無錫商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品診斷及建議報告

無錫XX大廈產(chǎn)品診斷及建議報告目錄第一篇：從4P、4C、4R到4V營銷理論簡析第二篇：無錫酒店式公寓與辦公樓市場研判第三篇：產(chǎn)品診斷第四篇：產(chǎn)品、價格及客源定位建議第一篇：從4P、4C、4R到4V營銷理論簡析從4P、4C到4R4P特征

4P是站在企業(yè)的角度來看營銷,其使市場營銷理論有了體系感,又使復(fù)雜的現(xiàn)象和理論簡單化。4P是由上而下的運行原則,重視產(chǎn)品導(dǎo)向而非消費者導(dǎo)向，它宣傳的是“消費者請注意”。4C特征4R特征

4C是站在消費者的角度來看營銷，其中的方便、成本、溝通、消費者直接影響了企業(yè)在終端的出貨與未來。4C以“請注意消費者”為座右銘,強(qiáng)調(diào)以消費者為導(dǎo)向。4R是站在消費者的角度看營銷同時注意與競爭對手爭奪客戶。4R也是以消費者為導(dǎo)向,“便利”與“節(jié)省”,“溝通”與“關(guān)聯(lián)”緊密相關(guān)。4R較之4C更明確地立足于消費者。它宣傳是“請注意消費者和競爭對手”。4P、4C與4R的對比及4V產(chǎn)生

培育、保持和提高核心競爭能力是企業(yè)經(jīng)營管理活動的中心，也成為企業(yè)市場營銷活動的著眼點。

差異化（Variation）、功能化（Versatility）、附加價值（Value）和共鳴（Vibration）的營銷組合理論。4V的解析差異化Variation差異化營銷所追求的“差異”是在產(chǎn)品功能、質(zhì)量、服務(wù)和營銷等多方面的不可替代性。主要分為產(chǎn)品差異化、市場差異化和形象差異化三個方面。功能化Versatility功能化指以產(chǎn)品的核心功能為基礎(chǔ)，提供不同功能組合的系列化產(chǎn)品供給，以滿足不同客戶的消費習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)承受能力。以功能組合的獨特性來博取細(xì)分客戶群的青睞。附加價值Value附加價值指除去產(chǎn)品本省，包括品牌、文化、技術(shù)、營銷和服務(wù)等因素所形成的價值。共鳴Vibration共鳴指企業(yè)為客戶持續(xù)的提供具有最大價值創(chuàng)新的產(chǎn)品和服務(wù)，使客戶能夠更多地體驗到產(chǎn)品和服務(wù)的實際價值效用，最終在企業(yè)和客戶之間產(chǎn)生利益與情感關(guān)聯(lián)。共鳴強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的創(chuàng)新能力與客戶所重視的價值聯(lián)系起來，將營銷理念直接定位于包括使用價值、服務(wù)價值、人文價值和形象價值等在內(nèi)的客戶整體價值最大化。第二篇：無錫酒店式公寓與辦公樓市場研判一、酒店式公寓市場研判1、無錫酒店式公寓市場格局【主要項目列舉】項目名稱位置所屬區(qū)位項目屬性狀態(tài)錢龍尊邸火車站副中心區(qū)爛尾樓改造售罄東方云頂縣前街中心區(qū)爛尾樓改造售罄優(yōu)族聯(lián)盟人民路中心區(qū)爛尾樓改造售罄凱燕環(huán)球中心太湖廣場副中心區(qū)新建尾盤潤華國際大廈新體育中心西區(qū)新建在售紫金公館南禪寺副中心區(qū)新建尾盤寶龍城市廣場旺莊路新區(qū)新建一期售罄華美達(dá)公館惠山北區(qū)新建在售雷迪森金城東路新區(qū)新建一期售罄金鳳凰鳳賓路副中心區(qū)爛尾樓改造售罄禾嘉國際解放西路中心區(qū)新建售罄長江金岸長江路新區(qū)新建售罄數(shù)據(jù)來源：普潤異地市場數(shù)據(jù)研究中心無錫市場酒店式公寓量體較少，過去多為爛尾樓改造項目，近期多為新建項目，其功能和戶型空間更為專業(yè)，同時也開始細(xì)分市場。根據(jù)不同區(qū)域和不同檔次劃分不同客群；從分布看，無錫酒店式公寓分布相對集中，2004年以前的酒店式公寓集中在解放環(huán)路以內(nèi)。目前主要以市中心和副中心區(qū)域為主，但由于受到土地及多種因素的限制，有部分項目已開始向外區(qū)域擴(kuò)展?！疚磥砉?yīng)情況分析】就目前酒店式公寓市場供給情況來說，市場供給相對較少，量體不是很大。目前在售項目存量不多，新開項目也通過銷控小批量多批次推出。同時由于酒店式公寓產(chǎn)權(quán)多為辦公性質(zhì)，故從土地性質(zhì)判定未來供給及供給量將帶有很大的不確定性。

就目前所知的可能建造酒店式公寓產(chǎn)品的有以下幾個項目：

華美達(dá)公館：擁有500套酒店式公寓，剛開盤。目前僅推出50套，預(yù)計未來該項目也將小批量多批次的推出，以營造房源緊缺氛圍；★

中住的新天地：城市副中心地段，總共3萬多平方米，其酒店式公寓預(yù)計09年上市；★雷迪森廣場酒店的酒店式公寓部分，297套，約2萬㎡；★

恒隆人民中路與健康路地塊：位于市區(qū)，占地3.7萬，容積率為6.5。地塊性質(zhì)為辦公、商業(yè)、酒店（含公寓式酒店）。該項目主體建筑高度不低于150米?！锎筮B萬達(dá)的河埒核心商務(wù)區(qū)地塊：位于西區(qū)，其占地53.8萬㎡，用地性質(zhì)為辦公、商業(yè)、居住?！镉梢陨峡梢钥闯?，未來可能推出的酒店式公寓供應(yīng)量將急劇上升，而市場是否有足夠的需求將成為此類產(chǎn)品得以生存的根本，但不可否認(rèn)的是未來市場的競爭壓力明顯。2、去化及經(jīng)營情況分析項目名稱區(qū)域價格（元/㎡）戶型面積銷售日期總套數(shù)已售套數(shù)月售套數(shù)凱燕環(huán)球中心副中心區(qū)1800060-802006-473465933潤華國際大廈西區(qū)1500060-1802007-7299347紫金公館副中心區(qū)1100040-902007-9-222156532寶龍城市廣場新區(qū)800038-492007-10235商業(yè)217108市場在售項目一覽表：數(shù)據(jù)來源：普潤異地市場數(shù)據(jù)研究中心寶龍城市廣場雖然地段相對其他項目差，而且是40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)，但通過價格和挑高的戶型，致使去化速度較快；潤華國際大廈由于目前其周邊配套還未完善和成熟，商務(wù)氛圍缺失。就目前而言價格失真，致使去化受到阻力。據(jù)了解，該項目有兩家基金有收購意向。由此判斷，該項目目前價位虛高，主要為了抬高收購價格；凱燕環(huán)球中心目前已近尾盤，已售房源僅有3套，且均為大房型，該項目無論從市場形象抑或是經(jīng)營管理團(tuán)隊而言，均為無錫目前首屈一指。雖目前價格偏高，但已是市場高端客戶群用來彰顯身份地位或接待重要賓客的首選之地；紫金公館位于南禪寺南片，地理位置較有優(yōu)勢，但由于產(chǎn)品并未有太大亮點，去化速度一般。但從價格來看，該項目存在著較大的升值空間?！铩铩铩铩句N售速度分析】【價格趨勢分析】酒店式公寓產(chǎn)品歷經(jīng)5年的發(fā)展周期，由爛尾樓的改造到標(biāo)志性的建筑出現(xiàn)，其市場價格也從03年的5000元/平方米到現(xiàn)在最高價的18000元/平方米（凱燕環(huán)球中心）。交房標(biāo)準(zhǔn)多采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)，部分以贈送家具家電等形式作為產(chǎn)品宣傳亮點。其對外宣傳的裝修標(biāo)準(zhǔn)也越來越高，高端、個性的市場形象促成了價格的不斷走高?！铩?/p>

酒店式公寓近年來價格不斷走高，但是銷售狀況出現(xiàn)參差不齊的現(xiàn)象。雖從目前來看銷售總體上未有滯銷情況，但不足以說明市場未來需求或潛在需求依舊旺盛的。10000元/平方米以上項目的月均去化量之低，以及此類產(chǎn)品先天不足的特性將是抑制酒店式公寓未來發(fā)展最重要的因素。

3、產(chǎn)品形態(tài)特征分析項目主力戶型（㎡）銷售價格(元/㎡)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修價格(元/㎡)物業(yè)服務(wù)凱燕環(huán)球中心60-8018000精裝修（帶家電）3300凱賓斯基酒店管理潤華國際大廈60-18015000精裝修（帶家電）1500-2000戴德梁行紫金公館40-9011000精裝修（帶家電）1500上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司寶龍城市廣場38-49層高3.8米7500精裝修1000普通物業(yè)華美達(dá)公館50-8080-1407000-8000精裝修1500華美達(dá)作顧問雷迪森6012000精裝修（帶家電）1200瑞華物業(yè)管理有限公司數(shù)據(jù)來源：普潤異地市場數(shù)據(jù)研究中心過去酒店式公寓多為過渡性產(chǎn)品，相對居住性質(zhì)來說，投資性實際更強(qiáng)，故戶型設(shè)計主要考慮小面積，低總價。而經(jīng)過四年發(fā)展，目前酒店式公寓不在簡單的為過渡性產(chǎn)品，而且成為張顯個性和生活態(tài)度的產(chǎn)品。其房型設(shè)計也更為人性化，功能區(qū)被劃分出來，面積也有增大的趨勢；從產(chǎn)品面積看，多為40-80㎡區(qū)間內(nèi)。得房率均在55-65%之間；目前，無錫酒店式公寓的戶型、面積參差不齊，由30－100平方米不等。從銷售面看，以（50－70平方米）的房型更為走俏，由于市場主流供應(yīng)戶型銷售看好，且該類產(chǎn)品凸現(xiàn)投資價值，導(dǎo)致市場供應(yīng)的戶型面積相對集中；新建酒店式公寓建筑多為部分經(jīng)營、部分出售的經(jīng)營模式，以經(jīng)營性的酒店式公寓樹立項目品質(zhì)和形象，帶動整個項目的價值拔高；經(jīng)營型酒店式公寓裝修多包含家電。在一定程度上成為其附加值；從目前無錫酒店式公寓產(chǎn)品特征來看主要有以下特征：※※※※※產(chǎn)品普遍存在的盲點：無錫目前主要幾個酒店式公寓均利用爛尾樓改造開發(fā)建成，普遍具有先天或后天的不足，主要是：電梯數(shù)量不足通道狹窄通風(fēng)采光嚴(yán)重缺乏戶型設(shè)計不合理，出現(xiàn)不規(guī)則多邊形等怪異房型裝修質(zhì)量粗糙會所設(shè)施不全車位嚴(yán)重缺乏這些問題的存在都將導(dǎo)致目標(biāo)客戶的流失或?qū)е驴蛻羰υ擃愇飿I(yè)的信任。因此，及時的補救或改善是提升產(chǎn)品市場形象的主要途徑?！?、市場典型案例羅列潤華國際大廈由A座55層、B座45層和商業(yè)底座6層組成，是集商業(yè)中心、五星級酒店、創(chuàng)意商務(wù)空間、酒店式公寓、會議休閑、體育、觀光、娛樂為一體的大型高檔超高層綜合性建筑。

功能區(qū)間：1-6層：商業(yè)中心（韓國農(nóng)心集團(tuán)持有）A座7-30層五星級豪生酒店A座31-54層酒店式公寓A座55層空中會所B座8-45層辦公樓-1--3層地下車庫技術(shù)指標(biāo)：占地面積：15144.3平方米；總建筑面積：148795.48平方米；建筑高度：258米1）潤華國際大廈裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：以low—e低反射斷橋鋁合金雙層中空玻璃首層大堂：超五星級酒店豪華大堂標(biāo)準(zhǔn)盥洗室：墻面為高檔面磚地面為高檔防滑地磚天花板為優(yōu)質(zhì)金屬板吊頂寫字樓標(biāo)準(zhǔn)間裝修：墻面為進(jìn)口涂料地板為架空地板天花板為進(jìn)口石膏吊頂酒店式公寓裝修：墻面為進(jìn)口墻紙地面為高級實木地板（主門入口鋪設(shè)進(jìn)口羊毛地毯）天花板為藝術(shù)吊頂其他按五星級標(biāo)準(zhǔn)精裝修2）凱燕環(huán)球中心50層的凱燕環(huán)球中心位于太湖廣場西北側(cè)，建筑高度近200米，這座大廈22層以下為無錫凱賓斯基大酒店，其中l(wèi)-5層為酒店公共設(shè)施，6-21為標(biāo)準(zhǔn)間及總統(tǒng)套房等，23-48層為凱燕環(huán)球商務(wù)公寓，49-52層為凱賓斯基專屬酒店公寓。凱燕環(huán)球商務(wù)公寓套型面積為62-152平方米，主力套型為65-70平方米，可用作自住、辦公、投資等，由凱賓斯基酒店統(tǒng)一管理。凱燕環(huán)球商務(wù)公寓是目前全世界唯一的在凱賓斯基酒店之上的商務(wù)公寓。技術(shù)指標(biāo)：占地面積：1.5萬平方米左右；總建筑面積：13.7萬平方米左右；建筑高度：近200米功能區(qū)愈間：1層：酒左店大堂、棄商務(wù)中心除、大堂酒伍吧、精品猶商店街2層：帆中餐廳陣、包房谷、風(fēng)味宗餐廳3層：6譽00人宴切會大廳、怠前廳及會姥見廳、小濫會議廳4層：賭國際娛酬樂演繹朱中心5層：室美內(nèi)游泳池船、健身房漂、美容等突休閑健身吵設(shè)施7-19族層：酒店蓮標(biāo)準(zhǔn)客房20-耳22層冤：行政落樓層及酒總統(tǒng)套合房25-膀55層塔：凱燕生環(huán)球商恒務(wù)行宮煮標(biāo)準(zhǔn)層39層單：凱燕由環(huán)球商插務(wù)行宮畢空中豪年景會館-1~乞-2秤層：地傲下車庫裝修標(biāo)群準(zhǔn)客房裝滅修：配備高檔脾品牌整套吉衛(wèi)浴、廚甲具、家具重、豪華燈曾具。配備呀中央空調(diào)批、保安系豎統(tǒng)、冷熱偵水供應(yīng)系滴統(tǒng)，上網(wǎng)裙電視，多谷語言語音菌信箱，寬足帶網(wǎng)絡(luò)系飲統(tǒng)，國際擴(kuò)衛(wèi)星電視汁，客用保熄險柜和迷怒你吧。衛(wèi)淋浴到設(shè)備：整套選州用國際拼知名的款中外合快資品牌鳳?？吞荩?部4早.5米衣/秒瑞暈士迅達(dá)廉進(jìn)口高辣速電梯蕩，憑卡秀進(jìn)入指聚定樓層赴；3）雷迪影森產(chǎn)權(quán)酒科店將打造沾新區(qū)首宴席五星殿級酒店鏈，以地蔬標(biāo)身份執(zhí)，傲視蘆群雄。餅黃金地催段、精傻裝修、析超五星員級的酒坑店服務(wù)元，全面適打造了棒一個匹縱配國際伴頂級身腸份人士肉社交和奶財富的尿場所。肅據(jù)悉，鋪雷迪森嫂廣場酒泥店將公晚開推出召數(shù)百套變精裝修葡商館，初每間面灰積約6遭0平米控左右，中供有志眨之士投藥資，在示1-4股層還配追備了酒嬌店相關(guān)猾配套，甘如宴會峰廳、商尿務(wù)會議捐中心、跑學(xué)術(shù)報抽告同聲骨翻譯多未功能廳嗚、國際劍SPA脅、健身帆中心等及。作為投資帽型產(chǎn)品的榮無錫雷迪結(jié)森廣場五塘星級酒店予，擁有7廈0年產(chǎn)權(quán)餐，為投資此型客戶提歷供10年捧的投資回乒報，同時惡客戶享有猶每年免費帽入住的待河遇。二、辦絹公樓市維場研判1、去化撥情況及價奸格分析【辦公紀(jì)樓區(qū)域誰分布】項目檔次總規(guī)模（萬M2）租金/售價（￥）出租/銷售率面積分割（M2）市中心區(qū)（解放環(huán)路內(nèi)板塊）財富大廈乙級偏上2.6售11000售100%76-330匯金廣場甲級7租1.8-2.5租85%180-450佳福國際乙級偏上3.24租1.5-1.8租90％45－364摩天360甲級約3.7售12000租1.9售98%133-208興盛大廈乙級偏上2.5租1.3-1.6租80%50-200金鼎大廈乙級0.8租1.2-1.5租50%180-350副中心區(qū)（太湖廣場板塊）太湖明珠數(shù)碼大廈甲級2.7售9350租1.8-2.0售100%150－300盛世天下乙級偏下3.8租0.8-1.5租90％67.4－163新區(qū)（新區(qū)板塊）新旺角丙級3.63售6800售30％30－80東方銀座丙級0.8售7000租1.2-170－1000蠡園地區(qū)（蠡園開發(fā)區(qū)板塊）太湖明珠發(fā)展大廈乙級偏上6.18租2.2租83％85－300星湖名都丙級偏下-售6900租0.5-0.8租63％91－429當(dāng)前市場懲上以解放鋤環(huán)路內(nèi)板甚塊辦公樓污數(shù)量最多載，其中包期含2個甲蘋級寫字樓仔。市場租徒金基本在甜1.8元幸/㎡/天統(tǒng)左右。最拐高到2.雨5元/㎡追/天。蠡園開發(fā)漂區(qū)板塊擁落有量其次總，但目前獲所存辦公霉樓檔次較蠶低。租金瓦在1元/挎㎡/天以口下，最高織為2.2首元/㎡/惠天。作為新興粱的辦公樓遠(yuǎn)市場太湖累廣場板塊輩其擁有量特不多，但姿租金直追嚇市中心板覆塊，從最糠低的0.證8元/㎡抗/天到2浩元/㎡/引天。而且丘擁有甲級照寫字樓。【辦公稍樓市場套價格分企析】雖然無錫近辦公市場放交易量少渠，但交易鉆價格并沒爭有根據(jù)個鋒別樓盤的璃起伏而大貿(mào)幅變動，奏其市場價夠格呈現(xiàn)平禮穩(wěn)增長的論趨勢。但由于鞋無錫辦臭公市場磨處于初絕級階段滲，其價煤位與住壞宅價格濫相差不甲多，0癢6年在肅750卡0元/坐㎡左右細(xì)，增長費幅度也祖沒有太缸大差別殖?！巨k公樓紀(jì)市場去化迫分析】無錫辦公處市場交易棵同其投資央類似，在響商品房交奇易中所占尖比重較小單，07年月市場交易芽占有量僅鴉為2%左姻右。無錫市場捐辦公樓去盒化整體水喇平較低，疊且起伏不西大，平均墳月交易量亦在20-累35套之乞間。其中去閑化區(qū)域轎主要集快中在南受長區(qū)，范特別是哲太湖廣的場板塊燃區(qū)域。畝其他如衛(wèi)濱湖區(qū)損和錫山清區(qū)也有劉一定的坑需求量歌。其中南長沫區(qū)和錫山洗區(qū)距離市飼中心較近吹，為城市贊擴(kuò)張后辦匹公市場外夢擴(kuò)的首選葉之地。同莫時南長區(qū)仿的副中心押建設(shè)以及夫錫山工業(yè)斃區(qū)的建設(shè)結(jié)促進(jìn)了區(qū)疫域辦公市控場氛圍的缺營造。而慌湖濱區(qū)辦片公樓主要喝依托蠡湖睡新城的建斜設(shè)及周圍牧的工業(yè)區(qū)壩，由于剛縱剛發(fā)展，仇目前主要律辦公項目短僅為潤華傳國際大廈拌?！巨k公樓佩市場客源振分析】A、購房廟群體特征2003謠年以前，械辦公樓市三場一直以標(biāo)租賃為主己，近年逐鑰步形成了慈租售并舉嶄的格局。查各大公司腔包括有外升資背景的斑企業(yè)等對務(wù)辦公樓的扮需求開始搞釋放，前克幾年沒有江多少起色芽的辦公樓羞市場出現(xiàn)沸供不應(yīng)求都，導(dǎo)致租猶金也水漲洪船高。在矩這種情況蘭下，投資貢者對只租尊不買的“查騎墻等購辱”發(fā)生動僚搖，買樓看比例隨之底大增。作為辦敵公樓另室一購買磁主體—正—廣大巖發(fā)展中而小型企從業(yè)（無飲錫本地帝、外地護(hù)駐無錫冰辦事處托），可親能受到刊這兩年市住宅市紫場的啟唐發(fā)，也箭主動放法棄了租掏賃市場癥進(jìn)而選質(zhì)擇投資始買樓，澆這在當(dāng)預(yù)前無論湖對大多銀數(shù)開發(fā)磁商或是竊購買者忍都是合須理的選包擇。前幾年尤由于市征場投資加活躍，縣投資辦運公樓比根例大幅肚度提升叉，比如頁現(xiàn)代之籌星項目漫投資者翠購買比章例達(dá)到論50％陰就是一瓦個最好鋼的例子暖。未來鴨辦公樓刑投資比島例會增影多?！鵅、辦施公樓租避賃客戶捷特征無錫現(xiàn)晴有辦公德樓內(nèi)租兔戶主要飯以貨運涉物流、盈駐錫辦緞事處、捐電子科歲技企業(yè)駁、機(jī)械固為主，妥約占其泄租戶的己60%老，這明券顯體現(xiàn)崗了無錫坦目前辦能公樓市州場中的廊“前店涼后廠”憑、“駐獄錫辦事棄處”的語兩大特信征，由沸于租戶律內(nèi)服務(wù)卻業(yè)所占應(yīng)比例較就少，可擱以預(yù)見犁隨著無級錫經(jīng)濟(jì)蛙的高速序發(fā)展，調(diào)純辦公輪樓物業(yè)白將有很展大的市泳場空間測。通過墓市場調(diào)支查，我寶司發(fā)現(xiàn)字，無錫防辦公樓監(jiān)客戶以沾中小企座業(yè)為主盲，辦公翼面積不丸大，這輪與無錫丟城市功辱能是相蛾吻合的翻。綜上所信述，雖掏然目前糟整體無撕錫的辦搬公樓是聚市場并洋不十分稍強(qiáng)勢，活租售水蕩平均在組一個較位低的層廁面。但小就上述匠的成交乞量與租退售價格鑰來看，序該類物峰業(yè)未來乖升值潛猶力巨大球。第三篇：嚴(yán)產(chǎn)品診斷一、產(chǎn)品爪現(xiàn)狀項目本激身：目前樓體居結(jié)構(gòu)已經(jīng)規(guī)封頂，但念立面還未扮完成，大屆堂及公共走部位也未費完成；案場銷云售：1〉目前錘整體企劃團(tuán)定位較為詠模糊，產(chǎn)朋品特點不撕夠鮮明；2〉銷售隨人員整體采素質(zhì)較低門，無法打勇動客戶；3〉目前齡銷售現(xiàn)場償所能提供爪的銷售道條具較少，歉銷售宣傳垂資料較為對簡單，無晨法突出產(chǎn)藏品檔次；4〉銷售堪現(xiàn)場企劃否包裝等沒飾有視覺沖則擊，較為購平庸；二、產(chǎn)品尿優(yōu)劣勢分?jǐn)n析優(yōu)勢：緊鄰市死政府，造與市中介心僅“踏一河之泡隔”劣勢：1〉車位肢較少（地葵上+地下壓僅有10困0多個車俗位）；2〉立面冰整體感覺戰(zhàn)較為平庸噸；3〉戶齒型存在褲一定偏璃差，且推改動幅卷度較小柔；4〉前階至段營銷出陜現(xiàn)偏差，合又沒有及詢時修正，介導(dǎo)致市場偵整體口碑估不佳；5〉土地態(tài)使用年限贊不足40積年，且水臨、電、煤醉等使用成搶本較高；6〉目攔前周邊轟情況較綱差，街校區(qū)改造蠶有待時抹日；綜述市場角度愿出發(fā)，以公目前該產(chǎn)橫品形象繼駐續(xù)銷售，鄉(xiāng)豐其較為現(xiàn)胸實的去化阿均價在1錦0000朋~105濫00元/闖平方米，贊但可以采訊用以時間換你空間的策略喘，順應(yīng)稅市場行機(jī)情，適開當(dāng)放慢模銷售節(jié)劇奏，期贊望房地攔產(chǎn)市場苦的整體幕好轉(zhuǎn)帶功動項目論銷售。弱但在目溝前宏觀散調(diào)控愈水演愈烈雀的局面欲下，可鏈能面臨未較大的嫂風(fēng)險。而因此必玩須尋求燈突破與盈創(chuàng)新。如何破題奴？第四篇來：產(chǎn)品指、價格挪及客源勵定位建丟議根據(jù)以上某對項目所狹做的一系摸列診斷，敞我司認(rèn)為行必須對產(chǎn)基品重新定鼓位，以一爆個嶄新的捆形象再次金入市，才熄有可能實儲現(xiàn)項目的睛最終去化澇。定位原遞則：揚長避偶短；走差異撤化的市葡場路線麗；堅持做價陪格或形象離在市場的代領(lǐng)導(dǎo)者；方案一核心定位：中小企業(yè)市展示基地定位展劑示：我虎們不為耐賣產(chǎn)品警而賣產(chǎn)耗品，我功們更多璃的是去正產(chǎn)品背柴后的東智西。如敵此我們僵便要創(chuàng)囑造出更圾多的產(chǎn)曾品附加瓜值。通過對薯本項目勁自身條換件及現(xiàn)致狀的初扮步了解竭，結(jié)合藏各類物爽業(yè)形態(tài)光的特性狡及在售轉(zhuǎn)酒店式各公寓與斯辦公樓凍市場的面客觀情憑況，在躁現(xiàn)有的胃產(chǎn)品條女件下，蘇本項目簽可能的誼產(chǎn)品定冤位方案昨如下：附加值市展示：辦公輔潔助功能展示交流嚇功能咨詢管理偉功能本項目的灑特色是在挽一棟樓內(nèi)基同時具備駱三大功能商務(wù)配套鑄功能具有多媒烤體演示功白能的會議涉廳具有票諸務(wù)預(yù)訂注、商務(wù)付接待、龍貴賓接柳送等服潛務(wù)的客放戶服務(wù)奪中心。入駐本板辦公樓錄注冊公伸司可享捐受國家中各項優(yōu)短惠政策商務(wù)活飛動策劃會展策劃銜服務(wù)電子展銷可平臺，通去過社區(qū)互舟聯(lián)網(wǎng)將企被業(yè)宣傳信中息發(fā)送至俘任何小區(qū)紙住戶；有產(chǎn)品展練示、發(fā)布鬼、推介功任能的小型笨展廳展示交妄流功能企業(yè)管理壩、政策、洋法律、營呼銷咨詢服俊務(wù)；融資、擔(dān)慰保服務(wù)；人員招午聘和人暢員培訓(xùn)抬等服務(wù)引進(jìn)辦證圍公司，提凝供工商注馳冊、財務(wù)廳代理、融楚資代理、聚人事代理灘等代理服歸務(wù)；咨詢管理翻功能咖啡吧/酒吧；棋牌室/乒乓室康樂休爆閑桑拿堅會所；其他配川套功能覺服務(wù)：以上附加忌的配套服可務(wù)均可建鄉(xiāng)豐設(shè)在本項尖目2-5機(jī)樓，并在男滿足入住于客戶日常高所需以外朗，還可直秋接對外經(jīng)園營，以緩攪解各類配共套服務(wù)平琴日的經(jīng)營嶺壓力。同時，我五們還需采支取“四個橡聯(lián)動”來奇更有效的乏提升產(chǎn)品含的附加功蝦能1〉聯(lián)動政釋府：通過哪相關(guān)政獄府部門灰的支持痛，對進(jìn)障駐本項墊目的企移業(yè)單位追在稅收幸政策上宴給予更廉多的扶的持優(yōu)惠輝，同時眉社會上艦擴(kuò)大項民目的影盯響力；2〉聯(lián)動企奸業(yè)商會：通過各滲個企業(yè)商繁會的組織浴，將進(jìn)駐督本項目內(nèi)喂的各中小問企業(yè)能更天有機(jī)會接里觸到更多零的合作伙防伴及同行喜，擴(kuò)大企浙業(yè)在行業(yè)流內(nèi)的知名區(qū)度與影響柿力；3〉聯(lián)動經(jīng)階濟(jì)園區(qū)：通過繳各個經(jīng)澡濟(jì)園區(qū)近的支持怠，能更雕快速、李更有效劣的辦理拿企業(yè)各功項事務(wù)桐，扶持總企業(yè)迅睜速發(fā)展饑；4〉聯(lián)動社會：通過買進(jìn)駐本瓣項目的肝企業(yè)的計規(guī)模與赴要求，話本項目采將定期柿的在項塞目展示終中心內(nèi)恒舉辦各勸種企業(yè)翻或產(chǎn)品曠展銷會阻，并通分過社會蠻的宣傳指，擴(kuò)大兇活動的倍社會知攪曉度與砌影響力光。核心客著戶：目標(biāo)客群◎無錫申各類金竭融單位◎無錫竹各類成預(yù)長型企浮業(yè)或辦旨事處◎部分積投資客行業(yè)屬性◎保險、忍基金、信尋托、期貨義、財務(wù)公殖司等）◎服務(wù)業(yè)從、窗口型烤企業(yè)等◎廣告健、媒體雜等企業(yè)置業(yè)特征◎剛剛起濾步的成長且型企業(yè)，黃啟動成本箏較低；◎強(qiáng)調(diào)構(gòu)辦公地偵段；◎看重烤物業(yè)的感增值空臉間價格定位：此種稅方案將展完全參羨考目前睛市場下黎同類型饑的辦公礙項目作搞為產(chǎn)品枕定價的鄰依據(jù)；辣（運用默市場比良較法）比較因子權(quán)重類比A：財富大廈類比B：摩天360類比C：明珠數(shù)碼大廈擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置6%10.0610.0610.06項目周邊環(huán)境6%0.90.05410.060.950.057交通狀況6%1.10.06610.060.90.054商務(wù)氛圍8%0.80.0640.80.0640.90.072周邊商務(wù)配套8%10.0810.080.90.072外立面12%0.80.0960.90.1080.90.108設(shè)備、材質(zhì)檔次12%0.90.10810.121.10.132房齡12%1.10.1321.20.1441.30.156大堂8%0.90.07210.0810.08內(nèi)部公共部位8%0.80.0640.90.07210.08戶型結(jié)構(gòu)8%10.0810.081.10.088車位配比6%10.0610.0610.06|各比較對象的比較系數(shù)|100%

0.936

0.988

1.019比準(zhǔn)價格

10296

11856

9527.65通過類鏡比，本水項目用攜此方案溫入市，肌市場可賴能接受性的產(chǎn)品摔價格為籮：1250亮0元/平方糧米此方案多優(yōu)劣勢扯分析：優(yōu)勢：1〉用相蠟對較低的曲價格入市記，以求快厲速回籠資廊金，實現(xiàn)亦更多的機(jī)誦會成本；2〉此方令案將于社尾會各界形介成互動，惠有效的擴(kuò)差大項目的目知名度與界美譽度；劣勢：筆1〉機(jī)無法實姿現(xiàn)本項垮目的利銅潤最大災(zāi)化；2〉項目詳所存在的區(qū)房型等一睛系列缺陷忽將可能流歪失客戶，柱或不被更嘆多客戶所謀接受；方案二核心定異位：全裝修谷、商住兩交用個性空續(xù)間定位展示：以全盼裝修為工項目的姨交房標(biāo)透準(zhǔn)，并濤同時贈絕送簡單緩家居、楊家電等綁設(shè)備，昆裝修標(biāo)原準(zhǔn)不低貿(mào)于15蛙00元賴/平方基米；核心客故戶：目標(biāo)客群◎外地表駐無錫趙辦事處◎單身正或未結(jié)珠婚的青躍年白領(lǐng)諷階層◎大型企聰業(yè)購買作瀉為企業(yè)外掌地或海外櫻中高層管肯理者的公班寓◎中小囑型企業(yè)嘉辦公場采所◎無法張知曉購謎買動機(jī)移但卻有霸購買需擠求的客上戶◎部分投治資客置業(yè)特征◎?qū)ξ飲寴I(yè)總價伯控制較薪嚴(yán)格◎強(qiáng)調(diào)增物業(yè)地港段、物曲業(yè)品質(zhì)◎注重短平日生練活的私像密性◎看重備物業(yè)的否租金收旗益及投寬資潛力產(chǎn)品提升密內(nèi)容：此方竟案將給皮消費者誤提供更誰多的產(chǎn)撈品配套腎等附加已值，同筐時有依摟據(jù)的提汁升產(chǎn)品婚未來的握市場售令價；健身房/韻律操配房；乒乓房/壁球館/桌球房；咖啡吧/酒吧；棋牌室/閱覽室；小會議室壺：提供簡倦單的會議西設(shè)備，如舅投影儀、匪寫字板等師。演播廳、披貴賓接待呆室等商務(wù)蓬空間。以上附加太的配套服斧務(wù)均可建油設(shè)在本項頁目2-5畜樓，并在相滿足入住牧客戶日常書所需以外伶，還可直耐接對外經(jīng)簡營，以緩擇解各類配創(chuàng)套服務(wù)平賤日的經(jīng)營咳壓力。價格定遣位：此種方隱案將參考么目前市場分下同類型污的酒店式殼公寓項目伶作為產(chǎn)品伯定價的依繭據(jù)；（運雖用市場比敢較法）比較因子權(quán)重類比A：潤華國際大廈類比B：紫金公館類比C：雷迪森擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置6%10.0610.0610.06項目周邊環(huán)境6%0.90.05410.060.950.057交通狀況6%1.10.06610.060.90.054商務(wù)氛圍8%0.80.0640.80.0640.90.072周邊商務(wù)配套8%10.0810.080.90.072外立面12%0.80.0960.90.1080.90.108設(shè)備、材質(zhì)檔次12%0.90.10810.121.10.132房齡12%1.10.1321.20.1441.30.156大堂8%0.90.07210.0810.08內(nèi)部公共部位8%0.80.0640.90.07210.08戶型結(jié)構(gòu)8%10.0810.081.10.088車位配比6%10.0610.0610.06|各比較對象的比較系數(shù)|100%

0.936

0.988

1.019比準(zhǔn)價格

14040

10868

12228通過類比陣，本項目諒用此方案抱入市，市該場可能接棕受的產(chǎn)品籃價格為：130諒00~務(wù)135叢00元/平方販米此方案優(yōu)膀劣勢分析共：優(yōu)勢：1〉此悠類型產(chǎn)秩品已經(jīng)膨被市場秩所認(rèn)可蔥，項目紹入市接貞受程度咽較高；2〉該方蘋案將有效跳的擴(kuò)大項鈔目的利潤醫(yī)率；3〉此隙方案在棄一定程推度上解厘決了目液前產(chǎn)品難定位上建的缺陷史；劣勢：1〉項娛目所存營在的房豈型等產(chǎn)磁品缺陷桐將可能好流失客正戶，或先不被更附多客戶泉所接受伸；2〉項體目雖有偉市場接缸受度，姿但未來凳可能受翻到的市駁場競爭感壓力較昌大；方案三核心定循位：具有城翁市標(biāo)桿災(zāi)意義的搭5A級類商務(wù)公座館定位詮謎釋：1〉此舞標(biāo)桿并拔非建筑臭結(jié)構(gòu)或宇產(chǎn)品本椒身的標(biāo)容桿，而贈是附加帳價值亦嗓或是使丈用功能獨上將成定為無錫輩市的標(biāo)沿桿；2〉商務(wù)業(yè)公館指接蒸待重要賓乎客或客戶高，同時具跑有彰顯個季人身份的消功能場所甜，具有較纖強(qiáng)私密性牽與高檔服面務(wù)等特點繩；3〉以精漿裝修為項上目的交房腦標(biāo)準(zhǔn)，并闖同時贈送飄國際各種期知名品牌陵家居、家柄電等設(shè)備索，裝修標(biāo)等準(zhǔn)不低于誦3500倒元/平方券米；3〉附以尼各種商務(wù)栽、會議、景會客等配柴套設(shè)施，券并引入國扶際品牌休慣閑會所等癢，提升產(chǎn)明品形象；4〉以筑高調(diào)、繳奢華的胖公共空盛間來展窩示本項森目的高兆端形象哀，并配報以國內(nèi)倡外知名供酒店管轎理公司愛對其進(jìn)翻行管理緒經(jīng)營。對大堂的爹處理，建廢議摒棄傳攀統(tǒng)一味追攀求面積與右挑高的做綁法，充分犬利用底層扭空間格局法與變化，欣打造出“晝多重空間劇”組合的絲式概念，即犁底層大堂果由門廳、袋公共大廳狐、單元大石堂、電梯頁廳、過道趴五部分相蔑對獨立的艷空間組成康。人流動幻玉線分布窄圖：室外門廳

公共大廳

單元大堂

過道

電梯廳

通過人鼻工布局釋打造“雙重理大堂”，即“公盆共大堂”林與相對私蹈密的“單尾元大堂”桿雙重大堂盤空間。第一重“公共大紋堂”追求豪華架、氣派，褲是主人尊互貴身份地蒙位的象征廳，建議公標(biāo)共大堂開馳間不低于20m，挑高不晶低于8m，地面分夸層鋪設(shè)加大理石元花紋，鞭墻面以24K金箔裝浴飾，頂釋部中央鬼掛大型就水晶裝瓜飾吊燈談，充分茅營造出堆富麗堂銷皇的豪間華氛圍略。（如下示脾意圖所示慕）1、產(chǎn)點品升級大堂建亞議圖一：大碗堂示意圖圖二：恰金箔墻勺面示意挖圖圖三：擾大堂人溪口示意欣圖圖四：刮大堂燈漫飾示意晨圖圖一圖二圖三圖四第二重“單元大語堂”是相對私紛密的會客同、休閑空服間，內(nèi)設(shè)蝦控臺接待茫區(qū)、休閑怖洽談區(qū)以披及通道區(qū)注域，單元分大堂整體堡裝修風(fēng)格防豪華、溫抹馨，內(nèi)部筋裝飾結(jié)合舒景觀水景鹽墻、噴泉槐假山水池霞以及室內(nèi)胖綠化，使妖主人在會盜客的同時敲，可以充積分享受室盛內(nèi)室外雙魂重景觀。圖一：單洋元大堂示防意圖俱圖二左：接待區(qū)術(shù)示意圖圖三：水仇景墻示意非圖粉圖四：臨休閑區(qū)示錫意圖圖一圖二圖三圖四電梯廳地面以榆及墻壁歡建議用數(shù)進(jìn)口大終理石進(jìn)汗行包裝吸，配以撕暖色燈閱光，使朵整個電灰梯廳呈宰現(xiàn)豪華慣、氣派衣，提升女整個社讓區(qū)的品歷質(zhì)與檔糧次。電鴿梯建議輸采用永絲式大日立陵或同檔幼次高速該電梯。（如下豬示意圖海）過道的裝修風(fēng)聞格是大堂伶風(fēng)格的延蝴續(xù)，在局粒部點綴一越些室內(nèi)花液池、矮柜海以及裝飾傅小品等元醬素（如下示關(guān)意圖）。2、配套企升級考慮到本框項目特殊樣性，產(chǎn)品狀比較單一容。建議產(chǎn)秀品作出亮停點，在現(xiàn)簽有的限高攪條件下，廉通過打通代樓板，把付上下層連求接在一起鍋，做出具禁有產(chǎn)品特堆色的復(fù)式原型商務(wù)公泛館?！緩?fù)式空支間】健身房/韻律操房怪；乒乓房/壁球館/桌球房底；咖啡吧/酒吧；棋牌室/閱覽室監(jiān)；中式及責(zé)西式高剛檔餐廳燦；高級休閑只會所；高級康樂征康體中心坡；室內(nèi)恒我溫游泳歪池；以上附加恢的配套服臉務(wù)均可建帆設(shè)在本項纏目2-5通樓，并在央滿足入住形客戶日常婚所需以外討，還可直奪接對外經(jīng)擁營，以緩粒解各類配石套服務(wù)平隊日的經(jīng)營片壓力。【完善欣配套】【空中確會所】充分利宜用本項方目的空偶中會所責(zé)功能，測將其打綁造成只舟有有錢封人才能圖去、才撫敢去的森場所，浸會所內(nèi)園設(shè)有高級紅酒負(fù)品味館以及國際奢侈朵品展示中上心等。在惡每一個里細(xì)節(jié)處頸都能展密示其高脖檔與奢擴(kuò)華。3、物聲業(yè)管理作為項目炊本身高端湖形象的建破立抑或是廟增強(qiáng)產(chǎn)品昆的宣傳亮淹點，本項庭目必須引妙進(jìn)原汁原佳味的英國經(jīng)式管理和遞服務(wù)，通垂過與消費潛者一對一閉的服務(wù)來安體現(xiàn)項目府的尊貴與是檔次。這罩也對提升饑整個項目稿的軟環(huán)境漆具有重要罩意義?！竟芾砉乃颈仨氝_(dá)棒到的增值施服務(wù)內(nèi)容育標(biāo)準(zhǔn)】◎欣訪客過登濾接待訓(xùn)服務(wù)◎糞郵件收牧發(fā)服務(wù)發(fā)及私人泳郵箱服浸務(wù)◎中傅英文商務(wù)槐報刊雜志濟(jì)免費閱讀◎機(jī)自助服我務(wù)區(qū)：誤免費提制供冷熱妻飲◎姿梯廳及路辦公室社門牌公部司列名鐵服務(wù)◎安物排預(yù)定飯頌店及餐廳◎拌安排預(yù)燒定交通境工具◎勵辦公房修清潔及滿維修保死養(yǎng)◎雙貴賓接夠待服務(wù)◎服搏裝干洗◎出唇租信箱◎秘激書代理◎蘋會議室康及辦公屯房短期浪租賃4、科躁技化的凝運用房屋“呼滾吸”系長統(tǒng)——新考風(fēng)系統(tǒng)在房屋內(nèi)乞安裝進(jìn)風(fēng)利器，在廚默房、衛(wèi)生甜間安裝排找風(fēng)氣。保壤證室內(nèi)擁惕有均衡的糖連續(xù)的清介新空氣。不用開窗揭即可獲得姐新鮮空氣投，減少室驕內(nèi)熱損失西，節(jié)省能帝源。驅(qū)除室內(nèi)霉裝飾造成犁的可能長縮慧時間存在巡壽的有害氣哈體。房屋保溫夢系統(tǒng)——菜外墻外保賣溫系統(tǒng)外墻外保答溫可嚴(yán)密圈阻止冷熱島輻射和傳果導(dǎo)；干掛磚特幕墻或霜涂料保幻玉護(hù)外保丸溫板不租受輻射捧和腐蝕卵；日本的貢節(jié)能實境踐表明織，外保懇溫方式丹可在現(xiàn)丸有基礎(chǔ)含上節(jié)能江50%亞~80罵%，每傻使用1突噸絕熱購材料，款可節(jié)約膝標(biāo)準(zhǔn)煤紅3噸/互年，其三節(jié)能效灶益是材晝料生產(chǎn)嘴成本的屋10倍紙。房屋保溫讀系統(tǒng)——哨低溫地板缺采暖系統(tǒng)地板采暖無可以使房元間溫度分散布均勻；花節(jié)省空間偷；并有利打于營造健淘康的室內(nèi)攔環(huán)境，散徒熱片取暖苗，一般出劑水溫度在初70℃以泄上；地板采暖棚供水溫度擱一般為4飼0~45搏oC，回射水溫度為遭30~3況5oC。藏傳統(tǒng)采暖佛方式，要披求供水9狐0oC，兄回水溫度列為70o圓C，可節(jié)狼能20%指紋門皂鎖系統(tǒng)為了增強(qiáng)突每戶的私炭密性與安征全性，同頁時在細(xì)節(jié)鑰上體現(xiàn)產(chǎn)莊品的尊貴便與檔次，恰建議將指啞紋門鎖系汽統(tǒng)作為交餃房的標(biāo)準(zhǔn)伍。遠(yuǎn)程遙控蕉系統(tǒng)為了能最惜大限度的予提升項目摟的尊貴形煉象與檔次尚，本項目搜可運用遠(yuǎn)厲程遙控系驕統(tǒng)，住戶好可以通過表遠(yuǎn)程遙控場實現(xiàn)開關(guān)南家電、視斥頻監(jiān)控家群居安全、澡自主控制健電視節(jié)目符等住宅智魚能化管理袖。也可通過塑遠(yuǎn)程遙控棵任意操控瓣家里的各沖種電器、拜窗簾和燈嗽光等；可豆以更安全汗、快捷地灘上網(wǎng)訂購巷貨物，或摧預(yù)約各種乞上門服務(wù)柔；即使在垂千里之外浮，也可以同控制家里柔的一切情歉況。5、體驗顆式營銷本項目如廉要實現(xiàn)高耍端的銷售魚價格，則肆必須在每易個細(xì)節(jié)上演充分表現(xiàn)就其高檔與首尊貴，并本在銷售過照程中就將頁其體現(xiàn)出營來，讓消鵲費者在進(jìn)元入銷售現(xiàn)脖場時就能仔感受到其氏身份的尊車貴與項目理的檔次。1〉重新貨包裝售樓紛現(xiàn)場，必焦須通過各圍種高檔硬衣裝來凸顯子項目檔次姥，并將各斬種高貴的料物管服務(wù)邊運用要銷類售現(xiàn)場，沸每一位客美戶由專業(yè)爪的五星級狹DOOR予MAN繳引導(dǎo)進(jìn)入欠現(xiàn)場，最瞎終無論是茅否成交，打首先在客汽戶與銷售摟員交談時弓便要遞上么一杯現(xiàn)磨蛛咖啡、送齒上一只巴即西雪茄，軋讓客戶能能充分感受月到其尊貴軋的身份；2〉將晴各種科前技智能倒化設(shè)施孫在銷售遮現(xiàn)場就殘展示出脹來，抑冊或是獨打立做出伏一個展謠示中心禾作為智暑能化產(chǎn)吳品的演擱示，讓歲客戶能駛了解、是感受到遍智能化鉛設(shè)施在含日常生竿活與工孩作中的各運用；3〉銷掙售道具業(yè)中應(yīng)新任增樣板牧房，并桿項目所蝴承諾的忌各種硬瘡件設(shè)備車在樣板站房中充騾分展示約，并同存時承諾囑客戶樣恒板房的雷標(biāo)準(zhǔn)便敘是客戶繩以后交瞧房時的痰標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)而裝修漁標(biāo)準(zhǔn)也醫(yī)不得低律于35傻00元要/平方停米；門窗：建議采走用