地產(chǎn)園林景觀設(shè)計施工一體化管控難點

地產(chǎn)園林景觀設(shè)計施工一體化管控難點摘要:地產(chǎn)園林景觀設(shè)計施工一體化是圍繞著設(shè)計本錢工程的項目管理工作，本質(zhì)上是資金、工期、質(zhì)量的平衡把控流程，對項目操盤手的專業(yè)水平有很高的要求，是將來地產(chǎn)園林景觀行業(yè)的開展趨勢。文章通過分析地產(chǎn)園林景觀設(shè)計施工一體化的管控難點，以太倉融僑悅江南大區(qū)為例，總結(jié)出園林景觀一體化過程中的設(shè)計優(yōu)化內(nèi)容，實現(xiàn)了設(shè)計與施工順利對接，提升了客戶的中意度。關(guān)鍵詞:園林景觀;一體化;管控難點;優(yōu)化設(shè)計隨著國家政策調(diào)整，地產(chǎn)行業(yè)開始收緊，會陸續(xù)淘汰一些“不合格選手”，雖然園林景觀只是地產(chǎn)里的一個小職能，但景觀具備“四兩撥千斤的能力”，對地產(chǎn)高端產(chǎn)品有極大溢價能力。剛需產(chǎn)品景觀不重要，溫飽階段客戶還來不及關(guān)懷景觀;只有在改善型和高端產(chǎn)品中，景觀的重要性才凸顯。打造的產(chǎn)品越高端，景觀才越被客戶期待和需求;景觀要打造好作品，效果之美僅僅是外相呈現(xiàn);好作品是全系統(tǒng)垂直交圈的嘔心瀝血，要懂市場懂客戶，在項目管控過程里，從設(shè)計研發(fā)到工程落地，每一步都必須有全局前控意識，處處要通關(guān)。而設(shè)計施工一體化已經(jīng)不算一個新興的概念了，特別是近幾年來在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各大地產(chǎn)公司都在推行一體化，大到建筑小到像精裝、景觀，而園林景觀這樣“麻雀雖小，五臟俱全”的專業(yè)，在設(shè)計施工一體化的同時能解決許多不必要的麻煩，實現(xiàn)一個低投入高溢價的轉(zhuǎn)換。1園林景觀設(shè)計施工一體化園林景觀設(shè)計施工一體化概念從項目推進(jìn)的流程來分應(yīng)該是包括設(shè)計、本錢、施工三個大的版塊。其中設(shè)計作為施工的前提和依據(jù)，由設(shè)計指導(dǎo)施工;本錢操縱投入，測算作為操縱標(biāo)尺;施工是設(shè)計的答卷，設(shè)計先行，施工兜底。設(shè)計工作就是把工程在圖紙上做一遍，本錢就是用計算把設(shè)計需要的費用進(jìn)行預(yù)估，施工就是在現(xiàn)場把圖紙復(fù)原出來。三者的側(cè)重點不盡相同，設(shè)計主要呈現(xiàn)在項目開工的前期，重點在于項目方案的研發(fā)和呈現(xiàn);本錢則相對看問題比較數(shù)據(jù)化，一切以項目指標(biāo)為主;施工則側(cè)重于建設(shè)的中期階段，重點在于操縱項目進(jìn)度和保證建設(shè)質(zhì)量。2設(shè)計施工一體化的管控難點2.1項目管理角色整個的設(shè)計施工一體化管控過程需要多方參與，其中甲方是資源整合，風(fēng)險預(yù)控，方向把舵，連接土地和客戶，輸出“管理”；乙方是資源細(xì)分，要在細(xì)分端上銳利好用，輸出“細(xì)分專業(yè)成果”，同時甲方需要對乙方的設(shè)計成果進(jìn)行審圖，審圖就是核對圖紙的合規(guī)性和合理性。傳統(tǒng)管理組織方式已經(jīng)不能適應(yīng)新的工程建設(shè)模式，以前甲方需要面對的是設(shè)計院和施工團隊這2個獨立主體，設(shè)計院只對圖紙負(fù)責(zé)，施工團隊只管照圖施工。設(shè)計施工一體化模式下工程整體的組織關(guān)系錯綜復(fù)雜，作為設(shè)計施工及采購總包，在項目建設(shè)過程中力不從心，主要呈現(xiàn)在項目管理上缺少全過程管控能力和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力，且缺少專職技術(shù)人員的參與［1］。就甲方內(nèi)部而言，從設(shè)計專業(yè)角度，對建筑、精裝、工程、營銷、客服、物業(yè)必須全交圈，才能打造真正的好產(chǎn)品，園林景觀是營銷道具，但更是客戶將來生活的載體，必須兼顧各方要求，把控在先;從項目管控的角度，還有就是不能落下了本錢部門。從乙方內(nèi)部來說，分為設(shè)計方和施工方，在設(shè)計方把控上需要繃著“本錢的弦”，施工方的局部，實施施工交底工作，重要復(fù)雜節(jié)點能打樣就不直接施工，加強設(shè)計巡檢頻次深度。2.2設(shè)計源頭把控園林景觀是一個涵蓋內(nèi)容很龐雜的專業(yè)，植物、水電、結(jié)構(gòu)、安裝種類多，跨的專業(yè)品類也多，雖然要求都不會很深。但是需要熟悉施工工序，把項目設(shè)計從平面的美學(xué)呈現(xiàn)往立體的角度推演，讓美學(xué)的理解能貫徹設(shè)計施工的全過程，特別要注意的是地下工程的美觀度，秉持可持續(xù)開展的設(shè)計理念，才能打造出真正宜居的地產(chǎn)住宅。從拿地初期開始到方案推?691?敲，本錢和效果的平衡能力;施工圖紙把控設(shè)計不變形，圖紙上核對好每一處效果細(xì)節(jié)。特別需要把控審圖過程中發(fā)覺的只有造型沒有構(gòu)造詳圖，常見的形式是“詳見施工單位深化圖紙”或者干脆就沒有表達(dá);往往只注重設(shè)計圖紙及效果圖的表現(xiàn)，缺少施工經(jīng)驗，對施工現(xiàn)場的勘查無法具體到位，導(dǎo)致設(shè)計與實際脫節(jié)，設(shè)計圖紙難以真正落地。設(shè)計需要做到對園林景觀設(shè)計材料、植物使用的熟悉，常規(guī)工藝工法的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點，地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化圖紙的使用和客戶敏感點的合理躲避，完善產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)，在園林景觀設(shè)計施工一體化的管控體系里更是重中之重。2.3本錢操縱既然是設(shè)計施工一體化，那么本錢操縱就是繞不開的話題。傳統(tǒng)地產(chǎn)的項目管控模式是層層推進(jìn)的，設(shè)計本錢工程一步步推進(jìn)，各自完成各自KPI操縱點。那作為設(shè)計施工一體化的一局部，本錢的觀念要隨之轉(zhuǎn)變，本錢測算前置，從拿地強排開始就可以有一個初步的概算，然后伴隨著園林景觀方案的深入，分階段跟進(jìn)本錢測算操縱，測算深度可以依據(jù)項目方案程度調(diào)整，合理安排工作量。同時可以結(jié)合設(shè)計的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系，增加集采甲供內(nèi)容，從起點開始開源節(jié)流，把有限的本錢運用到刀刃上。2.4施工品質(zhì)的保證在目前，園林景觀工程以投標(biāo)、直委模式居多，但這些設(shè)計施工總包模式的相應(yīng)機制不完善，按圖施工，觀念有些還停留在施工方項目經(jīng)理作為效果操縱第一人的舊觀念上。隨著園林景觀設(shè)計方案的不斷迭新?lián)Q代，施工方需要對施工專業(yè)分包資源的經(jīng)驗累積，加強設(shè)計施工交底，要求設(shè)計方提供施工交底效果操縱手冊，對新材料新工藝提前備工備料研究打樣。帶著設(shè)計思維施工，嚴(yán)禁刻板的按圖施工，對項目現(xiàn)場情況和圖紙有變的情況，充分溝通處理，設(shè)計及時下發(fā)設(shè)計變更，從源頭上消滅返工，節(jié)約本錢保證品質(zhì)。從細(xì)節(jié)上來說，園林景觀項目內(nèi)容十分豐富，從硬景的品類繁多的景石、到軟景苗木、大規(guī)格的石材、藝術(shù)小品、軟裝、標(biāo)識等，對施工單位而言，在實際施工過程中不按圖施工的的情況時有發(fā)生，重點操縱在:①首先軟景操縱，在號苗前設(shè)計交底時需要復(fù)核設(shè)計方提供的苗木品種和苗木資源、施工季節(jié)、本錢造價、交付季節(jié)的關(guān)系［2］。防止施工過程中，非必要的主喬品種調(diào)整，導(dǎo)致設(shè)計圖紙中自然山林氣的苗木藝術(shù)效果受到影響。②其次是金屬制品的管控，隨著園林景觀風(fēng)格迭代換新，鋼結(jié)構(gòu)景觀構(gòu)筑物在設(shè)計中出現(xiàn)的頻率變得很高，包括門頭、長廊、水池、主題構(gòu)筑物等。那這些金屬材料的工藝和屬性都需要由專業(yè)制作廠家進(jìn)行二次深化，期間就需要結(jié)合設(shè)計方案效果對工藝進(jìn)行推敲，通過不斷的打樣比照，才能保證施工效果。③還有項目景石的施工，圖紙設(shè)計的景石體量和理想狀態(tài)往往需要和場地條件會有出入，這時候就需要設(shè)計方在吃透施工條件的前提下進(jìn)行專項的深化交底，這樣才能找到屬性適合的石頭。④再就是景觀軟裝，近幾年來地產(chǎn)園林景觀對戶外軟裝的重視程度逐年提高，但是還是經(jīng)常出現(xiàn)前期本錢漏項或者本錢預(yù)估不到位的情況，導(dǎo)致后期采購受限，落地品質(zhì)大打折扣。對地產(chǎn)住宅而言，剛需和剛改類的項目應(yīng)該多采納地產(chǎn)集采降低單價，篩選出戰(zhàn)略軟裝品牌，提升軟裝工程質(zhì)量［3］。2.5項目完工后評估項目施工完工，并不能算結(jié)束，地產(chǎn)住宅做為一個產(chǎn)品，一個需要長時間沉淀的產(chǎn)品，應(yīng)該需要花更多的時候研究，及時總結(jié)反省。一般在項目完工階段，設(shè)計方會出具項目后評估報告，施工方會繪制項目竣工圖資料，這些都可以成為其他項目的一個分析案例、對標(biāo)的參考。還有特別要提的是對往期已經(jīng)交付項目的回訪，對物業(yè)管理人員的走訪調(diào)查，觀看小區(qū)業(yè)主對器械、設(shè)施的使用情況，石材鋪貼的破損率、植物的生長情況等。俗話說設(shè)計的好，施工的再精美，并不等同于使用起來也很趁手舒心，收集并歸納這些資料，對項目細(xì)節(jié)進(jìn)行把控，對地產(chǎn)行業(yè)建立標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化、體系化的園林景觀設(shè)計施工一體化管理模式，起到了不可或缺的作用。3建設(shè)實例太倉融僑悅江南大區(qū)項目位于—省—市，建設(shè)用地面積4.9萬m2，其中園林景觀面積3.8萬m2，大區(qū)景觀指標(biāo)500元/m2。本項目園林景觀設(shè)計謀略主要以關(guān)注生活、關(guān)注藝術(shù)、感恩自然，打造有溫度的美學(xué)花園生活社區(qū)，光影與藝術(shù)，自然與哲學(xué)的再生。景觀整體風(fēng)格附屬建筑，保證整體方案設(shè)計相輔相成，采納現(xiàn)代手法新中式風(fēng)格。景觀宅間跨度大，空間形體錯落有致、層次豐富，有利于園林景觀花園打造，運用穿插和重組的設(shè)計手法打破空間狹長的空間格局。盼望建立起許多無形的生活場景，并充實各自的景觀空間屬性。園林景觀平面布局采納“一庭、兩苑、三進(jìn)、雙環(huán)”的設(shè)計布局。前面介紹過園林景觀設(shè)計施工一體化的若干難點，那就這個項目再著重分析下一體化過程中設(shè)計優(yōu)化工作。該項目自20__年完成整體方案設(shè)計，2020年5月進(jìn)場施工，到今年二期預(yù)備交房，前后歷時了近3年時間。這個項目比較特別屬于“半路出家”的項目，方案擴初圖出圖之前沒有經(jīng)過嚴(yán)格的本錢操縱，在景觀施工圖階段才開始進(jìn)行介入，定性為一個園林景觀設(shè)計施工一體化的案子。所以在接手這個項目后團隊從三個方面開展工作:第一，開始倒排項目全景計劃；第二，設(shè)計、施工方資源的選擇，消化原有的擴初圖紙資料，找到施工圖深化單位盡快完成施工圖的繪制工作，同時本錢介入對擴初成果進(jìn)行初步測算;第三，在施工圖完成后，對圖紙進(jìn)行審圖，之后馬上推進(jìn)施工圖本錢測算。在這些工作都完成之后，得悉本錢測算結(jié)果后發(fā)覺項目園林景觀超限額指標(biāo)近200萬元，其實在擴初概算的時候就初現(xiàn)端倪了，但是考慮到當(dāng)時項目的全景計劃安排已經(jīng)很緊張，所以只能優(yōu)先推進(jìn)施工圖深化?，F(xiàn)在發(fā)覺問題后，團隊馬上組建設(shè)計優(yōu)化小組，專項服務(wù)于設(shè)計施工一體化的體系，設(shè)計優(yōu)化原則首先保證大區(qū)整體的施工交付品質(zhì)保質(zhì)保量，防止客訴風(fēng)險;同時需要滿足公司既定的本錢限額指標(biāo)，不使公司蒙受損失;最后一切的優(yōu)化工作必須不影響到整體的項目工期安排，所有設(shè)計變更圖紙需按時完成修改下發(fā)。具體的過程就不展開贅述，主要從四個方面開展設(shè)計優(yōu)化工作:①認(rèn)真分析施工圖本錢測算表，對表內(nèi)大金額的單項進(jìn)行檢查，特別需要注意本錢口徑，著重關(guān)注可甩項局部，比方門頭、圍墻等;②對內(nèi)和營銷和客服溝通，防止優(yōu)化可能產(chǎn)生客訴風(fēng)險;③復(fù)核軟景局部的主喬配置情況，優(yōu)先考慮項目地周邊的苗木資源;④復(fù)核集團園林景觀通用布品手冊，盡量選用戰(zhàn)采的軟裝、燈具。在設(shè)計優(yōu)化完成后，項目的后期施工明顯變得順暢許多，景觀材料、軟景、布品都在設(shè)計優(yōu)化的過程中反復(fù)推敲過了，剩下的只需要把控施工現(xiàn)場的施工工藝細(xì)節(jié)。最終項目在所有團隊同事的不懈努力下，在2020年底圓滿完成了大區(qū)一期的交付工作。讓人欣慰的是經(jīng)后期回訪，大區(qū)一期的園林景觀呈現(xiàn)品質(zhì)受到了業(yè)主的普遍好評。從這個項目可以看出，園林景觀設(shè)計施工一體化任