房地產企業(yè)全面預算管理

房地產企業(yè)全面預算管理基礎理論篇

第一章概論一、全面預算的含義（一）什么是預算？

所謂預算是企業(yè)為實現預定期內的戰(zhàn)略規(guī)劃和經營目標，按照一定程序編制、審查、批準的，企業(yè)在預定期內經營活動的總體安排。從其表現形式上看，企業(yè)預算就是企業(yè)按照特定方法和程序編制的，規(guī)范和約束企業(yè)預定期內所有活動的，一個個具體而詳盡的經營活動、投資活動、籌資活動計劃。

（二）全面預算的概念包括以下五層含義：1、全面預算是企業(yè)實現預定期內戰(zhàn)略規(guī)劃和經營目標的方法和工具；2、全面預算是由經營預算、長期投資預算、籌資預算、財務預算等一系列預算組成的集合體；3、全面預算是按照一定程序編制、審查、批準的；4、全面預算目標是以事實為依據，以歷史的、已實現的運營成果為基礎，通過對市場、產品、企業(yè)自身諸多因素進行分析誰、科學預測而形成的；5、全面預算是對預定期內企業(yè)經營活動、投資活動、籌資活動的總體安排，是對企業(yè)未來發(fā)展狀態(tài)和運作過程的量化描述；

（三）全面預算的內容：1、經營預算：

主要包括：銷售預算、生產預算、直接材料預算、直接人工預算、制造費用預算、產品成本預算、采購預算、存貨預算和期間費用預算等；2、長期投資預算：

也稱資本預算，是指預算期內企業(yè)進行資本性投資活動的預算，不涉及企業(yè)的日常經營活動，是不經常發(fā)生的、或一次性業(yè)務的預算；主要包括：固定資產投資預算、權益性資本投資預算和債券投資預算等；3、籌資預算：

主要包括：經營籌資預算和項目籌資預算；4、財務預算：包括現金預算、利潤預算和資產負債預算等。

二、全面預算管理的含義

全面預算管理是指企業(yè)為了實現戰(zhàn)略規(guī)劃和經營目標，對預定期內的經營活動投資活動和籌資活動，通過預算的方式進行合理的規(guī)劃、預計、測算和描述，并以預算為標準，對其執(zhí)行過程與結果進行計量、控制、調整、核算、分析、報告、考評和獎懲等一系列管理活動的總稱。

（一）全面預算管理的概念有以下含義：是以實現企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和經營目標為目的的內部管理活動；是以預算為標準的管理控制系統；是利用預算方式細化和實現公司戰(zhàn)略規(guī)劃和經營目標的一個過程；涉及企業(yè)經濟活動的方方面面，是一項全員參與、全方位管理、全過程控制的綜合性系統管理活動。是公司高層領導（機構）與公司中低層員工（機構）之間進行縱向整合的平臺，也是公司總部各職能科室、分公司、子公司之間進行橫向整合的平臺。（二）全面預算管理的基本原理圖反饋報告上級經理預算監(jiān)控結果與預算標準比較制訂預算設定標準預算執(zhí)行與預算監(jiān)控下級經理繼續(xù)運行或整改運行

（三）全面預算管理的動態(tài)分析：戰(zhàn)略規(guī)劃經營目標預算執(zhí)行實際計量執(zhí)行預算編制預算修訂預算矯正差異確定差異原因通過通過實際與預算進行比較是否與預算相符差異是否可以接受預算編制是否準確

（四）全面預算管理的靜態(tài)分析（如下表）：

名稱功能基本任務1、預算編制模塊將來自股東、市場的壓力傳遞給各個層級；將企業(yè)戰(zhàn)略具體化設計表格、分解、細化預算指標，設置預算編制的程序和方法等2、執(zhí)行模塊完成各項預算指標針對預算指標開展業(yè)務活動3、控制模塊以預算為標準，監(jiān)控預算的執(zhí)行采取各種控制手段和措施4、調整模塊在必要情況下，對預算進行調整設計預算調整的程序、方法5、核算模塊反映預算執(zhí)行的進度和結果設計、開展責任會計核算6、分析模塊確定和分析預算與實際執(zhí)行結果之間的差異分析差異產生的原因和責任，設計預警標準7、反饋模塊保證上級對下級預算執(zhí)行過程的監(jiān)控設計反饋報告，為整改措施擬定程序8、審計模塊保證預算管理系統中傳送真實和完整的數據開展預算草案審計、預算執(zhí)行審計、內部控制制度審計等9、考評獎懲模塊保證預算管理系統中的當事人有足夠的動力和壓力設計業(yè)績指標體系、責任體系、獎勵資源、獎懲制度10、管理及技術支持模塊為預算管理提供所需的管理條件支持及技術條件支持設計有關制度配置計算機硬件，開發(fā)全面預算管理系統

三、全面預算管理的內容

1、確定預算目標：即將企業(yè)的經營目標分解細化為預算期內的預算目標；

預算目標是預算編制的依據，是全面預算的起點，指導和約束著整個預算編制及執(zhí)行過程；分為企業(yè)預算目標與部門預算目標。

2、編制預算草案：即通過“自上而下、自下而上、上下結合”的程序編制預算草案；

預算編制是預算目標得以具體化和量化的過程，是將預算目標分解為部門責任預算目標并下達給預算執(zhí)行者的重要環(huán)節(jié)，是實施全面預算管理的關鍵性下一步，預算編制的準確與否，不僅關系到預算目標能否落實，而且直接關系到全面預算管理的成敗。

3、預算審批：預算審批是全面預算管理的必要程序；

年度預算的審批權發(fā)球公司董事會和股東大會；同時還必須通過公司總部與各預算執(zhí)行部門《部門預算目標責任書》的方式落到實處。

4、預算的執(zhí)行：企業(yè)各部門、各環(huán)節(jié)在經營活動中必須全面執(zhí)行預算；

預算的執(zhí)行即預算的具體實施；是預算目標能否實現的關鍵，是全面預算管理的核心環(huán)節(jié)。預算的有效實施，必須充分調動各級預算責任部門的積極性與創(chuàng)造性，并強化責任意識。

5、預算的調控：預算調控是指在預算管理過程中的上學控制行為，它是企業(yè)全面預算管理順利實施的有力保證，具體包括：預算協調、預算調整、預算監(jiān)控、預算仲裁等內容。

6、預算的核算：預算核算是全面預算管理的重要環(huán)節(jié)。

為了對預算的執(zhí)行情況和執(zhí)行結果進行計量、考核和反映，企業(yè)必須完善預算核算體系，建立與各部門責任預算口徑一致的責任會計制度，這是準確核算各部門預算執(zhí)行情況的需要。

7、預算分析預算分析是全面預算管理的重要內容。

為保證預算指標的順利完成，切實落實預算責任，必須對預算執(zhí)行情況和結果進行全面分析，其中最重要的是對預算執(zhí)行情況的差異分析。預算差異分析是將預算執(zhí)行情況與預算指標進行對比分析，確定差異，分析造成差異的原因，落實造成差異的責任，制訂改進、補救措施的活動。以定量分析為主，定性分析為輔，每月進行。

8、預算的考評與獎懲：為了實現全面預算管理的有效性，確保預算目標的全面完成，必須建立健全科學的預算考評獎懲機制，依據各責任部門的預算執(zhí)行結果，實施績效考評，獎懲兌現。

只有將預算執(zhí)行的結果與預算執(zhí)行者的經濟利益掛鉤，才能使企業(yè)各部門及全體員工與企業(yè)成為責、權、利相統一的責任共同體，才能最大限度地調動經營者及全體員工的積極性和創(chuàng)造性。小結一：全面預算管理的六大關鍵環(huán)節(jié)（一）全面預算管理的原則與目標（二）預算目標與預算科目的確定（三）預算的編制（四）預算的執(zhí)行與控制（五）預算考評（六)考評結果與薪酬制度的對接小結二：

預算管理循環(huán)企業(yè)戰(zhàn)略薪酬計劃預算目標預算編制預算執(zhí)行預算考評

四、全面總預算管理書的特征與兔功能(一)全伏面預算管終理的特征眾：1、權嫂威性：(1)搭全面預騙算管理瓣中經過撒嚴格的鋼法定程敵序編制蛛、審查掘，最終村經過公全司最高咱權力機艦構審議懲批準的脹；(2)全北面預算管叢理的權威益性也是預泊算編制、管執(zhí)行、控奧制、考評火及獎懲兌牧現的必然稠要求。3、全面授性：（1）軌全面預都算涵蓋化了企業(yè)歸的經營網活動、駱投資活激動和籌裙資活動梅，對企市業(yè)所有辣經濟活送動和資尊金運動冤均具有剛全面控痕制力；（2）輩全面預僻算管理艱涉及企情業(yè)人、借財、物紫各個方斜面，供船、產、妨銷各個抓環(huán)節(jié)，旺具有“痕全面、狼全額、茄全員、逃全過程臺”的特釀征；（3）淡全面預洋算管理抽由預算用編制、間執(zhí)行、稱控制、磨核算、昂分析、漢考評及語獎懲等粒一系列泰環(huán)節(jié)組朗成，是杏企業(yè)的孝一項綜碰合性、傅全面性恐的管理壯活動。2、適應省性：（1）全財面預算管撐理的全部串實施過程穿都必須要妨適應市場奴的需要；（2）盆全面預喬算管理餃是以預嬸算為標溪準的企闊業(yè)內部因管理控伐制系統州，必須憂符合企潑業(yè)管理陽的內在幕需求。4、機咸制性：全面預療算管理班是一個拌圍繞市探場展開惠的、企趕業(yè)內部養(yǎng)的自我叢約束、經自我管客理機制緞；通過組實施全榮面預算罰管理，賞企業(yè)可亦以明確燈內部各棕層級、鋤各部門些的責權露利區(qū)間呀，在此齡區(qū)間內象，企業(yè)昂各層級喬、各預圓算部門釀既有權劇力又有折責任，犬為自己茫該為之薦事，且聽多為不待行，少憤為不可踏。（二）呢全面預螞算管理案的功能督：1、規(guī)壺劃與計錄劃功能唇：全面預算狡管理以量稀化的方式藍規(guī)定了企意業(yè)在一定裝時期的預饑算目標和由工作方向既，并層層蒜分解落實祝，使預算言目標成為爆各部門的尊具體責任恢目標；迫使管們理者思并想超前憐，即對復市場的齡可能變湊化情況陽作出預度測和準烘?zhèn)?，認泡真考慮歐完成目篇標的方作法，使重企業(yè)目虹標和政辨策與企閱業(yè)資源犯有效對腦接。2、控制尤與監(jiān)督功董能：（1）籠預算編因制是事賽前控制作；（2）基預算執(zhí)穴行是事俱中控制顯；（3）夕預算分廚析與考多評是事低后控制底。3、溝通扔與協調的煉功能：（1）影預算編傾制，是斃上下、份左右溝慎通、協志調的過墊程和結獻果；（2）預似算的執(zhí)行威需要公司覺各部門充究分配合，柄加強對企膚業(yè)整體目威標的認識犁。4、激裙勵與約望束功能續(xù)：（1）預做算與薪酬窮制度的對境接；（2）經竄理是千里洲馬，全面勁預算系統屆是伯樂；（3）研獎罰分帳明，強橫化企業(yè)往業(yè)績管殖理文化柔。五、全服面預算重管理模犯式一、從管汁理體制上辨來看：1、集中唇型預算管侮理模式：碗實體型企賭業(yè)特點：宿公司總永部負責煮確定預蘭算目標蹲及預算俯編制、杯下達、咽考核，子公進司是預算口執(zhí)行主體歲，經營自終主權受總織部較大限音制；2、分散粉型預算管熱理模式：追控股型企厘業(yè)特點：餓控股母興公司確州定預算奇目標，暴及預算初審核、池下達及條年度考核評按價；子衫公司預摸算編制另及執(zhí)行束，有充鋒分的經佛營自主輪權；3、混互合型預花算管理關模式：恢管理型且企業(yè)特點：母縮慧公司一般茫不直接參階與子公司霧的生產經嶼營活動，蘋子公司擁有抄較大的透經營自姨主權，閉但資本炎預算會懶嚴格控虧制，按踢月進行嚴格貪的預算滿考核、同監(jiān)督評輛價。（二）芹從預算今管理重蚊點上看煤：1、以李資本預獸算為中宿心的預許算管理祥模式：其預算晚管理的觸主要內越容：（1）搞詢好投資概抓算的編制檢和評審；（2）優(yōu)對資本愿支出項銅目進行顆可行性政分析與殿評價；（3）三編制項乓目投資粥預算；（4）編壁制現金支霸出預算；（5）編坐制籌資預上算，從數癥量和時間鄰兩個方面默保證項目錄資本的支優(yōu)出需要；（6）嚴傲格資本預直算的審批咐程序，搞資好現金支兔出的監(jiān)督商、控制與鋪管理；（7）嚴玻格執(zhí)行資懸本預算；（8）搞債好資本支敬出的責任趁核算，正支確反映資隊本預算的獨執(zhí)行進度悅和結果。2、以銷遞售預算為具中心的預惹算管理模裙式：其預算管漠理的主要脖內容如下使：（1）以搞市場為依辦托，編制咐積極的銷衫售預算；（2）乘以“以豈銷定產縣”為原鳳則，編重制與銷留售預算川相銜接宵的生產露、采購豈、成本東及費用廟預算；（3）以陰銷售預算帆為中心，稅編制現金島預算和財善務預算；（4）助集中人撲力、物碑力、財扇力，確碼保銷售志預算的控順利執(zhí)嗎行。3、以給成本預必算為中著心的預多算管理上模式：其預算管易理的主要原內容如下扭：（1）以揉產品銷售還價格和目溉標利潤為練基礎，確糧定目標成善本、編制桃成本預算半；（2）以盼成本預算界為中心，嚇編制現金捕預算和財廣務預算；（3）以京成本預算裕為基準，你編制確保哥目標成本吧實現的采眠購預算、此產品制造雄成本預算飛和期間費榜用預算；（4）以斤責任預算燥為依據，聽嚴格控制辜成本、費愛用支出。4、以現豎金預算為掠中心的預蕩算管理模碰式：其預算艷管理的朝主要內舌容如下：（1）企支業(yè)的一切艦經營活動徐都要建立豬在現金收講支平衡的控基礎之上冊；（2）辛現金預捎算是企理業(yè)控制岔資金收鑼支、組惹織經營殃活動的涼直接依駁據；（3）定重期對現金鴿流量進行券分析，采塵取措施化抽解潛在的翁經營風險蠻。5、以廢利潤預糖算為中元心的預薪算管理暮模式：其預算管隔理的主要惕內容如下圓：（1）按王照企業(yè)所求有者和經碼營者都能云接受的投關資報酬率沙，確定企煤業(yè)預定期陡內的利潤憑總目標；（2）企桂業(yè)的一切武經營活動濤都要圍繞飯利潤總目溝標這個中斧心，企業(yè)援各子公司留、分公司隨的預算指哈標都要依燥據企業(yè)的帝利潤總目懶標分解和增展開；（3）打依據利賴潤目標詢，制訂仗企業(yè)的尚經營預陜算，資值本預算乳和財務綢預算；（4）側利潤預狹算是企大業(yè)組織裕與控制留生產經僵營活動膽的基本從依據，博在預算違執(zhí)行中君要及時刷糾正偏昂差，確娘保利潤哪總目標逼的實現注；（5）野將是否澡完成目撐標利潤擋作為評態(tài)價各預尾算部門竭經營業(yè)溜績的主鞋要標準烤。小結一平：全面預算拒管理是集晃規(guī)劃、控金制、考評貌于一體的蹦系統化管煩理預算管理全面預算會計反映監(jiān)督內部控制全面預算項目全程預算控制全員預算規(guī)則沒有業(yè)務沒有預算沒有預算沒有業(yè)務客觀反映及時反饋業(yè)務制度化流程規(guī)范化權責明確化小結二：全面預肢算不等勻于“捧財務內預算午”等于昏“仗經營目粘標”“制度本規(guī)則”“經營亦責任”“獎懲騙依據”第二章恥房地都產企業(yè)酸的全面圖預算管和理一、為什么故要全面斥預算管覆理？1、外部談市場環(huán)境購惡劣的要魔求(1)人員工、材料毅成本雙雙打上升；(2)銷楚售價量齊丟跌。2、內部躲管理提升文的需要例：某開發(fā)項著目成本構罰成(協議卻地價)序號成本內容金額(萬元)占費用比例一土地成本336915.52二前期工程費用7723.56三基礎設施費5502.53四建安工程費1624274.83五配套設施費1290.6六開發(fā)費6423.0七合計21704100某開發(fā)項螞目成本構倒成(拍賣儲地價)序號成本內容金額(萬元)占費用比例一土地成本1400043.30二前期工程費用7722.38三基礎設施費5501.7四建安工程費1624250.23五配套設施費1290.4六開發(fā)費6422.0七合計32335100二、全面獨預算管理漢的前提與滲基礎（一）實秧施全面預棕算管理的聲前提條件葛：１、企業(yè)惹領導的認贈可和支持２、樹半立宏觀借財務管舒理的觀隸念３、全體辭員工的參削與和配合４、完善戰(zhàn)財務管理混機構建設斤和造就高腐素質財會賠隊伍５、建立墊責權分明登、獎懲掛罩鉤的激勵毫制度（二）偏實施全宵面預算陪管理需窄加強的圖基礎工嶼作主要包括絡原始記錄詢、定額工繁作、計劃宿價格、計聾量工作、貓標準化工碧作、信息鹿工作、規(guī)揚章制度和握員工培訓填等項內容子。（三）全面付預算管理初的制度體城系１、基手本制度塊：（1）指全面預叉算管理掀制度是企業(yè)阻衽全面莖預算管寶理的總貫條例、的基本依棕據和規(guī)植范；（2）峰全面預滅算管理派組織制深度是明確勉全面預彎算管理曬決策、影日常管輝理、執(zhí)需行和監(jiān)蠻控考核裂機構的櫻組成與邪權責的鐵制度文源件。2、工夏作制度晃：（1）《叢全面預算邪編制制度含》：編制大隨綱（2）博《全面蠢預算執(zhí)弟行制度痕》：執(zhí)行的具踩體規(guī)定（3）《炊全面預算訓核算與分食析制度》（4）陽《全面黃預算報奧告制度們》（5）《錄全面預算沸審計制度英》（6）浴《全面幼預算考漲評制度奴》（7）《墓全面預算諷例外制度隔》：非常規(guī)事要項的處理（8）《弱預算支出漠審批程序扎與授權規(guī)縣定》3、責任殘制度（1）《稼部門職責途范圍和工抹作標準》說明各預場算相關單韻位的職責處與工作標鵲準；（2）《避預算目標情責任書》說明預享算管理六者與執(zhí)想行者之越間的權這利義務從，預算易目標及丟獎懲方對案等。三、全面旬預算管理父的組織體狐系（一）群全面預妙算管理趙組織體蓄系的設久置原則1、科暮學、規(guī)醒范原則2、高今效、有愉力原則3、繁簡搭適度、經膊濟適用原鬼則4、全面反、系統原努則5、權染責明確言、權責姓相當原滴則企業(yè)全面膊預算管理雞組織體系千如下圖：全面預副算管理顫組織體默系示意湖圖（二）全塑面預算管蒙理的決策凡機構：1、股東笛（大）會騾與董事會股東大會威：主要是編通過審議伶、批準董曾事會制訂免的全面預腰算方案、楚決算方案輛和投資計買劃；董事會：騾通過制訂趁審議全面產預算方案院，決定公站司在預算丸期內的經斯營計劃和肆投資方案紫。2、預講算委員休會是在公山司董事侮會領導糟下，專淋司全面訊預算管雁理事務瞧的決策盼機構。（三）熟全面預煮算管理鎮(zhèn)的工作中機構：1、預印算管理然常務機浙構：主要職責抖：(1)訊負責公弟司預算全管理制對度的起短草和報碰批工作壟并監(jiān)督泛執(zhí)行；(2)壁編制企壤業(yè)全面肉預算編致制大綱甜；(3)致組織公制司開展醋各項定墻額管理傘、價格處管理等捆預算基淘礎工作體；(4)沒根據公呆司預算疾總目標皇，分解苦、制訂蹤蝶各部門剪責任預柄算指標晉草案；匹匯總編叼制企業(yè)燃全面預保算草案師，并提換出審批撲重點和柔建議；(5)對喇預算執(zhí)行惑過程進行扯管理和控設制，并定俱期進行預閥算分析，求并提出調籍整預算指欲標的建議塔方案；(6)繩定期向廣預算管隸理委員氧會提交琴預算反躲饋報告揪；(7)靠預算管侮理的其答它日常淘工作。2、預算障管理核算皮機構（即耽責任會計舉）：主要職折責：（1）播明確各療責任主幫體，建賢立責任秀會計賬勢簿和報蜂表體系狗，建立貧核算所抄需的原預始憑證加制度；（2）建他立內部轉異讓價格制烤度和內部叉結算制度裂；（3）恩分解、挨落實各纖責任中項心預算林目標；（4）核洗算、分析裝、評價各傲責任中心姐的預算執(zhí)商行情況和唉經營業(yè)績津；（5）編燙制責任會農計報告。3、預貧算管理征監(jiān)控機詢構：是對全府面預算護管理執(zhí)樣行過程燈和結果因進行監(jiān)院督、控宰制的部躍門；4、預先算管理莫考評機搖構：是對全停面預算冤管理執(zhí)頂行過程赴和結果繞進行考縮慧核評價憂和獎懲懲兌現的煩部門。（四）蟲全面預暈算管理躲的執(zhí)行語機構1、預算蜻責任網絡盯與責任中專心：預算管泛理執(zhí)行板機構是言各級預輸算責任虧的執(zhí)行熄主體形亭成預算協責任網址絡，網曬絡中的赤各責任鐘單位即濁責任中仿心。責任中彩心層次偷示意圖2、企業(yè)也組織結構匯與預算責氣任網絡設置預算頂責任網絡反與企業(yè)的套組織結構項緊密相關房誠企業(yè)應以沾現有的組糟織結構為逝基礎，本臺著科學、并高效、權價責分明的裕原則，構鑰建適合本睜企業(yè)特點駕的預算責蛇任網絡。小結一坦：房地產企傾業(yè)全面預遣算管理的倡指導原則1、本著橡實事求是再，務實科府學，謹慎吉的原則；2、遵楚循董事離會和企亞業(yè)的發(fā)神展戰(zhàn)略介和經濟臂目標；3、實業(yè)行預算提動態(tài)管藝理的原陡則；4、預算嫌執(zhí)行以授劃權管理為粥核心的原驢則；5、預算棕調整嚴格督審批的原蘭則；6、預掠算科目補和決算魚科目保趁持高度疤一致的等原則；7、預南算管理添的一貫威性原則歡；8、預算殺編制實行瓣自下而上惠和自上而掠下的原則賞。小結二：房地產企環(huán)業(yè)全面預躺算管理的經目標1、實欣現房地瞧產公司病管理的同計劃性技；2、支持扯房地產公調司目標管悠理；3、為典公司各呀級經營唯管理者里提供財室務管理浸工具；4、配悟合集團襯和各子養(yǎng)公司進以行考核疼與薪酬櫻支付。第三章嬸房地產企標業(yè)全面預躍算的編制一、全面焦預算的編劃制方法1、固定練預算法與亡彈性預算渡法2、增針量預算查法與零躲基預算蠟法3、概即率預算薦法與滾洞動預算傍法4、作業(yè)確預算法二、全鉤面預算漆的目標(一)窩預算目懂標概述1、預愿算目標浮的含義加：預算目標妹是預算期刃內企業(yè)生漏產經營活烏動氣概達途到的目標持和結果。件是以企業(yè)銀目標和戰(zhàn)武略規(guī)劃為悼導向，在坦市場預測萬和平衡企佳業(yè)內部各骨項資源的脖基礎上，即能忍者自柳安公司投攜資者、決諷策者、經勁營者以及匹內部各個瓦預算執(zhí)行析部門反復親協調、測鼻算確定的俊。2、預喬算目標坦的特征搏：預算目殊標應該掀體現企登業(yè)戰(zhàn)略孕的要求預算目狗標應當嬸與企業(yè)旅目標相具一致預算目標盞能夠可靠培計量3、預算躲目標的作忠用預算目標使我后們看清使征命；預算目標攝有助于我它們安排輕灶重緩急；預算目勿標是我淋們產生列積極性往，引導透我們發(fā)悟揮潛能繁；預算目怎標有助卸于評估誰進展；預算目扛標使我差們把重樓點從工蠻作本身剃轉移到扛工作成沈果上。4、預好算指標范體系預算指標窩包括財務份指標和非謝財務指標報兩大類。財務指標沖反映的對框象是珠資哥源善與資桿源運營效怠果，涵蓋拴了企業(yè)的離投資、經英營、籌資遍等活動，蟻能揭示企嗽業(yè)的盈利堆、規(guī)模增鹿長與風險膨水平，是帥預算指標葬體系的主宣體。非財務指量標主要是泄用非貨幣配單位反映見的指標。(二)紡全面預算侮目標的確音定1、預濁算目標步確定的調客觀依罰據市場標留準預算目標身的提出者甚—出資人預算目標指的提出依目據—市場潑平均利潤內部標準歷史水平未來潛渴力目標難管度設定有證據浩表明，叨更困難旺的目標色通常導洽致更高糟的績效積。難度績效正常績效銅線目標線反應線設定目標2、計劃談目標的本沸質將預算目駛標作為一局種激勵因臟素(而非罵控制手段得),讓人愚們確切地務了解對他禽們的期望珍，使他們遷參與自身羨的目標設掌定過程，牢將他們實避現目標的謀進展情況識不斷地反婆饋給他們胳，以及根靠據實現目沿標的情況璃對他們進蛋行獎勵，藥從而產生偽激勵，以移保證目標求的實現。公司預滲算目標導實例利潤總覆額利潤率利潤與銷嗽售比率利潤與駱投資比星率利潤與資混本比率市場城地位資產，宮銷售或利筒潤增加率崗市據場地位生產島力－人業(yè)，機器愧，資本旅弟市場占凳有率銷售種販類和產品粒類別裂銷售額雇員娛關系，政行為，每流動雹公司澡知名度社會縫關系3、房噴地產企配業(yè)的預威算目標許：(1)航核心指蠟標是依據房驢地產企業(yè)吳戰(zhàn)略和發(fā)倆展規(guī)劃制詠定的房地浩產業(yè)務年努度量化目甚標，房地吐產企業(yè)預岔算年度的來工作必須檔為完成核智心指標而描努力。(2)木預算科喊目預算科目沿是核心指臉標的分解戒計算指標印。各科目滴的歸集按顧照收付實現覺制執(zhí)行。4、核心粉指標的組召成核心指標胖是依據集焦團戰(zhàn)略和騎發(fā)展規(guī)劃竟制定的房叢地產業(yè)務用年度量化金目標，下動屬各房地采產企業(yè)預余算年度的助工作必須演為完成核冷心指標而候努力。預辨算科目是昨核心指標飲的分解計午算指標。掛各科目的快歸集按照收付實現呼制執(zhí)行。厘財務預昌算體系們中的核禾心指標廁分為靜擠態(tài)指標蠶和動態(tài)顏指標。新靜態(tài)指早標有兩犯類，共燦八個。貢第一類醫(yī)是財務攔指標，搜共五個損，包括趨：銷售額、投資額、利潤額、銷售利透潤率和投資利潤啄率；第二造類是管窯理指標區(qū)，共三舌個，包芹括：費用額、銷售率和費用利曉潤率。動態(tài)指康標有：現金凈流鑼量增加額、動態(tài)投裝資回收服期節(jié)約靜態(tài)指標矩釋義和計吉算公式1、財務襲類指標1）銷售船額公式：銷售額＝橫主營業(yè)務劫收入＋其企他業(yè)務收利入其中：逢主營業(yè)把務收入糟是指住鬼宅、車橫位和非涌住宅建幟筑物等岔項目銷浸售取得艦的收入舉。其他業(yè)功務收入隱是指住餃宅、車悅位和公鍋建等項鞋目出租堤取得的三收入，盞及其他鑄各項收霜入。確認原則：實行按幻玉揭付款方援式的買賣越合同，以搜首付款交隨齊并由客蟲戶提供全頓套有效的擾按揭材料頭的時間為街收入確認參時間。財務類指染標：2）投資伴額公式：投資額攝＝土地廈開發(fā)費歪用+前鐮期工程辯費用+債建安工津程費用沖+項目士建設配捐套費用究+監(jiān)理播費用+糠開發(fā)間努接費確認原則：各項投領資額以公番司財務部伶實際會計向核算報表猶中的數據岔為準，以愚實際投資決到位為標別準3）利槳潤額公式：利潤額麗＝銷售渾收入－膜投資額奮－費用蔑額－營疤業(yè)稅金篩及附加其中：費用額是境指管理費條用、銷售碗費用和固慰定資產購霸置費的總藍和。費用額碧＝管理宜費用＋數銷售費說用＋（穿固定資奔產購置惹費/5糠年）確認原怕則：固定勉資產購地置費按仗當年購拴置費用鬼的五分寸之一計育入當期騰費用額塞，但在薪預算書臭中必須照全額反約映。折蟻舊期限陽的最后脊一年清敏理時再貼進行調撲整。財務類指滾標：4）銷岡售利潤汗率公式：銷售利潤皂率＝利潤摧/銷售收薪入×10描0%5）投資咬利潤率公式：投資利潤年率＝利潤捆/投資額典×100電%2、管因理類指計標：1）費名用額費用額書=管理名費用+嫩銷售費耕用+（慎固定資爽產購置最費/5垃年）2）銷腿售率銷售率征=實際巨銷售面勵積/計命劃銷售布面積×摟100憂%3）費用央利潤率費用利宇潤率＝賺利潤/恩費用總洋額×1呀00%動態(tài)指標閱釋義和計努算公式：1、現金凈笛流量增轉加額=訪預算收快入的凈詠增加額坑+預算跡成本費車用的凈里節(jié)約額*作為年扶度績效考雀核和項目候總評價的畢指標2、動態(tài)投資織回收期節(jié)爹約=項目姻計劃的投今資回收期翁-項目實葛際投資回徹收期*作為項若目總評價肥的考評指暈標案例：北揮京某著名士地產開發(fā)挪有限責任鴉公司20陷04年度躬全面預算飾考核指標項目單位考核指標（A）考核指標說明

考核周期和權重

評分標準月度季度年度房地產公司

營業(yè)計劃完成率

實際簽約額/計劃簽約額

60%

5%20%

1、A>100%為5分（不含4分）；2、90%≤A<100%為4分；3、80%≤A<90%為3分；4、70%≤A<80%為2分；5、70%以下0分。

銷售回款完成率

實際回款額/計劃回款額

40%5%10%利潤計劃完成率

實際利潤額/計劃利潤額

月度預警、季度/年度考核

20%20%

銷售費用率

實際銷售費用/實際簽約額

10%10%

1、A≤90%為5分；（以績效任務完成為前提）2、90%<A≤100%為4分；3、100%<A為0分人均管理費

管理費用/直接人員編制10%10%

管理費用總額

薪酬福利、車輛費用、辦公費用、專項費用、公共費用等20%10%

成本費用總額土地成本、前期成本、建安成本、市政成本、配套成本、物業(yè)成本、銷售設施成本30%20%合計

100%

100%100%

5、預饑算科目預算科目罪是核心指學標的分解俘計算指標毛。各科目覺的歸集按例照收付實現荷制執(zhí)行。（1）預算科娃目是房地陷產企業(yè)脈對未來瓶需要完個成的經鳥濟事項兵的具體度內容進饞行分類閱核算和揮管理的節(jié)項目。預算管地理涉及跌的企業(yè)藥經營活擾動的各介方面信拘息通過部預算科上目進行業(yè)層層歸蟻集和匯匠總，用腦以計算車核心指墾標，并血與計劃東目標進飼行比照廟，實施撤控制。蚊按照會勁計信息使歸集的布程度，賢預算科招目可劃矩分為一跟和二級葉科目，宰各房地色產公司銜也可按吃項目實輸際需要弓增設下蟻一級預綢算科目挑。一級科目即我們妹提供的帶標準預魔算表中酬第三列摸的項目社。包括雀：主營徒業(yè)務收惱入、其懶他業(yè)務若收入、于土地開舊發(fā)費用該、前期松工程費購用、建是安工程仙費用、恐項目建出設配套岸費用、藍開發(fā)間勸接費、摩銷售費矮用、管服理費用芬、固定隱資產購崖置費用活、監(jiān)理好費用、奇財務費羅用、稅憂金。二級科顛目即標準紗預算表失中第四險列的各畏項目，攔經過匯紫總可計鵝算出一遵級科目纖的數值咱，基本臉上是按仰照各地什產開發(fā)仗項目的拜具體子近項進行火歸集。辱二級科腹目由相繭關的合腳同以及鹿相應的盡會計科溉目進行批歸集。（2）預墾算科目中慌各項審批梨權限的執(zhí)揚行以房地們產開發(fā)公亂司《經營和夢財務審批陳授權管理尸系統》及預算今年度的秋授權書殿為準繩椒。（3）如怕果為房地滅產集團公封司，集團猛對各房地產產子公司找管理費用跪的目標考配核可以到爽二級預算懸科目。（4）科秧目的計算角方法a、主營業(yè)務糠收入=住芬宅銷售收該入＋車位雀銷售收入蹤蝶＋非住宅避建筑銷售必收入b、其他業(yè)曾務收入賴=當年邪所有物它業(yè)出租屠收入＋者其他收鬧入c、土地開發(fā)晶費用=拆喉遷補償費爆用＋地價?？?土地釀評估費、經契稅+其鵝他*拆遷補掌償費中包受括前期補峰償費d、前期工淡程費用夏=可研特費+方水案咨詢棄費+招曬投標費殺+設計蓬費+質賣量監(jiān)督述+預算勾審查費屆+測量死費＋勘鋤探費+媽執(zhí)照費圣+竣工責圖費+浪綠化費別+其他e、建安工辰程費用怎=基礎份+土建棄+水暖敏＋設備除安裝+神地下車朋庫+電和氣安裝障+其他*人防工逐程計入“祖土建”項蚊目*“地下粘車庫”項戚目包括建耕設地下車能庫的基礎撇、土建、偶水暖、設舊備安裝、符消防、電固氣等方面抽的開支f、項目鞏建設配套銜費用=會勻所+上水輔+雨水+籮污水+供池氣+熱力輔+供電+好電信+道藝路+園林世景致＋環(huán)夏衛(wèi)+網絡將+商業(yè)配就套+安防里設備+鍋礎爐房+教辟育配套+安其他*路燈圈項開支槐計入“和道路”昌項目g、監(jiān)理肅費用=需射要監(jiān)理工車程總造價射×監(jiān)理取巾費標準h、開榨發(fā)間接摟費=前恩期周轉用房的裝辯飾裝修花費用+咬樣板間蘋建造和評裝飾裝昆修費用妻+其他*租賃扣周轉房傅的房租煉計入“欠其他”i、銷售競費用=市牧場推廣費狡用+銷售吐傭金+銷販售管理酬唇金+銷售文管理費用*銷售費攜用的構成沸和歸集方皂法見“表一：謎銷售費用芹預算明細趴表”j、管理尚費用=工邁資福利費過+車輛使江用費+辦勁公費用+懇專項費用神+管理稅皂費+折舊陣費用*管理稅郵費包括印爽花稅；管鞠理費用的礙構成和歸旨集方法見“表二：管終理費用預素算明細表”k、固栗定資產跪購置費答=預算稱年度購協置新增意的固定壺資產支筒出（2牌000謝元以上甘，使用壺期限一街年以上測）l、財務堡費用=利幫息支出—押利息收入滴+銀行手消續(xù)費m、稅金猴=營業(yè)稅倡金及附加域+所得稅蜂+土地增制殖稅三、全環(huán)面預算享的編制（一）房地產開捏發(fā)企業(yè)全漏面預算編串制流程銷售預挺算項目開發(fā)基經營預算土地前期市政配套建筑安裝裝飾裝晝修開發(fā)間接床費銷售費用凱、管理費扛用、財剛務費用不可預香見費稅金開發(fā)成讀本預算現金預算資料、修支出預置算固定資冊產購買熊計劃負債計悅劃預算利潤拴表預期資哭產負債欲表（二）預軟算編制程壞序：自上而下上下結合自下而上集權管理缺乏激勵性適用于單一產品生產和經營的企業(yè)分權管理管理失控/寬打窄用/擠牙膏適用于資本型控股集團有效保證企業(yè)總目標的實現在討價還價中趨于一致需要清晰一致的游戲規(guī)則（三）全下面預算編訊制計劃案例：艾佳地產傲公司預算遺編制計劃工作內容責任單位協助單位工作要求開始時間完成時間需編制呈送報表傳遞單位備注（四）飼預算表起的編制預算表是全面腰預算管休理的重熔要工具傾，通過科編制預陳算表，鞭實現房遍地產開躍發(fā)公司許計劃目反標按年度-月駱份、公司-渴部門、項目-工狐程和費用子項目進群行詳細而洽有條理的販分解。預艱算表作為喝工作進度瓜和財務控帶制的標準疏，為定期管分析、加話強控制提包供依據。預算表是預算體窗系使用的潮一系列表隱格的統稱寫，包括預算匯總螺表和多個附么表。預算匯總挑表是編制單樂位（集團誕或者子公近司）各科抬目和核心積指標的預泡算目標的筍一覽表，裕從總體上邁反映計劃江目標分解乒到各項目換和各年份無、月份的冒情況。附專表是預算懇匯總表的另編制依據范，由編制喉單位的各羊業(yè)務部門織編制，包剪括：年度經營龍計劃書、銷售收入亂預算表、土地開物發(fā)費用該預算表、前期工程飼費用預算圓表、建安工柿程費用冶預算表、項目建套設配套武費用預膏算表、開發(fā)間接清費預算表、管理費用臉預算表、監(jiān)理費用敏預算表、固定資產銅購置預算壩表等，如果籃是集團公察司，可考北慮集團只雙對二級預房誠算科目的主預算數進辟行審定考芹核。1、預乘算表編第制流程（1）獻編制各歪附表編制單宗位依據液房地產役公司董門事會下羨達的年粉度計劃熄目標，德編寫經黑營計劃受書，明懼確預算緞年度的均工作量走。各部暫門據此忽編制相貴關的附陪表：經營計課劃書——經平營部在吸經營部塵經理的優(yōu)指導下戶，將項林目經營獲開發(fā)計灰劃依據抗實際情綱況和計與劃目標亡修訂，耐并對預梢算年度慕重點細命化，編棄制經營夕計劃書鴨，涵蓋布項目開綠發(fā)建設然的所有節(jié)環(huán)節(jié)。銷售收困入預算歸表——銷售鄭部在銷售暫總監(jiān)的指耕導下，依談?chuàng)〉玫奶鹉甓瓤墒蹤嘧≌娣e掠、車位數膽量、非住沈宅面積和當計劃均價嗚等數據，糟編制銷售強收入預算遷表。編制衫時應按樓乒號分別列魔示，住宅幟、車位、么非住宅出氧售收入匯劑總至主營媽業(yè)務收入功合計欄，衣出租收入貫匯總至其麻他業(yè)務收略入合計欄瘋，各項收答入的計算這采用穩(wěn)健屆性原則。土地開發(fā)憶費用預算至表——經茅營部在棉經營部頸經理的義指導下溫，依據悼中介機紅構提供水宗地的思評估價環(huán)格信息切、拆遷句補償協躍議、與時土地方纖的合作蠢協議以色及年度潑開發(fā)任忘務，對揉拆遷補嘩償費用叼、地價閑款、土外地評估共費、契兔稅和其灑他等項學目進行候估算，施編制土誕地開發(fā)害費用預扭算表。前期工愛程費用吵預算表——預會算合約勿部會同跪經營部溉，在預逗算部經盲理和經壓營部經獸理的指確導下，臉編制前驚期工程吼費用預掛算表。蜂具體項終目包括秀：可研啦費、方短案咨詢阿費、招笑投標費肆、設計搞費、質壓量監(jiān)督嘗、測量燭費用、題勘探費干、執(zhí)照說費、竣迅工圖費礦、綠化券費和其校他費用絨。各項旱目填報殖依據是謙：①政竿府相關貝部門收撞費標準陽；②平封面、立緞面、施略工圖、獨景觀、結裝修、峽市政等講在內所乖有的設閥計費和扯方案咨惰詢費參求照市場苦價格；秩③執(zhí)照抵費包括駁各種應榨辦證照沾需要向宇政府相皺關部門郊交納的桐費用。建安工程度費用預算版表——預算狹部在預算緊合約部經坦理和工程胳部經理的烈指導下，禽編制建安挖工程費用岡預算表。識具體項目麻包括：基抽礎、土建藝、設備安炭裝、地下兇車庫、電梨氣安裝、諒和其他費凍用。各項蔥目填報時碼注意：①饞請按樓號蔽編制工程奶造價；②傾已開工的系樓盤以建蓬安合同為衡填報依據煙；③待開犯工的樓盤沸以規(guī)劃和覽預算定額升為填報依賄據；④地購下車庫及跨裝修單列醫(yī)。開發(fā)間接革費預算表——項目秧開發(fā)過程凈中必須的隨周轉房和慌樣板間費襲用，由信困息管理部伯牽頭，會厘同預算合然約部、規(guī)惜劃設計部煩共同完成她。銷售費用淺預算表——銷瞧售部在來銷售總獎監(jiān)的指雕導下，警依據年鋸度銷售往任務，塌對市場桶推廣費跡用、銷銷售傭金飛、管理隸酬金、儀日常銷縣售管理箭費用等伐項目進間行謹慎送且合理供的估算誓，編制滴銷售費雄用預算贊表，并撓在表內惕注明各巨項銷售碎費用的謀計提比看例。參恐照集團神提供的掘銷售費旨用預算耽表編制（見附紹表一：拔銷售費座用預算膏明細表歲）。管理費棒用預算稼表——財務憲部在財務棍經理的指猜導下，依剩據上一年圓度實際費脅用支出情熟況，制定滾管理費用賭預算，報嘩公司總經街理審定。膊其中的專件項費用主恩要是無法評分攤到部辨門的開支軋，即公司村級費用。沖公司財務絡部門發(fā)生施的管理費辯用計入公火司管理費滔用總額中孟考核。，則見以下管興理費用預勿算表編制乳（見附表二腔：管理費危用預算明病細表）。固定資勁產購置尖費預算煉表——行臭政管理封部門在蹄其負責仰人的指濟導下，百對編制國單位在朱預算年毯度可能領發(fā)生的影超過2監(jiān)000攻元，使漫用期限鎖在一年泥以上的芒各種資濕產（不江含在建摔工程）贊購置支搶出，編熱制固定音資產購曠置預算鍛表。（2）根吉據附表編進制預算匯繩總表預算編詞制單位宮的財務亭部門按急照標準爛的格式備和要求猾，依據慚完成的拼附表，犯編制預撞算匯總欣表。a、預仗算匯總弓表格式請嚴格按及照標準的厘預算匯總胖表（表三：標背準預算匯勞總表）格式和科老目內容制步作填寫，箭沒有預計竊發(fā)生額的悔空格填寫何“0”，纖以方便進糠行匯總和漢分析。b、表格孕說明I.預算表至中所有揚項目單費位為千吼元；II.財務費賠用項目明和稅金鐘項目由該財務部譜門計算碎填寫；III.“項目總囑評估”一載欄的各項侄目依據集泥團審批的街經營預算塘書填列，穗且符合各謠項目核心拐指標的要那求；IV.以前年度嫁損益和預推算科目根裁據會計決估算報告填帶列；V.（十三秘）—（姐十八）積的各項悼銷售率軍指標按或月計算煉填列，蹈（十九摧）銷售禿率指標扮只按全再年完成漢數計算糠填列。VI.編制單請位應將躺各附表瓦作為預瞞算匯總悅表的附核件一起告上報公蜘司財務濁中心。爹附表應座詳細說失明各項梯目的填廟報依據針及計算倒方法，緊以便核遲對。(3)預算表的般審批與管故理預算表鄭編制完古成后，矛由公司趣總經理枕和財務肝部審定屬簽字確投認后，黎上報財勝務中心饑、經營戲開發(fā)中閃心、總串工辦和物集團總鹿裁審核今。總裁是和計劃籠財務中哪心、經蠻營開發(fā)淹中心、友總工辦恭將核對罩各科目黎的預算數數，并校就其中愿同計劃淺目標有摸差異的沾部分與彩編制單綠位的總報經理和貧計劃財藝務部會墨商修改雄。經雙振方同意置確認后境，由預秒算責任營人簽字劃生效。經預算責掙任人簽字賄的預算表稿壹式陸份脹，集團總南裁、財務紋中心、經寸營開發(fā)中熊心、總工衡辦、子公暴司總經理慕（預算責沫任人）和晨財務部各冊保留一份。第四章附全拒面預算習的執(zhí)行預算的綁執(zhí)行是鮮全面預筒算管理失系統成鵝功的關桑鍵，是區(qū)預算管薄理的核借心內容付。只有瀉嚴格執(zhí)蘭行預算石，才能義保證預棍算目標該最終能筑夠實現魄。具體塵地說，寫預算的印執(zhí)行包念括支出究審批、魔月度數湖據更新珠、月度匪預算分病析和預貴算外重只大調整候四項工描作。一、支染出審批善與授權編制單位違的支出包切括兩類，基第一類支毅出屬于在爛建工程投予資支出，呀第二類支利出屬于費貸用支出。簽支出依上淹述分類實碎行兩級管錢理。工程俊投資支出團納入一級佩管理；費筐用類支出碧納入二級神管理。上述二徹級預算育支出將衰由房地古產公司戲當年的遍《業(yè)務致與財務亭授權管狂理實施遮細則》刺和預算握年度的訓授權書夕規(guī)定的恒責任人王行使審岔批權限鈴。而財病務部門已，如果翻是集團避公司，見應同時稠包括集疊團計劃臘財務中打心和子子公司財向務部，煌負責審遷查各項還支出是帥否符合稀預算，椒有無越驅權。對曬符合條優(yōu)件的支占出，授身權人員利簽字后冊，財務吵部門予色以支出歲；對于臣不符合雕條件的臨支出，澆財務部年門有權提拒絕支杯出。如哄預算調冬整審批筍完成，棄財務部嶺門應根悼據更新任后的預質算書作惹為支出莫依據。原則上，職在健全和斬完善的預份算管理體具系中，財闖務部門是序支出的第盼一審批環(huán)子節(jié)，對不祥符合開支涼條件的支胃出，財務踢部門有權擋給予否決渣，同時財值務部門是殺授權管理陳中的全責莫部門，即沫對其他部皺門的越權玻支出承擔蛇連帶責任鏟。二、月辨度數據槳更新房地產企被業(yè)的經營態(tài)活動是動禁態(tài)發(fā)展的秋過程，相仁應地，預席算管理要僵做到動態(tài)懼的控制。負預算管理詳要和會計丹核算緊密努地結合起健來，會計淘核算提供街經營活動樹產生的實川際結果，壟財務部門盲要定期（掌每月5日鞭前）將會淡計核算的熄成果反映裙到預算指數標和科目扶中，便于控進行分析銀和調整。各編制單邁位的會計持核算科目獄應與預算嫁科目有很視好的一致句性，保證冒預算能夠河準確、高鬧效地獲得問和匯集相群關數據。密如果現行兩的會計核潛算科目與休預算科目侍存在重大反不一致，航應上報公授司財務中斤心，并在去其指導下鴿進行調整樓。各編制單怪位的財務損部門應在愁完成上月燥的會計核刷算后，將悼實際核算洽結果匯集診，填列預些算差異分傍析表（表四：預望算差異分伯析表），報公鬼司總經諒理，匯揮總各部傲門意見桂。公司學總經理較有權在袖全年預晃算總額捕范圍內毯進行月星份之間剃的分配滋調整，還更新相黨應月份南的預算岡數據，料形成月弄度預算甲表。三、月度腎預算差異稀分析房地產公渣司財務部蹤蝶經理在完懂成月度預鉤算數據更宏新，編制偉月度預算志表后，應贈進行月度幼預算執(zhí)行澤情況的分浸析，撰寫山預算執(zhí)行乒情況分析貌報告。預算分析略是比對預紐奉算各科目肯的計劃數陜和實際發(fā)染生數，分更析判斷預鄭算執(zhí)行情捎況，找出境影響因素炮并評估其稍作用，提固出下一時遍期對預算聞管理和經鵝營活動調額整的建議醬和意見。蘭并將分析茶過程寫成歌書面的預菊算執(zhí)行情牧況分析報練告。各預算編棗制單位的鑼預算分析洋工作由其殘財務部經百理負責，莫就相關問性題詢問有奏關部門，天各部門應毒給予高度分配合。每報月5日前涌完成預算層執(zhí)行情況擴分析報告伶，提交給每財務中心光和公司總阿經理。月度預算涼報告和預拜算執(zhí)行情憂況分析報膝告經財務堡部經理簽瀉字后報公屆司總經理陽簽署意見決并備案。四、預為算外