鎮(zhèn)江某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性提案

本報(bào)告從一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的視角來(lái)研討鎮(zhèn)江是否存在中高端、高端市場(chǎng)，容量如何？本報(bào)告將勾勒一個(gè)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)的輪廓，解析這個(gè)城市房地產(chǎn)的行業(yè)特征、供求關(guān)系、市場(chǎng)周期等。本報(bào)告客觀的分析目標(biāo)地塊的區(qū)位價(jià)值，尋找其在市場(chǎng)的價(jià)值坐標(biāo)以及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，給予相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在城市、行業(yè)以及宗地評(píng)估之后，項(xiàng)目可行性會(huì)不言而喻。所謂開卷有益，敬請(qǐng)閱讀。寫在前面的話1城市篇

——鎮(zhèn)江的城市經(jīng)濟(jì)能否支撐中高、高端消費(fèi)群？注：本篇采用數(shù)據(jù)均來(lái)自鎮(zhèn)江統(tǒng)計(jì)年鑒。2區(qū)位和對(duì)外交通顯示鎮(zhèn)江有邊緣化危險(xiǎn)鎮(zhèn)江處于滬寧線靠近南京的一端，到南京和上海的距離分別為80和220公里這個(gè)距離意味著鎮(zhèn)江基本不能接收上海的輻射鎮(zhèn)江對(duì)外快速交通主要依賴滬寧高速公路和滬寧鐵路，潤(rùn)揚(yáng)大橋維系和江北的交通聯(lián)系和滬寧線其它城市相比，鎮(zhèn)江對(duì)外交通狀況最差：主城區(qū)距離滬寧高速公路最遠(yuǎn)（15公里）；城際間高速公路數(shù)量不足；無(wú)錫民航機(jī)場(chǎng)啟用后，鎮(zhèn)江也是啟用航空港最不便利的城市；和蘇北的聯(lián)系在潤(rùn)揚(yáng)大橋貫通后也只能改善到區(qū)域平均水平偏上；和浙江聯(lián)系也最不便利。3城市面積、人口結(jié)構(gòu)均表明鎮(zhèn)江的城市中心化尚未完成鎮(zhèn)江2003年底戶籍總?cè)丝?67萬(wàn)，江蘇省內(nèi)倒數(shù)第一非農(nóng)業(yè)人口105萬(wàn)，比例為39％市區(qū)人口100萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口60萬(wàn)，包含了丹徒區(qū)在內(nèi)外來(lái)流動(dòng)人口，2001年統(tǒng)計(jì)市區(qū)不超過(guò)10萬(wàn)，2000年11月1日第五次人口普查鎮(zhèn)江全市常住外來(lái)人口23萬(wàn)，外來(lái)人口比例為8％鎮(zhèn)江總面積3850平方公里，是長(zhǎng)三角最小的市區(qū)面積1087平方公里（包含丹徒區(qū)750平方公里），也是滬寧線比較小的，僅為全市總面積的28%句容市丹陽(yáng)市比較分析見下頁(yè)4城市缺乏大規(guī)模郊區(qū)化的動(dòng)力，且外來(lái)需求支撐不足1、市區(qū)面積、市區(qū)建成區(qū)面積比較（單位：平方公里）2、市區(qū)面積占行政市域面積比例、市區(qū)人口密度（單位：％,人/平方公里）

在現(xiàn)有的市區(qū)范圍內(nèi)，不算上外來(lái)流動(dòng)人口，人口密度是最低的，如果再剔除農(nóng)業(yè)人口，人口密度更低，中心城區(qū)城市化比例還很低，郊區(qū)發(fā)展的動(dòng)力不足。3、市區(qū)非農(nóng)人口數(shù)量和比例、第五次人口普查外來(lái)流動(dòng)人口商量(單位：萬(wàn)人）

從非農(nóng)人口比例來(lái)看，鎮(zhèn)江城市化水平也不高，外來(lái)常住人口數(shù)量小，對(duì)住宅的需求量極低。

蘇州無(wú)錫南京常州鎮(zhèn)江揚(yáng)州市區(qū)面積16501623472918641082980市區(qū)建成區(qū)面積2001761861327253蘇州無(wú)錫南京常州鎮(zhèn)江揚(yáng)州市區(qū)面積比例203472432815市區(qū)人口密度12851331101511539241133蘇州無(wú)錫南京常州鎮(zhèn)江揚(yáng)州市區(qū)非農(nóng)人口1221323231096055市區(qū)非農(nóng)人口比例586167625950全市外來(lái)流動(dòng)人口113746143231651、2003年GDP644億，滬寧線最差，常州900億

市區(qū)（包括丹徒）僅280億左右2、人均GDP24000元，不足3000美金，相應(yīng)城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費(fèi)性支出水平也很低

市區(qū)人均GDP也才28000，和城市化程度低相一致，城市對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率和消費(fèi)基礎(chǔ)低3、在總量和人均水平都相對(duì)較低的情況下，增長(zhǎng)速度也偏低

經(jīng)濟(jì)總量、居民消費(fèi)水平在周邊城市中同比最低蘇州無(wú)錫南京常州鎮(zhèn)江揚(yáng)州市區(qū)GDP比重355892744346市區(qū)人均GDP344754330728160291442800024583居民人均可支配收入12362116471019411307945187056缺乏新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，和先進(jìn)城市差距再加大1、第二產(chǎn)業(yè)的比重57％，接近但仍然落后于蘇錫常地區(qū)3、4個(gè)百分點(diǎn)2、產(chǎn)業(yè)層次低，多為造紙、化工和電力等重污染企業(yè)，規(guī)模小，支柱工業(yè)支柱作用不突出

2003年主要工業(yè)產(chǎn)品涵蓋了電視機(jī)、紗布、香醋、機(jī)制紙、發(fā)電、化肥、水泥、軸承等，2003年規(guī)模以上工業(yè)完成增加值僅227億元，全市工業(yè)增加值前50家企業(yè)尾數(shù)僅為5000萬(wàn)元，中間數(shù)為1億元3、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱之外，結(jié)構(gòu)性矛盾仍是影響鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的制約性因素

和蘇南其它城市相比，鎮(zhèn)江的企業(yè)改制進(jìn)展并不順利，今年1－5月份，股份制和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)完成工業(yè)增加值比重為56.7％，這個(gè)水平和蘇錫常相距很大4、工業(yè)性投入不足，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)難以扶植根據(jù)鎮(zhèn)江統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息，近五年鎮(zhèn)江工業(yè)性投入均未超過(guò)1998年的水平，也鮮有大的項(xiàng)目上馬；另外在投資結(jié)構(gòu)上仍然過(guò)分集中于原有的重工業(yè)，沒(méi)有新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)5、和區(qū)域內(nèi)先進(jìn)城市相比差距已經(jīng)有拉大的趨勢(shì)，在省內(nèi)的位次下滑嚴(yán)重

今年上半年鎮(zhèn)江大部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速達(dá)不到全省平均水平，差距在進(jìn)一步拉大：工業(yè)增長(zhǎng)速度由第二降至第十，消費(fèi)品零售總額增幅由第五降至第九，出口總額由第六降至第十一，人均可支配收入由第四降至第六7城市規(guī)劃布局有先天制約

攤大餅思想不切實(shí)際城市空間方向由原來(lái)的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為沿江沿路“T”字型發(fā)展，近期重點(diǎn)沿江發(fā)展，擴(kuò)充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架：根本原因是舊城改造拆遷不起，而南邊有大片農(nóng)地已經(jīng)征用主城分為主城核心區(qū)、丁卯新城、南徐新城、谷陽(yáng)新城和南山風(fēng)景區(qū)五大功能區(qū)100萬(wàn)人規(guī)模的城市要在其市區(qū)周邊農(nóng)村發(fā)展三個(gè)新城，規(guī)劃建設(shè)用地達(dá)66平方公里，規(guī)劃人口48萬(wàn)人，短時(shí)間內(nèi)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)8財(cái)政收入和支出結(jié)構(gòu)不足以支撐龐大的城建藍(lán)圖1、財(cái)政收入低，2003年財(cái)政總收入74億，其中地方收入42億元，市區(qū)（包括丹徒）不超過(guò)25億元。財(cái)政收入除去公務(wù)員和教育支出外所剩有限，真正可用于城市建設(shè)的很少：2002年財(cái)政支出35億，其中用于基本建設(shè)的9300萬(wàn)，用于文教科衛(wèi)事業(yè)費(fèi)8.9億2、固定資產(chǎn)投資近5年復(fù)合增長(zhǎng)率為7.6％，固定資產(chǎn)占GDP的比重、基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資的比重都偏低，鎮(zhèn)江和蘇錫常的差距是非常明顯，甚至揚(yáng)州都要領(lǐng)先鎮(zhèn)江

9地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性決定于城市的地位1、區(qū)位和交通條件均顯示鎮(zhèn)江處于長(zhǎng)三角的邊緣地帶，處于上海都市圈和南京都市圈的交界灰色區(qū)，可依靠的外部經(jīng)濟(jì)輻射和外來(lái)消費(fèi)力不足。2、鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)缺少支柱產(chǎn)業(yè)，各類指標(biāo)在周邊城市中均處于劣勢(shì)，自身形不成足夠的城市吸納力；城市經(jīng)濟(jì)缺少新的增長(zhǎng)點(diǎn)，消費(fèi)升級(jí)的可能性不大。——鎮(zhèn)江是依靠自身消費(fèi)，自身循環(huán)的城市，注定了高端消費(fèi)市場(chǎng)的先天不足。3、城市規(guī)模、人口均顯示城市的中心化尚未完成，也缺少城市郊區(qū)化的動(dòng)力。4、現(xiàn)有城市規(guī)劃有“攤大餅”的傾向，財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不能支撐城建藍(lán)圖?！?zhèn)江發(fā)展難以逾越郊區(qū)化的“天王山”，除非有重大國(guó)家級(jí)利好。10市場(chǎng)篇

——鎮(zhèn)江市場(chǎng)處于什么階段，風(fēng)險(xiǎn)幾許？注：本篇采用數(shù)據(jù)均來(lái)自鎮(zhèn)江土地部門、房管部門及規(guī)劃部門內(nèi)部文件。11土地市場(chǎng)是“錢袋”，量大、價(jià)廉、無(wú)序12土地出讓是政府的主要“錢袋”，無(wú)序出讓特征明顯土地市場(chǎng)的出讓模式政府將土地劃撥給“四大投資公司”（城市建設(shè)投資公司、交通投資建設(shè)公司、房屋投資建設(shè)公司及水運(yùn)投資建設(shè)公司），四大投資公司進(jìn)行土地征建、引資，由國(guó)土局完成最后上市交易程序。土地市場(chǎng)特征土地出讓構(gòu)成鎮(zhèn)江城市建設(shè)資金的來(lái)源主體。毛地出讓是鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)的主要出讓方式。出讓過(guò)程中，政府以獲得土地出讓金（約30萬(wàn)/畝）為主要目的。國(guó)土部門市場(chǎng)調(diào)控職能不完善，土地出讓無(wú)序是鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)的主要特征。暗箱作業(yè)現(xiàn)象屢見不鮮。132000年至2005年1月，經(jīng)國(guó)土局公開出讓土地面積7858.42畝。其中，2000年出讓土地5.8畝；2001年出讓土地621.26畝，同比增長(zhǎng)10611%；2002年出讓土地1279.79畝，同比增長(zhǎng)106%；2003年出讓土地2123.97畝，同比增長(zhǎng)66%；2004年—05年1月出讓土地3827.59畝，同比增長(zhǎng)44.5%。據(jù)國(guó)土局介紹，2001年—2003年共出讓地塊6700畝，含協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地2600畝左右。即2000-2005年1月，所有方式出讓的土地共約為10458畝。14城南板塊（含南徐/丹徒）是土地主供應(yīng)區(qū)

低價(jià)/規(guī)模類產(chǎn)品是充斥下階段市場(chǎng)土地市場(chǎng)分為5大板塊——城東板塊（含丁卯）、城南板塊（含南徐/丹徒）、城西板塊、城北板塊（含金山）以及城中板塊。城東板塊（含丁卯）是目前市場(chǎng)的主要供應(yīng)地；城南板塊（含南徐/丹徒）是土地供應(yīng)密集地。15“錢袋”地位決定鎮(zhèn)江下階段郊區(qū)土地放量會(huì)加劇鎮(zhèn)江國(guó)土局表示，2007年內(nèi)以消化存量土地為主，即完成四大投資公司手中的存量土地的轉(zhuǎn)讓以提供城市建設(shè)資金，總供應(yīng)量12000畝,約960萬(wàn)平方米建筑面積.。2007年內(nèi)的存量土地供應(yīng)主要區(qū)域?yàn)槌悄吓c城西。2006-2010年住宅用地供應(yīng)重點(diǎn)是南徐新城，待征地16平方公里，約2000萬(wàn)平方米建筑面積?？傆?jì)可售建筑面積1800萬(wàn)平方米，是目前房產(chǎn)市場(chǎng)30年的消化量（年均60萬(wàn)平方米）。16住宅市場(chǎng)已進(jìn)入拐點(diǎn)，郊區(qū)低密度產(chǎn)品面臨惡性競(jìng)爭(zhēng)17市場(chǎng)容量受剛性需求影響較大自然增量：因人口增長(zhǎng)、家庭結(jié)構(gòu)重組等所產(chǎn)生的增長(zhǎng)，因數(shù)據(jù)有限，且01-02年拆遷產(chǎn)生的政策消費(fèi)較少，故以該市前4年的商品房去化量為參考。2001年2002年2003年2004年總計(jì)年均量商品住宅去化（萬(wàn)平米）63.83546979265.8366政策性增量主要由城建拆遷產(chǎn)生的強(qiáng)制性消費(fèi)構(gòu)成，04年后，因國(guó)家政策因素，拆遷量有所下降。且因拆遷區(qū)域多為農(nóng)村用地，產(chǎn)生的實(shí)際需求將發(fā)生縮水，預(yù)計(jì)實(shí)際需求在50%左右。2001200220032004總計(jì)年均量實(shí)際均量拆遷總量（萬(wàn)平米）266412813535388.2544容量測(cè)算：排除政策性影響，鎮(zhèn)江的商品房市場(chǎng)將保持每年60萬(wàn)平米左右的需求量。如政府保持目前的拆遷節(jié)奏，其市場(chǎng)需求總量將保持在100-110萬(wàn)平米/年。因國(guó)家政策影響，預(yù)計(jì)在2-3年，因政策性產(chǎn)生的強(qiáng)制需求將有所萎縮。18０５年后，市場(chǎng)已進(jìn)入了供需拐點(diǎn)供需比：01-03年供需比為：0.85，市場(chǎng)供不應(yīng)求，存在投機(jī)可能。04-06后供需比為：2.33，供需開始失衡06年后三年供需比為3，供需失衡現(xiàn)象加劇——上述研判前提是拆遷保持現(xiàn)有速度與規(guī)模。

2005年一季度2005年二季度2005年三季度供應(yīng)量32.9751.840.05需求量3.724.518成交比1：0.111：0.471：0.45從05年前三季度看，鎮(zhèn)江市場(chǎng)供需失衡開始明顯。19價(jià)格增幅平穩(wěn)，拐點(diǎn)上升作用不明顯2001年2002年2003年2004年平均值年增幅市區(qū)商品房均價(jià)（元/平米）1431166520172119187118.36%主城商品房均價(jià)（元/平米）1490173021192609198720.57%市區(qū)二手房（元/平米）1183117313432387164628.6%主城區(qū)為京口、潤(rùn)州二區(qū)。市區(qū)包含丹徒。價(jià)格指數(shù)從01年1季度的1000點(diǎn)開始平穩(wěn)上升至02年末的1209點(diǎn)，在03年出現(xiàn)了拐點(diǎn)從突進(jìn)至03年末的1756點(diǎn)，04年為1890點(diǎn)。20丹徒片菠區(qū)城南片區(qū)城西片稼區(qū)城中片捉區(qū)城東片鍛區(qū)丁卯片臥區(qū)區(qū)域特征急：新開發(fā)失住宅區(qū)域產(chǎn)品類型不：多層、確小高層TOWN五HOUS枕E（待推友）行情價(jià)格刮：300沾0-34麥00元主力產(chǎn)品廢：三房1傅10-1延20平方痛米主力客奸源：鎮(zhèn)嗽江市區(qū)浙客未來(lái)推羽案量：魔約80膠萬(wàn)平方誕米代表項(xiàng)目趕：天和新快城區(qū)域特?fù)粽鳎嚎吞陸粽J(rèn)可盾地段產(chǎn)品類型群：多層行情價(jià)格令：300籠0-34栽00元主力產(chǎn)愧品：三艇房11傾0-1勢(shì)30平餡方米主力客源艱：鎮(zhèn)江市怕區(qū)客未來(lái)推貧案量：述約70廊萬(wàn)平方擾米代表項(xiàng)幸目：城睡南映象區(qū)域特征：較成熟煌開發(fā)區(qū)紀(jì)域產(chǎn)品類型旬：多層、湊小高層、TOWN粒HOUS腫E（待推統(tǒng)）行情價(jià)區(qū)格：公寓2賴600把-29歉00元?jiǎng)e墅預(yù)計(jì)貞4500戲元主力產(chǎn)品分：三房1廊10-1解20平方釘米主力客砍源：鎮(zhèn)歲江市區(qū)晨客代表項(xiàng)岔目：恒莖美嘉園檔、學(xué)府模芳鄰區(qū)域特征染：商品房廳新開發(fā)區(qū)俯域產(chǎn)品類持型：多章層、小缺高層、TOWN撲HOUS餐E（待推單）行情價(jià)格庫(kù)：2800吹-300喉0元主力產(chǎn)鉗品：三董房11脅0-1旱30平派方米主力客貨源：區(qū)筒域客為盤主未來(lái)推案匠量：約5俗0萬(wàn)平方炭米代表項(xiàng)繳目：統(tǒng)沃得第味一城、遞江南世禽家區(qū)域特近征：較撇成熟的歲開發(fā)區(qū)嘩域

產(chǎn)退品類型拐：多層裁、小高尤層

行瓜情價(jià)格刮：31務(wù)00-于350嗚0元隔主力換產(chǎn)品：竊三房1哀30-爽150摧平方米蕉主力璃客源：吧鎮(zhèn)江市拐區(qū)客余未來(lái)胡推案量長(zhǎng)：約4偽0萬(wàn)平摸方米登代表項(xiàng)白目：香崖江花城滴，米山攀人家區(qū)域特征復(fù)：較早的樹開發(fā)區(qū)域胖產(chǎn)品類因型：多層誦、別墅行情價(jià)色格：1協(xié)800勵(lì)，35確00-舌500囑0元煌主力產(chǎn)堪品：獨(dú)殼棟別墅重主力教客源：逗鎮(zhèn)江市賺區(qū)客癥未來(lái)拜推案量造：約5姻0萬(wàn)平只方米鹿代表項(xiàng)螞目：駙慨馬山莊郵，御墅堅(jiān)臨楓21主流市場(chǎng)考典型項(xiàng)目算概況區(qū)域案名開盤期總建產(chǎn)品價(jià)格城南板塊天和星城04年底12多層、小高層、疊加公寓3400疊加4300華都名城5月4日50多層、小高層、高層3300城西板塊翠堤春曉5月5日5.7多層3500郎香園5月6日4.3多層3300城東北板塊香江花城5月5日46多層、小高層、高層3500我家山水5月5日30花園洋房3888城東板塊東城綠洲5月5日20多層、小高層、聯(lián)排、疊加、雙拼聯(lián)排4600公寓2800江南頤和家園04年底60多層、高層、聯(lián)排、獨(dú)棟公寓2400-2800聯(lián)排4400-4500恒順翠竹5月8日4聯(lián)排、雙拼聯(lián)排4680-5020丁卯板塊江南世家5月4日20多層、小高層、聯(lián)排公寓2900聯(lián)排4800-4900221、在售竊低密度產(chǎn)賭品還不多師，產(chǎn)品類虹型以聯(lián)排蜂、疊加別淋墅為主。2、目被前鎮(zhèn)江漸聯(lián)排別瘡墅的行刮情基本渴在45驕00-閘500破0元/偽平方米撫左右，埋我家山小水已售潛完疊加貪別墅的爐最終價(jià)江格達(dá)到窯370割0元，氧后期預(yù)甘計(jì)在3維900遣元左右繡。3、聯(lián)硬排別墅功的主力蔥面積在須200屬-25草0平方貢米左右經(jīng)，疊加涌別墅的擔(dān)面積跨已度較大貧，從1縱30-勝250態(tài)平方米耕不等。4、由于滴多數(shù)項(xiàng)目疏的別墅推徒量并不大特，總價(jià)也妙不算太高棉，市場(chǎng)接槽受度正常音。5、05尺年下半年斧開始，鎮(zhèn)肅江市場(chǎng)上賢會(huì)出現(xiàn)一售些純別墅片項(xiàng)目，低黨密度供應(yīng)萍量會(huì)明顯蕩增多。6、低噸密度主裹力客源阿為政府扶高級(jí)公監(jiān)務(wù)員、旁私營(yíng)業(yè)關(guān)主、醫(yī)吵療等事爐業(yè)單位潔從業(yè)人兆員以及眾在銀行潑等單位伐工作的強(qiáng)高級(jí)白守領(lǐng)。評(píng)述23潛在低妙密度物里業(yè)分布鏈態(tài)勢(shì)213萬(wàn)科濫占地1透700糾畝駙馬山莊狼/聆湖尚虧郡/御墅彎臨楓/農(nóng)程工商項(xiàng)目約50坦萬(wàn)建江山名基洲66萬(wàn)建中住·齡君臨南壩山30萬(wàn)占救地24市區(qū)待推除重點(diǎn)低密糾度產(chǎn)品江山名洲（城東板統(tǒng)塊）位螞置潔：焦嬸山對(duì)面開發(fā)易商：丑鎮(zhèn)江吃維科置只業(yè)有限孕公司開盤日魯期：頌200虎6年年蜻中建筑指睬標(biāo)：66萬(wàn)平方米產(chǎn)品類宅型：久聯(lián)排、齊多層公必寓、4搏+1景充觀公寓進(jìn)、小高產(chǎn)層公寓調(diào)、高層顏公寓主力面積侄：多層愈公寓90-1和10平方米健，景觀因公寓120-癢180平方米媒體述爛求：附規(guī)劃主述求語(yǔ)拍：66吉萬(wàn)平方米舟原生態(tài)山獻(xiàn)水社區(qū)君臨南山諸（城南板斬塊）位緞置：耐南徐大道組以南，檀滋山路以西開發(fā)員商：勻鎮(zhèn)江合中住房計(jì)地產(chǎn)開消發(fā)有限裁公司開盤日頓期：侄200飛6年年洲中建筑指標(biāo)陽(yáng)：占地30萬(wàn)平方脹米，容列積率0.7渣6產(chǎn)品類型牢：疊加抖、聯(lián)排、謹(jǐn)獨(dú)棟別墅主力面積攪：聯(lián)排180平方米左些右媒體述求制：地段主述求埋語(yǔ)：灶南徐核侵心區(qū)國(guó)兵際版坡眠地美墅萬(wàn)科南場(chǎng)徐彩城爛（城南太板塊）位浴置儉：南歐徐新城覽，南山哲對(duì)面（雄城南板辜?jí)K）開發(fā)例商：鎮(zhèn)胳江萬(wàn)科開盤日期嗎：20曠06年年趁中建筑指標(biāo)猾：１７０惰０畝產(chǎn)品類板型：送tow譯nho愈use著、多層賭公寓、喬小高層腎公寓等潛在低薄密度供級(jí)量在1謎00萬(wàn)洗平以上海，且均孔集中在臉鎮(zhèn)江核帝心資源稍區(qū)。其中城鼓南板塊睬約集中雜了60狹-80些萬(wàn)的供騰量。25丹徒板佛塊主要攜產(chǎn)品現(xiàn)有項(xiàng)掌目銷售漆狀況一繳般；潛在供量勉較大，且假有大量未挨知土地；獨(dú)棟、雙甲拼產(chǎn)品比磚重明顯高捧于市區(qū)低蜻密度產(chǎn)品呼；價(jià)格和市誕區(qū)產(chǎn)品有論約800妹-100漢0元/平貸的差距。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型所在區(qū)域價(jià)格狀況（元每平米）項(xiàng)目體量以及銷售進(jìn)度駙馬山莊獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排丹徒獨(dú)棟：5000聯(lián)排：3500占地33萬(wàn)平米，容積率0.41，2003年就推出，到目前為止，還未售完聆湖尚郡獨(dú)棟丹徒尚未推出占地24.8萬(wàn)平米，容積率0.4，即將推出御墅臨楓獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼丹徒聯(lián)排：2900雙拼：3500獨(dú)棟：4500（花園500）占地13萬(wàn)平米，容積率0.6，正在銷售當(dāng)中農(nóng)工商項(xiàng)目部分別墅丹徒未知占地1100畝261、因土盛地市場(chǎng)的傭無(wú)序，商錫品房已進(jìn)擔(dān)入供需失用衡的拐點(diǎn)樸階段。2、前幾滲年受拆遷太影響，供槽應(yīng)沒(méi)有放累量，供不趕應(yīng)求，鎮(zhèn)兔江的住宅鍬房?jī)r(jià)比較酷穩(wěn)定，0瓜5年一系蕉列政策出零臺(tái)，對(duì)鎮(zhèn)拳江的房?jī)r(jià)圖也沒(méi)有太飯大的影響葉。我們預(yù)就估06年罷鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)浙將保持現(xiàn)鉗在的水平秀，在28勁00-3墓000元躁/平方米草的價(jià)格水襯平波動(dòng)。3、在整體市潮場(chǎng)放量誦導(dǎo)致失脾衡的同涼時(shí)，低拘密度市屬場(chǎng)今后塑3年的耀市場(chǎng)競(jìng)芝爭(zhēng)將非零常激烈處，特別佛是別墅層市場(chǎng)，翅目前的列去化比詠較緩慢拉，而未俊來(lái)還有抖很大的倡推量。4、無(wú)疑論是公樣寓市場(chǎng)韻還是別簡(jiǎn)墅市場(chǎng)越，客源棉還是以胞本地的鍬區(qū)域客皇戶為主閉，無(wú)升作級(jí)趨勢(shì)剖。5、對(duì)未丹徒板貪塊而言不，競(jìng)爭(zhēng)拾市場(chǎng)的仿方向惟舅有“做營(yíng)低”和膜“做高割”，而貓區(qū)域項(xiàng)獄目恰恰殿人同此必心，同扁質(zhì)化供升給嚴(yán)重置過(guò)剩。供應(yīng)同質(zhì)護(hù)，郊區(qū)低炮密度市場(chǎng)凈風(fēng)險(xiǎn)巨大27項(xiàng)目篇28項(xiàng)目區(qū)我位在城準(zhǔn)市格局虧中處于涉邊緣化號(hào)位置本項(xiàng)目位刻于駙馬辦山麓，油毗鄰駙唉馬山莊距離市區(qū)五車程在40分鐘和市區(qū)中覺(jué)間間隔南決徐新城，擠車程20分鐘。區(qū)域?qū)儆趽]規(guī)劃的谷膜陽(yáng)新城，裁功能定位償和南京江你寧大抵相矮似本案市區(qū)：4迷0分鐘南徐：響20分幣鐘滬寧高創(chuàng)速：1膚5分鐘29基地條鄉(xiāng)豐件：典饞型的低般密度用刮地占地30陷0畝，容槽積率0.婦5，總建耽約10萬(wàn)率平地價(jià)3俊0-3狂5萬(wàn)/趣畝，樓呀面價(jià)8默99—抓104較9元/侄平該區(qū)域平柿均地價(jià)在綁40萬(wàn)/貿(mào)畝內(nèi)四至：地塊北側(cè)地為駙馬山虜，植被一瓣般；東側(cè)為殿駙馬山免莊別墅絹小區(qū)；西側(cè)為西醬環(huán)路；南側(cè)千禧絨路為雙向際綠車道。西部，具南部均序?yàn)榉康夭女a(chǎn)開發(fā)鞏項(xiàng)目。分塊：基地分平成3塊號(hào)，有廢痰棄道路產(chǎn)隔開。A地塊現(xiàn)掛狀為植被近茂盛的樹貢林；B地塊無(wú)瞎明顯拆遷湖物，較平愚整；c地塊為繭山坡地。駙馬山呈莊30地塊北部旬中間有一器廢棄磚廠菌，取土后面留有較大千水坑；地塊東部橡有一需保峽護(hù)的溝渠手，政府規(guī)勺劃為景觀暗帶。31基地所屬胃區(qū)位與競(jìng)膨爭(zhēng)區(qū)位比見較南徐新城悠是丹徒新化區(qū)最直接跳的制約板救塊南徐是行階政中心等旦級(jí)，政府覆主要投入昏區(qū)南