無錫商業(yè)地產項目產品診斷及建議報告

無錫XX大廈產品診斷及建議報告目錄第一篇：從4P、4C、4R到4V營銷理論簡析第二篇：無錫酒店式公寓與辦公樓市場研判第三篇：產品診斷第四篇：產品、價格及客源定位建議第一篇：從4P、4C、4R到4V營銷理論簡析從4P、4C到4R4P特征

4P是站在企業(yè)的角度來看營銷,其使市場營銷理論有了體系感,又使復雜的現(xiàn)象和理論簡單化。4P是由上而下的運行原則,重視產品導向而非消費者導向，它宣傳的是“消費者請注意”。4C特征4R特征

4C是站在消費者的角度來看營銷，其中的方便、成本、溝通、消費者直接影響了企業(yè)在終端的出貨與未來。4C以“請注意消費者”為座右銘,強調以消費者為導向。4R是站在消費者的角度看營銷同時注意與競爭對手爭奪客戶。4R也是以消費者為導向,“便利”與“節(jié)省”,“溝通”與“關聯(lián)”緊密相關。4R較之4C更明確地立足于消費者。它宣傳是“請注意消費者和競爭對手”。4P、4C與4R的對比及4V產生

培育、保持和提高核心競爭能力是企業(yè)經營管理活動的中心，也成為企業(yè)市場營銷活動的著眼點。

差異化（Variation）、功能化（Versatility）、附加價值（Value）和共鳴（Vibration）的營銷組合理論。4V的解析差異化Variation差異化營銷所追求的“差異”是在產品功能、質量、服務和營銷等多方面的不可替代性。主要分為產品差異化、市場差異化和形象差異化三個方面。功能化Versatility功能化指以產品的核心功能為基礎，提供不同功能組合的系列化產品供給，以滿足不同客戶的消費習慣和經濟承受能力。以功能組合的獨特性來博取細分客戶群的青睞。附加價值Value附加價值指除去產品本省，包括品牌、文化、技術、營銷和服務等因素所形成的價值。共鳴Vibration共鳴指企業(yè)為客戶持續(xù)的提供具有最大價值創(chuàng)新的產品和服務，使客戶能夠更多地體驗到產品和服務的實際價值效用，最終在企業(yè)和客戶之間產生利益與情感關聯(lián)。共鳴強調的是企業(yè)的創(chuàng)新能力與客戶所重視的價值聯(lián)系起來，將營銷理念直接定位于包括使用價值、服務價值、人文價值和形象價值等在內的客戶整體價值最大化。第二篇：無錫酒店式公寓與辦公樓市場研判一、酒店式公寓市場研判1、無錫酒店式公寓市場格局【主要項目列舉】項目名稱位置所屬區(qū)位項目屬性狀態(tài)錢龍尊邸火車站副中心區(qū)爛尾樓改造售罄東方云頂縣前街中心區(qū)爛尾樓改造售罄優(yōu)族聯(lián)盟人民路中心區(qū)爛尾樓改造售罄凱燕環(huán)球中心太湖廣場副中心區(qū)新建尾盤潤華國際大廈新體育中心西區(qū)新建在售紫金公館南禪寺副中心區(qū)新建尾盤寶龍城市廣場旺莊路新區(qū)新建一期售罄華美達公館惠山北區(qū)新建在售雷迪森金城東路新區(qū)新建一期售罄金鳳凰鳳賓路副中心區(qū)爛尾樓改造售罄禾嘉國際解放西路中心區(qū)新建售罄長江金岸長江路新區(qū)新建售罄數(shù)據(jù)來源：普潤異地市場數(shù)據(jù)研究中心無錫市場酒店式公寓量體較少，過去多為爛尾樓改造項目，近期多為新建項目，其功能和戶型空間更為專業(yè)，同時也開始細分市場。根據(jù)不同區(qū)域和不同檔次劃分不同客群；從分布看，無錫酒店式公寓分布相對集中，2004年以前的酒店式公寓集中在解放環(huán)路以內。目前主要以市中心和副中心區(qū)域為主，但由于受到土地及多種因素的限制，有部分項目已開始向外區(qū)域擴展?！疚磥砉闆r分析】就目前酒店式公寓市場供給情況來說，市場供給相對較少，量體不是很大。目前在售項目存量不多，新開項目也通過銷控小批量多批次推出。同時由于酒店式公寓產權多為辦公性質，故從土地性質判定未來供給及供給量將帶有很大的不確定性。

就目前所知的可能建造酒店式公寓產品的有以下幾個項目：

華美達公館：擁有500套酒店式公寓，剛開盤。目前僅推出50套，預計未來該項目也將小批量多批次的推出，以營造房源緊缺氛圍；★

中住的新天地：城市副中心地段，總共3萬多平方米，其酒店式公寓預計09年上市；★雷迪森廣場酒店的酒店式公寓部分，297套，約2萬㎡；★

恒隆人民中路與健康路地塊：位于市區(qū)，占地3.7萬，容積率為6.5。地塊性質為辦公、商業(yè)、酒店（含公寓式酒店）。該項目主體建筑高度不低于150米。★大連萬達的河埒核心商務區(qū)地塊：位于西區(qū)，其占地53.8萬㎡，用地性質為辦公、商業(yè)、居住?！镉梢陨峡梢钥闯觯磥砜赡芡瞥龅木频晔焦⒐繉⒓眲∩仙?，而市場是否有足夠的需求將成為此類產品得以生存的根本，但不可否認的是未來市場的競爭壓力明顯。2、去化及經營情況分析項目名稱區(qū)域價格（元/㎡）戶型面積銷售日期總套數(shù)已售套數(shù)月售套數(shù)凱燕環(huán)球中心副中心區(qū)1800060-802006-473465933潤華國際大廈西區(qū)1500060-1802007-7299347紫金公館副中心區(qū)1100040-902007-9-222156532寶龍城市廣場新區(qū)800038-492007-10235商業(yè)217108市場在售項目一覽表：數(shù)據(jù)來源：普潤異地市場數(shù)據(jù)研究中心寶龍城市廣場雖然地段相對其他項目差，而且是40年商業(yè)產權，但通過價格和挑高的戶型，致使去化速度較快；潤華國際大廈由于目前其周邊配套還未完善和成熟，商務氛圍缺失。就目前而言價格失真，致使去化受到阻力。據(jù)了解，該項目有兩家基金有收購意向。由此判斷，該項目目前價位虛高，主要為了抬高收購價格；凱燕環(huán)球中心目前已近尾盤，已售房源僅有3套，且均為大房型，該項目無論從市場形象抑或是經營管理團隊而言，均為無錫目前首屈一指。雖目前價格偏高，但已是市場高端客戶群用來彰顯身份地位或接待重要賓客的首選之地；紫金公館位于南禪寺南片，地理位置較有優(yōu)勢，但由于產品并未有太大亮點，去化速度一般。但從價格來看，該項目存在著較大的升值空間。★★★★【銷售速度分析】【價格趨勢分析】酒店式公寓產品歷經5年的發(fā)展周期，由爛尾樓的改造到標志性的建筑出現(xiàn)，其市場價格也從03年的5000元/平方米到現(xiàn)在最高價的18000元/平方米（凱燕環(huán)球中心）。交房標準多采用精裝修標準，部分以贈送家具家電等形式作為產品宣傳亮點。其對外宣傳的裝修標準也越來越高，高端、個性的市場形象促成了價格的不斷走高?！铩?/p>

酒店式公寓近年來價格不斷走高，但是銷售狀況出現(xiàn)參差不齊的現(xiàn)象。雖從目前來看銷售總體上未有滯銷情況，但不足以說明市場未來需求或潛在需求依舊旺盛的。10000元/平方米以上項目的月均去化量之低，以及此類產品先天不足的特性將是抑制酒店式公寓未來發(fā)展最重要的因素。

3、產品形態(tài)特征分析項目主力戶型（㎡）銷售價格(元/㎡)裝修標準裝修價格(元/㎡)物業(yè)服務凱燕環(huán)球中心60-8018000精裝修（帶家電）3300凱賓斯基酒店管理潤華國際大廈60-18015000精裝修（帶家電）1500-2000戴德梁行紫金公館40-9011000精裝修（帶家電）1500上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司寶龍城市廣場38-49層高3.8米7500精裝修1000普通物業(yè)華美達公館50-8080-1407000-8000精裝修1500華美達作顧問雷迪森6012000精裝修（帶家電）1200瑞華物業(yè)管理有限公司數(shù)據(jù)來源：普潤異地市場數(shù)據(jù)研究中心過去酒店式公寓多為過渡性產品，相對居住性質來說，投資性實際更強，故戶型設計主要考慮小面積，低總價。而經過四年發(fā)展，目前酒店式公寓不在簡單的為過渡性產品，而且成為張顯個性和生活態(tài)度的產品。其房型設計也更為人性化，功能區(qū)被劃分出來，面積也有增大的趨勢；從產品面積看，多為40-80㎡區(qū)間內。得房率均在55-65%之間；目前，無錫酒店式公寓的戶型、面積參差不齊，由30－100平方米不等。從銷售面看，以（50－70平方米）的房型更為走俏，由于市場主流供應戶型銷售看好，且該類產品凸現(xiàn)投資價值，導致市場供應的戶型面積相對集中；新建酒店式公寓建筑多為部分經營、部分出售的經營模式，以經營性的酒店式公寓樹立項目品質和形象，帶動整個項目的價值拔高；經營型酒店式公寓裝修多包含家電。在一定程度上成為其附加值；從目前無錫酒店式公寓產品特征來看主要有以下特征：※※※※※產品普遍存在的盲點：無錫目前主要幾個酒店式公寓均利用爛尾樓改造開發(fā)建成，普遍具有先天或后天的不足，主要是：電梯數(shù)量不足通道狹窄通風采光嚴重缺乏戶型設計不合理，出現(xiàn)不規(guī)則多邊形等怪異房型裝修質量粗糙會所設施不全車位嚴重缺乏這些問題的存在都將導致目標客戶的流失或導致客戶失去對該類物業(yè)的信任。因此，及時的補救或改善是提升產品市場形象的主要途徑?！?、市場典型案例羅列潤華國際大廈由A座55層、B座45層和商業(yè)底座6層組成，是集商業(yè)中心、五星級酒店、創(chuàng)意商務空間、酒店式公寓、會議休閑、體育、觀光、娛樂為一體的大型高檔超高層綜合性建筑。

功能區(qū)間：1-6層：商業(yè)中心（韓國農心集團持有）A座7-30層五星級豪生酒店A座31-54層酒店式公寓A座55層空中會所B座8-45層辦公樓-1--3層地下車庫技術指標：占地面積：15144.3平方米；總建筑面積：148795.48平方米；建筑高度：258米1）潤華國際大廈裝修標準外墻：以low—e低反射斷橋鋁合金雙層中空玻璃首層大堂：超五星級酒店豪華大堂標準盥洗室：墻面為高檔面磚地面為高檔防滑地磚天花板為優(yōu)質金屬板吊頂寫字樓標準間裝修：墻面為進口涂料地板為架空地板天花板為進口石膏吊頂酒店式公寓裝修：墻面為進口墻紙地面為高級實木地板（主門入口鋪設進口羊毛地毯）天花板為藝術吊頂其他按五星級標準精裝修2）凱燕環(huán)球中心50層的凱燕環(huán)球中心位于太湖廣場西北側，建筑高度近200米，這座大廈22層以下為無錫凱賓斯基大酒店，其中l(wèi)-5層為酒店公共設施，6-21為標準間及總統(tǒng)套房等，23-48層為凱燕環(huán)球商務公寓，49-52層為凱賓斯基專屬酒店公寓。凱燕環(huán)球商務公寓套型面積為62-152平方米，主力套型為65-70平方米，可用作自住、辦公、投資等，由凱賓斯基酒店統(tǒng)一管理。凱燕環(huán)球商務公寓是目前全世界唯一的在凱賓斯基酒店之上的商務公寓。技術指標：占地面積：1.5萬平方米左右；總建筑面積：13.7萬平方米左右；建筑高度：近200米功能區(qū)愈間：1層：酒左店大堂、棄商務中心除、大堂酒伍吧、精品猶商店街2層：帆中餐廳陣、包房谷、風味宗餐廳3層：6譽00人宴切會大廳、怠前廳及會姥見廳、小濫會議廳4層：賭國際娛酬樂演繹朱中心5層：室美內游泳池船、健身房漂、美容等突休閑健身吵設施7-19族層：酒店蓮標準客房20-耳22層冤：行政落樓層及酒總統(tǒng)套合房25-膀55層塔：凱燕生環(huán)球商恒務行宮煮標準層39層單：凱燕由環(huán)球商插務行宮畢空中豪年景會館-1~乞-2秤層：地傲下車庫裝修標群準客房裝滅修：配備高檔脾品牌整套吉衛(wèi)浴、廚甲具、家具重、豪華燈曾具。配備呀中央空調批、保安系豎統(tǒng)、冷熱偵水供應系滴統(tǒng)，上網裙電視，多谷語言語音菌信箱，寬足帶網絡系飲統(tǒng)，國際擴衛(wèi)星電視汁，客用保熄險柜和迷怒你吧。衛(wèi)淋浴到設備：整套選州用國際拼知名的款中外合快資品牌鳳?？吞荩?部4早.5米衣/秒瑞暈士迅達廉進口高辣速電梯蕩，憑卡秀進入指聚定樓層赴；3）雷迪影森產權酒科店將打造沾新區(qū)首宴席五星殿級酒店鏈，以地蔬標身份執(zhí)，傲視蘆群雄。餅黃金地催段、精傻裝修、析超五星員級的酒坑店服務元，全面適打造了棒一個匹縱配國際伴頂級身腸份人士肉社交和奶財富的尿場所。肅據(jù)悉，鋪雷迪森嫂廣場酒泥店將公晚開推出召數(shù)百套變精裝修葡商館，初每間面灰積約6遭0平米控左右，中供有志眨之士投藥資，在示1-4股層還配追備了酒嬌店相關猾配套，甘如宴會峰廳、商尿務會議捐中心、跑學術報抽告同聲骨翻譯多未功能廳嗚、國際劍SPA脅、健身帆中心等及。作為投資帽型產品的榮無錫雷迪結森廣場五塘星級酒店予，擁有7廈0年產權餐，為投資此型客戶提歷供10年捧的投資回乒報，同時惡客戶享有猶每年免費帽入住的待河遇。二、辦絹公樓市維場研判1、去化撥情況及價奸格分析【辦公紀樓區(qū)域誰分布】項目檔次總規(guī)模（萬M2）租金/售價（￥）出租/銷售率面積分割（M2）市中心區(qū)（解放環(huán)路內板塊）財富大廈乙級偏上2.6售11000售100%76-330匯金廣場甲級7租1.8-2.5租85%180-450佳福國際乙級偏上3.24租1.5-1.8租90％45－364摩天360甲級約3.7售12000租1.9售98%133-208興盛大廈乙級偏上2.5租1.3-1.6租80%50-200金鼎大廈乙級0.8租1.2-1.5租50%180-350副中心區(qū)（太湖廣場板塊）太湖明珠數(shù)碼大廈甲級2.7售9350租1.8-2.0售100%150－300盛世天下乙級偏下3.8租0.8-1.5租90％67.4－163新區(qū)（新區(qū)板塊）新旺角丙級3.63售6800售30％30－80東方銀座丙級0.8售7000租1.2-170－1000蠡園地區(qū)（蠡園開發(fā)區(qū)板塊）太湖明珠發(fā)展大廈乙級偏上6.18租2.2租83％85－300星湖名都丙級偏下-售6900租0.5-0.8租63％91－429當前市場懲上以解放鋤環(huán)路內板甚塊辦公樓污數(shù)量最多載，其中包期含2個甲蘋級寫字樓仔。市場租徒金基本在甜1.8元幸/㎡/天統(tǒng)左右。最拐高到2.雨5元/㎡追/天。蠡園開發(fā)漂區(qū)板塊擁落有量其次總，但目前獲所存辦公霉樓檔次較蠶低。租金瓦在1元/挎㎡/天以口下，最高織為2.2首元/㎡/惠天。作為新興粱的辦公樓遠市場太湖累廣場板塊輩其擁有量特不多，但姿租金直追嚇市中心板覆塊，從最糠低的0.證8元/㎡抗/天到2浩元/㎡/引天。而且丘擁有甲級照寫字樓?！巨k公稍樓市場套價格分企析】雖然無錫近辦公市場放交易量少渠，但交易鉆價格并沒爭有根據(jù)個鋒別樓盤的璃起伏而大貿幅變動，奏其市場價夠格呈現(xiàn)平禮穩(wěn)增長的論趨勢。但由于鞋無錫辦臭公市場磨處于初絕級階段滲，其價煤位與住壞宅價格濫相差不甲多，0癢6年在肅750卡0元/坐㎡左右細，增長費幅度也祖沒有太缸大差別殖。【辦公樓紀市場去化迫分析】無錫辦公處市場交易棵同其投資央類似，在響商品房交奇易中所占尖比重較小單，07年月市場交易芽占有量僅鴉為2%左姻右。無錫市場捐辦公樓去盒化整體水喇平較低，疊且起伏不西大，平均墳月交易量亦在20-累35套之乞間。其中去閑化區(qū)域轎主要集快中在南受長區(qū)，范特別是哲太湖廣的場板塊燃區(qū)域。畝其他如衛(wèi)濱湖區(qū)損和錫山清區(qū)也有劉一定的坑需求量歌。其中南長沫區(qū)和錫山洗區(qū)距離市飼中心較近吹，為城市贊擴張后辦匹公市場外夢擴的首選葉之地。同莫時南長區(qū)仿的副中心押建設以及夫錫山工業(yè)斃區(qū)的建設結促進了區(qū)疫域辦公市控場氛圍的缺營造。而慌湖濱區(qū)辦片公樓主要喝依托蠡湖睡新城的建斜設及周圍牧的工業(yè)區(qū)壩，由于剛縱剛發(fā)展，仇目前主要律辦公項目短僅為潤華傳國際大廈拌。【辦公樓佩市場客源振分析】A、購房廟群體特征2003謠年以前，械辦公樓市三場一直以標租賃為主己，近年逐鑰步形成了慈租售并舉嶄的格局。查各大公司腔包括有外升資背景的斑企業(yè)等對務辦公樓的扮需求開始搞釋放，前克幾年沒有江多少起色芽的辦公樓羞市場出現(xiàn)沸供不應求都，導致租猶金也水漲洪船高。在矩這種情況蘭下，投資貢者對只租尊不買的“查騎墻等購辱”發(fā)生動僚搖，買樓看比例隨之底大增。作為辦敵公樓另室一購買磁主體—正—廣大巖發(fā)展中而小型企從業(yè)（無飲錫本地帝、外地護駐無錫冰辦事處托），可親能受到刊這兩年市住宅市紫場的啟唐發(fā)，也箭主動放法棄了租掏賃市場癥進而選質擇投資始買樓，澆這在當預前無論湖對大多銀數(shù)開發(fā)磁商或是竊購買者忍都是合須理的選包擇。前幾年尤由于市征場投資加活躍，縣投資辦運公樓比根例大幅肚度提升叉，比如頁現(xiàn)代之籌星項目漫投資者翠購買比章例達到論50％陰就是一瓦個最好鋼的例子暖。未來鴨辦公樓刑投資比島例會增影多?！鵅、辦施公樓租避賃客戶捷特征無錫現(xiàn)晴有辦公德樓內租兔戶主要飯以貨運涉物流、盈駐錫辦緞事處、捐電子科歲技企業(yè)駁、機械固為主，妥約占其泄租戶的己60%老，這明券顯體現(xiàn)崗了無錫坦目前辦能公樓市州場中的廊“前店涼后廠”憑、“駐獄錫辦事棄處”的語兩大特信征，由沸于租戶律內服務卻業(yè)所占應比例較就少，可擱以預見犁隨著無級錫經濟蛙的高速序發(fā)展，調純辦公輪樓物業(yè)白將有很展大的市泳場空間測。通過墓市場調支查，我寶司發(fā)現(xiàn)字，無錫防辦公樓監(jiān)客戶以沾中小企座業(yè)為主盲，辦公翼面積不丸大，這輪與無錫丟城市功辱能是相蛾吻合的翻。綜上所信述，雖掏然目前糟整體無撕錫的辦搬公樓是聚市場并洋不十分稍強勢，活租售水蕩平均在組一個較位低的層廁面。但小就上述匠的成交乞量與租退售價格鑰來看，序該類物峰業(yè)未來乖升值潛猶力巨大球。第三篇：嚴產品診斷一、產品爪現(xiàn)狀項目本激身：目前樓體居結構已經規(guī)封頂，但念立面還未扮完成，大屆堂及公共走部位也未費完成；案場銷云售：1〉目前錘整體企劃團定位較為詠模糊，產朋品特點不撕夠鮮明；2〉銷售隨人員整體采素質較低門，無法打勇動客戶；3〉目前齡銷售現(xiàn)場償所能提供爪的銷售道條具較少，歉銷售宣傳垂資料較為對簡單，無晨法突出產藏品檔次；4〉銷售堪現(xiàn)場企劃否包裝等沒飾有視覺沖則擊，較為購平庸；二、產品尿優(yōu)劣勢分攏析優(yōu)勢：緊鄰市死政府，造與市中介心僅“踏一河之泡隔”劣勢：1〉車位肢較少（地葵上+地下壓僅有10困0多個車俗位）；2〉立面冰整體感覺戰(zhàn)較為平庸噸；3〉戶齒型存在褲一定偏璃差，且推改動幅卷度較小柔；4〉前階至段營銷出陜現(xiàn)偏差，合又沒有及詢時修正，介導致市場偵整體口碑估不佳；5〉土地態(tài)使用年限贊不足40積年，且水臨、電、煤醉等使用成搶本較高；6〉目攔前周邊轟情況較綱差，街校區(qū)改造蠶有待時抹日；綜述市場角度愿出發(fā)，以公目前該產橫品形象繼駐續(xù)銷售，鄉(xiāng)豐其較為現(xiàn)胸實的去化阿均價在1錦0000朋~105濫00元/闖平方米，贊但可以采訊用以時間換你空間的策略喘，順應稅市場行機情，適開當放慢模銷售節(jié)劇奏，期贊望房地攔產市場苦的整體幕好轉帶功動項目論銷售。弱但在目溝前宏觀散調控愈水演愈烈雀的局面欲下，可鏈能面臨未較大的嫂風險。而因此必玩須尋求燈突破與盈創(chuàng)新。如何破題奴？第四篇來：產品指、價格挪及客源勵定位建丟議根據(jù)以上某對項目所狹做的一系摸列診斷，敞我司認為行必須對產基品重新定鼓位，以一爆個嶄新的捆形象再次金入市，才熄有可能實儲現(xiàn)項目的睛最終去化澇。定位原遞則：揚長避偶短；走差異撤化的市葡場路線麗；堅持做價陪格或形象離在市場的代領導者；方案一核心定位：中小企業(yè)市展示基地定位展劑示：我虎們不為耐賣產品警而賣產耗品，我功們更多璃的是去正產品背柴后的東智西。如敵此我們僵便要創(chuàng)囑造出更圾多的產曾品附加瓜值。通過對薯本項目勁自身條換件及現(xiàn)致狀的初扮步了解竭，結合藏各類物爽業(yè)形態(tài)光的特性狡及在售轉酒店式各公寓與斯辦公樓凍市場的面客觀情憑況，在躁現(xiàn)有的胃產品條女件下，蘇本項目簽可能的誼產品定冤位方案昨如下：附加值市展示：辦公輔潔助功能展示交流嚇功能咨詢管理偉功能本項目的灑特色是在挽一棟樓內基同時具備駱三大功能商務配套鑄功能具有多媒烤體演示功白能的會議涉廳具有票諸務預訂注、商務付接待、龍貴賓接柳送等服潛務的客放戶服務奪中心。入駐本板辦公樓錄注冊公伸司可享捐受國家中各項優(yōu)短惠政策商務活飛動策劃會展策劃銜服務電子展銷可平臺，通去過社區(qū)互舟聯(lián)網將企被業(yè)宣傳信中息發(fā)送至俘任何小區(qū)紙住戶；有產品展練示、發(fā)布鬼、推介功任能的小型笨展廳展示交妄流功能企業(yè)管理壩、政策、洋法律、營呼銷咨詢服俊務；融資、擔慰保服務；人員招午聘和人暢員培訓抬等服務引進辦證圍公司，提凝供工商注馳冊、財務廳代理、融楚資代理、聚人事代理灘等代理服歸務；咨詢管理翻功能咖啡吧/酒吧；棋牌室/乒乓室康樂休爆閑桑拿堅會所；其他配川套功能覺服務：以上附加忌的配套服可務均可建鄉(xiāng)豐設在本項尖目2-5機樓，并在男滿足入住于客戶日常高所需以外朗，還可直秋接對外經園營，以緩攪解各類配共套服務平琴日的經營嶺壓力。同時，我五們還需采支取“四個橡聯(lián)動”來奇更有效的乏提升產品含的附加功蝦能1〉聯(lián)動政釋府：通過哪相關政獄府部門灰的支持痛，對進障駐本項墊目的企移業(yè)單位追在稅收幸政策上宴給予更廉多的扶的持優(yōu)惠輝，同時眉社會上艦擴大項民目的影盯響力；2〉聯(lián)動企奸業(yè)商會：通過各滲個企業(yè)商繁會的組織浴，將進駐督本項目內喂的各中小問企業(yè)能更天有機會接里觸到更多零的合作伙防伴及同行喜，擴大企浙業(yè)在行業(yè)流內的知名區(qū)度與影響柿力；3〉聯(lián)動經階濟園區(qū)：通過繳各個經澡濟園區(qū)近的支持怠，能更雕快速、李更有效劣的辦理拿企業(yè)各功項事務桐，扶持總企業(yè)迅睜速發(fā)展饑；4〉聯(lián)動社會：通過買進駐本瓣項目的肝企業(yè)的計規(guī)模與赴要求，話本項目采將定期柿的在項塞目展示終中心內恒舉辦各勸種企業(yè)翻或產品曠展銷會阻，并通分過社會蠻的宣傳指，擴大兇活動的倍社會知攪曉度與砌影響力光。核心客著戶：目標客群◎無錫申各類金竭融單位◎無錫竹各類成預長型企浮業(yè)或辦旨事處◎部分積投資客行業(yè)屬性◎保險、忍基金、信尋托、期貨義、財務公殖司等）◎服務業(yè)從、窗口型烤企業(yè)等◎廣告健、媒體雜等企業(yè)置業(yè)特征◎剛剛起濾步的成長且型企業(yè)，黃啟動成本箏較低；◎強調構辦公地偵段；◎看重烤物業(yè)的感增值空臉間價格定位：此種稅方案將展完全參羨考目前睛市場下黎同類型饑的辦公礙項目作搞為產品枕定價的鄰依據(jù)；辣（運用默市場比良較法）比較因子權重類比A：財富大廈類比B：摩天360類比C：明珠數(shù)碼大廈擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置6%10.0610.0610.06項目周邊環(huán)境6%0.90.05410.060.950.057交通狀況6%1.10.06610.060.90.054商務氛圍8%0.80.0640.80.0640.90.072周邊商務配套8%10.0810.080.90.072外立面12%0.80.0960.90.1080.90.108設備、材質檔次12%0.90.10810.121.10.132房齡12%1.10.1321.20.1441.30.156大堂8%0.90.07210.0810.08內部公共部位8%0.80.0640.90.07210.08戶型結構8%10.0810.081.10.088車位配比6%10.0610.0610.06|各比較對象的比較系數(shù)|100%

0.936

0.988

1.019比準價格

10296

11856

9527.65通過類鏡比，本水項目用攜此方案溫入市，肌市場可賴能接受性的產品摔價格為籮：1250亮0元/平方糧米此方案多優(yōu)劣勢扯分析：優(yōu)勢：1〉用相蠟對較低的曲價格入市記，以求快厲速回籠資廊金，實現(xiàn)亦更多的機誦會成本；2〉此方令案將于社尾會各界形介成互動，惠有效的擴差大項目的目知名度與界美譽度；劣勢：筆1〉機無法實姿現(xiàn)本項垮目的利銅潤最大災化；2〉項目詳所存在的區(qū)房型等一睛系列缺陷忽將可能流歪失客戶，柱或不被更嘆多客戶所謀接受；方案二核心定異位：全裝修谷、商住兩交用個性空續(xù)間定位展示：以全盼裝修為工項目的姨交房標透準，并濤同時贈絕送簡單緩家居、楊家電等綁設備，昆裝修標原準不低貿于15蛙00元賴/平方基米；核心客故戶：目標客群◎外地表駐無錫趙辦事處◎單身正或未結珠婚的青躍年白領諷階層◎大型企聰業(yè)購買作瀉為企業(yè)外掌地或海外櫻中高層管肯理者的公班寓◎中小囑型企業(yè)嘉辦公場采所◎無法張知曉購謎買動機移但卻有霸購買需擠求的客上戶◎部分投治資客置業(yè)特征◎對物媽業(yè)總價伯控制較薪嚴格◎強調增物業(yè)地港段、物曲業(yè)品質◎注重短平日生練活的私像密性◎看重備物業(yè)的否租金收旗益及投寬資潛力產品提升密內容：此方竟案將給皮消費者誤提供更誰多的產撈品配套腎等附加已值，同筐時有依摟據(jù)的提汁升產品婚未來的握市場售令價；健身房/韻律操配房；乒乓房/壁球館/桌球房；咖啡吧/酒吧；棋牌室/閱覽室；小會議室壺：提供簡倦單的會議西設備，如舅投影儀、匪寫字板等師。演播廳、披貴賓接待呆室等商務蓬空間。以上附加太的配套服斧務均可建油設在本項頁目2-5畜樓，并在相滿足入住牧客戶日常書所需以外伶，還可直耐接對外經簡營，以緩擇解各類配創(chuàng)套服務平賤日的經營咳壓力。價格定遣位：此種方隱案將參考么目前市場分下同類型污的酒店式殼公寓項目伶作為產品伯定價的依繭據(jù)；（運雖用市場比敢較法）比較因子權重類比A：潤華國際大廈類比B：紫金公館類比C：雷迪森擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置6%10.0610.0610.06項目周邊環(huán)境6%0.90.05410.060.950.057交通狀況6%1.10.06610.060.90.054商務氛圍8%0.80.0640.80.0640.90.072周邊商務配套8%10.0810.080.90.072外立面12%0.80.0960.90.1080.90.108設備、材質檔次12%0.90.10810.121.10.132房齡12%1.10.1321.20.1441.30.156大堂8%0.90.07210.0810.08內部公共部位8%0.80.0640.90.07210.08戶型結構8%10.0810.081.10.088車位配比6%10.0610.0610.06|各比較對象的比較系數(shù)|100%

0.936

0.988

1.019比準價格

14040

10868

12228通過類比陣，本項目諒用此方案抱入市，市該場可能接棕受的產品籃價格為：130諒00~務135叢00元/平方販米此方案優(yōu)膀劣勢分析共：優(yōu)勢：1〉此悠類型產秩品已經膨被市場秩所認可蔥，項目紹入市接貞受程度咽較高；2〉該方蘋案將有效跳的擴大項鈔目的利潤醫(yī)率；3〉此隙方案在棄一定程推度上解厘決了目液前產品難定位上建的缺陷史；劣勢：1〉項娛目所存營在的房豈型等產磁品缺陷桐將可能好流失客正戶，或先不被更附多客戶泉所接受伸；2〉項體目雖有偉市場接缸受度，姿但未來凳可能受翻到的市駁場競爭感壓力較昌大；方案三核心定循位：具有城翁市標桿災意義的搭5A級類商務公座館定位詮謎釋：1〉此舞標桿并拔非建筑臭結構或宇產品本椒身的標容桿，而贈是附加帳價值亦嗓或是使丈用功能獨上將成定為無錫輩市的標沿桿；2〉商務業(yè)公館指接蒸待重要賓乎客或客戶高，同時具跑有彰顯個季人身份的消功能場所甜，具有較纖強私密性牽與高檔服面務等特點繩；3〉以精漿裝修為項上目的交房腦標準，并闖同時贈送飄國際各種期知名品牌陵家居、家柄電等設備索，裝修標等準不低于誦3500倒元/平方券米；3〉附以尼各種商務栽、會議、景會客等配柴套設施，券并引入國扶際品牌休慣閑會所等癢，提升產明品形象；4〉以筑高調、繳奢華的胖公共空盛間來展窩示本項森目的高兆端形象哀，并配報以國內倡外知名供酒店管轎理公司愛對其進翻行管理緒經營。對大堂的爹處理，建廢議摒棄傳攀統(tǒng)一味追攀求面積與右挑高的做綁法，充分犬利用底層扭空間格局法與變化，欣打造出“晝多重空間劇”組合的絲式概念，即犁底層大堂果由門廳、袋公共大廳狐、單元大石堂、電梯頁廳、過道趴五部分相蔑對獨立的艷空間組成康。人流動幻玉線分布窄圖：室外門廳

公共大廳

單元大堂

過道

電梯廳

通過人鼻工布局釋打造“雙重理大堂”，即“公盆共大堂”林與相對私蹈密的“單尾元大堂”桿雙重大堂盤空間。第一重“公共大紋堂”追求豪華架、氣派，褲是主人尊互貴身份地蒙位的象征廳，建議公標共大堂開馳間不低于20m，挑高不晶低于8m，地面分夸層鋪設加大理石元花紋，鞭墻面以24K金箔裝浴飾，頂釋部中央鬼掛大型就水晶裝瓜飾吊燈談，充分茅營造出堆富麗堂銷皇的豪間華氛圍略。（如下示脾意圖所示慕）1、產點品升級大堂建亞議圖一：大碗堂示意圖圖二：恰金箔墻勺面示意挖圖圖三：擾大堂人溪口示意欣圖圖四：刮大堂燈漫飾示意晨圖圖一圖二圖三圖四第二重“單元大語堂”是相對私紛密的會客同、休閑空服間，內設蝦控臺接待茫區(qū)、休閑怖洽談區(qū)以披及通道區(qū)注域，單元分大堂整體堡裝修風格防豪華、溫抹馨，內部筋裝飾結合舒景觀水景鹽墻、噴泉槐假山水池霞以及室內胖綠化，使妖主人在會盜客的同時敲，可以充積分享受室盛內室外雙魂重景觀。圖一：單洋元大堂示防意圖俱圖二左：接待區(qū)術示意圖圖三：水仇景墻示意非圖粉圖四：臨休閑區(qū)示錫意圖圖一圖二圖三圖四電梯廳地面以榆及墻壁歡建議用數(shù)進口大終理石進汗行包裝吸，配以撕暖色燈閱光，使朵整個電灰梯廳呈宰現(xiàn)豪華慣、氣派衣，提升女整個社讓區(qū)的品歷質與檔糧次。電鴿梯建議輸采用永絲式大日立陵或同檔幼次高速該電梯。（如下豬示意圖海）過道的裝修風聞格是大堂伶風格的延蝴續(xù)，在局粒部點綴一越些室內花液池、矮柜海以及裝飾傅小品等元醬素（如下示關意圖）。2、配套企升級考慮到本框項目特殊樣性，產品狀比較單一容。建議產秀品作出亮停點，在現(xiàn)簽有的限高攪條件下，廉通過打通代樓板，把付上下層連求接在一起鍋，做出具禁有產品特堆色的復式原型商務公泛館?！緩褪娇罩чg】健身房/韻律操房怪；乒乓房/壁球館/桌球房底；咖啡吧/酒吧；棋牌室/閱覽室監(jiān)；中式及責西式高剛檔餐廳燦；高級休閑只會所；高級康樂征康體中心坡；室內恒我溫游泳歪池；以上附加恢的配套服臉務均可建帆設在本項纏目2-5通樓，并在央滿足入住形客戶日?；樗枰酝庥懀€可直奪接對外經擁營，以緩粒解各類配石套服務平隊日的經營片壓力?！就晟菩琅涮住俊究罩写_會所】充分利宜用本項方目的空偶中會所責功能，測將其打綁造成只舟有有錢封人才能圖去、才撫敢去的森場所，浸會所內園設有高級紅酒負品味館以及國際奢侈朵品展示中上心等。在惡每一個里細節(jié)處頸都能展密示其高脖檔與奢擴華。3、物聲業(yè)管理作為項目炊本身高端湖形象的建破立抑或是廟增強產品昆的宣傳亮淹點，本項庭目必須引妙進原汁原佳味的英國經式管理和遞服務，通垂過與消費潛者一對一閉的服務來安體現(xiàn)項目府的尊貴與是檔次。這罩也對提升饑整個項目稿的軟環(huán)境漆具有重要罩意義?！竟芾砉乃颈仨氝_棒到的增值施服務內容育標準】◎欣訪客過登濾接待訓服務◎糞郵件收牧發(fā)服務發(fā)及私人泳郵箱服浸務◎中傅英文商務槐報刊雜志濟免費閱讀◎機自助服我務區(qū)：誤免費提制供冷熱妻飲◎姿梯廳及路辦公室社門牌公部司列名鐵服務◎安物排預定飯頌店及餐廳◎拌安排預燒定交通境工具◎勵辦公房修清潔及滿維修保死養(yǎng)◎雙貴賓接夠待服務◎服搏裝干洗◎出唇租信箱◎秘激書代理◎蘋會議室康及辦公屯房短期浪租賃4、科躁技化的凝運用房屋“呼滾吸”系長統(tǒng)——新考風系統(tǒng)在房屋內乞安裝進風利器，在廚默房、衛(wèi)生甜間安裝排找風氣。保壤證室內擁惕有均衡的糖連續(xù)的清介新空氣。不用開窗揭即可獲得姐新鮮空氣投，減少室驕內熱損失西，節(jié)省能帝源。驅除室內霉裝飾造成犁的可能長縮慧時間存在巡壽的有害氣哈體。房屋保溫夢系統(tǒng)——菜外墻外保賣溫系統(tǒng)外墻外保答溫可嚴密圈阻止冷熱島輻射和傳果導；干掛磚特幕墻或霜涂料保幻玉護外保丸溫板不租受輻射捧和腐蝕卵；日本的貢節(jié)能實境踐表明織，外保懇溫方式丹可在現(xiàn)丸有基礎含上節(jié)能江50%亞~80罵%，每傻使用1突噸絕熱購材料，款可節(jié)約膝標準煤紅3噸/互年，其三節(jié)能效灶益是材晝料生產嘴成本的屋10倍紙。房屋保溫讀系統(tǒng)——哨低溫地板缺采暖系統(tǒng)地板采暖無可以使房元間溫度分散布均勻；花節(jié)省空間偷；并有利打于營造健淘康的室內攔環(huán)境，散徒熱片取暖苗，一般出劑水溫度在初70℃以泄上；地板采暖棚供水溫度擱一般為4飼0~45搏oC，回射水溫度為遭30~3況5oC。藏傳統(tǒng)采暖佛方式，要披求供水9狐0oC，兄回水溫度列為70o圓C，可節(jié)狼能20%指紋門皂鎖系統(tǒng)為了增強突每戶的私炭密性與安征全性，同頁時在細節(jié)鑰上體現(xiàn)產莊品的尊貴便與檔次，恰建議將指啞紋門鎖系汽統(tǒng)作為交餃房的標準伍。遠程遙控蕉系統(tǒng)為了能最惜大限度的予提升項目摟的尊貴形煉象與檔次尚，本項目搜可運用遠厲程遙控系驕統(tǒng)，住戶好可以通過表遠程遙控場實現(xiàn)開關南家電、視斥頻監(jiān)控家群居安全、澡自主控制健電視節(jié)目符等住宅智魚能化管理袖。也可通過塑遠程遙控棵任意操控瓣家里的各沖種電器、拜窗簾和燈嗽光等；可豆以更安全汗、快捷地灘上網訂購巷貨物，或摧預約各種乞上門服務柔；即使在垂千里之外浮，也可以同控制家里柔的一切情歉況。5、體驗顆式營銷本項目如廉要實現(xiàn)高耍端的銷售魚價格，則肆必須在每易個細節(jié)上演充分表現(xiàn)就其高檔與首尊貴，并本在銷售過照程中就將頁其體現(xiàn)出營來，讓消鵲費者在進元入銷售現(xiàn)脖場時就能仔感受到其氏身份的尊車貴與項目理的檔次。1〉重新貨包裝售樓紛現(xiàn)場，必焦須通過各圍種高檔硬衣裝來凸顯子項目檔次姥，并將各斬種高貴的料物管服務邊運用要銷類售現(xiàn)場，沸每一位客美戶由專業(yè)爪的五星級狹DOOR予MAN繳引導進入欠現(xiàn)場，最瞎終無論是茅否成交，打首先在客汽戶與銷售摟員交談時弓便要遞上么一杯現(xiàn)磨蛛咖啡、送齒上一只巴即西雪茄，軋讓客戶能能充分感受月到其尊貴軋的身份；2〉將晴各種科前技智能倒化設施孫在銷售遮現(xiàn)場就殘展示出脹來，抑冊或是獨打立做出伏一個展謠示中心禾作為智暑能化產吳品的演擱示，讓歲客戶能駛了解、是感受到遍智能化鉛設施在含日常生竿活與工孩作中的各運用；3〉銷掙售道具業(yè)中應新任增樣板牧房，并桿項目所蝴承諾的忌各種硬瘡件設備車在樣板站房中充騾分展示約，并同存時承諾囑客戶樣恒板房的雷標準便敘是客戶繩以后交瞧房時的痰標準，標而裝修漁標準也醫(yī)不得低律于35傻00元要/平方停米；門窗：建議采走用