廣東高端豪宅房地產(chǎn)項目定位策劃報告

佛山南海58號街區(qū)

項目定位策劃報告58號街區(qū)項目定位策劃小組（集團設(shè)計中心、商業(yè)中心、佛山營銷、商業(yè)部及開發(fā)部）2011年01月28日綱要一、項目定位的主要思路

二、項目地塊優(yōu)劣勢分析三、項目整體定位四、目標客戶定位五、項目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計六、產(chǎn)品價格定位七、成本估算八、開發(fā)模式建議一、項目定位的主要思路1、本項目定位的主要目標開發(fā)最合適產(chǎn)品獲取項目最大利潤。延續(xù)并增強創(chuàng)鴻集團在“水韻尚都”上獲得的品牌價值和市場認同度。解決地塊特點引致的住宅與商業(yè)兩大地塊之間矛盾,合理安排項目建設(shè)進度和資金回籠進度。一、項目定位的主要思路2、本項目定位主要考慮的因素項目資源-外部及內(nèi)部資源特性歸納客戶需求-住宅及商業(yè)客戶需求規(guī)劃指標-硬性指標及可變機會財務(wù)成本-初步預(yù)估品牌價值-提升當?shù)赜绊懥Χ?、項目地塊優(yōu)劣勢分析1、項目優(yōu)勢和機會地段：位于已成熟并或公認的豪宅千燈湖板塊，有良好的投資和自住價值。交通：位于桂江立交旁，可利用海八路及南海大道，快速連接廣佛兩地及禪桂兩區(qū)。海五路規(guī)劃地鐵3號線。景觀：部分千燈湖景觀及內(nèi)部較大園林景觀。產(chǎn)品：戶型配比和特色突出豪宅品質(zhì)。配套：千燈湖及南海大道板塊生活服務(wù)配套充足。自身擁有A區(qū)集中式及B區(qū)臨街商鋪作為商業(yè)配套補充。商業(yè)：金融高新區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍日漸成熟并在擴大中。品牌：通過水韻項目，客戶已基本認同創(chuàng)鴻豪宅品牌。合作：中海、保利等開發(fā)商已聚集大量貨源并打下基礎(chǔ)，形成較強的差異化競爭局面。營銷：客群積累和了解已有堅實基礎(chǔ)，有利于后期住宅銷售。項目總體規(guī)劃概念示意住宅景觀分析省院深圳分院提供30層以上東南向視野15層以上東南向視野二、項目地塊優(yōu)劣勢分析1、項目劣勢和風(fēng)險地塊：B區(qū)住宅地塊較A區(qū)商業(yè)地塊有更好的市場條件。規(guī)劃：B區(qū)受90/70限制，產(chǎn)品組合復(fù)雜；A區(qū)地塊進深太小，有限高及限面積要求，使項目規(guī)模尷尬。戶型：雙證大戶型的產(chǎn)品在推售上有一定局限。交通：A區(qū)商業(yè)距離地鐵較遠，基本依托地面交通。景觀：只有較高樓層有外部遠眺千燈湖景觀。商業(yè)：保利水城、IFC、金融城及南海廣場等項目將給商業(yè)部分營運帶來壓力。二、項目地塊優(yōu)劣勢分析3、項目初步結(jié)論項目綜合價值較大，能借區(qū)域優(yōu)勢強化自身條件。千燈湖板塊優(yōu)質(zhì)住宅地塊日漸稀少，稀缺性突出。住宅體量較大，可支撐項目分期開發(fā)。戶型結(jié)構(gòu)受90/70影響，整體戶型產(chǎn)品檔次對一般豪宅盤有制約，但同時70%的產(chǎn)品具備多種總價結(jié)構(gòu)有利于推盤。商業(yè)由于不在主商圈內(nèi)，但受兩主要商圈競爭壓力,需要耐心等待周邊住宅區(qū)及商業(yè)配套設(shè)施逐步落成后形成商業(yè)氛圍。商業(yè)體量偏小，不利于租售產(chǎn)品組合。地價成本較高，需要精心打造，短平快完成項目運作。商業(yè)部份地下室挖潛有機會增加未來商業(yè)供應(yīng)量。三、項目整體定位1、項目整體定位影響力定位：新一代千燈湖豪宅的標志性項目；創(chuàng)鴻集團的豪宅細分性項目。項目檔次定位：高端豪宅；項目形象定位：整體大氣，細節(jié)精致。文化理念定位：都市新貴精品生活社區(qū)。項目定位表述：都市新貴聚集之地三、項目整體定位2、項目核心價值和擬定命建議項目核心價值為：經(jīng)典的豪宅產(chǎn)品+超群的投資價值整體及住宅擬定名-報建地名 命名原則：符合地名規(guī)范不與本地項目重名延續(xù)“水韻尚都”系列，締造新豪宅產(chǎn)品。利用內(nèi)園林水景造型，賦予外形內(nèi)像的精品感受

翡翠尚都、

水韻城邦（推薦）商業(yè)營銷擬定名-即不作為報建地名

創(chuàng)鴻·繽紛匯：突出商業(yè)多業(yè)態(tài)經(jīng)營對消費者生活繽紛多彩的貢獻。

創(chuàng)鴻·樂都（推薦）：突出商業(yè)項目為消費者帶來的歡樂感受，同時帶出主經(jīng)營餐飲娛樂業(yè)態(tài)的特點。

四、項目目標客戶1、住宅目標客戶描述收入特征：年收入25萬元以上的家庭和個人職業(yè)特征：中小企業(yè)主、富二代、金融機構(gòu)及國企管理層、公務(wù)員、民企決策管理層等地域特征：客戶來自南海、廣州、禪城及外地年齡特征：28—45歲為主家庭特征：兩口和三口的家庭為主購房動機：自住、投資、自住兼投資影響因素：地段、配套、景觀、交通、安全、品質(zhì)、朝向、風(fēng)水、服務(wù)消費心理：改善型消費、身份型消費、家庭型消費本項目客戶開拓方向：桂城為核心向外輻射客戶拓展的策略：作為桂城中心稀缺高端項目，除服務(wù)于金融區(qū)帶來的產(chǎn)業(yè)客、原住居民外，通過推廣向南海其他鎮(zhèn)區(qū)、向禪城滲透，輻射廣州、順德等外圍區(qū)域。核心：金融區(qū)、桂城（60%）兼顧：南海各鎮(zhèn)、禪城（30%）輻射：廣州等外圍區(qū)域（10%）一個核心，主攻周邊高端客戶兼顧大瀝、獅山、平洲、禪城拓展外圍如順德、廣州等外地公司中高層管理者、資深金領(lǐng)周邊原住居住客、投資客與桂城有業(yè)務(wù)或其他淵緣的自住兼投資客外地專業(yè)投資客自由職業(yè)者、私家企業(yè)主、個體戶公務(wù)員及企事業(yè)單位、大型企業(yè)員工擴大目標客戶群范圍目標客戶群篩選及細分金融區(qū)中高管理層/金領(lǐng)周邊居民（桂城）公務(wù)員/企事業(yè)單位外地客戶（順德、廣州）私營企業(yè)主/個體戶專業(yè)投資客（本地+外地）0%20%40%60%80%100%10%10%45%10%15%10%客戶：吳先生年齡：34歲職業(yè)：金融籍貫：湛江置業(yè)情況：二次置業(yè)背景描述：暨大研究生畢業(yè)后在廣州某知名金融機構(gòu)工作，平時工作非常繁忙，常商務(wù)出差公干。公司準備安排其到千燈湖金融區(qū)上班，需要經(jīng)常返往廣佛。計劃在兩地折中的桂城置業(yè)，同時方便日后工作，往后工作調(diào)動又可轉(zhuǎn)手，自住兼投資性質(zhì)。平均年收入約12-16萬/人。購房因素：在佛山有工作需要，計劃就近上班。要求小區(qū)環(huán)境好，交通便利，生活方便。物管水平高，整體品質(zhì)感強。項目契合點：靠近金融區(qū)，高品質(zhì)，配套齊全。企業(yè)管理者項目目標客戶鎖定及特征描述客戶姓名：徐生年齡：28歲行業(yè)：通信籍貫：佛山對客戶的整體印象：該客戶年輕、帥氣、很時尚；好溝通，好相處，健談；有投資理財經(jīng)驗，購買股票基金3年，但盈利一般，主要收入來源是工資；客戶購房需求：該客戶處于適婚年齡，自己對結(jié)婚成家沒有強烈愿望，但父母一直希望其早日成家?，F(xiàn)計劃搬出來自已住。購房首選禪城，其次是桂城（工作地點）。主要考慮交通方便，保值升值能力強的物業(yè)；首期是父母支持，會考慮一次性付款。特征描述：1、該客戶是桂城人，現(xiàn)居住在禪城，首選目前自住區(qū)域，但可接受就近工作的桂城，但交通一定要方便。2、該客戶受過高等教育，接受前衛(wèi)、西方文化，喜歡潮流、個性的東西。3、該客戶家境富裕，父母是生意人，有強大的經(jīng)濟實力，客戶月入約6-8K，自身月供能力較強大。項目契合點：舒適度高，交通方便，升值潛力大，自住兼投資型。本地的富二代項目目標客戶鎖定及特征描述客戶：王女士年齡：36歲職業(yè)：自由職業(yè)者籍貫：佛山置業(yè)情況：多次置業(yè)背景描述：精明，有生意頭腦，年輕時四處做小投資，并于8年前投資房產(chǎn)，在禪城、順德、廣州等有多套單位，部分出租部分轉(zhuǎn)手。輾轉(zhuǎn)幾圈賺了不少，由于有經(jīng)濟能力，挑剔而錯過適婚年齡，至今仍過著單身生活。購房因素：現(xiàn)居住在禪城，不想再與父母同住，正物色市中心品質(zhì)高的樓盤自住，換個環(huán)境居住幾年。價格非重要因素，最重要是自己喜歡。項目契合點：居住群體素質(zhì)高，配套齊全，生活便利，自住兼投資型。自由職業(yè)者項目目標客戶鎖定及特征描述客戶：姚先生年齡：35歲職業(yè)：高層管理者籍貫：佛山置業(yè)情況：二次置業(yè)背景描述：廣州讀書廣州工作，一直生活在此。現(xiàn)為某大型合資企業(yè)的市場部負責(zé)人，長期在全國各地甚至國外出差，受西方文化影響大。對生活的品質(zhì)有較高追求，見識廣，有較高的藝術(shù)造詣，對物業(yè)品質(zhì)有較高要求。購房因素：隨著社會閱歷的不繼豐富，收入的增長，開始關(guān)注高端不動產(chǎn)的投資。關(guān)注地鐵上蓋物業(yè)、廣佛地區(qū)升值潛力較大的高端物業(yè)。項目契合點：城央、保值能力強，升值潛力大。外地投資客目標客戶鎖定項目目標客戶鎖定及特征描述客戶姓名：劉生年齡：42歲職業(yè)：生意人籍貫：湖南對客戶的整體印象：該客戶典型生意人，精明；實在，健談，不輕易相信別人的話，凡事有自己的見解?？蛻糍彿啃枨螅涸摽蛻粢鹕焦ぷ魇畮啄?，一家三口現(xiàn)居住在大瀝某小區(qū)?，F(xiàn)經(jīng)濟環(huán)境較充裕，計劃進一步改善居住環(huán)境，關(guān)注桂城中心區(qū)的物業(yè)，實現(xiàn)從農(nóng)村到城市的轉(zhuǎn)變。同時考慮有投資價值的物業(yè)。特征描述：1、該客戶是外地人，長期在南海打拼，佛山成為其第二故鄉(xiāng)，適應(yīng)了都市的生活，并計劃在此扎根；2、多年在商場廝殺，有豐富的社會經(jīng)驗，穩(wěn)定的消費觀念，屬于理智性消費；3、該客戶從租房到買二手房，從步梯樓到電梯樓，一步一個腳印，講究實在，被城市人同化，追求舒適的品質(zhì)生活，同時注重投資。項目契合點：該客戶屬于換房客/投資客，考慮升級居家環(huán)境，同時考慮投資。目標客戶鎖定生意人項目目標客戶鎖定及特征描述客戶姓名：陳小姐年齡：33歲行業(yè)：審計籍貫：汕頭對客戶的整體印象：該客戶斯斯文文，很賢淑有氣質(zhì)；心思細密，很會計算，精明能干。衣著時尚、個性，對生活的較高要求?？蛻糍彿啃枨螅涸摽蛻羰请p職工家庭，夫妻雙方均有單位，現(xiàn)居住在步梯樓，沒有什么負擔(dān)。面對目前的通漲壓力，計劃用公積金購買物業(yè)，改善居住環(huán)境或投資。關(guān)注交通方便，生活環(huán)境好，保值能力強，有一定升值空間的中高端物業(yè)。特征描述：1、該客戶屬于公務(wù)員，收入穩(wěn)定，有較充足的住房公積金；2、穿衣服要講品牌，家私擺設(shè)要求有貴族氣息，日常生活用品希望都是進口，生活講究品質(zhì)；3、處處體現(xiàn)矛盾，希望追求上流社會的生活，但又有明顯的“隱富”心理；項目契合點：交通方便、配套齊全，片區(qū)升值潛力大。公務(wù)員項目目標客戶鎖定及特征描述千燈湖及騎鄰近板塊腐物業(yè)成交揮客戶概況千燈湖板反塊：中海萬錦喂豪園：本地自住燈兼投資客麥約占5成胸，桂城及衫周邊工作灘的改善型悅自住客約邁占3成，車南海鎮(zhèn)街聚和廣州客戶閣約占2成。私營餃企業(yè)主誕為主，僻目前入紐奉住率偏惡低。中海萬僑錦東苑惡：在售回中，前滔期成交貴客戶桂釋城人占閘60%沿，自住磨兼投資士和改善逼居住型寫為主，她專業(yè)投職資客為給輔。保利花園拜：桂城自妄住兼投資盡客戶約占陰總量60礦%，南海策鎮(zhèn)街客戶監(jiān)約占25煙%，廣州掉客戶含投辜資客約占朝15%。大多為兩夜套或以上隨物業(yè)，不置作為第一帆居所。保利壹圖號公館談：私營企業(yè)坦主和桂城費政府機關(guān)盜中高層領(lǐng)徹導(dǎo)、企事液業(yè)單位的眨高級公務(wù)危員，購買類時投資嫂為主要（水城、芳西街）碌誘因，伴夾隨千燈湖犧的成熟，怪同時考慮場居住。東?；▓@夜：桂城本地土生塵土長一族響，自住客拖戶為主，租一家三代澡同居。隨著經(jīng)濟癢實力提升恭，部分業(yè)蘇主出國或其他禍原因遷次出后，隸開始有泡桂城中掙高端租盯客入住晴。海景花園乒：桂城工閣作的外蜂地人，竊當?shù)氐臐补珓?wù)員成為主。疊北板矮塊：江南名居屆：土生土牧長的本地秋人較少，沉在桂城工作墻的外地人辦或周邊經(jīng)末營小本生舟意的客戶窯為主，一家魔三口和三代同智堂同時存槳在。興業(yè)新邨辦/俊雅花矩園：土生土著長的桂拒城人和監(jiān)本地工鍵作的外養(yǎng)地工薪播一族，一家猛三口和密三代同擋堂的自展住需求湊。桂城中央積板塊：以麗頸雅苑為胡代表，室聚居了劍桂城最跌富裕的驕一代人昂，大多參擁有兩發(fā)套以上逆物業(yè)。禪桂高檔畫住宅物業(yè)草市場客戶捉地域性劃沾分強：?禪毀城、桂刪城區(qū)域咳融合度原不高，財本地客量戶心理薄距離遠壩。?桂作城因臨礙近廣州憤，廣佛季地鐵開銷通，能猶吸引約完10%悶的客戶聞來自廣嫁州，部燦分樓盤茂例如佛逢山保利四花園，涂這一群鴨體比例農(nóng)高達2鋸0%。小結(jié)：本項目客戶主要來源于桂城及南海下屬鎮(zhèn)區(qū)，地鐵上蓋的交通便利，也可吸引地鐵沿線的廣州局部區(qū)域和禪城客戶。根據(jù)千扯燈湖板捏塊的客據(jù)戶及水刷韻尚都墾成交客筋戶的情財況來看逆，自2誕006圣年至2訂010克年，禪棋桂市場極客戶地察域性仍星非常明施顯，桂吐城距離殼順德較伍遠，較載難吸引箭順德的桃客戶。令伴隨廣盒州樓價輕高企，頃而廣佛匙同城的肢進程加冤速，廣剪佛地鐵勾開通，憲吸引越槍來越多蠟廣州客良戶到佛記山置業(yè)歐及投資辱。尤其哪是千燈保湖板塊湯，在廣撤州客戶裹心中認熄可度較聾高。禪桂高端塞物業(yè)成交陳客戶特征?禪熟桂高檔廊住宅物田業(yè)市場舞客戶來格源地域負性強，罩自住兼只投資客何戶占比衰約50碼%。本項目以冷桂城及南礙海其他鎮(zhèn)刑區(qū)客戶為秩主，同時脹可吸引廣火州及地鐵鼻沿線覆蓋料的投資客課戶。在區(qū)位成謎熟度及升滋值潛力方奸面具有明供顯優(yōu)勢，裁前期主要姻吸引自住律兼投資型挑、投資型褲客戶，后墳期自住比她例可提高眼。本項目目蘭標客戶家旨庭月收入銳2萬以上臨（不含隱愚性收入）充，可承受呀8000持-900扎0元的月假供水平。禪桂高點端物業(yè)閉成交客債戶特征1）桂椅城客戶雅是項目設(shè)最基礎(chǔ)剩、主力商的客戶烈，以舊桂城丈為核心偶，輻射怒南海大宣道附近原、桂城稠東。2）大瀝客戶勺是南海各類鎮(zhèn)街中占山據(jù)最高比椒例，一般忙是親朋飲戚友裙頸帶關(guān)系坊構(gòu)成大零瀝團的壘，自住為主晚。3）禪城、額廣州客屢戶也占據(jù)一扛定比例，添主要是看中千燈克湖板塊的即升值潛力劣，投資型盆自住客。4）專業(yè)投資皺客戶較少房誠但也存在。成交客戶披來源分析水韻尚推都項目宗成交客耍戶特征1）9成憤客戶沖著千喉燈湖而罪來，對金融高新繪區(qū)的認敏可度極示高。2）客慎戶對產(chǎn)租品，特別是朝供向、景觀相當重視拾，廳出陽籠臺、廳大寶房大，方正實用乳的傳統(tǒng)設(shè)因計最受歡劣迎?？蛻魧﹂_宇發(fā)商的收品牌也辯較關(guān)注響，佛山人們陸續(xù)姻開始對“富創(chuàng)鴻”品悉牌有一定的了解，扎認可度較范高。成交客屠戶偏好芽因素分谷析1）改涂善型買夏家占主趣導(dǎo)，不長作為第一居所剛朵需性不強沃烈，可買努可不買，時隨意性漢較大。2）注重投勿資保值爹的業(yè)主張比例大加，認可不從動產(chǎn)抗袖通漲能需力。新積政限制貸蜂款，對嬸客戶影畝響較大過。成交客戶港購房目標骨分析水韻尚鴿都項目智成交客課戶特征客戶年買齡以中扛青年為煉主，3歉0-5嫩0歲共廈364但組，占擔(dān)總量6壺7%。三口之億家及四昂口之家吧業(yè)主占燃297季臺，占惠客戶總移量55片%。桂擦城本地廁人主要培是三口滅之家，您大瀝、輕黃歧、秒松崗、儀里水等鉤鎮(zhèn)街客昨戶大多揪為四口戒之家或這三代同啦堂，喜厚歡住大崗戶型房垮子。二次或以偏上的置業(yè)都群體40翼4臺，其滑中第二次什置業(yè)的客何戶也占到凡200臺成。客戶群體是新政對調(diào)控的汗主力群邪，20靠10年趟的兩次正新政對擇我們項哄目的客稍戶影響待都較大夫。水韻尚都恢項目成交棒客戶特征私企業(yè)妹主37咱0臺，北鋁材、辱貿(mào)易、振陶瓷等份行業(yè)是私營企制業(yè)主的泉主力軍，開廠把為主，嫩資金較倘為雄厚啦。金融機構(gòu)商、知名品為牌外資企毒業(yè)的高層面管理者是項目朵的次主遷力群體們。政府機構(gòu)驚、自由職痛業(yè)者在項腎目中業(yè)主鋼中占比偏系低。成交客卡戶職業(yè)閣分析水韻尚目都項目親成交客垮戶特征銷售樓層饅情況分析吧：成交單價剛情況分析諸：1）單四價主力貴的是1豆.2萬依以下，洲特別是印7-8酬月團購音促銷和大9月推漲新貨有演優(yōu)惠致嚷成交量浩大價平慢，投資型客術(shù)戶為主。2）1未.3萬澤以上的周客戶也米有98脂臺，改善居住冷型客戶注匯重景觀，縮慧視野開闊前度要求高嶼。水韻尚都墳項目成交馳客戶特征1）從蜻成交情壩況來看亦，21-4纏0層中高概層的單位籍消化速度雷最快，占鉗成交量4琴8%左右；11襪-20竭層的中繁低樓層形占成交鏡總量約毀28%敵，共1溪54臺慶；10豈層以下寸的低樓罪層單位都消化速鳥度較慢后，主要龜是部分雙畏高心塑理影響限和喜歡厚看小區(qū)三園林景殿觀的客綱戶購買恒，對價茂格相當鬼敏感。2）客詳戶首先選熄擇的視分野開闊垃，景觀厚優(yōu)秀的德單位，挪其次是占低價格瓦的產(chǎn)品胃。同時他便們對太偏高的樓柿層接受虎度有限熟。3）中間20-3錦5層的價暑格最貴，墓但消化速壤度較快，可通過價句格拉差促司進低樓層妙和超高層柏的消化。住宅定給位篇住宅定位蕉思考：1、地塊席總規(guī)劃面洗積550間52.8悠㎡，容積萌率大于1型.5小于戰(zhàn)3。以最挑大容積率薪計容建筑脈面積約為聲16.5房誠萬㎡，其翻中商業(yè)面胃積可規(guī)糖劃約4惜萬㎡。項目規(guī)模顛不大，難精以形成環(huán)宗境優(yōu)秀低掏密度空間，內(nèi)部孩園林環(huán)吐境營造生受限制柔。2、本項楊目位于千歇燈湖板塊束，交通非常滾便利，配喚套成熟，圓區(qū)位價值貢明顯。3、與汪禪桂中任心有一肢段距離嘆，偏離中名心區(qū)域根，且受長道路、哭粉塵影領(lǐng)響明顯澆。4、距坦離千燈擠湖不遠闊，可借景煉千燈湖判湖景和王金融區(qū)休的都市托景觀，為項目性產(chǎn)品加分沖。5、金融服務(wù)殃區(qū)的成型櫻，廣佛同睜城進程加槽速，廣佛藥地鐵開通等發(fā)展僚將為項目眉帶來機枯遇。整體定位活：大都市垮新貴雙插景觀豪向宅文化定位汽：佛山首悟席智慧糠生活地惜標形象定位害：燈湖西暢岸，繁擇華之上產(chǎn)品配以比參考通過分析怒周邊項目更的產(chǎn)品和膨消化速度辜的關(guān)系，拾可知片區(qū)呢內(nèi)市場接廁受度最高箱的產(chǎn)品類聽型，戶型敗及面積段意情況，結(jié)溫合項目自野身的優(yōu)劣背勢，從而術(shù)準確定位專產(chǎn)品。千燈湖板蹄塊有代表蔥性項目戶搏型配比項目名稱戶型面積段（㎡）套數(shù)套數(shù)比例保利花園一房（LOFT可做三房）40-602889%三房二廳126-146146846%四房二廳143-193139844%復(fù)式207-316441%中海萬錦東苑三房二廳91609%三房二廳150-18040264%四房二廳210-23010316%復(fù)式400-4106811%千燈湖略板塊：沉滿足改煤善型居曠住和投受資型自芹住為主于，130滲-20伸0㎡三展、四房叛是此板凱塊的主嘉力產(chǎn)品亞，50燙-12伏0㎡高跨檔中小見戶型是敞市場空飛白。廳大房大秀是典型的牛戶型設(shè)計綿，方正實染用，大客茄廳出大陽私臺，主臥振套房開間窗闊綽最受襪市場歡迎撲。設(shè)計方面號：規(guī)劃布夸局：最壓大化利捎用千燈教湖湖景贊和金融孝區(qū)都市礙繁華勝冰景，同沙時結(jié)合窗園景，茅打造多津景觀豪湊宅。創(chuàng)新產(chǎn)品畜設(shè)計：戶帶型設(shè)計首豆先要方正貨實用，廳棚大房大，潤功能分區(qū)雞合理，干弦濕分開。實用率違控制在蹈80%橫以上，建議文適當、有巾技巧地采余用偷面積椅設(shè)計，盡錫可能多地水增加贈送渠空間，提竹高附加值耍。建筑設(shè)悶計：公徐寓外立司面時尚瞧、現(xiàn)代聲，利用憤豎向線卷條增加賣挺拔感汗；住宅獨體現(xiàn)穩(wěn)點重、雄筑偉設(shè)計蝴感覺，騎考慮在尺建筑低衛(wèi)層和頂慌部運用嶺裝飾符則號，展丸現(xiàn)項目材個性，辨保證強顛品質(zhì)感是。園林設(shè)病計：設(shè)常計下沉販式廣場褲或坡度慢休閑草鑰坪等創(chuàng)權(quán)造豐富理空間層吸次，運折用多種忽材料構(gòu)局造特色首的園路賓、公共昏溝通、斷活動的先區(qū)域，映大膽采慈用石、剖水、植孟物等內(nèi)走部造景翠彌補自釋然景觀割資源不格足。配套方關(guān)面：個性的路公共空六間裝修紹：在細架節(jié)上作寧文章，懲如在入交戶大堂螺天花、勵電梯門竹、空中志連廊、姐空中閱緞覽室、首空中咖鞭啡廳。特色的配漆套設(shè)施：帖除日常生己活所需的刑購物、會悅所、健身黎室、影音復(fù)娛樂功能懷之外，外嶺部商業(yè)可古以作為會料所的功能魔外延和補涉充，地下浸酒窯、古超董名畫收絮藏展覽、準茶莊、養(yǎng)夫生SPA泡、畫室等氧體現(xiàn)智慧匠、修養(yǎng)的栗特色經(jīng)營較。豪華裝修旦標準：2,5馬00元捧/㎡裝修標害準（以您銷售建很筑面積金計），系列災(zāi)國際品噸牌潔具恰、廚具史等，局部實現(xiàn)積家居智能冒化。（內(nèi)灘裝標準詳湊見后頁參脂考資料）服務(wù)方面拔：與知名障品牌物窩業(yè)管理棍公司如姻第一太童平戴維默斯、高亡力國際斗等以顧世問合作漠形式，暖以品牌跌管理公鄙司的名嗎氣來吸再引客戶酬。物業(yè)發(fā)展惰及配套建竄議珠江新岸厲公寓230錘00元抄/㎡500渡0元/射㎡裝修保利中鍛環(huán)廣場2500蹦0元/㎡300灰0元/喉㎡裝劉修珠江新城榮板塊琶洲板塊朱美拉甜公寓280絡(luò)00元掙/㎡6500介元/㎡裝贏修富力國分際公館2600館0元/㎡400編0元/在㎡裝修富力公財園28250奮00元居/㎡600要0元/憐㎡裝修參考廣州震公寓項目賺的裝修標腹準天河北板塊正佳萬豪濟金殿420稍00元紋/㎡6500辭元/㎡族裝修萬菱君肅臨國際槐公寓280東00元疊/㎡6000俘元/㎡漠裝修敏捷國剪際公寓2000元0元/㎡2500粥元/㎡牽裝修僅提供返酒店式須管理服服務(wù)商業(yè)性質(zhì)輪，引進酒昌店進駐經(jīng)災(zāi)營辦公性報質(zhì)，可劃掛營業(yè)究執(zhí)照星匯云約錦2700禍0元/㎡5500覽元/㎡裝困修傾城20正092400傍0元/㎡3000怪元/㎡山裝修僅提供酒率店式服務(wù)狂的項目裝睜修參考對鞠比君臨國際公寓朱美拉公寓星匯云錦富力國際公館珠江新岸公寓2009年售價（元/㎡）2800028000270002600023000對外裝修價格（元/㎡）60006500550040005000客廳內(nèi)墻——高級墻紙及部分造型墻身進口皮紋墻紙高檔品牌墻紙及電視背景高級墻布電視——索尼42寸液晶彩電————部分單位附送索尼其他——沙發(fā)連茶幾、電視柜、餐桌及椅子白橡木飾面電視柜——窗簾、沙發(fā)茶幾、電視柜、臺燈、垃圾筒臥室鑲?cè)胧揭鹿駣A絲玻璃木飾面衣柜、床、床頭柜、房間桌連衣柜白橡木飾面整體化衣柜及柜內(nèi)五金掛件拉手——衣柜空調(diào)VRV中央空調(diào)系統(tǒng)每戶獨立控制溫度大金、約克或東芝同等品質(zhì)分體空調(diào)品牌小型中央空調(diào)松下分體空調(diào)僅提供酒硬店式服務(wù)指的項目裝健修參考對財比君臨國際公寓朱美拉公寓星匯云錦富力國際公館珠江新岸公寓廚房地面——高級木紋磚進口新米黃石高級大理石高級拋光磚墻身——水晶白石材進口微晶白石高級大理石高級瓷磚龍頭名師設(shè)計的世界品牌潔具漢斯格雅摩恩品牌科勒洗手盆名師設(shè)計的世界品牌潔具漢斯格雅富美家品牌科勒櫥柜————新威（Sunwave）櫥柜配富美家人造石臺面品牌——電冰箱西門子GE惠而浦西門子松下電爐/煤氣爐西門子GE惠而浦品牌美的洗衣機西門子GE西門子——LG微波爐西門子GE西門子品牌松下消毒碗柜西門子GE西門子————抽油煙機西門子GE西門子品牌名牌僅提供酒告店式服務(wù)帆的項目裝久修參考對襪比君臨國際公寓朱美拉公寓星匯云錦富力國際公館珠江新岸公寓洗手間洗手臺面——黑金花石材及裝設(shè)名貴木飾面柜——進口大理石配名貴木飾面柜黑金花石材洗手盆名師設(shè)計的世界品牌潔具科勒勞芬名牌科勒龍頭名師設(shè)計的世界品牌潔具漢斯格雅漢斯格雅名牌科勒坐廁名師設(shè)計的世界品牌潔具科勒勞芬名牌科勒其他——抽氣扇、化妝鏡、廁紙架、廁所刷抽氣扇、廁紙架、淋浴門拉手；鋼化玻璃淋浴間配高檔五金拉手抽風(fēng)扇、廁紙架、毛巾架淋浴屏風(fēng)、毛巾架、手紙盒、掛衣鉤、化妝鏡浴室淋浴龍頭名牌科勒漢斯格雅名牌科勒浴缸——科勒勞芬名牌——熱水器名牌名牌美國進口A.O.Smith燃氣直熱式熱水器名牌史密斯其他——液晶電視機——名牌——公寓裝傾修標準塵總結(jié)：以商務(wù)、細服務(wù)為糕主的酒店式券公寓裝修極盡奢華，打造凳豪宅標欺準，裝順修標準邀在5000店元/㎡左右，趨疤向全成品交付。（本案趣參考標患準）以辦公性采質(zhì)為主的公寓嫩，裝修拘較為普通及捐商務(wù)化，宜居宜米商，方便龍客戶自行監(jiān)選擇使用辜，裝修標棒準為2000紅-300池0元/㎡。富力國際凱公館裝修標準勒：400緞0元/㎡（本案參均考標準）一、公載共部分外墻：裙樓部鏈分外墻讀為玻璃庫加鋁板商幕墻；餅塔樓部鬼分貼高釋級外墻勒磚、外或墻涂料胸及局部請鋁板；首層入戶淡大堂：地面鋪高專級石材，去墻身貼高告級石材及啊造型鏡及曲造型木飾婆面，局部訓(xùn)造型木飾辨面天花裝押飾配豪華秩燈飾電梯前廳濟：每層電梯希前廳地面回及墻身鋪歐高級石材感，走廊通圖道地面鋪處高級石材桂及瓷磚，忌墻身貼瓷天磚，電梯梢配高級不漿銹鋼及高螺級石材門翻套電梯：A棟牙設(shè)肆臺判高速電貓?zhí)?，轎殘廂撫松璃豪華裝廈修及只蜻能刷卡討系統(tǒng)樓梯：樓梯地面脹鋪防滑耐邁磨磚，墻駁身掃高級嘩乳膠漆，徑天花安裝防吸頂燈信箱：住宅首層甲設(shè)有各戶沖專用不銹附鋼信箱大廈對講夠機：首層奇大堂出沖入口及鄭三層架駛空層電門梯廳、達地下室擔(dān)電梯廳仰統(tǒng)一代絮客安裝爪可視對海講電視監(jiān)控腎系統(tǒng)：首層大三堂出入匹口、電容梯及車特庫安裝鄰閉路電異視監(jiān)控洪系統(tǒng)。蜘小區(qū)周輸邊及主炒要出入戶口實行叢全方位英24小海時監(jiān)控斧。二、住宅屋室內(nèi)裝修扔及設(shè)備1、門入戶門蘇：采用名鬧貴木飾坦面防火決子目門恰，配名降貴木飾罪面門套痕及封口廢線，裝厲設(shè)豪華顆品牌門萌鎖睡房門擱：采用名貴偉木飾面門傅，裝設(shè)名廈牌門鎖廚房門刺：采用名貴富夾絲玻璃數(shù)不銹鋼門浴室門：采用名代貴木飾面郵門，裝設(shè)謝名牌門鎖客廳出陽姻臺門：配名廠鋁飽合金框玻錘璃推拉門廚房出齒生活陽謎臺門：配名廠鋁暮合金框平治開玻璃門2、窗箱及欄桿窗戶：采用名鋪廠氟碳漆禾噴涂鋁窗斑，客廳、岔餐廳及睡牧房鑲配“熟熱反射鍍趙膜”雙層否中空鋼化草玻璃窗臺：窗臺鋪高泥級大理石陽臺：欄桿選用逗氟碳漆噴撇涂方鋼，值并裝雙層章夾膠鋼化丈玻璃，欄德桿上裝無菠框折疊玻呀璃窗3、墻喊身客廳墻褲身：配高級豪錄華電視背鵝景（局部錫高級夾絲熊鏡），其該余墻身配濱高檔品牌悼墻紙餐廳墻身叛：配高檔腳品牌墻岔紙走廊墻餡身：配高檔樹品牌墻縮慧紙主人臥室懂墻身：配高檔緊品牌墻紙主人房浴葛室墻身：鋪砌高腥級大理訂石配送發(fā)高級臺插盆鏡柜衣帽間：配高檔突品牌墻都紙，配附送歐洲你名牌高呢級衣柜初（注：熄03、杰08房喊間配送戒衣柜）普通臥末室墻身宏：配高檔魔品牌墻鐘紙普通浴室店墻身：鋪砌高級囑大理石配轉(zhuǎn)送高級臺家盆鏡和臺腔盆鏡柜廚房墻身哨：鋪砌高級物大理石，扎爐灶部分毒鋪高級防意污拉絲不冬銹鋼陽臺墻身?。轰伷鰞?yōu)磁質(zhì)外墻癥磚入戶花躺園墻身膏：鋪砌高級饅大理石4、天花走廊天曠花：掃高級你品牌乳問膠漆，風(fēng)安裝照洲明燈具陽臺天花屆：掃高級表品牌防楊水乳膠畏漆，安定裝照明幕燈具主人房潤浴室天倚花：掃高級堤品牌防床潮乳膠襪漆，安補裝照明斯燈具普通浴室冒天花：掃高吹級品牌比防潮乳馳膠漆，粱安裝照庸明燈具客廳餐瓜廳及各教臥室天叨花：局部造良型天花椅，掃高市級品派五防潮乳饅膠漆5、地面客廳及尖餐廳地纏面：鋪米黃疊大理石炮及高級癢實木地甜腳線走廊地騾面：鋪米黃大桐理石臥室地猶面：安裝名役貴實木糾復(fù)合地哥板配踢殲?zāi)_線廚房地面演：鋪高級大傻理石主人房浴濤室地面：鋪高級大寬理石普通浴室頑地面：鋪高級讓大理石陽臺地棍面：鋪高級摩地磚6、廚饅房裝飾品牌謠組合櫥柜納配進口人鋒造石臺面附送品角牌龍頭澆和現(xiàn)代嚼款式雙遼星盤附送品滾牌高檔耐煤氣爐盡、抽油菜煙機、木洗碗機附送品牌士微波爐、支冰箱01、榜02、搶06、犁07單惰元附送孕品牌帶尖DVD困播放一犧體機液障晶電視7、浴濃室客房浴鹽室設(shè)備尸：洗手臺鋪支砌進口大怖理石配名答貴木飾面訓(xùn)洗手臺柜配送品亭牌洗手度盆、浴曾缸和座攻便器配送品杰牌冷熱怎水龍頭禽、淋浴倒組合、小浴缸龍釘頭配送名廠秋抽風(fēng)扇、厚廁紙架、敬毛巾架精美鋼化話玻璃淋浴類間配高檔獨五金拉手主人房浴救室設(shè)備洗手臺鋪池砌進口大即理石配名宗貴木飾面勉洗手臺柜配送品廊牌洗手鉛盆、坐帆廁配送品牌療冷熱水龍唉頭、淋浴成組合配送名竄廠抽風(fēng)暢扇、廁帽紙架、赴毛巾架精美鋼化濫玻璃淋浴加間配高檔母五金拉手（03妻、08姐房戶型料浴室設(shè)符備按客縣房浴室敲配置）8、水江電設(shè)備縣及煤氣歷供應(yīng)水電設(shè)備擇：供水設(shè)備權(quán)采用變頻問式供水系巖統(tǒng)，每戶濃均設(shè)獨立貫水、電表嚼、配電箱雜一個，插慕座及開關(guān)任入墻安裝一廚一新衛(wèi)戶型同附送燃狠氣即熱摩式熱水北器，一銜廚二衛(wèi)億和一廚依三衛(wèi)戶痰型附送具燃氣即貝熱式熱兔水器（團帶循環(huán)找）煤氣供應(yīng)搶：預(yù)留管道授煤氣接口寨，帶設(shè)煤闖氣表9、消防全屋配備舟消防報警鍵系統(tǒng)及噴譽淋系統(tǒng)10、票空調(diào)及姓其它設(shè)址備空調(diào)：全屋副冬送品牌斃小型中聚央空調(diào)糞，并預(yù)悲留分體章空調(diào)機仿位及接齊電插座電話及電雷視：每戶客廳襯、主衛(wèi)預(yù)施留電話插各座，其余汁衛(wèi)生間預(yù)怨留電話管采道每戶客聰廳、主戰(zhàn)臥均預(yù)孝留電視馬插座，陣其余各擊臥室及蜻廚房預(yù)儲留接線火底盒配饒空白面蒜板及預(yù)必埋穿線覆管家居安火防：每戶均配緊送客廳及個主臥緊急懸報警按鈕突、廚房燃雹氣泄露探績測器、大玻門門磁開進關(guān)樣板房星匯云囑錦裝修標準早：550免0元/㎡一、公捷共部分外墻鋪砌優(yōu)依質(zhì)灰色籠外墻粗濃筋磚與晃白色金助屬釉外擇墻磚。裙樓部皂份安裝盼深灰麻活（光面站）及珍敲珠黑（頸燒面）冷石材幕俯墻。住戶大顛堂地面鋪才砌進口蝴Ros駁aA頑tia見nti售de騰石拼花拿與進口晉雅士白初及進口怪過芬奇星石圍邊廊。墻身鋪砌送進口夜里發(fā)雪石、進饅口象牙洞破石、名貴渡黑檀木飾獄面及黑鋼叨。天花掃I園CI乳膠款漆及半設(shè)洞凹池清玻篇璃造型開膜花，安裝賴豪華典雅廊水晶燈飾乘。設(shè)華麗當服務(wù)臺筆及特設(shè)母東芝小恒型中央之空調(diào)系麗統(tǒng)。公用出樣入口安諷裝強化肥玻璃并稼設(shè)門禁譽。標準層者電梯間所有塔樓恩均安裝瑞鹿士原廠進蹲口Sch就inde勇r(訊達刷)高速電夠梯。電梯轎箱慌內(nèi)地面鋪伴砌進口熱貧帶雨林啡薪石，四周優(yōu)鋪貼透光篇石、達芬寧奇石、灰補鏡及皮革棵飾面。天花裝慌設(shè)鏡鋼嶼飾面及皂燈飾。電梯轎遭箱內(nèi)設(shè)濟空調(diào)系披統(tǒng)。安防系干統(tǒng)小區(qū)周芳邊及主訪出入口心實行全貨方位2揀4小時稠專業(yè)管且理和保卻安監(jiān)控桶。住戶大堂望入口及電壁梯大堂、凈電梯轎箱搖內(nèi)均設(shè)有話閉路監(jiān)控這系統(tǒng)。住戶大堂脂入口處裝死有訪客對杏講機、智遵能卡。住戶電癥梯內(nèi)設(shè)債智能識群別系統(tǒng)扮。所有戶型永的客廳及屬主人房備后有連接小鼠區(qū)保安中籠心防盜警暈鐘按鈕。信箱1.2棟悔設(shè)戶外豪麗華信報亭懶，內(nèi)設(shè)黑遇鏡鋼豪華桿信報箱。3.4燈棟首層隆大堂設(shè)釀豪華信觀報區(qū)，街內(nèi)設(shè)黑扭鏡鋼豪必華信報高箱。停車場地下停聾車場墻躁身掃高率級乳膠日漆。裝有先兵進閉路搖電視監(jiān)肚控系統(tǒng)究。停車場內(nèi)珍各棟住宅煮入口設(shè)置遇豪華大堂魂。走火樓柳梯踢腳線喚及梯級榆防滑條登貼名牌巴瓷磚，近墻身及鼠天花掃艙名牌乳結(jié)膠漆，廟天花安童裝精美泉吸頂二、住宅幅部分門入戶門：插采用名貴宅白橡木及溪黑胡桃木刪飾面實心麻子母門，獄裝設(shè)名廠不豪華門鎖被。門套及渠封口線為孫木制造。睡房門：膏采用名貴腿白橡木飾盜面門，裝腔設(shè)名廠門象鎖。門套報及封口線秘為木制造屠。廚房門悄：采用餅名貴白避橡木飾款面門扇疼或名貴謀白橡木躬飾面框價玻璃趟矛門，裝剩設(shè)名廠陸豪華門孔鎖。門什套為白龍橡木浴室門：鞭采用名貴鑼白橡木飾怕面門，裝獲設(shè)名廠豪劇華門鎖。虜門套及封角口線為木孔制客廳姨出陽向臺門：配檢名廠黑色幸鋁合金框債厚料玻璃廊推拉門。廚房出生練活陽臺門灣：配名廠室黑色鋁合斯金框厚料獸開平玻璃忌門。窗及欄斜桿窗戶：采糠用名廠優(yōu)西質(zhì)噴涂厚掃料上懸式其幕墻鋁窗喬，客廳，晝餐廳及睡愚房鑲配“駝LOW-搏E”中空灑鋼化玻璃稻，安裝安逐全防撞夾頌?zāi)z欄桿。窗臺：鋪央砌高級人蹲造石。陽臺：選簽用優(yōu)質(zhì)不駐銹鋼欄桿喪，裝夾膠對鋼化玻璃附。地面客廳，餐睜廳，臥房帝地面：名賽貴白橡木羊?qū)嵞緩?fù)合情地板配白脖橡木實木創(chuàng)踢腳線。廚房地面漆：鋪砌進饒口新米黃鮮石。浴室地滅面：鋪趣砌進口料白米洞蓮石。陽臺地硬面：地派面鋪砌寸高級地冤磚。墻身客廳，餐安廳，臥房施內(nèi)墻：進扁口皮紋墻爐紙。衣帽間：設(shè)附送精美鴨整體式白等橡木飾面毯衣柜。廚房墻身橋：鋪砌進界口微晶白耐石，爐灶零部分鋪拉梅絲不銹鋼擔(dān)。浴室墻身幫：鋪砌進挺口白米洞矩石。陽臺墻身它：鋪砌優(yōu)腔質(zhì)灰色粗貸筋外墻磚忘與白色金吐屬釉外墻學(xué)磚。天花客廳，餐抗廳，臥室際，浴室，蛛廚房天花胸：采用造周型天花帶姐燈槽。陽臺天紡花：掃爸ICI持乳膠漆列，安裝西照明燈都具。浴室天花步：安裝造忘型天花。廚房設(shè)備裝設(shè)日本柱原裝進口伸新威（S貼unwa編ve）櫥羅柜配進口爸富美家人體造石臺面南（For項mica僅Sto荒ne）。介附送摩恩厲（Moe包n）龍頭歐及富美家石（For投mica常）方形雙蜜星盆。附去送西門子盲（SIE戲MENS視）抽油煙椅機，微波檢爐，消毒司碗柜及洗診衣機。附郵送惠而浦主（Whi殲rpoo純l）兩眼吵電爐，單焰眼氣爐及壞嵌入式冰禽箱。浴室主人房浴獲室設(shè)備：洗手臺今鋪砌進伯口達芬贈奇石及語名貴黑逃胡桃木鍛飾面柜嗓。配送瑞士這原裝進口蛇勞芬（L庭aufe傾n）洗手財盆、坐廁滴與浴缸。配對、標送德國縱漢斯格楊雅（H略ans鏡gro狀he）濾冷熱水執(zhí)龍頭、酬淋雨組露合、浴木缸龍頭揮。配送名濤廠抽氣腔扇、廁放紙架、燦毛巾架纏。精美鋼講化玻璃塌淋浴間權(quán)高檔五良金拉手憶。附送于廢是專用齒液晶電些視機。普通浴充室設(shè)備駝：洗手臺喂鋪砌進罩口達芬典奇石及減名貴黑家胡桃木互飾面柜氏。配送瑞瞎士原裝枕進口勞他芬（L偵auf度en）叼洗手盆判、座廁鋪。配對、送缸德國漢斯肺格雅（H屋ansg術(shù)rohe頂）冷熱水捧龍頭、淋斬雨組合。配送名廠旬抽氣扇、銜廁紙架、帶毛巾架。精美鋼化窩玻璃淋浴杜間高檔五芽金拉手。柜臥室與衣防帽間配送類名貴黑胡未桃木飾面固整體化衣王柜及柜內(nèi)咳五金掛件盾拉手。水電設(shè)欄備及煤文氣供應(yīng)水電設(shè)妖備：采原用變頻苗式供水嶼系統(tǒng)，兔每戶均羨設(shè)獨立僻水、電欺表、沛糖電箱一糧個。插座及穩(wěn)開關(guān)入拜墻暗裝貫。住戶僚內(nèi)開關(guān)題面板、貫插座均脂采用C片LIP冤SAL綿（奇勝臨輕點系金列）產(chǎn)忘品。每戶附油送澳洲錦進口V盜ULC碎AN（蘭萬凱）送儲水式辣燃氣熱乳水器。用電負癢荷：每廁戶用電俘負荷為摔15K雀W。煤氣供殺應(yīng)：預(yù)刷留管道損煤氣接灰口，設(shè)容煤氣分棉表。消防全屋配亭送消防顯煙感、毅溫感報暮警系統(tǒng)托及噴淋蠟系統(tǒng)?？照{(diào)及仆其他設(shè)撲備空調(diào)：全蒙無附送國捆際品牌家古用小型中竟央空調(diào)。電話及電仍視：每戶洋客廳及睡爪房（除工乎人房）均畏預(yù)留電話淚插座、有壺線電視插假座及寬帶扁網(wǎng)絡(luò)插座欺。照明系統(tǒng)戶內(nèi)客廳肢和臥室C舟LIPS適AL（奇弓勝）品牌辜家居智能奧照明系統(tǒng)磁。智能化耽系統(tǒng)美國霍弟；尼韋效爾（H豈one躬ywe壓ll）冠品牌的沉家居智也能化系礙統(tǒng)。廚房衛(wèi)生間衛(wèi)生間朱美拉胡公寓裝修標準汪：650蓬0元/㎡公共范糕圍遲1、住艙戶大堂地面鋪砌鼓閃電金石售拼花，墻寬身鋪砌石床材及黑色湊鏡面不銹灑鋼裝飾，撓天花掃I氧CI乳膠盡漆及裝設(shè)違造型天花粉并安裝豪炮華燈飾。只大堂特設(shè)科大金、約冠克或東芝臥同等品質(zhì)歇的國際名俘牌家用空感調(diào)系統(tǒng)，犁公用出入友口安裝強漸化玻璃門或。2、標扮準層電徑梯大堂地面鋪砌謠石材拼花筋，墻身鋪社砌石材，撕配黑檀木耍紋飾面、錢絲面黑鋼砍。天花掃燥ICI乳幅膠漆及裝寫設(shè)造型天慎花并安裝搬豪華燈飾滿，每戶設(shè)帆精美房號礎(chǔ)牌及門鈴抄。3、電今梯瑞士迅脅達可用翼電梯，擔(dān)轎廂內(nèi)杠地面鋪卸砌石材奧，墻身暢鋪貼黑燭貝馬賽咱克、配森黑鏡和警名貴黑滅檀木紋權(quán)飾面，島裝設(shè)1扁0寸液漆晶電視趟機，天蝦花裝設(shè)饅鏡鋼及扭燈飾，勻電梯轎鑒廂內(nèi)設(shè)響空調(diào)系忽統(tǒng)。住宅內(nèi)部穩(wěn)1、震門扇入戶門宗-采用猶名貴木資飾面實奪心門。獵裝防盜跡眼及名糕廠豪華菠門鎖。魔門套及閱封口線拆為木制腥造。跨廚房門思-采用它夾絲玻巷璃趟門弄，門套脹、封口學(xué)線為黑欲色絲面僚不銹鋼堤制造。業(yè)臥室臺門-采濾用夾絲棄玻璃趟昨門，門良套、封召口線為逝黑色絲壟面不銹身鋼制造巖。

浴世室門-采采用名殿貴木飾啊面門，釣配名廠哄豪華門住鎖、門隔套、封鍬口線為遙木制造2、地面客廳-歐鋪砌高鴉級木紋灣磚，附列實木木失地腳線助。

餐往廳-鋪漠砌高級童木紋磚哭，附實隱木木地偶腳線。艦臥室餅-鋪砌搭高級地釘氈，附唉實木木槽地腳線均。3、內(nèi)炸墻客廳、飯映廳、臥室次-內(nèi)墻均黑貼高級墻冰紙及部分袍造型墻身4、天雷花客廳、逮餐廳采蘇用造型肅天花，防掃IC測I乳膠維漆、衛(wèi)鏟生間、嚼廚房吊毒埃特板坊天花掃狐防潮I友CI乳良膠漆。5、廚秘房廚房地面談鋪砌高級澤木紋磚，貸墻身鋪砌是水晶白石辯材。6、浴室地面及悠墻身鋪疾砌金線必米黃石勉材，安于裝造型框埃特板椒天花，腔主人房刻洗手臺謝鋪砌黑喊金花石還材及裝鏡設(shè)名貴儉木飾面惹柜，配猶名牌洗伸臉盤及填龍頭、是坐廁。欺安裝名貸牌豪華引浴缸及豈沐浴龍?zhí)纛^。配軟名廠抽漂氣扇、年化妝鏡推、廁紙判架、廁饞所刷。典安裝1督7寸液銜晶電視緣瑞機。7、空調(diào)配送與佛大金、鳴約克或冬東芝同柜等品質(zhì)畏的國際始名牌家房誠用中央鳥空調(diào)系楊統(tǒng)。8、景籠觀陽臺地面鋪寫砌高級東防滑磚查，天花嚼掃防潮刻ICI蛙乳膠漆僵，并安甩裝筒燈艦。9、戶內(nèi)睡房附送尚夾絲玻璃蔽木飾面衣栗柜。10、電環(huán)話及電視浴室配結(jié)有17襯寸液晶向電視機歲。客廳姨及睡房怪均預(yù)留盈電話插挨座、公兄共有限牽電視天躬線插座派。客廳繡及主人肥睡房均摔配寬帶晉網(wǎng)絡(luò)插斷座，每蛇戶配送養(yǎng)名牌高似速無線船WIF煌I上網(wǎng)晨系統(tǒng)（斗上網(wǎng)服溝務(wù)需向巖運營商村申請廚架房隨附肆）。11、蝦廚房隨符屋附送銳GE或章西門子早嵌入式竭電冰箱掙、煮食凱電爐、恒洗衣干輪衣一體叔式洗衣猛機、名癥牌抽油宅煙機、牌進口碎產(chǎn)渣機；狀客廳附廟送名牌姑42寸乓液晶彩艱電；浴曉室附送泰即熱式聾電熱水灣器。啞12暫、附送逮全屋名訓(xùn)牌家私雨（包括企客廳沙覆發(fā)連茶駐幾、客詠廳電視杏柜、餐爺桌及椅打子一套卵、床、艇床頭柜碌、房間醋桌連衣隊柜。廚房衛(wèi)生間珠江新岸裝修標扣準：5累000找元/㎡一、室內(nèi)譽部分門窗：大門采用鴿精美防盜港實心木門疏帶木質(zhì)門汽套，配貓坊眼及高級豪刷卡門鎖嘉；房門采透用精美木流飾面門帶橫門套，配蜓高級門鎖凱；墻身：廳房鋪富貼高級墻五布，廚房芹鋪貼高級吳瓷磚，衛(wèi)枯生間鋪貼薪高級藝術(shù)觸瓷磚；天花：廳房局馳部設(shè)天花要造型吊頂墓，高級乳暮膠漆；廚恥房、衛(wèi)生庫間設(shè)天花放吊頂；地面：廳、廚畝房、衛(wèi)生雄間均鋪名步牌高級拋仔光磚；臥布房鋪高級六實木復(fù)合迎地板；陽羨臺鋪設(shè)防相滑磚；窗戶：采用優(yōu)與質(zhì)鋁合金總框，加中跳空隔音玻蛛璃，其中趣廳及臥室盞窗戶配隔疼音通風(fēng)器惑(帶負離氣子發(fā)生器雞、調(diào)速定憤時功能)質(zhì)；窗臺：飄窗臺腔鋪高級鼻大理石價；廚房設(shè)備碌：配高級赴櫥柜和峰高級不蘆銹鋼洗參菜盆以驢及科勒于水龍頭剖，配名嘩牌抽油恒煙機、扮電磁爐扣（無管測道煤氣蝕戶型）溉或煤氣旦灶（有課管道煤蓄氣戶型虹）；衛(wèi)浴設(shè)匪備：配科殖勒高級故潔具和笨龍頭、薪滑桿手母持式花勵灑、雨廣林花灑具、淋浴賞屏風(fēng)、北毛巾架園、手紙秘盒、掛偏衣鉤、尚化妝鏡死；供電設(shè)濾備：自來水項管暗埋堅，設(shè)有組線遠程愿抄表獨照立水表井；有管砌道煤氣網(wǎng)戶型配罵送名牌爐煤氣熱策水器，吧熱水通尼往廚房昆和衛(wèi)生爽間；無磚管道煤卵氣戶型頭配送名項牌儲水榜式電熱酸水器，買熱水通摸往廚房郵和衛(wèi)生到間；空調(diào)：廳、臥室午配送分體潛空調(diào)；通信：有中國斗電信提征供電話向、AD彈SL寬肌帶業(yè)務(wù)想（開通具等費用善由買受良人承擔(dān)已），每劣戶預(yù)留菜電話線危、電話歸插座；有線電視菌：有廣州床有線電麥視提供通數(shù)字電敲視業(yè)務(wù)佛（開通報費用有瞎買受人墓承擔(dān)）顯，每戶翠廳及臥怎室預(yù)留河電視插迷座；智能化忘系統(tǒng)：室內(nèi)設(shè)垂彩色可震視對講鞭機，帶探物業(yè)管行理信息交發(fā)布、納報警、項應(yīng)急求牢助呼叫放系統(tǒng)等革功能；管道煤遠氣系統(tǒng)咳：01房材、02頌房、0墾8-1煉6房、燈19房湊等戶型少設(shè)管道廚煤氣。二、公共主部分題外墻：采用優(yōu)綁質(zhì)外墻琴磚、配尸鋁板飾薯線；住戶大齒堂：墻地面累均鋪貼移高級飾溜面，造辜型天花狀吊頂、兄豪華服聯(lián)務(wù)臺等魚；電梯：選用德國揚原產(chǎn)蒂森罷高速電梯響五臺，地林面鋪高級桂石材；公共走廊哀：地面鋪散高級拋撓光磚配洋石材波用打線，礙墻身貼國高級藝搶術(shù)飾面反；信箱：每戶配倚送精美萬不銹鋼口信報箱旦；消防設(shè)抄備：樓層公醉共部分設(shè)目置消防栓鐵、火災(zāi)自鬧動報警系擴統(tǒng)和滅火浮筒等面或印系統(tǒng)；安防設(shè)備俯：樓宇出頂入口、逝大堂、示電梯、刷樓層公洪共走廊禿、車場絲式等重要螺位置設(shè)朵置閉路恢監(jiān)控系郊統(tǒng)；大賊樓主入題口設(shè)置瞇智能安穿全化門曉禁系統(tǒng)鑼；電梯蔥內(nèi)設(shè)置樹身份證果卡等級蚊功能；耗門禁、貴停車場戲、電梯逢身份卡皺實行一晨卡通行具。樣板房萬菱·友君臨國常際公寓裝修標渴準：6躺000熱元/㎡公共部分外墻采用LOW-E雙層中空玻璃電梯及門鎖采用全智能化電梯及門鎖公寓部分凈高凈層高3.6米中央空調(diào)VRV中央空調(diào)系統(tǒng)每戶獨立控制溫度鮮風(fēng)系統(tǒng)先進的鮮風(fēng)系統(tǒng)供水進水管采用不銹鋼水管洗手間全天然石材鋪砌衛(wèi)浴潔具名師設(shè)計的世界品牌潔具淋浴間采用水晶馬賽克與特色磚混合鋪砌附送家私鑲?cè)胧揭鹿癯橛蜔煓C西門子（SIEMENS）爐灶西門子（SIEMENS）消毒碗柜西門子（SIEMENS）冰箱西門子（SIEMENS）洗衣機西門子（SIEMENS）二合一洗衣機微波爐西門子（SIEMENS）樣板房住宅部御分重要胃決策事栗項影響因素部分雙證產(chǎn)品純單證產(chǎn)品產(chǎn)品線項目產(chǎn)品超90㎡的戶型數(shù)量增加，豐富產(chǎn)品線，可選擇面增加90㎡以上的戶型只能占產(chǎn)品總量30%，產(chǎn)品較單一項目檔次可定位為高檔豪宅物業(yè)只可定位為中高端檔次客戶層面二次或多次置業(yè)為主，經(jīng)濟實力強大的生意人和企業(yè)高管、政府高官為主，居住群體較純粹首次置業(yè)者較多，人群素質(zhì)難保證價格層面大部分客戶經(jīng)濟實力強，關(guān)注景觀和舒適度，對價格不敏感。對價格較敏感，追求性價比高，折扣優(yōu)惠促進成交推廣層面易引起圈層效應(yīng)，靠品質(zhì)樹立形象靠低總價，低首付吸引客戶銷售層面對首付要求高，受限貸影響明顯受貸款政策影響較弱，尤其是90㎡以下基本不受限制資金回籠改善型居住需求為主，對客戶經(jīng)濟實力要求高，預(yù)計消化速度慢于小戶型整體置業(yè)門檻較低，資金回籠較快有關(guān)是否刮需要規(guī)劃羞雙證大戶固型產(chǎn)品問背題雙證產(chǎn)催品的辯筐證分析考慮到項因目拿地成太本較高，蕩為保證項婆目利潤最帝大化，須流保證項目慕高檔次、鈴高品質(zhì)。如項目句只供應(yīng)濾純單證躬產(chǎn)品，夜意味著撓中小戶排型是項吉目主力肥戶型，侮戶數(shù)多螞導(dǎo)致居賓住密度超較高，政較難提視升項目扯檔次，蟲難以保豈證高售府價。因此，建保議結(jié)合千非燈湖板塊切130-險200㎡對中大戶型愿的產(chǎn)品供艘應(yīng)現(xiàn)狀和沉60-1碼20㎡高安品質(zhì)中小衡戶型的供炕應(yīng)空白點來，考慮在項厚目最佳，夠景觀最優(yōu)梢秀的位置純布局部分土雙拼大戶界型，但需括控制此類研產(chǎn)品數(shù)量翠，以保證御不影響銷敢售速度和訓(xùn)資金回籠乒。有關(guān)是否陶需要規(guī)劃客雙證大戶序型產(chǎn)品問叨題項目區(qū)臂位價值早較高，譯綜合各政影響因浩素，建議定位表為中高端敲物業(yè)，滿絹足一步到狹位的首置奇需求，同跟時兼顧改栽善型居住門需求。避免住竊宅戶型龍與周邊王未來的需新增供肉應(yīng)形成喪正面競體爭，以茅帶套間回舒適兩猜房為主誼，填補灰中高端鉆市場的健空白，秤兩房面參積段主憂要分布糊在80-9理0㎡（9娃0㎡戶型哨設(shè)計為N洽+1戶型且），三房詠產(chǎn)品面積梅段主要控錫制在12綁0-16爭0㎡，可晨兼顧少量著200㎡候的大戶型克（部分雙增證大戶）艘。具體建埋議如下表怨：住宅戶型拋發(fā)展-A以-1梯6義戶小戶型番產(chǎn)品住宅戶型權(quán)發(fā)展-B惠-1梯4冒戶中戶型鼻產(chǎn)品住宅戶型香發(fā)展-C夜-1梯4叔戶中戶型不產(chǎn)品住宅戶型裹發(fā)展-D尸-1梯6叨戶中小戶涂型產(chǎn)品住宅戶若型發(fā)展嚴-E-粉1梯2傍戶大戶肝型產(chǎn)品住宅戶博型發(fā)展約-E0烏1住宅戶型頸發(fā)展-F蟻-1梯2伍戶大戶型去產(chǎn)品住宅戶型刷發(fā)展-G所-1梯2狠戶大戶型冊產(chǎn)品住宅戶銷型發(fā)展嚷-F-嚴G-兩坑棟連接漲方案四、項目永目標客戶2、商業(yè)邪目標客戶季描述租賃客聾戶描述筆：大中型灘連鎖賣哨場、連幕鎖精品惰生鮮超舟市、特治色連鎖單專業(yè)店餐飲娛鼓樂店：占連鎖快座餐、外拐賣快餐旅、特色壺餐飲、世棋牌、牧水療、帳網(wǎng)吧、社區(qū)服稠務(wù)店：武銀行、光電信、圖郵政、撲教育培獨訓(xùn)等。精品專賣何店：酒類笨、香煙雪耗茄、茶葉毅茶具、家悄居用品、步汽車用品寨、高爾夫木用品等。四、項險目目標能客戶2、商業(yè)泊目標客戶龜描述銷售客靠戶描述貨：投資洋買家為圓主由于禪桂賀區(qū)域內(nèi)臨枯街商業(yè)及潔可銷售商知鋪供應(yīng)量釘不足，故癢本項目臨姥街商業(yè)及鳥低樓層商根業(yè)銷售客磚戶可擴大噴至整個大殊廣佛區(qū)域霸投資買家爸。消費客戶辱描述：中啦產(chǎn)階層家涼庭為主項目規(guī)模斷決定其核著心商圈約張為1.5扎-3km臣為主。其仇他餐飲娛譽樂業(yè)態(tài)將槽主要針對犬桂城豪宅瞞板塊中產(chǎn)竟階級并有太私家車的絕家庭客戶個。五、項罵目產(chǎn)品吵定位及判規(guī)劃設(shè)甚計1、整體謎布局地塊劃分振天然為A歉B兩塊，父關(guān)聯(lián)性較觸弱。A區(qū)升商業(yè)單獨度設(shè)計，B客區(qū)商業(yè)遷谷就住宅布撇局。A區(qū)商運業(yè)按規(guī)夕劃條件抽做盡可珠用建筑產(chǎn)面積，錢規(guī)劃足脊夠的地閱面及地園下停車脫位。B區(qū)圍合牛式住宅小分區(qū)，形成葵中央園林涂水景。西烘面及南面枝臨街的住秀宅以中小原戶型為主它，下設(shè)2帶-3層底金商。東面咳及北面大衡戶型住宅若建筑高度釋可適當拔點高，以獲蜓得遠景。整體布通局示意頁圖A區(qū)由于名形態(tài)狹長州，進深不雅足，為滿心足商業(yè)條舒件，應(yīng)盡僚量滿鋪建姐筑紅線范見圍。創(chuàng)造急更多的首臂二層商鋪冒出售空間千。B區(qū)地塊瞞方正，適胞宜利用中僑心空間營劃造園林。外圍西側(cè)喂及南側(cè)沿釋街有商業(yè)壘價值，適外宜規(guī)劃街畏鋪出售。2、整活體形象A區(qū)商煤業(yè)外立深面尺度虛比較要既求理想洲，位于錢桂江立炊交旁開休闊地段雖，立面潔風(fēng)格必酒須搶眼肌，可與廳B區(qū)不倡一致。B區(qū)主打皮新貴家庭病客戶，應(yīng)飄采用現(xiàn)代記簡約風(fēng)格頓建筑群。B區(qū)內(nèi)賓園林是欄重要賣相點，須望考慮精俱細的綠?；?、水續(xù)景和燈銹光。3、體量喜分配（計喚容積率部宵分）A區(qū)商湖業(yè)面積置為23將000留㎡。B區(qū)商業(yè)鍬面積為1酸7000絮㎡，栽建議為臨主街雙層商狼鋪為主，基部分集中獲式租賃物囑業(yè)為輔。B區(qū)住宅戲為124絞475連㎡。不計容部此分：詳見謎后頁重要便問題討論懸及建議商業(yè)部茶分重要謀決策事鑰項1、不涼計容商能業(yè)地下牢層規(guī)模轟與經(jīng)營塑問題AB區(qū)冶均位于秋有未來述商業(yè)潛日力的區(qū)錄位，現(xiàn)蓮有計容畢商業(yè)體蟲量偏小裝，如能槽通過增握加不計瓣容商業(yè)倡面積，切將有利被于擴大捕總體量萍，為將觀來引進是商業(yè)預(yù)盈留空間輪。根據(jù)當?shù)刎愐?guī)定，地著下可規(guī)劃顯商業(yè)或其寶他功能，炎可不計容搖。但不計黑容即無法揭辦理獨立推房產(chǎn)證出惹售。商戶金的租賃登淡記及后續(xù)塑證照辦理命需要通過牽變通手段找進行。南海尚未齡有案例參江考，廣州辮的經(jīng)驗有欣2種做法販：我司建肢立商業(yè)蕩經(jīng)營公希司，通納過類似押百貨扣院點聯(lián)營嫩方式出烈租。此屬法投入謠人力物滾力較大沈。在地下層詳局部規(guī)劃差計容積率從的商業(yè)面峰積，以便跪其他不計談容面積以脾后的證照錄登記有落告腳點。上述兩法寄均只能在背項目驗收想完成后通之過公司層壇面公關(guān)協(xié)谷助商戶進川行。如按此方枝向執(zhí)行，島則較合理購的地下室斧商業(yè)加建顛規(guī)模為：A區(qū)增匪加約8愉000御㎡經(jīng)營憂面積，把其中規(guī)燙劃社區(qū)搬精品生題鮮超市醉300今0㎡嚷，地下刑街鋪約稈500燥0㎡姥（其炮中50蓋0-1謠000愁㎡水計容）備。B區(qū)西南筑角開設(shè)下選沉式廣場間前提下，漏可在此角裳落的集中非式商業(yè)下突，增加地軟下商鋪約桐9000在㎡（其中固500-責(zé)1000有㎡計歉容），商幻玉業(yè)6-8上米層高，鋪結(jié)構(gòu)上兼暑顧2層停雖車場配套兩區(qū)合吵計共可束增加不紅計容面蘇積約1弟700酷0㎡。商業(yè)部分競重要決策俱事項項目規(guī)劃尺設(shè)計經(jīng)濟液指標A地塊指標紅線用地面積11858地上商業(yè)面積（計容）24000地下商業(yè)面積（不計容）7600地下車庫面積8400地下停車位數(shù)249地面停車位數(shù)50計容建筑面積24000不計容建筑面積16000總建筑面積40000容積率2.02B地塊指標紅線用地面積42767住宅建筑面積124058其中

大戶型30%37217小戶型70%86841集中商業(yè)（地上計容）8400集中商業(yè)/零售（地下不計容）9000街鋪7600公建配套1100地下室總建筑面積63000其中

地下負一層36000其中商業(yè)9000地下負二層27000地下負一層停車位數(shù)612局部負二層停車位數(shù)612計容建筑面積141158不計容建筑面積63000總建筑面積2041