奧林匹克花園價(jià)格策略的制定

奧奧林匹克花園價(jià)格策略的制定目錄：宏觀政策分析定價(jià)思路定價(jià)原則項(xiàng)目對(duì)比分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議觀項(xiàng)目初步價(jià)吩格表的完成腿宏觀政策分永析坡一、全國(guó)房向地產(chǎn)市場(chǎng)2微009年1錯(cuò)-6月份運(yùn)控行狀況鉛2009咽年二季度，堤樓市回暖拉著動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)存回升，上市醫(yī)房企投資和鉛拿地意愿明事顯升溫，萬魂科、保利、奇萬通等大地丈產(chǎn)商屢現(xiàn)大透手筆運(yùn)作，變紛紛增加土綠地儲(chǔ)備和新拘開工面積。揀業(yè)內(nèi)專家指后出，具有多野元化股權(quán)背匙景的上市房腳企在今年二寇季度紛紛介把入土地市場(chǎng)蘭，主要是看魚好中國(guó)經(jīng)濟(jì)鐘復(fù)蘇，并認(rèn)削為樓市回暖擱將得以延續(xù)隱。左住房城鄉(xiāng)建修設(shè)部有關(guān)負(fù)歐責(zé)人嗓表示，上半裹年房地產(chǎn)市脹場(chǎng)穩(wěn)步回升遵主要表現(xiàn)在兼三個(gè)方面，埋首先是住房潮交易活躍，厲部分城市成嶼交量成倍增嬸長(zhǎng)。上半年飛全國(guó)新建商悼品住房銷售智3.15億恭平方米，同折比增長(zhǎng)33虧.4％，增她幅比今年一澇季度提高2皺4.7個(gè)百三分點(diǎn)。勾表現(xiàn)之二，乎房地產(chǎn)開發(fā)寇投資增幅逐筍步回升。上倦半年，全國(guó)倍房地產(chǎn)開發(fā)滲投資145松05億元，洋同比增長(zhǎng)9帆.9％；增霞幅比一季度奉提高5.8語(yǔ)個(gè)百分點(diǎn)?？绺伪憩F(xiàn)之三，怖住房?jī)r(jià)格同角比降幅減緩參，月環(huán)比持桿續(xù)上漲。2據(jù)009年6浸月，70個(gè)期大中城市新給建商品住房鬼價(jià)格月環(huán)比住上漲0.8蚊％，漲幅比憤上月提高0虎.1個(gè)百分后點(diǎn)。這已配是連續(xù)4個(gè)見月環(huán)比上漲使，且呈加速敬趨勢(shì)。需要盡注意的是，曠進(jìn)入二季度柴以來，東部畜一些大城市題的新建商品渠住房和二手主住房的成交血價(jià)格上漲較很快。”塌業(yè)內(nèi)專家指狐出，寬松的頁(yè)貨幣政策將尊持續(xù)，在基護(hù)建投資和房厚地產(chǎn)投資的頓雙輪驅(qū)動(dòng)下蝦，三四季度攻經(jīng)濟(jì)增速將柄繼續(xù)復(fù)蘇，首實(shí)現(xiàn)"U"夾型的轉(zhuǎn)化。秩二派、軟阜新市房地膠產(chǎn)市場(chǎng)狀況星：早與全國(guó)其它另省市相比，烤阜新睛市房地產(chǎn)市輕場(chǎng)具有眾多口有利因素。權(quán)阜新房地產(chǎn)堂市場(chǎng)并不像警深圳、上海柔等一線城市喬那樣存在較拆大的泡沫，課且本市寫開發(fā)量穩(wěn)步招增長(zhǎng)，商品桿房的價(jià)格穩(wěn)捷中有升，投武資空間很大輸。貴同時(shí)，阜新嫂市正處在城言市擴(kuò)張發(fā)展?jié)崞?，土地供吹?yīng)相對(duì)比較賢充足，房屋馬的剛性需求棵相對(duì)比較穩(wěn)府定，也是我肌市房地產(chǎn)市趟場(chǎng)健康發(fā)展加的體現(xiàn)。慣蕩贏與全國(guó)人均昆住房面積為籍28平方米帳，勢(shì)遼寧宣省人均住房壓面積為23擠平方米相比哨，罵阜新險(xiǎn)市人均住房惹面積僅為1余8.25平戰(zhàn)方米，還存醋在一定差距姻。此外，查阜新擾市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型掩已取得初步養(yǎng)成效，經(jīng)濟(jì)吸進(jìn)入快速發(fā)躬展時(shí)期，居累民可支配收懲入持續(xù)穩(wěn)定稻增長(zhǎng)，住房漁購(gòu)買力明顯透提高，市場(chǎng)坦空間巨大，趣城市化進(jìn)程熟加快，未來汁幾年平均每膽年城市人口具將增長(zhǎng)1萬愚人，住房需呈求將穩(wěn)步增拌長(zhǎng)，因此，規(guī)阜新借市房地產(chǎn)還年有一定的發(fā)勁展空間。擔(dān)群猛阜新市鍵2008年舍商品房實(shí)際況銷售72.翠5萬平方米妥，比去年上鐮漲11.5帝%，商品房援銷售額13梢.8億元。餓同時(shí)，尚本舒市商品房?jī)r(jià)距格一直沒有建大幅上漲現(xiàn)布象，處于平池穩(wěn)并小幅攀儉升的態(tài)勢(shì)。嶺2008年健城區(qū)商品住暴宅平均價(jià)格壺為2146錢元/平方米擱，最高價(jià)格版為3800騎元/平方米優(yōu)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)賽平均價(jià)格為般4000元候/平方米，漆最高價(jià)格為藝18000華元/平方米益，今本貪市的商品房生住房?jī)r(jià)格在娛全省仍處于秤較低水平，宅仍然有非常均大的上漲空延間。定價(jià)思路激兩房地產(chǎn)項(xiàng)乎目定價(jià)策略受基本上有三暮種：成本計(jì)狡算法、逆推胖計(jì)算法、市壺場(chǎng)計(jì)算法。吳狐成本計(jì)算短法的運(yùn)用比猾較原始，一述般較實(shí)用于篇項(xiàng)目開發(fā)空義白地區(qū)、無鐘可行性比較奶參照，或?qū)嵢挥糜陧?xiàng)目技慮術(shù)資料級(jí)、利潤(rùn)的掌名控、目標(biāo)客疏戶范圍和體貢量較少?；蓦H逆推計(jì)算勿法的運(yùn)用較疏為適用房地斜產(chǎn)項(xiàng)目招投備標(biāo)，用以減甩少項(xiàng)目的不儲(chǔ)可預(yù)見性風(fēng)腥險(xiǎn)，從另一撞個(gè)成面計(jì)算匯利潤(rùn)的最小嫂價(jià)值。暫糞市場(chǎng)計(jì)算擋法適用較為夜普遍，一般抹適用于項(xiàng)目慮開發(fā)較為成嫂熟的區(qū)域，誠(chéng)結(jié)合市場(chǎng)的佳動(dòng)態(tài)及宏觀校因素來衡量稱價(jià)值體現(xiàn)，手在某些成面伏脫離市場(chǎng)但通又必須結(jié)合燥市場(chǎng)。狹基于我項(xiàng)目甲的實(shí)際情況備和以上分析愿，因此我們知建議采用市場(chǎng)計(jì)算法誠(chéng)觀春第一步：確程定案奧林匹克花返園污項(xiàng)目總均價(jià)啟竹撥第二步：分老塊確定高層脾、小高層鼠各分總均價(jià)搬稀第三步：考確定每棟樓長(zhǎng)均價(jià)型來第四步：盒確定每戶價(jià)鍬格吹全部定價(jià)采京用價(jià)格系數(shù)餐法則計(jì)算定價(jià)原則污盟揀奧林匹克花跑園項(xiàng)目為高框?qū)邮济髦\房，考慮到矮項(xiàng)目成本、扎市民對(duì)怖高層睡住宅拒接受度的抗左性、快速回窩籠資金、誰全面營(yíng)銷戰(zhàn)瓣略的提升獄以及內(nèi)部認(rèn)雕購(gòu)階段意向略客戶對(duì)于炒“主試水份”岔價(jià)格的反應(yīng)彩，烈因此確定：哪在考慮整體合利潤(rùn)的前提波下，哨采用轟“么低開高走盒”曉價(jià)格策略敞“潮小幅頻漲、故步步為營(yíng)賠”藝的銷售策略附，辮隨著項(xiàng)目的挪推進(jìn)逐漸提孩升價(jià)格拉高逼空間。勝遺郊項(xiàng)目案例調(diào)項(xiàng)查選取十大泉因素：草艦糖誰中心距離（徑A霉）交通狀況可（紐B拆）亞市政惠配套（短C急）物業(yè)管理拌（冷D父）燙優(yōu)勢(shì)悠戶型（拆E曬）區(qū)內(nèi)配套攝（脹F售）默規(guī)劃特色（夜G淚）景觀綠化暑（滾H著）陵樓體格調(diào)寸（齊I紛）僵通盤體量（曬J）喜項(xiàng)目對(duì)比分果析駛選取目前阜紅新市三湖個(gè)現(xiàn)房高層絲項(xiàng)目：日樓盤名稱掃銀通國(guó)際花澆園淺鑫維金座樂新華麗都管奧林匹克花肚園羊中心距離（投A忽）討7.5熱9蛾7偏7溪交通狀況（膊B級(jí)）恭7.5相8陸7魂.5聾7楚.5逮市政配套（勻C爸）節(jié)7.5穗8喉7.5種8械物業(yè)管理（妙D蔥）拼7嶼7獨(dú)7萌7（建議招伴標(biāo)）棍優(yōu)勢(shì)戶型（附E惹）炕6.5漏7棒6.5猛7律區(qū)內(nèi)配套（餃F吩）嗓6.5謀5.5貫6.5且6.5糕規(guī)劃特色（蹈G由）朵7獸6湖.5具7或7.5栗景觀綠化（演H婦）領(lǐng)7炎6蜓7錦7營(yíng)樓體格調(diào)（捏I細(xì)）襪8扶8喘8肉8濾通盤體量（撲J）蠟7歌6酒7喝7盯權(quán)重總計(jì)班71.5議71巴7倉(cāng)1盛72.5護(hù)目前均價(jià)啄3580繡3邀63耍0毒3析6音00寧X屢權(quán)重比率找0.020筒0膀0.019質(zhì)6田0.019垂7州0.019豪7弟經(jīng)禿比率核算X吸=3蛇680織.刻2均價(jià)校正:懂考慮到目前電房地產(chǎn)市場(chǎng)肆宏觀調(diào)控的燒影響、競(jìng)爭(zhēng)格性項(xiàng)目伶已經(jīng)存在的格價(jià)格過高所勾帶來的阻力苗弊端，結(jié)合浪目前我項(xiàng)目喚存在的各種州阻力及好整盤推進(jìn)策襖略并順行文“葵低開高走巴”失價(jià)格策略因勉此:烘奧林匹克花姨園哨項(xiàng)目整體初明步均價(jià)建議練:奪3勉630同元/平米蠟舟各各樓座建議均價(jià)勁慈胖瓶夏撤沙世目前住宅樓集總建筑面積雕10268款0撇×焦3榜630塑一期項(xiàng)目住保宅樓銷售總齊額(輛不含燙商鋪偵、地下車庫(kù)欺)約為：訊37272交8400拿元左右獲；惕概隔算翠約為郵3.727正億封RMB爽;河一號(hào)樓住宅粗面積為距：抹30住120止平米合一號(hào)樓建議紅銷售均價(jià)?。褐?湊60畝0幟元/平米卡左右拍一號(hào)樓總銷懸售額為雜：押1懸.忍08432濟(jì)000釀億館正菜RMB壩三號(hào)樓煙高層閥住宅面積麻：洲22562潑平米寬三號(hào)樓高層副銷售鞭均價(jià)建議慣：嬌3撕65雷0治元/平米疲左右穩(wěn)三號(hào)樓住宅雞面積銷售總只額：賽贈(zèng)8235標(biāo).誤1300習(xí)萬捕恭創(chuàng)RMB軍四號(hào)樓住宅軍面積為：部7224植平米頌四號(hào)樓富銷售礦均價(jià)建議輸：抬3肢7敵5們0甜元/平米武四號(hào)樓住宅達(dá)銷售總額志：杯2709隆.0萬京獎(jiǎng)RMB奪六號(hào)樓住宅跨面積為：抗42774粘平米頓六號(hào)樓建議幫銷售均價(jià)為感：伏360年0懼元/共平面六號(hào)樓住宅杠銷售總額為桑：坑1壤.駐53986盒4壩億燒RMB乖建議均價(jià)說峰明畢：趁1、總體絡(luò)各分均價(jià)適汗合項(xiàng)目?jī)r(jià)格翻“播低開高走做”離，桶價(jià)格年“追小幅頻漲、察步步為營(yíng)望”痛的策略裂；名2、劇六號(hào)樓三單鞭元有存在純悟西向戶型，渾從從認(rèn)購(gòu)階廢段市場(chǎng)接受由情況以及參慎考阜新本地艙消費(fèi)習(xí)慣，械此類戶型建島議開盤均價(jià)解低于355姿0元/平米蕩，以較低價(jià)漆入市，隨著僵工程進(jìn)度逐未步小幅上漲訂；畏3、兄四號(hào)樓為控臨河單位，前景觀資源豐谷富，租居住私密性后好，嚴(yán)且體量較小睛，建議開盤恢均價(jià)護(hù)37輛50元/平遣米左右；三晶號(hào)樓合位置相對(duì)較萬好遞，且戶型均智一，目標(biāo)客股戶群相對(duì)高驅(qū)端，建議開另盤均價(jià)在3攝650元/頁(yè)平米左右；單4、一號(hào)樓蹦臨近新華路底，環(huán)境相對(duì)匆嘈雜，考慮虜?shù)絺鹘y(tǒng)消費(fèi)按習(xí)慣以及認(rèn)沃購(gòu)階段客戶丟認(rèn)可度，建預(yù)議開盤均價(jià)深較其他樓座域要低，控制累在3勻600儲(chǔ)元/平米左飯右，彩因一號(hào)樓工澡程進(jìn)度較快延，工程形象謊突出，詢開盤后可分手階段召小幅存漲價(jià)彎；視6、一號(hào)樓說及六號(hào)樓中華170鐘—炕180平米降戶型，由于則面積較大總篩價(jià)較高，決乞定了此戶型嗚的目標(biāo)消費(fèi)蘇群體搜為高端客群島，但考慮到各此兩棟樓座起的朝向以及依居住質(zhì)感，欠其開盤均價(jià)鐘要低于吐3630船元/平米，從建議在佳3兆60技0元/平米販左右；皮項(xiàng)目?jī)r(jià)格策旗略建議來戶型差價(jià)連系數(shù)、均價(jià)共計(jì)4棟樓禾一號(hào)樓聲六號(hào)樓凍三號(hào)樓饅四號(hào)樓叮均價(jià)360愿5慕均價(jià)36串19.0娃均價(jià)36仙59.61戀均價(jià)37外45糞戶型宣系數(shù)課均價(jià)匙戶型恥系數(shù)爭(zhēng)均價(jià)摩戶型轎系數(shù)己均價(jià)早戶型盟系數(shù)凱均價(jià)分121坊1.01叫3655患139舉1.02駐3687.假8優(yōu)中間餓1.0靠3657.蠅8溫中間刷1.00宏3760逼89貪0.98夠3515綢106練1.02喪3687.植8省兩側(cè)弓1.0扁3647.條8陷兩側(cè)農(nóng)0.99些6臺(tái)3730槍116凳1.0眾1叔3635境159辭1.01爆3707.戚8恢側(cè)176物1.00寺3615滴183于0.99獲3587.障8溫175冷0.99服3587.汽8真104感1.03別3715甜111白0.98藝3535挽94巡1.03稅3715血112碑0.98季3535旱110仍0.98社3535獅總均價(jià)：咬3641.已2密元/平米往項(xiàng)目初步價(jià)減格表的完成核價(jià)格表戒詳見弱文件：崖奧林匹貞克花園價(jià)格絲表戶說明:此次采價(jià)格表的制單作遵循合理捆的計(jì)算方式司、一房一價(jià)直的策略虧,并結(jié)合市蘋場(chǎng)目前的狀再態(tài),依托我土項(xiàng)目的戶型歉特點(diǎn)制定而雁成:初1、嶼3跟棟高層層差均控制在諸3夫0元/平米處左右，原因統(tǒng)：為了突出切高層的優(yōu)勢(shì)荒及居住高層嚼的層次感，攏