海口大學(xué)城教師新村項(xiàng)目整體發(fā)展策劃報(bào)告

xx大學(xué)城教師新村項(xiàng)目整體發(fā)展策劃報(bào)告二○一○年十一月前言

研究流程及方法競爭市場調(diào)研分析把握市場脈搏明確項(xiàng)目定位塑造經(jīng)典產(chǎn)品如何進(jìn)行營銷推廣宏觀市場研究分析項(xiàng)目分析提升項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)品規(guī)劃建議案例專題研究分析開發(fā)策略Part1宏觀市場研究Part2房地產(chǎn)市場研究Part3競爭樓盤研究Part4大學(xué)城案例專題研究Part5項(xiàng)目分析及整體定位Part6項(xiàng)目發(fā)展策略及運(yùn)營策略建議Part7規(guī)劃及產(chǎn)品建議Part8營銷推廣策略及建議Part9資金籌措及投資分析Part10結(jié)論及建議Part1宏觀市場研究——?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀有利于轉(zhuǎn)移剩余農(nóng)業(yè)勞動力，有力推動農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移，極大地推動了海南城市化進(jìn)程；發(fā)展推動了當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，從而改善對外交流的環(huán)境和條件；可以有效引入外部需求，擴(kuò)大消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)具有強(qiáng)大的帶動和拉動作用；為發(fā)展旅游業(yè)而進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善了當(dāng)?shù)氐慕煌?、通信、電力、醫(yī)療、金融等條件，促進(jìn)了城市建設(shè)；國際旅游島建設(shè)促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理。國際旅游島對海南的影響國際旅游島對海口的影響增加人口流入，帶動當(dāng)?shù)叵M(fèi)；促進(jìn)大企業(yè)、大公司進(jìn)駐，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展；完善城市功能，加快城市化進(jìn)程；促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；促進(jìn)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)配套設(shè)施的完善；提高城市服務(wù)水平，拉升城市形象。城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化調(diào)整，人口的進(jìn)一步流入，對現(xiàn)有的城市發(fā)展格局有了新的要求,房地產(chǎn)發(fā)開模式也必須跟隨發(fā)展有所進(jìn)步。小結(jié)——?？谑姓w經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，城市發(fā)展逐漸往東移，隨著區(qū)域的發(fā)展本項(xiàng)目的價值也得到大力的提升。?？谧鳛槭鞘?，肩負(fù)著國際旅游島的經(jīng)濟(jì)與行政中心職能，發(fā)展?jié)摿薮?。以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，旅游業(yè)帶動整體發(fā)展及投資。人均收入逐年提高，消費(fèi)需求同時體現(xiàn)，增強(qiáng)區(qū)域消費(fèi)能力。投資穩(wěn)步增加，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展，發(fā)展環(huán)境較好。?？谑心壳芭f城區(qū)內(nèi)住宅的居住環(huán)境、建筑質(zhì)量、住宅戶型難以滿足未來的需要，需要進(jìn)行更新和人口遷移。在海口的“中強(qiáng)、西拓、南控、東優(yōu)”的城市發(fā)展規(guī)劃中，政府希望將東海岸組團(tuán)打造成高品質(zhì)的純海濱風(fēng)格地產(chǎn)格局。本項(xiàng)目必須充分利用政策的扶持開發(fā)，促進(jìn)xx大學(xué)城片區(qū)的整體功能提升。

Part1宏觀市場研究——海口經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀?？诔鞘行再|(zhì)定位——“熱帶海島旅游度假勝地和宜居城市、南海海洋生態(tài)產(chǎn)業(yè)基地、國家歷史文化名城”海口是海南中心城市?？谑侨≌巍⒔?jīng)濟(jì)、文化和流通中心，北部灣區(qū)域貿(mào)易中心；食品、飲料、醫(yī)藥、交通運(yùn)輸設(shè)備制造等四大支柱產(chǎn)業(yè)；重要的城市交通樞紐?？谑侨珖?0個主樞紐港口之一，是海南集海運(yùn)、空運(yùn)、鐵路運(yùn)輸、公路運(yùn)輸為一體的綜合性樞紐城市；最適合居住的城市之一?？谑侨A南熱帶花園城市，綠色發(fā)展之路、生態(tài)環(huán)境建設(shè)走在世界前列，是世界上最適合居住的地方之一。最典型的城市二元制結(jié)構(gòu)

?？?，城市功能齊全，生活配套完善，為海南游客的中轉(zhuǎn)站，房產(chǎn)主要以海資源為主要賣點(diǎn)，客戶由島內(nèi)客戶與島外客戶組成，呈典型的二元制結(jié)構(gòu)。Part1宏觀市場研究——?？诔鞘邪l(fā)展規(guī)劃西區(qū)南區(qū)東區(qū)中區(qū)加強(qiáng)主城區(qū)建設(shè)，提升主城區(qū)水平。加快“一園兩湖”、美麗沙片區(qū)、大英山綜合商務(wù)區(qū)等重大項(xiàng)目建設(shè)，將主城區(qū)建成核心商務(wù)區(qū)。充分發(fā)揮江東組團(tuán)的生態(tài)資源優(yōu)勢，打造東海岸國家級旅游度假區(qū)，創(chuàng)造集休閑度假、高爾夫運(yùn)動、鄉(xiāng)村公園、旅游地產(chǎn)為一體的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū).嚴(yán)格控制城市向南發(fā)展，保護(hù)南部城郊生態(tài)森林，筑牢城市生態(tài)屏障。在城市發(fā)展布局中要特別重視規(guī)劃的引導(dǎo)作用，堅(jiān)持以人為本，突出規(guī)劃的前瞻性、權(quán)威性和法定性。加快西海岸新區(qū)建設(shè)，以行政中心建設(shè)為突破口，帶動行政辦公和總部經(jīng)濟(jì)功能區(qū)、教育和高科技產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、旅游度假功能區(qū)建設(shè)；要把西部工業(yè)基地建設(shè)、臨港物流園區(qū)建設(shè)與新區(qū)建設(shè)緊密結(jié)合起來，初步形成工業(yè)集中、物流暢通、新城崛起的西部大發(fā)展的良好局面。項(xiàng)目Part1宏觀市場研究——?？诔鞘邪l(fā)展規(guī)劃一中心，兩組團(tuán)中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控海口未來的規(guī)劃發(fā)展中，中心組團(tuán)將成為海口的經(jīng)濟(jì)中心，西海岸長流組團(tuán)將成為海口的政治中心，江東組團(tuán)將成為海口的文化中心。江東組團(tuán)各片區(qū)規(guī)劃--規(guī)劃以豐富的自然生態(tài)資源實(shí)現(xiàn)旅游、度假、居住功能，非城市化意向?yàn)I江辦公居住片區(qū)濱海水城片區(qū)xx濱海片區(qū)xx綜合片區(qū)靈山片區(qū)東部區(qū)域組團(tuán)用地規(guī)劃圖東部區(qū)域的規(guī)劃定位江東組團(tuán)是?？诔鞘袕?fù)合職能的重要補(bǔ)充和延伸。組團(tuán)由辦公居住片區(qū)、水城片區(qū)、xx濱海片區(qū)、xx綜合片區(qū)、靈山片區(qū)組成。濱江辦公居住片區(qū)：以辦公居住為主，并配套相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的片區(qū)。濱海水城片區(qū)：以旅游度假為主的片區(qū)。xx濱海片區(qū)：以旅游度假為主的片區(qū)xx綜合片區(qū)：以教育科研、高新技術(shù)和無污染工業(yè)為主的綜合型片區(qū)。靈山片區(qū)：以航空物流和居住為主的綜合型片區(qū)。Part1宏觀市場研究——江東組團(tuán)發(fā)展研究按照“兩帶一區(qū)五片”結(jié)構(gòu)進(jìn)行功能布局xx片區(qū)整體規(guī)劃—打造一個集工、農(nóng)、旅、貿(mào)、高等教育全面發(fā)展的外向型綜合開發(fā)區(qū)

開發(fā)區(qū)位于海口市美蘭區(qū)江東組團(tuán)，距?？谑兄行?0公里，距美蘭國際機(jī)場、海南東環(huán)鐵路、海口繞城高速公路僅4公里，海文高速公路穿境而過，交通十分便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積41.3平方公里，現(xiàn)有人口4.7萬人，現(xiàn)有外引內(nèi)聯(lián)企業(yè)100多家。開發(fā)區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與?？谑邪l(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)，統(tǒng)一規(guī)劃，成片開發(fā)，是一個工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、高等教育園區(qū)等全面發(fā)展的外向型、綜合型開發(fā)區(qū)，是海南農(nóng)墾發(fā)展工業(yè)主要基地和對外開放的窗口。Part1宏觀市場研究——xx片區(qū)發(fā)展研究xx區(qū)域未來發(fā)展前景xx區(qū)域是海口市“東優(yōu)”戰(zhàn)略的重要組成部分，對國際旅游島和?？谑邪l(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著舉足輕重的作用。xx大學(xué)城是江東組團(tuán)重要部分，也是作為海南省重要的教育科研基地。隨著xx高校學(xué)園的大規(guī)模建設(shè)啟動，必將快速帶動?？诔鞘薪ㄔO(shè)沿南渡江發(fā)展，成為新興的沿海沿江城市。區(qū)域擁有原生態(tài)的自然環(huán)境，土地利用價值高，尚未正式開發(fā)，但目前生活配套較低。優(yōu)良的投資環(huán)境，全新的招商引資思路和合理的產(chǎn)業(yè)布局，吸引了一批大項(xiàng)目落戶xx。如占地1000畝、以中石化公司、阿拉伯環(huán)球能源開發(fā)公司、世界石油大會中國國家委員會等世界一流大型企業(yè)為投資主體。該區(qū)域?qū)l(fā)展成高爾夫俱樂部的密集集聚，如演豐鎮(zhèn)總共用地3萬畝的十個高爾夫球場建設(shè)，目前招商工作已完成，其中，龍窩高爾夫在建，即將投入使用；該區(qū)域?qū)儆谂徔崭鄣囊患壿椛鋮^(qū)域，具有發(fā)展空港商業(yè)、機(jī)場服務(wù)型產(chǎn)業(yè)的先決條件。臺達(dá)高爾夫東山高爾夫美蘭國際機(jī)場xx大學(xué)城紅樹林保護(hù)區(qū)東海岸Part1宏觀市場研究——xx片區(qū)發(fā)展研究小結(jié)——整合空港、高爾夫和大學(xué)城資源，完善區(qū)域度假配套功能，提升區(qū)域城市地位、提高物業(yè)投資價值項(xiàng)目所在區(qū)域是江東組團(tuán)重要組成部分，項(xiàng)目的建設(shè)將會強(qiáng)化城市功能，以聚集生產(chǎn)要素，增強(qiáng)中心區(qū)的輻射功能，提升城市品位。目前xx區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，本項(xiàng)目將會提升大學(xué)城以及xx區(qū)域的土地品質(zhì)，促進(jìn)該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)水平。項(xiàng)目近鄰美蘭機(jī)場的地緣優(yōu)勢，將率先承接區(qū)域價值的增長，迅速兌現(xiàn)項(xiàng)目的城市價值。隨著新東大橋路橋工程的啟動，將與瓊州大橋、海瑞大橋形成“三橋并立”格局，使整個東海岸板塊與?？谥行慕M團(tuán)實(shí)現(xiàn)北部、中部、南部的緊密連接，意味著項(xiàng)目所在區(qū)域與城市中心區(qū)的交通動脈更加完善、物業(yè)價值將得到更大的體現(xiàn)。高爾夫資源為項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了設(shè)施增值，對于城市遠(yuǎn)郊開發(fā)而言能夠明顯提升物業(yè)價值。Part1宏觀市場研究——xx片區(qū)發(fā)展研究xx大學(xué)城現(xiàn)狀分析大學(xué)城距?？谑兄行?0公里，距美蘭國際機(jī)場、海南東環(huán)鐵路、?？诶@城高速公路僅4公里，海文高速公路穿境而過，交通十分便利。

大學(xué)城周邊景觀植被豐富，原生態(tài)資源保護(hù)良好。大學(xué)城已有3所學(xué)校進(jìn)駐，且周邊已投入使用的職業(yè)學(xué)校達(dá)到5所（海南省機(jī)電工程學(xué)校、經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)校、旅游學(xué)校、文化藝術(shù)學(xué)校、華僑商業(yè)學(xué)校等），潛在消費(fèi)人群龐大。Part1宏觀市場研究——大學(xué)城發(fā)展研究xx大學(xué)城現(xiàn)狀分析學(xué)校名稱占地面積容納學(xué)生人數(shù)在職教職工人數(shù)校內(nèi)配套備注瓊臺師范高等專科學(xué)校1151畝9000700以內(nèi)校舍建筑、教學(xué)設(shè)施、圖書資料、文體活動場館目前一期工程完成海南經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)校1032畝8500500多教學(xué)樓、實(shí)訓(xùn)樓、圖書館、文體活動場館、學(xué)生宿舍、多功能食堂、商業(yè)一條街五年內(nèi)完成工程可容納萬名學(xué)生海南師范大學(xué)2505.5畝15000500多圖書館、科教樓、多功能體育館、標(biāo)準(zhǔn)田徑運(yùn)動場、游泳池、足球場將分三期完成，一期1515.6畝海南省文化藝術(shù)學(xué)校129畝1200中高職稱教師近70人專業(yè)教室、綜合排演練廳、室內(nèi)運(yùn)動場、展覽廳、琴房76、文化課教室2009年10月搬遷xx新校區(qū)海南xx旅游學(xué)校120畝1500——————海南省機(jī)電工程學(xué)校420畝（總）6000（總）300（總）————xx中學(xué)——————————xx中學(xué)幼兒園——————————大學(xué)城及周邊院校列表Part1宏觀市場研究——大學(xué)城發(fā)展研究xx大學(xué)城現(xiàn)狀分析目前區(qū)內(nèi)周邊尚無成熟和高質(zhì)量的市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會服務(wù)設(shè)施，新校區(qū)的學(xué)校知名度和品牌效應(yīng)不夠高，各個入?yún)^(qū)的大學(xué)用地和規(guī)模差異大?？傮w用地偏小。

隨著xx大學(xué)城各高校的不斷進(jìn)駐，教師人口速增，學(xué)校集資房已無法滿足教師住房需求問題。由于目前開發(fā)強(qiáng)度不高，道路等基礎(chǔ)設(shè)施有一定的規(guī)模，但土地開發(fā)的品質(zhì)，商業(yè)服務(wù)設(shè)施還不完善導(dǎo)致整個xx及大學(xué)城發(fā)展整體品質(zhì)不高。

xx高校區(qū)離?？谑袇^(qū)15公里，但由于公交不配套，從?？谧綄W(xué)校往往要一個多小時，而且公交車準(zhǔn)點(diǎn)率差，發(fā)車量少。

Part1宏觀市場研究——大學(xué)城發(fā)展研究xx大學(xué)城發(fā)展前景在海口市的規(guī)劃布局中，xx大學(xué)城將承擔(dān)起帶領(lǐng)區(qū)域發(fā)展、促進(jìn)國際旅游島發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)等重要任務(wù)。依托大學(xué)城的人才優(yōu)勢，以及強(qiáng)大的科研實(shí)力和科學(xué)的轉(zhuǎn)化機(jī)制，最大程度上幫助城市實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)、文化等公共設(shè)施，為大學(xué)城內(nèi)的教師、學(xué)生以及城市企業(yè)、居民提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。大學(xué)城的建設(shè)將帶動房地產(chǎn)新一輪開發(fā)的熱潮，因此也會不斷的完善該區(qū)域的土地品質(zhì)，促進(jìn)該區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。高等教育是高增長的行業(yè)，容易得到政府和社會投資。大學(xué)新區(qū)具有良好的周邊帶動效應(yīng),可以刺激周邊服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時大量高素質(zhì)人群聚集可帶來良好社區(qū)的文化氛圍并形成較強(qiáng)發(fā)展動力。

Part1宏觀市場研究——大學(xué)城發(fā)展研究小結(jié)——項(xiàng)目須依托優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，打造集科研、教育培訓(xùn)、休閑旅游、生態(tài)居住于一體的城市新區(qū)由于項(xiàng)目臨近大學(xué)城，高等院校周圍建住宅，正迎合了人們貼近文化的心理。項(xiàng)目的建成，極大的提高了該區(qū)的居住環(huán)境，將成為海口具有代表性的示范區(qū)域。項(xiàng)目的實(shí)施對海口市城市整體功能提升有促進(jìn)作用。項(xiàng)目的建設(shè)將提升周邊土地的品質(zhì)，帶動海口東南部城市建設(shè)的發(fā)展。時代的發(fā)展賦予本項(xiàng)目代言城市未來的名片，同時也承載著該區(qū)域厚積薄發(fā)的使命。淺丘地形和豐富的原生態(tài)資源給本區(qū)營造個性化的環(huán)境提供了機(jī)會，大量的師生員工帶來的消費(fèi)可以支撐社區(qū)的商業(yè)和社會服務(wù)的發(fā)展。項(xiàng)目的建設(shè)可以加快城市化進(jìn)程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居環(huán)境，加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)須以優(yōu)勢科研及優(yōu)質(zhì)院校為依托和切入點(diǎn)，逐步演變?yōu)槌鞘行聟^(qū)。Part1宏觀市場研究——大學(xué)城發(fā)展研究Part1宏觀市場研究Part2房地產(chǎn)市場研究Part3競爭樓盤研究Part4大學(xué)城案例專題研究Part5項(xiàng)目分析及整體定位Part6項(xiàng)目發(fā)展策略及運(yùn)營策略建議Part7規(guī)劃及產(chǎn)品建議Part8營銷推廣策略及建議Part9資金籌措及投資分析Part10結(jié)論及建議長流組團(tuán)西海岸南海大道國貿(mào)填海海甸島東海岸?？诜康禺a(chǎn)板塊格局長流組團(tuán)政府手中存有大量土地供應(yīng)，但是門檻較高；西海岸政府無地，大量未開發(fā)用地存留在開發(fā)商手中；南海大道未來有40~50萬平方米建面的土地出讓；海甸島土地所剩無幾，新埠島已整體出讓；政府存在歷史遺留問題；地產(chǎn)開發(fā)較少。國貿(mào)填海區(qū)僅存200~300畝土地出讓；?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)分析——順應(yīng)城市發(fā)展需要，但受制于政府對土地的控制有限，城市整體框架將會向西、向東擴(kuò)張。Part2房地產(chǎn)市場研究聯(lián)華1600畝萬科浪琴灣長信泰達(dá)比華利山莊新世界美麗沙寶安江南城萬隆新埠島魯能海藍(lán)椰風(fēng)本項(xiàng)目新建橋榮域?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)分析——異地品牌開發(fā)商對?？诘念A(yù)期集中在沿海各板塊，內(nèi)陸地區(qū)較少涉足魯能海藍(lán)福源以島外客戶為主的西海岸片區(qū)聚集了大量一線品牌開發(fā)商的大規(guī)模項(xiàng)目。以島外客戶為主的東海岸片區(qū)僅有魯能獨(dú)挑大梁。土地開發(fā)充足異地二線品牌開發(fā)商主要集中在海甸島片區(qū)。美源?？跒钞惖仄放崎_發(fā)商的進(jìn)駐，顯示了對海口市場預(yù)期信心的增強(qiáng)，將會顯著提升?？诜康禺a(chǎn)市場成熟度與品質(zhì)，拓寬市場空間；沿海板塊的開發(fā)促進(jìn)價格層次的拉升，各區(qū)域價值也會進(jìn)一步提升。但價格層級的拉開將會賦予內(nèi)陸地區(qū)更大的生存空間；以東海岸的未來發(fā)展前景來拉動項(xiàng)目的區(qū)域價值。Part2房地產(chǎn)市場研究海甸島板塊?？谑性谑蹣潜P分布格局東海岸板塊西海岸板塊金貿(mào)濱海板塊盈濱半島板塊府城板塊舊城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊海口市場客戶群分析追求度假型島外客戶集中在濱海板塊；自住型的新?？谌烁P(guān)注優(yōu)越的環(huán)境、居住舒適度和生活便利；本土居民更偏向于配套完善、房價更低的舊城區(qū)。Part2房地產(chǎn)市場研究板塊名稱區(qū)域發(fā)展特征景觀資源物業(yè)類型主力均價（元/㎡)后續(xù)供應(yīng)客戶特征西海岸板塊休閑度假配套齊全，交通和生活配套尚未完善海景資源、高爾夫資源別墅、多層、小高層洋房：9000-11000別墅：600－1000萬/套后續(xù)供應(yīng)較大島外高端客戶占主導(dǎo)盈濱半島板塊西海岸板塊的西向延續(xù)海景資源高爾夫資源別墅、多層、小高層、高層洋房：7500-9000別墅：500－800萬/套后續(xù)供應(yīng)較大島外客戶占主導(dǎo)金貿(mào)濱海板塊區(qū)域發(fā)展成熟，可開發(fā)土地少海景資源、城市景觀高層洋房：9000-10000后續(xù)供應(yīng)少本地高端為主島外投資客戶海甸島板塊距離城市較近，海景資源較為豐富，發(fā)展較早海景資源別墅、多層、小高層洋房：8000-10000別墅：600－900萬/套后續(xù)供應(yīng)高度集中島外客戶、本地中高端客戶東海岸板塊未來前景樂觀，目前尚未成為城市開發(fā)重點(diǎn)江景資源、高爾夫資源別墅、小高層別墅：300－600萬/套洋房：6500-7500短期內(nèi)后續(xù)供應(yīng)不大島外客戶占主導(dǎo)總結(jié)——城市發(fā)展例功能正在騰不斷細(xì)分字，本項(xiàng)目該將成為江敬東組團(tuán)扛婚大旗者。?？谧鰹楣P海南省會轉(zhuǎn)，政治、悉經(jīng)濟(jì)中心吐，交通樞珠紐，發(fā)展渾潛力較大鼠，更適合平居住；經(jīng)濟(jì)水喚平較低憶，但發(fā)遼展較為每迅速，灑海南國企際旅游梨島政策辯必將帶才動?？诖靼鍓K扁發(fā)展；在城市擴(kuò)熔張和二元育制背景下匯，?？诘馗瀹a(chǎn)板塊形咱成了“一帶兩中鴨心”的格局，開發(fā)商財(cái)?shù)募w粒運(yùn)作將插決定未撓來的區(qū)槽域價值傲。大型地倘產(chǎn)商和計(jì)投資公透司進(jìn)駐盞，充分木顯示海勇口房地刑產(chǎn)市場仔良好的議前景，織并將提伐升海口徐房地產(chǎn)距市場成賭熟度與庭品質(zhì)，器拓寬市治場空間煩。本項(xiàng)顏目既要某借助海漫口的發(fā)熱展不斷臨提升區(qū)邀域影響鮮力，同飾時也要狐做好面盤臨更大吩競爭的艙準(zhǔn)備。本區(qū)域房焰地產(chǎn)開發(fā)集處于起步惱階段，本假項(xiàng)目的開啄發(fā)將在x燃x區(qū)域起糧到標(biāo)桿性釀的作用。?？诜亢醯禺a(chǎn)市左場客戶她群6成以上來鞏自島外，競但隨著人掏們度假觀刻念的轉(zhuǎn)變宴，外銷市場尾向內(nèi)陸延忌伸。本項(xiàng)目應(yīng)豎抓住外銷對市場需求薦的多元化蒸而定位開瓦發(fā)。Par乖t2房地產(chǎn)市勉場研究Part乓1宏觀市民場研究Par編t2房地產(chǎn)市顆場研究Part殼3競爭樓饅盤研究Par來t4大學(xué)城案尿例專題研習(xí)究Part乎5項(xiàng)目分畜析及整輕體定位Part御6項(xiàng)目發(fā)仁展策略撫及運(yùn)營層策略建片議Part柔7規(guī)劃及揚(yáng)產(chǎn)品建皺議Par榮t8營銷推裝廣策略除及建議Par言t9資金籌措咽及投資分汪析Part等10結(jié)論及建托議江東組團(tuán)殃代表性項(xiàng)剝目介紹海藍(lán)椰招風(fēng)美蘭山水削天南國威尼叫斯城鴻洲江山本項(xiàng)目Par尼t(yī)3競爭樓沉盤研究江東組團(tuán)扁代表性項(xiàng)非目介紹魯能·海藍(lán)椰堡風(fēng)占地面積乓：約2,00堤0畝建筑面鞏積：50萬㎡項(xiàng)目位置圍：東海岸薪龍頭地帶報(bào)，位于毫江東東營姥片區(qū)，市抵中心與機(jī)互場之間價格走盈勢：獨(dú)邁棟別墅植均價約31,0蒜00元/㎡，聯(lián)排別途墅均價在19,茫000元/㎡。廣告推廣子語：南中糧國千畝親國海度假生興活特區(qū)主要賣點(diǎn)貓：海景資聲源、項(xiàng)目丑規(guī)劃、高復(fù)端產(chǎn)品品悶牌效應(yīng)。銷售情雀況：前押三期均版在較短燙時間內(nèi)疫售罄。魯能·海藍(lán)椰風(fēng)整個項(xiàng)恢目以紐摧約長島役式富人令區(qū)為藍(lán)離本，在雀東海岸傾開創(chuàng)了怪海南首砍例城市旅海岸中置央別墅狠區(qū)。同娃時，也胳是目前漫海口最俊高端、場最具有液代表性腰的樓盤鍛之一。Part羅3競爭樓速盤研究建筑外立晌面規(guī)劃鳥澆瞰圖美蘭山水矛天占地面積滲：172貢59平方米建筑面積絨：2458威0平方米地理位置夾：?？谑兄检`山開發(fā)拌區(qū)新大洲東大道南端(距南渡江欺大橋400米)建筑類訓(xùn)別：多剩層、小亭高層建筑風(fēng)格過：現(xiàn)代簡留約開盤時退間:20塊09-供10-猾18價格走粥勢：目黃前基本數(shù)已無房戲源在售誤，5月份均價8000元/㎡左右。項(xiàng)目靠近順南渡江組什團(tuán)，主要珍銷售期處太在國際旅迷游島政策旦出臺、房迅價上升期美間，且擁綠有較好的適江景資源執(zhí)，因此售明價應(yīng)比x衡x組團(tuán)略潤高。江東組紅團(tuán)代表核性項(xiàng)目斯介紹Part扇3競爭樓盤隨研究美蘭高爾役夫溫泉別順墅占地面積蜻：1341炊19平方米建筑面積忌：790嫩44平方米地理位置狠：?？谑忻捞m區(qū)蹲演豐鎮(zhèn)駛龍窩水疊庫西岸建筑類別著：公寓、櫻別墅建筑風(fēng)滿格：地攀中海開盤時豆間:待定價格走貝勢：10月份別墅個報(bào)價約為1200殼0元/㎡左右寸，公寓芳報(bào)價800魯0元/㎡左右。該項(xiàng)目悅坐擁高挽爾夫資丑源，景長觀資源晚良好。后期高品敘質(zhì)住宅可處參考此項(xiàng)搖目公寓價嫁格。江東組走團(tuán)代表煉性項(xiàng)目崗介紹Par午t3競爭樓開盤研究鴻洲江山開發(fā)商丙：海口曉鴻洲置棋業(yè)發(fā)展顆有限公朋司占地面護(hù)積：910扎455平方米叼建筑面旅積：455輸58平方米地理位塘置：海親口市美卷蘭區(qū)海旨榆大道188號建筑類榮別：多鎮(zhèn)層獨(dú)型棟聯(lián)宗排建筑風(fēng)藝格：東甘南亞風(fēng)朵格戶型：繁聯(lián)排別片墅面積雖在150工-70寄0平米等價格走勢勝：鴻洲江依山所有產(chǎn)泰品均已封場頂，目前秘一期別墅千在售，面侄積為230平到380平米，1200初0元/㎡起價?，F(xiàn)備處于內(nèi)部徐認(rèn)購階段瘡。建筑外立側(cè)面規(guī)劃鳥瞰懷圖項(xiàng)目臨近凡機(jī)場，一囑期推出戶紙型均為別蕉墅，售價堅(jiān)較高，本項(xiàng)目后勞期高品質(zhì)磨別墅部分膝可以此項(xiàng)農(nóng)目為參照。江東組斜團(tuán)代表符性項(xiàng)目臂介紹Part密3競爭樓盤體研究南國威棋尼斯城開發(fā)商謎：海南尺南國置毫業(yè)有限碼公司占地面困積：約1188吼000平方米建筑面積刑：7767匠02平方米私地理位或置：海口盼市瓊山區(qū)鼓云龍鎮(zhèn)建筑類念別：多珍層高箱層聯(lián)簡排雙塔拼獨(dú)誰棟建筑風(fēng)圾格：法鏡國城堡絹式的白另領(lǐng)公寓糊、南務(wù)加州風(fēng)費(fèi)格的親獅水別墅價格走央勢：2010年5月價格約400休0元/㎡、201缺0年10月價格盼為451攤8元/㎡起。規(guī)劃鳥瞰兔圖建筑外立峰面江東組團(tuán)塔代表性項(xiàng)邀目介紹項(xiàng)目位玩于云龍床鎮(zhèn)，與疲大學(xué)城金片區(qū)位田置略差叼，價格帝參考意仗義較大匆，xx君大學(xué)城擦片區(qū)商飼品房定慮價應(yīng)比租本項(xiàng)目覽價格相像近或略色高。本項(xiàng)目詢限價房怖超出標(biāo)巾準(zhǔn)部分誼的市場球價，可怠參考此憑樓盤的夠價格。Par裙t3競爭樓練盤研究結(jié)論海口各房伯地產(chǎn)板塊甘的發(fā)展并擦不均勻，答其中長流脈組團(tuán)依托哨西海岸的耀優(yōu)勢景觀當(dāng)資源，發(fā)晝展較為迅毯速。而本項(xiàng)目緊所在的江級東組團(tuán)由滿于政府嚴(yán)腥格控制開藝發(fā)品質(zhì)，太加上交通帖、配套、協(xié)基礎(chǔ)設(shè)施飄等尚未完憑善，房地顯產(chǎn)開發(fā)處覺于嚴(yán)重滯范后的狀態(tài)舌。江東組團(tuán)到目前的房灰地產(chǎn)開發(fā)星項(xiàng)目基本詳屬于資源否型房地產(chǎn)破項(xiàng)目，在賴海口市相猜對較高端采。在不遠(yuǎn)的粗將來，江表東組團(tuán)的披房地產(chǎn)開腰發(fā)將向著豪宅區(qū)的方向發(fā)偷展，成為志海口市密語度最低、根景觀及生騰態(tài)資源最踏豐富、居狠住及生活品詠質(zhì)最高掠的區(qū)域。Part竹3競爭樓功盤研究Par柔t(yī)1宏觀市場爆研究Part掠2房地產(chǎn)跡市場研老究Part仙3競爭樓諸盤研究Part達(dá)4大學(xué)城案的例專題研抬究Part政5項(xiàng)目分析山及整體定燦位Part領(lǐng)6項(xiàng)目發(fā)展舅策略及運(yùn)鍵營策略建弱議Par他t7規(guī)劃及產(chǎn)惱品建議Part乳8營銷推廣糟策略及建錢議Par至t9資金籌措奶及投資分割析Par材t1所0結(jié)論及建殊議案例選取呢原則：位闊于城市近帆郊、依托梁大學(xué)園區(qū)睛、具備良底好自然資偵源的大規(guī)扛模城鎮(zhèn)開翻發(fā)歐文(美國)城市均牢衡發(fā)展高科技為過主導(dǎo)多元盯化產(chǎn)業(yè)伯克利(美國)依托強(qiáng)塘勢學(xué)科完善產(chǎn)業(yè)程鏈條筑波（氧日本）疏散東蹤蝶京人口靈壓力生態(tài)型技網(wǎng)術(shù)創(chuàng)新中真心城市設(shè)計(jì)利理念領(lǐng)先音案例疏散人口生、產(chǎn)業(yè)功側(cè)能案例幕張(日本)疏散東渠京辦公雪職能娛樂辦公賓新都心國內(nèi)大學(xué)岔城發(fā)展案眾例埃朗根席（德國倒）高附加值蹤蝶無污染企欠業(yè)經(jīng)濟(jì)與算生態(tài)平酒衡發(fā)展生態(tài)保刊護(hù)下的據(jù)新城發(fā)耐展案例Par磨t4大學(xué)城荒案例專倆題研究廣州大坊學(xué)城高附加船值無污陸染企業(yè)經(jīng)濟(jì)與生鬼態(tài)平衡發(fā)盆展松江（絕上海）高附加搞值無污汽染企業(yè)經(jīng)濟(jì)與功生態(tài)平撒衡發(fā)展發(fā)展歷程大多經(jīng)歷遍了20年以上的因發(fā)展歷程筒，最終成之為產(chǎn)、學(xué)迅、研、居病、休閑一田體的新城發(fā)展策在略國外大學(xué)支城大多通避過教育科爹研帶動產(chǎn)烤業(yè)發(fā)展及貿(mào)居住國內(nèi)則較櫻為注重城醫(yī)市功能的悔實(shí)現(xiàn)（居赴住區(qū)及城己市共享開崇放空間）規(guī)劃布局美國歐爹文：航根據(jù)地光形條件萌合理安粉排用地緒功能和垂開發(fā)強(qiáng)憲度美國伯克法利：漠集中大廚部分商業(yè)船區(qū)，最大妹限度地發(fā)慶揮土地的侍價值日本筑波益城：刺公共服扒務(wù)區(qū)及開部放空間設(shè)盆于中心，哥各大學(xué)圍抄繞中心區(qū)忘布置上海松鮮江大學(xué)餡城：大檢學(xué)城位躲于中心啞區(qū)域，鐵其他功武能區(qū)圍性繞其進(jìn)唯行布置此。居住區(qū)以“泰棟晤士小鎮(zhèn)朝”作為形趟象國外大幫學(xué)城大腔多以教報(bào)育科研薦為主導(dǎo)蠻功能國內(nèi)大我學(xué)城大咐多以教幫育為主鐘導(dǎo)或標(biāo)慘桿功能沉，科研賠功能弱弱化功蛇能配露比開放空越間均占報(bào)主導(dǎo)地域位；商名服用地文比例較華少但開鉤發(fā)強(qiáng)度掏較高；郊均預(yù)留悟了一定負(fù)比例的恨儲備發(fā)僅展用地案例研究例總結(jié)Part艱4大學(xué)城當(dāng)案例專沿題研究以土地躁的增值掙，價值胡的兌現(xiàn)渴為最終伶目標(biāo)；通過各種優(yōu)模式的開習(xí)發(fā)，以及刻配套的完字善，提升貨區(qū)域的形蘭象與價值冒；用居住涂、消費(fèi)況等，實(shí)分現(xiàn)價值鹿的兌現(xiàn)管。向政府提爬出要求，沖引進(jìn)強(qiáng)勢杠教育資源閱或科研資獨(dú)源，最終研實(shí)現(xiàn)土地基增值與價逃值兌現(xiàn)。Part銹1宏觀市秤場研究Par銅t2房地產(chǎn)市奔場研究Part撤3競爭樓盤僚研究Par獵t4大學(xué)城嗓案例專供題研究Part縣5項(xiàng)目分析瞎及整體定凍位Part境6項(xiàng)目發(fā)飄展策略囑及運(yùn)營底策略建飛議Part央7規(guī)劃及件產(chǎn)品建虧議Part聚8營銷推廣源策略及建騙議Par竟t9資金籌鹿措及投齡資分析Par摧t1蛋0結(jié)論及響建議Par桌t5項(xiàng)目分鴿析及整轎體定位地形地貌姻分析整個地邪塊分為ABC三大部完分，每脾個部分躺呈較規(guī)作矩形，A地塊為共輸建配套用吐地，現(xiàn)為樸坡地與水供塘，不涉瘋及拆遷，B地塊大部釣分為村鎮(zhèn)笨建設(shè)用地房誠，涉及拆囑遷量較大糠，C地塊為庭果園用校地，施糊工條件蔽較好ABC地形地眾貌一地形地貌網(wǎng)二Part籠5項(xiàng)目分析敲及整體定眉位交通條件樣分析項(xiàng)目位于淚?？诿捞m花區(qū)xx經(jīng)痛濟(jì)開發(fā)區(qū)讀內(nèi),所處區(qū)域親目前道路爪通達(dá)性較根好海濤大棒道橫貫突用地中酷部用地四楊周被規(guī)禽劃道路升環(huán)繞未來交通下便捷···項(xiàng)目距運(yùn)離?？谕ナ袇^(qū)15公里距離美蘭砍國際機(jī)場霜直線距離芽不到5公里，出嗎行非常方比便項(xiàng)目地襲位界定竭：城市功能軌體，大學(xué)尿城內(nèi)、大擱規(guī)模，人購文生態(tài)項(xiàng)齒目。項(xiàng)目屬性就：區(qū)位屬性帽：地處xx大學(xué)城內(nèi)大學(xué)城經(jīng)過不斷的發(fā)展，后續(xù)學(xué)院陸續(xù)進(jìn)駐，區(qū)域開發(fā)越趨成熟，區(qū)域前景廣闊生活配套不足大學(xué)城區(qū)域生活配套匱乏，沒有形成規(guī)模的配套功能體板塊影響力較小xx板塊整體發(fā)展遲緩，影響力較小大規(guī)模占地2096畝，在江東組團(tuán)乃至海口都屬于大規(guī)模項(xiàng)目人文氣息濃厚項(xiàng)目地處大學(xué)城內(nèi)，周邊高校林立，人文氣息濃厚生態(tài)資源優(yōu)越可營造及綜合利用多方面的田園風(fēng)光Part乖5項(xiàng)目分帶析及整黃體定位Part兔5項(xiàng)目分鼓析及整淺體定位本項(xiàng)目客墨戶群核心客戶重要客戶偶得客艇戶1、本地第寶一居所客院戶包括有換籃房需求的估客戶和新喚海口人；寫追求更好釣的居住環(huán)渴境，但可梁以不近海濕，配套盡構(gòu)量好些；3、島外三刷緣客戶與?？诘赣泄ぷ鞅本?、親樂友緣客衫戶，以努養(yǎng)老、籃避寒、框度假為巨主，一眾般每年婦在?？跐饩幼r浮間在2-5個月左直右，或妨周末居瘋住，一黑般要求通居住環(huán)非境好、吃交通方煉便、區(qū)某域安靜溫；4、投資圓客戶包括本緞地和島樣外部分限投資客協(xié)戶；注耀重開發(fā)六品質(zhì)和潑區(qū)域價立值；5、企業(yè)丹客戶本地和島矮外企業(yè)用沾于接待、申培訓(xùn)、會紋所等；6、短期課度假客基戶純度假，濤一年來度部假3-5次，每領(lǐng)次一周斥左右；123452、本地婚休閑商尾務(wù)客戶6客戶定瓦位隨著項(xiàng)目帳一期啟動嶄區(qū)的建設(shè)堪和后期的趣商品房價存格逐步提簡升，對價步格敏感的單客戶將逐住步減少，碌對資源和止生活環(huán)境份需求明顯直的客戶將膽逐步增加狡。島外客挨戶在承載短著島外市顫場多元化詠轉(zhuǎn)變的同船時，我們授必須重視刊本地市場獎，建立廣覆泛的市場潑影響，從閑而撬動全框國市場。島外掀：島表內(nèi)6：4Part訂5項(xiàng)目分列析及整遇體定位優(yōu)勢項(xiàng)目規(guī)顏模大，適社區(qū)自假身配套敢完善：項(xiàng)目總占罷地200獄0多畝，規(guī)下模較大，潑易形成居僑住氛圍，普自身各項(xiàng)儉配套完善選。處于大學(xué)救城內(nèi)，學(xué)窮府人文環(huán)色境優(yōu)良：項(xiàng)目周邊享學(xué)校環(huán)繞車，人文氛感圍濃厚。有一定勉的資源府和交通朽配套，但絕對競破爭力不集強(qiáng)，應(yīng)揚(yáng)巖長避短爪，利用隱現(xiàn)有優(yōu)洋勢與競增爭對手叫形成競浸爭。處于江弄東組團(tuán)蹄生態(tài)片固區(qū)，自黃然生態(tài)周景觀優(yōu)喜越：項(xiàng)目位于浩江東生態(tài)仁片區(qū)，周吩邊景觀資林源良好，師自然環(huán)境慈較好。城建集底團(tuán)打造任，品牌苗效應(yīng)明耍顯：城建集吵團(tuán)參與睡眾多城希市配套盲建設(shè)及敲開發(fā)，易品牌效曲應(yīng)明顯澡，號召鵲力大。交通便軌利：?？谥量炒髮W(xué)城喘的主干污道直通咳項(xiàng)目，謊項(xiàng)目距港離海文膜高速及帖機(jī)場距洋離較近夫。發(fā)揮優(yōu)勢項(xiàng)目處于揪大學(xué)城內(nèi)梅，周邊學(xué)憲府眾多，釣人文氣息痰濃郁，可岡直接賦予勒項(xiàng)目一種蒜人文內(nèi)涵膽，依此作眼為賣點(diǎn)之捏一項(xiàng)目處于膨江東生態(tài)柳片區(qū)，周閃邊自然景增觀資源優(yōu)兼良，在營財(cái)銷推廣過附程中，可鐵整合外部役資源為項(xiàng)攏目所用項(xiàng)目規(guī)套模大，破可分組初團(tuán)滾動粱開發(fā)，級形成良烈好的經(jīng)焰濟(jì)效應(yīng)通過城唱建集團(tuán)昌長期參誰與城市炎建設(shè)積譽(yù)累的人蔑脈關(guān)系梁，可很嗚好的與醒其他政付府主管瞎部門之弱間進(jìn)行盒工作協(xié)過調(diào)Part字5項(xiàng)目分劑析及整耗體定位劣勢受美蘭助機(jī)場噪戰(zhàn)音影響冠：項(xiàng)目距離繩機(jī)場直線汗距離過近號，受機(jī)場挖噪音影響謝明顯。周邊開發(fā)頂仍處于起冤步階段，半尚未完善廉：周邊生活時配套匱乏寶，影響到估客戶在此擺置業(yè)的基爪本生活配假套需求。距離?？跀r市區(qū)距離叢稍顯遠(yuǎn)：項(xiàng)目處擴(kuò)于xx嗽區(qū)域，絕距離市竟區(qū)15公里，客擱戶認(rèn)知度兄不高，。用地情況股較復(fù)雜，柱拆遷工作肝未完成：項(xiàng)目用珠地涉及琴拆遷回緊遷工作駁，情況般復(fù)雜，贏會影響閑項(xiàng)目的孫整體進(jìn)腐度。項(xiàng)目的地段、配套、用地情共況等方面繩都處于抵劣勢，按必須另辟蹊清徑，樹立項(xiàng)庭目獨(dú)特的捕訴求點(diǎn)。Part朝5項(xiàng)目分析名及整體定慌位縮小劣鏡勢項(xiàng)目可利戲用規(guī)模大楚，自身共妥建生活配花套完善等趨，設(shè)置完扛善的商、送住、娛、脹醫(yī)等生活肥配套資源欣，形成大醋學(xué)城的配理套生活圈份，輻射周槽邊。通過項(xiàng)目司公交車站群，開設(shè)直描達(dá)市內(nèi)忠快速公序交，弱換化項(xiàng)目踐與市中印心的距委離感項(xiàng)目可通擇過采用隔音玻廳璃等隔媽音材質(zhì)，提升房迅屋的隔賴音效果，最大桃化的減嘴少機(jī)場燃噪音的睛影響根據(jù)項(xiàng)寫目地塊戰(zhàn)的實(shí)際朝情況，奇合理安窮排施工餡次序，氧優(yōu)先開枯發(fā)不涉而及拆遷童的地塊調(diào)或拆遷含量小的唇地塊。Par使t5項(xiàng)目分術(shù)析及整俗體定位機(jī)會“城市化還”發(fā)展進(jìn)辮程，以盡及板塊夏的不斷制成熟完襖善為本帖項(xiàng)目提習(xí)供了良旅好的發(fā)租展環(huán)境糊，配合市政利攝好，提升區(qū)達(dá)域形象及料價值，吸撫引市場關(guān)肆注。國際旅執(zhí)游島的刃規(guī)劃建億設(shè)：國際旅藝游島的比規(guī)劃建租設(shè)，海熄口城市泥發(fā)展進(jìn)網(wǎng)程加快店，流動汪人口的雀流入等馬都將直接籃對項(xiàng)目名產(chǎn)生利紗好。大學(xué)城接將逐步驚擴(kuò)大，棕規(guī)劃學(xué)宰校陸續(xù)春進(jìn)駐：海南廣欲播電視屬大學(xué)等廢規(guī)劃學(xué)償校的陸剝續(xù)進(jìn)駐精，將會染為本項(xiàng)染目帶來下更多的客戶資癢源。?？跂|圣優(yōu)戰(zhàn)略欲，周邊源生態(tài)保演護(hù)區(qū)不蘆斷完善泳，項(xiàng)目混旅游資源不斷蛙擴(kuò)大項(xiàng)目處于侮江東生態(tài)涉片區(qū)，隨腹著城市化浪的不斷發(fā)將展，項(xiàng)目鉆的生態(tài)旅論游資源會怖不斷擴(kuò)大江東組撒團(tuán)住宅建項(xiàng)目大們盤較少趁，本項(xiàng)定目將成學(xué)為片區(qū)鄭標(biāo)桿，競爭優(yōu)勢宜明顯：區(qū)域內(nèi)開捕發(fā)項(xiàng)目較湯少，除了立南國威尼閱斯城與鴻慰洲江山存縣在一定競紙爭外，并大無其他競耽爭項(xiàng)目，砍相對來說件本項(xiàng)目的堂優(yōu)勢明顯Par撿t5項(xiàng)目分析惹及整體定秤位把握機(jī)會國際旅痰游島的怎建設(shè)對辛整個海番南房地廣產(chǎn)都是垂一次千更載難逢愈的機(jī)遇忽，同時轉(zhuǎn)也對房酬地產(chǎn)的渴開發(fā)提李出更高幣的要求寒，項(xiàng)目愛應(yīng)運(yùn)用襯前瞻性派的規(guī)劃丘，注重益產(chǎn)品本版身的品猛質(zhì)，打燥造符合純市場發(fā)態(tài)展的產(chǎn)疊品。項(xiàng)目應(yīng)蜓充分利別用周邊遞學(xué)府人樓文氛圍叮，塑造收一種強(qiáng)竄烈的文拉化氣息去，賦予淹項(xiàng)目一繳種人文忘內(nèi)涵項(xiàng)目應(yīng)通過打籮造內(nèi)部囑園林景野觀、整嶺合周邊架原生態(tài)無風(fēng)光進(jìn)廳行彌補(bǔ)尤，形成杰差異化撲的景觀張?zhí)攸c(diǎn)。充分利用張項(xiàng)目的大沾盤效益及旺自身完善例的生活配勞套，打造涂多重的價掌值疊加，針高附加值登的生活居匙住品質(zhì)。Part字5項(xiàng)目分辟析及整遲體定位威脅為避免同糊質(zhì)化的競休爭，本項(xiàng)北目必須針擺對目標(biāo)客雅戶群的猜需求，尋找差異化紋的競爭。周邊商打品房項(xiàng)龍目競爭田：區(qū)域板塊枕內(nèi)的競爭劑樓盤，如織鴻洲江山冠等商品房墊項(xiàng)目將會即對項(xiàng)目后漂期的商品房銷鴿售形成艘競爭。房產(chǎn)新劍政影響丸：4月17日以來以，國家進(jìn)多次出脾臺房地死產(chǎn)政策乏，打壓厭房價，伐整個房司地產(chǎn)市撥場都處于一踐定的低紹迷期。周邊集次資房與淺限價房月項(xiàng)目帶火來的價則格沖擊開：瓊臺師范呼學(xué)院及海能經(jīng)貿(mào)等學(xué)結(jié)校的集資應(yīng)房項(xiàng)目將環(huán)會給項(xiàng)目嗎的商品房炮帶來價格上的沖擊憂。Par儲t5項(xiàng)目分析托及整體定包位避開威刻脅應(yīng)用營銷4P理論，應(yīng)世對新政的盛影響：注南重產(chǎn)品本槳身品質(zhì)，維打造精品融；制定高端附加值合蜓理價格，辮實(shí)現(xiàn)物超訂所值；整域合多方面影渠道資源蕉，大力挖住掘客戶群伶體；適時鈔實(shí)施合理投促銷手段蜜，促進(jìn)成磁交。為了與倡周邊集任資房和旁限價房弓項(xiàng)目形蛙成區(qū)別盲，項(xiàng)目糞可通過景觀資源始、建筑品熄質(zhì)、生活鮮理念三重卷概念突出戚項(xiàng)目品質(zhì)，體現(xiàn)項(xiàng)弊目高品質(zhì)感梯、高附加啦值。為了在市絲式場中形成掘良好的競隨爭力，項(xiàng)目可通粘過差異化扁產(chǎn)品規(guī)劃厘，從園林脈規(guī)劃、建犬筑設(shè)計(jì)、上戶型設(shè)計(jì)奇上以獨(dú)特它的魅力吸蹲引客戶眼猛球，同時盯根據(jù)市場報(bào)走向，采雷用差異化帖營銷方式拍，使開發(fā)微商快速回砌收成本。Part言5項(xiàng)目分蹤蝶析及整價體定位Par揪t5項(xiàng)目分析稈及整體定樹位定位推導(dǎo)?？趚x大學(xué)城項(xiàng)目整體城市功能閱分區(qū)區(qū)域功斑能核心配套主洽體服務(wù)提升產(chǎn)業(yè)提升城市形最象提升要求作用理想模式稠：高舉高牧打優(yōu)勢：提疾升效應(yīng)快要求：資續(xù)源、配套宜好現(xiàn)實(shí)模式昂：厚積薄訂發(fā)優(yōu)勢：港前期壓金力小要求：課打好基嫁礎(chǔ)模式以教師飲保障房頁為切入點(diǎn)，滿足教追師群體對蛇住房的需懂求；以配套化服務(wù)、判開放空滿間等為載體，滿足駝大學(xué)城性師生配件套需求寨的同時離，吸引宋城市居峽民前來輪；以高品質(zhì)究居住、休委閑度假為主要收益胡來源；最終發(fā)展接成為教育地產(chǎn)按與旅游地場產(chǎn)的生態(tài)軟綜合新區(qū)。本項(xiàng)目發(fā)相展策略由于政焰府要求餓和現(xiàn)狀賣條件限竿制，本廳項(xiàng)目只塘能采取善較為現(xiàn)宣實(shí)的發(fā)忽展模式Par革t5項(xiàng)目分析缸及整體定租位定位需要難考慮的因焦素：擴(kuò)展性及道兼容性，命；文化氛圍錫；特色和風(fēng)鉤情；整體定惜位應(yīng)對橡項(xiàng)目整禿體建筑子風(fēng)格有惑直接的俱指導(dǎo)作笛用；整體定位象原則生態(tài)文枯化休閑慢小鎮(zhèn)形象定位瓣方面，建圣議以歐美資著名的大壺學(xué)城或小私鎮(zhèn)為藍(lán)本族，作為本行項(xiàng)目建筑竭風(fēng)格及命魔名的依據(jù)鞋。Part濾5項(xiàng)目分艱析及整而體定位蘇格蘭爸愛丁堡植（Edin賣burg憂h）英國北搬部城市池，蘇格捕蘭首府筆，經(jīng)濟(jì)霉和文化狠中心。私文化古龜城。十母八世紀(jì)兆時為歐粥洲文化炕、藝術(shù)曠、哲學(xué)滲和科學(xué)員中心；城內(nèi)有1583年建立鈔的愛丁堡確大學(xué)，還有古鄰城堡、大漠教堂、宮部殿、藝術(shù)罰陳列館等擋名勝古跡嗽。定位參考Par遲t5項(xiàng)目分析驗(yàn)及整體定河位荷蘭萊頓?。↙eid叉en）萊頓城拋?zhàn)湓陲w荷蘭西顧部靠海翁的地方愉，是一答個有著悠久歷扭史美麗城市冰，市里有吐很多17世紀(jì)的厘建筑紅；城內(nèi)著塊名的萊見頓大學(xué)甚通過400多年的發(fā)仁展與壯大譽(yù)，現(xiàn)已成衰為一所世界著蘋名的學(xué)術(shù)性汗大學(xué)。定位參厘考Part貿(mào)5項(xiàng)目分析巷及整體定棄位美國常春怖藤（The抵Iv誰yL透eag遇ue）美國東部荷八所高學(xué)獻(xiàn)術(shù)水平，良?xì)v史悠久導(dǎo)的大學(xué)。鑄包括哈佛才、耶魯、體賓夕法尼安亞大學(xué)、漏普林斯頓昏、哥倫比娛亞、布朗矩、達(dá)特茅兼斯和康奈朝爾。這八所大添學(xué)都是公學(xué)認(rèn)的一流移大學(xué)，它跳們的歷史筍悠久，治勾學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，考教授與學(xué)掩生水平均屯優(yōu)，因此聽常春藤大硬學(xué)又時常歪作為頂尖戀名校的代性名詞。定位參找考Par哥t5項(xiàng)目分悔析及整誘體定位意大利博立洛尼亞小礦鎮(zhèn)（Bolo劉gna）意大利充滿生韻機(jī)的城市繳；它的大學(xué)嶺是歐洲最折古老的大妙學(xué)之一，卡并為城市搏贏得了另新一個美稱馬“學(xué)者城”。定位參遷考Part暗5項(xiàng)目分析尾及整體定鮮位比利時小布魯日愿小鎮(zhèn)（Bru耳gge）比利時暮名校——?dú)W洲學(xué)院就位于此秀鎮(zhèn)內(nèi)；布魯日是棗座水城，河道里遍布城浪里，很浴多建筑帶是依河油道而建族，其建礎(chǔ)筑以哥德式的文藝脊復(fù)興時筋期的式幻玉樣為主日體。定位參考Part夏5項(xiàng)目分析贈及整體定很位項(xiàng)目形野象定位湖建議：愛丁堡小炒鎮(zhèn)萊頓小屑鎮(zhèn)常春藤屠小鎮(zhèn)生態(tài)文筒化休閑劇小鎮(zhèn)Par號t5項(xiàng)目分揉析及整畫體定位形象定貫位蘇格蘭愛丁堡簡介：愛丁堡是籃蘇格蘭首稼府，經(jīng)濟(jì)見和文化中鐘心。同時叢也是蘇格計(jì)蘭重要的逐運(yùn)輸樞紐限、航空港吧。在所有的昂歐洲城市降市中心，視愛丁堡旅昂游景物的妻密度以及涼吸引力是俗當(dāng)仁不讓賢的第一。城內(nèi)擁有愛眾多博物迫館、城堡旦、公園、丹教堂等開盼放空間。愛丁堡大蓋學(xué)1583年建校獲，是世煙界最古匯老的大袋學(xué)之一近，造就肅了許多忌杰出的弊人才。司各特枝、亞當(dāng)·史密斯逆、達(dá)爾折文、貝襲爾、J·羅琳等都惹曾在愛丁膊堡學(xué)習(xí)、晉工作或者孝生活過。王子大住街是愛剃丁堡城夸市的中愉心大道釋，大道忽的北側(cè)旗布滿了圍商店，銀詹姆斯比百貨店串最值得檔欣賞，光其維多狀利亞式借建筑極驕其華麗米，周邊慚還有已汽故王妃扛戴安娜成常光顧胃的勞拉·阿什利等表眾多名店棉。形象定位Par化t5項(xiàng)目分析獅及整體定心位Par健t2區(qū)域分析瞞及項(xiàng)目分紙析-形象定位荷蘭萊頓小鎮(zhèn)簡介：萊頓在腥荷蘭西壤部，海牙與阿姆斯特缺丹之間，面爛積23平方公里脖，是著名轟畫家倫勃朗的出生地怪；城內(nèi)運(yùn)蟲河縱橫解，兩岸看仍保留孟著不少17世紀(jì)時的優(yōu)材雅建筑眼；萊頓也因卵擁有萊頓潛大學(xué)（創(chuàng)僚立于1575年）而尤知名。吼萊頓大覆學(xué)沒有擴(kuò)集中的錯校園，體其各學(xué)悠院的建陸筑設(shè)施分布在駁萊頓城圈的各個國角落，因而萊捐頓也被稱嚼為大學(xué)城學(xué)；城市與兵大學(xué)完美融他合在一起，嘉形成了名蛇副其實(shí)的塊大學(xué)城智；萊頓大財(cái)學(xué)植物偵園始建狀于158檢7年，是歐暮洲最古老的用于科霉研的植物園禽。這座花粒園是培植右荷蘭引進(jìn)混的第一株陡郁金香的地方英，并且隆這里仍建保留有最純種的郁金香闊品種。形象定曾位傳播接狼受度方監(jiān)面，蘇掠格蘭的嫁愛丁堡湯與比利慈時的布孕魯日以扒及意大聯(lián)利的博航洛尼亞弱擁有較盜高的知襖名度，默易于傳灑播；布魯日是姑一座“水城”，與本項(xiàng)及目差異較郊大，不主員張形象定荷位為布魯墓日小鎮(zhèn)；除了是藍(lán)蘇格蘭饑的文化劉中心，倉愛丁堡貸還是蘇跳格蘭的闖經(jīng)濟(jì)中普心，城昌市功能聞體的作鞠用明顯民，更加類符合本堡項(xiàng)目功鼠能定位岔；愛丁堡擁董有更多歷侍史與人文已深度，解國讀此類風(fēng)耍情小鎮(zhèn)魅誕力更能吸們引人關(guān)注動。形象定位Par畜t5項(xiàng)目分析律及整體定滅位主推形絲式象定位促：愛丁堡擔(dān)小鎮(zhèn)案名建透議Par同t5項(xiàng)目分析溫及整體定岡位項(xiàng)目整體刊案名建議究：愛丁堡小筑鎮(zhèn)萊頓小餓鎮(zhèn)常春藤搏小鎮(zhèn)分期案名正建議商業(yè)部分王子街區(qū)乓、東方曼桃哈頓、格侄拉斯廣場住宅部多分常春藤坐聯(lián)盟各悶學(xué)校（誼如布朗釣園、哥覆倫比亞嘩園、哈鴨佛園、袖耶魯園品、普林養(yǎng)斯頓園貞）英倫風(fēng)情賀系列—爵士藍(lán)島的、皇家一止里、白金除漢宮、約隊(duì)克郡、卡裙?fàn)栴D主導(dǎo)功薯能功能定位愛丁堡暢風(fēng)情小匯鎮(zhèn)大學(xué)城產(chǎn)搜業(yè)相關(guān)居住消費(fèi)娛濤樂公共活棍動學(xué)術(shù)交流酒店度假村論壇及間展示孵化器人才交閘流培訓(xùn)實(shí)習(xí)基言地科研成構(gòu)果轉(zhuǎn)換科研機(jī)構(gòu)公共空間幼教及手中小學(xué)主題公園Par蘇t5項(xiàng)目分陷析及整廈體定位主導(dǎo)功能居住功能大學(xué)城內(nèi)只部常駐人說口容量控勵制在15萬人，其到中學(xué)生99,孩000人，教職矮工10,督000人，家屬阻和其他人釋口40,殲000人。粥由此產(chǎn)演生的住拾房需求刑量非常胡龐大。隨著學(xué)校繼的入駐，愿以及周邊匪旅游資源這的不斷開夫發(fā)，外來產(chǎn)人口將不黨斷涌入大墳學(xué)城內(nèi)，醬隨之而來塘的是更大淘的居住需銳求。教育居住功能擁的完善，揭?guī)淼男铝暌笫腔幍A(chǔ)教育配既套的完善掩。除現(xiàn)有輔的大學(xué)之孤外，教育璃配套還應(yīng)隆包括幼兒唯園、小學(xué)者、中學(xué)等矩，亦可衍左生出高素賢質(zhì)的貴族爛國際學(xué)校高，為?？谝u高端人群檔（含外來舞人群）提煩供優(yōu)質(zhì)教弊育。生活配套人口的軋大量涌攻入，要尸求在生勸活配套罷方面應(yīng)孔充分滿棚足居住姻的需求后。如公挑交、商鼻業(yè)、超誰市、醫(yī)題院、餐俊飲、娛蓬樂等。Par傻t5項(xiàng)目分析醒及整體定爭位公建配套包括運(yùn)織動場館弓、室外孫健身設(shè)鼠施、圖裕書館、敬消防、洋民警、體管理中衛(wèi)心等公代共配套克設(shè)施。教育服雀務(wù)由高等教查育產(chǎn)生的柄教育服務(wù)維功能，如延學(xué)術(shù)交流下中心、論彩壇及科研姨成果展示淺中心等。休閑度假江東片區(qū)至擁有良好裙的生態(tài)資染源與環(huán)境電，對于本燥項(xiàng)目而言搖，大學(xué)城兄與生態(tài)環(huán)賺境將是兩憐個主要的郊外部資源池。本項(xiàng)目仁將充分發(fā)別揮自身資嫁源的優(yōu)勢銳，建設(shè)酒郊店、度假凍村、主題止公園、游沒樂中心等攪，吸引休釘閑度假客哀戶。Par雕t5項(xiàng)目分析膛及整體定虎位主導(dǎo)功能衍生功偶能Par汽t5項(xiàng)目分析庸及整體定削位功能定位愛丁堡稍風(fēng)情小吐鎮(zhèn)大學(xué)城敵產(chǎn)業(yè)相嗚關(guān)居住消費(fèi)娛栽樂公共活今動學(xué)術(shù)交流酒店度假村論壇及展瘦示孵化器人才交流答培訓(xùn)實(shí)習(xí)基地科研成循果轉(zhuǎn)換科研機(jī)對構(gòu)公共空間幼教及中參小學(xué)主題公園衍生功能實(shí)習(xí)培蜻訓(xùn)、人虹才交流大學(xué)城擁堪有豐富的際人才資源軋，在實(shí)習(xí)倡培訓(xùn)、人鉛才交流方醫(yī)面有著先攏天的優(yōu)勢流，將這優(yōu)柱勢充分發(fā)塊揮，將極圖大的增強(qiáng)估片區(qū)的輻隱射力，形蒙成另一個桐服務(wù)核心妨?？蒲谐杀K果轉(zhuǎn)換牽與產(chǎn)業(yè)告孵化器以科研機(jī)關(guān)構(gòu)整合各纖大學(xué)的人謙才資源，下以科研成鍋果轉(zhuǎn)換整肆合科研機(jī)娛構(gòu)與企業(yè)盤的資源與盈需求，進(jìn)都行產(chǎn)業(yè)或?qū)捫袠I(yè)孵化巖。這部分功絕能雖不能竟產(chǎn)生直接紅的經(jīng)濟(jì)收肝益，但對警本項(xiàng)目乃養(yǎng)至大學(xué)城個的成功運(yùn)騰營均有著粒舉足輕重桶的作用。公共空握間與城豬市資源貝共享區(qū)依托良謀好的外耗部生態(tài)沉環(huán)境與刺內(nèi)部居繡住環(huán)境史，開辟給的公共冷空間與怪城市資宗源共享遍區(qū)，能肢大幅增話加項(xiàng)目叛的片區(qū)維影響力禿與輻射可力。Par屑t5項(xiàng)目分澆析及整稿體定位Par騰t1宏觀市場鏈研究Par夸t2房地產(chǎn)橡市場研粱究Part旱3競爭樓晌盤研究Part棒4大學(xué)城案懇例專題研捎究Par宜t5項(xiàng)目分析舟及整體定礙位Part增6項(xiàng)目發(fā)展?fàn)t策略及運(yùn)族營策略建監(jiān)議Part賠7規(guī)劃及產(chǎn)贏品建議Par蝦t8營銷推腳廣策略臥及建議Part軋9資金籌須措及投謙資分析Par慎t1辜0結(jié)論及建講議Part皺6項(xiàng)目發(fā)首展策略縮慧及運(yùn)營昨策略建在議整體發(fā)娃展策略與大學(xué)城薄的發(fā)展緊漠密相連，緩并適度超打前大學(xué)城作翠為本項(xiàng)目繭最大的支酸撐點(diǎn)，客棕戶的來源寇與配套的花投入都與筒大學(xué)城密板切相關(guān)，碌因而本項(xiàng)劉目的開發(fā)棒勢必要與堅(jiān)大學(xué)城本晶身的發(fā)展對緊密相連僵；在緊密相陵連的同時貝，項(xiàng)目開象發(fā)保持適窩度的超前志，能夠最岔大化的利奮用大學(xué)城方的資源，蜜保證項(xiàng)目解的可持續(xù)腥發(fā)展。作用：節(jié)約資金榜，保持開凍發(fā)投入與浴產(chǎn)出比的喘穩(wěn)定；能有效咬提高項(xiàng)蔬目的抗犯風(fēng)險(xiǎn)能誓力。Par賄t6項(xiàng)目發(fā)展填策略及運(yùn)返營策略建攏議整體發(fā)泰展策略先主導(dǎo)穗功能，澤后衍生煩功能主導(dǎo)功能奧為居住、炸日常生活仙配套等功棕能，將主狹導(dǎo)功能先猛行開發(fā)，央可快速聚得集人氣，框形成規(guī)模拋，引導(dǎo)配唇套功能的滅開發(fā)。衍生功能袍為教育服孝務(wù)、公共趁活動、休鍬閑度假、督人才交流滔、科研轉(zhuǎn)院換等物業(yè)慎，于主導(dǎo)基功能開發(fā)撲至一定程緞度之后開個發(fā)。作用：滾動開確發(fā)，降鵝低資金謎壓力；降低配套謙功能物業(yè)多經(jīng)營難度桿。Part趟6項(xiàng)目發(fā)隸展策略攜及運(yùn)營甩策略建耗議整體發(fā)展甚策略與政府這配合，證向上營跡銷讓公共壁配套功伙能物業(yè)稿成為與揭政府配僅合利器昏。開發(fā)影商可依壓靠自身積的背景杠及實(shí)力贊同政府雄協(xié)商，尋為政府榮解決某哪些難題雕，同時呈獲得政錢府的支鉤持如為僻項(xiàng)目開報(bào)路、建罩配套、趙批準(zhǔn)特功殊用地皂等，達(dá)廢到資源并互換的香目的。廣州限價侮房項(xiàng)目萬除科新里程墾給帶給我止們的思路貝：萬科與果政府達(dá)成仆協(xié)議，萬足科在萬科周城拿出部資分土地修書建限價房鏡，政府給屑予萬科城濫的建設(shè)提佩供一定的慌便利，如住可修建別品墅等。作用：提高政詳府配合擾力度，骨提升政你府關(guān)注移度；增加特免殊物業(yè)樣，如別暴墅等物骨業(yè)的用洽地，擴(kuò)臂大盈利農(nóng)收入。各功能物接業(yè)配比物業(yè)形態(tài)占地面積建筑面積銷售金額比教師公寓約350畝約37萬㎡約15%高尚住宅約800畝約70萬㎡約55%中小學(xué)約150畝約4萬㎡商業(yè)約100畝約10萬㎡約15%其他配套約696畝約30萬㎡約15%Part踏6項(xiàng)目發(fā)脂展策略鼠及運(yùn)營棍策略建倍議主導(dǎo)功充能集中棍在海濤練大道沿匆街及南樸側(cè)輔助及所衍生功正能集中隨在海濤遍大道北蜘側(cè)功能分布Par公t6項(xiàng)目發(fā)展買策略及運(yùn)刷營策略建賽議酒店與度假村學(xué)術(shù)交流中心其他中學(xué)小學(xué)公共空間主題公園商業(yè)及生活配套高檔居住區(qū)西北部西南部東部為了利于市場易實(shí)現(xiàn)、項(xiàng)蓄目形象展柔示和價值膝最大化的考慮僵，以及以從地塊蕉屬性來旋分析，農(nóng)我們建糧議以C1作為項(xiàng)目布的首期啟戶動區(qū)開發(fā)苦；以下針對主導(dǎo)功能我和配套功量能的不同開育發(fā)時序兩仍個方案做變比較分析仗。Par死t6項(xiàng)目發(fā)展稅策略及運(yùn)渠營策略建狀議整體開雷發(fā)時序C1B2B1A4開發(fā)分期雞：方案一鴉：Part既6項(xiàng)目發(fā)故展策略仇及運(yùn)營輔策略建判議西北部西南部東部1期2期4期3期5期一期為滿充足大學(xué)城按教師住房疫剛性需求螺的教師公擴(kuò)寓，須根個據(jù)大學(xué)城破學(xué)校入駐搏的情況控父制節(jié)奏開錘發(fā)。二期是以少商品住宅責(zé)為主，通過高書尚商品浪住宅的物開發(fā)回輛籠資金正，開發(fā)箱周期建祖議在兩年之內(nèi)完成兩。三期開發(fā)量商業(yè)及部櫻分公建配泉套，完善域周邊配套黑需求，周艷期建議在兩年內(nèi)建設(shè)仗完成。在完善配申套后，重狂點(diǎn)打造四笨期更高端詢的商品住獲宅，實(shí)現(xiàn)習(xí)高利潤開次發(fā)，開發(fā)桃周期在兩年內(nèi)。五期主要擁是以公建隸配套及商燥業(yè)配套開字發(fā)，兩年內(nèi)建設(shè)獵完成。開發(fā)分臨期：方案一潛：劣勢：開發(fā)分探期多，圈體量小刊，不利總于整體元景觀營將造與展師示。優(yōu)勢：土地獲婚取可分璃較多批盟次獲取秀，降低敢資金壓吉力；小體量快速開發(fā)吩快速銷售賴，實(shí)現(xiàn)資龜金的快速流轉(zhuǎn)；住宅與配悉套可交錯門開發(fā)，可語實(shí)現(xiàn)良好椒滾動開發(fā)古模式。通過不斷怕完善的區(qū)挪域配套可慕以為物業(yè)斷帶來持續(xù)卻的升值，簡最終實(shí)現(xiàn)澇價值最大像化。Par曾t6項(xiàng)目發(fā)展舌策略及運(yùn)賀營策略建侍議開發(fā)分央期：方案二：Part獲6項(xiàng)目發(fā)超展策略奮及運(yùn)營棍策略建胞議西北部西南部東部1期3期一期為滿男足大學(xué)城籮教師住房貓剛性需求疤的教師公被寓，須根安據(jù)大學(xué)城壯學(xué)校入駐庫的情況控丸制開發(fā)。二期開宮發(fā)包括孤全部的休商品住被宅和少連量的商選業(yè)配套搭，開發(fā)爬周期建富議在五年之內(nèi)完勇成。三期開發(fā)開公建配套似及商業(yè)配宏套，開發(fā)短周期建議佛在三年內(nèi)建設(shè)炭完成。2期開發(fā)分肝期：優(yōu)勢：住宅一次浴性開發(fā)，泉有利于整纏體社區(qū)景程觀的營造碧及展示；集中先刊開發(fā)可嘗售物業(yè)撇，最大盲化回籠姐資金，固最后開筍發(fā)公建社配套等劉不可售墳物業(yè)；有利于旗豐富區(qū)聲域度假蕩功能，嫌完善區(qū)胞域形象錦。劣勢：土地獲取串批次較少候，每批面頃積較大，板產(chǎn)生資金時壓力較大爆；未形成齒良好配旬套的情亭況下全議部開發(fā)滾住宅，隆存在一臉定市場牙風(fēng)險(xiǎn)；周邊配套物未形成，址住宅價值紗無法最大暑化發(fā)揮。方案二鈴：Part怨6項(xiàng)目發(fā)襖展策略詢及運(yùn)營兩策略建篇議參考因素方案一方案二開發(fā)周期總周期一樣，分期較多，分期時間短總周期一樣，分期較少，分期時間較長資金投入較低，周轉(zhuǎn)快較大，回收較慢資金流動較快較慢開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低較大開發(fā)分期谷：綜合比供較分析尸：通過對把兩個方描案進(jìn)行陽綜合比也較分析選后，中損地行認(rèn)移為，方好案一首越先能根專據(jù)大學(xué)攤城教師謎新村的乓開發(fā)入劇住進(jìn)度到，靈活萍變通；哲其次能雁通過住賀宅的銷畢售帶動瘡商業(yè)的疊經(jīng)營，頂再通過幻玉商業(yè)的訓(xùn)經(jīng)營影去響住宅述的售價湊；再次尿能有效控制首期哨開發(fā)成本，同時自有利于風(fēng)險(xiǎn)控制；因此建議將釣方案一據(jù)作為項(xiàng)勢目開發(fā)遷分期的店主推方麻案。Par訂t6項(xiàng)目發(fā)率展策略渠及運(yùn)營跨策略建唱議樹立標(biāo)桿罩、因地腔制宜、保甩持市場形特象差異化阻，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)碌目價值最聞大化Part鑒6項(xiàng)目發(fā)展釋策略及運(yùn)廁營策略建錄議西北部東部1期2期4期3期5期開發(fā)分期競爭要素產(chǎn)品類型策略首期開發(fā)教師公寓小高層、多層住宅滿足大學(xué)城教師、拆遷戶住房剛性需求，設(shè)置少量投資性出租房二期開發(fā)商品住宅多層洋房、小高層商品住宅低開高走，滿足部分高品質(zhì)客群需求三期開發(fā)公建配套、商業(yè)配套商業(yè)內(nèi)街、商場、寫字樓根據(jù)入住情況靈活開發(fā)商業(yè)，先招商，后開發(fā)，降低經(jīng)營難度四期開發(fā)商品住宅別墅、多層洋房、小高層周邊生活配套齊全，借此拉升住宅價格五期開發(fā)公建配套、商業(yè)配套開放場館、主題公園、商業(yè)、酒店、度假村、產(chǎn)業(yè)相關(guān)等滿足及完善大學(xué)城及區(qū)域功能主推方案屬分期策略葉：Par嶄t1宏觀市柜場研究Par系t2房地產(chǎn)僻市場研面究Par硬t3競爭樓盤瓦研究Part私4大學(xué)城案渾例專題研龜究Part廈5項(xiàng)目分析兩及整體定擱位Part路6項(xiàng)目發(fā)廁展策略和及運(yùn)營勁策略建叛議Part養(yǎng)7規(guī)劃及產(chǎn)尺品建議Par感t8營銷推廣丑策略及建貨議Part堪9資金籌措銳及投資分割析Par勒t1瘋0結(jié)論及俗建議Part此7規(guī)劃及產(chǎn)肺品建議項(xiàng)目規(guī)國劃設(shè)計(jì)席原則增加土乖地利用窯率，以盒愛丁堡乒風(fēng)情小漠鎮(zhèn)為基張本原型洋，完善虛豐富的斬產(chǎn)品線貓。強(qiáng)調(diào)對友外展示鄉(xiāng)豐效果，礦住宅以恢融入大伙學(xué)城建拘筑風(fēng)格誕為主，京在立面托造型、微細(xì)部景撕觀、園賺林小品園、開放山公建空謹(jǐn)間等處預(yù)，通過分強(qiáng)有力閑的表現(xiàn)濁，突出舉愛丁堡律風(fēng)情。居住區(qū)應(yīng)暑與商業(yè)、奇配套區(qū)嚴(yán)掀格劃分，遙避免互相威干擾。戶型設(shè)計(jì)傾以實(shí)用為瞇主，采用子緊湊型設(shè)兇計(jì)，可適鐮當(dāng)增加贈喜送面積。條件許可偷時，采用講原生態(tài)植繩被?？煽紤]董半地下君室等降蘿低成本吉的建筑漆形式。各種規(guī)劃慈設(shè)計(jì)必須彎符合國家告和地方標(biāo)效準(zhǔn)。項(xiàng)目建端筑風(fēng)格識建議——要求建筑主題間一定要通教過建筑形仙象明確傳馬達(dá)，給消勻費(fèi)者以直估觀的感受緊，采用細(xì)毀部的表現(xiàn)乎手法突出掌項(xiàng)目的愛流丁堡風(fēng)情風(fēng)小鎮(zhèn)主題卻定位建筑設(shè)身計(jì)開闊歡、開放涂，整體坐感強(qiáng)、那通透性僅好，體圖現(xiàn)出生乖態(tài)特色建筑立面件多樣化，統(tǒng)豐富的坡宮屋頂與不夠同的色彩右，實(shí)現(xiàn)了剃家居的個席性化建筑風(fēng)蛋格通過估外觀色存彩和線潤條傳達(dá)注意建鴉筑細(xì)節(jié)稼上體現(xiàn)怖樓盤品像質(zhì)和人米文生態(tài)酸主題Part扮7規(guī)劃及墨產(chǎn)品建與議在?？诋a(chǎn)，帶有縫熱帶生物活元素汪的建筑盈風(fēng)格更傳能對客宣戶造成于沖擊海口市肉場部分貪代表性案樓盤比華利山課莊現(xiàn)代簡派約江南城中式西班牙佳元江畔牙人家南國威尼藏斯城紫園榮域現(xiàn)代歐崗式東南亞南加洲扒風(fēng)格感知關(guān)鍵六詞：風(fēng)情、購慶買沖動客戶觀她點(diǎn)在海口欺的生活擔(dān)就應(yīng)當(dāng)聾和熱帶執(zhí)元素掛烈鉤；現(xiàn)代中式灣和現(xiàn)代建稈筑在其它尾城市很常對見，不覺陸得有什么昂特別；我們發(fā)現(xiàn)裹，富有熱缺帶生活元拖素的建筑景風(fēng)格，更昌容易給客濟(jì)戶造成異蠢域的風(fēng)情寇感和購買秀的沖動。而在海南挺市場，對嫂熱帶生活秀氛圍演繹敞得比較好姻的風(fēng)格有項(xiàng)以下兩種危：Part燭7規(guī)劃及產(chǎn)恩品建議東南亞太風(fēng)格——東南亞是賄熱帶度假鬧勝地，其逗建筑風(fēng)格統(tǒng)對演繹熱情帶度假生趨活氛圍具考有獨(dú)到優(yōu)壇勢：優(yōu)點(diǎn)：明快，嬸具有大質(zhì)量熱帶福符號，哭市場接變受程度賢高；缺點(diǎn)：密度太艷低，不科利于出拜容積率機(jī)。Par輔t7規(guī)劃及產(chǎn)漿品建議現(xiàn)代歐式凡風(fēng)格——現(xiàn)代歐弦式注重壤實(shí)用功饅能，簡孩約裝飾烘，