房地產(chǎn)企業(yè)營銷階段法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)企業(yè)營銷階段

法律風(fēng)險(xiǎn)防范

背景

2007底以來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)整，廣大房地產(chǎn)企業(yè)特別中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展面臨著日益增多的法律風(fēng)險(xiǎn)，特別是今年以來，由于商品房價(jià)格急速下滑，發(fā)展商資金鏈空前緊張，導(dǎo)致了大量退房索賠、斷供風(fēng)潮、集團(tuán)維權(quán)訴訟、承包商工程款訴訟等現(xiàn)象的接連發(fā)生，發(fā)展商面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)急速增加。

加強(qiáng)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理，完善企業(yè)內(nèi)控制度，健全法律風(fēng)險(xiǎn)識別、監(jiān)控和防范機(jī)制，進(jìn)一步提高企業(yè)決策層、法律顧問及業(yè)務(wù)人員正確認(rèn)識、判斷和化解經(jīng)營管理中法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對法律糾紛的能力，是擺在企業(yè)面前的一個現(xiàn)實(shí)而又緊迫的課題。營銷階段的法律風(fēng)險(xiǎn)

主要體現(xiàn)在以下兩個方面一、客戶方面二、銀行方面客戶方面

售樓廣告定金簽約交房退房售樓廣告1要約風(fēng)險(xiǎn)要約：是指訂立合同的一方當(dāng)事人向他方提出的，以訂立合同為目的的確定的意思表示，具有合同效力。要約邀請：又稱詢價(jià)，要約引誘，是指一方當(dāng)事人邀請對方當(dāng)事人向自己發(fā)出要約。不具有合同效力。一般來說，售樓廣告和宣傳資料為要約邀請，一般不具備合同效力。售樓廣告2廣告有可能認(rèn)定為要約最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”售樓廣告3法律提示：注明：售樓廣告和售樓部的沙盤，模型僅供參考，不得作為交房標(biāo)準(zhǔn)。一切資料均以政府最后批準(zhǔn)之圖紙及法律文件為準(zhǔn)。廣告內(nèi)容避免過于具體細(xì)致，以免構(gòu)成要約。在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未通過政府批準(zhǔn)之前，不應(yīng)在廣告中將設(shè)想中的小區(qū)狀況作詳細(xì)描述，以免誤導(dǎo)廣告受眾；

二是廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)，特別是對那些內(nèi)容確定且可能影響到定價(jià)或購房人決策的部分，應(yīng)實(shí)事求是、切合實(shí)際；

對委托銷售代理機(jī)構(gòu)對外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應(yīng)從前述幾點(diǎn)對廣告內(nèi)容和宣傳行為加以嚴(yán)格審查。案例分析

XX精裝修公寓樓逾期交房案

2004年12月16日，xx地產(chǎn)在《武漢晨報(bào)》上刊登廣告稱：“12月18日，XXSOHO開盤，精裝修開盤驚爆價(jià)：2988元/㎡起。全框架自由空間（任意區(qū)隔），進(jìn)口原裝Otis電梯（共六部），美國SIMPLEX消防報(bào)警系統(tǒng)，TOTO潔具，進(jìn)口竹木地板，24小時保安巡邏門禁系統(tǒng)?！笔蹣菑V告3知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

多家房地產(chǎn)廣告濫用網(wǎng)絡(luò)圖片被美公司索賠50萬2008-12-18《武漢晚報(bào)》本報(bào)訊網(wǎng)上下載圖片用進(jìn)廣告，被索賠50萬元！從今年3月到11月，武漢市多家房地產(chǎn)公司先后收到一家美國公司寄出的律師函，要求支付圖片使用費(fèi)以及罰款。從今年年初開始，這家名叫“華蓋創(chuàng)意”（簡稱華蓋）的美國公司開始發(fā)出律師函，要求這些公司停止用侵權(quán)圖片做宣傳，按每張圖片2000元的價(jià)格支付費(fèi)用，并進(jìn)行索賠，最高金額50萬元。幾家房地產(chǎn)公司紛紛喊冤，稱該負(fù)責(zé)的應(yīng)該是相應(yīng)的廣告設(shè)計(jì)公司。而廣告公司則稱，合同中已經(jīng)約定對廣告是否侵權(quán)等不承擔(dān)任何責(zé)任。售樓廣告4法律提示1、選擇信譽(yù)良好、實(shí)力雄厚的品牌廣告公司。2、如是廣告公司包圖片創(chuàng)意，合同約定由廣告公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。3、盡量使用實(shí)景照片，少用網(wǎng)絡(luò)圖片。定金1

定金罰則

《合同法》第115條：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

定金2最高人民法院《解釋》第4條：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

定金3法律風(fēng)險(xiǎn)：客戶利用該條規(guī)定，進(jìn)行虛假磋商合同達(dá)到退還定金的目的。應(yīng)對策略：1、認(rèn)購書明確條款或者直接簽訂正式合同2、確定協(xié)商方式3、要求客戶提出書面退房申請4、在售樓部公示合同范本，定金合同中注明對范本合同無異議。簽約一、交房條款二、辦證條款三、通知方式條款四、權(quán)利約定條款交房條款

（合同第9、10條）1、時間盡量晚，應(yīng)當(dāng)考慮到諸多不利因素。2、盡量不另行增加交付標(biāo)準(zhǔn)條款。3、違約金盡量約定較低。（日萬分之1－5）4、逾期解約時間約定較長。60－90日辦證條款

（第15條）鑒于格式合同的缺陷，盡量選擇2不退房條款。違約金盡量低。直接選擇第3條處理：自出賣人交付商品房之日滿

年后，如因出賣人的原因?qū)е沦I受人仍無法取得商品房權(quán)屬證書的，買受人有權(quán)解除合同，要求出賣人退還已付房款，并按照同期銀行活期存款利率支付利息。通知方式條款（第11條）建議在補(bǔ)充協(xié)議中增加如下條款：合同項(xiàng)下相關(guān)事宜的通知送達(dá)方式為掛號信、特快專遞、報(bào)紙公告，通知的送達(dá)時間為掛號信、特快專遞發(fā)出三日后或公告見報(bào)三日后。雙方的聯(lián)絡(luò)方式以合同所記載的通信地址為準(zhǔn)。雙方保證對所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。一方聯(lián)絡(luò)方式如有變更，應(yīng)在變更后五天內(nèi)以書面形式通知對方。如因聯(lián)系方式錯誤引致的后果，由責(zé)任人自行承擔(dān)。

權(quán)利約定條款

（第18條）

1、買受人享有該商品房所在樓宇的：樓梯間電梯大堂公共走道2、買受人享有該商品房所在項(xiàng)目的：公共道路公共綠地3、出賣人享有該商品房所在項(xiàng)目的：地下車庫、地上車位會所物權(quán)法73條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。會所問題會所究竟屬不屬于業(yè)主所有？能不能對外經(jīng)營？經(jīng)營收益又歸誰？《物權(quán)法(草案)》曾規(guī)定：“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！钡谙蛏鐣髑笠庖娭螅珖舜蠓晌瘑T會再次研究認(rèn)為：從實(shí)際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所，絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，草案關(guān)于“會所”的規(guī)定可以刪去。因此，“會所”二字沒有在正式頒布實(shí)施的《物權(quán)法》中出現(xiàn).車位問題《物權(quán)法哭》第74趨條建筑區(qū)劃快內(nèi)，規(guī)劃享用于停放奮汽車的車虜位、車庫販應(yīng)當(dāng)首先丙滿足業(yè)主炮的需要。建筑區(qū)劃襯內(nèi)，規(guī)劃早用于停放凈汽車的車濫位、車庫稈的歸屬，洪由當(dāng)事人衡通過出售度、附贈或襪者出租等祝方式約定剝。占用業(yè)到主共有墊的道路舌或者其算他場地戒用于停摩放汽車傘的車位任，屬于楚業(yè)主共左有。物業(yè)管理擺用房問題《物權(quán)循法》第葛73條《物業(yè)管惕理?xiàng)l例》助第30條賴建設(shè)單絡(luò)位應(yīng)當(dāng)按遺照規(guī)定在襯物業(yè)管理甘區(qū)域內(nèi)配丙置必要的畝物業(yè)管理臣用房?！段錆h豆市住宅邊區(qū)物業(yè)鋒管理?xiàng)l修例》第封37條慣開發(fā)違建設(shè)單棟位在移炎交住宅判區(qū)時，卷分別按孕照住宅作區(qū)總建扁筑面積千分之吹二、千幣分之三的比例糕向業(yè)主斗委員會無償提花供物業(yè)凈管理辦魂公用房和按綜合成勺本價(jià)提供俊物業(yè)管理皺經(jīng)營用房。物業(yè)裝管理辦單公用房嗽和經(jīng)營扛用房的剪產(chǎn)權(quán)屬懸住宅區(qū)課全體業(yè)碗主共同義所有，專由業(yè)主夜委員會甲提供給品物業(yè)管般理企業(yè)溫有償使撓用，住怒宅區(qū)物暢業(yè)管理妄辦公用同房、經(jīng)概營用房話的租金狐和利用壩物業(yè)設(shè)宣置廣告輩等所得鑼收益的訊使用由貴業(yè)主大竭會決定縫。交另房一、交房網(wǎng)時間二、哪些軟構(gòu)成拒收漫理由1、不具梨?zhèn)浜贤瑴I約定的聲交付條氏件的2、主體接質(zhì)量問典題3、附帶增晴加繳納物信業(yè)費(fèi)或辦錄證費(fèi)的三、微小壯瑕疵質(zhì)量很問題非主體質(zhì)雷量問題屬鬼保修條款司解決解除合同性：法律概念黎，一種單踩方撕毀合想同的權(quán)利嶼。注銷合揀同備案躺：非法律概沸念，是從便行政管理控角度，非荒平等民事壤主體，不征涉及能否梳單方解除梯合同退房覺，只是涉網(wǎng)及能否辦第理注銷合腔同備案。解除合柱同和注批銷備案樂之區(qū)別退房的要籍件1一、法定大退房1、合進(jìn)同訂立仙后，出牧賣人未乘告知買說受人又滴將該房紛屋抵押叔給第三并人；2、合同蘿訂立后，壇出賣人又啟將該房屋填出賣給第皂三人；3、因房拋屋主體結(jié)叫構(gòu)質(zhì)量不閣合格4、因房俱屋質(zhì)量問畢題嚴(yán)重影像響正常居女住使用，5、因開盟發(fā)商延遲迅交付房產(chǎn)豬，（一般廊為延期交合付60日具）6、遲撫延辦證羞（超過榮一年未笨辦初始批登記）7、未貝能歸責(zé)豎雙方的鑰貸款不撤能。9、解除狀定金合同習(xí)，條款未題能達(dá)成一文致退房的春要件綱2約定退放房如果在買遞賣合同中漿約定了業(yè)腿主可解除加合同的相詢關(guān)情形，乘當(dāng)出現(xiàn)合采同約定解制除合同的竿情形時，欠業(yè)主可以痕行使解除旁權(quán)解除合蜜同，否則肆業(yè)主須承戰(zhàn)擔(dān)違約責(zé)歲任。非因法恭定和合薯同約定餃的情形朗業(yè)主不杜可單方中面解除第合同，掃否則業(yè)折主應(yīng)當(dāng)瞎承擔(dān)違抹約責(zé)任蹤蝶，合同壇應(yīng)繼續(xù)臺履行并焦承擔(dān)由宅此給開述發(fā)商帶忌來的損回失。房產(chǎn)局備欺案注銷的芬9種情況《關(guān)于商擦品房合同璃備案注銷童、更名審僅核工作的做操作細(xì)則圣》1.購條房者所購蓮房屋因質(zhì)駁量存在問濟(jì)題；2.開旦發(fā)商與購莖房者之間合因其中一賞方違約而掌發(fā)生糾紛鄰，經(jīng)法院領(lǐng)、仲裁機(jī)講構(gòu)判決或狀裁定后允則許退房的游；3.埋紀(jì)檢、闊公安、女檢查部感門要求待協(xié)助辦旅理相關(guān)填案件，蟻需注銷紙合同備桂案的；4.房寨屋交付公朵告或公布繩之日起9察0日內(nèi)，鈔購房者在近所購項(xiàng)目暑中另換購毒商品房，衫需注銷原躲所購房屋學(xué)合同備案掘的；5.掏購房者和在商品澤房買賣框合同簽刃定之日修起30存日內(nèi)，同因貸款付購房手膊續(xù)未獲詢相關(guān)金誤融機(jī)構(gòu)伏批準(zhǔn)，努需注銷帆合同備匠案的；6.蜜房屋交服付公告勿或公布蠻之日起遭90日茂內(nèi)，因焦出國留告學(xué)或定徐居原因糞導(dǎo)致退宇房需注敞銷合同煩備案的定；7.房樂屋交付公征告或公布掃之日起9憲0日內(nèi)，鉆購房者因治工作調(diào)出續(xù)本地原因稿導(dǎo)致退房縮慧需注銷合唱同的；8.辣購房者宋在簽定推商品房擋買賣合科同后，備發(fā)現(xiàn)自障身或其政直系親顧屬患重請大疾病梯急需醫(yī)減療資金焦導(dǎo)致退痕房需注虹銷合同往備案的惡；9.奴因申請灰人特殊件情況和薦項(xiàng)目建性設(shè)原因釘，經(jīng)濟(jì)備適用房思的合同儉備案注挺銷、更低名。退房或差懼價(jià)補(bǔ)償?shù)奈煞治鲠槍I(yè)閃主要求腫補(bǔ)差價(jià)起的要求唱，如果圈合同有抬補(bǔ)差價(jià)漠的相關(guān)媽約定，芒開發(fā)商沿須按合浪同約定改向業(yè)主灣履行補(bǔ)雁差價(jià)義懶務(wù)。除合同度約定外錢，業(yè)主彩有證據(jù)徐證明下率列情形丙之一者合，也可算要求開另發(fā)商補(bǔ)批償差價(jià)屬。否則陰，開發(fā)草商就沒佳有為業(yè)巖主補(bǔ)差城價(jià)的義礎(chǔ)務(wù)。具匪體情形勤如下：1、開發(fā)族商在售樓句廣告中做譽(yù)了樓盤保預(yù)值承諾；開發(fā)商紛的售樓紋廣告中些承諾涉必案樓盤禿具有保鏡值或升浙值空間瞇，并因缸此誘使孝業(yè)主購劑買，若斃日后開叔發(fā)商主黑動降價(jià)芳，則負(fù)唇有賠償鐵義務(wù)。2、簽約業(yè)時開發(fā)商響承諾開發(fā)錫商不會降供價(jià)；如業(yè)主橫有足夠君的證據(jù)燈證明是礙在聽信閃開發(fā)商烘不降價(jià)歉承諾的背前提下娛購房，胃可要求條退房或仆補(bǔ)償差招價(jià)。3

、開題發(fā)商與業(yè)惑主有書面乓的保值及贈不降價(jià)的湖約定。業(yè)主要求愉退房及補(bǔ)嘩差價(jià)的解網(wǎng)決方法業(yè)主購買欣房子以后叼房屋價(jià)格遠(yuǎn)的漲跌屬池于商業(yè)風(fēng)消險(xiǎn)，而這氣種風(fēng)險(xiǎn)是刑隨著購房翅合同的生寶效時從開園發(fā)商轉(zhuǎn)移膝至業(yè)主承廣擔(dān)。而且殼，合同一窮經(jīng)簽訂便武具有法律酒效力，雙提方均應(yīng)全氣面履行合未同。否則蔥，須承擔(dān)控違約責(zé)任幅及賠償由軟于違約給刊對方造成飲的損失。從合同識的性質(zhì)殼和效力疤看，房冰屋買賣嘩屬于民叮事合同盟，引發(fā)若的糾紛餡也屬于先民事糾晝紛，只陳能通過今合法地晴民事糾遍紛途徑孔來解決最，即可功通過和竹解、仲瘦裁、訴哥訟的方蘭式解決糖爭議。銀行方尋面逾期放款饑風(fēng)險(xiǎn)階段性君連帶擔(dān)向保風(fēng)險(xiǎn)禾：客戶逾期成還款客戶斷供拖延辦理情兩證逾期放令款風(fēng)險(xiǎn)銀行逾預(yù)期放款齊或未按輔購房人宰要求放錫款。銀行在素放貸之遍前，應(yīng)阻由購房露人與開統(tǒng)發(fā)商簽路訂《商品房肌買賣合剖同》并繳納首版付款。而齊銀行能否軌如期并按棍購房人要挺求的金額慈及年限提遇供按揭貸脈款，則需遺要經(jīng)過銀淋行的資料頓審查及內(nèi)石部的審批岡程序。這渣一過程主絕動權(quán)完全罪掌握在銀蒙行手中，陸致使購房儲人按要求鬧提供貸款屑所需文件宴資料的前拳提下，也鉛可能因銀唉行的原因泊導(dǎo)致放款海時間延長背，如果銀憂行逾期放鋪款后果嚴(yán)勁重，則有梨可能影響漢整個項(xiàng)目閃建設(shè)進(jìn)度城。階段性炎擔(dān)保風(fēng)潑險(xiǎn)論1客戶逾床期還款在開發(fā)商袋提供連帶腰保證責(zé)任便期間，讓療開發(fā)商承散擔(dān)保證責(zé)躬任的多數(shù)六是由于購郊房人的逾偉期還款行燈為。一旦企購房人逾沖期還款，主銀行或者給從開發(fā)商讀的賬戶中獄扣劃保證使金，或者頂提前收回射貸款并要習(xí)求開發(fā)商警承擔(dān)代償栽義務(wù)。階段性擔(dān)逃保風(fēng)險(xiǎn)圓2客戶斷供在客戶購仁買的房屋屬成為“負(fù)償資產(chǎn)”的聚時候，客啄戶有可能邁采取斷供瞇的方式減即少損失。胡一旦購房俊人斷供，榨銀行或者膠從開發(fā)商瞇的賬戶中噴扣劃保證孟金，或者初提前收回嘉貸款并要普求開發(fā)商雅承擔(dān)代償凡義務(wù)。階段性侮擔(dān)保風(fēng)撓險(xiǎn)茶3客戶拖漿延辦證大多數(shù)極購房人銅都希望字所購房襪屋的產(chǎn)毀權(quán)證能的在最短存時間辦月理，也鄭有部分襯購房人房誠卻相反他。這部嗽分購房排人對于抖產(chǎn)權(quán)證亦的辦理撲表現(xiàn)得炎異常冷鑒淡，在疏開發(fā)商再具備辦貼證條件腫后拒不博配合，晃不按要隆求提供棚文件資腰料和繳俊納相關(guān)憐稅費(fèi)，礦使房產(chǎn)稈證遲遲柏不能辦亞理，抵寺押登記腦自然無書法進(jìn)行蝦，開發(fā)閣商的保俗證責(zé)任懼也解除永不了。解決方式夕1增加約定臺辦理抵押埋登記的條伯款開發(fā)商講在與銀沙行的合顯作協(xié)議沖中很少罰涉及銀厚行辦理哥抵押登棟記的約畏定，容蘭易造成金銀行拖喘延辦理授抵押登的記的問磚題。因激此，開膝發(fā)商有濕必要在者與銀行權(quán)的按揭箱合作協(xié)加議中增關(guān)加約定攪，如開餡發(fā)商在儀辦理完扛畢購房帆人所購堂房屋產(chǎn)建權(quán)證并驗(yàn)向銀行冶提供后農(nóng)多少個照工作日李內(nèi)，銀而行應(yīng)辦克理完畢告抵押登取記手續(xù)佩，逾期總辦理銀對行應(yīng)對棵由此造飛成開發(fā)鐘商增加跟的或然俱保證風(fēng)怪險(xiǎn)進(jìn)行塑賠償，遣具體賠般償方式礎(chǔ)為每逾撈期一日低向開發(fā)遲商支付舊一定金蘭額的違副約金。挑如此對享于督促廁銀行及項(xiàng)時辦理