寶盈房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

房地產(chǎn)行業(yè)2004年投資策略

長期趨勢：新一輪經(jīng)濟景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長

短期趨勢:良性泡沫、溫和調(diào)整(增長速度相對下降)

市場走勢:板塊走勢仍難強于大盤

投資策略:人棄我取建倉績優(yōu)地產(chǎn)股

新疆證券研究所周德昕

1各機構(gòu)的減持聲＝>房地產(chǎn)板塊跌幅最深

房價和銷量的大幅增加地產(chǎn)上市公司業(yè)績同比增加

2長期趨勢:新一輪經(jīng)濟景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長未來三年，我國宏觀經(jīng)濟繼續(xù)快速增長

我國經(jīng)濟未來20年高速增長,使我國明顯希缺的土地的價格長期看漲的主要原因。人均GDP對比（按1990的價）單位：美元年份1820187019131950197319901998美國1257244553019561166892321427331日本66973713871926114391878920410中國600530552439839185831173長期趨勢:新一輪經(jīng)濟景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長未來三年，我國宏觀經(jīng)濟繼續(xù)快速增長4長期趨勢:新一輪經(jīng)濟景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長住房制度改革釋放大量住宅需求

90年代中期以前建設(shè)的住宅升級：14.6億平方米中的大部分需要改善住房條件

全國住房成套率全國平均為７５％，尚有1.5億平方米的危舊房需要改造。5長期趨勢:新一輪經(jīng)濟景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長城市化水平迅速提高

6長期趨勢:新一輪經(jīng)濟景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長高峰出生人口使住房需求重疊

7長期趨勢:新一輪經(jīng)濟景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長

未來三年，我國宏觀經(jīng)濟繼續(xù)快速增長

通過消費彈性系數(shù)法預(yù)測非住宅商品房需求和城市化水平法預(yù)測住宅商品房需求，2004－2006年商業(yè)用房和住宅用房總需求量為9.08億平方米，每年平均需求量為3.02億，發(fā)展?jié)摿薮蟆?短期趨勢:良性泡沫、溫和調(diào)整良性泡沫

當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于周期中快速發(fā)展階段

依據(jù)2003.1－11月供求總量平衡

商品房空置率和房價收入比仍處警戒線之下泡沫主要集中于一級城市和東部地區(qū)的二級城市

供給結(jié)構(gòu)背離需求結(jié)構(gòu)

良性泡沫

結(jié)構(gòu)性泡沫9短期趨勢:良性泡沫、溫和調(diào)整溫和調(diào)整—行業(yè)增長速度將下降（調(diào)整的必然性）

2001年以來房地產(chǎn)政策導(dǎo)向從寬松向趨緊轉(zhuǎn)變

1011短期趨勢:良性泡沫、溫和調(diào)整溫和調(diào)整—行業(yè)增長速度將下降（調(diào)整的必然性）目前政治經(jīng)濟背景決定2004年房地產(chǎn)政策走向仍將趨緊

房地產(chǎn)泡沫＝>經(jīng)濟過熱金融風(fēng)險總量控制、結(jié)構(gòu)性調(diào)整強化行業(yè)集約化經(jīng)營調(diào)整貨幣供給結(jié)構(gòu)強調(diào)金融安全12短期趨勢:良性泡沫、溫和調(diào)整溫和調(diào)整—行業(yè)增長速度將下降（調(diào)整的必然性）

未來三年將出臺政策的影響13短期趨勢:良性泡沫、溫和調(diào)整溫和調(diào)整（調(diào)整的溫和性）良性的宏觀政策經(jīng)濟環(huán)境

財政政策貨幣政策利率政策匯率政策

繼續(xù)執(zhí)行相對穩(wěn)健的政策14短期趨勢:良性泡沫、溫和調(diào)整溫和調(diào)整（調(diào)整的溫和性）本輪調(diào)整所處的經(jīng)濟大環(huán)境要好于前輪

15短期趨勢:良性泡沫、溫和調(diào)整預(yù)計2004年房地產(chǎn)行業(yè)走勢

仍將以20％左右的速度增長

房地產(chǎn)緊縮政策效應(yīng)將在2004年明顯體現(xiàn)國房景氣指數(shù)下降到105點左右16短期趨勢:良性泡沫、溫和調(diào)整預(yù)計未來走勢121文件、國務(wù)院通知、銀監(jiān)會監(jiān)管文件17短期趨勢:良性泡沫、溫和調(diào)整政策調(diào)控使溫和調(diào)整顯現(xiàn)

182004年亮點：深圳區(qū)域、重點項目房地產(chǎn)1）深圳房地產(chǎn)在經(jīng)歷了長達５年多的調(diào)整后，在“深圳重定位＋深港加強合作”的積極影響下，深圳房地產(chǎn)市場將先于我國其他地區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)束調(diào)整，并重新進入高速增長期；國資改革深入和宏觀政策經(jīng)濟面明顯改觀的情況下，深圳本地地產(chǎn)上市公司的業(yè)績將取得突破性增長或改觀。2）上海房地產(chǎn)面臨較大的調(diào)整壓力，中高檔房價格的下跌幅度將在10％－20％。但上海沿江開發(fā)、洋山深水港和浦東國際機場二期工程建設(shè)、世博會工程、陸家嘴國際金融中心的建設(shè)都給相關(guān)的房地產(chǎn)公司帶來發(fā)展機會。3）北京房地產(chǎn)繼續(xù)維持溫和調(diào)整的走勢，并在下半年結(jié)束調(diào)整，重新快速增長,受惠于奧運的房地產(chǎn)建筑公司將會因此而提升業(yè)績。19投資策略：不重行業(yè)重個股，“人棄我取”建倉績優(yōu)地產(chǎn)股

在被拋棄的地產(chǎn)板塊中，并不亞于核心資產(chǎn)股基本面的藍籌地產(chǎn)股凸現(xiàn)難得的買入時機。建議重點關(guān)注深圳本地地產(chǎn)股、北京奧運股、受惠上海開發(fā)股，按“低市盈率＋低市凈率＋高凈資產(chǎn)收益率”標(biāo)準(zhǔn)選出一級股票(短中長線看好):招商局Ａ、萬科A、上海建工;短期中性,中長期看好:北京城建、金地集團、陸家嘴、銀基發(fā)展、陽光股份、沙河股份、中國國貿(mào)、長春經(jīng)開、亞泰集團。20強勢地船產(chǎn)股的皇操作可妨以隨房更地產(chǎn)行啄業(yè)周期敏而動2122股票名稱股價（元）流通股（萬股）2003年三季度（元）EPS（元）P/E（倍）短期評級長期評級每股凈資產(chǎn)EPS2003E2004E2005E2003E2004E2005E招商局A10.09170255.560.420.710.840.9114.2112.0111.09推薦推薦萬科A5.99930273.170.200.380.500.5515.7611.9810.89推薦推薦上海建工6.97234004.120.200.300.3323.2321.12推薦推薦北京城建8.91150002.790.140.220.3440.5026.21推薦推薦金地集團11.5990005.330.350.6817.04持有推薦陸家嘴11.14