珠海某住宅地塊項(xiàng)目前期策劃

珠海**地塊項(xiàng)目前期策劃

**工作室2008年5月

報(bào)告思路1.區(qū)域市場分析2.客戶洞察3.產(chǎn)品特性

4.占位與突破5.營銷策略▲▲▲▲▲在開始所有工作以前先要明確的問題：首個(gè)亮相珠海的地標(biāo)性項(xiàng)目意味著什么？立足點(diǎn)

首個(gè)亮相珠海的地標(biāo)性項(xiàng)目思考點(diǎn)怎樣超越與創(chuàng)新？資源以何種方式整合？意味著超越市場樹立新的人居標(biāo)桿建立珠海人歸屬感超越珠海市場研究內(nèi)容區(qū)域市場項(xiàng)目起勢研究區(qū)域市場分析1.前沿主流市場掃描

我們的戰(zhàn)場2.未來相似物業(yè)掃描啟示與借鑒

創(chuàng)新與突破區(qū)域市場分析1.前沿主流市場掃描

我們的戰(zhàn)場2.未來相似物業(yè)掃描啟示與借鑒

創(chuàng)新與突破區(qū)域市場分析項(xiàng)目華發(fā)新城位置南灣珠海大道1號(hào)前山大橋西北側(cè)概念主題許珠海一個(gè)未來。規(guī)?？傉嫉孛娣e約80萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約150萬平方米，規(guī)劃人口近2萬人形象定位珠海一枝獨(dú)秀的城中城。分期分5期開發(fā)，從03年到至今，聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層和高層等都有宣傳物料樓書，《優(yōu)生活》月刊主力戶型經(jīng)典兩房、三房（80—150）推廣主調(diào)白色藍(lán)色價(jià)格總體均價(jià)約7400/㎡

核心賣點(diǎn)前山河景、規(guī)模大，區(qū)內(nèi)成熟生活配套、多種園林主題前沿主流市場掃描華發(fā)新城產(chǎn)品：立足本土，專注產(chǎn)品與細(xì)節(jié)，產(chǎn)品創(chuàng)新，擁有較強(qiáng)的市場影響力

營銷模式：品牌策略+精英文化注重客戶積累區(qū)域市場分析項(xiàng)目海怡灣畔萬科金域藍(lán)灣時(shí)代廊橋位置唐家灣，金唐路333號(hào)

情侶中路與翠香路交匯處

前山，岱山路東側(cè)、金雞路南側(cè)規(guī)模占地約45萬平米，建筑面積約45萬平米占地23584㎡總建筑面積約91663㎡，容積率約3.9，總戶數(shù)約580戶，車位約700個(gè)

占地面積6萬多㎡，建筑面積16萬多㎡分期分四期開發(fā)，有分兩期開發(fā)，有超高層、高層和townhouse聯(lián)排別墅和高層洋房主力戶型2-5房（89-440）2房—4房（90-200）聯(lián)排別墅（250-300）前沿主流市場掃描區(qū)域市場分析海怡灣畔萬科金域藍(lán)灣時(shí)代廊橋形象定位珠海最大規(guī)模的地**式豪華住宅高檔品牌海景樓西拱北別墅式生活社區(qū)

宣傳物料樓書樓書樓書推廣主調(diào)綠色米黃紫色貴氣色：金色貴氣色：金色核心賣點(diǎn)社區(qū)規(guī)模大，區(qū)內(nèi)成熟生活配套，完善豪華會(huì)所海景，情侶路，老香洲完善生活配套、交通便捷、品牌產(chǎn)品價(jià)值交通便捷、產(chǎn)品豐富、注重人文氣氛的建設(shè)，把與藝術(shù)為鄰這一概念提出海怡灣畔產(chǎn)品：

豪宅開發(fā)路線，運(yùn)作成本高通常都走港式精品開發(fā)路線；注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)營造營銷模式：營銷的核心驅(qū)動(dòng)力是產(chǎn)品品質(zhì)，項(xiàng)目文化與概念挖掘較少，營銷風(fēng)格較務(wù)實(shí)

前沿主流市場掃描區(qū)域市場分析海怡灣畔萬科金域藍(lán)灣時(shí)代廊橋形象定位珠海最大規(guī)模的地**式豪華住宅高檔品牌海景樓西拱北別墅式生活社區(qū)

宣傳物料樓書樓書樓書推廣主調(diào)綠色米黃紫色貴氣色：金色貴氣色：金色核心賣點(diǎn)社區(qū)規(guī)模大，區(qū)內(nèi)成熟生活配套，完善豪華會(huì)所海景，情侶路，老香洲完善生活配套、交通便捷、品牌產(chǎn)品價(jià)值交通便捷、產(chǎn)品豐富、注重人文氣氛的建設(shè)，把與藝術(shù)為鄰這一概念提出金域藍(lán)灣產(chǎn)品：高層與聯(lián)排組合，注重產(chǎn)品品質(zhì)，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)營造營銷模式：系列營銷模式+品牌策略注重客戶的培養(yǎng)與品牌文化的滲透

前沿主流市場掃描區(qū)域市場分析海怡灣畔萬科金域藍(lán)灣時(shí)代廊橋形象定位珠海最大規(guī)模的地**式豪華住宅高檔品牌海景樓西拱北別墅式生活社區(qū)

宣傳物料樓書樓書樓書推廣主調(diào)綠色米黃紫色貴氣色：金色貴氣色：金色核心賣點(diǎn)社區(qū)規(guī)模大，區(qū)內(nèi)成熟生活配套，完善豪華會(huì)所海景，情侶路，老香洲完善生活配套、交通便捷、品牌產(chǎn)品價(jià)值交通便捷、產(chǎn)品豐富、注重人文氣氛的建設(shè)，把與藝術(shù)為鄰這一概念提出時(shí)代廊橋產(chǎn)品：將產(chǎn)品視為藝術(shù)，注重細(xì)節(jié)的營造與點(diǎn)綴營銷模式：注重概念的灌輸，將藝術(shù)與建筑結(jié)合，對概念挖掘深入注重多種營銷組合搶占市場對市場反應(yīng)迅速

前沿主流市場掃描區(qū)域市場分析啟示與借鑒

本地市場多用資源取勢,而缺少對概念、品牌和產(chǎn)品本身的提煉。隨著外地品牌的進(jìn)入，產(chǎn)品品質(zhì)整體有所提升，但創(chuàng)新不足，缺乏個(gè)性，同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品仍有很大提升的空間區(qū)域市場分析1.前沿主流市場掃描

我們的戰(zhàn)場2.未來相似物業(yè)掃描啟示與借鑒

創(chuàng)新與突破區(qū)域市場分析珠海標(biāo)志性建筑縱觀世界，但凡著名城市和地區(qū)，幾乎都少不了體現(xiàn)其自身特征的標(biāo)志性建筑。

珠海的標(biāo)志性建筑是什么？仔細(xì)想來，迄今為止，除情侶路邊的“珠海漁女”雕塑外，恐怕再?zèng)]有其他建筑形象能深深地留在人們腦海里...未來相似物業(yè)掃描區(qū)域市場分析1994年珠海三大標(biāo)志建筑物同時(shí)開工72層的巨人大廈60層的新世界貿(mào)易中心53層的金山大廈1996年這三大建筑同時(shí)停工了，而最高的才建至5層

歷史不經(jīng)意間輪回了一圈，就在珠海人漸漸忘記高樓的時(shí)候

2008年》》》》》未來相似物業(yè)掃描區(qū)域市場分析仁恒濱海中心總投資：12.5億占地：4.2萬㎡總建筑面積：約21.1萬㎡，4棟住宅樓+1棟酒店綜合樓共508戶以4、5房為主珠海已建樓盤：仁恒星園注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，作風(fēng)低調(diào)務(wù)實(shí)，將注意力著重放于品質(zhì)的建造上，產(chǎn)品創(chuàng)新環(huán)保人性化，贏得消費(fèi)者認(rèn)同低密度、擴(kuò)空間、高綠化率未來相似物業(yè)掃描區(qū)域市場分析占地：14.8萬㎡總建筑面積：約60萬㎡，分兩期開發(fā)，每期分兩批目前進(jìn)行一期A區(qū)的建設(shè)占地約5萬，建筑面積18萬**廣場珠海**房產(chǎn)有限公司，開發(fā)過的主要是大型樓盤，總開發(fā)量近300萬㎡規(guī)模大品質(zhì)高未來相似物業(yè)掃描區(qū)域市場分析天朗海峰城占地：約1.7萬㎡總建筑面積：12.8萬㎡其中住宅：7.1萬㎡商業(yè)：2萬㎡地下室：3.3萬㎡3層地下室4層裙樓商場以上兩棟58層,總高185M未來相似物業(yè)掃描區(qū)域市場分析拱北輕軌項(xiàng)目灣仔舊城改造雙子塔橫琴金沙未來相似物業(yè)掃描區(qū)域市場分析

地標(biāo)不單是體量、高度上的概念，更是在大眾心中所能達(dá)到的“價(jià)值高度”，因此在精于產(chǎn)品的同時(shí)，更應(yīng)提煉其文化價(jià)值，包括品牌文化，人居文化……創(chuàng)新與突破區(qū)域市場分析

報(bào)告思路1.區(qū)域市場分析2.客戶洞察3.產(chǎn)品特性

4.占位與突破5.營銷策略▲▲▲▲▲散落在市父場上的客洋戶群體我們要極如何去懲發(fā)掘他樓們？客戶洞察市場現(xiàn)啄有物業(yè)客戶研御究項(xiàng)目核心棟客戶群分歪析出發(fā)點(diǎn)悄》》》唉》》研究方法》》》》怨》判斷》部》》》丹》尋找最有價(jià)益值的客微戶客戶洞欲察市場現(xiàn)有則物業(yè)客戶哀研究項(xiàng)目核心鄉(xiāng)豐客戶群分?jǐn)R析出發(fā)點(diǎn)》瓜》》》》研究方法》》》》映》判斷》》漆》》》尋找最有價(jià)視值的客貌戶客戶洞察選取原則跳——盡可能全冒面涵蓋珠蹤蝶海主流市雹場。以物業(yè)類遺型、社震區(qū)規(guī)模襖、企業(yè)敘品牌為劃分仗點(diǎn)，對卸各成功診例子進(jìn)宏行選取沸。金域藍(lán)旅灣、時(shí)薯代廊橋暖、華發(fā)居新城、拔怡峯中珠上城根、仁恒星君園、鳳凰襯山一號(hào)、茅遠(yuǎn)大美域洗、……研究思凝路：客戶解讀客戶調(diào)研發(fā)小結(jié)基本情崗況（來源匪、年齡頁、收入敲……)置業(yè)動(dòng)睬機(jī)需求狀蟲況客戶判斷客戶洞秒察研究方彩法主要購房客戶來自于深圳（洼地效應(yīng)）和內(nèi)地（山海景觀占優(yōu)勢），其次為珠海的移民（戶籍）和澳門。收入水平較高，家庭年收入較多集中于10-15萬的區(qū)間內(nèi)目前購房客戶主要為26-45歲的中青年二口或三口之家職業(yè)以個(gè)體經(jīng)營者、企業(yè)員工、公務(wù)員為主要客戶群體。并且除個(gè)體經(jīng)營者外，多為中層及以上管理者。老香洲25%新香洲10%深圳20%內(nèi)地8%吉大15%廣東其他地區(qū)8%澳門6%香港2%前山2%拱北2%西區(qū)2%客戶來源客戶洞察客戶基廢本狀況投資改善居住員環(huán)境該動(dòng)機(jī)在恒之前的市站場上占的賠比例大概立一半，主晨要是因?yàn)殡S樓價(jià)被推棕高。不滿意動(dòng)環(huán)節(jié)交通、竟物業(yè)管威理、娛掩樂、生滾活配套衡、教育么配套…艘…度假自用新生看好珠灣海房地評(píng)產(chǎn)的升埋值潛力此類客環(huán)戶置業(yè)耀動(dòng)機(jī)主喇要是剛鍋結(jié)婚，醫(yī)或準(zhǔn)備浙在珠海胡扎根的項(xiàng)年輕人客戶洞察置業(yè)動(dòng)嗓機(jī)自用客戶受價(jià)格影畜響較大，楊適當(dāng)面積禿的戶型，告控制總價(jià)板，可以滿商足日常需跨求即可；投資客永戶是希望控暫制投資額話，以降低辛投資代價(jià)繪和風(fēng)險(xiǎn)。07年年繭末價(jià)格上高漲幅度大〉〉〉暖〉〉因此，蛋客戶需褲求面積質(zhì)將減小泛，80災(zāi)-10葉0平米感需求量憤將增加抵，在戶型隸選擇方不面戶型著選擇時(shí)盜將呈現(xiàn)拉更加追求性價(jià)售比?？蛻舳词２煳磥碣彿恐枨罂蛻粽{(diào)楊研小結(jié)陷：未來投禾資度假港型將進(jìn)安一步減襲少，自滅住升級(jí)破比例上尋升，受尤價(jià)格影粉響，對斤面積戶疫型將趨乎于實(shí)用裳性?？蛻襞袛啻祝耗壳笆袆錾现鲀x要存在5類客戶，中縣心城區(qū)住器房升級(jí)客棉戶、中心懶城區(qū)新生嗚客戶、外容地度假客激戶、澳門坊居住型客鹿戶、投資共型客戶客戶洞鄉(xiāng)豐察研究方磁法研究思犯路：客戶解讀客戶調(diào)遠(yuǎn)研小結(jié)基本情陰況（來源、欲年齡、收掩入……)置業(yè)動(dòng)機(jī)需求狀況客戶判斷客戶判斷客戶調(diào)研培小結(jié)市場現(xiàn)周有物業(yè)客戶研報(bào)究項(xiàng)目核心貝客戶群分鐵析出發(fā)點(diǎn)圈》》》?！贰费芯糠椒ā贰贰贰穬r(jià)》判斷》》冠》》》尋找最有價(jià)值芳的客戶客戶洞察出發(fā)點(diǎn)〉沸〉〉〉最有價(jià)值姐的客戶對產(chǎn)品恐有理性葛辨識(shí)力圓的客戶提升項(xiàng)屯目標(biāo)竿縣的客戶認(rèn)同*不*品牌棚的客戶對住房漢有迫切歪需要客排戶認(rèn)識(shí)描述隨客戶洞察客役戶需求核心客戶南群分析客戶洞駁察出發(fā)點(diǎn)〉柜〉〉〉最有價(jià)值傾的客戶對產(chǎn)品有咸理性辨識(shí)勻力的客戶提升項(xiàng)目淘標(biāo)竿的客腫戶認(rèn)同*捏*品牌虹的客戶對住房有搶迫切需要無客戶認(rèn)識(shí)描而述客戶洞察客戶析需求核心客燃戶群分級(jí)析客戶洞察核心客戶自群的生存狀撞態(tài)與內(nèi)心世揭界之間的矛盾正是我腳們的入蹦手處》熄》》》珠海核心喂客戶群生存狀態(tài)內(nèi)心世界▲收入穩(wěn)定油的新婚夫落婦，理執(zhí)性分析煉產(chǎn)品的綜合弦因素?！鞘猩沽?，是中知國最快蒼富的一獨(dú)代，追朽求品質(zhì)與慶個(gè)性，總是拆按照自韻己的想加法去布靠置生活翁，▲公司經(jīng)理現(xiàn)部長級(jí)人燙物，追求高顛品質(zhì)生活米，他們生活豐富但并不雜淹亂，懂得尊閱重，接受多種司的思想形黑態(tài)并不是散被其他思栽想干擾，搭而是尊重飛他們。他們對于緊極不認(rèn)同謹(jǐn)?shù)氖挛?，逆他們不?huì)吹過分激進(jìn)既，而是選紋擇回避，叢有意無意軟地劃清界逗線。核心客戶也群分析客戶洞察生存狀態(tài)內(nèi)心世李界澳門核檔心客戶物群▲管理階層相，收入穩(wěn)勤定，做事謹(jǐn)盒慎，“安分守礎(chǔ)己”的做糊好自己的搖工作▲商人，目前有潮豐厚的慕收入，沉穩(wěn)，響老練他們關(guān)心自己臣的利益，買品牌不僅僅是報(bào)為了買好的產(chǎn)品譯，更為自篇己買心安他們相互彩尊重，有輩很強(qiáng)的包容性他們渴胳望過更仇好的生冊活，不僅是用金旁錢堆砌俘，而是奶一種平穩(wěn)淡貢定的生活羨步調(diào)核心客戶堆群分析客戶洞暴察出發(fā)點(diǎn)〉荷〉〉〉最有價(jià)漸值的客智戶對產(chǎn)品箏有理性辨辨識(shí)力撈的客戶提升項(xiàng)目貿(mào)標(biāo)竿的客痛戶認(rèn)同**倍品牌的客堵戶對住房怒有迫切泰需要客貞戶認(rèn)識(shí)描述澆客戶洞察客懸戶需求核心客戶找群分析客戶洞察在尋找出撤了矛盾之僚后，其實(shí)閉也就是需抄求，那我襯們的產(chǎn)品行能不能跟基客戶相互開吸引？遠(yuǎn)景考酷慮拼接戶型淡、LOF賤T靈動(dòng)空描間生態(tài)環(huán)境一河兩岸化、立體式忍園林個(gè)性居洽所城市新核利心身份區(qū)世分超高層這頂層豪諒宅人文歸勞屬**星丘級(jí)物業(yè)妻管理社區(qū)安全**第百四代建墓筑精品客戶需獨(dú)求休閑娛樂泛會(huì)所體翅系項(xiàng)目亮點(diǎn)區(qū)位產(chǎn)品環(huán)境配套核心客齊戶群分偏析客戶洞銜察本案以高差的民錯(cuò)落來布置搏4棟高層巡壽，外圍偷布置2托棟超高福層，沿河布置督2棟高層班，前后形狠成高差，使度得河景籃資源得榨到充分鋪的利用，整婚體布局碼具有高用低錯(cuò)落囑的層次感。小區(qū)布叫局建議玻璃外先立面現(xiàn)代玻璃建筑具有很強(qiáng)纏的適應(yīng)性妨，能很好斬地融入到縱任何環(huán)境佳中的同時(shí)萍，又能展豈現(xiàn)出其獨(dú)特的時(shí)牢尚、現(xiàn)代毯的都市感。伶并且邪和商業(yè)阻部分從闖外觀上躺連成一辭體，具卻有整體性產(chǎn)品特性戶型Loft40-50㎡2房2廳70-80㎡4房2廳180-200㎡Penthouse450㎡復(fù)式300㎡比例46%24%20%0.5%9.5%戶型配比藍(lán)建議：復(fù)式分別設(shè)在4棟高層和超高層的靠頂層4房等量設(shè)置在靠河邊的2棟高層上部，復(fù)式之下，能飽覽前山河景，提升4房的價(jià)值2棟超高園層復(fù)式以罩下，和2涌棟高層4歡房以下的匯樓層都設(shè)嘆置LOF衰T和2房際，每層同哭時(shí)布置LOFT底和2房，擺并且以2比1眠的比例來電分布，便果于客戶自胖由組合戶館型。PENTHOUSE設(shè)在最頂層戶型配比產(chǎn)品特性LOF盛T這個(gè)含租義誕生于紐約遺SOH柜O區(qū)。高大而開般敞的空間,早居住者可以實(shí)寸現(xiàn)對空屆間的任意分勞割，實(shí)現(xiàn)功蘆能區(qū)分哀的同時(shí)偷強(qiáng)調(diào)個(gè)性自主綢的空間層次苗感。源自**報(bào)第4代精葉品建筑以人為本造、人文歸朋屬的核心理念。艦居家的針規(guī)則完祖全按照個(gè)人需求返、興趣和粱愛好來構(gòu)思，而疲不再被虜平米這鑄個(gè)扁平概念所束掀縛。延伸至斧樓頂?shù)男温涞卮?，解言決了閣疑樓的采光和通煉風(fēng)。戶型亮點(diǎn)產(chǎn)品特性拼接式戶御型以空間多目變的為亮點(diǎn)。秉承堡**科技珍創(chuàng)新的理念，趁對住宅馳保持一粘貫不變的研憐究開發(fā)蛋。并不是單碰純地為消福極應(yīng)對7籍0/9鄭0政策胸，更多責(zé)的是為了滿足碧客戶的多元需求，尊重客戶佳的居住理飛想。在同一單惰元內(nèi)的六弱戶分成左右筍兩個(gè)的7丸0-80膝平米和中由間四個(gè)赴的30綠-40軋平米戶型亮賢點(diǎn)產(chǎn)品特性兩層6橫戶縱向拼請接橫向拼甲接戶型拼接耳展示產(chǎn)品特性Pen插tho介use即“空中就閣樓”，斬原指位于訂城市中心槍地帶，高放層頂端的潤豪宅。一般指償建在高旅層樓頂胳端具有別墅形態(tài)的躍式住綢宅。是一種把常繁華都市孤生活推向網(wǎng)極致的建沉筑類型?？罩袆e辣墅的建暈筑形式虹彌補(bǔ)了般高層建干筑的諸冷多弊端刪，與普延通別墅懷相比，具有地理賴位置好、東視野開闊孕、通透等貼優(yōu)勢，給幣人高高在攀上、飽覽刪都市風(fēng)景放的感覺，顯示績了強(qiáng)大響的市場烈競爭力裂。它是真正杠意義上的豪宅。Pent搞hous史e產(chǎn)品特性LOW策—E玻輛璃防風(fēng)好、透光好、對隔熱的功效蝕很高，僵能夠阻擋紫外胖線輻射，允許日穿光中紅外為線攜帶的迎能量進(jìn)入斗室內(nèi)，同澡時(shí)隔熱而泰室內(nèi)熱量醉不會(huì)散發(fā)夠到室外，累大大降低丙采暖制冷葉功率，同間時(shí)有很好裙的隔音作老用，提高等居住舒適別度，保護(hù)筆家人健康鑼。外窗材料斷橋鋁毫合金保溫隔熱莊性好、防哭水功能好喝、防結(jié)露耍、結(jié)霜、圍防噪隔音汽、防火功赴能、強(qiáng)度面高不變型浴，免維護(hù)凳、多種色咳彩，極具當(dāng)裝飾性、找綠色建材令，循環(huán)經(jīng)柳濟(jì)，開啟準(zhǔn)形式多，歪舒適耐用溝。結(jié)合lo臘w-E玻婦璃能更好須地提高隔洋熱、防噪躁音等功能巷。材料產(chǎn)品特性遠(yuǎn)景考持慮拼接戶隊(duì)型、L柿OFT液靈動(dòng)空果間生態(tài)環(huán)境一河兩述岸、立暑體式園蕩林個(gè)性居所城市新數(shù)核心身份區(qū)分超高層頂酒層豪宅人文歸維屬**星鏡級(jí)物業(yè)搏管理社區(qū)安全**第四懼代建筑精喝品客戶需噸求休閑娛樂泛會(huì)所仰體系項(xiàng)目亮點(diǎn)區(qū)位產(chǎn)品環(huán)境配套核心客戶站群分析客戶洞察河景前山河是衰珠海的母拔親河，其氣韻天成的自然生器態(tài)，不可鵲復(fù)制的澤地理位置畝為其成證為高尚玩生活帶稻創(chuàng)造了得天獨(dú)晃厚的絕佳降條件。應(yīng)燦該為居住者蜓創(chuàng)造相互溝通，交流的空間氛圍，使居住肉者從容享揭受著城市的開放、繁氣華與便利。河景產(chǎn)品特性人造自然溜生態(tài)植物群帶利用植們物自身駐高差以坦及色彩躁差異創(chuàng)霞造多層葡次多景弱觀綠化少帶。多層次空拉中綠化高層中設(shè)曠空中花園評(píng)，同時(shí)將蟻垂直綠化仁引入到地朋下車庫，高全面打造“綠化第挪五立面”唉概念。園林產(chǎn)品特性遠(yuǎn)景考慮拼接戶型潑、LOF溉T靈動(dòng)空族間生態(tài)環(huán)境一河兩岸斧、立體式知園林個(gè)性居所城市新核壤心身份區(qū)分超高層隙頂層豪斬宅人文歸屬**星甘級(jí)物業(yè)景管理社區(qū)安全**第四條代建筑精換品客戶需桂求休閑娛樂泛會(huì)所體劃系項(xiàng)目亮點(diǎn)區(qū)位產(chǎn)品環(huán)境配套核心客支戶群分親析客戶洞察泛會(huì)所的一個(gè)重航要內(nèi)容CLUB互HOU寄SE，在住宅蹦底層挑找高的位逆置放置一些飛低管理成吹本的設(shè)施障，如茶座伴等。在其中靠紹河岸其中機(jī)一棟的底弄層設(shè)置本嶄小區(qū)簡單破會(huì)所，包匯括室內(nèi)運(yùn)動(dòng)襪設(shè)施。小區(qū)間內(nèi)設(shè)置紹生態(tài)全湖景游眾泳池，是小島區(qū)的景觀亮點(diǎn)繳之一。泛會(huì)所產(chǎn)品特步性除住宅茂的CL甩UB堪HOU狡SE外刮，本案換泛會(huì)所勝體系中零還包括商業(yè)、寫字樓部分的相崖關(guān)配套。如酒店設(shè)抓施、引進(jìn)皇家鋼結(jié)邀構(gòu)泳池、SP冶A臺(tái)階途、露天肚溫泉W失hit和ewa南veS杜PA池配置以許及光纖靈池體照倆明系統(tǒng)渴，制造現(xiàn)代國令際社區(qū)氛圍。商業(yè)亦可通過謹(jǐn)這種方式夸更易獲得顆來自住宅陡業(yè)主的人氣。雙會(huì)所產(chǎn)品特領(lǐng)性港式管家服弱務(wù)在**欄立方國駐際城里長，物業(yè)騾管理人繼員在最激短的時(shí)床間內(nèi)為橋客戶排筋憂解難桂?？蛻粝嗟玫降碾娭挥形⑿Α⑴膯柡?、把關(guān)懷、懲尊貴和歇禮待，困人與人徑的關(guān)愛在這里拐是最普談遍的風(fēng)景止。開通澳珠直怒通巴士與政府恥協(xié)商，奸擬在每神天特定左適宜時(shí)硬間段開是通澳珠喪穿梭巴礎(chǔ)士，讓揚(yáng)澳門客憐戶免去覆繁瑣的犧過關(guān)程捷序，享胞受專車躲服務(wù)。物業(yè)管理產(chǎn)品特捕性客戶需凱求項(xiàng)目亮點(diǎn)定位原先則項(xiàng)目定位產(chǎn)品核遞心力價(jià)值對接1、挖掘喉客戶群需蛙求2、差鍋別化定麗位項(xiàng)目定位燭理解產(chǎn)品體系產(chǎn)品特性定位驗(yàn)滲證提煉品牌力產(chǎn)品力資源行業(yè)領(lǐng)袖前瞻性眼端光第四代白建筑精裕品項(xiàng)目亮點(diǎn)景觀、地妻段、設(shè)施自身創(chuàng)龍?jiān)熨Y源豪宅》》》》產(chǎn)品核心和力高端物諸業(yè)項(xiàng)目定始位產(chǎn)品核冤心力產(chǎn)品特沙性目前豪宅狀有兩類：郊區(qū)豪悼宅：強(qiáng)掩調(diào)自然店環(huán)境和牌景觀資抹源的稀火缺性、賞建筑的組個(gè)性化歸。都市豪宅羅：必強(qiáng)調(diào)聰便利指數(shù)露、人文指量數(shù)、自然肯指數(shù)、建高筑指數(shù)的幻玉高分值和厚均好性。選定目標(biāo)定位驗(yàn)證產(chǎn)品特性本案是非否具備漲作為都苦市豪宅會(huì)的基本航條件？北京豬當(dāng)代匪MOM為A恒濕恒溫，高舒普適度、良低能耗綠色環(huán)境建筑物理伙系統(tǒng)。廣州君山鉑國際原東山四區(qū)，廣悅州首席顆老城中淚心。體驗(yàn)和享豎受生活在魂廣州大都寧會(huì)四十層獨(dú)超高層匯建筑5A智峰能化管摧理系統(tǒng)定位驗(yàn)證產(chǎn)品特默性便利指數(shù)：地塊商業(yè)秒項(xiàng)目，公甜交系統(tǒng)，樣輕軌前山薦站。人文指數(shù)：個(gè)性化建呈筑設(shè)計(jì)；每**星級(jí)年物業(yè)管理遵。自然指數(shù)：前山河億一河兩翼岸改造梢，立體稀式園林道設(shè)計(jì)。建筑指蓋數(shù)：點(diǎn)式布妄局、豪但華外觀押、創(chuàng)新術(shù)戶型、港**品跡質(zhì)。項(xiàng)目具蘋備以上絕四項(xiàng)指隊(duì)數(shù)的高缺分值與予均好性屋。通過典型鍛案例，我傭們發(fā)現(xiàn)真革正的都市晝豪宅必在汽以下四個(gè)方面均有突出蠢表現(xiàn)定位驗(yàn)桿證產(chǎn)品特璃性在我們潑項(xiàng)目而予言都市遭豪宅如遲何更深背一層次欺去理解私它圾》用》》》我們在本肚案中提出閉都市豪宅素，是指作酬為一個(gè)對繪建筑本身務(wù)、配套、星景觀資源妨、管理等高度完附善的項(xiàng)目昌，顛覆傳寨統(tǒng)豪宅煉形象，增添享新的居食住模式動(dòng)。非傳統(tǒng)的現(xiàn)代豪宅跳出來，是為了站得更高看問題都市化不是停留在市級(jí)本身，而是國際化的多元所謂的多孟元，不單番單局限在往住宅產(chǎn)品鞋內(nèi)容豐富痕的本身，容而是透過電本案的商鉗業(yè)，為客瘦戶提供多洪元的一站園式國際都會(huì)陡休閑生活。跳出前山撞河的生態(tài)克資源、輕選軌沿線物編業(yè)，不代利表把它們番拋棄，是寨為了把所冒有優(yōu)勢更葛好地融合在一起，概把項(xiàng)目提幅升到一個(gè)杜更高的層傘面。項(xiàng)目定殃位理解產(chǎn)品特束性報(bào)告思挎路1.區(qū)域冠市場分析2.客煉戶洞察3.產(chǎn)油品特性4.占位欄與突破5.營銷粘策略▲▲▲▲▲價(jià)值提揚(yáng)煉核心概萌念與主微張傳播推廣貨表現(xiàn)基礎(chǔ)策姿略的判箏斷占位與突幼破思路占位與突夸破基礎(chǔ)策貞略二“整體”而非“個(gè)體?！被A(chǔ)策甚略一“城市攻中心”而非“前山”基本策略爛判斷占位與席突破基礎(chǔ)策略舟一在大多數(shù)室珠海人的掏心目中，寒前山并不托是置業(yè)首濤選。對于戶這個(gè)城市革，居民們傘有太多的框選擇，山項(xiàng)海住宅，螞老城區(qū)，臘繁華口岸亡…此時(shí)，佩在開始挺項(xiàng)目之圾前，我馳們需要四在珠海粉人和澳虹門人面金前鋪開掉一張全新的逆區(qū)域畫捏卷跳出舊裝有的板沾塊概念“城市咐中心”而非“前山較”珠海人對業(yè)前山的排渡斥關(guān)鍵不絮在于距離朵，價(jià)格，界而是在于珠心理上害怕階刊級(jí)的劃鉆分基本策略襲判斷占位與改突破基礎(chǔ)策略益一“城市中毅心”而非“前山調(diào)”再鋪開嗓珠海區(qū)表域畫卷憑時(shí)，很成清晰的嘆能看到際本案的婆中心位筍置，無嫌論是東石城還是辣整個(gè)珠挨海，四源通八達(dá)臟的交通能網(wǎng)支撐凝起了本棵案地位基本策略鎖判斷占位與如突破一河兩岸商業(yè)新絕核品牌地棋產(chǎn)區(qū)域升串級(jí)輕軌居住中時(shí)心商業(yè)中心娛樂中心基本策略掀判斷占位與突故破基礎(chǔ)策舅略二“整體”而非“個(gè)體”當(dāng)所有的曬注意力都盆放在住宅逝上時(shí)，周殘邊的一切鴉資源將都瞧為住宅這億個(gè)個(gè)體服拘務(wù)，但是竹本案的成登功，必須是柏住宅和閉商業(yè)整棍體成功掛。并且客磁戶絕非城為某幾拾個(gè)賣點(diǎn)屯買單，炸而是為幅一個(gè)全拐新的，星多元的訓(xùn)整體買適單所以我閥們必須她跳出兩黨萬平米抄的土地找，站在將近9萬布平米的土地上汁思考問題某……四種不宏同類型糖物業(yè)+輕軌站胖臺(tái)+前山河=整體他們既次不能分般散，更米不能相尚互排斥基本策受略判斷占位與突覺破價(jià)值提煉核心概念纏與主張傳播推廣信表現(xiàn)基礎(chǔ)策略并的判斷占位與蘿突破思沈路占位與突怪破挑戰(zhàn)產(chǎn)品類氏型復(fù)雜閣——統(tǒng)意一的項(xiàng)鼠目形象貍是什么項(xiàng)？項(xiàng)目賣點(diǎn)驕多——核逆心主張·短是什么？不同的物鑄業(yè)——如晝何協(xié)調(diào)運(yùn)蚊作？在此，功工作室感將目光盾投向國講內(nèi)外一些知才名的以賊“工作款、居住炭、娛樂溉”混合會(huì)業(yè)態(tài)構(gòu)聰成的社輕區(qū)，她們是》》》》搶》》》》依據(jù)基本策略香一和基本策略犯二“城市性中心”而非“前山既”+“整體”而非“個(gè)體”價(jià)值提灑煉占位與突伴破▲日本東背京——孟六本木毒文化社粉區(qū)R喝opp歷ong倡iH找ill襯s這是以屑寫字樓拖大廈為公中心，沈包括酒排店、美扛術(shù)館、愿文化設(shè)彈施和購更物中心織以及住幣宅，成郊為一體季的混合吉地產(chǎn)項(xiàng)濁目。有著巨大雷的集客力慣量六本木文抓化社區(qū)提培出“泛在實(shí)擠驗(yàn)城市釣構(gòu)想”——膨在任何輕時(shí)候和鎮(zhèn)任何情楊況下都鉛可以全激面互聯(lián)微的狀態(tài)唐。價(jià)值提勇煉占位與拖突破▲法國巴嫌黎——拉吃德方斯具有戰(zhàn)略跑眼光的規(guī)針劃建設(shè)和影管理，使尊拉德方斯陷從巴黎郊妹外的一片河荒野，在址不到半個(gè)龍世紀(jì)的時(shí)職間里，迅副速發(fā)展成倦最具人性椒化色彩的率國際商務(wù)釋中心區(qū)趨，多種業(yè)齡態(tài)的融合撿以及多元英文化的結(jié)緣瑞合，在這唱里迸出了樣火花。建筑師搖為這里愛的標(biāo)志性戰(zhàn)建筑賦澇予了意富義，成了造文化的第象征。價(jià)值提煉占位與峰突破▲中國己北京—扣—建外劃SOH耽O商業(yè)活力陵、文化亮平點(diǎn)、生活遵脈搏——?jiǎng)蚬洳煌甑慕砩啼?、看事不完的人奴、找不完搬的樂?妖4小時(shí)不鑰停息的都愁市生活。是現(xiàn)代的錫、高效的境、年輕的鄙、有生命宋力的、靈瓜活的，混合的商局業(yè)形態(tài)就辱是效率。在整體設(shè)版計(jì)上突出下了“無中心、鞏多層次”，是“飽全面展競示城市潮蕉流及城市魅力的靈魂之沸地”。價(jià)值提榴煉占位與秤突破▲中國上嚷?！陆斓厣虾Ｐ绿祛~地是上海疲具有濃厚墊“海派”挎風(fēng)格的都沾市旅游景添點(diǎn)。它的蘋前身是上障海近代建清筑的標(biāo)志羅之一——亂破舊的上烘海石庫門淚居住區(qū)。改造之后宇，上海新姜天地被創(chuàng)絞新地注入礎(chǔ)了諸多時(shí)截尚的商業(yè)叨元素，集閣購物、餐鐮飲、住宿潑、休閑、醋娛樂和觀籃光旅游為李一體，目前已經(jīng)絲式成了一個(gè)閱具有國際賢知名度的節(jié)聚會(huì)場所。商品的細(xì)皮分和準(zhǔn)確的捷定位成就了新墊天地的成氣功模式，闖他仿佛在巴告訴人們僵，mal尺l的成功摔，不在于蟻商場、車遼庫的多少拔，而是業(yè)膀態(tài)業(yè)種的綜合搭配，越豐富惑越好價(jià)值提煉占位與和突破結(jié)合本職案從上菊述案例肌，我們冊看到：上述真正優(yōu)追求的不舟只是符號(hào)尿，而是人策們活動(dòng)的鳥舒適性、榆包容性，駱尊重人、沃尊重文化更、尊重環(huán)株境。工作冬室需要攻制其心，建宿立一個(gè)全攤新的主張⒈⒉在一定好程度上馳，開發(fā)誤商扮演季著“城巴市運(yùn)營沾商”的積角色，界都有非慶常強(qiáng)的蝕信念推難動(dòng)著城黃市國際旦化進(jìn)程興。而*老*的產(chǎn)波品和品位牌為其仆打下堅(jiān)陰實(shí)的基蜂礎(chǔ)。價(jià)值提煉占位與突馳破策略核攪心基于理性辦的感性認(rèn)殃知通過現(xiàn)實(shí)繳的、可感乳知的產(chǎn)品桃特性以及耍**產(chǎn)品喇的品質(zhì)保刺證奠定理不性選擇基牲礎(chǔ)，配合傷感性的、關(guān)觸動(dòng)他們緞內(nèi)心的情靜感訴求謀櫻得更深層酒次的認(rèn)同價(jià)值提境煉占位與己突破客戶的理雷性選擇一閘：“好”產(chǎn)品的胡品質(zhì)是劣理性購勻房者關(guān)誤注的重栗點(diǎn)快*穴*的品至牌是好拳房子的舅保證合理的魄規(guī)劃，舞創(chuàng)新的差戶型，乏先進(jìn)的旗技術(shù)，寺節(jié)能的米材料產(chǎn)品好碧是品質(zhì)映生活的貪象征，作也是高澤檔建筑冊的本質(zhì)曠區(qū)別客戶的志理性選劈燕擇二：均“多”多重景觀煮，環(huán)境優(yōu)醉美多種交通舟，往來便判利多戶多羨型，都武市生活多元生妙活，多機(jī)樣選擇廣珠輕軌嚷、公交車忽站、城市捎主干道，耽出行方便園林立艱體綠化傭，河岸格美景，漁層次豐腸富戶型設(shè)鬼計(jì)個(gè)性紋多樣，悅空間多襯變，市斤中心的怎上層生宮活業(yè)態(tài)多樣道，國際化位的生活空介間價(jià)值提煉占位與宣突破客戶的竹理性選魔擇三：趕“新除”較為明顯陷的產(chǎn)品創(chuàng)叉新和市場援上少見的藏產(chǎn)品設(shè)計(jì)新，可以拼適接分隔的彼空間，使顫其從心理顯層面和使壟用感受上有獲得更多忌“非同一觀般”滿足全新的庸社區(qū)模骨式，結(jié)竄合多種伸的地產(chǎn)盆業(yè)態(tài)，軍構(gòu)筑起勇新都市猾主義的虜生活形醒態(tài)“好”“呢多”“新緩”這些能讓繡客戶有好更明確閑的群體認(rèn)迫同更多的創(chuàng)壯新感受孫更豐富粗的空間滿語足和生活臂自由我們稱確之為》深》》》魯》價(jià)值提蓬煉占位與油突破本項(xiàng)目誼的核心蹲價(jià)值國際立體判生活空間價(jià)值提煉占位與獨(dú)突破我們并夜不是生于活在平宰面上，恐而是空撤間里平方米已擇經(jīng)不能滿嶄足多變的容居住形態(tài)或許多夠維度的務(wù)空間可邁以提供溪另一種形思考法躁方式那就是湊在平方針米上樹毀立一個(gè)愿新的坐胖標(biāo)軸被我們稱筋為〉〉屯〉〉〉〉漫〉價(jià)值提煉占位與躲突破本項(xiàng)目主蛾張立方米生井活核心概念性與主張占位與突銅破價(jià)值提蝕煉核心概念衡與主張傳播推廣義表現(xiàn)基礎(chǔ)策略除的判斷占位與突飾破思路占位與突屯破傳播推協(xié)廣表現(xiàn)占位與突攝破傳播推廣較表現(xiàn)占位與鍛突破傳播推廣坑表現(xiàn)占位與扎突破傳播推臺(tái)廣表現(xiàn)占位與突爐破傳播推駕廣表現(xiàn)占位與突接破傳播推起廣表現(xiàn)占位與突夠破傳播推廣犧表現(xiàn)占位與盜突破報(bào)告思路1.區(qū)域棒市場分析2.客戶逐洞察3.產(chǎn)奏品特性4.占犧位與突有破5.營挖銷策略▲▲▲▲▲營銷戰(zhàn)起略的二蹈個(gè)創(chuàng)新農(nóng)概念概念一誰：國際催立體生湯活概念二爽：**嗓品質(zhì)營銷策寶略產(chǎn)品主義那么**兵要怎樣做凝才能立足屬市場？面對務(wù)垂實(shí)的珠佩海人和捧澳門人成，有什益么東西棄才能讓轎他們真偏正折服糊？概念二：密**品質(zhì)此時(shí)的管項(xiàng)目成襯了一個(gè)窄載體…兵…在接下租來的這旬段時(shí)間味，將是慣珠海地匆產(chǎn)大鱷扒風(fēng)起云愉涌的階至段，時(shí)曬代，招調(diào)商，中峽信，金脾地都紛戰(zhàn)紛磨槍縮慧上陣…擇…產(chǎn)品項(xiàng)目**聯(lián)想聯(lián)想**產(chǎn)品聯(lián)想營銷策肯略生活模秘式開發(fā)模式硬件：復(fù)塔合業(yè)態(tài)模還式軟件：設(shè)國際課多元生勉活國際立烤體生活酷模式**品夫質(zhì)第一層級(jí)第二層級(jí)第三層廁級(jí)兩個(gè)概伐念的層青次分析營銷策略營銷策略渠道策票略產(chǎn)品策洞略促銷策炮略價(jià)格策略產(chǎn)品主盼義產(chǎn)品策略渠道策略促銷策略價(jià)格策略溢價(jià)策略營銷過程定價(jià)策略價(jià)格促銷策略國際立體生活分階段推廣策略媒體投放策略活動(dòng)策略樣板房展示開盤策略客戶拓展策略營銷策略溢價(jià)策略整體目標(biāo)貫均價(jià)市場比役準(zhǔn)均價(jià)品牌溢堡價(jià)通過相似巨樓盤比較，叮用權(quán)重來計(jì)算發(fā)展商品柄牌和項(xiàng)目品游牌推廣程度價(jià)格策略營銷策微略價(jià)格策秩略營銷策略選取比較昂樓盤：選取原魚則：目撇標(biāo)客戶丟相似，背區(qū)位特會(huì)征相似因，戶型筆相似，墊賣點(diǎn)相躲似比較樓握盤：中毫珠水晶查堡、金題域藍(lán)灣柔、時(shí)代事廊橋、復(fù)芳鄰雅狼舍、怡峯、誠豐娛怡園市場比準(zhǔn)兩均價(jià)樓盤名稱：主力戶型：均價(jià)：怡峯芳鄰雅舍誠豐怡園時(shí)代廊橋中珠水晶堡金域藍(lán)灣2-5房、89-440㎡80-150㎡3房，4房40-60㎡LOFT85-90㎡2房2廳3房、4房37-50㎡單身公寓LOFT90㎡2房2廳150㎡3房2廳100008500800010000900013500樓盤開發(fā)商片區(qū)交通配套景觀規(guī)模金域藍(lán)灣萬科老香洲情侶路國美，吉之島海景，園林占地2.4萬㎡，總建9.4萬㎡芳鄰雅舍華發(fā)股份有限公司南灣14、16、25、34、201、202、206、207、601、60５、608、609路大型商業(yè)中心、超市、銀行、游泳池兩個(gè)園林景觀總建筑面積12.6萬平方米中珠水晶堡珠海中珠股份有限公司老香洲1、2、4、5、6、7、8、9、10、11、13、14、15、26、32、55、201、207、605、608、609路紫荊商圈與鳳凰北商圈，生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全局部綠化占地7471.00平方米;，建面39984.平方米時(shí)代廊橋時(shí)代地產(chǎn)新香洲30、5、15、42、60、204、602路及未來輕軌明珠站前山中學(xué)、小學(xué)，華潤萬家各種形態(tài)的水池、疊水、噴泉，濃密的熱帶植物與粗獷的石材占地面積:61385.08㎡建筑面積:166993.23㎡（含地下）怡峯

和記黃埔地產(chǎn)（珠海）

唐家1、8、15、16、31、40、42、56、60、204、602珠海首個(gè)大型地**豪華住客大會(huì)所，珠海首個(gè)人工沙灘瀑布泳池

遞進(jìn)式情景園林占地面積:100000㎡建筑面積:22500㎡誠豐怡園豐原地產(chǎn)前山16、26、33、55路尊貴的會(huì)所，有游泳池、紅酒坊、健身房等一一齊全采用一軸兩帶，三層立體景觀園林設(shè)計(jì)占地面積：

31038.84㎡、住宅建筑面積有67681.91

市場比較禍法確定比宵準(zhǔn)均價(jià)：樓盤開發(fā)商12%片區(qū)10%交通20%配套15%景觀10%規(guī)模8%戶型設(shè)計(jì)25%合計(jì)100%金域藍(lán)灣25%10917141041882芳鄰雅舍20%861410661666中珠水晶堡15%781614351770時(shí)代廊橋17%96108461861怡峯13%661310531255誠豐怡園10%56129551345本案1061412942075本案均尖價(jià)：1省000蒜0價(jià)格修陷正：1200秒0總戰(zhàn)略：聰無論從品光牌還是從霜產(chǎn)品質(zhì)量還及創(chuàng)新來講，廢本項(xiàng)目片都具有省較強(qiáng)的軟競爭力絞，但本擊項(xiàng)目所面蹦對的市羊場不單挺單是珠杜海市場延，還有垮很大一部屠分是港驗(yàn)澳市場劍。鑒于市犬場因素幼，本項(xiàng)炕目自身般因素，本項(xiàng)目的帖價(jià)格原則及目秒標(biāo)是：一期宴在保證價(jià)躬格的前提漠下，追求角銷售速度最大誼化，以一近期的熱銷懷帶出二期滴，在二期婚銷售中追求較不大的利潤仙值．品牌溢吵價(jià)產(chǎn)品產(chǎn)品+開縣發(fā)商品牌穿溢價(jià)時(shí)間價(jià)值導(dǎo)入期推廣期成熟期結(jié)合**蠅集團(tuán)品牌鴨推廣戰(zhàn)略，隨擔(dān)著時(shí)間的附推移，人們對常**集答團(tuán)認(rèn)識(shí)墓更加深，敗因此品潤牌對本幻玉項(xiàng)目具有溢價(jià)新作用，在放**品牌推廣期波切入本產(chǎn)械品的推廣，以產(chǎn)辨品跟進(jìn)，范實(shí)力宣告品牌價(jià)愿值的同時(shí)兵，也會(huì)使得溢價(jià)僻幅度大增阿。品牌溢價(jià)仰率取比準(zhǔn)他價(jià)格的2%-貨6%導(dǎo)入期漸取比率窮2%車，推廣愈期取比稀率4%韻，成熟哈期取比箱率6%謠，即1200凍0*（1擊+2%+夫4%+6概%）=1344晶0（整體穿目標(biāo)均漆價(jià)）溢價(jià)策降略營銷策略產(chǎn)品組合蝴溢價(jià)戶型Loft40-50㎡2房2廳70-80㎡4房2廳180-200㎡PENTHOUSE450㎡復(fù)式300㎡比例46%24%20%0.5%9.5%戶型配廉比：從產(chǎn)品奸類型來鳴進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分保：明星產(chǎn)品脅：（超出同鏡類價(jià)格形象標(biāo)桿躍）LOF危T現(xiàn)金牛泛產(chǎn)品：（高于同泡類價(jià)格，利潤境主體）2房2利廳，旺復(fù)式瘦狗產(chǎn)品：（低于同奏類價(jià)格盡早出貨圍）4房2坐廳如何使現(xiàn)犁金牛和瘦屋狗升值，實(shí)現(xiàn)利雷潤最大估化？第一部：未通過戶型供多樣化組祝合，充分挎利用河景允和園林景優(yōu)觀，樓筐層，朝賊向，提壟高部分筐單元的鄰價(jià)格明星產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品相對市場份額市場增長率4房2廳2房2廳復(fù)式LOFT，penthouse4房（態(tài)靠輕軌雹，樓層低）LOF死T，2果房Pent蜜hou以se（樓層銜好，景鹽觀好）4房（景芝觀好，樓匹層好）復(fù)式LOFT才，2房（奏靠輕軌，帳樓層低）溢價(jià)策略營銷策舅略敏感點(diǎn)把榴控策略基于對客玻戶的把握飼，得出客犧戶對于戶恰型的敏感期點(diǎn)：LOFT絨：對于單鞭價(jià)敏感度且不高，群總價(jià)敏感仰點(diǎn)為35熟萬2房：稠對于單寺價(jià)敏感謙度不高孫，總價(jià)殿敏感點(diǎn)構(gòu)為70蓮萬4房：筍單價(jià)敏江感點(diǎn)1如萬，總渠價(jià)敏感蛛點(diǎn)20章0萬結(jié)論：雷力圖把敢大部分欄單位總孝價(jià)控制勵(lì)在客戶健敏感點(diǎn)垃之下如何才謀能把大貸部分單踏位總價(jià)控制耗在敏感點(diǎn)孕之下的同時(shí)，乳又能使利務(wù)潤最大化？LOF框T和2辦房分別有3東0%和16%燦的單位借設(shè)在超嶺高層，總價(jià)可亡控制在推敏感點(diǎn)承以下，而剩余2逗4%設(shè)在擾高層的單位可適監(jiān)當(dāng)提高瞞總價(jià)，刊提升盈利空剪間。4房有10%弟只能看擇到河景和局部鼻園林的濾單位，無可以把單價(jià)電控制在燈敏感點(diǎn)擦以下，另外既稿可以看港到河景筑和園林全景的孕單位可以盼提升單價(jià)價(jià)格策略營銷策寺略調(diào)價(jià)1，4溝棟2房和LOFT基準(zhǔn)層復(fù)式每層單價(jià)遞增4%

每層單價(jià)遞減6%

每層單價(jià)遞增5%2，3棟4房復(fù)式2房和LOFT每層單價(jià)遞增5%基準(zhǔn)層每層單價(jià)遞增5%每層單價(jià)遞增5%輕軌前山河園林復(fù)式：由申于都能看晝到河景和舉園林景觀巖，每層溢女價(jià)5%4房：部倡分能看到椒河景和園雀林全景的橡，每層溢判價(jià)5%。懼只能看到告河景和部糞分園林的緊每層溢價(jià)3%突。LOF私T和2造房：2綿，3棟劑的由于墻能看到堪河景，晃每層溢歌價(jià)5%榴。考慮撿到輕軌福噪音會(huì)喘影響低捆層，基準(zhǔn)層排選取6哄樓，1，4棟準(zhǔn)的靠輕軌旺，基準(zhǔn)層返以上每層嫁溢價(jià)4%妥，基準(zhǔn)層墻以下每層爪遞減6%產(chǎn)品組農(nóng)合溢價(jià)營銷策略營銷過程偽定價(jià)策略時(shí)期價(jià)格開盤第二次推盤明星50%瘦狗30%金牛20%明星50%金牛30%瘦狗20%為了實(shí)循現(xiàn)目標(biāo)茄均價(jià)，丸確保開平盤成功模及保證脖快速銷藏售，開艙盤價(jià)格不披宜過高匙，通過須前期營湊銷手段憑，提高牙消費(fèi)者雁的心理駝價(jià)位，但習(xí)開盤時(shí)套以低于包消費(fèi)者粗的心理蕉價(jià)格實(shí)色際推出離，形成湖巨大銷售峰勢能．梯所以建尼議采用帳“低開高走”的策寇略?！鐾ㄟ^對不歐同類產(chǎn)品蟻進(jìn)行組合銷售適，達(dá)到利唉潤最大化■開盤時(shí)殺讓利推擁出50祥%明星產(chǎn)品填，除了加能樹立寸品牌地位，驕還能帶動(dòng)偷瘦狗產(chǎn)品，揉在尾盤誼的時(shí)候交不至于剩下命太多?！龅诙瓮品鸨P時(shí)，隨這著園林，小區(qū)秩配套的完寫善，整體價(jià)共格上調(diào)鉛，獲取貍更大利潤。08年1矮2月底09年3爹月底價(jià)格策略營銷策略價(jià)格促銷夕策略1、內(nèi)瘦部認(rèn)購快：了解屠樓盤價(jià)驅(qū)格制定初是否科凍學(xué)，并勤給項(xiàng)目爺帶來預(yù)嚼期的利傳益保障別。主要方式蹦：開盤前燃認(rèn)購的客奪戶可以享粉受特別優(yōu)郊惠，如一田次性付款妄可享92篇折按揭付陜款可享敢94折塵。3、第滴2期推宮盤：分共批快速聯(lián)銷售，給持續(xù)的盜活動(dòng)強(qiáng)鹿化項(xiàng)目旱在市場博的推廣逆，利于提升寧知名度。主要方式基：A：亭基本定價(jià)供：均價(jià)1鐵0000B：付款旬方式：一腿次性付款趙96折2、開盤筐：限量銷誤售，營造閑開盤搶購銹浪潮，首課批單位量拋控制在1截00套左雨右，低價(jià)發(fā)售野，避免銷氏售期過長根，成本增迎加的弊端妻，為了下他次發(fā)售積跌聚人氣主要方式務(wù)：A：基立本定價(jià):叛開盤均價(jià)烤8900B：付治款方式咱：一次殖性付款窗94折價(jià)格策略營銷策略目標(biāo)客戶群投放手段澳門客戶重點(diǎn)對覆蓋面強(qiáng)調(diào)**實(shí)力，主要通過報(bào)紙媒體實(shí)行。1、報(bào)紙媒體：

奠基期：一個(gè)月前報(bào)紙開始報(bào)道，主要作知名度推廣；奠基前報(bào)道奠基儀式盛況建造期;促銷報(bào)道，優(yōu)惠售房等活動(dòng)封頂期：促銷，形象廣告2、電視

主要傳遞項(xiàng)目形象。4、戶外：異地售樓部、戶外牌5、DM派單要注重項(xiàng)目推廣的節(jié)奏，始終著重在**的實(shí)力上，后期需加入項(xiàng)目優(yōu)勢。媒介目娛標(biāo)1.傳蓄播**踐品牌,波讓珠海來了解*描*與其惰品牌文解化2.傳播縮慧項(xiàng)目信息炮,樹立插全新居住車標(biāo)桿打造那項(xiàng)目品牌媒體投放衫策略營銷策廚略目標(biāo)客戶群投放手段珠?？蛻糁攸c(diǎn)對覆蓋面強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目兩點(diǎn)，主要通過報(bào)平面和電視媒體實(shí)行。1、報(bào)紙媒體（《南方都市報(bào)》、《周末畫報(bào)》）：

奠基期：一個(gè)月前報(bào)紙開始報(bào)道，主要作知名度推廣；奠基前報(bào)道奠基儀式盛況建造期;促銷報(bào)道，優(yōu)惠售房等活動(dòng)封頂期：項(xiàng)目概念的傳播，形象廣告2、電視（珠海電視臺(tái)專題及珠海翡翠、亞視頻道）

在前期配合一些軟性的新聞專題炒作。3、戶外：售樓部、戶外牌、工地圍合4、DM派單

需在前期炒作項(xiàng)目概念，后期著力于**實(shí)力的宣傳。媒介目呈標(biāo)1.傳雨播**捎品牌,摟讓珠海孕了解*勢*與其孕品牌文援化2.傳播炒項(xiàng)目信息告,樹立猾全新居住捧標(biāo)桿打造座項(xiàng)目品牌媒體投上放策略營銷策朝略三步走策恨略體系第一步：癢強(qiáng)勢營銷近多元化的妻立方米生欲活，讓其擇直入人心（形象呢）第二步：齒讓的立方何米生活深飾入人心（體驗(yàn)泳）第三步公：讓客耽戶愛上輪立方米厲生活（生活忍）活動(dòng)策脂略營銷策略第一步：湯強(qiáng)勢營銷紗多元化的澇立方米生啦活，讓其任直入人心（形象）在珠海、澳門最繁華的路段設(shè)立以“？立方米生活”為標(biāo)題的大型廣告牌。掀起媒體對立方米生活模式的爭論狂潮。并發(fā)起網(wǎng)上國際立方米生活模式想、設(shè)計(jì)的方案征集活動(dòng)

國際立樂體式轟蛛炸立方拳米生活罰模式

項(xiàng)目參加慕尼黑國際地產(chǎn)商務(wù)博覽會(huì)

EXPOREAL的評(píng)選。來表彰對中國地產(chǎn)發(fā)展做出貢獻(xiàn)并具有借鑒意義的項(xiàng)目和企業(yè)而頒發(fā)的。

EXPOREAL每年一屆，是一個(gè)具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)場交流論壇，為實(shí)踐“居住改變中國”的使命提供了豐富的精神啟迪。

在當(dāng)日舉行珠海國際生活研討會(huì)邀請珠海規(guī)劃部門人員，珠海地產(chǎn)各界人士，媒體人士，高校師生。并特別邀請澳門記者團(tuán)在進(jìn)行本項(xiàng)目參觀后，也參與研討會(huì)?；顒?dòng)策代略營銷策略第二步瓜：讓的躺立方米床生活深針入人心（體驗(yàn)）

發(fā)放邀請函，邀請大家于體驗(yàn)館開放時(shí)間前來參觀，體驗(yàn)館主要闡述世界各地的國際化多元生活，描述未來立體生活藍(lán)圖，讓客戶親身體驗(yàn)立方米生活，并于銷售中心開設(shè)放映廳，將產(chǎn)品的專業(yè)講解與銷售相分離，客戶可以通過影片的介紹，知曉產(chǎn)品的詳細(xì)信息。影片主要播放產(chǎn)品的獨(dú)特技術(shù)、環(huán)保設(shè)計(jì)、戶型三維分割與拼接

**第四代精品住宅的理念回歸，讓客戶在購房前先一步感受到環(huán)保與科技筑家的享受邀請國際知名建筑家講解現(xiàn)代建筑的設(shè)計(jì)理念并介紹現(xiàn)時(shí)新型的環(huán)保建筑材料。制造與客戶互動(dòng)的機(jī)會(huì)。并且樹立品牌的產(chǎn)品品質(zhì)與人性關(guān)懷

制作精美ＣｕｂｅＣＬＵＢ會(huì)員卡，并在指定品牌店進(jìn)行推廣。成為會(huì)員之后憑會(huì)員卡到指定專賣店消費(fèi)可獲積分，達(dá)到一定積分后即可獲得相應(yīng)購房折扣（限開盤當(dāng)天使用）。同時(shí)，會(huì)員卡積分可用于后期商業(yè)部分的消費(fèi)，如積分換取現(xiàn)金券。

全面體堡驗(yàn)國際問立方米芬生活活動(dòng)策苦略營銷策膀略第三步請：讓客蝦戶愛上養(yǎng)立方米左生活（生活）

舉辦“多元化文化地產(chǎn)”系列活動(dòng)社區(qū)定期舉辦國際主題性活動(dòng)，邀請客戶參加，展示國際多元文化的豐富生活組織購房者與設(shè)計(jì)師進(jìn)行空間設(shè)計(jì)利用的交流會(huì)，于設(shè)計(jì)師的帶領(lǐng)下再次參觀樣板房，在務(wù)求令業(yè)主參與到建造立方米生活的過程里去，在自己的立方空間里可以擁有個(gè)性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，讓業(yè)主從身心愛上立方米生活。進(jìn)一步折豐富完對善國際敵立方米魄生活活動(dòng)策略營銷策略品牌產(chǎn)品項(xiàng)目▲漸進(jìn)式路、持續(xù)朗的樹立大區(qū)域形呈象，形姐成項(xiàng)目紅品牌傳過播；配榜合開盤煮期爆發(fā)解式營銷▲開盤配懶合充分忘的客戶演積淀、哭局部現(xiàn)步場體驗(yàn)舍展示、鑼大規(guī)模益及未來猛藍(lán)圖展驗(yàn)示，增雜強(qiáng)客戶免購買信瓣心▲此后，通菌過分階段爸現(xiàn)場亮點(diǎn)那展示，爭勺取價(jià)值最該大化的價(jià)皺格策略step禁1step省2ste嫁p3ste狂p4**是誰插？城市中正心在哪玻？什么是立哥方米生活繩？建筑的黎聲音怎印么聆聽睛？分階段推斧廣策略營銷策返略都市立閣體生活似藍(lán)圖描拉繪時(shí)間軸造勢蓄客期一期開盤二期開盤都市立鍵體生活穴體驗(yàn)引起市場壓廣泛關(guān)注品牌岡先行能量積擺累蓄勢項(xiàng)目跟進(jìn)脫穎而出全面滲透陜進(jìn)而通采過口碑迅速坐傳播營銷強(qiáng)度分階段策考略營銷策略都市立體頁生活藍(lán)圖渠描繪造勢蓄客期一期開盤推出第二爬期都市立體窯生活體驗(yàn)營銷強(qiáng)燦度08.1墓2月底開講盤08.808.1008.1208.708.1108.909.108.609.209.309.4造勢炒株作階段霞形象導(dǎo)嶼入客戶體租驗(yàn)階段形象導(dǎo)粉入開盤熱撐銷詢買訴求逼點(diǎn)前期準(zhǔn)備分階段帥策略營銷策元略08.808.1008.1208.708.1108.909.108.609.209.309.4造勢炒未作階段撇形象導(dǎo)疏入時(shí)間：2埋008年棄6月底—際8月底重點(diǎn)內(nèi)賭容：

工程方面

營銷方面

售樓處、首批樣板房裝修看樓通道及展示區(qū)施工完成進(jìn)行第一步的活動(dòng)策略，導(dǎo)入國際立方米生活的形象銷售物料、銷售代表培訓(xùn)完畢，全部到崗媒體運(yùn)用：以戶外廣告為主、邀請澳門記者到項(xiàng)目進(jìn)行參觀，分階段吃策略營銷策剝略08.808.1008.1208.708.1108.909.108.609.209.309.4時(shí)間：2鉤008年鍛8月初—蕉12月中客戶體驗(yàn)找階段形象導(dǎo)坦入重點(diǎn)內(nèi)容：營銷方面媒體運(yùn)用進(jìn)行第二階段的活動(dòng)策略樣板房開放

12月初確定開盤方案及開盤后的營銷執(zhí)行策略，價(jià)目表制定完畢以戶外廣告、項(xiàng)目門戶網(wǎng)站開放和報(bào)紙廣告滲透等分階段匪策略營銷策略08.808.1008.1208.708.1108.909.108.609.209.309.4時(shí)間：2私008年濾12月底腳—20鑒09年1策月中重點(diǎn)內(nèi)容樣板房、看樓通道、園林、現(xiàn)場包裝等現(xiàn)場展示到位進(jìn)行第三步的活動(dòng)策略12月——正式開盤，盛大開盤儀式以報(bào)紙/網(wǎng)絡(luò)軟文炒作為主，硬廣/戶外/廣播等多種媒體廣告配合分階段擱策略營銷策略項(xiàng)目開盤，首要的瓦目標(biāo)在鐮于聚集塑人氣為客戶描麻繪出都市椅立體生活擇的藍(lán)圖，正以及立方題米生活概寶念加以*擁*品質(zhì)保寬證，為消誰費(fèi)者以愿愚景和信心立方米限生活概胡念以及殼都市立帽體生活刺場景如閥何展示螺？**品牌材如何展示晶？如何在陪開盤聚葛集人氣享？物料配綁合屠售樓部善展示開盤策略營銷策略以精心制恭作的立體束樓書直觀地肺將多變隔的戶型爽生動(dòng)地呈據(jù)現(xiàn)給客肝戶，讓暈人印象深刻右。立體樓書開盤策鬼略營銷策隨略澳門珠海樓書內(nèi)論容字體表現(xiàn)簡體中文繁體中文形象方面資源方面交通方面生活配套產(chǎn)品方面物管方面心理方面開盤策略營銷策略強(qiáng)調(diào)**逝是中國房懇地產(chǎn)大品牌，贏得賠客戶信誓任突出產(chǎn)品陽優(yōu)勢，將河景資源占有等放大，讓培客戶意識(shí)寒到占有資古源的意義放。強(qiáng)調(diào)輕軌就在艇家門口強(qiáng)調(diào)到關(guān)口死距離近結(jié)合商際業(yè)部分懲和周邊讓生活配頑套，突私出10分鐘肺生活圈豐緞富多彩；強(qiáng)調(diào)棵項(xiàng)目的雙會(huì)所，漠娛樂設(shè)施一應(yīng)俱如全。強(qiáng)調(diào)明確棒各種戶型泄的實(shí)用率、贈(zèng)送面國積、產(chǎn)品僻特色、產(chǎn)陷品品質(zhì)提供詳細(xì)麻的銀行按途揭渠道，如哪頑些銀行叔可在澳石門辦理銅按揭，脹或兩地靠都可以吃辦理的已銀行；跟強(qiáng)調(diào)在產(chǎn)權(quán)確泄定的可傾信度，可從開街發(fā)商的品邪牌入手。強(qiáng)調(diào)拼接敏的可行性、明確有翻關(guān)贈(zèng)送面翼積的詳細(xì)嘩說明。突出*渣*物業(yè)蒙的優(yōu)越伸性，強(qiáng)丸調(diào)本項(xiàng)雖目引進(jìn)港襪澳式的物業(yè)管理，有別于濁珠海一茂般樓盤。突出*猶*物業(yè)延的優(yōu)越堪性，反固復(fù)強(qiáng)調(diào)秋在珠海也能污享受到港突澳級(jí)別的愿物業(yè)管理被服務(wù)。強(qiáng)調(diào)本各項(xiàng)目是游一個(gè)多哭元國際榮化社區(qū)利用廣倒告語強(qiáng)驢調(diào)澳門鴿客戶的譜身份，冶突出其惹尊貴感馳，滿足設(shè)其“我是思澳門人弄”的虛榮灑心理。用玻璃和燈光營造都市的史繁華彰顯尊貴又不來乏個(gè)性立方體的報(bào)建筑設(shè)計(jì)秩，和立體部的墻面切攏割展示項(xiàng)場目的主張圓立方米生宇活售樓部展將示開盤策崗略營銷策略售樓部展街示在售樓恥部內(nèi)部重，將在資墻體上舍展示不留同國家急城市的妄國際都帳市生活芝比如東奔京，巴宏黎，紐皆約，倫倍敦等等牌，描繪熔出未來扇的國際立瀉體聲或裂構(gòu)想內(nèi)部裝潢息應(yīng)有現(xiàn)代時(shí)尚歪的國際都咬市感覺。并于紛售樓部均內(nèi)設(shè)置放映廳，為了能舟夠把專業(yè)校講解和銷仿售相分離祥，放映廳廁里集中播協(xié)放關(guān)于影亂片主要播勒放產(chǎn)品的圣獨(dú)特技術(shù)鉛、環(huán)保設(shè)貪計(jì)、戶型衫三維分割舞與拼接開盤策比略營銷策頸略售樓部設(shè)喬置售樓部獨(dú)益立設(shè)置在棄靠前山河竭一側(cè)，在冒售樓部前裂是的小區(qū)睡的全湖景哀泳池。讓到厚售樓部泳的客戶蓬率先感晶受到小幅區(qū)的魅渣力?？祭諔]到小壇區(qū)Cl續(xù)ub雞Hou紗se與死售樓部難的沖突編，初步滾決定后情期將售瘦樓部拆貴掉。開盤策略營銷策費(fèi)略項(xiàng)目開限盤，首要的目編標(biāo)在于聚慈集人氣為客戶描贈(zèng)繪出都市扔立體生活疼的藍(lán)圖，震以及立方糞米生活概他念加以*打*品質(zhì)保違證，為消來費(fèi)者以愿淚景和信心立方米詢生活概搞念以及轎都市立釣體生活警場景如朋何展示架？**品牌骨如何展示存？如何在開飾盤聚集人綿氣？施工現(xiàn)讀場電視驅(qū)墻展示現(xiàn)樣板遮房展示開盤策略營銷策略施工現(xiàn)剪場展示現(xiàn)場電噸視墻引起過半路者的膨關(guān)注，童充分滿倚足大眾居的好奇敘心，取戴悅觀眾霸，讓觀是眾見證橡項(xiàng)目的顏成長：郵工地現(xiàn)劫場電視易墻——珠可以在仿工地外單觀看工綢地施工勒現(xiàn)狀。產(chǎn)品主義**就嚼是好房手子的代陰言奮展示*港*品牌開盤策略營銷策略樣板房住展示導(dǎo)示：戶檔型面積圖辟、裝修材符料及隨樓租附送說明集；提醒注炕意，方便壞客戶，展仁示細(xì)心與叛誠意1.工投程樣板云房展示開盤策略營銷策略展現(xiàn)產(chǎn)品晉工序、材粉料等突出*闊*公司估的產(chǎn)品負(fù)優(yōu)勢，鴉讓客戶也切身體圓驗(yàn)。1.工程級(jí)樣板房樣板房接展示開盤策略營銷策略結(jié)構(gòu)剖鞭示配合掛牌沾說明掛牌結(jié)構(gòu)剖示窗框及玻站璃構(gòu)造窗框墻體砌塊實(shí)物展違示配合掛注牌說明1.工墻程樣板劣房樣板房展任示開盤策憑略營銷策略2.舌精裝樣求板房體現(xiàn)都監(jiān)市個(gè)性括住宅挑高空知間設(shè)計(jì)招感，空衰間隨意的低拼接與飲切割滿足每補(bǔ)個(gè)人的麗居住理飲想，人賴文歸屬提的升華簡潔際現(xiàn)代遮設(shè)計(jì)豬感樣板房展課示開盤策軌略營銷策略2.街精裝樣久板房都市中懶心豪宅伍的獨(dú)特貢韻味高貴大齡方都市脂氣息溫馨夾藝術(shù)氣對息樣板房始展示開盤策略營銷策傳略項(xiàng)目開盤，首要的英目標(biāo)在胞于聚集巡壽人氣為客戶項(xiàng)描繪出溪都市立捧體生活番的藍(lán)圖草，以及幸立方米桶生活概術(shù)念加以錦**品搏質(zhì)保證乘，為消荷費(fèi)者以緣瑞愿景和冶信心立方米料生活概售念以及欣都市立戀體生活掛場景如拘何展示但？**品燥牌如何忍展示？如何在暴開盤聚安集人氣蔑？開盤活動(dòng)哲開盤前期樓籌備開盤策略營銷策殿略全城集報(bào)槍抽獎(jiǎng)活動(dòng)活動(dòng)目濟(jì)的：利用