山東諸城項目供需市場基礎(chǔ)附件報告

報告框架附件一：諸城住宅市場調(diào)查及研究報告（3-82頁）附件二：諸城需求調(diào)查及研究報告（83-116頁）附件一：本案住宅市場調(diào)查及研究1、宏觀視角－諸城住宅市場總體發(fā)展概況2、中觀視角－諸城住宅市場主要供應(yīng)特征3、微觀視角－分地塊競爭區(qū)域市場競爭分析GDP增速與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展數(shù)據(jù)來自：諸城市統(tǒng)計局2007年諸城市GDP突破303億元，2003-2007年間，全市生產(chǎn)總值增幅均超過18%“十一五規(guī)劃”預(yù)計2010年全市GDP將達(dá)到436億元，2007-2010年全市GDP保持年均20%以上的增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段

2006-2007年諸城市GDP穩(wěn)步增長，拉動地區(qū)房地產(chǎn)較快發(fā)展。宏觀視角－諸城住宅市場總體發(fā)展概況土地出讓情況67.1數(shù)據(jù)來自：諸城市統(tǒng)計局91.22007年上半年土地出讓面積91.2萬平米，以此為基礎(chǔ)，預(yù)測全年土地出讓182.4萬平方米，與上年相比有望出現(xiàn)較大增長2006年土地出讓較2005年增長67.1萬平方米，增幅251％；2007-2008年保持較為迅猛的增長態(tài)勢；出讓土地受諸城政策影響，更多規(guī)劃條件限定為容積率2.0以上，催生市場出現(xiàn)大量高層、小高層出現(xiàn)；土地交易活躍，“樓宇經(jīng)濟(jì)”催生城市感更強(qiáng)的高層類產(chǎn)品興建。宏觀視角－諸城住宅市場總體發(fā)展概況房地產(chǎn)投資額2007年政府對城市基礎(chǔ)建設(shè)加快，房地產(chǎn)投資額明顯上漲，2007－2008兩年房地產(chǎn)投資額均超過10億元；2006-2008年，房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額比例逐年增加，并保持穩(wěn)步發(fā)展；數(shù)據(jù)來自：諸城市統(tǒng)計年鑒時間房地產(chǎn)投資額（億元）全社會固定資產(chǎn)投資額（億元）比率2006年8.1112.97%2007年13.5135.810%2008年16.717510%數(shù)據(jù)來自：濰坊統(tǒng)計網(wǎng)、諸城市統(tǒng)計局諸城房地產(chǎn)投資額快速增長，均保持占全社會固定投資額10％貢獻(xiàn)比重。宏觀視角－諸城住宅市場總體發(fā)展概況房地產(chǎn)施工、竣工面積2007-2008年諸城施工面積非常大，竣工面積占施工面積比例較少，未來2年竣工面積巨大、市場放量巨大。207年諸城房地產(chǎn)施工面積達(dá)126萬平米，竣工面積24萬平米；2008年施工面積高達(dá)160萬平米，竣工面積50萬平米；數(shù)據(jù)來自：諸城市統(tǒng)計局宏觀視角－諸城住宅市場總體發(fā)展概況產(chǎn)品供應(yīng)特征諸城市2007年提出“舊城改造”、“樓宇經(jīng)濟(jì)”，同年規(guī)劃建設(shè)50棟以上高層，新開工72棟高層樓宇，啟動20個城中村改造，規(guī)劃建設(shè)8個安置區(qū)；2008年建設(shè)180棟高層樓宇，建筑面積300多萬平米，已入市100棟高層；2009年預(yù)計批復(fù)規(guī)劃建設(shè)80棟高層，建筑面積100多萬平米；2007年2008年2009年2010年開工72棟，約100萬平方米入市100棟，約150萬平米規(guī)劃80棟，約100萬平米“樓宇經(jīng)濟(jì)”的力推，使得諸城每年高層物業(yè)供應(yīng)均保持百萬平方米以上，后期加劇此類產(chǎn)品的競爭。宏觀視角－諸城住宅市場總體發(fā)展概況主要住宅項目分布現(xiàn)狀及特征城北區(qū)片城西區(qū)片城東區(qū)片目前諸城房地產(chǎn)市場分為城東、城西和城北三個區(qū)片諸城以濰河和扶淇河將的普通住宅市場分為3個區(qū)片城東區(qū)片：老城市中心，配套設(shè)施齊全；城東北部是“高層樓宇經(jīng)濟(jì)”重點區(qū)域，項目十分密集城西區(qū)片：老城的非中心區(qū)域，配套設(shè)施較齊全，城內(nèi)規(guī)劃布局雜亂住宅項目不多，品質(zhì)一般，以多層為主城北區(qū)片：屬開發(fā)區(qū)居住配套，項目較少濰河扶淇河中觀視角－諸城住宅市場主要供應(yīng)特征城東居住區(qū)片－已開盤項目供應(yīng)量已開盤住宅項目有23個已開盤面積為77.1萬平米已開盤項目的后期還有8.2萬平米潛在供應(yīng)供應(yīng)分布已開盤項目主要分布在人民東路、繁榮東路和密州東路3條橫向大街的周邊城東居住區(qū)片的在售項目較多，主要分布在城東偏北的區(qū)域。523410918761112141316171518192021222316人民東路繁榮東路密州東路序列項目名稱建筑面積

（萬平方米）已開盤面積

（萬平方米）后期供應(yīng)

（萬平方米）1舜邦時代廣場B3.93.90.02舜邦鑫盛公寓1.31.30.03舜邦鑫麗花園5.15.10.04裕泰祥花園0.90.90.05東方祥和1.14.40.06魯班隆祥1.21.20.07名門公館1.41.30.08房管大廈1.31.30.09新華大廈0.80.80.010平安人家1.31.30.011鑫城大廈1.71.70.012得利斯丹桂軒3.63.60.013得利斯魅力城11.06.05.014家和花園9.81.50.015傾城天下繁榮廣場5.05.00.016傾城天下玉山廣場6.23.03.217永泰家園2.82.80.018盛園金帝家園1.41.40.019龍泉莊園6.06.00.020金屋小區(qū)12.912.90.021興華家園3.33.30.022玉山苑5.05.00.023和平公館3.53.50.0合計90.477.18.2中觀視角－諸城住宅市場主要供應(yīng)特征城東居住區(qū)片－新增供應(yīng)項目城東居住區(qū)片的新增項目較多，主要分布在城東北部和河邊區(qū)域。新增項目編號項目名稱建筑面積

（萬平方米）即將開盤1東方名都1.52舜邦鑫苑公寓1.03民和嘉園1.14玉山名流5.25新天地世家豪庭8.06SOHO和平大廈2.07富華公寓1.68麗都大廈0.89中天錦源小區(qū)1.310怡馨苑0.711泰和商住樓0.712天一玫瑰苑4.513鑫城東苑名邸14.014金嵐大廈2.015舜華園小區(qū)9.016如意花園10.017新利群購物廣場住宅3.018金東世紀(jì)城28.3小計94.8潛在地塊1濰河?xùn)|岸13小計13合計107.8新增項目分為即將開盤的項目(紅色標(biāo)注)和潛在地塊(綠色標(biāo)注),合計107.8萬平米，其中：即將開盤的項目18個建筑面積94.8萬平米主要分布繁榮東路和密州東路沿街周邊以及扶淇河南部的東岸潛在地塊1塊規(guī)劃住宅面積13萬平米分布在濰河?xùn)|岸1繁榮東路密州東路扶淇河中觀視角－諸城住宅市場主要供應(yīng)特征城西居住區(qū)片－已開盤項目供應(yīng)量已開盤住宅項目有8個，已開面積為28.3萬平米已開盤項目的后期還有25萬平米潛在供應(yīng)供應(yīng)分布已開盤項目主要分布在扶淇河沿岸的區(qū)域城西居住區(qū)片的在售項目較少，主要分布在城西沿河區(qū)域。12345678扶淇河編號項目名稱建筑面積

（萬平米）已開盤面積（萬平米）后期供應(yīng)

（萬平米）1皇家半島9.55.54.02龍城華庭20.02.018.03中天花園4.82.03.04龍都新苑11.011.00.05陽光河畔1.41.40.06西苑大廈1.51.50.07福源小區(qū)0.90.90.08華都廣場4.04.00.0小計53.128.325.0中觀視角－諸城住宅市場主要供應(yīng)特征城西居住區(qū)片－新增供應(yīng)項目新增項目分為即將開盤的項目(紅色標(biāo)注)和潛在地塊(綠色標(biāo)注),合計87.1萬平米，其中：即將開盤的項目12個建筑面積33.7萬平米主要分布興華西路、人民西路和繁榮西路沿街周邊潛在地塊3塊規(guī)劃住宅面積63.4萬平米主要分布在密州西路和人民西路旁城西居住區(qū)片的新增項目較多，主要分布在橫向的4條主干道周邊。12334567891011151412312興華西路人民西路繁榮西路密州西路

編號項目名稱建筑面積

（萬平方米）即將開盤項目1怡欣苑2.42昊寶龍苑2.03祥云小區(qū)2.84君臨公寓4.05寶龍花園4.66東升龍華園2.57東升龍鑫園

2.68觀山水安龍庭1.89華都一品1.310朝陽花苑7.111龍城名都2.6小計33.7潛在地塊1濰河南岸102密州西路南側(cè)103百佳龍都現(xiàn)代城41.84正大文苑2期1.6小計63.4合計97.1中觀視角－諸城住宅市場主要供應(yīng)特征城北居住區(qū)片－已開盤與新增項目已開盤項目（藍(lán)色標(biāo)注）1個，建筑面積4.6萬平米即將開盤項目（紅色標(biāo)注）2個，建筑面積29萬平米潛在地塊（綠色標(biāo)注）1個，規(guī)劃面積7萬平米新增36萬平米普通住宅，主要分布在濰河北岸城北居住區(qū)片的在售和新增項目較多，主要分布集中在濰河北岸。211濰河1項目階段編號項目名稱建筑面積

（萬平方米）已開盤1舜都花園4.6小計4.6新增供應(yīng)即將開盤1隆昌苑5.02當(dāng)代地中海24.0小計29.0潛在地塊1濰河北岸7.0小計7.0合計81.2中觀視角－諸城住宅市場主要供應(yīng)特征供給項目數(shù)量

開盤數(shù)量待開盤數(shù)量城東2318城西811城北12總計3231諸城市目前全市開盤項目32個，已做推廣同時興建售樓處待開盤項目達(dá)到31個，項目未來競爭將更加激烈；其中城東片區(qū)開盤及待開盤數(shù)量占全市50％以上比重；大量的在售及待開盤項目，使得后續(xù)房地產(chǎn)市場相互競爭更趨激烈。中觀視角－諸城住宅市場主要供應(yīng)特征供給總量區(qū)片總建筑面積

（萬平米）已開盤面積

（萬平米）目前在售面積

（萬平米）09年開盤面積

（萬平米）已開盤項目后期

（萬平米）潛在地塊

（萬平米）城東85.477.220.994.8813城西53.128.317.933.72563城北4.64.60.929.007小計143.7110.139.7157.43383目前市場在售39.7萬平方米；2009-2011年度已知項目或地塊入市約為270萬平方米；土地每年放量約100萬平方米，折合開發(fā)總建筑面積約200萬平方米；2008年2009年2010年2007年2011年消化面積：70.4萬平方米在售面積：39.7萬平方米開盤面積：157.4萬平方米后續(xù)面積：33萬平方米潛在面積：83萬平方米土地年出讓面積100萬平方米，假設(shè)容積率2.0以上，將供應(yīng)200萬平方米2009-2011年度將有超過500萬平方米入市后續(xù)供給量龐大且逐年遞增，本案率先入市用地應(yīng)從全面降低風(fēng)險角度思考入市。中觀視角－諸城住宅市場主要供應(yīng)特征主力戶型及面積區(qū)間特征城西城東城北城東片區(qū)供應(yīng)以二居、三居為主：二居75-90平方米三居110-130平方米城西片區(qū)供應(yīng)以二居、三居為主：二居75-85平方米三居95-125平方米城北片區(qū)供應(yīng)供應(yīng)項目僅有一個，多集中在85-120平方米二居、三居為主。整體市場多為傳統(tǒng)二居、三居為主，供應(yīng)面積單一。中觀視角－諸城總體住宅市場供應(yīng)特征價格特征－住宅類物業(yè)主力總價城西城東城北城東片區(qū)主力戶型總價：二居18-23萬元三居28-35萬元城西片區(qū)主力戶型總價：二居18-23萬元三居26-31萬元城北片區(qū)主力戶型總價20-28萬元左右；受單價、戶型區(qū)別不大制約，各片區(qū)總價區(qū)別較小，集中為20-30萬元左右。中觀視角－諸城總體住宅市場供應(yīng)特征在售的項目中主打產(chǎn)品有多層住宅的12個，有小高層住宅的20個即將開盤的項目中主打產(chǎn)品有多層住宅的4個，有小高層住宅的27個諸城興建高層類項目趨勢越來越明顯，多層項目未來將成為稀缺供應(yīng)。目前和未來主流產(chǎn)品為高層類的項目數(shù)均大于有多層的項目；近兩年有高層類的項目數(shù)供應(yīng)在增加，多層則在減少；有效項目多層（個）高層類（個）在售項目1220即將開盤1030多層VS高層類－供應(yīng)情況中觀視角－諸城住宅市場主要供應(yīng)特征多層VS高層類－供應(yīng)量對比多層（萬平米）高層類（萬平米）在售面積量12.527.2即將開盤量47.8109.6有效供應(yīng)量60.3136.82009年2010年2011年2008年高層類在售20個項目，潛在27個項目；供應(yīng)總量136.08萬平方米多層類在售12個項目，潛在4個項目；供應(yīng)總量60.3萬平方米“樓宇經(jīng)濟(jì)”所帶來規(guī)劃條件限制，后續(xù)供應(yīng)用地多興建高層類產(chǎn)品，年均放量160萬平方米截至目前統(tǒng)計，未來諸城多層有效供應(yīng)面積為60.3萬平米，占普通住宅總有效供應(yīng)的30%；小高層和高層的有效供應(yīng)供應(yīng)面積為136.8萬平方米，占普通住宅總有效供應(yīng)的70%；房地產(chǎn)逐年大量開發(fā)，未來高層類產(chǎn)品無論數(shù)量及總量均巨大，充斥整體市場。中觀視角－諸城住宅市場主要供應(yīng)特征多層VS高層類——加權(quán)均價諸城當(dāng)?shù)貙π「邔雍透邔拥慕邮芏热匀惠^低，同時實現(xiàn)售價較低。對各區(qū)片項目價格對比只選擇了普通住宅的價格樣本，不包括酒店式公寓和類別墅產(chǎn)品的項目樣本選取項目樣本的價格是含配套費以后的價格多層價格高于小高層諸城處在房地產(chǎn)發(fā)展的初級階段小高層和高層的成本大于多層成本中觀視角－諸城住宅市場主要供應(yīng)特征濰河沿岸高層重點區(qū)域多層VS高層類——項目分倘布特征潛在地塊把都分布在奏濰河沿岸目前未來城東南部出和城西—沉—多層城東北永部+濰扛河沿岸喉——高層類諸城將哨逐步走堆向“高隨層時代近”，城煙東北部懇和濰河槽沿岸將稿成為展轉(zhuǎn)示城市恩面貌的杠重點發(fā)勉展區(qū)域悉。中觀視角限－諸城住呢宅市場主恰要供應(yīng)特?fù)?jù)征諸城處于剩房地產(chǎn)快玩速發(fā)展的鏡初期，土地出讓箱面積和施匹工面積激探增，供需士合理體系本尚未形成鍬；“高層時莫代”＋潛李在供給量猛大，2年內(nèi)大量房誠興建高層釘類產(chǎn)品項以目及土地臣入市，加羅劇本案后溝續(xù)進(jìn)入市秀場風(fēng)險；項目供給身相對傳統(tǒng)辜單一，單價、總肺價、戶型勢區(qū)別不大攤，相互間擺惡性競爭饑加大；城東北戒部+濰河兩岸才是重點建尸設(shè)區(qū)域，形成管未來新仙的城市儲中心，戴同時也樂是未來勝競爭最須為激烈辜區(qū)域；中觀視距角－諸碎城住宅毅市場主竟要供應(yīng)覽特征西外環(huán)項忽目位于諸城西部區(qū)域本項目尖位于密州路與西外環(huán)交匯口西外環(huán)項聞目密州西路西外環(huán)西起西候外環(huán)路東至紡暴織街北至密州蹈路南抵興所華西路主要競爭區(qū)域劃定在城西中北部城西中北部無景觀資源的項目為主要競爭項目皇家半島榜、龍城華率庭、陽光橫河畔等項喊目具有河報景等景觀翠資源，與穿本項目未忘來競爭較猜弱——暫不作為瞎競爭項目微觀視市角－西訪外環(huán)項劃目市場忍競爭環(huán)穿境－區(qū)域劃賺定相對城東，城西項目前期預(yù)熱期較長中檔項目受大勢影響更強(qiáng)，目標(biāo)客群對價格更敏感，觀望情緒明顯在售面積1萬平米;9個即將開盤漆的項目處于前食期推介負(fù)或內(nèi)部駕認(rèn)購階牙段，供應(yīng)廉量24.8萬平米未來2年已知的懂潛在3個地塊，供應(yīng)惜量超過50萬平米項目階段序號項目名稱建筑面積

（萬平米）已開盤面積（萬平米）在售面積

（萬平米）潛在面積

（萬平米）存量

（萬平米）在售

（紅色標(biāo)）1福源小區(qū)0.90.90.20.00.22華都廣場440.40.00.43中天花園4.820.42.83.2小計9.77.612.83.8即將開盤（藍(lán)色標(biāo)）1怡欣苑2.4————2.42.42昊寶龍苑2.0————2.02.03祥云小區(qū)2.8————2.82.84君臨公寓4.0————4.04.05寶龍花園4.6————4.64.66東升龍華園2.5————2.52.57東升龍鑫園

2.6————2.62.68華都一品1.3————1.31.39龍城名都2.6————2.62.6小計24.8————24.824.8有效供應(yīng)面積（萬平米）25.8潛在供應(yīng)（褐色標(biāo)）

1密州西路南側(cè)10.0————10.010.02百佳龍都現(xiàn)代城41.8————41.841.83正大文苑2期1.6————1.61.6小計53.40053.453.4有效供巷應(yīng)量25.更8萬平米在售面積辭少，認(rèn)購釘項目多微觀視搖角－西遺外環(huán)項斃目市場師競爭環(huán)什境－有效供彩應(yīng)量西外環(huán)項目122153497621833加權(quán)均丹價使用氏的項目舍均價是每含配套費陡以后的約均價；中天花響園是現(xiàn)房價范格，龍城名廣都的酒店式讀公寓，都級暫不作為軍普通住宅遙供應(yīng)加權(quán)輕均價樣本銷售階段項目名稱在售面積均價(元/平米)配套費（元/平米）加配套費后的均（元/平米）在售福源小區(qū)0.222002002400華都廣場0.424801202600即將開盤怡欣苑0.82700——27001.622602002460祥云小區(qū)2.82200——2200君臨公寓42500——2500龍城名都1.42500——2500加權(quán)均價2435本項目壩主要競漠爭區(qū)域絕的加權(quán)祖均價2青435殊元/平細(xì)米微觀視則角－西伏外環(huán)項脈目市場奪競爭環(huán)鍛境－加權(quán)價格主要競爭猾區(qū)域有效深項目多層21棟，占46%小高層25棟，占54%微觀視角格－西外環(huán)項壓目市場競銳爭環(huán)境－唐高層類V敘S多層比夫例建議本項目在整體房地產(chǎn)萎靡市場觀望時期謹(jǐn)慎入市。項目階段序號項目名稱棟數(shù)多層1福源小區(qū)22華都廣場103怡欣苑14君臨公寓25東升龍華園6小計21小高層

／高層1怡欣苑42昊寶龍苑23中天花園24祥云小區(qū)55君臨公寓26寶龍花園67東升龍鑫園

18華都一品19龍城名都2小計25相比于營東城，耀西城的咱多層有養(yǎng)效供應(yīng)老比例仍硬較大西城的煤中檔項刷目的目典標(biāo)客群爐雖然偏值好多層譽(yù)，但是赴在觀望超期多層信也很難手激發(fā)購牙買欲望微觀視角議－西外環(huán)律項目市鋸場競爭停環(huán)境－油主力戶藏型面積競爭區(qū)域供應(yīng)項目主要以緊湊型二居和三居為主，其中95-110平米3居最好銷售銷售階段項目名稱一居二居三居

四居/復(fù)式主力面積區(qū)間面積（平米）比例面積（平米）比例面積（平米）比例面積（平米）比例二居（平米）三居（平米）在售福源小區(qū)//85-8650%119-12050%//85-86119-120華都廣場//83-8510%112-13887%1503%83-85112-138即將開盤怡欣苑//95-9840%104-13960%//95-98104-139祥云小區(qū)//80-8230%93-12670%//80-8293-126君臨公寓6020%70-10050%120-14030%//70-100120-140東升龍華園//75-8020%110-12080%//75-80110-120龍城名都

90-9560%100-12240%//90-95100-122二居的主滔力面積區(qū)睬間為75-8老5平米主要競爭拘項目的主勁力戶型為敏二居和三巧居三居的姿主力面棋積區(qū)間蜓為95-悄125平米緊湊型榨二居主技力總價睛在18-棒23萬元/套之間微觀視角炎－西外環(huán)趴項目市峰場競爭醬環(huán)境－喘主力戶怒型總價建議本項目考慮低總價，多功能空間的戶型緊湊型稠三居主省力總價幣在26-送31萬元/套之間95-1擁10平米蹦，首付低扯于低于8臨萬的緊湊胡型的三居徐銷售最好小高層箭認(rèn)可度屈很低；潛在客笛戶基數(shù)劈燕少，購急買熱情姻很低——受經(jīng)濟(jì)維危機(jī)和巷房地產(chǎn)香市場大呼勢影響振較大目前依靠“緊湊戶良型”維岔持銷售——低總價多就居室戶型叫受歡迎主力套砍總價區(qū)淺間在20-3鋸0萬元微觀視角徹－西外環(huán)督項目市場記競爭環(huán)境餐－小結(jié)占地面梨積：0.5萬平米建筑面積休：0.9萬平米容積率：1.78地址：諸盼城市繁榮剝西路與濰單徐街交匯創(chuàng)處建筑形令式：2棟多層總戶數(shù):100戶銷售率：90%銷售均序價：2400元/平米開盤時公間:2刊008年7月開發(fā)商：山東吉李宇房地弓產(chǎn)開發(fā)挖公司設(shè)計公尋司：上酒海柏思冶建筑設(shè)銷計典型個案魯分析——見福源小區(qū)基本情全況配套及周臉邊情況配套防糊盜門、蟲雙氣、瞞有線入肚戶、太旺陽能熱殊水器科技保溫江材料，節(jié)翠能環(huán)保近鄰諸創(chuàng)城體育薪場，龍姨源學(xué)校鴨近在咫通尺典型個案相分析——你福源小區(qū)戶型點評主力戶型86平米兩室銳兩廳，5層復(fù)式尚，119平米主臥和客睛廳均面南成，落地觀辨景飄窗短開間愁，大進(jìn)賠深，房尋子中間稀光線較筍差價格與銷咽售情況典型個舍案分析存——福固源小區(qū)客戶情況主力戶尿型：86平米，均價2400元/平米，勺總價20.浪6萬元項目自08年7月開盤至棕今，4個月銷為售90戶，銷做售90%，平均版每個月星銷售23套，總警銷售面榨積0.8萬平米置業(yè)特征授：北汽福弱田公司的捐員工年齡特征投：25-游35歲之間家庭結(jié)盯構(gòu)：2口居多用途劃分贈：婚房居套多置業(yè)次哀數(shù)：首條次置業(yè)項目點評該項目臨陷近本項目撇西外環(huán)地但塊，屬同賢一競爭區(qū)籮域，但體奮量小，接旗近尾盤；該項目主蟻要客戶是泛福田員工湖做婚房等絲式，首次置業(yè)板居多，市跨場剛性需刪求較強(qiáng)；項目銷默售周期拉短，86平米實易用小戶兼型，市場傳認(rèn)可度摔較高，病客戶經(jīng)牛濟(jì)壓力透??；占地面積交：0.7萬平米（濫一期）建筑面積績：２萬平西米（一期撇）容積率：2.8橡6地址：邁諸城市徹繁榮西庸路九龍繩河畔建筑形式辭：2棟高層攤（一期懷）總戶數(shù):145戶（一期宴）銷售率芝：80%銷售均掩價：300永0元/平米（焦現(xiàn)房/尾盤）開盤時間:2打006年4月入住時腿間:2副007年10月開發(fā)商鹿：諸城市中烈天置業(yè)有華限公司物業(yè)管理積：諸城市萬噸興物業(yè)公施司投資舅商:諸城市中準(zhǔn)天置業(yè)有錢限公司典型個鄭案分析煌——中訂天花園基本情朗況配套情況典型個案辮分析——釋中天花園產(chǎn)品形式戶型面積（平米）套數(shù)比例小高層兩居902920%三居121-14211680%諸城市首頃家小高層霉住宅區(qū),14層兩個單傾元，15層兩個單起元項目規(guī)惰劃會所摘，內(nèi)有俯游泳池融，小區(qū)準(zhǔn)設(shè)網(wǎng)球劫場項目全惕地下集疫中式停莊車場，為小區(qū)內(nèi)奸人車分忠流地上全違為綠化材景觀營喉造安全絕舒適的冶環(huán)境產(chǎn)品情等況項目一期乏規(guī)劃2棟小高層熱，1棟兩個象單元，氣一梯兩暑戶，南猶北通透主力產(chǎn)姑品為121平米、137平米、142平米三居90平米兩居醋為最小面圾積，所占嶄比例較小項目2006年開盤，是諸城市首例小高層產(chǎn)品，產(chǎn)品規(guī)劃大面積戶型。價格情掃況典型個案鎖分析——巴中天花園產(chǎn)品形式主力面積（平米）均價（元/平米）總價（萬元）套數(shù)已售套數(shù)銷售率小高層137300041.11169380%時間（年）最低價（元/平米）最高價（元/平米）均價（元/平米）主力戶型（平米）總價（萬元）200725503100285013739200828503700300013741.1銷售情況項目為付當(dāng)?shù)厥壮瓊€小高峰層，開項盤均價蕩超過市刃場上諸室項目均輔價，一崇躍成為委當(dāng)?shù)馗呦⒍水a(chǎn)品密代表；到200變8年底，恰項目最場高價為370說0元/平米，均誓價穩(wěn)步上州漲產(chǎn)品總捷價高于橋市場同醫(yī)等產(chǎn)品削，在39-4網(wǎng)1萬元之變間項目自06年4月開盤辛至08年底，兩年多時校間共銷售116套，銷售增率80%，銷售絲式周期長邊，業(yè)績堪不理想美；后期小高形層產(chǎn)品沒耳有繼續(xù)開恐發(fā)項目價奶格較高州，均價在2800耀-300規(guī)0元/平米之蠶間，高惑于市場纖同類產(chǎn)劍品項目戶哭型面積臂大，均持價高，蹈成為市部面上少貌有的“宋雙高產(chǎn)蛋品”客戶情逗況區(qū)域劃敞分：諸城市魚本地居民職業(yè)特侮征：私袍營業(yè)主抗較多年齡結(jié)模構(gòu)：35-4燒5歲客戶卡為主家庭結(jié)構(gòu)疊：3口或4口之家用途劃叨分：自材住或改創(chuàng)善居住勿環(huán)境為壩主置業(yè)次數(shù)諒：二次置薄業(yè)典型個或案分析罩——中災(zāi)天花園項目點橫評該項目腰位于本宴項目競朗爭區(qū)域胃內(nèi)，同伶時是當(dāng)拒地最早徐的小高組層住宅師；該項目銷售周期絹長，銷售喜成績不理曲想，資金回菊款較慢，二期規(guī)遣劃無期項目產(chǎn)品設(shè)計頭單一，主訂力產(chǎn)品為仰三居大戶祖型，且均價較高驚，直接影冤響產(chǎn)品總儲價項目定位宵諸城高端另人群，但尸銷售不理秘想，市場晝策略較失昨敗?？铸埞珗@撲項目位于舅濰河南岸稀，定位中夫高檔；密懼州西路以翁北，距離登和平街很呈近，靠近唇城東因此遼本項目調(diào)窩研的區(qū)域邁劃定為：核心競坦?fàn)巺^(qū)域較：密州西路拾沿線1-2公里范圍濰河西段注沿岸主要競求爭區(qū)域棚：將城衣東北部糕項目作宵為競爭郵項目調(diào)昂研繁榮東中路以北扶淇河以緒東東坡街以模西八里莊以蹤蝶南密州西猶路地塊主要競分爭區(qū)域微觀視角叮－恐龍公仗園項目市冊場競爭環(huán)倆境－研究區(qū)域愿劃定微觀視角覺－恐龍公居園項目方市場競性爭環(huán)境獸－已入赤市項目核心競衣爭區(qū)域帆內(nèi)3個競爭曠項目：苗皇家半遍島、龍幸城華庭劉和得利誤斯魅力逃城主要競爭尿區(qū)域已入昏市7個中高子檔住宅競爭項鍋目（不遲包括酒質(zhì)店式公剃寓——名門公館爪）競爭區(qū)域序號競爭項目核心競爭區(qū)域1皇家半島2龍城華庭3得力斯魅力城主要競爭區(qū)域1新華大廈2平安人家3鑫城大廈4得利斯丹桂軒5家和花園6傾城天下玉山廣場7玉山苑核心競爭區(qū)域在售項目較少，主要競爭區(qū)域在售體量較多。5347212613微觀視細(xì)角－恐龍公峰園項目耍市場競慨爭環(huán)境霞－供應(yīng)寄量及特家征分析核心競爭別區(qū)域內(nèi)在灑售面積5.9萬平米，光龍城華逗庭項目竿后期還源有27萬平米供話應(yīng)；主要競霜爭區(qū)域訴在售面踢積11.1萬平米，朱玉山廣課場還有3.2萬平米將在200禾9年開盤；競爭區(qū)域序號競爭項目總建筑面積

（萬平米）已開盤面積

（萬平米）目前在售面積

（萬平米）已開盤項目后期

（萬平米）存量

（萬平米）核心競爭區(qū)域1皇家半島9.55.53.547.52龍城華庭2221.31819.33得力斯魅力城1161.156.1小計42.513.55.92732.9主要競爭區(qū)域1新華大廈0.80.80.400.42平安人家1.31.30.600.63鑫城大廈1.71.71.201.24得利斯丹桂軒3.63.60.400.45家和花園1.51.50.100.16傾城天下玉山廣場6.26.223.25.27玉山苑550.500.5小計20.120.15.23.28.4合計62.633.611.130.241.32009年本項目所屬區(qū)域的競爭將十分激烈核心競爭洽區(qū)域在售否項目數(shù)少鑼量多，未磁來潛在供務(wù)應(yīng)仍較大姿，主要競拴爭區(qū)域在猛售項目數(shù)液量眾多未來2年內(nèi)本項目競爭區(qū)域?qū)⒚媾R更大的挑戰(zhàn)濰河北煩岸地塊濰河南餡岸地塊富華公寓東方名富都玉山名流金東世紀(jì)錦城天一玫瑰侮園SOHO隆和平大廈利群購味物廣場友住宅主要競釀爭區(qū)域裳存在8個即將上下市的項目損，目前處蓋于前期推毯介和內(nèi)部天認(rèn)購中，啊供應(yīng)量46.9萬平米；核心競長爭區(qū)域?qū)m已知的2塊潛在供壟應(yīng)地塊，需按容積率2計算，釀供應(yīng)量野超過17萬平米；微觀視腔角－恐膝龍公園樸項目市叼場競爭效環(huán)境－爛潛在供母應(yīng)量及兵特征分漲析麗都大廈潛在供應(yīng)項目名稱建筑面積

（萬平米）小計

（萬平米）即將開盤

東方名都1.546.9玉山名流5.2SOHO和平大廈2富華公寓1.6天一玫瑰苑4.5金東世紀(jì)城28.3利群購物廣場住宅3麗都大廈0.8潛在地塊濰河北岸717濰河南岸10合計63.9潛在地塊串全部分布摔在核心競鈔爭區(qū)域微觀視固角－恐龍公蒸園項目不市場競勢爭環(huán)境解－高層術(shù)類VS部多層棟委數(shù)情況有高層旋的項目活數(shù)14個，有多層病的項目數(shù)5個；高層類63棟；多層36棟；競爭區(qū)域高層類產(chǎn)品大于多層的項目個數(shù)和棟數(shù)產(chǎn)品形式項目名稱樓層數(shù)棟數(shù)項目個數(shù)多層家和花園5層55玉山苑5層11龍城華庭5層10皇家半島5層9天一玫瑰苑6層1小計36高層類皇家半島16層4棟、18層4棟、26層1棟914新華大廈16層1平安人家17層1鑫城大廈17層2得利斯丹桂軒16層、11層2得利斯魅力城17層4富華公寓——1麗都大廈19層1東方名都16層1玉山名流11層8SOHO和平大廈17層1天一玫瑰苑17層2棟，1棟11層3利群購物廣場住宅——2金東世紀(jì)城——27小計63個數(shù)比茶：高層宋類：多華層=2男.8筒：1棟數(shù)比班：高層伴類：多誤層=1剖.75富:1微觀視角醉－恐龍公它園項目看市場競寬爭環(huán)境蹈－主力亡戶型及糊面積區(qū)高間供應(yīng)逢特征主力戶型右為二居和飛三居二居的主力面都積區(qū)間為75-隨90平米三居的主力我面積區(qū)兔間為110第-13藝0平米項目一居兩居三居復(fù)式面積（平米）比例面積（平米）比例面積（平米）比例面積（平米）比例新華大廈

120-125100%

平安人家

81-10250%119-13150%

鑫城大廈60-6530%87-9035%120-12435%

得利斯丹桂軒

76-7820%90-11080%

得利斯魅力城50-6020%74-8070%120-12310%

傾城天下玉山廣場

85-8660%130-14040%

皇家半島

75-8045%108-14850%180-1905%龍城華庭

80-9020%102-13075%

5%玉山名流

70-9530%103-13970%

SOHO和平大廈

74-9640%119-12060%

天一玫瑰苑5020%70-9040%119-12040%

主力供應(yīng)為緊湊型兩居和舒適型三居高層類伶產(chǎn)品的貌加權(quán)均避價251甜2元/平米（包紗含配套費薯）多層的單加權(quán)均練價2613元/平米（答包含配魄套費）微觀視籠角－恐龍公園邊項目市場丑競爭環(huán)境宵－高層類賣VS多層蔥加權(quán)均價由于本項目競爭區(qū)域是高層樓宇經(jīng)濟(jì)的重點區(qū)域，目標(biāo)客群對高層類產(chǎn)品有一定的接受度。建筑類型項目名稱均價

（元／平米）在售面積

（萬平米）高層類新華大廈25000.4平安人家27450.6鑫城大廈24501.2得利斯丹桂軒25000.4得利斯魅力城26201.1傾城天下玉山廣場27002皇家半島23002.6加權(quán)均價2512多層玉山苑29500.5皇家半島23000.9龍城華庭27001.3加權(quán)均價2613相對于西心外環(huán)項目索的競爭區(qū)屯域，本項稈目高層類說和多層的濁均價差別裂較小皇家半島催主力總價17-慶34萬元/套龍城華庭鴨主力總價22-3習(xí)5萬/套得利斯趙魅力城哥主力總演價20-鼻28萬/套傾城天下啟玉山廣場塊主力總價20-3智8萬微觀視身角－恐龍公碌園項目埋市場競肯爭環(huán)境擺－各項王目總價紗水平核心競爭區(qū)域內(nèi)皇家半島的總價實現(xiàn)17-34萬之間，跨度最大。小高層主力總價青區(qū)間14-廉31萬元/套多層主力總皆價區(qū)間遍為21-柳37萬元/套疊拼主力總鄰價區(qū)間拌為73-7落6萬元/套聯(lián)排主力總價緩區(qū)間為120瓦-13終0萬元/套雙拼主力總價此區(qū)間為170-拴250萬元/套獨棟主力總價芝區(qū)間為300廈-40鏈0萬元/套微觀視深角－恐龍公紛園項目采市場競辯爭環(huán)境愚－分物添業(yè)類型癢總價區(qū)去間相對于西外環(huán)項目的競爭區(qū)域，本項目競爭區(qū)域物業(yè)類型豐富，普通住宅和類別墅產(chǎn)品總價差距極大。二居室主刑力總價區(qū)攜間為18-窄23萬元/套微觀視刃角－恐龍公園見項目市場早競爭環(huán)境思－分居室謹(jǐn)總價區(qū)間三居室要主力總沸價區(qū)間須為28-嶺35萬元/套潛在供驗應(yīng)量大——未來競爭良激烈類別墅產(chǎn)毛品可實現(xiàn)較捕高價格——受經(jīng)濟(jì)夢危機(jī)和溫房地產(chǎn)喚市場大閑勢影響巖較小微觀視尋角－恐龍公柳園項目梁市場競?cè)鰻幁h(huán)境認(rèn)－小結(jié)典型個萬案分析谷——皇滴家半島占地面條積：13.疼3萬平米建筑面旬積：16萬平米（漁其中普通漢住宅9.5萬，別墅侮類產(chǎn)品6.5萬平米寨）容積率加：1.20建筑形式救：80棟獨棟、3棟聯(lián)排來、24棟雙拼、8棟花園債洋房、10棟多層柿、9棟小高層總戶數(shù):704戶銷售率：獨棟售60%，聯(lián)排嘩售83%，雙拼愉售20%、疊拼佳售30%、多層準(zhǔn)售40%、高層綢售20%銷售均價柄：獨棟300-仁400萬/棟；雙拼：170-煩250萬/套；聯(lián)排：120-茶130萬/套；多層：2300元/平米；小高老層：230欺0元/平米疊拼：3200元/平方米開盤時間:20踏08年8月（三哭期）入住時榮間:2杏009年開發(fā)商：濰坊隆拴基置業(yè)悠有限公危司物業(yè)管趁理：濰塞坊隆安乒物業(yè)管膨理有限貧公司景觀設(shè)計硬單位:美國柏蠶恩建筑燦設(shè)計事育務(wù)所基本情況水系：150來00平米的陸人工水遙系教育：配套幼處兒園會所：1200平米雙映生態(tài)會專所車道：設(shè)有300匆0米專屬餃車道規(guī)劃商倚業(yè)典型個蠻案分析挺——皇恢家半島規(guī)劃情畏況典型個案塊分析——每皇家半島產(chǎn)品情況物業(yè)類型地上面積（平米）套數(shù)比例獨棟283-4698058%雙拼3004834%聯(lián)排230129%物業(yè)類型戶型面積（平米）套數(shù)比例疊拼四居228-2376411%多層三居、四居112-18410018%高層兩居、三居94-14240071%高層產(chǎn)品滿數(shù)量所占接比例較大鄙，三居大遣戶型為主填力產(chǎn)品多層產(chǎn)寄品中，走三居兩生廳兩衛(wèi)狂為主力截戶型，184平米四居為兩凳廳一衛(wèi)大船戶型比例削較少疊拼住翅宅均為撤四居三注廳四衛(wèi)，一、肌二層為典一層，章三、四即層為一役層總體來看費，獨棟別墅框所占比例性大，地下南面積均驗在200平米左右低密度產(chǎn)皺品中，聯(lián)胡排數(shù)目最秋少雙拼、聯(lián)麻排均為地茄上3層典型個案丸分析——止皇家半島戶型點評睬：多層、齒高層142平米經(jīng)典已三居，南喉北通透兩廳設(shè)計孔，分配合濃理主臥設(shè)有頁獨立衛(wèi)生據(jù)間，私密惰便利135平米溫扣馨三居模，戶型暴方正通團(tuán)透餐廳客星廳分離警，互不眉干擾客廳及哨兩臥室史面南，策主臥設(shè)抓有對立湊衛(wèi)生間典型個案玻分析——禾皇家半島戶型點評分：疊拼、膚聯(lián)排228-疫237平米復(fù)式朱洋房，設(shè)套有入戶庭甲院一層110平米，生腫活休閑、搬廚房餐廳同區(qū)二層120平米，居階住與休閑非并舉，私華密性強(qiáng)230平米尊貴船雙拼有屋后花園零，一層100平米，吧擁有6米高挑莖空客廳根，地上這車庫二層75平米，私脫人臥室及曠休閑區(qū)，騙動靜結(jié)合三層45平米，臥攝室及內(nèi)庭誦院布局，窯頂樓設(shè)有逐夾層，更榴多自由活枝動空間首層二層三層夾層典型個史案分析威——皇續(xù)家半島戶型點班評：雙尚拼283平米雙疾拼，設(shè)有入粒戶庭院北及屋后尸花園一層130平米，森地上停萄車庫，6米挑空的舍客廳，方慎便主人會嚼客及就餐歉，尊貴舒期適的居住療空間二層100平米，家異庭休閑區(qū)繁、居住區(qū)常及觀景露鳳臺三層50平米，主媽人房及書噸房，布局趴合理并設(shè)牽有南北多世個觀景大謹(jǐn)露臺典型個案行分析——副皇家半島戶型點評開：別墅獨棟別墅類，地上327平米，余地下195平米，總哀面積522平米，設(shè)有入缸戶庭院凡及屋后糟花園地下一驚層，地校下車庫腥，下沉岔庭院，宿更多自嶼由使用俱空間地上一層熟，客廳、氧廚房餐廳努、書房及欲家庭活動蹦室，區(qū)域刑分隔明確房誠，動靜結(jié)包合270度觀景落順地窗地上二層屆，生活居爹住區(qū)，三牢臥室兩衛(wèi)渾生間，主青臥室獨立開衛(wèi)生間及嘴更衣室典型個倍案分析聲——皇挑家半島價格與體銷售情辨況自200后8年8月開盤霜至今，多層銷別售10套/月，銷售面嘴積0.54萬平米，笑銷售額1184萬元；高層銷其售6套/月；疊拼住鑄宅自08年8月開盤耐至今，4個月銷售1.5萬平米奏，月銷售5套左右，銷售額4800萬元，戶瘋型面積較味大，銷售摩一般；產(chǎn)品形式面積（平米）均價（元/平米）總價（萬元）套數(shù)已售套數(shù)銷售率多層135219329.61004040%高層142215130.54008020%疊拼237320075.8641930%多層及高層產(chǎn)品均價加配套費后，打9折后進(jìn)行銷售，價格低于產(chǎn)品未加配套均價。目前該項目正采取打折方式進(jìn)行積極促銷，市場已出現(xiàn)變相降價的銷售方式。典型個凈案分析繁——皇碼家半島價格與故銷售情奪況產(chǎn)品形式面積（平米）均價（元/平米）總價（萬元）套數(shù)已售套數(shù)銷售率聯(lián)排230430098.9121083%雙拼2834600130.1481020%獨棟522——300-400804860%自200兆6年9月開盤忍至今兩祖年多，140套低密罷度產(chǎn)品滴一直在發(fā)售，皇扯家半島角項目是零諸城房坦地產(chǎn)市唇場上少侵有的大香規(guī)模、千低密度撤、物業(yè)酬類型全屑的別墅恨產(chǎn)品，銷售時間畢較長，市服場表現(xiàn)一刻般；聯(lián)排產(chǎn)陰品余兩克套，雙葡拼產(chǎn)品辮市場認(rèn)掩可度一啞般，獨棟產(chǎn)品坐市場走勢竟較好，月閘銷售2套左右，嚴(yán)可見市場咬上高端客助戶對低密逝度產(chǎn)品有潤一定需求模；典型個秤案分析鉆——皇窗家半島客戶情況區(qū)域劃分：諸城市闊本地居民對占95%以上職業(yè)特碗征：私仙營業(yè)主繡、收入輝穩(wěn)定的倡工薪層雨為主年齡結(jié)構(gòu)疑：25-3嘗5歲客戶育為主家庭結(jié)旺構(gòu)：2口或3口之家用途劃瓶分：自堵住為主置業(yè)次狹數(shù)：首我次或二且次置業(yè)多層、勸高層疊拼、聯(lián)毒排、雙拼示及獨棟區(qū)域劃列分：諸城莫市本地宴居民占80%以上職業(yè)特征般：新郎集蝴團(tuán)、桑莎壇、北汽福池田的高級著管理人員言、高級公誰務(wù)員、私租營業(yè)主為懷主年齡結(jié)章構(gòu)：40歲-50客戶為變主家庭結(jié)構(gòu)裕：3口或4口之家用途劃分耗：自住為蠶主置業(yè)次像數(shù)：二賓次或多誰次置業(yè)項目點評典型個謀案分析擔(dān)——皇句家半島該項目緊漲鄰本項目娘，建筑規(guī)班模大，產(chǎn)革品類型豐溫富，濰河躁及扶淇河職環(huán)抱，與避恐龍公園渣近鄰，距兔新利群購嚇物中心交洋通便利，吉到老城區(qū)購?fù)ㄟ_(dá)性較溪好，屬于諸結(jié)城市典譯型的高牲檔大型縱住宅區(qū)悅；該項目貍與本項仁目（恐噸龍公園荷及濰河魔公園項追目）均罩存在競夸爭關(guān)系，其低媽密度產(chǎn)昆品針對舊當(dāng)?shù)馗咄巳巳簱?。盡管火企事業(yè)鑒單位員彼工有福頓利房，老但購買默客戶中業(yè)改善型釀居住及喜二次或籌多次置武業(yè)現(xiàn)象第存在；多層及高志層產(chǎn)品依弊托低密度蠅高端產(chǎn)品瘦，提升小趣區(qū)居住環(huán)娃境及品質(zhì)尤，價格適偷中，對環(huán)境拒要求高、讀收入一般嶺的工薪層謹(jǐn)極具吸引臥力；本項目可幅借鑒該項膀目的市場熊策略進(jìn)行摧產(chǎn)品設(shè)計邁及市場營奸銷。典型個案鍵分析——宿龍城華庭基本情況占地面積躲：14萬平米建筑面積留：20萬平米（灶一期2萬平米歌）容積率肝：1.42建筑形稠式：10棟多層總戶數(shù):180戶（一才期）銷售率稍：33%銷售均價藥：多層2700元/平米開盤時間:2片007年11月入住時刪間:2顫009年5月開發(fā)商養(yǎng)：山東寶紡鉤置業(yè)有限壇公司景觀設(shè)扶計單位:加拿大LAD設(shè)計事務(wù)枝所典型個剛案分析其——龍泥城華庭產(chǎn)品與遲價格情淘況銷售情悠況項目自07年11月開盤至批今，12個月銷售60余套，銷煉售33%，銷售篇面積0.66萬平米，虛銷售額178川2萬元項目9月之前竹銷售情巧況不理勉想，自10月起銷售潑情況好轉(zhuǎn)奏，11月就10月銷售率臘上升40%產(chǎn)品形式戶型面積（平米）套數(shù)比例均價（元/平米）配套費（元/平米）加配套費后均價（元/平米）總價（萬元）多層兩居833419%2500200270022.4三居13212871%2500200270035.6復(fù)式132+721810%2500200270035.6項目六賓個區(qū)均己為多層凱，一期模（一區(qū)體）10棟多層主力及暢爸銷戶型為132平米三居復(fù)式即擺買5層送頂易層面積繪（復(fù)式腥）132平米典或雅3居，戶季型設(shè)計復(fù)合理南北雙觀免景陽臺，監(jiān)采光通透雙臥室懸面南，妨主臥擁蜂有獨立述衛(wèi)生間暮及更衣彼室83平米舒適臉兩居，南北通蔽透客廳向柱南，全拆封閉落虎地式觀巾景陽臺主臥面宿南，短蒼進(jìn)深，琴享受充恥足陽光典型個案排分析——陡龍城華庭戶型點絹評典型個撫案分析插——龍出城華庭客戶分析區(qū)域劃分：諸城吊市本地?fù)尉用裾?5%以上職業(yè)特哭征：私輸營業(yè)主支、企事奏業(yè)單位勿中高層療為主年齡結(jié)構(gòu)繁：30-驕40歲客戶居茫多家庭結(jié)構(gòu)輩：3口之家用途劃分政：自住為棒主置業(yè)次疏數(shù)：首晨次或二亂次置業(yè)項目點評該項目臨競近本項目肺（恐龍公乎園項目）眼，建筑面濫積屬于勁諸城市姜大規(guī)模抓住宅，目前規(guī)倆劃6個區(qū)均掠為多層，二期預(yù)工建9棟吩高層。與本項目兩有直接競膏爭關(guān)系，憤建議在產(chǎn)訴品形式有放所創(chuàng)新。占地面萄積：2.7萬平米建筑面積經(jīng)：11萬平米龍（一期6萬平米粥）容積率碌：4.1地址：諸壤城市和平話街與密州液路向西100米路南（滔新利群購霞物廣場西男鄰）建筑形式膀：4棟小高層鴉（一期2棟住宅）總戶數(shù):520戶（一期260戶）銷售率：80%銷售均價疏：2620元/平米開盤時戒間:20蘋08年7月開發(fā)商：山東得力圣斯置業(yè)有爽限公司物業(yè)管理慕：春風(fēng)物淺業(yè)景觀設(shè)嶼計：上在海地爾典型個案與分析——鐵得利斯魅排力城基本情阿況配套及規(guī)畏劃情況項目規(guī)劃肯三個廣場永：達(dá)芬奇租音樂廣場姑、威尼斯從疊水廣場朗、春天時風(fēng)尚風(fēng)情廣侮場三重綠化概：8000平米意盜大利園焰林，1000平米陽光迎四季廳，300逆0平米空中濁花園六重觀總景：8000平米意大棵利園林，1000平米四望季花廳聽四季奇滿景，300著0平米米慰蘭花園臂空中麗臟景，100米羅馬炕大道，4000平米風(fēng)情徒廣場，100爬0米扶淇標(biāo)河延安忙水景項目近鄰閑利群購物仙廣場及陽步光春天購忌物廣場周邊配套茄醫(yī)院，步末行到扶淇返河及恐龍迫公園僅5分鐘典型個案迫分析——已得利斯魅趕力城產(chǎn)品情產(chǎn)況產(chǎn)品形式戶型面積（平米）套數(shù)比例小高層（住宅）兩居76.9、10818270%三居97、106、1237830%產(chǎn)品形式戶型面積（平米）套數(shù)酒店公寓一居30、40200項目一唱期推出2棟小高層鋪，為純住釀?wù)?，主力?nèi)戶型為兩脾居二期規(guī)劃1棟住宅燒，1棟酒店式少公寓，面久積在30、40平米左村右典型個案怒分析——嫁得利斯魅沒力城戶型點評76.9平米兩獵室兩廳寫一衛(wèi)戶型方票正，四織房面南兩臥面向微意大利風(fēng)術(shù)情園林，乎觀景陽臺耗落地飄窗108.閉22平米三配室兩廳桿一衛(wèi)南北通透聾，坐擁異許國園林景捎致餐廳客廳貧相連，空果間開闊雙臥面錦南，景班致陽臺典型個蝕案分析戴——得蛾利斯魅塊力城價格與認(rèn)銷售情汁況物業(yè)類型均價（元/平米）主力面積（元）總價（萬元）套數(shù)已售套數(shù)比率住宅262076.920.126020880%客戶情紗況區(qū)域劃分：諸城市風(fēng)本地居民職業(yè)特責(zé)征：私蛇營業(yè)主雷、收入保穩(wěn)定的蠢工薪層耍為主年齡結(jié)構(gòu)跪：35-4拐5歲客戶勵為主家庭結(jié)與構(gòu)：3口之家用途劃著分：自婆住為主置業(yè)次輕數(shù)：首系次或二鉤次置業(yè)項目點澡評該項目臨例近本項目眉恐龍公園參地塊，是剩潛在競爭爆項目；項目兩居貓小戶型暢鴉銷，銷售就速度快，隔市場走勢畫較好，小戶型拼成為主齒要買點卸。典型個溉案分析殘——得踢利斯魅滑力城微觀視角肉－濰河公園史項目市場艙競爭環(huán)境盯－區(qū)域劃緊定由于濰河益公園項目刻位于城北粱部，水上虜公園西側(cè)岡，所以將扇競爭區(qū)域的劃分為：核心競爭離區(qū)域濰河沿岸城北開恩發(fā)區(qū)主要競爭踢區(qū)域城東北形部區(qū)域抹（與恐站龍公園漆主要競仇爭區(qū)域彩相同）濰河地塊主要競責(zé)爭區(qū)域核心競測爭區(qū)域322濰河113微觀視角腎－濰河公凝園項目嚷市場競踢爭環(huán)境野－核心尸競爭區(qū)碗域供應(yīng)莖量及特短征核心競論爭區(qū)域里的有效講供應(yīng)量33.蛙6萬平米，約集中在開或發(fā)區(qū)；已知未多來兩年意的潛在車的3個地塊24萬平米奪建筑面顫積，全虜部分布墨在濰河橋沿岸；

競爭區(qū)域編號項目名稱建筑面積（萬平米）產(chǎn)品類型有效供應(yīng)（紅色標(biāo)）城北1舜都花園4.6多層2隆昌苑5小高層/多層3當(dāng)代地中海24小高層/洋房/雙拼小計33.6潛在地塊（綠色標(biāo)）濰河沿岸1濰河北岸7預(yù)計容積率在2以上，多以高層產(chǎn)品為主2濰河北岸73濰河南岸10小計24濰河公園椅項目核心醉競爭區(qū)域騎在售項目獸較少，目餐前郊區(qū)景答觀低密度攀特征較為頂明顯，未希來逐漸將慣發(fā)展成為架沿河觀景爭高層帶；本項目核心競爭區(qū)域目前仍處在低密度階段，高層景觀價值還未被大眾認(rèn)知接受主要競侮爭區(qū)域掩已入市7個中高檔處住宅競爭項賽目（不粗包括酒勝店式公即寓——名門公館使），5個小高隊層項目蛋，2個多層項奸目；7個項目蜜總建筑碑面積20.1萬平米嫩，市場存督量8.4萬平米；5347261濰河公園項目主要競爭區(qū)域已開項目較多，產(chǎn)品以小高層為主，城市化特征明顯。微觀視角騰－濰河公園字項目市場旺競爭環(huán)境抄－主要競枕爭區(qū)域已耽開項目存惡量及特征競爭區(qū)域序號競爭項目總建面（萬平米）在售面積

（萬平米）已開項目后期

（萬平米）存量

（萬平米）產(chǎn)品類型主要競爭區(qū)域1新華大廈0.80.400.4小高層2平安人家1.30.600.6小高層3鑫城大廈1.71.201.2小高層4得利斯丹桂軒3.60.400.4小高層5家和花園1.50.100.1多層6傾城天下玉山廣場6.223.25.2小高層7玉山苑50.500.5多層小計20.15.23.28.4富華公班寓東方名丹都玉山名流金東世糠紀(jì)城天一玫栽瑰園SOHO窯和平大廈利群購物元廣場住宅主要競爭盈區(qū)域存在8個即將上城市的項目煌，目前處嬸于前期推鄭介和內(nèi)部確認(rèn)購中；產(chǎn)品基秀本全是瘦小高層孤、高層驗，只有豬天一玫介瑰苑存恩有多層凈產(chǎn)品；供應(yīng)量46.樂9萬平米坑；麗都大廈潛在供應(yīng)項目名稱建筑面積

（萬平米）產(chǎn)品類型即將開盤

東方名都1.5小高層玉山名流5.2小高層SOHO和平大廈2小高層富華公寓1.6小高層天一玫瑰苑4.5小高層、多層金東世紀(jì)城28.3小高層利群購物廣場住宅3小高層麗都大廈0.8高層小計（萬平米）46.9微觀視隊角－濰河公運園項目艦市場競肢爭環(huán)境杏－主要蚊競爭區(qū)娘域潛在鄭項目供松應(yīng)量濰河公園項目主要競爭區(qū)域未開盤項目較多，且供應(yīng)量大，產(chǎn)品幾乎全部為高層類產(chǎn)品。占地面積成：10.7萬平米建筑面縣積：26萬平米（槳一期面積耍，二期還武有20余萬平米捎，具體情鴉況未定）容積率：2.4章3建筑形浪式：23棟花園職洋房（6F）24棟雙拼6棟小高顫層（11F/揭17F）總戶數(shù):1300戶均價：花魯園洋房均押價260功0元/平米（福鼠田內(nèi)部蝕員工可打9折優(yōu)惠牙）；雙日拼及小忌高層價兇格未定英；開盤時間亦：未開盤項目地址架：諸城市白開發(fā)區(qū)橫依一路南開發(fā)商：山東當(dāng)惠代置業(yè)視有限公憂司設(shè)計單位擠：青島城送鄉(xiāng)建筑設(shè)榆計院有限隊公司典型個炸案分析嘉——當(dāng)附代帝中夾?；厩闆r典型個簡案分析隙——當(dāng)齒代帝中石海規(guī)劃情烏況人工湖：2萬平米洋的生態(tài)遮景觀湖狀，圍繞奔人工湖酷排布低奶密度產(chǎn)命品雙拼爺，可觀醬湖景；教育：配套雙嘗語幼兒飾園，建饅筑面積童近300腐0平米；會所：星級會所高，配備游休泳館、健觀身房、兒表童活動室既、多功能惹廳等；商業(yè)：風(fēng)景商喉業(yè)街，測位于沿舒湖的下駕沉庭院殼區(qū)內(nèi)；雙語幼兒園會所雙拼花園洋房小高層商業(yè)典型個案隊分析——標(biāo)當(dāng)代帝中放海產(chǎn)品情煎況物業(yè)類型居室數(shù)建筑面積（平米）戶數(shù)雙拼不詳不詳48院景洋房平層2居室85—1016003居室122--180復(fù)式3居室189--2184居室221—2405居室263—3226居室326--381高層2居室89--94652院景洋幼房的戶燦型以大鮮面積為弱主，面底積區(qū)間警從120㎡到381雄㎡，居室演數(shù)從3居室到6居室；高層的戶墾型以90木㎡的兩居小偵戶型為主拳；典型個興案分析勉——當(dāng)肅代帝中鐘海建筑立面高層樓體慰均設(shè)計為扭單體板樓觸，充分保座障了采光屑和觀景效閘果的均好分性；院景洋房翠一、二層奇為復(fù)式戶趴型，贈送拉私家庭院弦，三、四摘層為平層別戶型，五躍、六層層喜層退臺，鏡享有大面協(xié)積的陽光衣露臺。西班牙式辣建筑風(fēng)格聰，建筑外良墻以黃色陣涂料為主東，點綴原躬色木質(zhì)或龍金屬構(gòu)件寧；典型個案展分析——守當(dāng)代帝中幕海園林景觀內(nèi)部景觀衫資源2萬平米倉人工湖到景觀，喘圍繞湖皺水設(shè)置奮景觀平卡臺、親標(biāo)水棧道筆等；外部景榮觀資源項目的東籃側(cè)有濰河意，高層可伴觀河景，賣項目的南邊側(cè)是濰河出公園，景編觀良好；當(dāng)代?帝中海靜結(jié)合建聚筑設(shè)計繩風(fēng)格、燥規(guī)劃布離局、建途筑空間做形態(tài)等暖要素，向社區(qū)形齡成“一軸翼、一湖均、兩街僻、兩組報團(tuán)”的景號觀系統(tǒng)壓。一軸：結(jié)合社繡區(qū)北側(cè)入悟口及建筑約側(cè)向間距獎形成貫穿核南北的景狂觀步行軸倒線，設(shè)有煩整潔的花泊池、樹池宿以及秩序燭感強(qiáng)烈的警景觀長廊幟。一湖：結(jié)合基膏地現(xiàn)狀，詢以景觀湖久為中心創(chuàng)粗造最佳視些野；建筑駐景觀與湖盤面水體景挎觀交相呼喊應(yīng)，是整胖個社區(qū)景怕觀體系的給點睛之筆籠。兩街：社區(qū)叔東側(cè)入冷口向區(qū)脈內(nèi)延伸候區(qū)域，庫精心打巴造道路千景觀帶乳。兩組團(tuán)：南區(qū)精咸心營造兩蔥大組團(tuán)中企心綠化體酷系。典型個鐘案分析擺——當(dāng)頃代帝中湊海戶型分緊析：高蒼層兩室兩承廳一衛(wèi)蟲，建筑姻面積：90㎡；南北通苗透、動揀靜分區(qū)鐮明確；明廚明想衛(wèi)設(shè)計阿；餐廳的誕位置與寧廁所正需對，對激餐廳的炮使用產(chǎn)泄生了一臘定的干景擾；高層戶高型：1自梯四戶皇，兩居驕?zhǔn)?，戶靈型面積門90㎡--9浙4㎡邊單堡元三面采攏光、南北插通透，中辦間兩戶純聾南向采光認(rèn)；兩室兩廳粉一衛(wèi)，建勇筑面積：90㎡；南向臥室找和起居室斥，采光好狠；衛(wèi)生間無豬窗，不能倚采光；兩室兩蛾廳一衛(wèi)幫，建筑扎面積：93㎡；動靜分公區(qū)明確唯，南北盜通透；明廚明衛(wèi)機(jī)設(shè)計；典型個兩案分析?！?dāng)象代帝中驗海戶型分悉析：院殲景洋房院景洋鴉房：復(fù)按式戶型麻；五室三懂廳三衛(wèi)尤，建筑駱面積：263-峽322㎡；私家庭院幫，入戶玄宣關(guān)設(shè)計和碰首層陽光懶房的設(shè)計濾為戶型增塑添亮點；二層有蠟豪華主簡臥系列嚼，將更慘衣室、活衛(wèi)生間慌和書房苦于一體費；樓梯位隸于室內(nèi)初的中心序位置，尼空間略翻顯擁擠蒜；一層二層典型個案邊分析——賴當(dāng)代帝中稠海戶型分勿析：院撓景洋房院景洋職房：平醫(yī)層戶型擔(dān)；三室兩廳關(guān)兩衛(wèi)，建聾筑面積：138左-15鉆8㎡；戶型方正海、明廚明電衛(wèi)；南向主租臥和起投居室，濃入口玄答關(guān)設(shè)計凳；大面積巷陽臺設(shè)卷計；中心過道牌區(qū)域面積摸有所浪費伍；三室兩廳廁兩衛(wèi)（含夏書房），址建筑面積閥：138欺㎡；戶型方正夸、布局緊吸湊、動靜磚分區(qū)合理吵；南向臥攔室和起溝居室，鴿大面積深陽臺和輝；大面積施陽臺和喘屋頂平悉臺；典型個切案分析糾——當(dāng)六代帝中通海價格與撇銷售目前尚辜未開盤父，只針嘗對福田差公司員層工內(nèi)部影銷售；班已有3擁00名董客戶交狠定金，甜福田員壇工可享濕受9折饑優(yōu)惠；雄雙拼直凳接由領(lǐng)沙導(dǎo)銷售典，48辣套雙拼值已售完遺，目前股推出的熔是洋房仆產(chǎn)品；物業(yè)類型層數(shù)建筑面積（平米）均價（元/平米）院景洋房復(fù)式一層189-3812700二層平層三層101-1802650四層退臺五層85-1202300六層典型個線案分析駐——當(dāng)文代帝中創(chuàng)海項目點乞評項目位于稱開發(fā)區(qū)內(nèi)辯，東側(cè)臨推濰河，一債期建面26萬平米，障后期還有20余萬平域米的開胖發(fā)量，結(jié)屬諸城狠為數(shù)不駛多的大仆盤項目車；建筑產(chǎn)蜓品較綜圍合，有步雙拼、增洋房和置高層；班洋房產(chǎn)裳品在諸丙城市場第屬于新予興稀缺愈產(chǎn)品，券客戶認(rèn)糊可度較紐奉好；社區(qū)整仔體規(guī)劃回，以湖鬧為中心豬景觀區(qū)乏排布建講筑，打逝造諸城隨高端住防宅小區(qū)耗；周邊配白套設(shè)施冰較少，嬌內(nèi)部規(guī)敏劃了商暖業(yè)街、斤幼兒園稀和會所并，填補(bǔ)康區(qū)域配獸套空白矮；濰河公狗園項目眾位于當(dāng)旱代帝中訓(xùn)海的南肥側(cè)，未褲來將會礎(chǔ)產(chǎn)生一影定的競卸爭關(guān)系值；附件二：豎本案需求免調(diào)查及研個究調(diào)查目的本案需求市場建調(diào)查及研卡究－需求調(diào)查晉問卷更加真正實而透充徹的了膠解諸城執(zhí)市場的記需求特春征：對潛在理客戶的挖區(qū)域認(rèn)愧知，購簽買意向驢、購買權(quán)偏好等孔進(jìn)行市檢場空間勁探測和肚產(chǎn)品需厘求特征學(xué)