)節(jié)烈、控制價格頁，把握銷售沉控制單位，墳推出二期銷火售單位。缸公關(guān)策略：鴨重慶優(yōu)雅名欺士評選活動琴、晨報十大鋼藏書家評選炎活動兆達成目標(biāo)：潛促使前期積緞累的客戶成漢交，達成籌25%攏的銷售目標(biāo)松。血★府走強銷期：旦推廣時間：美