房地產(chǎn)企業(yè)成本核算講義三

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算XXXX財(cái)稅咨詢有限公司房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式收入開發(fā)成本期間費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1、土地出讓金——國家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級(jí)市場(chǎng)）（1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）入賬憑證2、土地轉(zhuǎn)讓款——企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二級(jí)市場(chǎng)）（1）轉(zhuǎn)讓特殊要求——年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù)——原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)《城市房地產(chǎn)管理法》（2）交易雙方涉及稅費(fèi)出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、印花稅受讓方：契稅、印花稅（3）入賬憑證轉(zhuǎn)讓、投資、合并、分立房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3、相關(guān)稅費(fèi)（1）大市政配套費(fèi)市政公用設(shè)施配套費(fèi)及其他（2）契稅（3）耕地占用稅（4）土地使用費(fèi)（5）土地閑置費(fèi)所得稅、土地增值稅區(qū)別（6）土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)注意：土地使用權(quán)核算科目問題，攤銷問題房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）貨幣補(bǔ)償方式房地產(chǎn)公司入賬的合法有效憑證補(bǔ)償方為單位：補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)方提供的發(fā)票還是收款收據(jù)？其他資料補(bǔ)償方為居民：補(bǔ)償協(xié)議，個(gè)人提供的發(fā)票還是收據(jù)？其他資料補(bǔ)償方為村民：補(bǔ)償協(xié)議，批文，補(bǔ)償花名冊(cè)，村委會(huì)收據(jù)案例國有企業(yè)甲擁有一處土地及土地上的辦公房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙準(zhǔn)備在該土地開發(fā)項(xiàng)目，請(qǐng)問是購買土地還是購買不動(dòng)產(chǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何計(jì)算拆遷補(bǔ)償費(fèi)？回遷安置部分房屋視同銷售，同時(shí)按照市場(chǎng)價(jià)值計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。視同銷售的涉稅問題：營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅營業(yè)稅同其他稅種的差異B、補(bǔ)差價(jià)款處理——房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)給被拆遷戶（面積差或價(jià)差）計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)——被拆遷戶補(bǔ)給房地產(chǎn)企業(yè)（面積差或價(jià)差）抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目二、前期工程費(fèi)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。1、設(shè)計(jì)費(fèi)入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票或其他有效憑證。境外設(shè)計(jì)費(fèi)問題2、勘探、測(cè)繪入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票發(fā)票稅率？是否需要項(xiàng)目所在地發(fā)票？3、三通一平費(fèi)用入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票4、施工圖審查費(fèi)5、招標(biāo)費(fèi)6、各種檢測(cè)費(fèi)7、監(jiān)理費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目二、建安成本指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。基礎(chǔ)工程土建工程安裝工程主體工程裝飾工程人工土方機(jī)械土方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程保溫工程輕質(zhì)隔墻門窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外粉工程上下水電梯消防工程暖通工程強(qiáng)電弱電天然氣空調(diào)通風(fēng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目二、建安成本1、入賬憑證工程施工合同、發(fā)票、工程進(jìn)度驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、決算報(bào)告、監(jiān)理報(bào)告等。2、建筑安裝工程費(fèi)發(fā)票審核是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具3、各項(xiàng)成本的合理性——同當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本比較。4、甲供材問題（1）甲供材發(fā)票能不能直接入賬做成本？（2）甲供材營業(yè)稅問題（3）甲供材處理方式（4）甲供設(shè)備的問題房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目二、建安成本5、建筑業(yè)混合銷售問題甲供材的混合銷售行為建筑業(yè)特殊混合銷售營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅，未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額。（1）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為；（2）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情況本條實(shí)際源自于國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知國稅發(fā)（2002）117號(hào)文房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目一、關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收增值稅、營業(yè)稅劃分問題納稅人以簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)，下同)，同時(shí)符合以下條件的，對(duì)銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務(wù)收入(不包括按規(guī)定應(yīng)征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應(yīng)稅勞務(wù)收入)征收營業(yè)稅:(一)必須具備建設(shè)行政部門批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工(安裝)資質(zhì)；(二)簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同中單獨(dú)注明建筑業(yè)勞務(wù)價(jià)款。凡不同時(shí)符合以上條件的，對(duì)納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業(yè)稅。對(duì)上所稱建筑業(yè)勞務(wù)收入，以簽訂的建設(shè)工程施工總包或分包合同上注明的建筑業(yè)勞務(wù)價(jià)款為準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目三、關(guān)于自產(chǎn)貨物范圍問題本通知所稱自產(chǎn)貨物是指:(一)金屬結(jié)構(gòu)件:包括活動(dòng)板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；(二)鋁合金門窗；(三)玻璃幕墻；(四)機(jī)器設(shè)備、電子通訊設(shè)備；(五)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他自產(chǎn)貨物。該條已廢止。拓展到建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)等全部建筑業(yè)應(yīng)稅行為。四、關(guān)于納稅人問題本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人。納稅人銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)向營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地地方稅務(wù)局提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)局出具的納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明，營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人持有的證明按本通知的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目如果是納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)同時(shí)提供非自產(chǎn)貨物怎么辦？銷售非自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)怎么辦？核心問題是判斷到底屬于營業(yè)稅的混合銷售還是增值稅的混合銷售。如果屬于增值稅的混合銷售，則統(tǒng)一繳納增值稅，營業(yè)稅的混合銷售，則統(tǒng)一繳納營業(yè)稅。案例一：建安企業(yè)乙為為房地產(chǎn)企業(yè)甲提供建安勞務(wù)，合同約定為大包，總金額中包含材料、設(shè)備在內(nèi)，請(qǐng)問乙如何繳納營業(yè)稅？案例二：某工程設(shè)備公司與房地產(chǎn)企業(yè)甲簽署建筑工程施工合同，約定工程設(shè)備公司承建甲的中央空調(diào)工程，整體工程采取包工包料形式，其中中央空調(diào)工程（非自產(chǎn)）造價(jià)1400萬，設(shè)備價(jià)款1200萬，安裝費(fèi)200萬，該公司為一般納稅人，請(qǐng)問如何納稅？案例三某消防設(shè)備公司為一般納稅人，且具備相應(yīng)施工資質(zhì)。該公司同房地產(chǎn)企業(yè)簽署工程施工合同，銷售自產(chǎn)消防設(shè)施同時(shí)提供安裝，請(qǐng)問應(yīng)如何納稅？房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目建筑行業(yè)材料（設(shè)備）稅收政策對(duì)比表施工方（乙方）提供材料或設(shè)備建設(shè)方（甲方）提供材料或設(shè)備自產(chǎn)材料（設(shè)備）外購材料（設(shè)備）甲供材料甲供設(shè)備分別計(jì)算繳納營業(yè)稅、增值稅并向?qū)Ψ椒謩e開具不同發(fā)票。如：30萬材料開具增值稅發(fā)票，70萬工費(fèi)開具營業(yè)稅發(fā)票。按照混合銷售判斷，繳納增值稅或營業(yè)稅。如：30萬材料。70萬工費(fèi)，按照100萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用所有材料。如：30萬甲供材，70萬工費(fèi)，按照100萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。營業(yè)額不包括建設(shè)方提供的設(shè)備。如：30萬甲供設(shè)備，70萬工費(fèi)，按照70萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目三、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。（1）入賬憑證合同、發(fā)票、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等（2）多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目四、公共配套建造費(fèi)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（1）項(xiàng)目基本完工時(shí)，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按照預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。財(cái)務(wù)、所得稅、土地增值處理差異（2）多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套建造費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂＃?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)部門合資建設(shè)公共配套設(shè)施，建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)部門給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減開發(fā)成本中的建安工程費(fèi)。（4）盈利性配套設(shè)施房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目四、公共配套建造費(fèi)公共配套設(shè)施四種類別：——盈利性：?jiǎn)为?dú)成本對(duì)象單獨(dú)作為核算對(duì)象，成本與收入配比。——非營利性：公共配套非營利性配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)可能屬于全體業(yè)主，或無償贈(zèng)與地方政府和公用事業(yè)單位的，先統(tǒng)一歸集，后成本分配進(jìn)入開發(fā)對(duì)象?！潭ㄙY產(chǎn)性：?jiǎn)为?dú)成本對(duì)象，進(jìn)入公司資產(chǎn)?！a(chǎn)權(quán)不明性：先統(tǒng)一歸集，明確后再處理。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目五、開發(fā)間接費(fèi)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。（1）入賬依據(jù)項(xiàng)目部成立的合法文件；項(xiàng)目部人員確定的文件；項(xiàng)目部資產(chǎn)確定的文件；項(xiàng)目部辦公場(chǎng)所的文件。其他要求同管理費(fèi)用相關(guān)科目費(fèi)用。（2）營銷設(shè)施建造費(fèi)核算（3）利息核算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用資本化在房地產(chǎn)完工前計(jì)入開發(fā)成本。當(dāng)所開發(fā)的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格，停止借款費(fèi)用資本化。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算劃分成本對(duì)象歸集開發(fā)成本分配共同成本實(shí)際發(fā)生成本預(yù)提費(fèi)用待攤費(fèi)用確定完工標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算單位工程成本計(jì)算銷售成本后續(xù)成本調(diào)整房地產(chǎn)企醒業(yè)開發(fā)成掀本核算房地產(chǎn)呢開發(fā)企散業(yè)甲拿裂到一塊編土地，雹面積1勇00畝笛，計(jì)劃摘分兩期救開發(fā)，惱一期2董0畝，獎(jiǎng)沿街開膚發(fā)高層催兩棟，屬下面五兇層是商圓鋪，上顫面25執(zhí)層是住貓宅；另依有配套純會(huì)所一笛個(gè)，地皂下人防歸車庫一勉個(gè)。二期8把0畝，本規(guī)劃為許多層6澇棟，高撞層4棟列，非人琴防獨(dú)立考車庫一屆個(gè)，物溉業(yè)管理吊場(chǎng)所、滲幼兒園圍各一個(gè)砍。請(qǐng)考慮該秋企業(yè)成本塊對(duì)象如何閑劃分。房地產(chǎn)召企業(yè)開藥發(fā)成本羽核算成本對(duì)循象：為肅歸集和爆分配開撤發(fā)產(chǎn)品且開發(fā)、雷建造過的程中的扔各項(xiàng)耗帝費(fèi)而確矛定的費(fèi)盡用承擔(dān)裕項(xiàng)目。（一）可彩否銷售原臺(tái)則。開發(fā)漲產(chǎn)品能夠叛對(duì)外經(jīng)營術(shù)銷售的，泥應(yīng)作為獨(dú)珠立的計(jì)稅盜成本對(duì)象朋進(jìn)行成本捧核算；不之能對(duì)外經(jīng)握營銷售的混，可先作曲為過渡性礎(chǔ)成本對(duì)象舉進(jìn)行歸集周，然后再唯將其相關(guān)江成本攤?cè)肟p能夠?qū)ν夂?jiǎn)經(jīng)營銷售經(jīng)的成本對(duì)晃象。（二）分災(zāi)類歸集原將則。對(duì)同嗎一開發(fā)地抄點(diǎn)、竣工借時(shí)間相近停、產(chǎn)品結(jié)倒構(gòu)類型沒廁有明顯差竄異的群體咳開發(fā)的項(xiàng)篩目，可作苦為一個(gè)成媽本對(duì)象進(jìn)摘行核算。（三）忙功能區(qū)千分原則斷。開發(fā)刊項(xiàng)目某種組成部媽分相對(duì)引獨(dú)立，田且具有荷不同使退用功能蘋時(shí)，可茄以作為上獨(dú)立的吊成本對(duì)逆象進(jìn)行千核算。（四）炮定價(jià)差儲(chǔ)異原則遷。開發(fā)召產(chǎn)品因間其產(chǎn)品翠類型或徹功能不計(jì)同等而歪導(dǎo)致其警預(yù)期售喜價(jià)存在見較大差倦異的，衫應(yīng)分別偵作為成用本對(duì)象面進(jìn)行核辦算。（五）成漫本差異原層則。開發(fā)正產(chǎn)品因建降筑上存在避明顯差異哀可能導(dǎo)致穴其建造成柳本出現(xiàn)較誕大差異的裙，要分別悲作為成本篇對(duì)象進(jìn)行陪核算。（六）奴權(quán)益區(qū)相分原則需。開發(fā)殘項(xiàng)目屬獨(dú)于受托礦代建的轟或多方證合作開氧發(fā)的，抄應(yīng)結(jié)合牙上述原央則分別泄劃分成絮本對(duì)象歷進(jìn)行核困算。會(huì)計(jì)核牙算成本柔對(duì)象、陣所得稅軟成本對(duì)財(cái)象同土醬地增值牲稅清算倍項(xiàng)目可昂否不一卡致?房地產(chǎn)吼企業(yè)開犯發(fā)成本迷核算一、開津發(fā)成本腿歸類（一）土弊地征用費(fèi)竹及拆遷補(bǔ)家償費(fèi)。指普為取得土券地開發(fā)使柔用權(quán)（或讓開發(fā)權(quán)）雕而發(fā)生的照各項(xiàng)費(fèi)用僻，主要包邁括土地買攻價(jià)或出讓油金、大市碼政配套費(fèi)慶、契稅、承耕地占用薯稅、土地阿使用費(fèi)、齒土地閑置扎費(fèi)、土地徒變更用途盜和超面積改補(bǔ)交的地槽價(jià)及相關(guān)姿稅費(fèi)、拆紋遷補(bǔ)償支漠出、安置再及動(dòng)遷支揉出、回遷糧房建造支腎出、農(nóng)作胳物補(bǔ)償費(fèi)日、危房補(bǔ)用償費(fèi)等。（二）版前期工繭程費(fèi)。那指項(xiàng)目慢開發(fā)前目期發(fā)生污的水文跪地質(zhì)勘還察、測(cè)尤繪、規(guī)滿劃、設(shè)膽計(jì)、可連行性研虎究、籌勒建、場(chǎng)藝地通平妄等前期植費(fèi)用。（三）建氧筑安裝工陪程費(fèi)。指龍開發(fā)項(xiàng)目藥開發(fā)過程嫩中發(fā)生的扇各項(xiàng)建筑君安裝費(fèi)用益。主要包慚括開發(fā)項(xiàng)忌目建筑工暖程費(fèi)和開飼發(fā)項(xiàng)目安訂裝工程費(fèi)欄等。房地產(chǎn)繞企業(yè)開垂發(fā)成本憲核算（四）基流礎(chǔ)設(shè)施建捷設(shè)費(fèi)。指按開發(fā)項(xiàng)目?jī)斣陂_發(fā)過習(xí)程中所發(fā)憲生的各項(xiàng)址基礎(chǔ)設(shè)施麻支出，主煤要包括開楊發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)廣道路、供昂水、供電您、供氣、算排污、排蕩洪、通訊者、照明等舊社區(qū)管網(wǎng)恭工程費(fèi)和煌環(huán)境衛(wèi)生很、園林綠胖化等園林樸環(huán)境工程劉費(fèi)。（五）逆公共配很套設(shè)施盈費(fèi)：指禾開發(fā)項(xiàng)截目?jī)?nèi)發(fā)裕生的、基獨(dú)立的撤、非營膀利性的辰，且產(chǎn)旅權(quán)屬于思全體業(yè)斗主的，漿或無償盡贈(zèng)與地止方政府學(xué)、政府樸公用事查業(yè)單位伏的公共歇配套設(shè)峽施支出潔。（六）開僅發(fā)間接費(fèi)嘴。指企業(yè)滿為直接組典織和管理高開發(fā)項(xiàng)目勻所發(fā)生的艱，且不能含將其歸屬推于特定成象本對(duì)象的站成本費(fèi)用鉛性支出。最主要包括輸管理人員赴工資、職際工福利費(fèi)慨、折舊費(fèi)辱、修理費(fèi)勤、辦公費(fèi)信、水電費(fèi)許、勞動(dòng)保揪護(hù)費(fèi)、工吉程管理費(fèi)世、周轉(zhuǎn)房勁攤銷以及俊項(xiàng)目營銷施設(shè)施建造安費(fèi)等。房地產(chǎn)企屋業(yè)開發(fā)成唇本核算二、預(yù)提執(zhí)費(fèi)用與待秋攤費(fèi)用房地產(chǎn)三開發(fā)企后業(yè)甲項(xiàng)提目分兩叉期，劃繁分為兩彈個(gè)成本灶對(duì)象。主在一期劑項(xiàng)目中塊修建休縫閑會(huì)所吹一座，摩造價(jià)2診000遍萬元，由該會(huì)所蓋為整個(gè)歸一期二素期整體總配套設(shè)定施。假略設(shè)一期柔二期建鐵筑面積沾相當(dāng)。繡一期項(xiàng)箏目計(jì)算狂成本時(shí)約，如何胞扣除休顆閑會(huì)所掉成本？房地產(chǎn)墾企業(yè)開世發(fā)成本且核算三、公共芬成本分?jǐn)傄路椒?、占販地面積償法土地成花本分?jǐn)傉彵仨毎垂┱照嫉鼐厦娣e法2、建筑因面積法單獨(dú)作為鍛過渡性成量本對(duì)象核睛算的公共洪配套設(shè)施配成本必須曉按照建筑婆面積法分沾攤。3、直班接成本感法4、預(yù)算傲造價(jià)法借款費(fèi)用蟻屬于不同堆成本對(duì)象心共同負(fù)擔(dān)刪的，按直絡(luò)接成本法紫或預(yù)算造械價(jià)法進(jìn)行工分配。房地產(chǎn)企譽(yù)業(yè)開發(fā)成湊本核算土地成碰本分配房地產(chǎn)開僚發(fā)企業(yè)甲自拿到一塊淋土地，面抽積20畝霉，一期開觀發(fā)寫字樓劉兩棟（樓蹄座面積2豈.5畝）呢，二期開漲發(fā)住宅樓以四棟（樓勺座2.5周畝），另冠有配套會(huì)謝所一個(gè)（止2畝），逆非人防獨(dú)儀立車庫一煙個(gè)（2.鎖5畝），寧物業(yè)管理攪場(chǎng)所一個(gè)匙（0.5療畝）。道怒路、綠化蔬共計(jì)10來畝。土地面桐積如何寧分配？寫字樓種：2.岸5/1寶0×2灰0=5停畝住宅樓：靠2.5/鋤10×2愛0=5畝會(huì)所：誤2驗(yàn)/10繳×2對(duì)0=4畝車庫：被2.纏5/1因0×2島0=5概畝物業(yè)：碗0.獲5/1阻0×2帶0=1言畝物業(yè)和會(huì)域所是公共再配套設(shè)施端，因此再白同其他成顯本一起以圍建筑面積象法分?jǐn)傊霖毆?dú)立成本餅對(duì)象。房地產(chǎn)企懷業(yè)開發(fā)成悉本核算公共配套誤設(shè)施費(fèi)分頭配房地產(chǎn)開桶發(fā)企業(yè)甲員拿到一塊尋土地，面絲式積20畝叮，一期開析發(fā)寫字樓落兩棟（1申0萬平方城），二期悔開發(fā)住宅貌樓四棟（斑12萬平帝方），另執(zhí)有配套會(huì)態(tài)所一個(gè)（衡6000蝴平方），躬非人防獨(dú)的立車庫一澆個(gè)（30告00平方垃），物業(yè)描管理場(chǎng)所般一個(gè)（1蓬000平忽方）。物州業(yè)和會(huì)所但是公共配叢套設(shè)施。炊如何分配石成本？1、假亂定會(huì)所搜同一期志一起開咱發(fā)，先過在開發(fā)扮成本—麗配套設(shè)萄施開發(fā)星成本—甚會(huì)所成鹿本中歸傘集各項(xiàng)于開發(fā)成昨本項(xiàng)目2、假醬定歸集凈后會(huì)所傳成本為苗600歇萬，如棒何在各呈成本對(duì)怪象間分虜配成本霞？是否絡(luò)需要給突獨(dú)立車否庫分配笨？如果階是物業(yè)望成本，想是否需配要分配銹給獨(dú)立造車庫？3、假定殘會(huì)所同二慎期一起開大發(fā)，一期樓開發(fā)成本粉如何分配鴉？房地產(chǎn)兔企業(yè)開竟發(fā)成本姻核算借款費(fèi)炊用分配房地產(chǎn)懸開發(fā)企芬業(yè)甲拿捏到一塊滲土地，驕面積2洽0畝，奇一期開槽發(fā)寫字卡樓（1全0萬平巷方），您二期開暴發(fā)住宅滋樓（1似2萬平頑方），佳另有配觸套會(huì)所仰一個(gè)（矛600培0平方傅），非荒人防獨(dú)冰立車庫循一個(gè)（筍300究0平方插），物啊業(yè)管理丹場(chǎng)所一班個(gè)（1上000考平方）泥。假定蜻一期二退期同時(shí)妥開發(fā)，躲銀行借信款3億確元，產(chǎn)產(chǎn)生合法干利息費(fèi)糟用48苗00萬醋元。請(qǐng)問利息狹費(fèi)用如何借在成本對(duì)疾象間進(jìn)行鉤分?jǐn)偂?、直接夾成本法：480游0×一猴期直接取成本÷互（一期想直接成狐本＋二鏟期直接穗成本＋輝車庫直卷接成本犁）2、預(yù)算跪造價(jià)法：480悠0×一橫期預(yù)算屆÷（一錄期預(yù)算非＋二期嘉預(yù)算＋孝車庫預(yù)尖算）確定完工散標(biāo)準(zhǔn)除土地開代發(fā)之外，禾其他開發(fā)眼產(chǎn)品符合丟下列條件卡之一的，他應(yīng)視為已亂經(jīng)完工：(一)開亞發(fā)產(chǎn)品竣碌工證明材罰料已報(bào)房趕地產(chǎn)管理點(diǎn)部門備案魚。(二)開刷發(fā)產(chǎn)品已泰開始投入毯使用。(三)開唇發(fā)產(chǎn)品已施取得了初棕始產(chǎn)權(quán)證似明。1、竣償工驗(yàn)收藏備案表2、開發(fā)糾產(chǎn)品開始保投入使用膽是指房地育產(chǎn)開發(fā)企斧業(yè)開始辦久理開發(fā)產(chǎn)驢品交付手爽續(xù)（包括緩入住手續(xù)役）或已開連始實(shí)際投混入使用。國稅函【候2009垮】342蹤蝶號(hào)3、初始耐產(chǎn)權(quán)證明壘——大房痕產(chǎn)證4、完工殃標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)取的是成本敘對(duì)象，而寒不是一棟桿樓。確定完工沸標(biāo)準(zhǔn)完工標(biāo)膽準(zhǔn)的重昌大意義1、未籍完工銷倦售收入騙和完工腳銷售收淡入的分源水嶺（常預(yù)計(jì)計(jì)害稅毛利幸率）2、稅務(wù)萍稽查風(fēng)險(xiǎn)寧的增大（抵關(guān)注開發(fā)票成本）3、達(dá)崇到完工叨標(biāo)準(zhǔn)結(jié)岔轉(zhuǎn)成本闖的時(shí)間寶點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)寸品完工廉以后，蹲企業(yè)可域在完工暗年度企業(yè)所喊得稅匯腹算清繳廁前選擇確衣定計(jì)稅根成本核侍算的終昌止日，旁不得滯沫后。凡覺已完工啊開發(fā)產(chǎn)劉品在完碑工年度敏未按規(guī)沫定結(jié)算變計(jì)稅成負(fù)本，主遍管稅務(wù)既機(jī)關(guān)有播權(quán)確定本或核定閉其計(jì)稅徹成本，旅據(jù)此進(jìn)曲行納稅療調(diào)整，突并按《搞中華人暫民共和粉國稅收館征收管素理法》需的有關(guān)確規(guī)定對(duì)乓其進(jìn)行畝處理。風(fēng)險(xiǎn)：皂發(fā)票取穗得不及國時(shí)計(jì)算單位預(yù)成本單位工程浙成本＝成叉本對(duì)象總熱開發(fā)成本另÷總可售鞏面積什么是辦總可售辮面積？事是否可誘以剔除充拆遷補(bǔ)瞧償面積捆？劃分成叫本對(duì)象歸集開要發(fā)成本分配共囑同成本實(shí)際發(fā)闊生成本預(yù)提費(fèi)燥用待攤費(fèi)頁用成本對(duì)象總開發(fā)成氣本計(jì)算銷售講成本配比原魄則銷售成本寧＝單位工大程成本×陵已銷售面鋼積房地產(chǎn)企款業(yè)甲單位雪工程成本運(yùn)為每平方桐3000搜元。1月瞎份銷售房灑屋100畝00平方泰，其中8叨000平肢方米為銀對(duì)行按揭，改業(yè)主已支葉付30%犯首付，銀攤行按揭款促尚未批下甚，請(qǐng)問1棒月份成本某如何結(jié)轉(zhuǎn)瘋？面積：躬200顛0＋（賤800歲0×30局%）＝反440報(bào)0結(jié)轉(zhuǎn)銷嬌售成本臘：30匯00隨×44寸00＝壘132仰000刮00元后續(xù)成本屢調(diào)整特指成尿本對(duì)象蝦完工后興發(fā)生的止開發(fā)成劃本，應(yīng)娘該按照集計(jì)稅成姨本結(jié)算佛的規(guī)定續(xù)和其他胡有關(guān)規(guī)傘定，首仔先在已代完工成鄭本對(duì)象完和未完刻工成本霞對(duì)象之搜間進(jìn)行疲分?jǐn)?，牛其次再召將由已字完工成乓本?duì)象測(cè)負(fù)擔(dān)的浮部分，協(xié)在已銷芬開發(fā)產(chǎn)柱品和未謠銷開發(fā)將產(chǎn)品之翼間進(jìn)行簡(jiǎn)分?jǐn)?。但?yīng)當(dāng)賠注意，股上述成受本分?jǐn)偩I后均扣桑除在后步續(xù)支出澡實(shí)際發(fā)革生年度嫌，不允醬許追溯稍調(diào)整。后續(xù)維臘修費(fèi)用隔問題如剛何處理涼？企業(yè)對(duì)核尚未出渣售的已害完工開笑發(fā)產(chǎn)品每和按照孕有關(guān)法毛律、法祥規(guī)或合申同規(guī)定艇對(duì)已售渣開發(fā)產(chǎn)它品（包佩括共用壺部位、畜共用設(shè)牌施設(shè)備襲）進(jìn)行蹈日常維揚(yáng)護(hù)、保幣養(yǎng)、修故理等實(shí)咐際發(fā)生楊的維修洞費(fèi)用，坦準(zhǔn)予在爬當(dāng)期據(jù)種實(shí)扣除帖。質(zhì)量保京證金