建筑設計階段對工程成本控制要點

設計成本控制要點一、成本控制的重要性在萬科地產(chǎn)十周年的開發(fā)歷程中，萬科首先堅持精品路線，為了保證工程質量，合理控制工程造價成本，強調工程優(yōu)質，工程建設必須實施三大控制：工程質量、工程工期、工程投資。成本構成比例見《金色家園實例》二、建設項目成本的構成

及控制要點一）項目成本概念指建設項目按照建設內容、規(guī)模、標準、工期全部建成，并驗收合格交付使用所需要的全部費用。問題項目成本的構成有哪些？項目成本的構成見《全員的成本控制分類通則》成本控制指導書1、各部門需編制成本管理部：成本管理指導書(總成本)工程部：工程管理指導書（結構設備，進度、工期及質量）財務部：公司費用目標控制指導書（管理費用）銷售部：銷售管理指導書（營銷費用）萬創(chuàng)：設計管理指導書（規(guī)劃、設計，室外環(huán)境，裝修）成本控制指導書2、裝修控制參考數(shù)據(jù)及使用方法

見附件三、項目全過程的成本控制原則一）前期工作階段1、立項階段（項目建議書、可行性研究，確定及立項）2、規(guī)劃設計階段（編制設計任務書，進行初步設計和施工圖階段）第一部分：編制設計任務書，包括樣板房及會所的控制價（元/套），綠化的總控制價（元/小區(qū)），小品（元/小區(qū)）等；第二部分：根據(jù)設計任務書委托設計和設計投標二）施工階段1、建設的準備（報批手續(xù)、工程招標、施工前期的三通一平等）2、建設實施階段（工程施工合同，施工管理裝修部分：根據(jù)設計投標確定的方案進行工程報價招標（注意要統(tǒng)一材料的檔次及要求）綠化及小品：根據(jù)設計投標確定的方案進行工程報價招標（注意要統(tǒng)一材料規(guī)格）主體部分：要注意設計變更的類別問題（設計院、乙方、甲方、客戶），是否與設計院商量出統(tǒng)一的管理方法（比如：甲方統(tǒng)一變更書面格式等），便于控制設計院的隨意性及甲方準確分析報告的總結四、工程建設三算的作用一）設計概算問題：1、設計概算的編制由哪個單位負責？2、設計概算的作用是什么？設計概算的編制單位設計院設計概算的作用1、是工程建設投資的最高限額；2、是選定合理設計方案的評定標準，是提高設計技術水平的綜合反映；3、可以利用主要消耗指標進行技術經(jīng)濟分析；4、也可在沒有工程預算情況下，作為簽訂合同的依據(jù)及工程進度款的撥付依據(jù)；5、是控制施工圖預算、考核成本、提高效益的依據(jù)。二）設計預算問題：1、設計預算的編制由哪個單位負責？2、工程預算的作用是什么？工程預算的編制單位需招標的主體工程-----甲方委托政府指定的建行及審計站。裝修、特殊及甲方分包工程----甲方預算人員工程預算的作用1、較準確地反映建筑安裝工程造價；2、為各單項工程計算單位費用；3、是甲方及乙方核算的基礎；4、是安排施工進度計劃和統(tǒng)計工作量的基礎；5、是安排甲方用款計劃的基礎；6、是設備及材料訂貨的依據(jù)；7、是編制工程招標及投標的基礎；查看乙方管預算的方灘法及注意想事項見附件三）工毛程結算問題：1、工程但結算的編駝制及審核蚊程序？2、工區(qū)程結算忽分為哪倍幾大部溝分？工程結陸算的編纏制及審盲核程序招標的狗主體工京程：乙漫方編制報甲方錫預算甲方審阿核雙方核鍋對需審計委站審核出具三算仇單。裝修及跪綠化工撫程：乙累方編制報甲方伙萬創(chuàng)萬創(chuàng)審核瘡工程量預算核隔對單價雙方核對樣認可工程結算倚分為哪幾佩大部分1、工程結應算=總工程預溝算+租設計變掏更+材現(xiàn)場簽暑證+材機料價差四）工程吧結算的作淘用1、作為基核定固定伯資產(chǎn)最終若價值，考爛核分析投婚資效益的集依據(jù)；2、及典時加強擱竣工決桂算及交稍付手續(xù)既；3、計算證成本，便催于經(jīng)濟核概算，增加撿企業(yè)利潤巨；五）工域程結算跟原則（哀與萬創(chuàng)警有關）見附件六）結搏算應注誦意的問指題見附件五、工廈程預算糊專業(yè)的路基本概貸念一）工程歡預算編制夸的依據(jù)現(xiàn)行的建世筑及安裝倉工程預算運定額：1、各證專業(yè)的榜設計施賓工圖紙2、已確隨定的施工湯方案3、工具股書（信息搖價、設備消清單、材柏料手冊、呼費用定額狀等）4、市定贏額站頒發(fā)鎖的有關計貪費及調差雕文件二）工且程預算灶編制的咸程序1、準例備資料泛、熟悉凈圖紙2、按斥各專業(yè)付計算工琴程量（削人工）3、套順預算定緞額（人杜工輸入油、電腦籌分析、框計費）4、按貫各專業(yè)臟匯總造評價及復悲核5、編弄寫說明三）工程意常用預算警定額及特胖點1、土建：2躺000年瞇深圳市建焰筑工程綜母合價格2、裝飾：壇97年貿深圳市街建筑裝蹲飾工程遣綜合價裂格3、安得裝：8煮9年廣工東省安忌裝工程火單位估唐價表4、園林璃綠化：9逢1年廣東竭省園林綠亂化工程預兇算定額5、市政處：93年的廣東省市且政工程單段位估價表四）裝修預算厲常用定額肝不同所造機成的單價緊差距1、如何界定土建（與牌主體一同朱設計的裝燙修工程）附與裝飾（鋒屬主體已交貸工，甲方覆另行分包狂的裝飾工勿程）2、定額項目剖單價差見附件3、問題旨：預算定暴額的組楊成？預算定衰額的組肢成1、人工粱費（乙方練直接從事械施工工人愈的基本工毫資）2、材料剖費（完成略工程所需您的主要材微料、其他建材料，構揀件及腳手兵架、模板磚的攤銷費3、機械縫費（完成辜工程所發(fā)蠟生機械臺塞班費）五）按工程摟預算價引的各類張費用所勾占比例1、材樂料費雀占5跌5—6青0%2、人登工費冶占1慚5--繁20%3、機柳械費悉占1條0—1聽2%4、管細理費掘占1住0—1病5%六）預算綜合系管理費用碰所含的內峰容臨時設供施費、界夜間施舍工增加吃費、雨桶季施工燒措施費、施工止管理費縫、勞保宿基金、軟預算編催制費、凈現(xiàn)場經(jīng)費、探橋親增加房誠費、水其電。（趁管理及選利潤費狐約20樸%）七）常用的荷施工措郊施費內山容（屬晌施工組及織設計貧）材料二崗次運輸藝費、施滿工技術獄措施費