基于地震災(zāi)害看房貸法律問(wèn)題

基于地震災(zāi)害看房貸法律問(wèn)題

【論文關(guān)鍵詞】震后房貸;現(xiàn)實(shí)問(wèn)題;機(jī)制;個(gè)人破產(chǎn)

【論文摘要】地震發(fā)生，屋毀人亡。幸存下來(lái)的災(zāi)民不得不面臨失去親人和家園，還要?dú)w還房屋按揭貸款的為難場(chǎng)面。面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，有必要加強(qiáng)保險(xiǎn)機(jī)制，發(fā)揮保險(xiǎn)在地震中的作用。盡量把這些自然災(zāi)害帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)從業(yè)主和的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到專(zhuān)業(yè)化的第三方保險(xiǎn)公司上。同時(shí)，要完善破產(chǎn)法，實(shí)現(xiàn)個(gè)人破產(chǎn)。

“5.12〞大地震過(guò)后，除了緊張的防疫工作和重建工作，一個(gè)大家尚未考慮的問(wèn)題也迎面而來(lái)，那就是變成了一堆堆廢墟的瓦礫身上也背負(fù)著壓力——房貸。地震中一些城市幾乎成為廢墟，居民房屋幾乎全部損毀，這是地震帶來(lái)的直接后果。這場(chǎng)天災(zāi)降臨之前，有些房屋尚在建造中，有些居民剛剛遷入新居;有的居民已開(kāi)場(chǎng)歸還銀行貸款，還有的居民或許已還清了房屋的銀行貸款。對(duì)于沒(méi)有還清貸款的居民來(lái)說(shuō)，如何面對(duì)數(shù)目可觀的銀行貸款，已成為擺在眾多災(zāi)民面前的大事。本文從角度分析房貸的歸還解決方法，即法律應(yīng)采取應(yīng)急措施解決地震房貸問(wèn)題。

一、銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題

居民向銀行貸款購(gòu)置的商品房，通常已抵押給銀行。商品房毀損，抵押權(quán)不代表無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)和物權(quán)法的規(guī)定，抵押權(quán)具有物上代位性，當(dāng)?shù)盅何餁p滅失時(shí)，得受的保險(xiǎn)金或賠償金就成了抵押物的代替物，而銀行作為抵押權(quán)人可以就保險(xiǎn)金或賠償金優(yōu)先受償，銀行的權(quán)利能否實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵就在于房屋毀損后有沒(méi)有代替物保險(xiǎn)金或賠償金?根據(jù)房屋毀損的原因來(lái)看，是自然災(zāi)害的結(jié)果，沒(méi)有責(zé)任主體承擔(dān)賠償責(zé)任;我們唯一寄予希望的就是保險(xiǎn)金了，可是令人遺憾的是，現(xiàn)今的?個(gè)人貸款抵押房屋保險(xiǎn)條款?第六條明確規(guī)定，由于“地震或地震次生原因〞所造成“保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失，保險(xiǎn)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任〞。根本房貸險(xiǎn)主要?；馂?zāi)、爆炸、暴雨、臺(tái)風(fēng)等條款列明的13種自然災(zāi)害，一般不保地震險(xiǎn)。因此房貸險(xiǎn)在解決災(zāi)民困難的問(wèn)題上徹底成了擺設(shè)。房屋在地震中損毀，銀行有權(quán)收回抵押物的殘值。在法律上，無(wú)論抵押物殘值是多少，都不影響購(gòu)房者欠付銀行貸款的事實(shí)。假如抵押物缺乏，銀行有權(quán)要求購(gòu)房者追加抵押物。假如抵押物徹底損毀，并不當(dāng)然免去購(gòu)房者的還款責(zé)任。所以地震所帶來(lái)的沉重后果就直接落在了業(yè)主身上。

二、業(yè)主承擔(dān)，希望渺茫

業(yè)主，也就是房子的住戶(hù)。在地震中，死傷無(wú)數(shù)。可以撿回一條命的已算幸運(yùn)。在背負(fù)著痛失親人，家園被毀，財(cái)產(chǎn)盡失，溫飽都要靠救濟(jì)的情況下，還要?dú)w還每月的房屋按揭貸款?說(shuō)來(lái)似乎無(wú)情。即使他們?cè)敢獬袚?dān)這筆費(fèi)用，我想這對(duì)于那些無(wú)家可歸、蒙受喪親之痛的災(zāi)區(qū)人民來(lái)說(shuō)，幾乎是不太可能的。以目前的狀況來(lái)看，災(zāi)區(qū)人民首先要維持眼前的生計(jì)，將來(lái)的重建是一個(gè)充滿(mǎn)無(wú)限不確定的未知數(shù)，他們?cè)谌后w才能上歸還巨額貸款的可能性幾乎為零。這條路也根本走不通。房子沒(méi)了，抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn);欠款拿不到，業(yè)主已無(wú)能為力。最后，這個(gè)負(fù)擔(dān)又轉(zhuǎn)回到了銀行。據(jù)粗步，這次地震損失可能超過(guò)1400億元，面對(duì)這么龐大的數(shù)字，單個(gè)個(gè)人還是某些組織都已無(wú)法單獨(dú)撐起這個(gè)責(zé)任，它需要公平分?jǐn)?，逐步化解。所以，汶川地震在拷?wèn)我國(guó)的法律應(yīng)急機(jī)制。拿出一個(gè)萬(wàn)全之策解決地震帶來(lái)的巨災(zāi)已成為當(dāng)務(wù)之急。

三、現(xiàn)實(shí)做法

汶川地震，全國(guó)牽心。如何解決災(zāi)區(qū)房貸問(wèn)題，大家紛紛獻(xiàn)策。有人認(rèn)為，抵押房屋在地震中倒塌，購(gòu)房人也就無(wú)需再向銀行歸還貸款余額;還有人提出，房屋倒塌不影響購(gòu)房人歸還銀行貸款的義務(wù)，但應(yīng)減免部分貸款，由災(zāi)民和銀行共同承擔(dān)房屋受損的后果;更有人提出，政府不僅應(yīng)該給災(zāi)民提供新的住房，假如開(kāi)發(fā)商建造的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，還應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任;還有人提議，公益組織為救災(zāi)應(yīng)做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備，為災(zāi)后重建做出更大的奉獻(xiàn);甚至有人提出由的捐助者來(lái)共同完成這個(gè)任務(wù)。當(dāng)然，提的比較多的是保險(xiǎn)機(jī)制的加強(qiáng)，房貸險(xiǎn)的完善和個(gè)人破產(chǎn)法的出臺(tái)。

“樓在人不在，人在樓不在，房貸到底怎么還?〞針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，央行出臺(tái)應(yīng)急措施。開(kāi)場(chǎng)時(shí)采取〞適當(dāng)?shù)难悠?，不收罰息，不記入個(gè)人信譽(yù)記錄〞這個(gè)臨時(shí)緩解方法。后來(lái)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)專(zhuān)門(mén)下發(fā)了?關(guān)于做好四川汶川地震造成的銀行業(yè)呆賬貸款核銷(xiāo)工作的緊急通知?，以此通知為準(zhǔn)展開(kāi)震后的銀行呆賬核銷(xiāo)工作。這種具有濃重政府色彩的政府調(diào)節(jié)機(jī)制，在此次抗險(xiǎn)救災(zāi)過(guò)程發(fā)揮了不可估量的作用。但是也彰顯了一些問(wèn)題。其一，商業(yè)銀行吞下如此龐大的、本不應(yīng)該由它們承擔(dān)的壞賬損失，必然會(huì)影響商業(yè)銀行的開(kāi)展。其二，完全由銀行來(lái)承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)，雖然從道義上說(shuō)在一定程度上幫災(zāi)民承擔(dān)了大部分風(fēng)險(xiǎn)損失，但也不可防止地會(huì)產(chǎn)生各種不公平性和一些時(shí)機(jī)主義者的風(fēng)險(xiǎn)可能性。其三，這些購(gòu)銷(xiāo)的方法也可能引發(fā)某些人利用此次地震的混亂局勢(shì)渾水摸魚(yú)，惡意逃避，牟取暴利。

四、健全機(jī)制，保險(xiǎn)分?jǐn)傌?zé)任

很多專(zhuān)家學(xué)者提出，解決目前災(zāi)區(qū)房貸問(wèn)題的關(guān)鍵在于房貸險(xiǎn)的完善。讓我們先來(lái)看看我國(guó)如今的房貸險(xiǎn)規(guī)定。

保險(xiǎn)機(jī)制是化解風(fēng)險(xiǎn)的最好方法。但我國(guó)一般的房貸險(xiǎn)規(guī)定，“因房屋發(fā)生火災(zāi)、爆炸，或者暴雨、臺(tái)風(fēng)、洪水等自然災(zāi)害，以及還款人在保險(xiǎn)期限內(nèi)因遭受傷害事故導(dǎo)致死亡或傷殘，喪失全部或部分還貸才能，造成連續(xù)三個(gè)月未履行或未完全履行借款合同上約定的還貸責(zé)任，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)貸款余額的全部或部分還款責(zé)任。〞“發(fā)生意外可為你保住房子〞一旦借款人發(fā)生意外導(dǎo)致身故或殘疾，房貸險(xiǎn)可以幫助你和家人歸還剩余的全部或部分借款，為你和家人保住房子，防止全家人在不幸之后遭受第二次困境。這就是目前的房貸險(xiǎn)，也就是保證房屋還貸責(zé)任保險(xiǎn)的最大意義所在。但由地震、戰(zhàn)爭(zhēng)、核子輻射或污染等不可抗力因素造成的損失不在行業(yè)保險(xiǎn)范圍內(nèi)。由于地震破環(huán)性大，損壞較嚴(yán)重，所以購(gòu)置地震險(xiǎn)保費(fèi)比較貴，一般都無(wú)人問(wèn)津，保險(xiǎn)公司對(duì)如此大的風(fēng)險(xiǎn)也有顧慮，所以，地震險(xiǎn)便漸漸淡出。

加強(qiáng)保險(xiǎn)機(jī)制，發(fā)揮保險(xiǎn)在地震中的作用。國(guó)際的慣例做法是盡快建立房貸的第三方擔(dān)保機(jī)制，盡量把這些自然災(zāi)害帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)從業(yè)主和銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到專(zhuān)業(yè)化的第三方保險(xiǎn)公司上。針對(duì)房貸者，可以設(shè)置專(zhuān)門(mén)的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，既包括人身傷害，也包括財(cái)產(chǎn)損失，進(jìn)展強(qiáng)迫購(gòu)置。再通過(guò)國(guó)際再保險(xiǎn)化解分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期積累的結(jié)果應(yīng)對(duì)地震這樣大的損失也就不成問(wèn)題了。另一種做法就是從國(guó)家層面建立巨災(zāi)保險(xiǎn)體系，資金通過(guò)國(guó)家撥款、保險(xiǎn)公司收取部分保險(xiǎn)費(fèi)用等多種方式來(lái)獲取，就可以解決這種按揭買(mǎi)房的信貸問(wèn)題。

五、完善破產(chǎn)法，實(shí)現(xiàn)個(gè)人破產(chǎn)

“破產(chǎn)〞并不是一個(gè)生疏的詞匯。2022年6月1日，歷經(jīng)十多年的醞釀與修改，新?破產(chǎn)法?終于出臺(tái)，但是這個(gè)?破產(chǎn)法?還只是一部“企業(yè)破產(chǎn)法〞，自然人還是被排除在“破產(chǎn)〞的視野之外，因此頗受專(zhuān)家、學(xué)者以及民眾的質(zhì)疑。在今年的全國(guó)兩會(huì)上，有人大代表提出，為保護(hù)債權(quán)人和人的合法權(quán)益，維護(hù)主義市場(chǎng)秩序，公平清理債權(quán)債務(wù)，我國(guó)應(yīng)制定?中華人民共和國(guó)個(gè)人破產(chǎn)法?。

個(gè)人破產(chǎn)制就是指當(dāng)作為債務(wù)人的自然人的全部資產(chǎn)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，由法院依法宣告其破產(chǎn)并對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)展清算和分配，對(duì)其債務(wù)進(jìn)展豁免以及確定當(dāng)事人在破產(chǎn)過(guò)程中和以后應(yīng)盡義務(wù)的一種制度安排。

假如能建立適宜的個(gè)人破產(chǎn)制度，那么有可能解決兩方面的問(wèn)題：一方面，一些人因?yàn)椴豢煽咕芰?dǎo)致無(wú)力還貸，其債務(wù)可以通過(guò)程序免除;另一方面，因?yàn)橛辛送晟频膫€(gè)人破產(chǎn)制度，即使因?yàn)橐恍┑盅簶?biāo)的物因種種原因滅失，只要貸款人仍有還貸才能，個(gè)人還沒(méi)有到破產(chǎn)邊緣，其還貸責(zé)任仍不可免除，銀行的債權(quán)因此得以維護(hù)。這樣就不會(huì)出現(xiàn)直接核銷(xiāo)而可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

震后房貸問(wèn)題給我們帶來(lái)新的法律考慮。在巨災(zāi)面前，我們需要給予災(zāi)民的不僅僅是精神上的鼓勵(lì)和物質(zhì)上的支持，更重要也是更困難的是災(zāi)后重建、災(zāi)后引發(fā)的一系列難題的解決，更是國(guó)家給予他們的制度和法律上的保障。

【參考