河北某住宅開發(fā)項(xiàng)目前期策劃營銷推廣方案

唐山西山道項(xiàng)目營銷報(bào)告陽光勝道至誠服務(wù)目錄1、市場2、市調(diào)3、客戶4、產(chǎn)品5、營銷6、推廣—市場—金九銀十

近幾年來，唐山市區(qū)商品房銷售價(jià)格基本保持不斷上揚(yáng)態(tài)勢，雖然漲幅出現(xiàn)過回落，但房價(jià)總體仍然偏高。發(fā)展中國家房價(jià)收入比在4-6倍之間比較適宜。但2009年上半年，唐山市區(qū)城市居民人均可支配收入為9226元，按戶均3人計(jì)算，年戶均可支配收入約27678元，同期唐山市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為4876元/平方米，單套住房建筑面積按90平方米計(jì)算，則每套房438840元，房價(jià)收入比達(dá)到了7.9倍，高出了房價(jià)收入正常比值。從緊縮到放松 作為河北省的經(jīng)濟(jì)龍頭，唐山的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不容小看。2008年，唐山第一次躋身“全國GDP3000億元俱樂部”，2009年，唐山GDP全國名列第十九，總量逾3800億元，增長11%，穩(wěn)定快速的增長勢頭再次凸顯了唐山強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。唐山雄厚的經(jīng)濟(jì)總量引起了商家的廣泛關(guān)注，眾多商業(yè)巨頭紛紛將橄欖枝拋向唐山。商業(yè)地產(chǎn)巨頭不斷入駐，帶動(dòng)了新商圈興起。小結(jié)國家開始執(zhí)行適度放松的貨幣政策以應(yīng)對全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，擴(kuò)大內(nèi)需保持經(jīng)濟(jì)增長成為當(dāng)前宏觀層面上的大的基調(diào)，各個(gè)地方開始相續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策，但效果還沒有顯現(xiàn)出來或不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的局面。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場交易的金九銀十已經(jīng)過去，成交量持續(xù)萎靡，沒有出現(xiàn)期盼已久的井噴或回升。

—市調(diào)—房地產(chǎn)市場分析唐山市2010年7月份商品房成交情況市中心區(qū)（路南、路北、高新）新建商品房成交情況成交套數(shù)

7月份市中心區(qū)總成交1215套，較去年同期下降了31.66%。其中：住宅成交995套（路北區(qū)669套、路南區(qū)196套、高新區(qū)130套）；非住宅成交220套（路北區(qū)45套、路南區(qū)76套、高新區(qū)99套）。成交面積

7份市中心區(qū)總成交12.36萬平方米，較去年同期下降了28.01%。其中：住宅成交9.91萬平方米（路北區(qū)6.9萬平方米、路南區(qū)1.72萬平方米、高新區(qū)1.29萬平方米）；非住宅成交2.45萬平方米（路北區(qū)0.67萬平方米、路南區(qū)0.81萬平方米、高新區(qū)0.97萬平方米）。成交均價(jià)

7月份市中心區(qū)商品住房成交均價(jià)為6223元/平方米。其中：路北區(qū)商品住房成交均價(jià)為6337元/平方米，路南區(qū)商品住房成交均價(jià)為6190元/平方米,高新區(qū)商品住房成交均價(jià)為5658元/平方米。7月份住宅成交價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)價(jià)格區(qū)間（元）套數(shù)面積（平米）比例30萬以下19310629.0548.74%30萬-40萬794879.7419.95%40萬-50萬584109.9514.65%50萬-60萬332879.488.33%60萬-80萬202142.115.05%80萬以上132333.833.28%7月份住宅成交面積區(qū)間統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間（平方米）套數(shù)面積（平米）比例60以下1859335.6146.72%60-801439755.6836.11%80-90151288.583.79%90-100181708.884.54%100-140242763.76.06%140以上112121.712.78% 09年9月份到10年7月份商品房成交價(jià)格走勢圖

市場概況：

1、區(qū)域位置：

唐山地處環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈中心位置，臨渤海，依燕山，與秦皇島市接壤，借勢北京、天津，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的過度環(huán)節(jié)和走廊。現(xiàn)轄2縣級市（遷安、遵化），6縣（灤縣、灤南、樂亭、遷西、玉田、唐海）6區(qū)(路南、路北、開平、古冶、豐潤、豐南)和6個(gè)開發(fā)區(qū)（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、海港開發(fā)區(qū)、南堡開發(fā)區(qū)、蘆臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、漢沽管理區(qū)和曹妃甸工業(yè)區(qū)）。總面積13472平方公里，人口約750萬左右。

交通運(yùn)輸：

京沈、唐津、唐港、西環(huán)四條高速公路在唐山境內(nèi)全長達(dá)到288公里，構(gòu)筑成"Ｏ＋Ｘ"型的高速公路主骨架，高速公路密度達(dá)到每百平方公里2.12公里，達(dá)到世界發(fā)達(dá)國家和地區(qū)水平。市區(qū)周圍有唐山北、唐山東等8座大型互通式立交橋，位于環(huán)城高速的八個(gè)方向，從市區(qū)任何方向出發(fā)，都能很快進(jìn)入全國高速公路網(wǎng)，真正實(shí)現(xiàn)了四通八達(dá)，方便快捷。高速公路網(wǎng)的崛起，一改城市之間的時(shí)空概念。從唐山進(jìn)京（北京）一個(gè)半個(gè)小時(shí)，到衛(wèi)（天津）、出關(guān)（東北）1個(gè)小時(shí)，下海（京唐港）40分鐘，極大地促進(jìn)了唐山與這些地區(qū)間人流、物流、信息流的溝通，改善了唐山的投資環(huán)境。城市區(qū)域劃分：唐山市轄17個(gè)市轄區(qū)、其中下轄2個(gè)縣級市。面積13206平方公里，人口735萬（2009年6月）城市規(guī)劃：

2008年起，以“四大功能區(qū)”建設(shè)(曹妃甸國際生態(tài)城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城、空港城)為重點(diǎn)的現(xiàn)代化大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)格局已經(jīng)形成。唐山曹妃甸國際生態(tài)城（唐山與瑞典意大利荷蘭新加坡等合作，全國只有上海浦東中英生態(tài)城，天津?yàn)I海新區(qū)中新生態(tài)城可以與之相媲美）到2020年，將累計(jì)投資一萬億元，建成一座120萬人的世界一流的生態(tài)城市、港口城市、示范性城市、國際性城市和環(huán)渤海中心大都市，這座由智慧的唐山人民建設(shè)起來的國際生態(tài)大都市，回答了未來100年甚至2020年后世界城市發(fā)展的方向！唐山市高新區(qū)路北區(qū)路南區(qū)開平區(qū)渤海灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 五星級酒店：唐山錦江國際飯店，5唐山渤海國際會(huì)議中心（渤海國際大酒店）。

四星級酒店：唐山昌盛國際酒店、唐山錦江貴賓樓飯店、唐山新華大酒店、唐山海澳大酒店。

三星級酒店：如家快捷唐山新華東道店、唐山飯店。

二星級酒店：格林豪泰唐山勝利橋店。

經(jīng)濟(jì)型酒店：唐山世博商務(wù)酒店、唐山金檳酒店、唐山如玉酒店、唐山凱源飯店、唐山錦峰商務(wù)大酒店、唐山愛時(shí)特套房酒店等共計(jì)22家。

交有影響餐飲酒家：鴻宴飯店、松子芋泥、外婆橋川味自助火鍋、好倫哥比薩、開灤大酒店、京唐賓館、御粥坊，鳳凰園美食城火鍋，東來順火鍋，不少于100家。

KTV、酒吧：亨利KTV、銀座KTV、天上人間，藍(lán)妮兒酒吧，亨利酒吧等娛樂場所TV、酒吧共計(jì)24。

大型商業(yè)中心：三利、唐山百貨大樓、華聯(lián)、遠(yuǎn)洋城MALL、艾特、等共計(jì)7家。

茶樓：唐山六福茶藝樓、金澤園茶藝樓、碧露軒茶樓等12家茶樓；

咖啡店：兩岸、上島、樂可可共6家咖啡店。消費(fèi)場所唐山市居住用途基準(zhǔn)地價(jià)圖唐山市商業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)圖相關(guān)數(shù)請據(jù)來自唐山朽統(tǒng)計(jì)部門樓的數(shù)字，核2009年1至1聲1月，我冤市房地產(chǎn)惑開發(fā)投資染完成18殊8.21銀億元，同辜比增長1布.2倍，惠同比增幅慶已連續(xù)9庫個(gè)月保持秤在1倍以挪上，增幅澆比1至1彼0月回落典10個(gè)百撿分點(diǎn)。其中，商身品住宅開碌發(fā)完成投雁資140相.83億賠元，同比鴿增長1.陳1倍，增爐幅比1至腫10月回蝕落6.8朽個(gè)百分點(diǎn)喘，占全市經(jīng)房地產(chǎn)開腸發(fā)投資的齒74.8卻%。其中輩，90平激方米以下關(guān)商品住宅丙完成投資鳥76.6疲6億元，霸占商品住愈宅開發(fā)投坡資的54壺.4%。艘商業(yè)營業(yè)島用房完成鑰投資19死.60億慈元，占房袋地產(chǎn)開發(fā)彼投資的1壟0.4%灰。1至1匪1月，全姿市房地產(chǎn)態(tài)開發(fā)企業(yè)舞完成土地睛購置面積副264.悶49萬平肉方米，同斑比增長2顧3.9%坦；完成土姿地開發(fā)面吐積207麻.62萬禁平方米，提同比增長駛40.5滿%。1至1漂1月，看全市房宏地產(chǎn)開錯(cuò)發(fā)房屋帆施工面配積14賤13.四62萬臭平方米叼，同比史增長1杏.1倍易。其中奸，商品瞇住宅施甚工面積校118叫7.2民0萬平皮方米，艦同比增稍長93配.8%皆；房屋今新開工白面積7杠63.霧75萬眨平方米依，同比刊增長1女.3倍乎。全市煉房屋竣負(fù)工面積劉157北.57井萬平方三米，同斃比增長注47%歐，其中朋，商品酬住宅竣軋工面積代144刃.93昏萬平方幟米，增甲長47晝.6%晝?！谑垌?xiàng)錄目—個(gè)案分墾析項(xiàng)目名稱均價(jià)戶型范圍主力戶型優(yōu)惠政策新天地鷺港7000元/平米8100元/平米(精裝)一居52-76二居80-100三居106-153躍層145-186二居一次性97.5折鳳凰世家8000元/平米(尾房)14200元/平米(別墅,暫定)一居：61-65平米二居：70-103平米三居：114-117平米二居無梧桐大道8500元/平米二居：89-115平米三居：130-190平米四居：246平米三居一次性95折榮泰尚都8000元/平米22000元/平米(商鋪):一居55平米二居87-102平米三居139平米躍層189-220平米72-177平米(商鋪)二居一次性96折按揭98折軍創(chuàng)凱旋城6500元/平米(尾房)一居77平米二居87-88平米三居112-138平米二居無萬達(dá)廣場8900元/平米50000元/平米二居88平米四居193-231平米三居114-139平米三居一次性91折按揭93折金色和園6700元/平米二居88-90平米三居113-143平米二居一次性96折按揭98折個(gè)案分析解讀競爭掠項(xiàng)目樹立本案勢核心路北區(qū)新天地布鷺港物業(yè)類別叼住宅項(xiàng)目特色擺宜居生域態(tài)地產(chǎn),景觀居所建筑類別虎小高層趙、高層裝修狀蹄況毛世坯,精裝修物業(yè)地址殖路北興死源道和翔苗云道之間竟，光明路代兩側(cè)交通狀眼況乘戀坐46路、20路、77路鷺港諷小區(qū)下廉車或乘劣坐38路、56路鷺港疼小區(qū)下儀車，向露西走1000米路西占地面積:572驅(qū)800平方米建筑面舍積:85例920啦0平方米容積率：2綠化率：39%物業(yè)費(fèi)頭：約1.5-軌2.0元/平米.月總戶數(shù):300手0戶開發(fā)商:唐山新祥天地房娛地產(chǎn)開翠發(fā)有限倘公司均價(jià)：700賄0元/平米，8100元/平米（精近裝）戶型范圍:一居52-7傳6,二居80-1然00,三居106-黨153,躍層145斧-18擺6主力戶型喂：兩居80-1役00平米優(yōu)惠政策恢：一次性97.5推廣方式往：戶外、婦圍檔、報(bào)瘦廣、網(wǎng)絡(luò)優(yōu)劣勢分通析：優(yōu)勢：1、項(xiàng)目草景觀設(shè)難計(jì)好。朋由庭院王園林、壺景觀步參行道、恢中心公拘園，點(diǎn)稀、線、質(zhì)面構(gòu)成誓的立體阻化園林巡壽景觀體抓系，四彎季有景家，移步當(dāng)移景。2、項(xiàng)目配住套完善且濱有會(huì)所。3、項(xiàng)目健安全系紹數(shù)高。鞭全面引狀入了先斷進(jìn)的智較能化管幅理系統(tǒng)同，如可誼視對講撲帶室內(nèi)些安防系突統(tǒng)；小仿區(qū)閉路碼電視監(jiān)杰控系統(tǒng)敲；背景盈音樂及債公共廣域播系統(tǒng)最；無線嚴(yán)巡更系場統(tǒng)；昨車輛出凡入口管吹理；門蚊禁及一妨卡通管文理系統(tǒng)佩；周界購防盜報(bào)蚊警系統(tǒng)墳；防雷頭接地系水統(tǒng)等。劣勢：1、項(xiàng)目攤規(guī)模大變，物業(yè)抹管理難雞度大。2、戶型由設(shè)計(jì)不伸人性化甜，部分焰戶型——廳的設(shè)計(jì)奏采光不好村。鳳凰世家物業(yè)類別梳住宅、央高檔住宅蓮、別墅、蝦花園洋房項(xiàng)目特醫(yī)色特襯色別墅,豪華居斯住區(qū),宜居生尚態(tài)地產(chǎn)建筑類計(jì)別高登層、小溜高層、業(yè)多層、擦別墅裝修狀滋況毛丑坯物業(yè)地址暢路北友埋誼路與興烏源道交叉掏口西交通狀撓況46路、77路鳳凰世擇嘉站下車杠，30路38路德源沒里下車捧西行100米開盤時(shí)刮間2009衛(wèi)-08-排08（住宅）濟(jì)，別墅未拖開盤入住時(shí)歪間現(xiàn)條房（住孟宅）占地面積:26獅839烘8平方米建筑面積:560亭000平方米開工時(shí)間:20錫08-陰10-交10容積供率2.20綠化脹率32.8暖0%物業(yè)蘋費(fèi)1.5孤0元/平方米·欠月物業(yè)公司棟唐山永犬和物業(yè)管館理有限公聞司開發(fā)戚商唐山獄市興盛房逃地產(chǎn)開發(fā)雪有限責(zé)任砍公司均價(jià)：800福0元/平米（時(shí)住宅尾該房），142昨00元/平米（吊別墅）主力戶騰型：兩東居70-刪103平米（猛一居：61-6趨5，三居能：114-什117）優(yōu)惠政策久：暫無推廣方柴式：戶湯外廣告恨、圍檔萬、網(wǎng)絡(luò)優(yōu)劣勢衫分析：優(yōu)勢：1、小脊區(qū)景觀哨設(shè)計(jì)好紐奉。由大緒型中心規(guī)組團(tuán)景荒觀、內(nèi)節(jié)庭園林餅組成，猾創(chuàng)新的般采用枯撤山水的料設(shè)計(jì)理底念，打冰造了一著個(gè)以水疾為主題溫的水社基區(qū)。為速了能夠英使社區(qū)條四季有蒙景，運(yùn)狠用了豐氧富的樹禿種以及商景觀小酒品。2、小待區(qū)做到層了真正果的人車向分流。蓋車位空盾間讓位懶于步行幻玉空間，剪每個(gè)組魂團(tuán)獨(dú)立姿的地下石停車場康真正做權(quán)到了使示人車分刮流。3、建筑臟設(shè)計(jì)人性博化。建筑巷全部采用鹿規(guī)則方正板的建筑形沖體，以控觀制建筑體渾形系數(shù)，令減少空調(diào)陡和采暖的憶能源消耗防。住宅外墻鴿面采用1貞00厚的焦擠塑聚苯伍板保溫，節(jié)屋面采用芳115厚榜的擠塑聚畜苯板多層汽保溫體系取，保證達(dá)暖到國家最勻新要求的白65%的框節(jié)能指標(biāo)但；中空玻智璃斷橋鋁陜外門窗，浪同時(shí)以太挪陽能熱水方器，太陽歌能路燈等睛節(jié)電的設(shè)糕備和用具要節(jié)約電能姑，降低用稼電能耗。4、小磁區(qū)安全清系數(shù)高本。為了員增強(qiáng)小口區(qū)的安虹全性與控便捷性退，采用亦車輛管拘理系統(tǒng)怠、周界研防范系寬統(tǒng)、電藝視監(jiān)控藥系統(tǒng)、療門禁管砌理系統(tǒng)扮、居家廣安防系棗統(tǒng)、可的視對講賭系統(tǒng)、秧智能布繩線箱系嘩統(tǒng)、背斥景音樂餐系統(tǒng)等山，全面霸打造智濤能化小徑區(qū)。劣勢：1、小噸區(qū)為普看宅、洋逢房別墅摸混合體放。人員鳥結(jié)構(gòu)層妨次不勻過衡。2、小區(qū)悶容積率較鼠高，人口噸密度大。3、社鳴區(qū)規(guī)模掛大，物墊業(yè)管理瓜難度大艙。梧桐大對道物業(yè)類別喉住宅項(xiàng)目特色龍豪華居男住區(qū),花園洋房建筑類小別高扎層、多閃層裝修狀況啟毛坯物業(yè)地后址路虹北友誼沃東路東痰側(cè)，裕葬華道南弊路與朝贏陽道之偽間交通狀克況56路、38路梧桐大模道站下車咽即到開盤時(shí)麗間2008砌-4-2棋6入住時(shí)犁間現(xiàn)超房占地面江積:187牙800平方米建筑面積:491連100平方米開工時(shí)間:20嗽08-狠01-淋15總戶數(shù):280欠0容積饑率2.0猛0綠化查率30%物業(yè)救費(fèi)2.48元/平方米·葬月物業(yè)公抓司朗輛城物業(yè)窯有限公喬司開發(fā)洲商唐山鬧中冶置業(yè)肥房地產(chǎn)開雨發(fā)有限公幅司均價(jià):85責(zé)00元/平米戶型范限圍:兩居:89-佩115平米,三居:130楚-196平米,四居:24哄6平米主力戶突型:三居:130拾-196平米優(yōu)惠政那策:一次性95折推廣方式肚：報(bào)廣、健廣播、口憂碑優(yōu)劣勢分?jǐn)⑽觯簝?yōu)勢：1、項(xiàng)目薪的物業(yè)逆配套設(shè)婚施先進(jìn)興人性化嬸。戶式癢中央空繪調(diào)+新風(fēng)+加濕”孝系統(tǒng)，跑考慮騙到唐山卻干燥的郵氣候條原件和工拘業(yè)城市關(guān)的空氣陷質(zhì)量，茄“梧桐板大道”捆特別采僅用戶式維中央空覽調(diào)、新宴風(fēng)及加者濕系統(tǒng)村，實(shí)現(xiàn)此對居室俊溫度與豈濕度的參自由控第制。2、項(xiàng)目絡(luò)位置好算。處于曲唐山市吃西北方餅向，遠(yuǎn)韻離東部薪重工業(yè)奴帶，空表氣質(zhì)量仁更佳。3、項(xiàng)目戶賽型設(shè)計(jì)好沉。采用別昂墅的戶型停設(shè)計(jì)理念箭，所有戶方型實(shí)現(xiàn)明讀廚明衛(wèi)，棚大面寬、艙短進(jìn)深、潤多陽臺(tái)設(shè)傻計(jì)，高層宮部分戶型絕進(jìn)深更短藥至6.4米。在況高層戶顯型中，通“梧桐而大道”面設(shè)計(jì)了介非常難沾得的三寫面采光順的起居解室。在尺多層戶照型中，駕設(shè)置入敘戶空中晉花園，普其豪華鳥主臥擁覽有大面雙積陽光膽主衛(wèi)和殼超大更勝衣間，劍別墅也彼自嘆弗宿如。4、人文而環(huán)境好姓。本項(xiàng)稿目為唐毛山市首慢家高檔級住宅。劣勢：1、項(xiàng)目蛛地處鳳導(dǎo)凰新城軍，競爭足項(xiàng)目多脊。2、生活相吃對市中心掌尚不完善祥。3、銷售價(jià)蹈格相對于都周邊項(xiàng)目評價(jià)格較高惑。榮泰尚都物業(yè)類別壞住宅、斯商鋪項(xiàng)目特色階配套商避品房,打折優(yōu)惠易樓盤建筑類別業(yè)高層、瓜多層裝修狀況腫毛坯物業(yè)地址延路北朝星陽道與學(xué)匯院路交匯繁處西南角交通狀況20路、30路、38路天元伯小區(qū)下俱車東行200米開盤時(shí)嘩間2009狀-10-喪2入住時(shí)間201利0-1化2-3錄0占地面罰積:588戶01平方米建筑面積:14島399叔3平方米開工時(shí)艷間:200元8-08伯-15竣工時(shí)蒸間:20文09-曠11-匙30總戶數(shù):115抖6容積叛率2.00綠化澡率35%物業(yè)公司腸眾和物猛業(yè)管理公碑司開發(fā)筐商唐山噴幫泰達(dá)房泊地產(chǎn)開發(fā)賽有限公司均價(jià):80靈00元/平米(住宅),2圓200宋0元/平米(商鋪)戶型范圍:一居55平米,兩居87-1納02平米,三居139平米,躍層189領(lǐng)-22遮0平米(住宅),7健2-1窗77平米(商鋪)主力戶座型:兩居:87碎-10泰2平米優(yōu)惠政坡策:一次性96折,按揭98折推廣方備式：戶炭外廣告冠、報(bào)廣優(yōu)劣勢分族析：優(yōu)勢：1、位置優(yōu)辰越，地處博鳳凰新城美中心位置侮。2、項(xiàng)目弊安全系鑄數(shù)高。舞小區(qū)引傷進(jìn)的先松進(jìn)智能慢化管理觸系統(tǒng)運(yùn)碌用了光怪纖入戶誰、可視裝對講、洪背景音弦樂、出敘入口監(jiān)肢控、車結(jié)輛智能擁管理系廁統(tǒng)。3、準(zhǔn)現(xiàn)隔房，入枕住時(shí)間撲早。劣勢：項(xiàng)目為住妖宅商業(yè)綜擺合體，且奸為非封閉閱式小區(qū)，壟人員較雜去亂。軍創(chuàng)凱槽旋城尾房項(xiàng)目:物業(yè)類別廊住宅項(xiàng)目特應(yīng)色配逮套商品沾房建筑類別西小高層裝修狀況愁毛坯物業(yè)地址瘦路北衛(wèi)看國路與朝貍陽道交匯革處交通狀況損公交車17，29，45，68，99，到空野軍招待界所下站查下車北薦行50米即可到陣達(dá)開盤時(shí)曉間2009懼-5入住時(shí)啦間現(xiàn)累房占地面錢積:159臂48平方米建筑面懶積:73嚇703平方米開工時(shí)灑間:20奮08-蔥07-臺(tái)01竣工時(shí)撥間:200歇9-12盾-31總戶數(shù):607容積微率3.5譽(yù)0綠化輕率35%物業(yè)齡費(fèi)1.8嶺0元/平方米·恥月物業(yè)公筒司唐徑山凱旋次物業(yè)管今理有限豈公司開發(fā)他商河北評軍創(chuàng)房地境產(chǎn)開發(fā)有駱限公司最低價(jià):58祥00元/平米均價(jià):650取0元/平米(僅20套)最高價(jià):721猾0元/平米戶型范圍:一居77平米,兩居87-妨88平米,三居112-蒜138平米主力戶型蛾：二居優(yōu)惠政策:無優(yōu)劣勢分免析：優(yōu)劣勢纏分析:優(yōu)勢：1、現(xiàn)房，擔(dān)即買即住棄。2、項(xiàng)目貪戶型以躬二居為儲(chǔ)主，接席受人群黨廣。3、超大客樓間距魔，最大播可達(dá)78米。劣勢：1、尾房鴨，選擇歡余地小箏。2、項(xiàng)目建京筑多為板筍塔結(jié)合，眉部分戶型蛙設(shè)計(jì)不合雄理。唐山萬達(dá)救廣場路南區(qū)戒(包括幸南湖生劈燕態(tài)商務(wù)旬區(qū))在售項(xiàng)咸目物業(yè)類模別住啟宅、購?fù)段镏行木瓷啼伵丫频瓴磳懽痔琼?xiàng)目特色齡復(fù)合地賽產(chǎn),配套商營品房,投資地邊產(chǎn)建筑類別浸高層裝修狀炮況毛莊坯物業(yè)地英址路獎(jiǎng)南長青踩樓,緊鄰抗震龍紀(jì)念碑廣饑場東面交通狀靈況2、6、7、8、10、10特快、13、15、16、17、18、19、20、28、29、46、48、54、60、78路開盤時(shí)間2009額-7-1足8入住時(shí)間201孝1-1占地面必積:21花000數(shù)0平方米建筑面積:10淚000妥00平方米開工時(shí)間:200紹9-03狗-26總戶數(shù):200以6容積霜率3.56綠化獲率35%物業(yè)臂費(fèi)1.8洞8元/平方米·月物業(yè)公司句大連萬沸達(dá)物業(yè)管肅理有限公杰司唐山分勿公司開發(fā)娘商唐山先萬達(dá)投資響置業(yè)有限缺公司均價(jià)：8900元/平米，300折00元/平米(商鋪)戶型范毛圍：兩虛居88平米，四圣居193-揚(yáng)231平米主力戶潤型：三意居114砍-13輩9平米優(yōu)惠政策馬：一次性91折,按揭93折推廣方促式：戶溜外廣告丹、報(bào)廣宏、口碑優(yōu)劣勢分周析：優(yōu)勢：1、開發(fā)商疊勢力大，窩名牌知名堆度高。2、地理位沾置優(yōu)越，鑼處于唐山披市中心。3、配套民成熟，杠生活方癢便。劣勢：1、在同區(qū)填域、同物朵業(yè)類型中攔，價(jià)格最閃高。2、以商業(yè)恥地產(chǎn)為主樣，住宅為故輔，居住梁環(huán)境雜亂慚。金色和園物業(yè)類且別住捧宅項(xiàng)目特趕色宜罵居生態(tài)慌地產(chǎn),景觀居所建筑類白別高開層、小棕高層裝修狀況蛇毛坯物業(yè)地嚇址路刊南燕新富路和新淋岳道交鴨匯處,永樂園東500米交通狀況43路，40路，35路，78路正泰樓灘下車東行150米左右開盤時(shí)趕間201鼠0-4飛-24入住時(shí)乖間201行1-1胞0占地面華積:387石60平方米建筑面濁積:11會(huì)000癢0平方米開工時(shí)專間:20窯09-右08-那16竣工時(shí)間:20不11-乒10-誘31總戶數(shù):92勤7容積庫率2.20綠化魯率38%物業(yè)切費(fèi)1.3擔(dān)0元/平方米·月物業(yè)公司丙昌隆物次業(yè)管理有薦限公司開發(fā)萍商而唐山市巷昌隆房辟地產(chǎn)開己發(fā)有限塔公司均價(jià)：670烘0元/平米主力房型雷：兩居88-開90平米（面三居113-搖143平米）優(yōu)惠政策譽(yù)：一次性96折，按條揭98折推廣方式閘：戶外、后網(wǎng)絡(luò)、報(bào)古廣優(yōu)劣勢分脈析：優(yōu)勢：1、項(xiàng)目所役處位置為獎(jiǎng)南湖生態(tài)活區(qū)，升值慶潛力大。2、價(jià)位的相對于宅周邊項(xiàng)居目最低載。3、戶型匯設(shè)計(jì)人約性化，輔使用率敵高。劣勢：1、項(xiàng)目穴周邊尚健未成熟薄。2、交通質(zhì)不便利慰。3、項(xiàng)目津周邊人若員雜亂的。通過以上蜂項(xiàng)目可知黃:1、在編售項(xiàng)目凝90%俗以上為乘現(xiàn)房或嫁準(zhǔn)現(xiàn)房觀；2、價(jià)日格區(qū)間尾在67騰00-擁890公0之間父，且優(yōu)義惠政策繁：一次那性在9灣6折-蒸98折賢之間，嗓按揭在債98折給-99吸折之間屈；萬達(dá)為乓91折且。3、路北區(qū)僑在售項(xiàng)胃目與待閘開盤項(xiàng)束目數(shù)量羞之比為類22：沒29路南區(qū)在憶售項(xiàng)目與無待開盤項(xiàng)期目數(shù)量之獵比為4：六16從而可筍知20壤10年腹下半年穗及20唯11年軍房地產(chǎn)償項(xiàng)目競退爭壓力漁加大；4、主力徐戶型以二冒居為主；5、物業(yè)形累態(tài)以高艷層為主冠，建筑作結(jié)構(gòu)為或現(xiàn)澆剪夫力墻為范主；6、樓禿盤推廣溪方式以鋪戶外廣最告、道哀旗、電色視等為政主。消費(fèi)者購原房需求分耕析—客戶—職業(yè)特桌征從上圖岔中可以漲看出工咸業(yè)、文巾化、機(jī)晌關(guān)單位煌等為主撈力目標(biāo)旱群家庭構(gòu)成本項(xiàng)目客向戶的家庭鄰結(jié)構(gòu)以三培口之家為己主。年齡構(gòu)成客戶家庭塞收入購房目的客戶關(guān)注洽因素客戶關(guān)注因素所占比例位置10%交通5%物業(yè)管理10%戶型5%社區(qū)環(huán)境3%配套設(shè)施10%小區(qū)規(guī)模2%房屋質(zhì)量15%價(jià)格40%客戶購模房偏好放及信息筍渠道購買面短積購買戶帥型信息渠道購房付月款方式方面：貸款購檔房是唐山消費(fèi)者的潔主要購房伸方式。唐山目前貸翻款首付窯款比例肆在40堅(jiān)-50雜%之間菠。在貨款購蓄房者中，均商業(yè)貸款碼是主流，僻超過五成慕的受訪者昂會(huì)通過商寸業(yè)貸款。公積金貸笨款的比例士也比較高榜，近三成師。二成受炮訪者會(huì)警選擇現(xiàn)固金一次璃性支付危。通過以上嚷在售項(xiàng)目折的客群分碧析，可得綿本項(xiàng)目醒的客戶定頁位：1、二次蜂置業(yè)者年齡：35-嫂55歲家庭結(jié)構(gòu)虛：三口之蜘家或三口亂以上職業(yè)：臨政府機(jī)拴關(guān)干部培、高級謠公務(wù)員制、國有蜓企業(yè)管敲理層收入來源麗：薪金、派經(jīng)營利潤收入數(shù)毅額：5000元/月以上關(guān)心問題迷：價(jià)格、綱位置、戶件型購房目的授：改善居懷住環(huán)境交通工裕具：以芽中低檔增私有汽并車、單宰位配車進(jìn)為主心理：缺時(shí)乏自信、店有一定的候攀比心理值。2、首次置歉業(yè)者年齡：25-屢35歲家庭結(jié)拼構(gòu)：兩悠口之家查或三口致之家職業(yè)：勇普通公機(jī)務(wù)員、飄教師、裁白領(lǐng)、房誠自由職鄰業(yè)者收入來植源：薪拒金、經(jīng)械營利潤收入數(shù)墊額：300齡0元/以上關(guān)心問休題：價(jià)姻格、位片置購房目大的：婚壯房、改她善性住跳房交通工輕具：以偷乘公交擠、打出底租汽車仔為主，級低檔私躁家車為括輔心理：汁缺少主評見，喜盜歡追求中潮流，柄只需稍父加引導(dǎo)聽便可激臣發(fā)他們區(qū)的購買費(fèi)欲望。返該類客涌戶群的蝦存在對摧于項(xiàng)目薯推廣起纖著推波經(jīng)助瀾的姥作用，壯將成為赤重要的卡宣傳群先體?；▓@洋房嶼客戶：追求有天或予有地的嫩類別墅生姑活方式；國企品柿牌成為他們倘購買提供奇了信心保院障；認(rèn)可城市囑邊緣化的生活方濤式、有親近經(jīng)自然的尿內(nèi)心需屑求；時(shí)間成本飯勝過交通佩成本，自駕車刮作為家躲庭的主薄要交通慶工具；具有前瞻藝的眼光，認(rèn)同區(qū)腥域未來慨的發(fā)展呢前景；絕大部分谷客戶屬于金字塔的乘中級向上叮那部分人輝群，對產(chǎn)品細(xì)瞎節(jié)非常挑槽剔；無論是儀第一次譜置業(yè)，腫還是第假二次置礦業(yè)，這決里都是楚他們的第一居揚(yáng)所；大部分客輛戶都早就具有要置業(yè)能力，在看本北項(xiàng)目之前督并沒有碰到博讓他們心抽動(dòng)的房子；理性、宇內(nèi)斂、注重產(chǎn)歸品內(nèi)涵和居住乓的實(shí)體張感受；商業(yè)客戶大型書錫店，文腥具用品季市場等瞇。（滿壯足周邊扶大學(xué)）大型商菠場超市眉（滿足沈社區(qū)配優(yōu)套）電影院（金滿足文化老市場）本項(xiàng)目周袋邊餐飲類祝較少。閉社區(qū)配是套商家阿暫時(shí)進(jìn)紡駐意向嚼不強(qiáng)，朽考慮到傍此類商詞家跟居滅民入住之率關(guān)聯(lián)辰性強(qiáng)，盯隨著工錢程進(jìn)度派的加快網(wǎng)，后續(xù)銷售及經(jīng)營師壓力不付大。結(jié)語一個(gè)具愈有濃厚棋的西部丈情結(jié)，對生活和乖居住品質(zhì)/精益求個(gè)精的知掛本階層泉?！a(chǎn)品—國企品牌值得信賴優(yōu)勢立體交閃通組織亦：絕佳地塊裂位置：遠(yuǎn)打離擁堵路輸段，拒絕尋嘈雜，此休地塊周邊旅業(yè)態(tài)良好送。方正靈墊動(dòng)戶型化：格局偶方正，喉空間靈跳動(dòng)，分煙區(qū)合理槍，干濕豪動(dòng)靜分亭區(qū)，最稍大程度資保護(hù)主糟人的私多密和便封利；采蘇光優(yōu)異張，南北旗通透，腐邊戶型漁全明，暮超大露拾臺(tái)給陽罪光預(yù)留彎了一整秩片的位劫置，面對積小，抬房間使吹用面積桂高，大因大提升邊房間使副用率；貫獨(dú)辟首戚層臥室降，主臥網(wǎng)面寬，掛起床即寒可迎接煩大片陽合光；盡絮顯主人蛙豪闊氣穗度；建造用料緒和標(biāo)準(zhǔn)同草聯(lián)排別墅倒，現(xiàn)澆剪窯力墻保證顏產(chǎn)品安全刻品質(zhì)；劣勢：本項(xiàng)目洞體量過道小，不凈易形成館人氣，妨不能與諷大盤進(jìn)島行攀比紗，周邊盜業(yè)態(tài)較鑒為空白擠，區(qū)位登相對較災(zāi)差。周邊項(xiàng)菌目競爭稻壓力較愿大。SWOT分析1、稀缺城紐奉市類別墅剛；2、金牌社候區(qū)，低密如度稿舒適臨度的高品傲質(zhì)生活享湊受；3、超低腎價(jià)即可苗擁有唐泡山市區(qū)為的城市怎別墅；品牌開座發(fā)商實(shí)窩力巨獻(xiàn)托：國企集團(tuán)耐，品牌開券發(fā)商實(shí)力簡巨獻(xiàn)。性價(jià)比名：環(huán)境：高速近竊在咫尺準(zhǔn)，暢想惰自駕夢搏想；；社區(qū)景觀時(shí)帶：以“平中央景觀因?yàn)檩S，主垃題綠化”壇作為規(guī)劃滅設(shè)計(jì)的原旁則性理念浙，流水涓腐涓，恍然聯(lián)如世外仙耍境，仁者峽樂山，智躁者樂水，炮在此渾然面天成。我們將駱給大地異帶來什買么建筑呢？給客裙戶帶來顛什么產(chǎn)昏品？給飽企業(yè)創(chuàng)稈造什么詢品牌？精益思宿想，追蠻求創(chuàng)新們！在任何定惑位的前提辟下再次尋唇找對銷售夾有力的依兩據(jù)我們對透項(xiàng)目的礎(chǔ)整合和梨規(guī)劃在建筑狂的意義須上，成任為區(qū)域榨代表性仆、地標(biāo)伸性建筑國；在品牌壘的意義紛上，成欲為企業(yè)體品牌影叛響力中均最具支撕撐力的框項(xiàng)目。建筑是坦冷的。怎樣賦予責(zé)“她”干生命，使善其容光煥攜發(fā)、多姿灰多彩、絢淺麗耀眼？在產(chǎn)品浙的意義峰上，成形就區(qū)域精最宜居專、最具航影響力稍精品項(xiàng)董目。無可替落代的高遼端價(jià)值售體現(xiàn)所有的箱產(chǎn)品形木態(tài)都是助可以復(fù)哪制的，毒而品牌繁價(jià)值需慘要的是失長期的評運(yùn)營積旺累，只沈有地段寨價(jià)值是搜無法復(fù)枝制，無抽法替代斥的。項(xiàng)目位于云唐山市區(qū)妹西側(cè)，相撫對較為中油心的地段堡，地段價(jià)挖值在目前戒可能還無歇法與萬達(dá)鹽廣場所處沃的中心地躬段相比，譜但3至5年之后，羊這一項(xiàng)目踐地段將會(huì)哀成為能夠康與萬達(dá)相腰提并論的作另一個(gè)繁濤華城市中挺心?，F(xiàn)在要做戒的工作就喘是提前把復(fù)這個(gè)前景冒描繪出來劈燕，讓消費(fèi)值者提前認(rèn)醫(yī)知到項(xiàng)目省的“新城勝中央”地凱段價(jià)值。我們怎么予做？地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)價(jià)效值品牌價(jià)派值人文價(jià)桶值房地產(chǎn)慰價(jià)值構(gòu)其成模型有形價(jià)值無形價(jià)友值有形價(jià)濃值反映魔了房地易產(chǎn)的基封本物理速屬性，稀以此作號(hào)為營銷寺方式是拍房地產(chǎn)潛營銷的蠶初級階奪段。但太價(jià)值上箭限是其易無法逾絹越的瓶追頸。無形價(jià)無值主要厚迎合目喉標(biāo)客戶涌的精神哀需求，披其往往縣是突破辰價(jià)格瓶李頸的有掏效手段導(dǎo)，也正春是現(xiàn)代瞞營銷方叉式的主尺要內(nèi)容尋，可以硬將項(xiàng)目慮一舉帶播入藍(lán)海招競爭階析段?？偨Y(jié)客戶瓣需求最求念名利雙收白開水茶水頂級龍井慘茶不同的定桂位體現(xiàn)不夸同的價(jià)值缺乏深度冊的地產(chǎn)開縣發(fā)注重品質(zhì)葬但缺乏主葬題的地產(chǎn)懸開發(fā)品牌、收品質(zhì)、涉主題、虎文化、恰特色兼蹤蝶備的地獲產(chǎn)開發(fā)只有針對基目標(biāo)客戶炒的更高層嘴次需求進(jìn)刑行基于無濕形價(jià)值的僅項(xiàng)目定位朝才能把我醫(yī)們帶入藍(lán)照海競爭，虛實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目晝價(jià)值的有槐效傳遞。追求三大院價(jià)值譜胞寫勝利篇嗚章服務(wù)價(jià)值品牌價(jià)值人文價(jià)值塑造核心競課爭力核心競爭賢力出現(xiàn)力侄挽狂瀾！品質(zhì)的打奴造是項(xiàng)目旦成功的基本要求，臺(tái)但是社宇區(qū)“形象軌和靈魂霸”的塑鉤造是項(xiàng)甩目成功夫的關(guān)鍵務(wù)；要制造偽一些能壓夠引導(dǎo)客戶向牛往新的生活印方式，同時(shí)也被別人狀四處傳傍播的話伶題。抓住核心跡競爭力敲診定定位系科統(tǒng)不同背毒景、不尾同受教醉育程度悶、不同墨的價(jià)值彈觀如何度調(diào)和？形象定犯位機(jī)會(huì)&倦問題，續(xù)我們虧該如何圣應(yīng)對呢翁，項(xiàng)目漁突破在三哪里？——本搬項(xiàng)目的球突破點(diǎn)闖：重新定義項(xiàng)目，深度挖慚掘賣點(diǎn)；把握中曉高端客戶曲的需求，幫在品質(zhì)和拼服務(wù)上超呆越現(xiàn)有市泳場，引領(lǐng)項(xiàng)目進(jìn)入巔峰時(shí)代！R1：如何與淹區(qū)域融合并有效克服區(qū)吹域抗性？R2：如何起勢并建立持續(xù)的影響效聽力？推廣形浮象唯有實(shí)饑用主義研究產(chǎn)疾品：品牌—滿—國企區(qū)域市場學(xué)空白、未種來即將成務(wù)熟的區(qū)域丑環(huán)境、升度值空間-悉----毒----慰市場城市中西潔區(qū)、新城爭市人文主道義風(fēng)格-杰----致----松----蔽--產(chǎn)品嚼標(biāo)簽戶型完備追、綠化園蟻林、優(yōu)質(zhì)姿售后服務(wù)廉----氏----購--產(chǎn)品維細(xì)節(jié)降價(jià)不繁降質(zhì)—昨—獨(dú)特羅賣點(diǎn)=男理性實(shí)用主義+獨(dú)特賣哥點(diǎn)=寬=感性理性+感澤性=印象覆深刻

=膨增加占有欲和購買欲理性=定筒位感性=案勢名+Slo政gan次+推廣主億題案名定位西唐御張園新城時(shí)代—營銷—不需要吐華麗的漆裝扮依然會(huì)博紅得滿堂彩掌控影感響力----呆--隨風(fēng)除潛入夜，押潤物細(xì)無扭聲---塌---林運(yùn)籌帷其幄，決跳勝于千稍里之外掌控營管銷影響嚷力

三獎(jiǎng)大法則掌控環(huán)宏境法則姿---逆--制蹦造話語織權(quán)掌控時(shí)藥間法則要---喪--制悅造時(shí)間推節(jié)點(diǎn)掌控影響打法則--陳---制拼造影響力掌控環(huán)穗境法則關(guān)鍵詞：桶關(guān)系、聯(lián)讀想、感受核心點(diǎn)閱：謀略冤、計(jì)劃回避點(diǎn)：伯買賣成功示主例制造影響多力的掌控鋸環(huán)境法則問題：陌借生的片區(qū)殿、陌生的液項(xiàng)目；沒級有售樓處龜、沒有樣充板房、沒酸有宣傳資撥料、沒有拍知名度。如何創(chuàng)造靠影響力？肯！解決辦法痰：突破常傻規(guī)，進(jìn)入搏核心客戶帳群，只影冒響想要影卸響的人第一步鎮(zhèn)：尊貴籃建致立檔次來感第二步：閃高雅院建立歸形象感第三步臥：稀缺碑建立瘦購買動(dòng)撇機(jī)第一步：失尊貴技建古立檔次感形式：爛預(yù)約意打向客戶恩進(jìn)行面頑對面訪慮談地點(diǎn)：待牽定目的：菊了解客張戶對項(xiàng)寫目的區(qū)磨位與認(rèn)樂識(shí)掌握第尊一手信矛息，外壘界沒有闊推廣的望前提下遷增加客駱戶的尊送貴感，娃達(dá)到口疊碑宣傳洲的目的最新的資到訊，獨(dú)特鎖的方式，勿第一步出蘆奇的成功卸，增加社夸會(huì)對本項(xiàng)目剃的關(guān)注隙度，但者需要注龜意的是礙吸引口與徑和后注期跟蹤第二步倒：高雅娃建立恥形象感和周邊大健學(xué)一起成臣立基金會(huì)幻玉，用萬分校之一的售柱房款資助錄困難學(xué)生乎或?yàn)槠涮衢l供生活幫賢助，增加狼企業(yè)的高屢雅形象，遵同時(shí)提升竭項(xiàng)目知名圣度。第三步號(hào)：稀缺滿建立咬購買動(dòng)送機(jī)在企業(yè)旱形象和茅項(xiàng)目知蒜名度提稠高的同說時(shí)，結(jié)不合組合州推廣進(jìn)梯一步擴(kuò)姿充市場翅知名度皂，試機(jī)磚入市，荒制造火器爆的銷冷售現(xiàn)場彎，形成南稀缺的弟現(xiàn)狀，卵建立觀研望已久冰的客戶耗購買動(dòng)幻玉機(jī)。掌控環(huán)境難得與失>時(shí)間與節(jié)贏奏是我們懼最大的收鄭獲>活動(dòng)是鼠把雙刃例劍串做得好冷就成功索做的不展好就失節(jié)敗>在現(xiàn)有市斬場下，客諷戶依然有飲著強(qiáng)勁的拍購買力，壞如何讓他誘們沖動(dòng)？欠主要是要債挖掘購房俊時(shí)的沖動(dòng)托與激情變變變....稀..關(guān)鍵詞曾：迅速篩、及時(shí)粥、改變核心點(diǎn)：咳敏銳、洞派察掌控時(shí)僻間法則項(xiàng)目與現(xiàn)顫狀的背離曾，應(yīng)對市夜場與客戶欠，穩(wěn)中求猾變方有勝讓算。推盤計(jì)劃26層住資宅與2層攪商業(yè)作為弱首先推出挎的產(chǎn)品，劃旨在提高犧項(xiàng)目市場悼認(rèn)知度，篩商業(yè)為輔雪。銷售計(jì)腹劃本項(xiàng)目住竹宅為14討4套、商傘業(yè)400朱0㎡、花樣園洋房為得16套、襯類別墅為頭8套，由摩于本案體食量不是很堅(jiān)大，所以換銷售周期侄較短，在遼市場現(xiàn)狀栽不變的前豪提下銷售徒周期為1疲年半左右譯，如下圖繼：2010當(dāng).9-1棋2月20％開盤期201幟1.2鮮-7月35％強(qiáng)銷期201算1.7它-12推月35％持續(xù)期2012賣.1-4敞月10％尾盤期銷售周期逝示意圖價(jià)格定否位定價(jià)原糞則：市承場引導(dǎo)，創(chuàng)造價(jià)堂值新標(biāo)準(zhǔn)由于本粒項(xiàng)目定票位特殊應(yīng)，可供跑參照的優(yōu)同類型魯項(xiàng)目樣代本不足兩，而且農(nóng)本項(xiàng)目改推出時(shí)躬間較晚貝，不確鮮定因素彼較多，絹要想去請化速度聞快，就結(jié)要參考汗市場成孕交均價(jià)霧，以略鼻低于市掉場價(jià)格坊入市，探才能成修功，所以依據(jù)巴市場價(jià)格奴制定價(jià)格宵方法將作為軟本項(xiàng)目雷的靜態(tài)緣瑞定價(jià)方頑法。本項(xiàng)采取“市場輝趨勢定宿價(jià)法”推導(dǎo)出塔項(xiàng)目價(jià)匹格。典型項(xiàng)目榜確定價(jià)格鳳凰世家1、花園洋悅房：暫定丟價(jià)：8800滑-980樸0元/平米層數(shù)：6層2、普宅聞：三居個(gè)：148平米價(jià)格區(qū)間昆：6800瞇-795礙0元/平米層數(shù)：18層層差價(jià)：50-眉100元不等優(yōu)惠政策炭：一次性就每平米減300元典型項(xiàng)目減確欣定價(jià)格新天地鷺亞港三居：130-炮150平米（尾松房）裝修標(biāo)雖準(zhǔn)：精壇裝，且喘準(zhǔn)現(xiàn)房層數(shù)：26層均價(jià)：810系0元/平米（130平米）8600元/平米（143-私150平米）層差:20元上半年質(zhì)成交均位價(jià)對比路北區(qū)商刺品住房成群交均價(jià)為633績7元/平方米路南區(qū)商錄品住房成賴交均價(jià)為6190元/平方米高新區(qū)商劉品住房成退交均價(jià)為5658元/平方米鳳凰世堂家花園經(jīng)洋房：肅暫定價(jià)破：88逮00-綿980幣0元/腥平米普宅價(jià)格藥區(qū)間：6樣800-壺7950僵元/平米新天地鷺蓋港均價(jià)：8100元/平米此定價(jià)為癥初步定價(jià)繩根據(jù)時(shí)間忽的不同以班及市場的謙變化進(jìn)行蛾微調(diào)從以上數(shù)摔據(jù)可以看館出路北區(qū)儲(chǔ)在上半年擾成交均價(jià)內(nèi)中較高，孟為633垮7元㎡，像我們的項(xiàng)祖目又在路暢北區(qū)，所綿以本項(xiàng)目雕住宅初步愿定價(jià)為6觀300-聚-650尸0元左右矮，花園洋售房900荷0-95帥00元左暴右，帶電扔梯洋房為謊1100拘0元左右杏，2層商召業(yè)210潔00元，寒4000觀平米商業(yè)命1800意0-19高000元蹄。入市時(shí)婆機(jī)根據(jù)市場妙調(diào)查報(bào)告遷顯示，眾棄多開發(fā)商暗都在金九為銀十推出龍不同類型僑的產(chǎn)品，舅此階段項(xiàng)驕目競爭壓慰力大，市姿場風(fēng)險(xiǎn)高佛，除了銷能售受阻外頸，在此時(shí)玩間入市更忌會(huì)降低市去場認(rèn)知度偷，因此我銹司提出的龜入市時(shí)機(jī)婦為201紀(jì)0年11縱月，此階嘉段各項(xiàng)目遠(yuǎn)推廣已接昂近尾聲，刊市場炒作未已沒有以儀前的熱潮靜，本項(xiàng)目巖以一個(gè)高竟雅的身份桐出現(xiàn)更能娛抓住市場番時(shí)機(jī)。2010湖年9月—學(xué)—201昏0年10厘月蓄水期201茶0年1航1月—堂—20盡10年瀉12月入市時(shí)機(jī)強(qiáng)銷期201目1年1捧月——身201膀1年1閱1月11月樣板區(qū)開毅放樣板區(qū)開限放開盤11.2512.1品牌傳善播第一變旁、提前統(tǒng)收籌，重利用樣毅板房帶掃來的沖擊感提精前收籌，逼避免客戶惑流失。1.讓偏業(yè)務(wù)員免興奮。貧不定期部的通知稈意向客銳戶可提氣前選房冤。譯2。企讓誠意萌客戶不據(jù)能自拔草，在提問前選房槳的前提巡壽下，各欺個(gè)擊破扇，做足徒神秘感叼讓客戶漢感覺尊搬貴為了快尚速銷售謙本項(xiàng)目賴，達(dá)到攝資金流擾的快速役回籠，盤可采取總企業(yè)內(nèi)綿部認(rèn)購子的方式首，國企酬內(nèi)部員隊(duì)工可拿貧出xx焰套房號(hào)芽來進(jìn)行懂福利發(fā)爆放，鼓高勵(lì)其購斧買欲，萬給予適池當(dāng)?shù)膬?yōu)霜惠。第二變、舟一個(gè)電話藍(lán)，提前暗儉杠。第三變夸、一個(gè)休目標(biāo)，躁引來策嬸略大變懲化。推廣策椅略組合推伯廣少錢多點(diǎn)唐山市填現(xiàn)有廣斷告形式根據(jù)各制個(gè)項(xiàng)目本分析，崖其中車暖身、單沒立柱、汁站牌等塵戶外廣野告運(yùn)用層較廣，扎報(bào)紙、殿廣播宣諒傳單頁歉等軟性倆廣告運(yùn)擔(dān)用較廣貍。故我司翠提出以姨下推廣第建議：對于我孩們而言腿，一定趙要用多改元化手叼段，巧增借力，停巧花錢觀，強(qiáng)調(diào)忍事件營端銷、新毛聞營銷寇。1、硬祝性廣告咸塑形象（1）戶療外封殺主百要街道（兔北新道、地友誼路、聲新華西道勇、西山道躬等）；（2）除平面硬朝廣告彰庫顯公司形象；（3）推忙