房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀三

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

2009

資本土地項目地產(chǎn)公司是干什么的?［引言］利潤===收入—成本賣樓啦。?！，F(xiàn)場收款預(yù)收帳款財務(wù)結(jié)算----銷售收入

［引言］我們的錢怎么賺?收入結(jié)算時間?收入結(jié)算條件?收入開發(fā)成本土地成本管理成本資金成本成本利潤===收入—成本利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355

利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206利息支出

。。。

營業(yè)稅金及附加8.441銷售費用2.5611.9管理費用2.0817.6財務(wù)費用-0.323.6資產(chǎn)減值損失…

投資損益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2。。?！?、每股收益

。。。

成本利潤===收入—成本成本是個無底洞嗎？你是“知本家”嗎？財務(wù)結(jié)算的利潤是真的嗎？你能給投資方一個交待嗎？大潮退去,才知道誰在裸泳…..［關(guān)鍵詞］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系之解構(gòu)

企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)銷售目標(biāo)成本目標(biāo)各項目運營目標(biāo)與計劃拿地策劃

施工計劃

報批報建

采購計劃

設(shè)計計劃

銷售計劃

入伙計劃項目拓展目標(biāo)投融資拓展目標(biāo)成本管理項目策劃設(shè)計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理項目策劃設(shè)計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理是貫穿價值鏈全過程；涉及價值活動全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動。作業(yè)過程成本控制目標(biāo)成本體系的建立與實施房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理成本管理體系的建立與實施目標(biāo)實施目標(biāo)實現(xiàn)銷售/客服建造過程策劃/設(shè)計目標(biāo)建立成本管理之基礎(chǔ)成本管理之實現(xiàn)成本管理之目標(biāo)成本優(yōu)勢產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)進(jìn)度全成本管理的實現(xiàn)盈利實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理目標(biāo)/責(zé)任成本管理過程動態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理委員會實踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式：領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)工具制度成本管控文件目標(biāo)與責(zé)任成本管理體系之建立與實現(xiàn)

如何建立成本目標(biāo)體系？目標(biāo)成本的定義目標(biāo)成本是：目標(biāo)成本的解讀

目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與項目定位目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定的市場原則

性價比與專業(yè)管理

用幾個實例來談?wù)劊?/p>

目標(biāo)成本到底怎么形成的？案例1項目策敘劃階段池的成本續(xù)策劃成本客戶需求市場產(chǎn)品盈利關(guān)于七理對眼睛用幾個躁實例來傍談?wù)劊耗繕?biāo)成本懸到底怎么遙形成的？案例2概念設(shè)宅計階段研的成本拔規(guī)劃某超高化層項目速外立面概念深膠化設(shè)計息案例目標(biāo)成本魂與財務(wù)接筋軌？金地成硬本表單萬達(dá)成丑本表單萬科成鐮本表單中海成本怠表單偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成擠本的管竭理PDC遮A動態(tài)成本夾的探討動態(tài)成本脫的概念！錄入哪戲些基本趁信息？（wd)誰來錄入畏？如何約染束錄入的濃完整性？---用工具管怨理人！如何解貨決變更齊、簽證補信息滯魄后問題踩？誰對動壁態(tài)成本雜信息負(fù)陵責(zé)？考糊啦！目標(biāo)能調(diào)秤嗎？爭論！標(biāo)桿民暢企成本目標(biāo)奴體系落實之核心難眼點在哪里粘？成本管住壩了嗎？標(biāo)桿企業(yè)技如何一路獅走來？1999澡---2絹003-批--20瓣05--漿-200腎7民企：成計本超標(biāo)沒我商量！案例1、2、3、4、5、6。。。如何建并立全員虹的責(zé)任成同本管理隱體系？責(zé)任成本擦體系是：關(guān)于責(zé)任成本一、責(zé)任負(fù)成本的解文讀方式一核：根據(jù)酸成本科即目，將售目標(biāo)成晨本分解夠成《目標(biāo)成技本控制滅責(zé)任書》，對各輸項目費炸用的責(zé)蘋任部門腸及其主表要職責(zé)潑的說明理，包括閉控制內(nèi)幫容、控蘭制要點核和手段罰，形成筆成本控耕制的指無引方式二：混根據(jù)合同侍分類，將友目標(biāo)成本疾分解成《合同控制科清單》，將合腦同簽訂融、履行假的責(zé)任謊落實到羅合同責(zé)自任部門理，以各校部門成隨本責(zé)任嬌的完成蹲來保證探目標(biāo)成俯本的完禍成關(guān)于責(zé)任成本二、責(zé)任集成本的分沿解方式四、責(zé)宮任成本攀的落實責(zé)任主幟體責(zé)任內(nèi)避容責(zé)任控錘制要點責(zé)任評價各部門各碑司其職責(zé)任成本叨的分解思白路1、本部眉門費用2、本專掀業(yè)端口麻成本---膏-土地成酒本----投資部---舉----牢-政府收筋費---誘-報建部動門--------設(shè)計費----設(shè)計部門---渡----需-營銷費----營銷部漠門---繁----滿-財務(wù)費并用---涼-財務(wù)部津門-------蔬---辣--建造成本----設(shè)計+采購+工程---敘---責(zé)任形成壟部門承擔(dān)蓮其管理責(zé)貴任階段性地例確定成本隊責(zé)任設(shè)計產(chǎn)品銷是售投資策劃項目運作棋全過程招標(biāo)履約簽約三、責(zé)任騰成本的分譽解思路我們需呈要什么醬樣的管灑控體系來落實銹目標(biāo)與慰責(zé)任成漠本管理?管理架齡構(gòu)確定管理架構(gòu)魄確定授權(quán)體錢系確定授權(quán)表授權(quán)手席冊不同企赤業(yè)授權(quán)知對比---萬科蔬金地鍵招商出合生誰來確定聰目標(biāo)成本鳳？誰來決策傅成本調(diào)整甚？誰來考核州？誰來評凍估？成本定螺位與決痕策的立郊足點在美哪里？責(zé)任體褲系與職捎責(zé)如何浩匹配?？?。。標(biāo)桿企鉗業(yè)成本域管理模玻式：目標(biāo)/責(zé)任成本管理過程動態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理委員會實踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管控文件謝謝背！房地產(chǎn)開挺發(fā)流程與漠運營體系主講：犯周柏生總目錄123房地產(chǎn)的豎運營體系房地產(chǎn)姜的計劃碎管理概蝴述房地產(chǎn)的話開發(fā)流程一：房地產(chǎn)開獸發(fā)流程----缸-總的流程通與框架圖一：房地產(chǎn)開發(fā)炕流程1.1房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分與管控層級1.2房地產(chǎn)的開發(fā)流程圖解一：房地產(chǎn)開吳發(fā)流程1.3房地產(chǎn)設(shè)計研發(fā)流程構(gòu)建的體系框架1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與流程體系二：房遮地產(chǎn)的盒運營體刪系2.1房地產(chǎn)運營管理：2.1.談1定義2.1.嶼2運營管搖理中心逼的職能2.1基.3運營管理展的重點二：房紐奉地產(chǎn)的娃運營體槐系2.2房地產(chǎn)運營體系內(nèi)容：2.2.頭1投資決策2.2.層2階段性君成果2.2州.3運營決誦策2.2只.4計劃管理2.2.夜5成本管理2.2.短6資金管蠅理2.2摩.7知識管隊理二：房地誦產(chǎn)的運營米體系2.3房地產(chǎn)運營體系案例解析二：房地貧產(chǎn)的運營三體系2.4房地產(chǎn)運營管理架構(gòu)2.4柜.1項目運營飼組織架構(gòu)共與決策機嗽構(gòu)2.4.游2項目團隊覆的管理模靈式2.4.何3項目的偉管理目闊標(biāo)2.4賴.4運營會烈議系統(tǒng)珠：a.運營決鬼策會b.運營管理谷會三：房擋地產(chǎn)的爺計劃管洽理概述3.1項目計劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的重點3.1.注1項目運作纏的需求3.1.悼2規(guī)范化/精細(xì)化崇管理的知需求3.1滲.3提高資貝產(chǎn)周轉(zhuǎn)禿率的需飽求三：房豈地產(chǎn)的決計劃管噸理概述3.2項目計劃管理本質(zhì)與關(guān)鍵要素三：房地填產(chǎn)的計劃積管理概述3.3一體化的計劃管理體系的建立3.3.計1建立一體筒化計劃管智理體系的歡目標(biāo)3.3尾.2一體化計丙劃管理體褲系的特點一個目標(biāo)+二個體榜系+三個層級3.3坦.3項目計拿劃分級庫體系：容三層次+四要素3.3.沙4項目計倒劃體系噸與管理媽計劃體狀系的關(guān)框系三：房地搭產(chǎn)的計劃篇管理概述3.4項目的關(guān)鍵節(jié)點計劃3.4安.1如何確定棕項目的關(guān)惰鍵節(jié)點3.4.咱2項目關(guān)黨鍵節(jié)點夕的內(nèi)容玻：a.里程碑節(jié)定點b.體現(xiàn)項服目管理薦思想的災(zāi)節(jié)點3.4撐.3項目節(jié)蛇點分級醒策劃3.4.摩4項目開來發(fā)的50個關(guān)鍵庭計劃節(jié)蛾點Tha即nk勺You巡壽!如何建惡立與優(yōu)兆化房地僵產(chǎn)企業(yè)背的設(shè)謀計紡管理體坦系總目錄房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇與定義123456房地產(chǎn)企括業(yè)不同發(fā)徒展階段的遲管控模式凍與相應(yīng)設(shè)橫計管理模喘式建立精牲細(xì)化市嘴場需求踩下的規(guī)靈范化設(shè)貞計管理懸體系設(shè)計管理魄效率指標(biāo)設(shè)計管稈理通病毒與案例櫻分析專業(yè)團照隊建設(shè)哄與能力辜提升一：房地產(chǎn)設(shè)計窗管理的范累疇與定義涉及房播地產(chǎn)開權(quán)發(fā)的全下過程。午內(nèi)容包魚括：從招項目初短判的跟劇蹤,到項目決段策中的概細(xì)念草案研野究，從概盾念設(shè)計到俊施工圖設(shè)潑計，從施勒工現(xiàn)場的秒配合到營借銷道具的壤制作，以奶至到后期魔客服的維待修、整改恭的技術(shù)支賞持等。契合企踩業(yè)的發(fā)捉展戰(zhàn)略悼，鎖定效項目的觀經(jīng)營目后標(biāo),在符合敢企業(yè)發(fā)穩(wěn)展的產(chǎn)斤品策略董指導(dǎo)下景，通過魄有效的戲組織、梁完善的定流程及視制度的軟建立、賢方法的轉(zhuǎn)提升等桌一系列罵手段，疑在產(chǎn)品輔制造過乓程中實松施的涉輛及設(shè)計濾內(nèi)容的既管理。房地產(chǎn)設(shè)計管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計管理的定義一：房地產(chǎn)設(shè)計泰管理的范渡疇與定義涉及產(chǎn)真品的種挺類、品蓄牌、以附及開發(fā)愈運營模左式選擇何種炒產(chǎn)品戰(zhàn)略獎對一個企嗎業(yè)來說至洞關(guān)重要。芒產(chǎn)品戰(zhàn)略誕并不僅指袋導(dǎo)項目策漲劃、規(guī)劃誘設(shè)計、戶型型研究、珠營銷推廣導(dǎo)，同時也稻影響到項般目的拓展著模式、土畢地儲備模愈式，甚至辯品牌宣傳格模式及企培業(yè)自身的籮發(fā)展模式恨。產(chǎn)品策略溫為企業(yè)發(fā)嘗展服務(wù)產(chǎn)品制究造過程票必須符拼合企業(yè)綿產(chǎn)品發(fā)姐展策略產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)保惹證、進(jìn)示度控制去、成本雄控制設(shè)計管理三大目標(biāo)二：房洋地產(chǎn)企殲業(yè)不同尤發(fā)展階投段的管遲控模式鑼與設(shè)計俗管理模蛙式1.1企業(yè)管控模式的分類1.2設(shè)計管理模式的分類1.3企業(yè)管理模式與設(shè)計管理模式的優(yōu)化組合之思考1.4設(shè)計管理資源配置基準(zhǔn)二.1.暫1企業(yè)管控秋模式的分界類財務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運營型)管控模式二.1.2設(shè)計管拋理模式忙的分類職能型公司型(項目制芒型)矩陣型項目管御控模式設(shè)計管能理模式直與企業(yè)樸對項目頭管理設(shè)井立的管代控模式旬一一對今應(yīng)二.1.公3企業(yè)管割理模式妙與設(shè)計乳管理模良式的優(yōu)瓶化組合歲之思考組合1組合2多項目爽區(qū)域總諷部多項目憲跨區(qū)域情整合多項目絞跨霧區(qū)域多項目裳單區(qū)域集群式復(fù)合職能旗型項目制型(大、小)職能型二.1.術(shù)3企業(yè)管斑理模式攪與設(shè)計投管理模幫式的優(yōu)忙化組合掃之思考標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)啦計水平集群式復(fù)合職能型項目制型職能型戰(zhàn)略合作咐水平設(shè)計管理模式發(fā)展二.1術(shù).4設(shè)計管理巴資源配置廳基準(zhǔn)合理的牛項目人裂員數(shù)量征和結(jié)構(gòu)蘆配置，挽不僅是通人力資渴源有效娃利用的淡要求，偏也是項妹目有效騙實施的源保證。揀配置基沒準(zhǔn)應(yīng)基慈于企業(yè)壺項目的減運作模慢式、運晶作水平慚和人力幸資源成飛熟度企業(yè)年嶄度人力搜資源規(guī)愛劃新增項盒目人員顯配置規(guī)撫劃參考多項目運獎作狀況下駝，項目之禮間人員動槽態(tài)規(guī)劃和響調(diào)配人員配置基準(zhǔn)目的人員配置基準(zhǔn)的作用案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準(zhǔn)三.建立精盒細(xì)化市諒場需求堤下的規(guī)尿范化設(shè)慰計管理改體系3.1建立規(guī)范化管理體系的意義規(guī)范化設(shè)財計管理體堅系能夠提脆高企業(yè)內(nèi)壩部的設(shè)計碑管理業(yè)務(wù)構(gòu)水平，規(guī)鏟范設(shè)計管落理制度和衣流程，以椒保證項目革開發(fā)質(zhì)量舌，提高項寬目開發(fā)效泛能，提升遠(yuǎn)公司項目窮運營能力賭，打造企料業(yè)核心競汗?fàn)幜θ?2體系建立獻(xiàn)的組成要菠素與核心但內(nèi)容負(fù)責(zé)項芝目設(shè)計漿管理，犁保證設(shè)便計質(zhì)量井、進(jìn)度古、成本料目標(biāo)的恩實現(xiàn)(規(guī)劃、句建筑、丟結(jié)構(gòu)、耗水電、帽景觀、麥?zhǔn)覂?nèi)設(shè)儲計)材料設(shè)稱備選型典定板配合成劈燕本管理娘中心建栽立設(shè)計逝成本基捕準(zhǔn)體系,建立從研膽發(fā)開始的巡壽成本控制粥理念與系纖統(tǒng),提高產(chǎn)逆品綜合剪性價比組織并玻參與主軟要材料站、設(shè)備游的調(diào)研,與成本管吹理中心配饒合,建立按湖體系、惡專業(yè)分壘類的材是料信息斗庫(含品牌及前供應(yīng)商評庸價)3.2.1設(shè)計管理職責(zé)3.2.1.1一般意義下的設(shè)計管理職責(zé)三.2體系建倦立的組逐成要素脾與核心列內(nèi)容項目開擴發(fā)部按要求吹及時向浴設(shè)計管守理部提鼻交各設(shè)觸計階段壺所需資杏料條件負(fù)責(zé)與較政府部去門就各殃階段設(shè)膝計中間謊過程成吐果的技當(dāng)術(shù)溝通漿及完成論各政府寸相關(guān)部計門的申隔報審批舌工作

其它部門在設(shè)計管理過程中的職責(zé)成本管理蓬部按要求威及時向儲設(shè)計管槳理部提輛交各設(shè)女計階段視所需成優(yōu)本目標(biāo)隨著圖冶紙的不織斷深化至，調(diào)整逆成本及鞏控制目雁標(biāo)負(fù)責(zé)組兔織方案曬設(shè)計招遮標(biāo)中的顛各項工劃作市場營銷部按要求及例時向設(shè)計腰管理部提焰交各設(shè)計弄階段所需嬌資料條件負(fù)責(zé)對各識階段設(shè)計害成果地產(chǎn)厚公司內(nèi)部鏟技術(shù)評審件提供市場蛙評價建議負(fù)責(zé)制蓄定各階買段設(shè)計紐奉任務(wù)書差中的市畏場定位返部分的托內(nèi)容三.2體系建立霜的組成要奏素與核心相內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化案例分析殊一：北京金唱地200話6設(shè)計部組織架構(gòu)任圖三.2體系建每立的組萍成要素步與核心饅內(nèi)容案例分析二：06~右07深圳金哨地設(shè)計搖部構(gòu)架史圖(改進(jìn)前)項目組1項目組2項目組3項目組N

結(jié)構(gòu)組

設(shè)備組

景觀組

室內(nèi)組專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強大的技術(shù)支撐平臺技術(shù)支持+質(zhì)量控制項目組設(shè)計經(jīng)理制前期方案+項目設(shè)計管理設(shè)計總監(jiān)部門經(jīng)理專業(yè)組項目（建筑師)組建筑研發(fā)組

材料組部門副經(jīng)理

行政秘書三.2體系建神立的組婦成要素有與核心艷內(nèi)容三.2體系建章立的組檢成要素拘與核心隙內(nèi)容

2.3.1設(shè)計管理業(yè)務(wù)流程的意義梳理設(shè)繩計工作召流程，鵲明確設(shè)射計管理胞的控制啞節(jié)點和沖不同階腿段的設(shè)拜計輸入傘條件,清晰規(guī)責(zé)范項目倆設(shè)計管粗理過程厘中的控蹄制節(jié)點檔，以便砍提高設(shè)劫計管理稱效率，市保證設(shè)供計質(zhì)量抬、進(jìn)度束、成本鞋三方面望均得到季有效控脈制三.2體系建立首的組成要稠素與核心鏈內(nèi)容主線流程概念設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計配合部門營銷成本工程開發(fā)物業(yè)主線部門設(shè)計部

2.3.2業(yè)務(wù)流程總的房地印產(chǎn)運營框蘿架圖分階段業(yè)哭務(wù)流程圖設(shè)計流程脈框架圖一級流程:項目投傳資決策庸論證管宵理階段條流程項目設(shè)樣計管理談階段流話程項目工靈程管理恥階段流餃程項目營拍銷管理僅階段流據(jù)程項目入伙副管理階段席流程二級流程:設(shè)計管理夕流程設(shè)計單位騾選擇管理班流程設(shè)計合同鎖及付款管負(fù)理流程材料設(shè)備江選型/定板/驗板管擱理流程設(shè)計變橋更管理膨流程設(shè)計流櫻程框架貢圖三級流于程：設(shè)計費臣用預(yù)算確計劃編惜制細(xì)則設(shè)計合同桌編制工作觸細(xì)則設(shè)計任任務(wù)書編蓋制工作碎細(xì)則設(shè)計、帽咨詢單城位選擇撫及信息禿管理細(xì)正則施工現(xiàn)慶場設(shè)計享配合工倘作細(xì)則設(shè)計關(guān)鍵構(gòu)點控制工欠作細(xì)則計變更亂管理細(xì)搏則三.2體系建走立的組偷成要素滾與核心歐內(nèi)容

2.3.3管理流程主要是涉謊及設(shè)計職到能的公司年管理制度穗，如《地產(chǎn)公司羞設(shè)計總監(jiān)竭管理辦法》、《設(shè)計管泥理階段球集團對改子公司格監(jiān)控程盛序》、《實施地產(chǎn)降項目開發(fā)油周期基準(zhǔn)炸作業(yè)指導(dǎo)編書》、決策分怠判等三.2體系建立旁的組成要紛素與核心泰內(nèi)容

2.3.4優(yōu)化的流程帶來的管理效率和效益梳理設(shè)堵計工作匯流程，爐明確設(shè)掌計管理仙的控制過節(jié)點和慮不同階飾段的設(shè)再計輸入不條件,清晰規(guī)渴范項目蠻設(shè)計管鋒理過程里中的控矮制節(jié)點估，以便頃提高設(shè)怪計管理洽效率，埋保證設(shè)今計質(zhì)量榨、進(jìn)度奏、成本仆三方面漫均得到廊有效控捉制精裝修管虧理流程與碗優(yōu)化三.2體系建立按的組成要鞠素與核心毛內(nèi)容

2.4計劃管理

目的：理順各項旁工作的銜吐接關(guān)系，機明確里程干碑點和責(zé)碑任歸屬，病保障開發(fā)丈周期基準(zhǔn)敗的有效實明施，實現(xiàn)偷快速滾動跑的地產(chǎn)開藥發(fā)模式。2.4.案1設(shè)計周期績基準(zhǔn)地產(chǎn)項目特設(shè)計周期發(fā)參考基準(zhǔn)尖值簡圖三.2體系建立窩的組成要洋素與核心尸內(nèi)容項目計劃2.4.胡2.1各級計劃忠的制定方宏式與監(jiān)控犯辦法2.4.2項目總體計劃下設(shè)計計劃的分級控制與風(fēng)險管理公司一級膛計劃部門二級顏計劃部門月度輕計劃項目組抽周計劃三.2體系建構(gòu)立的組露成要素踢與核心拳內(nèi)容

2.5規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計管旨理階段楊及專業(yè)且的合理禿劃分專業(yè)：澡總圖、艙規(guī)劃與凡建筑、廢景觀、報室內(nèi)、蓮展示階段：布概念設(shè)跌計、方董案設(shè)計敘、實施針方案設(shè)旬計、施工圖設(shè)匠計、部品串設(shè)計2.5嫁.1建立標(biāo)漆準(zhǔn)的基談礎(chǔ)三.2體系建立鈔的組成要糾素與核心策內(nèi)容

2.5.2設(shè)計文件的管理與模板建立《概念規(guī)晌劃設(shè)計鼻任務(wù)書》《方案設(shè)甜計任務(wù)慢書》《住宅施追工圖設(shè)降計任務(wù)棗書》《景觀概念越規(guī)劃設(shè)計吹任務(wù)書》《景觀方案刊設(shè)計任務(wù)嫂書》《景觀施臭工圖設(shè)魔計任務(wù)燦書》《室內(nèi)設(shè)懇計任務(wù)瘦書》2.5.獵2.1設(shè)計文件著的內(nèi)容2.5.顏2.1.河1任務(wù)書類三.2體系建立網(wǎng)的組成要竹素與核心言內(nèi)容《概念設(shè)扶計咨詢或合同》《建筑方丘案/擴初設(shè)計稅合同》《建筑施工頌圖設(shè)計合標(biāo)同》《景觀方龜案設(shè)計孩合同》《景觀施眠工圖設(shè)終計合同》《室內(nèi)設(shè)計幻玉合同》《銷售示模范區(qū)包這裝設(shè)計徹合同》2.5.喜2.1.懇2合同類2.5.效2.2模板標(biāo)促準(zhǔn)化三.2體系建嘉立的組貌成要素鐘與核心雹內(nèi)容2.5.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立《產(chǎn)品配置笛標(biāo)準(zhǔn)建議漠書》《方案設(shè)暖計指引》及《施工圖迎設(shè)計指男引》統(tǒng)一技術(shù)豆標(biāo)準(zhǔn):《區(qū)域通用界節(jié)點構(gòu)造閘設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》及《區(qū)域通用節(jié)宣點構(gòu)造補設(shè)計標(biāo)蔑準(zhǔn)》交樓標(biāo)率準(zhǔn)方案、實轟施方案、鑰施工圖設(shè)析計各階段壤成果標(biāo)準(zhǔn)任及深度要凝求新技術(shù)應(yīng)薄用2.5.在3.1技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)臭的內(nèi)容2.5炊.3.徑2模板三.2體系建立寸的組成要處素與核心際內(nèi)容

2.5.4產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立對每項術(shù)設(shè)計管蜻理工作約，除頒犁布程序(工作的方霸法)\成果標(biāo)準(zhǔn)外，同時元根據(jù)企業(yè)涼的技術(shù)戰(zhàn)鏡略，建立學(xué)相關(guān)的評郵價標(biāo)準(zhǔn)，艦使設(shè)計管理質(zhì)量保證工作有章炒可循。

2.5.5評審或評估標(biāo)準(zhǔn)《項目投資辨決策評審鄙階段概念閃設(shè)計成果覽評價表》《項目經(jīng)漲營方案昂評審階于段方案根設(shè)計成顧果評價屑表》《設(shè)計巡檢彩評價表》三個評蕩價表《項目投資肅決策評審微階段概念期設(shè)計成果臉評價表》評價緯度關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性滿足《投資決策評審階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)》（編號SJ—201）中對內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點和項目經(jīng)營性指標(biāo)的要求設(shè)計成果科學(xué)性設(shè)計方案可實施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實施性等），避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿足各項設(shè)計規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價值最大化原則設(shè)計成本關(guān)鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車場內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價值分析設(shè)計概念項目規(guī)劃設(shè)計手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項目賣點，為項目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟效益最大化原則配套設(shè)施（會所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價比原則典型單體價值點挖掘：設(shè)計創(chuàng)造價值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開發(fā)周期分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計方案是否有利于快速滾動開發(fā)結(jié)論《項目經(jīng)營手方案評審惱階段方案腎設(shè)計成果羊評價表》評價緯度關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見

產(chǎn)品實現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計成果滿足《市場定位》要求；設(shè)計成果與投資決策評審階段設(shè)計成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)滿足項目經(jīng)營性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計成果內(nèi)容及深度滿足《金地集團項目經(jīng)營方案評審階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)》要求（編號SJ－202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點及項目經(jīng)營性指標(biāo)要求設(shè)計成果科學(xué)性符合各項國家及地方設(shè)計規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計合理性規(guī)劃效益對各項元素（總體布局，住宅組團，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計合理并滿足價值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運營分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發(fā)周期設(shè)計進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點設(shè)計進(jìn)度偏差的設(shè)計原因結(jié)論《設(shè)計巡檢著評價表》評價緯度關(guān)鍵要素評價標(biāo)準(zhǔn)評價意見

設(shè)計實現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場實施效果與經(jīng)營評審階段設(shè)計方案的符合性

示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標(biāo)識系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個性突出、展示效果強烈，定位符合項目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽臺欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計無功能性缺陷立面材料分色、交接處理無原則性錯誤客戶服務(wù)設(shè)計問題投訴來自客戶服務(wù)部門、物業(yè)管理部門的設(shè)計投訴問題處理、反饋情況三.2體系建軌立的組幻玉成要素芝與核心抹內(nèi)容2.7吵.1建立成犬本管理肉目標(biāo)及紛節(jié)點

2.7設(shè)計管理過程中的成本管理項目關(guān)鍵節(jié)點輔助節(jié)點管理目標(biāo)案例項目初判成本估算表項目決策項目成本測算方案階段成本基價表(方案階段)深化擴初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗收成本結(jié)算三.2體系建梯立的組縮慧成要素壟與核心跨內(nèi)容2.7.岸2建立相關(guān)狂部品信息蓋庫2.7勁.2.蹈1項目部流品信息庫議模板2.7.摔2.2項目部卷品信息庫建到立的要點a.(工程)材料分判b.標(biāo)桿企業(yè)栽主流材料道部品品牌魂及成本基硬準(zhǔn)借鑒c.戰(zhàn)略供應(yīng)似商合作及炮集團采購d.建立信息籍庫共享平拔臺三.2體系建立奸的組成要與素與核心癥內(nèi)容2.7.鳥2.3材料部擾品研究葛的工作私目標(biāo)a.基于對目激標(biāo)客戶的彼期望值分訂析,研發(fā)滿足遲客戶需求訓(xùn)的部品b.成本優(yōu)化喇、對比c.工藝的研變究2.7.喉3設(shè)計過倦程中的稻成本優(yōu)達(dá)化的主閣要手段術(shù)和方法2.7計.3.量1結(jié)構(gòu)及啊基礎(chǔ)的欠形式2.7粘.3.株2窗地比2.7.畜3.3外墻材張料及部郊品2.7.膚3.4停車方化式及人原防方案2.7鹽.3.則5主要設(shè)備沫選型2.7絲式.3.蠟6產(chǎn)品附加寒值對應(yīng)的角成本2.7.再3.7合理的室景觀成都本配置四、設(shè)印計管理反效率指蹄標(biāo)

4.1人工效能指標(biāo)指標(biāo)類別指標(biāo)名稱萬科某城市公司（萬科內(nèi)部標(biāo)桿）北京H地產(chǎn)公司公司開發(fā)規(guī)模深圳：8-10個項目北京：4-5個項目青島/西安：各2個項目北京：3個項目天津：1個項目蘇州：1個項目整體運營人均利潤率250萬元/人140萬元/人61.5萬元/人人均開發(fā)面積4200平米/人3520平米/人6324.79平米/人人均效能（凈利潤/人力總成本）8.553.11（4583萬）開發(fā)效率（從拿地到開盤）低、多層：9個月高層：12個月項目1（多層）：18個月項目1（高層）：21個月項目1（高層）：31個月蘇州項目1-1.5年目標(biāo)成本變動率3%以內(nèi)項目1：2.8%項目2：-2.6%項目3：1.1%5%左右計劃完成率計劃指標(biāo)完成86%

會議決議完成100%

月計劃完成90%計劃指標(biāo)完成55%

會議決議完成？%

月計劃完成40.7%未統(tǒng)計四、設(shè)計搶管理效