雙溝釀酒廠地塊項(xiàng)目之前期溝通詳解

雙溝釀酒廠地塊項(xiàng)目前期溝通天和機(jī)構(gòu)2013年11月新城崛起，老城中心舊改項(xiàng)目如何逆轉(zhuǎn)乾坤？一場實(shí)地考察之旅11月15日天和項(xiàng)目組雙溝釀酒廠項(xiàng)目之行天和:老城區(qū)現(xiàn)在發(fā)展怎么樣？聽說也有不少項(xiàng)目開工了?新城首府銷售:現(xiàn)在人都往新城區(qū)來，未來發(fā)展趨勢還是在這邊，老城區(qū)的房子競爭不過我們。天和:剛我們從新城那邊過來，看到那邊項(xiàng)目很多，銷售很快?那邊怎么樣?酒都御府銷售:那邊現(xiàn)在看發(fā)展很快,但工地很多,太吵啦,畢竟是新城區(qū)，生活方面不是很方便，還是咱們這邊住著舒服!天和:這一年雙溝新城發(fā)展很快，怎么沒想到那邊發(fā)展？商店老板:那邊勢頭很好,但起碼再要幾年才能起來!新城是熱點(diǎn)，老城更宜居；新城有勢頭，老城有氛圍；新城尚需時(shí)日，老城有待更新；……因此，天和認(rèn)為，要突圍，占位很重要！要成功，必先認(rèn)清區(qū)域功能與價(jià)值！目錄1.項(xiàng)目解讀2.市場環(huán)境分析3.項(xiàng)目定位4.物業(yè)發(fā)展建議5.營銷策略6.附：農(nóng)貿(mào)市場地塊策略研究PART1.項(xiàng)目解讀項(xiàng)目界定地塊位于東大街、中大街之間，是老城區(qū)地理中心，主要地塊原為雙溝釀酒廠、農(nóng)貿(mào)市場，瀕臨小街口，是雙溝城區(qū)最具人文與歷史底蘊(yùn)的街區(qū)；項(xiàng)目界定地塊被水系、道路自然分割為三部分，各有價(jià)值亮點(diǎn)，項(xiàng)目整體規(guī)模大，適合開發(fā)出高品質(zhì)，有特色的商住綜合性項(xiàng)目；項(xiàng)目界定地塊內(nèi)部擁有水系資源，可開發(fā)沿河景觀帶，有自然的坡度可以利用，景觀價(jià)值較高，儼然生態(tài)花園格局；項(xiàng)目界定地塊周邊具有濃厚的生活與商業(yè)氛圍，交通路網(wǎng)完善，配套成熟，充足的人氣是老城更新的保障；項(xiàng)目界定城市中心舊改/老城更新/人文歸屬/商住綜合體需要回答的幾個問題舊改項(xiàng)目如何操作（開發(fā)思路）？市場環(huán)境的影響是什么？物業(yè)發(fā)展建議（產(chǎn)品策略）？首期怎么起勢（針對性營銷策略）？舊城改造研究舊城改造是城市升級的必要過程城市化進(jìn)程擴(kuò)大城市規(guī)模：在將近200年的時(shí)間里，多數(shù)西方發(fā)達(dá)國家基本上實(shí)現(xiàn)了“城市化”，即多數(shù)人口形成了聚集居住的格局。1978年改革開放以后，中國的城市化進(jìn)程逐步加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年將有1000萬-1200萬農(nóng)民進(jìn)城。預(yù)計(jì)2036到2040年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在5億達(dá)到10億左右。城市化的快速發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，帶動了房地產(chǎn)的旺盛需求。城市升級要求舊城改造！舊城改造研究舊城改造目標(biāo)：

提升城市形象，完成城市升級

完善城市功能，成熟城市配套

城市結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)業(yè)布局得當(dāng)

集約利用城市土地，提高土地利用效益改造目標(biāo)舊城改造研究中心再造項(xiàng)目開發(fā)的核心思想是：對城市區(qū)域重新定位后的區(qū)域再造和運(yùn)營；物業(yè)類型土地屬性原有物業(yè)現(xiàn)有物業(yè)工廠產(chǎn)業(yè)釀酒廠——住宅產(chǎn)業(yè)、交通、配套廠區(qū)宿舍城市中高端住宅商業(yè)產(chǎn)業(yè)、人口小街口商業(yè)圈酒都御府社區(qū)級、區(qū)域級商業(yè)（中高端、高端）共建人口產(chǎn)業(yè)共建、居住共建居住共建

本項(xiàng)目面對的是從城市工業(yè)區(qū)向城市中心生活區(qū)的定位轉(zhuǎn)變舊城改造研究舊改項(xiàng)目運(yùn)營關(guān)鍵點(diǎn)：對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)識性對城市中心具有強(qiáng)化作用有個性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市的形象通過對各類物業(yè)有節(jié)奏、有順序的開發(fā)提升項(xiàng)目土地價(jià)值通過首期開發(fā)催熟土地屬性，建立起板塊市場認(rèn)知和影響力PART2.市場環(huán)境分析市場環(huán)境土地市場火爆，開發(fā)商拿地?zé)崆楦撸?012年至今涌現(xiàn)近十余個開發(fā)項(xiàng)目；但發(fā)展態(tài)勢不均衡，城東和城北（新城）發(fā)展迅猛，開發(fā)量巨增，是當(dāng)前熱點(diǎn)，而老城則開發(fā)量很小。市場環(huán)境市場保持著快速的去化形勢，但主體仍以剛性需求為主，小面積、低總價(jià)產(chǎn)品比較受追捧，隨著市場日趨成熟，客戶對項(xiàng)目建筑品質(zhì)、景觀、戶型要求也日益提高。市場環(huán)科境市場主蛙流產(chǎn)品勸段區(qū)間襯在90-毅115平方米之食間，均價(jià)培在270胃0-2賀800之間，總輛價(jià)段在28-秘35萬左右；市場環(huán)境產(chǎn)品以多筋層為主，子小高層體領(lǐng)量很少，12層以上的貪中高層零耀星出現(xiàn)。村建筑風(fēng)格提和景觀方祥面，乏善驚可陳，外鈴立面無甚夕新意，產(chǎn)攀品同質(zhì)化掩競爭嚴(yán)重，條在售物侄業(yè)價(jià)格縣層級尚隆未拉開情；市場環(huán)通境項(xiàng)目的溝推廣方握式以戶妄外大牌稍、派單源、下鄉(xiāng)慎定點(diǎn)宣便傳為主評，主要脈促銷策嫂略為交住定金享襯優(yōu)惠、貫老帶新道為主，誘手法單麻一，營談銷水平識、銷售云道具均襪有很大句提升空寨間；市場環(huán)境址小結(jié)市場仍仔處于初悉級階段錄，但正笑快速上貴升，成芝交量急衫劇增長驕，處于曬需求活帖躍階段蘭；新城區(qū)目剩前已經(jīng)成腹為房地產(chǎn)慚市場焦點(diǎn)洪地區(qū)，成勒交量價(jià)均局處高位；市場競過爭同質(zhì)鵝化，營復(fù)銷手法斯雷同，巖競爭者謎貼身肉寇搏；首批拆遷肉、剛需客圓戶去化殆桃盡，去化鉛速度將減肯緩，且城禮市進(jìn)程導(dǎo)雙致后續(xù)土懲地供應(yīng)量速大，未來阿市場競爭讓格局嚴(yán)峻巴；市場環(huán)境主要競品主要競鉗品：新城首府鹿、紫金城皆、綠城名失都、酒都熄御府；項(xiàng)目物業(yè)類型主力面積單價(jià)產(chǎn)品及營銷亮點(diǎn)客戶特征新城首府多層，少量高層95、101、1152850地段、現(xiàn)代中式拆遷戶、鎮(zhèn)區(qū)居民及酒廠職工紫金城多層，少量高層82，102-1202800地段拆遷戶、鎮(zhèn)區(qū)居民、酒廠職工綠城名都多冊、少量高層93，1152800歐式外立面拆遷戶、鎮(zhèn)區(qū)居民、酒廠職工酒都御府多層、商業(yè)街100-11580-88127預(yù)計(jì)2700中式外立面，商業(yè)街拆遷戶、鎮(zhèn)區(qū)居民、酒廠職工市場環(huán)兔境主要競品主要競品湯對本案的怨啟發(fā)：從和眾貨多客戶滅的溝通班來分析畢，大多顆數(shù)客戶蹦對綠城導(dǎo)名都的脅歐式建閱筑風(fēng)格藥和園林窯都比較送認(rèn)可，岡因此體嚴(yán)現(xiàn)品質(zhì)架感，尊源貴感的地中海仁風(fēng)格和昏新古典梯主義建顯筑風(fēng)格可以是禮我們考尤慮的方拿向；從上述客甜戶喜好來達(dá)看，外立杰面、園林謀、戶型實(shí)睡用性及附岔加值是我稅們項(xiàng)目需制要重點(diǎn)打沸造之處；面對激浙烈的市娘場競爭給，需要奪控制風(fēng)管險(xiǎn)，尤隨其在項(xiàng)碼目定位姥和價(jià)格閃上；項(xiàng)目優(yōu)隙勢在地段和戶省型需要著重恩發(fā)揮，展示和逼形象是項(xiàng)目增喉強(qiáng)競爭力租的另外兩饑個重要手忠段。項(xiàng)目面鈔臨的市執(zhí)場競爭鋒格局嚴(yán)核峻。想漠要突出蓋重圍，怨首先需些要立足戰(zhàn)老城區(qū)肉，利用且具有競差爭力的汪產(chǎn)品撼洗動整體堵市場。PAR玻T3轎.項(xiàng)目定帳位項(xiàng)目定臥位威脅T——1.競爭同恥質(zhì)化，栗給予開疫發(fā)商一追定壓力閑；2.區(qū)域內(nèi)住博宅未來供魔應(yīng)量將增攪加，對本涂項(xiàng)目產(chǎn)生的壓力錯將加大；機(jī)會O——1.酒都御抽府等項(xiàng)寺目的開疑發(fā)帶動簡整個區(qū)枕域的發(fā)產(chǎn)展；2.城市升級蹲改造帶來革的機(jī)會空推間；劣勢W——1.并非當(dāng)質(zhì)前開發(fā)地?zé)狳c(diǎn)和宇重點(diǎn)開腳發(fā)區(qū)域額；2.地塊周邊榴原生居住川氛圍對項(xiàng)本目品質(zhì)產(chǎn)皮生消極影響3.較高的禽土地成陣本；優(yōu)勢S——1.位于老城儉中心，底療蘊(yùn)深厚；2.水系及綠紛化景觀資亭源豐富；3.地塊總體桶方正，朝相向好，利歡于開發(fā)；4.區(qū)域公建正配套齊全賀、商住氛駐圍濃；SOWT復(fù)合定己位初步側(cè)生成：S1+S廳2+S3么+O2中心品質(zhì)蓮標(biāo)桿產(chǎn)品項(xiàng)目定僅位MCTR定位模型通過市場伴、客群、嫂趨勢及資海源四個原掛點(diǎn)定位項(xiàng)頁目區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值市場及裳客戶分潮析雙溝最具些文化底蘊(yùn)勒的商住區(qū)形象升級急、商業(yè)改貫造、環(huán)境鼓改善核心點(diǎn)：達(dá)日趨升級妹的中央生誕活區(qū)項(xiàng)目坐拳擁景觀眨資源、湊商業(yè)配盼套與歷執(zhí)史人文憤底蘊(yùn)，滔為項(xiàng)目購高檔社狀區(qū)的打滑造提供目了得天藝獨(dú)厚的客優(yōu)勢130畝高端商匹住綜合體核心點(diǎn)：扮項(xiàng)目規(guī)模心及高品質(zhì)彈訴求市場缺乏疑真正意義秧上的高品良質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)快速嗽發(fā)展、市弄場迅速成尖熟，客戶滾需要高品攤質(zhì)人居和削消費(fèi)場所核心點(diǎn)市：打造珠全城高腸端產(chǎn)品館標(biāo)桿項(xiàng)目市場超定位中心映高端商仆住區(qū)言標(biāo)桿籍住宅形象演進(jìn)都市化攝國際責(zé)化人天文社區(qū)項(xiàng)目定穿位客戶定位從以上4種不同的綁客戶導(dǎo)入鹽，推導(dǎo)出郵客群的定刺位策略：精準(zhǔn)的區(qū)域客戶擴(kuò)大的區(qū)域客戶外來導(dǎo)入的客膊源雙溝鎮(zhèn)居帶民、酒廠枯職工、個眾體經(jīng)營戶姥、企事業(yè)課單位員工館等本土客艘戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)溫升級客戶糟，具備經(jīng)壩濟(jì)實(shí)力周誓邊區(qū)域客餓源大多打境算在雙溝翻購房置業(yè)近鄰雙溝芬的周邊區(qū)慕域，以安嚼徽鄉(xiāng)鎮(zhèn)為摔主，工作紙、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)燥生的居住純、投資等牌需求。擴(kuò)大的客渠戶面項(xiàng)目定位價(jià)格定貍位依據(jù)市場匪上類似項(xiàng)蹤蝶目為標(biāo)準(zhǔn)栗，結(jié)合目剪標(biāo)客戶購司買力，我效們認(rèn)為項(xiàng)撲目首期入蒜市單價(jià)2900元/平米左右，能白夠拉開和歲老城區(qū)競濁爭項(xiàng)目的轎價(jià)格差，仗同時(shí)保持創(chuàng)對新城區(qū)犧項(xiàng)目的價(jià)機(jī)格優(yōu)勢。具體價(jià)格片表定價(jià)依帖據(jù)：項(xiàng)目定騰位價(jià)格測試根據(jù)項(xiàng)目往的蓄水情降況和客戶苦心理預(yù)算摧，觸摸客瘦戶價(jià)格上俗限初步價(jià)格君測試客戶落點(diǎn)戶型價(jià)格創(chuàng)測試客戶落點(diǎn)價(jià)格確定對外報(bào)榮整體價(jià)對格范圍赴，以判察斷客戶訪對總體困價(jià)格接藏受度客戶初步挑落點(diǎn)，以腥獲得客戶仆對戶型價(jià)嚴(yán)值的判斷初步價(jià)格暑表制定后巧，對客戶血進(jìn)行落點(diǎn)希戶型的報(bào)恐價(jià)，測試頓客戶具體設(shè)戶型價(jià)格橡接受度戶型價(jià)格矮測試后，宗形成客戶局最終落點(diǎn)育，基本可盟判斷客戶蘋意向度最終確犧定開盤綢銷售價(jià)宴格以上我們束看到，雙盜溝的市場寶正處在區(qū)舟域板塊走盜向初步成持熟、市場供陷入產(chǎn)品秧同質(zhì)、客園戶同質(zhì)的吸紅海競爭指階段；相對應(yīng)的略，本案的顧開發(fā)策略鞠，就在于申充分挖掘勁地段潛力暖的同時(shí)，擦從自身產(chǎn)姥品品質(zhì)為服入角點(diǎn)，洽實(shí)現(xiàn)其在白區(qū)域中的歡價(jià)值跳脫貪！PART洞4.物業(yè)發(fā)展禁建議物業(yè)發(fā)展慌建議四、景觀講營造一、規(guī)摟劃建議五、車庫三、體駁驗(yàn)式營灶銷六、戶釣型特色二、建仿筑風(fēng)格規(guī)劃建議從地塊資鹿源分析，姻本項(xiàng)目具怪有打造水主題景螞觀和坡地正景觀的的優(yōu)時(shí)勢規(guī)劃建議可能的寧產(chǎn)品組敲合依據(jù)項(xiàng)爸目地形周及所處芹周邊要給件，項(xiàng)偵目可有啊兩種產(chǎn)歸品組合做參考：方案1（中高端筑方向）：薪高層+低密度住甩宅（多層靜、花園洋老房）利用地?fù)砭壷行那蚣敖煌◤V中心優(yōu)結(jié)勢，主狼打雙溝汽鎮(zhèn)城市姨化進(jìn)程利加速所丹帶來的你投資價(jià)秧值。做渠舒適性鼻為主、攜經(jīng)濟(jì)型捉為輔的毅中高端哨物業(yè)；針對市場著同步外延若：本地鄉(xiāng)恥鎮(zhèn)、輻射因泗洪、盱昌眙，做足香投資需求智。方案2（經(jīng)濟(jì)類型開發(fā)蹲策略）奧：純多足層利用雙刊溝鎮(zhèn)日付益擴(kuò)大殲的人居怪需求，燙做足本涂地需求滴。主打契合買市場的進(jìn)臣城需求、姐剛性需求賢為主的經(jīng)癢濟(jì)型產(chǎn)品霉；針對市蠶場則本曾地化：踢剛需、督進(jìn)城、點(diǎn)拆遷就續(xù)業(yè)等過幫度居住察。規(guī)劃建刺議混合社區(qū)小規(guī)劃借鑒母一：無錫萬濟(jì)科東郡高層洋房案例：岸無錫萬瞧科．東猾郡（物愧業(yè)：高碧層+洋房）高層布所置在沿巖主要道驚路位置均，呈Ｌ馬型布局宏，最大老化利用箱土地的怖同時(shí)保哲證了低脈密度的辭私密環(huán)潑境.規(guī)劃建議混合社區(qū)嫂規(guī)劃借鑒辣二：東莞．興萬科高恩爾夫花象園(一期)高層洋房建筑面很積18.5萬平米低，容積賤率約1.3物業(yè)形預(yù)態(tài)為(高層\洋房\聯(lián)排)規(guī)劃借億鑒：Ｌ娛型的高蒜層布局媽，低密推度靠近賀高爾夫振景觀布李局.規(guī)劃建議混合物克業(yè)的開袖發(fā)動因抬：通常容積亮率界定在1.4-透2.0之間，且唱地形相對賺不方正；總建面耗多在20萬左右畫，總建撈面若過點(diǎn)大則高瞎端產(chǎn)品痰銷售周汽期延長駕；以低容確積率、止低建筑春覆蓋率沿、高形等象、高望品質(zhì)的諒兩低兩棒高策略還建立市殿場地位張；此開發(fā)框策略基械本源于勢市場競共爭大，財(cái)及追求通快進(jìn)快抹出并保憐證盈利轎的想法立；市場選擇毛面則因?yàn)閭腿壕幼》步?jīng)驗(yàn)的升形級，需拉枕開客戶的奶選擇面?；旌闲屠骈_發(fā)，賠同步復(fù)額合型體卻驗(yàn)營銷急，有利都于開局辦之際快覆速奠定葉市場影嬸響；必以標(biāo)桿艙的引領(lǐng)性扭去迎合日旁益升級的騎市場需求濁，方能控乏制風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃建議混合型社主區(qū)的優(yōu)勢雞與風(fēng)險(xiǎn)：優(yōu)勢風(fēng)險(xiǎn)中高端復(fù)合物業(yè)擴(kuò)大了遭市場選仆擇面：最大化拍的發(fā)掘枝項(xiàng)目外蜻延價(jià)值名，兼顧果了投資比、自住鴨等需求籍，客群鐮選擇面金大。一舉建立挨門戶地位：與區(qū)域拆大盤以座多層物置業(yè)為主自的物業(yè)捎形成了穿差異，買并通過戰(zhàn)復(fù)合業(yè)體態(tài)提升恭盈利空瘡間產(chǎn)品質(zhì)量鐘保障推廣形象左保障風(fēng)險(xiǎn)一嫁：操作別層面要升求高解決方左案：落實(shí)學(xué)精英團(tuán)遺隊(duì)從定廁位、規(guī)積劃、施理工、營編銷等層著面予以溝全程統(tǒng)怕一。風(fēng)險(xiǎn)二：端營銷難度恨大解決方案：提升形載象＼增膚加產(chǎn)事品附加欣值＼銷孤控，避繭開推盤占高峰規(guī)劃建議純多層社損區(qū)規(guī)劃借蹲鑒：格林楓付景規(guī)劃借鑒兆：設(shè)計(jì)了社大量的水槍景和園林童景觀，運(yùn)贈用建筑、榮綠地、庭渾院、車道吃、坡地等校手法，營悔造了一個盜個自由、紗蔓延、圍謹(jǐn)合的休閑江生活空間周。規(guī)劃建縮慧議純多層葡物業(yè)的螞開發(fā)動竄因：市場所撇見多為炭純多層尤或純小款高層項(xiàng)匯目（純行高層項(xiàng)效目除外麗）；純高層項(xiàng)驅(qū)目可通過尤高綠化率魄、低覆蓋在率打造“搜全綠”社形區(qū)，純多最層則相反紹；規(guī)劃排箏布上以芳傳統(tǒng)兵儲營式布蹲局為主粗，因較園高的建磨筑密度撤而導(dǎo)致田缺少景潮觀資源黑；常見于合三四線板城市，享因開發(fā)第經(jīng)驗(yàn)不怕足而采外取穩(wěn)妥痰的開發(fā)取策略。葉但價(jià)格粥較難突伙破作此方案叔則必須要煩求項(xiàng)目內(nèi)腥部或外部陜有外生型狀資源嫁接擇（如公園吊、學(xué)區(qū)等叼）；純多層方爛案面對當(dāng)?shù)巴|(zhì)化準(zhǔn)市場環(huán)境宰，缺少足蒜夠的競爭辦力規(guī)劃建片議綜合以上冠分析，我耗方的建議閱：混合型社論區(qū)質(zhì)打造雙溝槍首席人居貨標(biāo)桿——雙溝標(biāo)桿聚、高尚人附居生活樣餡板——面對日帝益升級牽并挑剔皆的人居杠需求，巖打造兼羨顧自住傲（涵蓋毀進(jìn)城、挑拆遷過循度、就脅業(yè)性過舊度居住律等）、鮮投資需斬求的現(xiàn)艦代高尚笑社區(qū)。充分利用構(gòu)地塊的區(qū)廟域價(jià)值，鍬引領(lǐng)需求鞋從老鄉(xiāng)鎮(zhèn)淹中心到新染城市門戶恒的升級再捎造，形成慢新生活方債式的引領(lǐng)謙者。規(guī)劃建議物業(yè)形齡態(tài)選擇須：提高容顏積率，兩拉升后查期產(chǎn)品汪利潤。處并可輻個射低價(jià)據(jù)市場降低建筑案成本并拉瓦升社區(qū)檔縱次（5+1、4+1花園洋吊房）。風(fēng)險(xiǎn)保障地性物業(yè)規(guī)兔劃；商業(yè)震充分利用扎沿街外部派資源四類物業(yè)細(xì)形態(tài)小高層花園洋告房多層／商肉業(yè)占總建筑息面積的10%占總建瘋筑面積涼的25%多層55%拴,商業(yè)10%規(guī)劃建議總建面標(biāo)積分配壘比（預(yù)自估）雙溝目前鳳在建項(xiàng)目估容積率基講本在1.5叨-1.撓6左右，本叨項(xiàng)目可做圍到1.6左右，尚（不考業(yè)慮南側(cè)垮農(nóng)貿(mào)市客場地塊撈）據(jù)此慣我們對尸總建面郊積測算住如下：用地面積容積率總建面積配比約79373平米1.6126996住宅多層69847洋房31749小高層12699商業(yè)12699規(guī)劃建議總平要繞點(diǎn)整體朝向凳采取正南猛略偏西，惰最大化利匹用地形，忍否則總平旗不規(guī)整；避免傳亭統(tǒng)兵營惠式布局惑的出現(xiàn)倍，通過束景觀軸撥的分割吼形成半屠圍合式蘇，呈現(xiàn)票多樣性吩，豐富疲社區(qū)層將次感；通過十字糧園廳原則蕩，將花園集洋房引入針社區(qū)規(guī)劃所，使東西盜既能區(qū)隔葉，又能呼梢應(yīng)，滿足他路網(wǎng)、景勢觀、物業(yè)消梯次的過趴度；規(guī)劃建議布局借亦鑒規(guī)劃建旬議戶型配比偽建議：房型戶型面積說明比例贈送面積兩房20%75-85實(shí)用兩房20%贈送面積在3-10m2左右，根據(jù)各物業(yè)類型實(shí)際情況在設(shè)計(jì)過程中具體把握；三房65%90-99實(shí)用三房15%100-105經(jīng)濟(jì)三房20%108-115舒適三房15%120以上尊貴三房15%四房15%130-138舒適四房10%大型觀景飄窗的實(shí)用面積150以上尊貴四房5%建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格漠是項(xiàng)目品曉質(zhì)的重要靈體現(xiàn)；立面風(fēng)格西班牙風(fēng)鑰格新古典蹄主義風(fēng)卡格南加州布風(fēng)格純西班正牙風(fēng)格之前立面青風(fēng)格的優(yōu)壞化，使之米風(fēng)格更加直鮮明更加淡雅初，親和力衫更加強(qiáng)加入石材輸應(yīng)用，人架文品質(zhì)感掀更高，相攤應(yīng)成本適冤中，但考療慮開發(fā)商配打造品質(zhì)墾樓盤的決阻心，故建虎議采用新棒古典主義偽風(fēng)格加強(qiáng)勺項(xiàng)目競爭凳力。建筑風(fēng)格當(dāng)今地再產(chǎn)市場遣立面風(fēng)砍格，多棵見于歐業(yè)式、中榴式、及辱現(xiàn)代建嗎筑風(fēng)格轟。其中，中姥式常見于舞低密度社誰區(qū)并且當(dāng)勢地有較強(qiáng)察的傳統(tǒng)文少化底蘊(yùn)，壓此不適宜罵于本地塊續(xù)；現(xiàn)代建濾筑風(fēng)格姨，因建以造過程昨中常難管以突出甘細(xì)化細(xì)略節(jié)。成呼型時(shí)難亮以有明忙顯視覺謠突破；歐式建償筑多用怎于地中典海風(fēng)格準(zhǔn)、新古典柳主義風(fēng)成格，其強(qiáng)完化建筑面細(xì)部品講質(zhì)并注素重與社騙區(qū)綠化是景觀融充合，被示市場所虛青睞。建議采取謙新古典主拆義建筑風(fēng)宰格，強(qiáng)化形品質(zhì)并能鐵跳出當(dāng)?shù)赜朗袌鲶w驗(yàn)式訊營銷雙溝現(xiàn)序有樓盤錄均存在爪展示不角足的問什題，建查議本案趴設(shè)置展踏示樣板掩段，引果領(lǐng)營銷相水平提諸升；樣板段選巡壽擇：展示樣和板段建朽議選擇的在東大街論與東小季街交叉刺口，結(jié)合花退讓設(shè)比置活動穩(wěn)廣場，帥視野開坑闊，方斯便展示懼；主題展誘示：項(xiàng)目的茫核心賣垂點(diǎn)部分擦如：會殊所，景的觀，建起筑風(fēng)格偽等；水系主入口展步示區(qū)體驗(yàn)式營償銷我們認(rèn)客為：體漸驗(yàn)有兩綿種理性體驗(yàn)——價(jià)格感性體主驗(yàn)——價(jià)值當(dāng)價(jià)格在害理性判斷味過程中被撫認(rèn)為“高”的時(shí)候，體我們需要膠在這個理抽性判斷中誘添加更多斃感性認(rèn)知事，以此來浙打破理性矛的僵局，富從而給與衣產(chǎn)品以新牛的價(jià)值內(nèi)習(xí)涵當(dāng)價(jià)值在套感性判斷蟻過程中被像認(rèn)為“低”的時(shí)候，汽我們需要朵在這個感孫性判斷中周添加更多祖理性認(rèn)知芝，以此來倦打破感性惕的執(zhí)迷。因此，熊把本項(xiàng)侵目提前消展現(xiàn)給樣客戶，蹤蝶通過各櫻產(chǎn)品細(xì)霧節(jié)給予胖客戶理賠性和感允性價(jià)值祝的雙重平認(rèn)可。高端產(chǎn)品蛇的體驗(yàn)是菜打動人心吃，促成購救買的關(guān)鍵約：體驗(yàn)式綢營銷貼合需求的品牌形象傳播感知點(diǎn)1：圈層媒體傳播感知點(diǎn)2：戶外媒體傳播感知點(diǎn)3：大眾媒體傳播感知點(diǎn)4：朋友介紹客戶到訪第2體驗(yàn)點(diǎn)：指引看板、道旗陣、工地圍墻第3體驗(yàn)點(diǎn)：超高旗、大門、站崗、入口景觀第1體驗(yàn)點(diǎn)：電話預(yù)約—電話確認(rèn)—邀請函第4體驗(yàn)點(diǎn)：售樓處、銷講、物業(yè)服務(wù)第5體驗(yàn)點(diǎn)：看房通道、樣板房、銷講、物業(yè)服務(wù)、園林樣板區(qū)、電瓶車帶看第6體驗(yàn)點(diǎn)：售樓處洽談、會所及服務(wù)體驗(yàn)第7體驗(yàn)點(diǎn)：產(chǎn)品力及價(jià)格體驗(yàn)（符合性）客戶認(rèn)購放棄認(rèn)購第8點(diǎn)體驗(yàn)：活動、饋贈、資料郵寄等跟蹤性服務(wù)?？诒w驗(yàn)景觀營造因項(xiàng)目鑄占地條嫩件的局醬限，內(nèi)鵝部主景我觀水帶讀可“變細(xì)昏”、“跟變曲”追，繞過盡灘量多的梁樓棟，針為銷售簡制造優(yōu)蕉勢資源惕又有利起于以后聽物業(yè)管悔理的成辜本控制雕。利用花牲、草、仁灌、喬團(tuán)、高大柔的成年牧老樹，犁打造充刺滿自然捎意趣的建生態(tài)綠壘色環(huán)境良是塑造艱高檔小明區(qū)環(huán)境蝴的基本爺，人工脖天成是扎最高境封界。根京據(jù)小區(qū)幻玉的分區(qū)謀規(guī)劃理桌念，景嘉觀規(guī)劃堤宜與組辣團(tuán)建筑霉形態(tài)相鋸協(xié)調(diào)，芬注重主怖題景觀略、小品禮的表現(xiàn)取。借景造景地塊內(nèi)部語有坡地和慎水系資源賺，建議在板規(guī)劃設(shè)計(jì)倆上充分利粱用兩大手財(cái)段——錄水和坡闖地，增稀強(qiáng)滲透背性景觀營躺造水景景觀權(quán)：水景可以冬有多種表膚現(xiàn)形式，抹與綠化植姜物、硬質(zhì)釀小品、功仙能元素相甲結(jié)合，能揮夠創(chuàng)造出巷豐富、生前動的水景臂空間。景觀營腥造坡地景拉觀：傳統(tǒng)的枝平地總祥平排布駐既缺乏暮亮點(diǎn)可瓦言，又絕很容易留造成一勢個硬板皮的社區(qū)政環(huán)境，區(qū)而坡地建暖筑不僅踩可以讓因總平生絨動化，涂而且更償容易實(shí)滾現(xiàn)居住始的豐富蜂多彩；坡地和配臺地相祖結(jié)合的普總平規(guī)克劃在土貢建成本要基本無唱增加的汪前提下明，可以爬通過局遍部的開豬挖和覆廉土填高求來實(shí)現(xiàn)省，這樣恐的總平嚇分布基扮本所有候建筑都擠可以做泛到不在效同一標(biāo)副高，從液而形成一銜個高低徑錯落有野致的趣肉味化情紗景。景觀營外造軟景觀刃裝飾：車庫設(shè)置膝建議地下半犬地下及惑一層機(jī)鈔動車庫郵的設(shè)置弟在每一停個宅間宋組團(tuán)都喚可以設(shè)從置，其臣中多層糾部分主嶄要考慮粒設(shè)置一維層車庫晨，小高稍層部分纖則考慮面設(shè)置半熄地下或則地下車戒庫；自行車庫杯的設(shè)置從彈景觀破壞蒸的角度考患慮不建議帽設(shè)置露天勇車庫，可忽以考慮在武建筑的一摔層和地下倚車庫之間扎設(shè)置夾層霸式車庫。借鑒案舊例：合消肥綠城撇桂花園攝在宅間紛組團(tuán)間肆設(shè)置的跌半地下利車庫戶型特寶色建議小5平米策桃略：比市場斤競爭戶怎型平均即低5平米，降述低總價(jià)、至并提升單響價(jià)；戶型兩室軍半、三室荒半，戶戶有贈遍送；目前在戶夕型變化主盯要有2個方向，江第1是橫向妻的變化割，如空按中花園饞陽臺、節(jié)入戶花焦園、外下懸空中膏花園、步外凸陽曬光早餐唱室等等碌；另一供方向是呢豎向的競變化，遼如客廳艙挑高的牧躍式、縣錯層、宮空中Tow濁nho鋤use等等；公寓別櫻墅化：百小型錯憤落躍層暑的實(shí)現(xiàn)志、平層瞧中實(shí)現(xiàn)龜別墅感友受的舒管適性；端頭價(jià)值毛化：端頭由于尾其3面的采匆光性非干常良好捆，具有管非常好揭的空間矛價(jià)值，眉盡可能羅用盡其摟優(yōu)勢，霧如主臥贈室的變綁化等等餅；戶型通廁透性：跌角窗、栗落地窗拍、凸窗身，本身皂視覺空鐵間開揚(yáng)斷，與外鎮(zhèn)界景觀載互相掩感映，而皺且贈送重面積的領(lǐng)經(jīng)濟(jì)性昏好，對搖買家又懼有吸引醉力；高附加卵值：利用建疾筑空間美格局，臥尋求飄煎窗、可醫(yī)更改的筑入戶花消園、南面向大面例積陽臺戶型特雁色案例借柳鑒：鎮(zhèn)盾江風(fēng)景芝城邦一惡期的5層退臺說式花園白洋房設(shè)紡計(jì)獨(dú)具釀特色，表戶戶均御有贈送砍面積一層贈送砌前庭后院嗎及下沉式勺庭院，贈輔送面積最哭多達(dá)81平米；二層贈送凱入戶花園已；三層贈送腐南北向精駕致生活陽皇臺；四層贈濾送南向懂寬景生調(diào)活陽臺窮；五層贈送腸超大露臺騰，86平米二稠房贈送振面積多用達(dá)32。4平米；戶型特盞色入戶花園響的運(yùn)用：入戶花園愉不僅能增逃強(qiáng)氣勢，州起到裝飾莫的作用，萬而且還可偽以設(shè)置成孔具有休憩蛇、換衣、邀儲藏等功干能的空間迷。戶型特邪色陽臺和飄卸窗設(shè)計(jì)：外陽臺注錦重景觀，瞎因此建議苦采用玻璃羞圍欄，使咱陽臺的視芒野更加開液闊。建議項(xiàng)腸目臨路倒面的窗賴戶選用窗實(shí)腹塑紋鋼窗框泉配中空蛾防噪音唇夾層玻匠璃，以便保證居轟室內(nèi)部蝦的寧靜勒。建議項(xiàng)目浸以外飄窗堡戶為主，曉在視覺上蕉可以增加盼室內(nèi)空間梁面積，而咸且還可享壁受到大面殺積的玻璃暫采光及寬齒敞窗臺的落好處。玻璃陽排臺外飄窗PART暑5.營銷策窄略營銷策拳略未來競冊爭態(tài)勢屑分析產(chǎn)品機(jī)喇會產(chǎn)品力升級整體市場上升、產(chǎn)品升級換代趨勢明顯中高端物業(yè)的銷售呈上升趨勢超越性的創(chuàng)新產(chǎn)品更容易實(shí)現(xiàn)市場突圍競爭激烈無序整體競爭環(huán)境比之前更惡劣大量多層產(chǎn)品的同質(zhì)化競爭使得市場整體價(jià)格提升緩慢目前的供需結(jié)構(gòu)尚存在許多不合理因素營銷策岡略拔高形象，構(gòu)筑影響；區(qū)域聯(lián)動，直擊目標(biāo)高立意，強(qiáng)勢代言城市快速建立主流市場話語權(quán)本項(xiàng)目帖的營銷潮核心戰(zhàn)糞略營銷策略核心策扶略鏈產(chǎn)品細(xì)分跳出競紗爭解決同煙質(zhì)化產(chǎn)聚品的惡斧性競爭敢問題解決產(chǎn)迫品、價(jià)頃格和品裹牌的不稱認(rèn)可問毫題擴(kuò)大受眾溝通升級高綠地高旱層變身“公園HOU沙SE”4+1多層變身“寬景推洋房”多層變身“私家庭貴院”比多層劣更舒適比洋房彈更洋房底層架尊空硬綠地與幸軟綠化結(jié)權(quán)合純板式樓俘規(guī)劃全贈送攔外飄窗高速電梯變推銷為壟拉銷變單方志訴求為籍雙向溝母通延伸銷團(tuán)售現(xiàn)場樣板體驗(yàn)活動營銷脈造影響，悠增加溝通由機(jī)會公關(guān)制腫造公信參力形象包裝懶感染現(xiàn)場沙盤潛演練圈層行動傳播計(jì)皇劃產(chǎn)品支撐比多層更蹤蝶舒適本項(xiàng)目的到營銷核心禮戰(zhàn)略營銷策略營銷節(jié)奏項(xiàng)目體量霸較大，首扭期以塑造龍影響力為狼主，通過憶系列持續(xù)怕性的營銷尾活動，引授起市場關(guān)瀉注、吸引芬眼球，提織高項(xiàng)目品吉位、提升炕項(xiàng)目形象移。后期則對主要把握忠大的營銷節(jié)點(diǎn)，充分整痕合各種宣獎傳媒體及堅(jiān)渠道，短喘周期性的小迅猛出擊剃，快速回沈籠資金、雖減少客戶巾流失機(jī)會浙，形成項(xiàng)年目熱銷氛周圍。把握大倡節(jié)點(diǎn)，稠小步快違跑營銷策吵略推廣節(jié)奏準(zhǔn)備概念啟候動地位解拘讀規(guī)劃制珍高產(chǎn)品領(lǐng)先強(qiáng)銷升擔(dān)級視覺地位視覺包裝陸的震撼地塊地位新政務(wù)區(qū)首席名流腥高檔社區(qū)產(chǎn)品地饅位創(chuàng)新規(guī)劃逐布局名流的終宋極歸宿規(guī)劃地位核心賣點(diǎn)采解讀物業(yè)地位創(chuàng)新的產(chǎn)注品舒適度身份地位感受與證碗言PART是6.農(nóng)貿(mào)市場概地塊研究地塊現(xiàn)客狀地塊現(xiàn)狀示為農(nóng)貿(mào)市裝場、菜市凡場、小商