廣告操作實戰(zhàn)指引

廣告操作實戰(zhàn)指引東莞2008年09月26日1廣告對象是誰？廣告對象關(guān)心點是什么？針對廣告對象，本產(chǎn)品的廣告應(yīng)選擇什么角度，確立何種主題？廣告之前，我們需要明確——2廣告之前，我們需要明確——廣告主題=目標(biāo)客戶+消費心理+信息個性廣告主題，不是閉門造車得來的，而是一個有機(jī)體——（信息個性，即廣告信息的訴求重點及產(chǎn)品賣點）???3案例指引——案例1：報紙頭版通欄案例2：報紙廣告案例3：樓體噴繪案例4：折頁案例5：戶型單張案例6：工地圍墻廣告案例7：戶外T牌案例8：關(guān)于商業(yè)廣告的調(diào)性案例9：關(guān)于廣告的安全性案例11：東莞常用媒介總結(jié)案例10：短信廣告4案例1：報紙頭版通欄讓受眾第一時間敏銳的認(rèn)知項目名稱讓受眾了解產(chǎn)品特色、利點或利益

信息發(fā)布必須清晰明確

電話號碼需顯眼由于僅為1/6版，底色盡量選用純色；版面需留有一定的空間，以突顯信息5案例2：報紙廣告具備一定的創(chuàng)意元素，讓受眾的雙眼第一時間捕捉畫面項目logo不可少引起受眾共鳴的推廣語處于顯眼的位置共鳴之后，需要讓受眾沖動的文案，加強(qiáng)心理共鳴受眾共鳴、沖動之后，必然會關(guān)心項目的賣點及能帶給他的利益地圖簡潔清晰，除了標(biāo)注項目區(qū)位外，還需標(biāo)明周邊主要利好配套建筑TEL需要突出“易記”的特點2123445受眾閱讀習(xí)慣分解2受眾閱讀習(xí)慣分解123445案例3：樓體噴繪份量相同的多中心元素組合，只會令版面失去重點，既不利于品質(zhì)的提升，也不容易令人記住各個元素恰到好處，外加視覺引導(dǎo)元素，版面構(gòu)圖相對完美“不平衡”原則10案例3：樓梯噴繪及霓虹燈字設(shè)置位置11折頁是反映項目形象、產(chǎn)品特點、項目賣點、區(qū)位配套、未來發(fā)展前景等重要信息的綜合性物料，各個要素既獨立又統(tǒng)一！案例4：折頁首頁要重點突出項目logo及初步形象對重點戶型進(jìn)行優(yōu)勢說明配形象圖片＋煽動性文字，再次加強(qiáng)項目形象底版簡潔，突出項目區(qū)位及電話，及組合優(yōu)勢以具有視覺沖擊的圖片或照片展示項目區(qū)位價值圖文并茂展示項目生活配套、教育市政配套、交通配套每組文案的主標(biāo)題要簡潔且有煽動力，盡量讓受眾看一遍就記住12折頁封面與封底一般采用既定主色調(diào)，內(nèi)頁底色一般不做變動，主要通過變換畫面及調(diào)整版面來引起受眾關(guān)注！即每一poge的版面和畫面都相對獨立，閱讀時有跳躍感案例4：折頁13單張的設(shè)計要點就是“清晰”，要讓客戶回家后僅憑一張戶型單張仍能找到自己想要房型的位置甚至是房號！案例5：戶型單張“清晰”“更清晰”還可以“更清晰”嗎？房型容易混淆，無房號，與置業(yè)顧問溝通會花費較長時間，房型功能表述不清僅以某一層為例，容易讓客戶產(chǎn)生疑問，另外同類戶型如“四房兩廳”分類還可再清晰14案例5：戶型單張還可以更“清晰”！房型、房號、房位更清晰15案例6：工地圍墻廣告樓盤圍墻廣告大都以一組內(nèi)容連貫或多塊內(nèi)容相對獨立的廣告牌拼接組成。不能僅追求每一塊廣告牌的個體效果，而忽視整體美觀，即使每一塊廣告牌都是精品，這一組廣告也很難給人留下深刻印象。

兩組構(gòu)圖簡單確很注重整體美觀的工地圍墻廣告一般圍墻廣告忌“色彩暗淡無光”16案例6：工地圍墻廣告圍墻廣告文案忌“內(nèi)容空洞冗長”

未來世界廣告內(nèi)容：

1、你最想要的，你未來想要的，我們現(xiàn)在都可以給你。

2、超低價格，超高品質(zhì)，買一層，送一層。

3、好房子來了。

4、復(fù)式空間，復(fù)式生活，復(fù)式人生。×××廣告內(nèi)容：

1、如果沒有下雨，她會不會坐在這里。如果她沒有坐在這里，她會不會喝完這杯奶茶。小城故事，溫情主義的，現(xiàn)在進(jìn)行時。

2、你一定砸味過很多社區(qū)，玩味過許多房子。終于，終于，你用心觸摸到了這個。是什么讓你喜悅，什么讓你砰然心動？哦，原來你懂得過許多房子，懂你的房子只有這一個。

3、你想想看，一個人的一輩子里，即使每天發(fā)生一個故事，也才不過30000個。我走在陽光流淌的院子里，數(shù)花瓣。我浪費了一次故事上演的可能。

4、懂得水，就懂得了妙韻廣場。用了一整個假期，你依賴上了妙韻廣場的柔情。天亮了，怎么又覺得陌生了呢？善變的廣場，每天嬗變你情緒體驗。妙韻廣場的這個故事，也無始，也無終。前者一共11句話，51個字，寥寥數(shù)語，卻把樓盤特色、訴求重點一一呈現(xiàn)在受眾面前，可稱得上字字如金，句句精彩。讀完以上這兩組廣告內(nèi)容，你有何感受？

17案例6：工地圍墻廣告我們來欣賞一組既注重整體性效果、色彩明亮、文案簡潔精彩、并且具有連續(xù)性、系列性一組堪稱完美的圍墻廣告——

這組廣告得到業(yè)界的認(rèn)可，相信也能使客戶產(chǎn)生共鳴。

18案例6：工地圍墻廣告我們來欣賞一組既注重整體性效果、色彩明亮、文案簡潔精彩、并且具有連續(xù)性、系列性一組堪稱完美的圍墻廣告——

這組廣告得到業(yè)界的認(rèn)可，相信也能使客戶產(chǎn)生共鳴。

19案例6：工地圍墻廣告我們來欣賞一組既注重整體性效果、色彩明亮、文案簡潔精彩、并且具有連續(xù)性、系列性一組堪稱完美的圍墻廣告——

這組廣告得到業(yè)界的認(rèn)可，相信也能使客戶產(chǎn)生共鳴。

20案例7：戶外T牌廣告語&logo&廣告畫面相互高度關(guān)聯(lián)，受眾記憶加深，形象清晰，易于共鳴21案例7：戶外T牌簡潔、低清晰、山煽動，枯易于記酷憶過目驕不忘高度關(guān)聯(lián)且具有指向性、行動性“09年，繼續(xù)住到江南去”22案例8：關(guān)于謠商業(yè)廣噴告的調(diào)醉性形容詞：撞金氣沖天怠、財富、慢投資創(chuàng)富委、跟巨頭怪、直接、無創(chuàng)意》》》》23案例8：關(guān)于圣商業(yè)廣顫告的調(diào)狹性形容詞永：具有登煽動力漢、質(zhì)問搭性、生棚活、文解化、價姥值、間里接、腎有創(chuàng)意》》》縫》24案例8：關(guān)于記商業(yè)廣漏告的調(diào)升性以上兩珍組商業(yè)尚廣告的蝴調(diào)性，你喜歡哪攜一種？你傅愿意用那帥一種做為車你商業(yè)項勾目的推廣螺？為什么沖？考慮要點券是：區(qū)域還受眾的審健美習(xí)慣，墳文化修養(yǎng)枕，訴求渴售望25案例9：關(guān)于廣線告的連貫趁性廣告主疼題具有君連貫性廣告畫昆面具有裂連貫性1宗zui：10年國際痰別墅區(qū)隨，zui成熟。社區(qū)2宗zui：門前糟京順機(jī)脊場路，zui高速。交通3宗zui：僅限286戶，zui“小”鎮(zhèn)養(yǎng)！規(guī)模4宗zui：樓間距植最大59米，zui空曠！樓距5宗zui：18.退3%建筑密彎度，zui留白。密度6宗zui：51%豪奢綠化模率，zui原鄉(xiāng)。綠化7宗zui：共性右裝修主騰張，zui精裝！裝修26案例9：關(guān)于賢廣告的林安全性第六條房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項：

(一)開發(fā)企業(yè)名稱；

(二)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；

(三)預(yù)售或者銷售許可證書號。

第九條房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

第十條房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。

第十一條房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

第十四條房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。

第十六條房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

第十八條房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。

第二十條房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評估的，應(yīng)當(dāng)表明評估單位、估價師和評估時間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確，表明出處。房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定關(guān)健元素抄要一個不興漏27案例10：短信創(chuàng)廣告CBD核心商務(wù)剝空間，尊龜享順暢自森由商務(wù)！載全方位商盤務(wù)配套，擁動脈交通損滿足所有糾商務(wù)需求嫁。第一國怠際寬適“料純商務(wù)公像寓”現(xiàn)正造熱銷！重大消息談：150桑0萬國慶巨懇額讓利！【金地格堪林上院】新品撼撇市登場員！買兩議房再得喘公寓，臭買三房解可得最楚高23萬禮金！見超值名額話火爆爭搶818剃808擾88中央華庭栽火爆熱銷蠅，中心區(qū)塘投資價值委勢不可擋忌。15間壓軸際旺鋪熱槳賣推出,55～96平米,獨立廁收衛(wèi)，6米層高,超值空間蜜。華庭熱廚線夸張，月蔑供僅700多！你備還愿意表花150翼0去做租膛客嗎？壟來【晶城】買一房指一廳吧衣，在中捧心區(qū)享賺“買比掘租還便調(diào)宜”的忽自主生曲活15/套萬起榨！瘋狂哥團(tuán)購再緞度來襲早！**醒運河?xùn)|1號青藤玻公寓團(tuán)傘購8.3島0開啟，剩坐擁雙樂核中心霸享大社櫻區(qū)送名牢校學(xué)位釣，搭單素?fù)屬徯蜗蟆⒗?、事件、價值、情感切入第1節(jié)第3節(jié)第2節(jié)項目名稱、促銷信息、銷售信息、產(chǎn)品信息、活動信息、進(jìn)階深化銷售電話70個字符28案例11：東莞常墊用媒介總可結(jié)選擇“性瘡能最佳的早裝備”！媒介類別性能指數(shù)備注戶外廣告?????屬強(qiáng)制接觸媒體（傳播時間長）報紙廣告????東莞政府公務(wù)員、中高端人士有閱讀報紙的習(xí)慣。東莞的報媒不發(fā)達(dá)，市民報紙閱讀率相對較低。東莞日報、南方都市報電視廣告????東莞客戶仍有看電視節(jié)目習(xí)慣，尤其晚間和家人一起看較多。東莞電視臺網(wǎng)絡(luò)???大部分目標(biāo)客戶上網(wǎng)時間較少，網(wǎng)絡(luò)廣告的效果不明顯，同時對房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的關(guān)注較低（傳播范圍廣）。搜房網(wǎng)雜志??政經(jīng)雜志受高端人士喜愛，達(dá)到率高；行業(yè)雜志、外商投資類雜志比較有針對性，容易受企業(yè)主及中高層管理者、生意老板等人士的喜愛，關(guān)注度高；高爾夫為興趣性雜志，訂閱者廣告關(guān)注度高；航空雜志為強(qiáng)迫性雜志，一般都會閱讀（針對性強(qiáng)，適于圈層營銷）。政經(jīng)雜志、行業(yè)雜志、外商投資類、高爾夫雜志、航空雜志樓宇液晶???屬強(qiáng)制性媒體（反復(fù)播放強(qiáng)化記憶，傳播范圍較小）直郵????屬強(qiáng)制性媒體，只要設(shè)計特別，到達(dá)率較高（費用較高）。

球會、銀行、酒店、餐廳、俱樂部資料擺放??屬于強(qiáng)迫性媒體，但對資料關(guān)注度較低。必須輔助人員講解等方式。媒介費全一般占萌全部廣魄告費的80%左右，媒史介的好壞賀對廣告效睡果起決定桂作用。媒介選遣擇有如輪選擇武自器，對不同喉目標(biāo)要選熄擇不同媒瘡介。媒介鈴的時間安喚排與發(fā)布師方式也應(yīng)拴特別注意欲。29“裝備組莖合”“重型武飼器”＝“活動營悉銷”“輕型武釣器”＝“報紙廣告+電視廣告+戶外廣告+直郵“微型武器”＝促銷優(yōu)然惠+短信+網(wǎng)站信息良發(fā)布“備用武器”＝雜志案例11：東莞常點用媒介總收結(jié)30成功總是賞心悅目表的>>>Than允ks!我們一起晉努力>>>31如何進(jìn)賠行房地腳產(chǎn)市場丘分析學(xué)習(xí)內(nèi)梁容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么決要進(jìn)行預(yù)房地產(chǎn)特市場分籃析？房地產(chǎn)市倒場分析的賣思路、步所驟和方法什么是房推地產(chǎn)市場責(zé)分析？****悔地產(chǎn)項目道市場研究蠶及定位報定告市場為什么要考進(jìn)行房地悔產(chǎn)市場分兵析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項獅目所處哥的市場敬環(huán)境2。尋找項香目潛在徹的市場許機(jī)會，滅挖掘需貫求尚未帥被滿足唉的市場3。制定項跳目的發(fā)白展方向具和市場釣定位4。推薦最具焦競爭力的嫌產(chǎn)品建議5。評估項目慈目標(biāo)實現(xiàn)烏的可能性賓。。。市場分礦析是對積市場調(diào)批研搜集靜到的信晚息進(jìn)行整合與材提煉的過程，平市場分析敢的結(jié)論是廢進(jìn)行決策曾的基礎(chǔ)。開發(fā)商是缺追逐利潤剖的，建筑恩師是唯美藏主義的，伶市場分析昆是連接開俘發(fā)商、建太筑師和消軍費者的橋顯梁，房地胡產(chǎn)市場分餓析是基于僑對市場跟的理性懶判斷具體起晝到哪些作陣用呢？什么是房辮地產(chǎn)市場這分析？概念，即奔指：針對某種宿特定物業(yè)肆研究市場池的供需關(guān)漢系。需求方魂：物業(yè)摘的購買管者或租縱賃者供應(yīng)方鞭：市場貢中的各惱競爭物增業(yè)（包新括住宅跌、公寓演、寫字嚇樓、商筑業(yè)、酒避店等）市場分喇析不是晝簡單的伐羅列市糕場數(shù)據(jù)考，而是來必須基導(dǎo)于數(shù)據(jù)常進(jìn)行分裂析！房地產(chǎn)紛市場分浩析的思痰路、步驟和方法1。思路三個層次區(qū)域市場晉、專業(yè)物膠業(yè)市場、基項目市場兩個方面供給、淚需求三個時昌段過去、辛現(xiàn)在、杠未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分壩析項目市場分單析廣州經(jīng)濟(jì)跪環(huán)境和房姻地產(chǎn)市場廣州住宅摔市場項目所生在地市秒場例如：區(qū)域房且地產(chǎn)發(fā)兇展處于次何種階今段？項目市場澇處于何種昌競爭格局津？競爭供蠅給分析客戶需求肆分析競爭供塑給分析客戶需說求分析競爭樓盤量分析客戶需求爆分析房地產(chǎn)市乖場分析的摩思路、步驟和方法2。步驟第一步遣：市場旗區(qū)域界姜定這里所陡指的區(qū)詳域是中晃觀房地族產(chǎn)市場蔑分析的捧基本單睜位，具炕有完整膊的房地拆產(chǎn)市場膠特征的哪范圍，矮一般以份行政區(qū)昏劃來劃市分。第二步：強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)夸環(huán)境和市怨場分析考察整享個區(qū)域辛經(jīng)濟(jì)環(huán)棵境，判蜓斷區(qū)域伴房地產(chǎn)哨市場處典于何種啞發(fā)展階謙段，找芒到影響塔房地產(chǎn)譽市場變附化的主倉要因素邊，對區(qū)絕域房地他產(chǎn)發(fā)展儀前景進(jìn)體行預(yù)測碑。第三步尊：專業(yè)倍市場分逮析按物業(yè)魔類型進(jìn)活行市場羨細(xì)分，否對各專鄰業(yè)市場蒸的供給慣和需求庫進(jìn)行對勒比預(yù)測級，從而征揭示各孫專業(yè)市協(xié)場的需琴求潛力辜及分布穿狀況。第四步礦：項目撲市場分帖析根據(jù)對競碑爭對手及仔消費者的虧分析找到嘆項目的機(jī)獨會點、預(yù)烤估項目的湯市場占有耕率。房地產(chǎn)市攻場分析的充思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)伍環(huán)境和市扛場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)芬環(huán)境分析區(qū)域房珍地產(chǎn)市居場分析（一）基午本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)匕窠?jīng)濟(jì)環(huán)鋤境中決挖定所有踩類型房繁地產(chǎn)供糞給和需用求的基井本因素何進(jìn)行分蛇析，對刮過去變府化趨勢鐘進(jìn)行判革斷，預(yù)茶測未來盡的發(fā)展甜前景。房地產(chǎn)市川場分析的島思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)穗環(huán)境和市晌場分析（二）謀基本資竊料的獲債得區(qū)域經(jīng)壘濟(jì)環(huán)境則分析1、總量指沸標(biāo)GDP、人口、較人均GDP、固定留資產(chǎn)投廊資、新葛批三資姑企業(yè)人她數(shù)、接紙待入境勁旅游人道數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指將標(biāo)：產(chǎn)業(yè)吳結(jié)構(gòu)及布范局、就業(yè)例人口結(jié)構(gòu)3、水平灰指標(biāo)：稿人均收涉入水平健、消費戲水平、煌人均居照住面積句、住宅何消費支醫(yī)出水平4、城市經(jīng)讓濟(jì)發(fā)展計佳劃、產(chǎn)業(yè)偶規(guī)劃、城故市總體規(guī)哀劃區(qū)域房會地產(chǎn)市克場分析1、投資：賤開發(fā)投資塊額2、土地甚開發(fā)：顯土地開蝦發(fā)投資拳、開發(fā)摔面積、奮土地出脖讓金3、商品編房開發(fā)徒：施工法面積、盟竣工面旦積、年冠開發(fā)量4、銷售：速銷售額、呢銷售面積、價匙格、空置很量、吸納天量5、房地產(chǎn)住景氣指數(shù)纏、價格指磚數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方赤統(tǒng)計年憶鑒、統(tǒng)星計公報哀、經(jīng)濟(jì)面發(fā)展月棚報、地雜方經(jīng)濟(jì)概信息網(wǎng)暢、地方拖政府網(wǎng)磚站、中賞房指數(shù)幣、國房粘指數(shù)、絲式地方房擱地產(chǎn)年挎鑒土地、悄規(guī)劃部兄門的政淹府官員挺訪談規(guī)劃、定房地產(chǎn)捉等專業(yè)憐人士訪虹談房地產(chǎn)歸市場分哈析的思駱路、步史驟和方頁法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)冶環(huán)境和市賠場分析（三）能趟夠反映區(qū)稻域房地產(chǎn)妄市場發(fā)展腰狀況的指覆標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)姻發(fā)展關(guān)系GDP增速與辰房地產(chǎn)繪發(fā)展關(guān)吩系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)姜市場分它析的思雁路、步驟和方法3。方法異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)類市場預(yù)信警預(yù)報黃指標(biāo)體里系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)駝環(huán)境和市籮場分析（三）舉能夠反言映區(qū)域恥房地產(chǎn)律市場發(fā)煩展?fàn)顩r驢的指標(biāo)房地產(chǎn)征市場分星析的思終路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)話濟(jì)環(huán)境弓和市場藏分析（三）能置夠反映區(qū)精域房地產(chǎn)即市場發(fā)展建狀況的指宮標(biāo)消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾主系數(shù)與聽住房支挽出比重娃的國際璃衡量標(biāo)折準(zhǔn)恩格爾系計數(shù)＝食物客支出金額/總支出金臥額與國際紅上其他牽國家相淡比，在李相同的億收入水隙平下，糠我國城倆市居民擋的住房介支出占眼總消費滋支出的真比重仍汽然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國學(xué)各主要趨城市的戀恩格爾輕系數(shù)房地產(chǎn)豬市場分奔析的思測路、步楚驟和方糾法3。方法第三步專業(yè)市場君分析（住憑宅）1、住宅類慢土地供應(yīng)揚情況、成慚交情況、鏟成交價格2、住宅商磁品房供給淚總量、供話給結(jié)構(gòu)分去析（按面素積進(jìn)行劃國分）3、住宅商勾品房成交曠結(jié)構(gòu)、產(chǎn)姿品特點分扛析4、住宅部商品房效成交價秀格分析5、專業(yè)房走地產(chǎn)市場寒總結(jié)房地產(chǎn)市受場分析的晌思路、步驟和方法3。方法第四步項目市胡場分析（微觀狂層面）對每一個示可能影響辱項目競爭彼性能的特轎征一一進(jìn)侮行分析和輪評價。地塊特征材：土地使?jié)脵?quán)年限拉、規(guī)劃條間件、建筑翻標(biāo)準(zhǔn)、地云塊面積、思形狀、高童度……周圍環(huán)境補(bǔ)：自然景觀、紡人文環(huán)劍境關(guān)聯(lián)性：不通達(dá)性、慕可視性項目自破身資源肆條件分抗析(swo貼t分析)競爭對弱手分析目標(biāo)客聽?wèi)舴治霈F(xiàn)有、潛文在競爭項俗目的競爭啞特點、功泉能和優(yōu)劣帽勢、市場哲反應(yīng)目標(biāo)客至戶的數(shù)奴量、客再戶類型揉、收入聲水平、蟻家庭結(jié)鬼構(gòu)、消項費偏好塵、生活夠方式、篩心理特塘征、行賭為模式找出項目朋的目標(biāo)客廁戶目標(biāo)客朽戶的置票業(yè)需求田和偏好找出項目盡面對競爭悅市場的機(jī)謎會點最終目鉛標(biāo)STOW內(nèi)部因啄素外部因素SWOT分析SWO月T工具（稼項目+環(huán)境+競爭）SWO多T分析的價奪值要素S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要郵素地段要素環(huán)境要災(zāi)素地塊要素項目要磁素具體地欲說，針肢對一個環(huán)地塊的移價值要其素包括扭：地段要沉素——地段/片區(qū)認(rèn)知雜度/周邊配腐套（商仗業(yè)/教育）/交通等（詳可總結(jié)為評便利性/成熟度/知名度膜）環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景沒觀/社會人椒文環(huán)境彎（噪音腐）等（呼可判定貨資源的掛程度：銅稀缺、旬良好還額是匱乏