房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬60

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬60一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意)1、某城市規(guī)劃將一個(gè)污染嚴(yán)重的企業(yè)由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會(huì)減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資______的特性。

A．區(qū)位選擇異常重要

B．變現(xiàn)性差

C．需要適時(shí)的更新改造投資

D．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移2、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是______。

A．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

B．比較風(fēng)險(xiǎn)

C．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)3、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價(jià)值______。

A．下降

B．上升

C．不變

D．不能確定4、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為______。

A．超額利潤(rùn)

B．投資回報(bào)

C．內(nèi)部收益

D．風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬5、______是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。

A．易受政策影響性

B．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

C．適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資

D．最高最佳使用性6、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為______年。

A．1.4

B．1.9

C．2

D．37、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是______。

A．土地稀缺

B．城市化進(jìn)程快

C．投機(jī)需求膨脹

D．過度放貸8、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是______。

A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局

B．人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)

C．土地資源狀況

D．信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用9、開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的______。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%10、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制訂價(jià)格的方法，屬于______。

A．成本導(dǎo)向定價(jià)法

B．購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法

C．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

D．市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法11、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價(jià)方法稱為______。

A．成本加成定價(jià)法

B．價(jià)值定價(jià)法

C．目標(biāo)定價(jià)法

D．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法12、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過程中采用的是______模式。

A．選擇專業(yè)化

B．產(chǎn)品專業(yè)化

C．大量定制

D．市場(chǎng)集中化13、下列影響購(gòu)房者購(gòu)買行為的因素中，屬于心理因素的是______。

A．生活方式

B．受教育程度

C．購(gòu)買動(dòng)機(jī)

D．自我形象14、某家庭預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)月收入為81300元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是______萬元。

A．28.62

B．35.57

C．41.56

D．48.2415、購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬元，從購(gòu)買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期______。

A．小于5年

B．在4～5年

C．在5～6年

D．在3～4年16、某家庭以30萬元購(gòu)買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，如果該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少______元。

A．544.10

B．709.99

C．6300.00

D．709.3817、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為80萬元，其中30萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為______。

A．6.25%

B．10%

C．16.67%

D．16%18、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為700萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為______萬元。

A．55.0

B．38.5

C．105.0

D．23.619、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為20%，年租金增長(zhǎng)率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為______。

A．9.26%

B．10.09%

C．11.11%

D．12%20、某開發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為______萬元。

A．3.41

B．4.05

C．4.59

D．12.5921、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為800萬元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為______。

A．12%

B．32%

C．24%

D．30%22、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是______。

A．投資利潤(rùn)率

B．資本金利潤(rùn)率

C．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

D．成本利潤(rùn)率23、某房地產(chǎn)投資者以400萬元購(gòu)入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報(bào)率為______。

A．12%

B．19.27%

C．17.18%

D．27.10%24、臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析的主要差異在于______。

A．變動(dòng)成本的設(shè)置

B．平衡點(diǎn)的設(shè)置

C．固定成本的設(shè)置

D．產(chǎn)銷售量的不同25、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到______的極限值。

A．利潤(rùn)為零

B．最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率

C．最大費(fèi)用

D．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)26、項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是______。

A．獲利能力分析

B．盈虧平衡分析

C．市場(chǎng)狀況分析

D．定性風(fēng)險(xiǎn)分析27、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開發(fā)費(fèi)的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是______。

A．單元估算法

B．單位指標(biāo)估算法

C．概算指標(biāo)法

D．工程量近似匡算法28、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月500元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于______元。

A．10000

B．11000

C．7800

D．920029、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)的表述中，不正確的是______。

A．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大

B．貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越小

C．企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越低

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低30、物業(yè)公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是______。

A．零售商的財(cái)務(wù)能力

B．零售商的聲譽(yù)

C．零售商的組合與位置分配

D．零售商的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容31、訂場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于______。

A．物業(yè)管理水平

B．同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

C．業(yè)主目標(biāo)收益要求

D．物業(yè)適應(yīng)性32、王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為35m2，外墻面積為7m2，單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么可出租面積應(yīng)為______m2。

A．48.5

B．49

C．51

D．45.533、對(duì)出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是______。

A．空置率水平

B．租金清單

C．押金收入

D．欠租清單34、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為______萬元。

A．50.0

B．92.4

C．60.0

D．98.035、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于______。

A．物業(yè)的交通通達(dá)程度

B．停車的便利程度

C．物業(yè)的周圍環(huán)境

D．物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度二、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意)36、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括______等分析。

A．投入資金的安全性

B．投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

C．投資收益的長(zhǎng)期性

D．項(xiàng)目定位的科學(xué)性

E．資產(chǎn)管理的復(fù)雜性37、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長(zhǎng)期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照______分類。

A．經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型

B．投資方式

C．投資主體

D．物業(yè)類型

E．投資偏好38、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期超前于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在______。

A．第一階段

B．第二階段初期

C．第二階段末期

D．第三階段

E．第四階段39、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括______。

A．租售價(jià)格確定

B．宣傳手段選擇

C．租售進(jìn)度安排

D．廣告設(shè)計(jì)及安排

E．市場(chǎng)租售對(duì)比分析40、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有______。

A．隨行就市定價(jià)法

B．價(jià)值定價(jià)法

C．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D．挑戰(zhàn)定價(jià)法

E．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法41、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括的類型有______。

A．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

B．價(jià)格調(diào)查

C．市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查

D．分銷渠道調(diào)查

E．促銷策略調(diào)查42、細(xì)分市場(chǎng)評(píng)價(jià)主要涉及______等三個(gè)方面的評(píng)價(jià)。

A．細(xì)分市場(chǎng)的可衡量性

B．細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模和發(fā)展前景

C．細(xì)分市場(chǎng)的差異性大小

D．企業(yè)的目標(biāo)和資源

E．細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的吸引力43、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有______。

A．建筑阻礙、高速路或鐵路

B．細(xì)分市場(chǎng)

C．人口密度的大小

D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍

E．鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征44、市場(chǎng)總需求是指在______的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購(gòu)買的總量。

A．特定地理范圍內(nèi)

B．特定時(shí)期

C．特定的政治環(huán)境

D．特定市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境

E．特定市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃45、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括______。

A．折舊和攤銷

B．投資回收

C．投資回報(bào)

D．可用于還款的利潤(rùn)

E．在成本中列支的利息46、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈收入、利潤(rùn)和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中，不正確的是______。

A．經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入

B．利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額

C．稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅

D．經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-銷售稅金

E．銷售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅47、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表包括______。

A．總投資估算表

B．現(xiàn)金流量表

C．財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

D．開發(fā)建設(shè)投資估算表

E．資產(chǎn)負(fù)債表48、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有______。

A．概算指標(biāo)估算法

B．根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算

C．工程量近似匡算法

D．蒙特卡洛模擬法

E．單位指標(biāo)估算法49、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有______。

A．項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)

B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C．股息或分紅

D．租售收益

E．協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用50、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有______。

A．潛在毛租金收入

B．經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

C．租金損失

D．其他收入

E．報(bào)酬率高低三、判斷題51、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬于長(zhǎng)期投資。52、房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。53、購(gòu)買住房抵押支持證券的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)直接投資者。54、房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。哪一種物業(yè)屬于什么類型也不是一成不變的。比如，居住小區(qū)的車庫(kù)，如用于業(yè)主自己停放私家車，就屬于居住物業(yè)；如用于業(yè)主向外出租，收取租金，就屬于商業(yè)物業(yè)。55、通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資也有積極的正面影響。56、由于房地產(chǎn)投資存在效益外溢和轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預(yù)測(cè)區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。57、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)決定房地產(chǎn)價(jià)格，資產(chǎn)市場(chǎng)決定房地產(chǎn)租金。58、房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率高于合理空置率。59、當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行的貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益率就小于全投資的內(nèi)部收益率。60、在房地產(chǎn)開發(fā)中，雖然開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中，但對(duì)開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。61、開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，不是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。62、在房地產(chǎn)投資分析中，盈虧平衡分析不用考慮各風(fēng)險(xiǎn)因素未來發(fā)生的概率。63、在非線性盈虧平衡分析中，只能出現(xiàn)一個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。64、在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款率越低，則貸款人獲得的貸款金額越多。65、開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，出于貸款風(fēng)險(xiǎn)考慮，該在建工程在竣工驗(yàn)收前將不會(huì)被允許預(yù)售。四、計(jì)算題(要求列算式和計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位)66、趙某于2002年4月1日以40萬元購(gòu)得一套住宅，購(gòu)房款中的70%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款。現(xiàn)趙某擬于2007年4月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2007年4月1日至2017年4月1日，年利率為6%，按月等比遞增式還款(月等比遞增比率為0.3%)。試求李某在新還款方案下的首次月還款額。67、某開發(fā)商購(gòu)得一宗商業(yè)用地的使用權(quán)，期限為40年，擬建一批發(fā)市場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據(jù)估算，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：

(1)項(xiàng)目建設(shè)投資為2000萬元。第1年投資1000萬元，其中資本金500萬元；第2年投資1000萬元，其中資本金330萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10%。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。

(2)第3年租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為2500萬元、150萬元、700萬元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為3000萬元、200萬元、750萬元。

(3)計(jì)算期(開發(fā)經(jīng)營(yíng)期)取20年。

請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作：

1．編制資本金現(xiàn)金流量表(不考慮所得稅)。

2．若該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15%，計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。

(所有的投資和收入均發(fā)生在年末)答案:一、單項(xiàng)選擇題1、D2、A3、B[解析]長(zhǎng)期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低。一是會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值提高，利用降低的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會(huì)減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本；三是會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)(居民儲(chǔ)蓄量減少，貸款購(gòu)房量由于成本降低而增加)，從而會(huì)帶動(dòng)投資需求上升。4、D[解析]當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力，較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。5、A6、B[解析]房屋的平均建設(shè)周期=[(100+30)/70]年=1.9年。7、A8、D[解析]“城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局”屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素，“人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)”屬于社會(huì)環(huán)境因素，“土地資源狀況”屬于資源環(huán)境因素，“信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用”屬于技術(shù)環(huán)境因素。9、D10、A11、B12、D13、C14、B[解析]抵押貸款申請(qǐng)額=8000×40%/(9%/12)×[1-1/(1+9%/12)20×12]元=35.57萬元15、B[解析]年份012345現(xiàn)金流量3030303030現(xiàn)金流出量100凈現(xiàn)金流量-1003030303030NPV(i=10%)凈現(xiàn)值-10027.2724.7922.5420.4918.63累計(jì)凈現(xiàn)值-100-72.73-47.94-25.4-4.9113.72

動(dòng)態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)-1)+(上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值)=[(5-1)+4.91/18.63]年=4.26年16、B[解析]將第6年年初的7萬元看作P，在余下的10年中每月等額還款數(shù)就是從第6年開始的抵押貸款月還款額減少值。運(yùn)用公式可得：。

[注意]公式中的n是15而不是14，因?yàn)榈?年年初等于第5年年末。17、B[解析]稅前回報(bào)率=(15-7-3)/(80-30)=10%。稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。18、B[解析]總額=700×5%×(1+7%+3%)萬元=38.5萬元。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是以營(yíng)業(yè)稅為基數(shù)的。19、C[解析]用公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求出Rr。20、A[解析]A=100×9%(1+9%)15/[(1+9%)15=1]萬元=12.41萬元，(12.41-100×9%)萬元=3.41萬元21、B22、C23、D[解析]A=300×12%×(1+12%)10/[(1+12%)10-1]萬元=53.10萬元，(53.10-300×12%)萬元=17.10萬元，則(10+17.10)/100=27.10%24、B25、D26、B[解析]盈虧平衡分析中的臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。27、B28、B[解析]銀行一般規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入，則該家庭最低月均收入應(yīng)不低于(5000+500)/50%元=11000元。29、B30、B31、B32、A[解析]根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986—2000)，“成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計(jì)算套內(nèi)墻體面積”。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，其中套內(nèi)墻體面積=各套之間的分隔墻水平投影面積的一半+套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半+外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。對(duì)此題而言，套內(nèi)建筑面積=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=(43.5+5)m2=48.5m2。33、B34、B[解析]770×12%萬元=92.4萬元35、A[解析]在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達(dá)程度。二、單項(xiàng)選擇題36、ABE37、ACD