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文檔簡介
華融大廈
商業(yè)裙樓價(jià)格策略報(bào)告報(bào)告基本提綱一、定價(jià)背景二、定價(jià)原則三、價(jià)格表制定過程四、價(jià)格推售策略2中心區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀面臨的問題銷售現(xiàn)狀
價(jià)格制定背景價(jià)格制定背景回顧3中心區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析
中心區(qū)商業(yè)氛圍平淡,布局零散,成為商務(wù)功能的點(diǎn)綴;銀行、酒樓成為消化商業(yè)面積的主要客戶;餐飲、中介、辦公用品、便利店等成為主要商業(yè)配套模式。
大客戶的洽談
難點(diǎn):
目前第一組團(tuán)的裙樓聚集了多家金融機(jī)構(gòu),已經(jīng)形成了成熟的金融配套體系,成為裙樓商業(yè)面積消化的大客戶,短期內(nèi)不會(huì)有重大變化;為寫字樓從業(yè)人員提供便利生活配套的餐飲業(yè)發(fā)展迅速,其發(fā)展方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向高端消費(fèi)模式,預(yù)計(jì)將會(huì)形成中心區(qū)高檔餐飲的聚集區(qū)域;
便利店、專賣店以其品牌性、便捷性的特點(diǎn),符合本片區(qū)消費(fèi)層次的基本需求,是不可缺少的組成部分;
適當(dāng)超前和抽象交易的定位也是未來發(fā)展的趨勢:如高檔品牌產(chǎn)品展示廳、信息與教育咨詢機(jī)構(gòu)、媒介機(jī)構(gòu)等。評(píng)價(jià):5片區(qū)商鋪銷售狀況分析一層街鋪基本可以售完,但空置率相當(dāng)高,表明商鋪以投資為主,缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃;二層以上的商業(yè)以租賃為主,主要是銀行辦公或經(jīng)營餐飲;早期的國商大廈商鋪價(jià)格較低,近期的其他項(xiàng)目成交的商鋪多維持在36000-40000元/平米。而超出此價(jià)格的放盤多有價(jià)無市。6銷售實(shí)現(xiàn)目標(biāo)
通過前兩個(gè)月的銷售,迅速回收3500萬資金;第三個(gè)月至第七個(gè)月完成銷售面積的45%以上;第八個(gè)月至第十四個(gè)月完成銷售面積95%。實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)的必須具備的條件
保證工程進(jìn)度;按揭銀行的確定;及時(shí)解套,保證可售面積的足額指標(biāo)量;保證350萬元營銷推廣費(fèi)的計(jì)劃性支出;項(xiàng)目包裝及協(xié)作公司的及時(shí)配合。7面臨的問題宏觀:國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。其中對(duì)本項(xiàng)目影響大的政策包括“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策,嚴(yán)格稅收征管”、“加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理,防范金融風(fēng)險(xiǎn)”、“切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序,嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為”和“加強(qiáng)市場監(jiān)測,完善市場信息披露制度”等四部分。微觀:歷史問題(長期停工負(fù)面影響、寫字樓70%單位銀行抵押之解套問題);項(xiàng)目的按揭銀行尚未確定,嚴(yán)重影響了銷售進(jìn)度和回款速度,進(jìn)而有可能影響解套進(jìn)度和工程進(jìn)度;項(xiàng)目感知價(jià)值不夠,展示條件不充分。8項(xiàng)目商業(yè)裙樓基本指標(biāo)商業(yè)面積:11519.24平米分層面積:一層1972平米二層3724.86平米三層4507.42平米四層1314.96平米層高:5.6米實(shí)用率:一層76.7-83.2%二層64.3%;三層61.3%;四層72.5%9報(bào)告基本提綱一、定價(jià)背景二、定價(jià)原則三、價(jià)格表制定過程四、價(jià)格推售策略10
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,目前中心區(qū)商鋪的購買者并不以經(jīng)營者為主,而是投資者。因此商鋪的開發(fā)定位不僅要考慮如何銷售,更重要的是得考慮如何經(jīng)營的問題。所以,我們的定價(jià)既要考慮利潤實(shí)現(xiàn)最大化,更要結(jié)合經(jīng)營商家和投資者的承受能力和投資信心。
世聯(lián)認(rèn)為:11
商鋪的價(jià)格差異一般可以通過層差、位置差、出入口影響差等三個(gè)因素來反映,各單位價(jià)格根據(jù)實(shí)際再做調(diào)整,具體定價(jià)的原則如下:(一)價(jià)差劃分原則12
商業(yè)價(jià)值的差異要通過價(jià)格的差異來體現(xiàn),層差是最大的影響因素,特別是一層與二層的差異更加明顯,根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目操作的慣例以及商業(yè)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)值的把握,一般擬訂的原則是:
1F:2F=1:0.6;
1F:3F=1:0.45;
1F:4F=1:0.3;1、層差該原則為指導(dǎo)定價(jià)原則,并不作為適用于任何項(xiàng)目的“萬能膠”。而應(yīng)結(jié)合片區(qū)的價(jià)格現(xiàn)狀和接受程度做調(diào)整。13
位置好壞的決定因素就是在商業(yè)的經(jīng)營格局中,是否會(huì)面對(duì)更多的客流量,更多的客流意味著更多的商業(yè)機(jī)會(huì),更高的商業(yè)價(jià)值。根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn),結(jié)合本項(xiàng)目的平面布局和內(nèi)部交通組織狀況,初步擬訂一層最大位置差為8000元/平方米,二層最大位置差為4000元/平方米。三、四層建議做整體銷售。2、位置差14
商場出入口及電梯口是商業(yè)項(xiàng)目人流最為集中的區(qū)域,其商業(yè)價(jià)值必然更高。根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn),建議本項(xiàng)目出入口價(jià)差:一層出入口最大影響差為3000元/平方米,二層出入口最大影響差2000元/平方米。3、出入口影響差15(二)市場比較法定價(jià)(1)本項(xiàng)目與新華保險(xiǎn)大廈的對(duì)比影響因素權(quán)重物業(yè)對(duì)比情況相比值得分地段10%屬中心區(qū)第一組團(tuán)鄰近物業(yè)————交通10%外部交通網(wǎng)絡(luò)都比較發(fā)達(dá)————昭示性10%保險(xiǎn)大廈東南北三向昭示明顯-0.1-1%規(guī)模5%——————裝修檔次5%——————配套5%本項(xiàng)目在內(nèi)部配套上有一定優(yōu)勢0.52.5%使用率15%-0.2-3%人流量15%本項(xiàng)目酒店設(shè)置引流部分客源0.11.5%商業(yè)氛圍5%兩項(xiàng)目屬同一區(qū)域————可達(dá)性15%——————經(jīng)營狀況5%——————總計(jì)100%0新華保險(xiǎn)大廈首層報(bào)價(jià)38500萬元/㎡項(xiàng)目首層可比均價(jià)=38500×(1+0)=38500元/㎡16(2)本項(xiàng)目與卓越大廈的對(duì)比分析
影響因素權(quán)重物業(yè)對(duì)比情況相比值得分地段10%屬中心區(qū)第一組團(tuán)鄰近物業(yè)————交通10%0.11%昭示性10%本項(xiàng)目更靠近民田路,昭示性強(qiáng)0.11%規(guī)模5%——————裝修檔次5%——————配套5%本項(xiàng)目在內(nèi)部配套上有一定優(yōu)勢0.52.5%使用率15%-0.2-3%人流量15%本項(xiàng)目人流量較大0.11.5%商業(yè)氛圍5%本項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目更能有商業(yè)聚集0.31.5%可達(dá)性15%本項(xiàng)目有優(yōu)勢0.11.5%經(jīng)營狀況5%——————總計(jì)100%6%卓越大廈首層成交價(jià):3萬-3.8萬,均價(jià)3.3萬元/㎡項(xiàng)目首層可比均價(jià)=3.3萬×(1+6%)=34980元/㎡17影響因素權(quán)重物業(yè)對(duì)比情況相比值得分地段10%屬中心區(qū)第一組團(tuán)鄰近物業(yè)————交通10%外部交通網(wǎng)絡(luò)都比較發(fā)達(dá)————昭示性10%——————規(guī)模5%——————裝修檔次5%——————配套5%本項(xiàng)目在內(nèi)部配套上有一定優(yōu)勢0.52.5%使用率15%-0.2-3%人流量15%中心商務(wù)大廈位于交叉路口-0.2-3%商業(yè)氛圍5%兩項(xiàng)目屬同一區(qū)域————可達(dá)性15%本項(xiàng)目略差-0.1-1.5%經(jīng)營狀況5%——————總計(jì)100%-5%(3)本項(xiàng)目與中心商務(wù)大廈的對(duì)比
中心商務(wù)大廈首層均價(jià):4.2萬元/㎡(報(bào)價(jià))項(xiàng)目首層可比均價(jià)=42000×(1-5%)=39900元/㎡18(4)本項(xiàng)目與興業(yè)銀行大廈的對(duì)比
影響因素權(quán)重物業(yè)對(duì)比情況相比值得分地段10%屬中心區(qū)第一組團(tuán)鄰近物業(yè)————交通10%外部交通網(wǎng)絡(luò)都比較發(fā)達(dá)————昭示性10%深南路與民田路昭示性強(qiáng)-0.5-5%規(guī)模5%——————裝修檔次5%——————配套5%本項(xiàng)目在內(nèi)部配套上有一定優(yōu)勢0.52.5%使用率15%-0.2-3%人流量15%興業(yè)銀行大廈臨路口人流量大-0.3-4.5%商業(yè)氛圍5%兩項(xiàng)目屬同一區(qū)域————可達(dá)性15%本項(xiàng)目略差-0.2-3%經(jīng)營狀況5%——————總計(jì)100%-13%興業(yè)銀行大廈首層報(bào)價(jià)42000萬/㎡;實(shí)際成交價(jià)3.6萬元/㎡項(xiàng)目首層可比均價(jià)=3.6萬×(1-13%)=31320元/㎡19(5)本項(xiàng)目與航天大廈的對(duì)比分析
影響因素權(quán)重物業(yè)對(duì)比情況相比值得分地段10%屬中心區(qū)第一組團(tuán)鄰近物業(yè)————交通10%外部交通網(wǎng)絡(luò)都比較發(fā)達(dá)————昭示性10%航天大廈商鋪多受綠化帶遮擋0.11%規(guī)模5%——————裝修檔次5%——————配套5%本項(xiàng)目在內(nèi)部配套上有一定優(yōu)勢0.52.5%使用率15%-0.2-3%人流量15%本項(xiàng)目酒店設(shè)置引流部分客源0.11.5%商業(yè)氛圍5%本項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目更能有商業(yè)聚集0.31.5%可達(dá)性15%本項(xiàng)目有優(yōu)勢0.11.5%經(jīng)營狀況5%——————總計(jì)100%5%航天大廈首層報(bào)價(jià)4.2萬/㎡,實(shí)際可降價(jià)到3.5萬元/㎡(整層,還未成交);二層成交價(jià):2.2萬元/㎡(整層);項(xiàng)目首層可比均價(jià)=4.2萬×(1+5%)=44100元/㎡;二層可比均價(jià)=2.2萬×(1+5%)=23100元/㎡。20通過以上盛五個(gè)可比碼項(xiàng)目的分捆析,根據(jù)矛可比性大幕小分配相泄應(yīng)的權(quán)數(shù)柔:新華保僑險(xiǎn)大廈40%;中心商舒務(wù)大廈20%;興業(yè)銀伸行大廈20%;卓越揭大廈10%;航天大嬸廈10%。項(xiàng)目名稱均價(jià)對(duì)比得分折算價(jià)格參考權(quán)重權(quán)重均價(jià)新華保險(xiǎn)大廈38500B13850040%15400卓越大廈33000C1.063498010%3498中心商務(wù)大廈42000B0.953990020%7980興業(yè)銀行大廈36000C0.873132020%6264航天大廈42000B1.054410010%4410報(bào)價(jià):B成交價(jià):C21市場比較蛙首層均價(jià)碼:=38催500預(yù)×40氣%+3課300損0×1房誠0%+夾420已00×演20%逐+36診000蛇×20師%+4首410擔(dān)0×1墨0%=詞154酬00+旅349險(xiǎn)8+7坑980牌+62世64+娘441深0=3755可2元/㎡根據(jù)定價(jià)輸原則中的滑樓層價(jià)差旋指導(dǎo)比例厘,可以計(jì)廳算出二至只四層的價(jià)沃格為:市場比較需二層均價(jià)雄:375坊52元/㎡*60%棍=225朱31元/㎡市場比叛較三層腫均價(jià):375痛52元/㎡*45%展=168寇98元/㎡市場比較屢四層均價(jià)企:375歐52元/㎡*30粒%=1謊126惹6元/㎡結(jié)論22(三)商漂業(yè)租金還浩原法驗(yàn)證項(xiàng)目(含稅)權(quán)重比均價(jià)1層回報(bào)率2層(元/㎡)3層新華保險(xiǎn)大廈40%38500B35011.7%售(北海漁村)50(13000)卓越大廈10%33000C28010.2%無無中心商務(wù)大廈20%42000B2507.1%售(東亞銀行)75(酒樓)興業(yè)銀行大廈30%36000C36012%100(順記)55航天大廈042000B售售(2.2萬)100B權(quán)重比無月租金礦:首層326元/平米首層平歷均投資伴回報(bào)率令:10.7退2%;二層租金100元/平米二層平均認(rèn)投資回報(bào)姓率:5.5%;三層租金50元/平米三層平均虹投資回報(bào)目率:4.6%;23租金還原訊首層均價(jià)倍:326粗×12義/陡10.安72%=364束93元/㎡根據(jù)目麗前成交蓮租金價(jià)珠格,可吸以計(jì)算纖出二至素四層的外價(jià)格為皆:租金還原陡二層均價(jià)啄:90×暑12踏/5興.5%=196垮36元/㎡租金還原抬三層均價(jià)鏈:55×1爬2/爪4.6%=1434話8元/㎡因此,從錘市場比較爛法得到的婦價(jià)格與租瘡金還原法躺驗(yàn)證的結(jié)爭果看來,景首層的價(jià)辜格差別不機(jī)大,維持惑在3.6萬-3.8萬的區(qū)大間;但功是二層艇以上兩額種方法打的差別撤明顯:凍二層的動(dòng)差距達(dá)樓到了289鍋5元,三旅層差距創(chuàng)達(dá)到了2550元??梢姡F(xiàn)濁在中心區(qū)仇的商鋪價(jià)繩格呈現(xiàn)出槳首層價(jià)值之得到了市陜場的認(rèn)可剪,但二層爆以上則表玩現(xiàn)出租金難以退支撐售價(jià)謠高回報(bào)的現(xiàn)象。陪這也限制了客絕戶對(duì)二層瘋以上商鋪閱的投資熱悄情,而且現(xiàn)在成功址銷售的二確層商業(yè)的黃項(xiàng)目都是溉采取整體戶購買的方習(xí)式。結(jié)論24市場定銳價(jià)均價(jià)375返52元/平米租金還非原均價(jià)364僅93元/平米VS105巷9元/平方米差額核心均稱價(jià)的對(duì)吸比驗(yàn)證租金還矮原法首層:二層:市場定價(jià)染均價(jià)2253觀1元/平米租金還原評(píng)均價(jià)196慨36元/平米VS2895元/平方米差額三層:市場定素價(jià)均價(jià)1689店8元/平米租金還原沒均價(jià)143測48元/平米VS255朱0元/平方米差額25銷售價(jià)格仰與速度的提哪個(gè)是目湯前工作的雁側(cè)重點(diǎn),氧我們要作出湊判斷?市場比較座法與租金錦還原法獲屑得兩個(gè)結(jié)餐果,存在鍵差距的原因是缸什么?哪個(gè)結(jié)漢果更貼根近市場鄭?更有解利于開說展商的到利益?應(yīng)對(duì)策略評(píng)前的思考26根據(jù)我們兵對(duì)政策的千判斷:目克前首要的任延務(wù)是實(shí)現(xiàn)糧銷售,加快才銷售速究度;兩種價(jià)格棋結(jié)果的“柿大跨度”汽特征出現(xiàn)囑,表現(xiàn)出擋我們不應(yīng)該用拳商業(yè)區(qū)的記價(jià)格思維艷來判斷商凡務(wù)區(qū)的商敏業(yè)價(jià)格,理由是主徐導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和攏功能定位液不同。首捉層臨街鋪皮能夠依靠悠自主經(jīng)營摩實(shí)現(xiàn)高回羽報(bào);而二利層以上一凝般都需要劫商業(yè)規(guī)劃耽和專業(yè)經(jīng)份營管理來體實(shí)現(xiàn)回報(bào)福,但商務(wù)塑區(qū)的商業(yè)恨顯然達(dá)不食到要求;從目前礙條件看怠,當(dāng)然晚是租金短還原的照價(jià)格更華貼近市模場,而其要為發(fā)脅展商獲嗽得更高永的利潤燥,有三蛋種方式駛:一是協(xié)助組建看經(jīng)營管理陡公司,科學(xué)微規(guī)劃二晴層以上脫的商業(yè)鉆定位、全招商和霧管理,蒜從長遠(yuǎn)餐利益上廈實(shí)現(xiàn)商程業(yè)經(jīng)營婦的高附息加值;二是售賣給大型商搭業(yè)或?qū)I結(jié)業(yè)管理機(jī)脅構(gòu),采用薯整體銷售后和直接經(jīng)府營來保證貧整層的業(yè)廈態(tài)和管理暈的統(tǒng)一;三是租賃給大型商殲業(yè)或?qū)I薯業(yè)管理機(jī)丟構(gòu),委托供經(jīng)營。應(yīng)對(duì)策略27核心均價(jià)蘿的對(duì)比驗(yàn)她證實(shí)用率測挎算法實(shí)用率測錄算法:實(shí)用率是對(duì)影響寫字湖樓價(jià)格的玻一個(gè)重要科因素,通解過周邊寫達(dá)字樓項(xiàng)目啞的實(shí)用率藍(lán)對(duì)比測算充驗(yàn)證價(jià)格濫的方法。本項(xiàng)目實(shí)姨用率:76.7晴-83.撕2%項(xiàng)目名稱實(shí)收均價(jià)實(shí)用率對(duì)比均價(jià)值新華保險(xiǎn)大廈38500B86.8%33418卓越大廈33000C77.9-96.9%2570731977興業(yè)銀行大廈36000C84.6-97%3045634920航天大廈42000B60.3%25326對(duì)比值2872731940平均均價(jià)3033328核心均價(jià)的對(duì)比統(tǒng)未計(jì)租金還原誕均價(jià)3649呀3元/平米實(shí)用率對(duì)耕比均價(jià)3033個(gè)3元/平米市場對(duì)比顏均價(jià)3755憶2元/平米綜合水架平均價(jià)3479縣3元/平米29(四)定崖價(jià)標(biāo)準(zhǔn)據(jù)悉,悔政府即侮將出臺(tái)柴限價(jià)新宵政,建竹議商鋪圈的銷售芹進(jìn)度要加快挺,通過市啦場比較法估的參照和必租金還原坦法的檢驗(yàn),同掌時(shí)參考忙了本片傾區(qū)二手拔商鋪近劑期的價(jià)散格走向招。如:興業(yè)毀銀行西側(cè)長鋪位成交搶價(jià)為3.6萬-3.8萬元/平方;國商一塊層帶租義約銷售若近期放泰盤為3.2萬-3.8萬元/平方。因此,價(jià)溪格制定的猴參考依據(jù)彈要審視其破各自的抗嗽風(fēng)險(xiǎn)因素,避券免有價(jià)無桑市。建議幻玉商鋪的定互價(jià)要適中童,并以此價(jià)格盡快意實(shí)現(xiàn)銷售講,因此確聲定本項(xiàng)目窩分層實(shí)收路價(jià)格為:首層均價(jià)3500教0元/㎡二層均價(jià)1800住0元/㎡三層均價(jià)130受00元/㎡四層均價(jià)110載00元/㎡這種價(jià)格嗓定位對(duì)于二層以料上而言奔,也必腸須面對(duì)陽自營或錘自用為級(jí)目的的視購買客棕戶,依叢靠經(jīng)營芒來獲取編相應(yīng)的贊回報(bào),翠而純粹旗的投資概目的很齊難支撐密該價(jià)格扭。30定價(jià)標(biāo)睛準(zhǔn)二:從目前客感戶反饋信族息看,有并意向客戶鏡對(duì)一、二諸層整體購買,因巡壽此針對(duì)揉這種有串利與快鴨速回籠手資金,紛弱化風(fēng)石險(xiǎn)的方式,我們望建議制定各更優(yōu)惠的沸定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)盆,即整層擊銷售實(shí)收價(jià)格為:首層整體圈價(jià)格3200姑0元/㎡二層整體扭價(jià)格150訊00元/㎡31報(bào)告基省本提綱一、定坡價(jià)背景二、定價(jià)旗原則三、價(jià)格刻表制定過淚程四、價(jià)勝格推售灰策略32問題思考類:我們的釀定價(jià),渴市場能挎接受嗎駝?現(xiàn)有大鳴環(huán)境對(duì)沈我們的白價(jià)格策半略提出壞怎樣的公要求?二層以上衫是否有分奸割銷售的睜可能?查丈面芳積核對(duì)團(tuán)不精確略?(9728?OR11脹519?)四層功語能不明乎確?(娛辦公多傅功能廳OR商業(yè)?富)33解決方揉法:深度挖掘用項(xiàng)目核心價(jià)值;尋找大客戶搭資源作為支否撐;招商面丈向品牌連弟鎖商業(yè)福機(jī)構(gòu)或貢專營機(jī)臺(tái)構(gòu),以強(qiáng)化項(xiàng)目非的品牌呆形象和描價(jià)值提頁升;在項(xiàng)目墓外包裝適的細(xì)節(jié)轟處理上瓜和服務(wù)幣環(huán)節(jié)上親,注重對(duì)客戶感知娃價(jià)值的影響。我們的定宰價(jià),市場偏能接受嗎使?34解決方法掃:理順銷楚售環(huán)節(jié)烤,把握政策砍脈搏。做到循規(guī)蹈歲矩,一切工斃作都圍繞約著落實(shí)工糾程、解套的進(jìn)稱度,穩(wěn)狼固項(xiàng)目旨形象。針對(duì)二僚層以上截單位有價(jià)無市的狀況憶,建議擊以整層或大面大積銷售顯為突破能口,或秋采取租謎賃方式襪?,F(xiàn)有大引環(huán)境對(duì)葛我們的招價(jià)格策冶略提出悄怎樣的權(quán)要求?35現(xiàn)有中腔心區(qū)的牛寫字樓二層也濃可以實(shí)類現(xiàn)銷售,但銷車售形式都是以撕整體銷售鄭為特征,叔業(yè)主以銀值行或酒樓草為主;分割銷錯(cuò)售基本紀(jì)不存在,可以參泳照的項(xiàng)目徒是購物公肉園二層商鋪扛,但現(xiàn)手在絕大冬多數(shù)單描位都空紀(jì)置,表咽現(xiàn)出市場對(duì)二層小氣面積商略鋪反應(yīng)乖冷淡,應(yīng)該說擊二層分割律銷售可行性不大,漂但深層次釀原因是沒斗有規(guī)范的灰經(jīng)營管理襪統(tǒng)籌。二層以上崖是否有分掀割銷售的抱可能?現(xiàn)狀分析繳:36解決方法顯:遵循多孟頭并進(jìn)的基原則。既然二筍層分割昂銷售可德行性不廈大,是戲不是就葉沒有可場能呢?畢竟本折項(xiàng)目對(duì)稈資金的虧回籠要紹求高。二層以拴上單位巾以整層四或大面禿積銷售純具有偶扯然性,駛必須通翅過開發(fā)商組建招商構(gòu)團(tuán)隊(duì)來接洽劉,同時(shí)瓜可以實(shí)原現(xiàn)高出租畏率和有效經(jīng)營慶管理來促進(jìn)脾物業(yè)升營值,為器投資者尺所關(guān)注汪,為以戰(zhàn)租帶售提供條寺件;我們?cè)诰劷?jīng)營定抵位上遵弊循了中蓮心區(qū)商望務(wù)活動(dòng)話中,對(duì)頭于產(chǎn)品坐和企業(yè)展示每的需求,俱可以從“展示址”角度,定穴位為綜合展哀示廳,采取租消售結(jié)合,紹以租帶售吐的方式叼,作為整粉體銷售備名選方案。37價(jià)格表佛制定過包程打分實(shí)現(xiàn)扶內(nèi)部調(diào)差市場驗(yàn)證裝價(jià)格競爭描力核心均價(jià)尼對(duì)比檢驗(yàn)38打分實(shí)現(xiàn)沃內(nèi)部調(diào)差項(xiàng)目價(jià)像格制訂散存在的季負(fù)面問關(guān)題優(yōu)質(zhì)商鋪昏不多,如垃轉(zhuǎn)角鋪;實(shí)用率效太低,拍一層76.鍬7%-粱83.翁2%,二層64.謠3%,三層61.什3%,四層72.躁5%;而周邊放的商鋪都生能達(dá)到80%-徒93%;一層商犬鋪面積引過少;商鋪規(guī)叢劃沒有柳考慮人支流導(dǎo)向跟,黃金壩位置鋪棗面面積桶過大,認(rèn)很難從魯單價(jià)上錦挖掘價(jià)維值。39打分實(shí)現(xiàn)幅內(nèi)部調(diào)差根據(jù)樓層堆的價(jià)值大勿小,將項(xiàng)搏目按照樓詠層分成4個(gè)區(qū)間匙進(jìn)行打伐分:一區(qū)(1層)13個(gè)單位示,面積共由16.8溪8-587叢.6平米二區(qū)(2層)21個(gè)單位,皮面積由36.2站3-449疾.37平米根據(jù)商鋪對(duì)的關(guān)注因岔素,設(shè)置暢權(quán)重如下聚:權(quán)重設(shè)置逐考慮:可達(dá)性涉及人流咸量和昭示闖性的大小猜,面積因惰素則控制拆總價(jià),對(duì)籃商鋪銷售克影響較大凡,權(quán)重應(yīng)網(wǎng)適當(dāng)提高襖;開間和結(jié)奴構(gòu)因素相笑對(duì)來說影嘴響稍弱,爪權(quán)重可適胃當(dāng)降低;因素昭示性可達(dá)性面積開間結(jié)構(gòu)權(quán)重20%30%25%15%10%40特殊單漸位調(diào)差1層風(fēng)井潮、樓梯勿對(duì)01、10、12號(hào)等三顧個(gè)優(yōu)質(zhì)掛鋪位的戲遮擋;09單位被空激調(diào)機(jī)房遮慎擋,做適飛當(dāng)調(diào)整;06單位門前燭風(fēng)井遮擋緊;特殊單賭位調(diào)差撕操作方享式:風(fēng)井、缸樓梯遮境擋個(gè)別追調(diào)差-30廉0元/平米;空調(diào)機(jī)房拜遮擋個(gè)別饑調(diào)差-200元/平米;轉(zhuǎn)角鋪個(gè)秘別調(diào)差800元/平米。41平均折矛扣率的炎確定付款方式折扣率預(yù)計(jì)比例預(yù)計(jì)套數(shù)綜合折扣一次性付款0.920.41091.4%按揭付款0.960.624優(yōu)惠折扣0.03134付款方澆式及預(yù)脊留優(yōu)惠蹤蝶折扣:為了前逢期快速杰回款,何建議將飼一次性埋折扣率爺與按揭灣折扣率長拉大4個(gè)點(diǎn);價(jià)格表預(yù)用留了3個(gè)點(diǎn)的蘭優(yōu)惠折信扣,適柱用于前傘期的優(yōu)氧惠折扣區(qū)以及大相客戶的重談判優(yōu)恨惠折扣聽;42實(shí)收價(jià)格附驗(yàn)證首層華融大廈興業(yè)銀行大廈卓越大廈位置佳佳佳面積76139150單價(jià)392323800038000總價(jià)298萬528.2萬570萬首層優(yōu)質(zhì)膀鋪位對(duì)比效:面積控制掀比較理想枝,總價(jià)有蔥優(yōu)勢。43二層租想售對(duì)比姻:二層華融大廈航天大廈興業(yè)銀行大廈單價(jià)1800022000租金90100備注送三層及花園部分面積實(shí)收價(jià)般格驗(yàn)證二層該價(jià)鏡格整體銷折售運(yùn)氣成豬分比較大輸,建議整魯體銷售與愿分割銷售志兩種方式子同時(shí)考慮久,在銷控嗓上把握時(shí)把機(jī)。44三層租售棋對(duì)比:三層華融大廈新華保險(xiǎn)大廈興業(yè)銀行大廈中心商務(wù)大廈單價(jià)1300013000租金55505575備注早期洽談的酒樓,但由于煙道問題,一直沒有進(jìn)駐。實(shí)收價(jià)抗格驗(yàn)證該層面積夏達(dá)到了4507鼓.42平方米,偉總價(jià)過高絲式。因此建玩議采用租售址結(jié)合的模仰式,盡早貞確定經(jīng)營霉主題。45報(bào)告基喂本提綱一、定盟價(jià)背景二、定灘價(jià)原則三、價(jià)欲格表制鳴定過程四、價(jià)格皂推售策略46問題思序考:如何保證仙實(shí)現(xiàn)迅速冰銷售策略狀?營銷推廣味方式日漸肺受到嚴(yán)格暖限制的條勒件下,如己何平穩(wěn)銷售肺?得出結(jié)論冶:根據(jù)世況聯(lián)行工敏商部在考中心區(qū)仿的經(jīng)驗(yàn)粉和市場淺行情判嘩斷,現(xiàn)照階段中濤心區(qū)臨鞋街鋪市勇場承受著價(jià)格的津臨界價(jià)慰位為380伙00元/平米。超尿出該價(jià)格偷的商鋪普位遍呈現(xiàn)銷腰售速度減齡緩;二層補(bǔ)以上以整惠體銷售為查主,目標(biāo)咐客戶為銀愛行和酒樓抹。價(jià)格體競系整體眼把控,舒首層折篩實(shí)后各鞋單價(jià)區(qū)鄉(xiāng)豐間比例忙控制如牢下:350畢00元以下的躺單位占38%(5);350守00-3700宰0區(qū)間內(nèi)單制位占38%(5);370化00以上單北位占23%(3)。47單價(jià)敏感辰性分析圖
3500折0以下1層350簽00-370盯00370哥00以上折實(shí)后價(jià)奸格區(qū)間1窮2霞3蛇4渣5主6猜7犬8秩910杠111皆21骨3190膊00以上1700宰0-18惠000180個(gè)00-1900絮02層1涂2衛(wèi)3炒4坦5底6逼7撫8袖91放01級(jí)112揭131傾415晶16軋171煌819拌20煙21
1700巖0以下48商業(yè)裙樓凡的價(jià)格推握售策略價(jià)格推售江策略制定梳出發(fā)點(diǎn):配合前期項(xiàng)愁目啟動(dòng)梢的資金受缺口,圖以適當(dāng)維優(yōu)惠的附價(jià)格入謠市,快速回收娘部分資金捧;價(jià)格策略尋要與經(jīng)營街體系相結(jié)膏合,挖掘眼商務(wù)區(qū)的攤商業(yè)模式槳:高端的商啄業(yè)經(jīng)營和教成熟的商暗業(yè)配套體廚系;價(jià)格策略蘿緊跟市場癢需求,發(fā)揮商務(wù)盒綜合體的蚊項(xiàng)目定位鴿優(yōu)勢,及骨時(shí)進(jìn)行價(jià)灰格調(diào)整;價(jià)格推售昆策略分兩織個(gè)層次,膊同時(shí)進(jìn)行嗚:針對(duì)首層轉(zhuǎn)采取一鋪逢一價(jià),可侮售部分同強(qiáng)時(shí)推出,欺縮短銷售脊環(huán)節(jié);二層以上辰的整體銷素售與招商塵同時(shí)展開蔑,盡早確冒定經(jīng)營主景題并發(fā)布梁。49成為資裹金回籠梳的重要民支持手撲段;實(shí)用率低宮;遮擋問題拔突出,昭方示性較差臂;最佳位置遺的單位面?zhèn)z積過大;商業(yè)經(jīng)營造管理規(guī)劃阿影響附加頂值。最大限度捏拉大折扣網(wǎng)優(yōu)惠度,汪促成一次紙性付款成暑交量;銷售
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