網(wǎng)上居間合同實行下的操作流程及簽約指引

第一頁，共二十三頁?！熬W(wǎng)上居間合同”實行下的操作流程及簽約指引2007.8.21講師：段蓮蓮

第二頁，共二十三頁。1、了解“網(wǎng)上居間合同”實行下的操作方式的調(diào)整；2、熟悉“網(wǎng)上居間合同”和其他附屬文書的填寫規(guī)范；課程目標(biāo)第三頁，共二十三頁。講述內(nèi)容概述一、《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》的出臺背景和錄入流程；二、《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》統(tǒng)一版本實行下，我司的操作方式；三、《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》示范文本內(nèi)容概述和我司操作方式下的填寫須知；四、《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》注意事項和問題解答

第四頁，共二十三頁。1.1網(wǎng)上居間合同出臺背景

和政策要求經(jīng)濟(jì)環(huán)境行業(yè)內(nèi)的統(tǒng)一規(guī)范和管理行業(yè)保護(hù)與其他政府部門的配合實現(xiàn)，較大程度的響于市場。行業(yè)組織自身價值的實現(xiàn)政策規(guī)定：深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局文件1.doc第五頁，共二十三頁。1.2網(wǎng)上居間合同的錄入流程1.2.1通過居間方成交的買賣合同錄入流程

通過中介業(yè)務(wù)流程圖.doc1.2.2買賣雙方自主成交的買賣合同錄入流程

自主成交打印合同流程圖.doc第六頁，共二十三頁。網(wǎng)上居間合同實行下我司的

操作方式1、建議買賣雙方按照政策繳納稅費、簽訂合同；2、在得到買賣雙方確認(rèn)后，接受買賣雙方避稅要求3、遵從流程簽訂《網(wǎng)上居間合同》及補充條款和價格確認(rèn)書、地址確認(rèn)書、物業(yè)交接清單、二手房買賣合同打印申請表等文書；4、依合約收取20%的必要費用；5、依約辦理定金的收轉(zhuǎn)、贖樓、按揭申請等相關(guān)手續(xù)；6、網(wǎng)上居間合同中約定事項基本履行完畢，到簽訂《二手房買賣合同》時重新以自主成交的流程登陸系統(tǒng)打印《二手房買賣合同》；7、收取除必要費用外的傭金；8、買賣雙方簽字確認(rèn)；9、遞件過戶等后續(xù)手續(xù)；第七頁，共二十三頁。3.1網(wǎng)上居間合同的示范

文本概述1、分為預(yù)約買賣和居間服務(wù)兩部分，內(nèi)容更清晰；２、主體部分,物業(yè)信息、業(yè)主信息更詳盡;３、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀包含了贖樓的手續(xù)的辦理和說明；（第二條）４、租約現(xiàn)狀不夠詳盡（第三條）５、房屋交易款項設(shè)置為：定金（定金1＋定金2）+除定金外首期款（包括交房保證金）+銀行貸款＝交易總價（不含稅費）（第五、六、七、十）6、增加了物業(yè)之上附帶戶口等內(nèi)容；7、居間方的權(quán)利義務(wù)更明確，但在合約中對居間方服務(wù)的認(rèn)可上容易引發(fā)糾紛；（第十九條）8、前期必要費用的收取更有效的保證居間方權(quán)益。9、簽訂居家合同后簽訂《二手房買賣合同》前收取必要費用；簽訂《二手房買賣合同》后收取傭金（扣除必要費用部分）；第八頁，共二十三頁。3.2在我司操作方式下的補充條款一、必須補充部分（不分產(chǎn)權(quán)狀況）：1、居間方服務(wù)買賣雙方同意并認(rèn)可居間服務(wù)第十九條1至10款的所有內(nèi)容。涉及買賣雙方需要配合的，應(yīng)積極配合居間方辦理合同相關(guān)事項，若因買賣雙方拒不配合，導(dǎo)致合同無法履行的視同違約。違約方按合同違約金賠償守約方。2、監(jiān)管的保證買賣雙方須積極與監(jiān)管銀行簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》，如未及時簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》的，須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。３、抵押登記的保證在買方領(lǐng)取其名下新房地產(chǎn)證后貳日內(nèi)，買方須辦理抵押登記手續(xù)并督促銀行及時放款。第九頁，共二十三頁。3.2在我司操作方式下的補充條款一、必須補充部分（不分產(chǎn)權(quán)狀態(tài)）：４、合同的解除：在本合同履行過程中，若因政府政策或法規(guī)而導(dǎo)致該房地產(chǎn)無法過戶至買方名下，先由買賣雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，則本合同自動解除，賣方所收之所有錢款均應(yīng)當(dāng)返還買方，買方已接收的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還賣方，除此外，本合同三方互不追究任何一方法律責(zé)任。５、違約責(zé)任第二十二條第4款更改為：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假況，致買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，居間方應(yīng)向買賣雙方返還已經(jīng)收取的必要費用。造成買賣雙方損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第十頁，共二十三頁。3.2在我司操作方式下的補充條款一、必須補充部分（一手證在手狀態(tài)）：６、交房產(chǎn)證原件的時間

賣方須于簽署本合同后

日內(nèi)將紅本房地產(chǎn)證原件交予居間方處。第十一頁，共二十三頁。3.2在我司操作方式下的補充條款一、必須補充部分（一手證在手狀態(tài)）：７、定金的轉(zhuǎn)付和交房保證金的預(yù)留“為確保資金安全，定金由賣方簽收后暫由經(jīng)紀(jì)方監(jiān)管，另有約定的除外。買賣雙方一致同意按下述方式處置交易定金：Ⅰ、

幣

元整（小寫：

）在業(yè)主將紅本房產(chǎn)證原件交予經(jīng)紀(jì)方后□買方直接支付賣方□由經(jīng)紀(jì)方轉(zhuǎn)與賣方；Ⅱ、

幣

元整（小寫：

）由經(jīng)紀(jì)方監(jiān)管作為交房保證金。該交房保證金含本次交易的賣方傭金、賣方應(yīng)交付的物業(yè)管理費等物業(yè)交接費用，為防范交易風(fēng)險，督促賣方按約定如期交付該房地產(chǎn)并結(jié)清所有費用，買賣雙方協(xié)商同意在定金中預(yù)留，待買賣雙方交樓且賣方結(jié)清所有費用由居間方轉(zhuǎn)付予賣方。若有未結(jié)費用或財物丟失、損毀，買賣雙方同意居間方將交房保證金扣除賣方應(yīng)付款項后將余款轉(zhuǎn)付予賣方?！钡谑?，共二十三頁。3.2在我司操作方式下的補充條款一、必須填寫部分（抵押物業(yè)）６、贖樓辦理如賣方自行贖樓時，增加：賣方須于注銷抵押登記后叁日內(nèi)將紅本房地產(chǎn)證原件交予居間方處。

如賣方委托擔(dān)保公司贖樓增加：賣方在出具公證委托書委托居間方和擔(dān)保公司指定人員辦理注銷抵押登記手續(xù)過程中不得單方銷上述委托，否則視為賣方違約。第十三頁，共二十三頁。3.2在我司操作方式下的補充條款一、必須填寫部分（抵押物業(yè)）７、定金的監(jiān)管、轉(zhuǎn)付和交房保證金的預(yù)留“為確保資金安全，定金由賣方簽收后暫由經(jīng)紀(jì)方監(jiān)管，另有約定的除外。買賣雙方一致同意按下述方式處置交易定金：Ⅰ、定金之中，交易價格1％的金額即

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元整（小寫：

）在簽合同時□買方直接支付賣方□由經(jīng)紀(jì)方轉(zhuǎn)與賣方；Ⅱ、

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元整（小寫：

）在贖樓完成后由經(jīng)紀(jì)方轉(zhuǎn)予賣方。Ⅲ、

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元整（小寫：

）由經(jīng)紀(jì)方監(jiān)管作為交房保證金。該交房保證金含本次交易的賣方傭金、賣方應(yīng)交付的物業(yè)管理費等物業(yè)交接費用，為防范交易風(fēng)險，督促賣方按約定如期交付該房地產(chǎn)并結(jié)清所有費用，買賣雙方協(xié)商同意在定金中預(yù)留，待買賣雙方交樓且賣方結(jié)清所有費用由居間方轉(zhuǎn)付予賣方。若有未結(jié)費用或財物丟失、損毀，買賣雙方同意居間方將交房保證金扣除賣方應(yīng)付款項后將余款轉(zhuǎn)付予賣方?！钡谑捻摚捕?。3.2在我司操作方式下的補充條款一、必須填寫部分（抵押物業(yè)）８、遞件過戶的辦理買賣雙方須于貸款銀行出具貸款承諾函（若選擇按揭付款）且贖樓完成后貳個工作內(nèi)辦理簽署《深圳市二手房買賣合同》，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第十五頁，共二十三頁。3.2在我司操作方式下的補充條款二、選擇性填寫部分物業(yè)附有租賃合同的，增加：該物業(yè)現(xiàn)附有租賃合同，租賃期至

年

月

日止。賣方保證承租人已放棄對該物業(yè)在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。賣方須于簽署《深圳市二手房買賣合同》前取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)之書面證明并交予居間方，否則視為賣方違約。買賣雙方一致同意按下述第

種方式處置租賃合同：（ab兩種方式只能選擇其中一種）（１）繼續(xù)履行。該物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，原租賃合同在有效期內(nèi)對買方仍然有效。賣方須于物業(yè)交付買方使用之當(dāng)日或之前協(xié)助買方與承租方簽訂新的租賃合同，并于簽訂新的租賃合同當(dāng)日將其已收取的原租賃合同項下之租賃押金及預(yù)收的租金交付買方。買方自新租賃合同生效之日起享有賣方在原租賃合同項下之權(quán)利義務(wù)。（２）解除合同。賣方須于該物業(yè)交付買方使用前解除原租賃合同，將該物業(yè)按物業(yè)的交付時間約定之方式交付買方使用。買方對因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任。如果因為物業(yè)賣方與承租方之間的糾紛導(dǎo)致無法交樓，賣方愿意承擔(dān)因此而引發(fā)相關(guān)買方及經(jīng)紀(jì)方的損失的賠償。

買賣的物業(yè)附帶租約，要在合同中寫明租賃時間。第十六頁，共二十三頁。3.3網(wǎng)上居間合同的填寫示范1、參考案例

案例資料.doc2、網(wǎng)上合同的填寫示范和網(wǎng)上合同的補充條款深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同填寫示范.doc第十七頁，共二十三頁。4.網(wǎng)上居間合同填寫注意事項1、三方所約定事宜，以書面協(xié)議的形式明確；2、合約操作，以合同為依據(jù)；3、密鑰（老版密鑰為13次）的密碼錯誤5次就將自動鎖定，（在開通時，累計計算）；４、注意錄入合同時金額的單位已經(jīng)是“萬元”還是“元”。５、合同中身份證發(fā)證地如果在系統(tǒng)中查不到，可以填寫上級行政單位。６、買賣合同可以更改的為二項：①合同份數(shù)；②代理人的增加與變更。７、二個或者二個以上監(jiān)護(hù)人、代理人用“/”或“－”隔開。８、網(wǎng)上居間合同不止一處簽章處，各位同事不能忽略，須簽章的地方有:居間合同中的簽章處、補充條款部分、以及在印刷版本上所進(jìn)行的修正處，以上位置均須買賣雙方簽章。整套文書須加蓋騎縫章。９、網(wǎng)上居間合同的補充條款中絕對不能出現(xiàn)“以原價遞件過戶”等字眼。第十八頁，共二十三頁。

謝謝大家

——完——第十九頁，共二十三頁。第二十頁，共二十三頁。第二十一頁，共二十三頁。第二十二頁，共二十三頁。內(nèi)容總結(jié)“網(wǎng)上居間合同”實行下的操作流程及簽約指引。1.1網(wǎng)上居間合同出臺背景

和政策要求。1.2.1通過居間方成交的買賣合同錄入流程。1.2.2買賣雙方自主成交的買賣合同錄入流程。3.1網(wǎng)上