2017中國購物中心發(fā)展指數(shù)報告

1通發(fā)展司2第一部分前言一、中國購物中心市場回顧3二、中國購物中心發(fā)展指數(shù)介紹7.第二部分中國購物中心發(fā)展指數(shù)基本情況一、總體指數(shù)和分項指標9.二、區(qū)域和城市能級指數(shù)解讀11三、不同物業(yè)類型指數(shù)解讀13第三部分年中國購物中心發(fā)展展望一、總體購物中心市場展望15二、區(qū)域和城市能級市場展望15三、不同購物中心類型市場展望173第一部分前言一、中國購物中心市場回顧消費市場穩(wěn)定增長，消費者信心企高。在經濟回暖和消費升級的帶動下，2017年國內消費市場保持較快發(fā)展，對經濟增長的拉動作用進一步提升。全國社會消費品零售總額同比上漲10.2%至36.6萬億元，快于GDP增速3.3個百分點。與此同時，消費者普遍對前景充滿樂觀情緒。月消費者信心指數(shù)和預期指數(shù)同時創(chuàng)出歷史新高。圖表1：歷年GDP增速和社會消費品零售總額/增速0.0%社會消費品零售總額年增速(社消零售總額)年增速(GDP)來源：國家統(tǒng)計局，世邦魏理仕研究部，2018年一季度與此同時，居民收入增長繼續(xù)推進消費升級和結構優(yōu)化，并呈現(xiàn)出以下趨勢：；買決策的影響進一步加大；4)年輕世代成為消費升級的主流人群。1)非生存型消費3)購買體驗對購零售額比上年增長8.4%，增速同比提升0.6個百分點；其中，超市、百貨店和專業(yè)店增速分別4并催生更多的新概念、新模式的商業(yè)門店。移動支付、物聯(lián)網、人臉識別等數(shù)字化新科技從各個環(huán)節(jié)推動零售業(yè)的轉型和變革，全渠道零售蓬勃發(fā)展并利好實體商業(yè)。物中心超過500家，年末全國大中型購物中心項目總數(shù)逾4500家。與此同時，我們及相關專業(yè)機構發(fā)布的2017年第四季度《中國房地產市場報告》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2017年底，全國17個主要城市的優(yōu)質商場平均出租率接近93%，同比上升0.8個百分點。盡管整體市場出租率沈陽、天津、無錫、重慶等城市部分商圈平均空置率超過20%，另有少量城市的現(xiàn)有項目出現(xiàn)七成以上的空置面積，階段性供應過剩風險不容忽視?？罩寐瘦^高直接影響了購物中心的租金收益。究其原因：購物中心項目的位置仍然是影響零售物的項目由非專業(yè)和沒經驗的開發(fā)商營運和管理。與此相反，2017年主要上市購物中心營運商可圖表2：全國17個主要城市購物中心發(fā)展指數(shù)得分5來源：中國連鎖經營協(xié)會，世邦魏理仕研究部，2018年一季度物業(yè)市場發(fā)展可劃分為三類：1)成熟市場：北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州2)成長市場：武漢、南京、重慶3)潛力市場：大連、沈陽、寧波、天津、長沙、青島、蘇州、無錫盡管局部性的供應壓力仍然存在，但不斷豐富并日趨多元化的租賃需求給市場持續(xù)注入新的活力，和新增的零售面積。我們看到：1)國內大眾服飾品牌在資金及商品上累計并持續(xù)創(chuàng)新多年后，逆勢進軍一二線城市的優(yōu)質商年加快15.8%，并明顯優(yōu)于國際快時尚品牌。然而，較多門店分布于三線及以下城市且單店銷售額遜于一二線城市的現(xiàn)狀，使得越來越多的品牌急欲布局高級次市場。以部分品牌為例，2017年一二線城市新開門店占比約46%，較2016年增長11%。與此同時，收購國際品牌亦不失為迅速打開一二線市場的一條捷徑。以歌力思為例，旗下2015年和2016年購入的Laurel和EdHardy品牌在2017年錄得新開店14家和40家，大部分位于一二線城市核心商圈的優(yōu)質商場內。2)資本關注消費領域，體驗業(yè)態(tài)站上風口。零售業(yè)的參與主體在數(shù)量上、類型上不斷擴容，風險資本成為新生力量持續(xù)推進線上向線下融合和拓展。統(tǒng)計顯示，2017年共錄得285起零售娛樂領域的風投案例，其中有86筆資金將全部或部分用于鋪設線下門店。由于順應消費升級趨勢且對線下體驗依賴度高，將迎來線下鋪店的密集期。餐飲、運動設施和生活方式等的業(yè)態(tài)最為資本所青睞，預計此類品牌快布局全渠道零售，生鮮電商超市發(fā)展迅速。2017年可稱之為全渠道零售元年，線上布局線下蔚然成風。生鮮電商超市集互聯(lián)網科技、生鮮食品、冷鏈物流、智能化庫存管且展店速度還在進一步提升，2018年前四個月已開新店35家。6中心業(yè)主亦在逐步累積經營經驗并優(yōu)化運營管理。但另一方面快速的變革與發(fā)展亦會帶來短期內增量加劇、供需失衡等問題，購物中心市場階段性供應過剩的問題猶存。運營商開展調查，持續(xù)邀約200個購物中心項目負責人直接參加在線問卷調查。在此基礎上，中國連鎖經營協(xié)會再度展的階段性指標，為各地政府和各市場參與主體在制定未來發(fā)展規(guī)劃時提供參考性意見。7二、中國購物中心發(fā)展指數(shù)介紹 (一)定義中國購物中心發(fā)展指數(shù)，是衡量國內主要城市購物中心發(fā)展的宏觀狀況、購物中心租賃活躍度、由全國重點購物中心以調查問卷的形式針有重要參考意義的先行指標。此前已發(fā)布的報告包括和第四季度指數(shù)，以及2018年第一季度指數(shù)。本次發(fā)布的為年第一季度、第二季度、第三季度 (二)樣本范圍中國購物中心發(fā)展指數(shù)的樣本主要來自中國連鎖經營協(xié)會的購物中心會員企業(yè)、各地商務主管部門推薦的樣本項目，我們從中甄選了101家購物中心單位的有效問卷，覆蓋了中國大陸地區(qū)31個省、自治區(qū)、直轄市范圍內的61個城市。西北(4%)和西南(9%)。在城市能級分布上，一線和二線城市占比分別為13%和45%，其余 (四)指數(shù)編制方法中國購物中心發(fā)展指數(shù)是基于各項指標的一個綜合性加權指數(shù)。指數(shù)區(qū)間為榮枯線，高于50時為景氣區(qū)間，低于標指數(shù)采用擴散指數(shù)法，并經由城市(50時為衰退區(qū)間；數(shù)值越大，市場景氣度越高。單項指2017年社會商品零售總額)和區(qū)域(2017年社會商品零售總額)兩級加權計算所得。綜合指數(shù)則由各單項指數(shù)按圖表1內設定的權重綜合計算而出。8全國綜合指數(shù)現(xiàn)狀指數(shù)度預期指數(shù)來源：中國連鎖經營協(xié)會，世邦魏理仕研究部，2018年一季度9第二部分中國購物中心發(fā)展指數(shù)基本情況一、總體指數(shù)和分項指標1.現(xiàn)狀和預期持續(xù)向好購物中心市場處于持續(xù)回暖和向好的通道內。其中，現(xiàn)狀指數(shù)錄得榮枯線15.1，購物中心業(yè)主的市場信心持續(xù)增強。預期指數(shù)錄得1.3，且高于榮枯線18.5，表明整體73.5，高出現(xiàn)狀指數(shù)8.4，較去年同期進一步提升1.8，說明大部分業(yè)主對市場發(fā)展和項目運營持樂觀、向上的預期。：全國購物中心綜合指數(shù)情況預期指數(shù) 來源：中國連鎖經營協(xié)會，世邦魏理仕研究部，2018年一季度2.銷售額、租金收入表現(xiàn)良好，成本壓力猶存57%的業(yè)主表示旗下項目所在城市內的購物中心市場平均出租率有所提升，成本控制來源：中國連鎖經營協(xié)會，世邦魏理仕研究部，2018年一季度“租賃活躍度”指數(shù)錄得81.5，同比提升2.5，并高于榮枯線31.5，說明2017年市場對購物中牌如生鮮電商超市、互聯(lián)網健身房等亦在協(xié)同去化購物中心內的面積。.8。2017年有93%的購物中心同時錄得銷售額年增幅和租金收入的增長，較2016年錄得的83%(銷售額增幅)和90%(租金收入)進一步提升?！俺杀究刂啤敝笖?shù)分值為33.4，同比下跌3.3，并低于榮枯線16.6，表明購物中心企業(yè)在成本的主要原因之一。2017年僅有一家受訪企業(yè)減少了該項支出，其余99%的企業(yè)均保持甚至追加了投入。在選取部分企業(yè)進行2018年零售新科技運用領域的調查中發(fā)現(xiàn)，配置智能停車系統(tǒng) (69%)和搭建大數(shù)據(jù)平臺(控制”指數(shù)下滑的原因之一。67%)是購物中心業(yè)主最關注的新科技類目，亦有/智能導購系統(tǒng)。此外，部分企業(yè)的雇傭成本有所上升也是“成本二、區(qū)域和城市能級指數(shù)解讀1.華東保持領先，東北地區(qū)轉好從區(qū)域綜合指數(shù)來看，7個區(qū)域綜合指數(shù)均位于榮枯線以上，說明全國購物中心市場大體上保持健康發(fā)展。各區(qū)域指數(shù)由高到低分別錄得華東(71.0/同比上漲1.7)、東北(69.7/同比上漲14.3)、華中(69.2/同比上漲0.4)、華南(68.3/同比上漲2.2)、華北(68.1/同比下跌3.1)、西北(67.8/同比下跌1.3)和西南(62.1/同比下跌0.1)。具體來看，以上海為核心的長三角發(fā)展進程仍然滯緩。華北地區(qū)錄得3.1的同比跌幅，主要因為山東省、內蒙古自治區(qū)內的少量項目出現(xiàn)客流或出租率的下跌。但北京市場仍然保持快速發(fā)展和領先地位，各項指標均有提升。東北華中華南華北西北西南度2.一線城市租賃活躍，市場優(yōu)勢顯著從城市能級指數(shù)來看，北、上、廣、深四城繼續(xù)保持優(yōu)勢地位，一線城市綜合指數(shù)錄得70.0，分別高出二線和三線及以下城市2.2和2.1，但較去年同期小幅下降0.6，老舊物業(yè)的調改造成滬兩地萬億級的消費容量依舊是國內外零售品牌扎根的主戰(zhàn)場。相關機構數(shù)據(jù)顯示，2017年上海位列“全球國際品牌滲透率”榜單的第3位，領先紐約、香港、巴黎等城市，北京排名由2016年的第12位上升至2017年的第9位。品牌持續(xù)的進駐和拓展意愿使得一線城市在“租賃活躍度”分項指標上明顯高出二線和三線以及下城市6.5和8.6，錄得86.0。67.868.0三線及以下來源：中國連鎖經營協(xié)會，世邦魏理仕研究部，2018年一季度3.強二線城市表現(xiàn)突出，三線城市穩(wěn)定發(fā)展二線城市綜合指數(shù)錄得67.8，同比上升2.1。指數(shù)的上漲主要受益于成都、杭州、南京、重慶、這些城市的零售市場在絕對量和增速上表現(xiàn)搶眼。此外，高品質購物中心入市給中高端品牌的進駐提供了物業(yè)選擇。招租困難、入駐品牌質量下降等問題時有發(fā)生。2017年多個經驗成熟的開發(fā)商打造的三線及以下城市全年表現(xiàn)基本穩(wěn)定，綜合指數(shù)錄得68.0，同比微幅上漲0.2。國際品牌基于一二線市場相對飽和而下沉至三線城市的趨勢顯現(xiàn)。相關數(shù)據(jù)顯示，2017年國際快時尚品牌有49%昆明、貴陽、太原，和緊鄰一線的衛(wèi)星都市如佛山頗受品牌青睞。三、不同物業(yè)類型指數(shù)解讀1.奧特萊斯型物業(yè)繼續(xù)走俏從不同類型來看，奧特萊斯型綜合指數(shù)錄得74.1，同比上升2.9，并繼續(xù)領先于都市型(67.9)，地區(qū)型(66.7)和社區(qū)型(70.3)三類物業(yè)。相關統(tǒng)計顯示，2017年全國奧特萊斯前20強總計錄得408.79億元的銷售額，較去年同期增長19%，單個項目突破20億元銷售額的奧特萊斯數(shù)經驗成熟運營商繼續(xù)領銜奧特萊斯市場。圖表8：購物中心類型綜合指數(shù)情況奧特萊斯型2.地區(qū)型購物中心租賃活躍度下降地區(qū)型物業(yè)綜合指數(shù)錄得66.7，同比下滑1.7，并低于其他三個類型購物中心。該類型綜合指數(shù)的下跌主要受“租賃活躍度”分項指數(shù)下降的影響。從物業(yè)體量上看，地區(qū)型購物中心物業(yè)擁有消費者一部分的日常消費需求，使得地區(qū)型購物中心物業(yè)處于較為尷尬的夾縫地帶。第三部分年中國購物中心發(fā)展展望一、總體購物中心市場展望2017年《中國購物中心發(fā)展指數(shù)》顯示，截至2017年底，中國購物中心市場現(xiàn)狀指數(shù)為65.1，未來6個月預期指數(shù)上升8.4至73.5，表明購物中心業(yè)主對市場發(fā)展持有較強的信心。具體來看，有超過七成的業(yè)主對項目的租金收入、銷售額和盈利狀況持增長的樂觀預期。有46%的業(yè)主認為未來項目的運營成本會有所增加，但低于去年的58%，說明業(yè)主對成本的把控能力已有物中心整體市場展望7 來源：中國連鎖經營協(xié)會，世邦魏理仕研究部，2018年一季度二、區(qū)域和城市能級市場展望2017年《中國購物中心發(fā)展指數(shù)》顯示，全國七個主要區(qū)域未來6個月預期較現(xiàn)狀均有提升，上升幅度在4.0至17.5之間。華北華北華東西北華中華南西南東北現(xiàn)狀指數(shù)預期指數(shù)(未來6個月)10：中國購物中心區(qū)域市場展望67.6來源：中國連鎖經營協(xié)會，世邦魏理仕研究部，2018年一季度現(xiàn)狀指數(shù)較低的三大區(qū)域：西北、西南和東北有望在2018年較多地提升市場景氣度，未來6個如西安SKP新光天地、西安大悅城、重慶新光天地、重慶國金中心、重慶來福士廣場等集中入市給觀望已久的國際中高端品牌提供了優(yōu)質的零售場所和面積，亦拉升了整體商業(yè)物業(yè)市場水平。全渠道零售業(yè)態(tài)也在持續(xù)進駐的過程中，2018年盒馬鮮生在成都和西安分別開出西南和西北地區(qū)首店，并逐步拓展。華北、華東、華南和華中地區(qū)的市場預期亦在上升通道內，未來6個月預期指數(shù)分別錄得71.7、預期指數(shù)(未來6個月)三線及以下來源：中國連鎖經營協(xié)會，世邦魏理仕研究部，2018年一季度在不同能級的城市發(fā)展趨勢上，一線、二線、三線及以下城市的預期指數(shù)分別較現(xiàn)狀指數(shù)上升二線城市的預期指數(shù)亦有明顯提升，主要受惠于消費市場快速擴容的強二線城市。2017年，重慶社會消費品零售總額突破8000億元