特色小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營創(chuàng)新模式

1：旅游地產(chǎn)的發(fā)展概念解釋發(fā)展回顧業(yè)態(tài)關(guān)系旅游地產(chǎn)是集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式概念解釋·一般認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費(fèi)者的物業(yè)模式?！ぴ谖覈容^多的說法是，旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，其開發(fā)物是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開

發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運(yùn)動(dòng)

度假村等產(chǎn)品形態(tài)?！じ鼮閺V泛的說法是，直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)。

旅游休閑房產(chǎn)指當(dāng)旅游休閑業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源（包括自

然景區(qū)、人造景區(qū)），為全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)

目，它是一種集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式。景觀房產(chǎn)是在房產(chǎn)開發(fā)過程中以景觀

為賣點(diǎn)的房產(chǎn)建筑，由于旅游的開發(fā)伴有開發(fā)區(qū)地價(jià)的升值，而旅游區(qū)本身就是一種景觀

資源，因此多把伴隨旅游區(qū)的開發(fā)而出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)成為景觀房產(chǎn)。從最初的旅游度假房屋出租發(fā)展到目前的商務(wù)、居住、度假等地產(chǎn)模式發(fā)展回顧1.旅游房地產(chǎn)的起源

旅游房地產(chǎn)源于20世紀(jì)60年代歐洲的阿爾卑斯地區(qū)，為了讓前來滑雪度假的歐美中產(chǎn)家庭買得起度假房地產(chǎn)，亞歷山大奈特將度假房產(chǎn)按時(shí)段分別出售給不同的度假者，并給予每個(gè)購買者再一定時(shí)期內(nèi)享有度假地房產(chǎn)的住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利，同時(shí)這種權(quán)利可以轉(zhuǎn)售和轉(zhuǎn)讓。2.我國旅游房地產(chǎn)

我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于20世紀(jì)90年代。在國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時(shí)候，以“健康、運(yùn)動(dòng)、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開始興起，并取得了不俗的業(yè)績。旅游房地產(chǎn)最早在我國出現(xiàn)是分時(shí)度假的概念。21世紀(jì)以來，旅游度假地產(chǎn)形成了多種發(fā)展，遍地開花的局面。從最初的商務(wù)旅游地產(chǎn)逐漸增多，有旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)等。各地結(jié)合不同類型的景觀資源，打造不同類別的旅游地產(chǎn)。通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個(gè)大類旅游地產(chǎn)類別旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新產(chǎn)業(yè)模式。類型概念描述特點(diǎn)典型案例旅游景點(diǎn)地產(chǎn)在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅行活動(dòng)提供的各種觀光、休閑娛樂的非住宿型建筑物及關(guān)聯(lián)空間。增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，提高游客的游覽興趣，進(jìn)而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價(jià)值。上海新天地、宋城集團(tuán)的宋城主題公園等。旅游商務(wù)地產(chǎn)在旅游區(qū)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。以旅游接待為目的的自營式酒（飯）店以及與旅游相關(guān)的寫字樓等均屬此類。海南博鰲等。旅游度假地產(chǎn)為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間?！暗诙铀钡亩燃傩蓍e和投資置業(yè)為目的。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市，依托現(xiàn)有旅游資源，投入休閑度假設(shè)施建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍。佘山高爾夫別墅、三亞碧海藍(lán)天、千島度假村。旅游住宅地產(chǎn)與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各種住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。依靠旅游資源、提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高生活質(zhì)量。杭州宋城的山地別墅等。目前，我國旅游休閑地產(chǎn)形成幾大板塊格局旅游地產(chǎn)海南浙江四川山東其它云南從資源及項(xiàng)目輻射范圍看，旅游地產(chǎn)還可分為世界性、全國性和區(qū)域性旅游地產(chǎn)類別世界性旅游地產(chǎn)全國性旅游地產(chǎn)區(qū)域性旅游地產(chǎn)產(chǎn)生區(qū)域特色資源區(qū)域特色資源區(qū)域，離城區(qū)較遠(yuǎn)特色資源區(qū)域，離城區(qū)不遠(yuǎn)市場(chǎng)構(gòu)成以全球游客為主以全國為主，吸引世界游客以區(qū)域性市場(chǎng)為主功能定位休閑、度假旅游、度假、產(chǎn)品能自我完善旅游、休閑、度假，產(chǎn)品能自我完善居住構(gòu)成第二居所為主第一、第二居所的度假為主第二居所向第一居所過渡發(fā)展思路依托自然資源帶動(dòng)依托規(guī)?；亩燃僭O(shè)施以旅游休閑帶動(dòng)居住，逐漸形成主題新城代表項(xiàng)目美國夏威夷黃金海岸美國棕櫚泉、美國隱居谷美國十七英里卡帕魯阿度假村·從消費(fèi)主題的核心市

場(chǎng)構(gòu)成來看，世界休

閑地產(chǎn)形成了三種不

同的發(fā)展形態(tài)：·世界性休閑地產(chǎn)——

休閑新城；·全國性休閑地產(chǎn)——

度假區(qū)/村；·區(qū)域性休閑地產(chǎn)——

主題休閑城區(qū)。旅游地產(chǎn)要結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)，依托資源，發(fā)揮功能延伸，處理好營銷環(huán)節(jié)四個(gè)要素產(chǎn)業(yè)要素資源要素功能要素營銷要素旅游業(yè)房地產(chǎn)業(yè)可利用地產(chǎn)旅游資源產(chǎn)權(quán)時(shí)權(quán)家生活延伸緊密聯(lián)系相互依托利益因子投資者休閑消費(fèi)者第一居所第二居所……旅游地產(chǎn)具備行業(yè)兩大特征、四個(gè)要素——特征描述養(yǎng)身度假、旅游購物、交易、身份象征三者緊密結(jié)合·不是簡單解決居住問題，要解決更多的其它問題。旅游房地產(chǎn)是不但讓熱游還要住，多

種消費(fèi)方式結(jié)合才能發(fā)展起來。第二居所概念是在一個(gè)更適合于居住和休閑的地區(qū)置業(yè)。

今后會(huì)逐步出現(xiàn)產(chǎn)品功能和產(chǎn)品類型的細(xì)化?！と纾阂恍┤碎_始在香港或其它一些地區(qū)購房，外省市一些地區(qū)的人跑到“兩南”去購房，

這樣就帶動(dòng)了“兩南”房地產(chǎn)的提升。房地產(chǎn)開發(fā)與配套服務(wù)軟硬兼施·除了硬件建設(shè)，沒有軟件建設(shè)，很難把普通的地產(chǎn)變?yōu)槁糜蔚禺a(chǎn)·旅游地產(chǎn)是一個(gè)轉(zhuǎn)換過程：就是有人替你去管理，有人替你去實(shí)行租務(wù)。有最優(yōu)秀的酒

店管理公司或者物業(yè)管理?xiàng)l件的地區(qū)，才有可能逐漸形成旅游地產(chǎn)。配套、服務(wù)系統(tǒng)和

硬件不能分離。旅游地產(chǎn)要把旅游項(xiàng)目經(jīng)營得很好，同時(shí)又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)

營得很好，兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。從成功發(fā)展的旅游休閑地產(chǎn)特色亮點(diǎn)來看，打造高端休閑產(chǎn)品類引爆市場(chǎng)，做大做強(qiáng)某項(xiàng)休閑功能產(chǎn)品來形成規(guī)模效應(yīng)，吸引眼球，并制定先人氣后商氣的發(fā)展思路，是值得借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。2：旅游（居）小鎮(zhèn)開發(fā)模式成熟開發(fā)模式開發(fā)基礎(chǔ)條件典型開發(fā)案例問題及發(fā)展旅游地產(chǎn)規(guī)劃、產(chǎn)品、需求等都依據(jù)市場(chǎng)需求、行業(yè)發(fā)展、政府支持及交通輻射范圍決定高度人性化人本主義思想是旅游地產(chǎn)的核心價(jià)值觀。倡導(dǎo)心情的釋放與自然屬性的回歸。用建筑陶冶人、尊重人的鮮明主張。業(yè)態(tài)關(guān)系較高的附加值成為政府的形象工程和主要窗口工程。體現(xiàn)一座城市的鮮明屬性和文化特色。發(fā)展前景和市場(chǎng)預(yù)期非常看好。規(guī)劃上更多功能從單一居住帶休閑，賦予住宅的旅游性、休閑型，使業(yè)主的生活更加豐富多彩。使住宅成為多功能的生活載體。提供“觀光—休閑—購物—居住”的需求便利1.從市場(chǎng)需求來看，旅游地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了人們旅行生活中行與居的結(jié)合，滿足了消費(fèi)者對(duì)休閑與投資的雙重追求，因此具有充分的市場(chǎng)潛力。2.從企業(yè)推動(dòng)來看，旅游房地產(chǎn)則是房地產(chǎn)向旅游逐步滲透，旅游對(duì)房地產(chǎn)更加依賴的結(jié)果，是兩個(gè)行業(yè)逐步融合的需要。3.從政府管理來看，旅游地產(chǎn)的管制較寬松，是發(fā)展的利好因素4.從外部環(huán)境看，汽車在家庭的普及、城際高速列車公交化的發(fā)展，廉價(jià)航空產(chǎn)品的推出、高速公路的建設(shè)等，都擴(kuò)大了人們?nèi)粘Ｉ畹陌霃椒秶请H距離正在變短或消失，這也是旅游地產(chǎn)熱的客觀外部條件。資源、文化、規(guī)劃、投資及后期運(yùn)營是旅游地產(chǎn)成功開發(fā)的必備條件天生的資質(zhì)(旅游風(fēng)景資源)開發(fā)基礎(chǔ)條件良好的題材(歷史積淀、濃郁文化)持續(xù)的投資(依市場(chǎng)需要擴(kuò)展新的景觀、新配套硬件等)完善的規(guī)劃(市政設(shè)施規(guī)劃、可開發(fā)地產(chǎn)規(guī)劃)完備的后期運(yùn)營(再營銷的網(wǎng)絡(luò)、“經(jīng)理人”式的經(jīng)營模式)成功開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目華僑城整體規(guī)劃，大盤模式，自建旅游資源，先做旅游后座地產(chǎn)，取得了成功典型開發(fā)案例項(xiàng)目類型旅游住宅地產(chǎn)開發(fā)模式以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)商深圳華僑城控股股份有限公司（國有大型）總占地面積4.8平方公里旅游/地產(chǎn)占地面積旅游（四大主題公園）占地約103萬平方米開發(fā)背景1985年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，華僑城集團(tuán)開始規(guī)劃開發(fā)深圳西邊的一塊荒地。物業(yè)類型主題公園、別墅、度假酒店、多層、小高層、高層、寫字樓、配套（藝術(shù)中心、廣場(chǎng)濕地等）解讀華僑城1.開發(fā)思路：先旅游項(xiàng)目，提升版塊土地價(jià)

值、升值空間和知名度，使生地變熟地，

然后投資房地產(chǎn)。2.獲利模式：前期靠旅游項(xiàng)目獲利（門票經(jīng)

濟(jì)），后期靠地產(chǎn)項(xiàng)目獲利。旅游和地產(chǎn)

項(xiàng)目的獲利比例約為2:3。3.產(chǎn)品規(guī)劃：就目前整體華僑城的開發(fā)和布

局分析，我們看出，以五大成熟地產(chǎn)項(xiàng)目

為中心，教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)休閑

街、寫字樓、醫(yī)療、主題公園等為大配套，

形成了獨(dú)立的華僑城生活圈。針對(duì)不同的城市、區(qū)域、資源以及規(guī)劃，打造符合自身特點(diǎn)的旅游地產(chǎn)才具有市場(chǎng)需求性成熟開發(fā)模式1.以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)

以提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。依靠旅游資源（自然的、人

文的或二者兼有的）條件，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)和居民生活質(zhì)量。2.以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)

休閑度假的第二居所，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)

景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源，投入休閑度假設(shè)施設(shè)備，

營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者的度假休閑為目的。3.以旅游接待為目的的商業(yè)、酒店等開發(fā)

以旅游接待為目的，具有商業(yè)購物、休閑娛樂、酒店居住等功能。4.以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)

多在旅游目的地城市，兼有第一居所、第二居所以及旅游度假功能。深圳華僑城高知名度高利潤無風(fēng)險(xiǎn)資源成熟品牌知名地塊升值投資期望低資源低賣點(diǎn)低價(jià)值高風(fēng)險(xiǎn)旅游項(xiàng)目投資：歡樂谷、世界之窗民俗村、錦繡中華雕塑公園、生態(tài)廣場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資：中旅廣場(chǎng)、灣廈花園錦繡花園、新浦江城天鵝堡（二期）1985年——2002年2001年——前期開發(fā)旅游項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升地塊價(jià)值；后期投資地產(chǎn)，地塊成熟，順利取得高利潤。據(jù)上圖，華僑城的開發(fā)是“旅游帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游”的良性循環(huán)模式旅游：“白地造景”吸引游客；創(chuàng)造“亞洲之最”和“世界之最”的而主題公園吸引全國游客。鴻篇巨制，留住游客；《創(chuàng)世紀(jì)》、《千古風(fēng)流》、《高山流水》等文化演出留駐游客，創(chuàng)造再消費(fèi)過程。地產(chǎn)：注重超前的產(chǎn)品規(guī)劃，以優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套使產(chǎn)品本身具備了極強(qiáng)的競爭力，制造概念，形成強(qiáng)大品牌認(rèn)知，以波托菲諾等項(xiàng)目的典范成就了華僑城作為深圳人“放心、夢(mèng)想、品味、面子”的居住選擇。以五大成熟地產(chǎn)項(xiàng)目為中心，教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)休閑街、寫字樓、醫(yī)療、主題公園等為大配套，形成了獨(dú)立的華僑城生活圈深圳華僑城中旅廣場(chǎng)灣廈花園

錦繡花園

新浦江城天鵝堡漢唐大廈酒吧一條街銅鑼灣沃爾瑪何香凝美術(shù)館華夏藝術(shù)中心雕塑公園歡樂谷世界之窗民俗村錦繡中華暨南大學(xué)中旅學(xué)院華僑城中小學(xué)華僑城第一幼兒園華僑城醫(yī)院案例啟示深圳華僑城本案例最大的啟示是，告訴我們旅游地產(chǎn)可以：1.平地造景，即制造景觀，制造主題，制造文化。就是把有吸引力的東西搬到有情趣的人聚

集的地方來。2.先旅游升值地塊，然后開發(fā)地產(chǎn)，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，提高利潤。3.制造文化動(dòng)態(tài)元素。沒有文化，造一些假模型出來，也不能持續(xù)吸引別人過來，讓旅游資

源活起來，最好的辦法是注入文化元素杭州宋城先做旅游項(xiàng)目，提升土地價(jià)值，然后再做地產(chǎn)，借助山、海、城資源，取得了較大成功典型開發(fā)案例項(xiàng)目類型旅游度假地產(chǎn)開發(fā)模式以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)商杭州宋城集團(tuán)有限公司（民營）總占地面積32萬名方米旅游/地產(chǎn)占地面積旅游（專指宋城）占地約

萬平方米開發(fā)背景1995年，依靠杭州西湖的旅游資源和人氣，以大宋文化為主題，“清明上河圖”為藍(lán)本，建造杭州宋城主題公園物業(yè)類型主題公園、度假別墅、配套解讀宋城1.開發(fā)思路：先旅游項(xiàng)目，提升版塊土地價(jià)

值，然后投資景觀地產(chǎn)。2.獲利模式：前期靠旅游項(xiàng)目獲利（門票經(jīng)

濟(jì)），后期靠旅游+地產(chǎn)項(xiàng)目獲利。旅游和地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利比例約為5:3。3.產(chǎn)品規(guī)劃：宋城目前主要規(guī)劃是“山、海、城”：“山”指龍泉山，為江浙第一高峰，是集森林旅游與山地會(huì)議中心功能與一體的休閑度假勝地；“海”指中國漁村，是中國最大的原生態(tài)海洋文化旅游項(xiàng)目；“城”指以杭州為中心的城市休閑旅游，包括休博園、宋城和山里人家。鳳凰古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂類、服務(wù)配套類為主鳳凰古城商街地段租金（元/㎡）虹橋200老營哨50-100東正街300建設(shè)路150古城商業(yè)街整體租金水平分析（以使用面積計(jì)算）鳳凰古城商業(yè)街整體業(yè)態(tài)分布情況分析：·按店數(shù)分：旅游商品占73.5%，餐飲業(yè)占13.2%，

休閑娛樂占3.5%，服務(wù)

及配套占9.8%；按面積分：旅游商品占45.1%、餐飲業(yè)占27%、

休閑娛樂占17.5%，服務(wù)

及配套占10.4%?！P凰古城的休閑娛樂與

旅館業(yè)生存狀態(tài)欠佳，

這主要是因?yàn)轼P凰古城

游客停留時(shí)間短、住宿

客源少所致。1.傳統(tǒng)古鎮(zhèn)辦模式研究.2.新建小閉鎮(zhèn)的模停式研究.3.國外小鎮(zhèn)次模式研究.4.小鎮(zhèn)開發(fā)你案例研究.旅游項(xiàng)目宋城主題公園：《清明上河圖》再現(xiàn)區(qū)、九龍廣場(chǎng)區(qū)、宋城廣場(chǎng)區(qū)、仙山瓊閣區(qū)以及南宋皇宮區(qū)、南宋風(fēng)情苑區(qū)等部分。

杭州樂園（休博園）：荷蘭村主題公園、馬可.波羅主題公園、生態(tài)公園、山里人家四個(gè)主題公園；一個(gè)9洞高爾夫球場(chǎng)、一個(gè)水上高爾夫球練習(xí)場(chǎng)和一個(gè)18洞的迷你高爾夫球場(chǎng)，10個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)。

美國城：按1：1建造了白宮，南草坪、玫瑰園、總統(tǒng)山、華盛頓紀(jì)念碑、迪斯尼圣誕街、丘比特郵局、漂流河婚慶教堂、印第安村落、夏威夷、快樂堡和華盛頓紀(jì)念碑。龍泉山：絕壁奇松、龍泉大峽谷、七星潭、、黃茅尖、、甌江源。

中國漁村：海洋生態(tài)。

地產(chǎn)項(xiàng)目

第二居所：荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、威尼斯商業(yè)街、綠野山莊

第一居所：地中海別墅、蘇黎士小鎮(zhèn)。

文化教育項(xiàng)目

幼稚園、小學(xué)、初中、高中，雙語實(shí)驗(yàn)部（1－9年級(jí)）、雅思特色班。杭州宋伍城杭州宋城1995年：復(fù)制“清明上河圖”，宋城公園成功。區(qū)位資源上，宋城根植于杭州版塊的歷史沃土，又依托以大上海為中心的華東經(jīng)濟(jì)圈，只要找到消費(fèi)者承受能力與公園給予的回報(bào)相稱這一結(jié)合點(diǎn)（也就是公園的品味、檔次、文化內(nèi)涵等要真正讓游客覺得錢花得值）即可成功。

從大環(huán)境上，當(dāng)時(shí)杭州以觀光為主的傳統(tǒng)旅游方式已漸顯不足，高品味的人文景觀可以起到積極的互補(bǔ)作用。

基于以上思想，以“清明上河圖”為藍(lán)本，創(chuàng)建了融合濃郁宋文化和杭州地域特色表演的主題公園——宋城，并提出“給我一天，還你千年”宣傳口號(hào)，獲得成功。2.1999年：杭州樂園定位模糊，遭“冷遇”。宋城集團(tuán)繼成功開發(fā)宋城主題公園之后，又相繼開發(fā)了美國城和杭州樂園兩大主題公園。

美國城依宋城而建，在空間上與宋城是一個(gè)“組團(tuán)”，客源有一定保障。杭州樂園是“主題公園群”，是一個(gè)集旅游、觀光、休閑、度假、居住等功能為一體的綜合性項(xiàng)目。

杭州樂園因?yàn)橄M(fèi)者心目中的形象并不清晰。多數(shù)人對(duì)“樂園”有一個(gè)先入為主的心理定勢(shì)，來了以后便有些失望。所以，杭州樂園開業(yè)以來，營業(yè)額和品牌知名度及美譽(yù)度并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。3.

2005年：借勢(shì)休博會(huì)，整合休閑旅游第一城。

2005年6月18日，為迎接在杭州舉辦的“2006世界休閑博覽會(huì)”，杭州樂園閉園整改，納入“世界休閑博覽園”建設(shè)。由單一主題公園到復(fù)合型主題公園升級(jí)換代。杭州宋濃城挖掘文響化元素沙，無限皮放大成濟(jì)主題，醬然后對(duì)管接相關(guān)挖旅游產(chǎn)紗業(yè)。該案例奮的成功晨就是拿飾和杭州測(cè)相關(guān)的息大宋文久化做主賤題，制倘造一系訴列景觀系和娛樂漁、飲食杰、劇目餐等欣賞板和體驗(yàn)步性的產(chǎn)嘗品。本案例啟蔑發(fā)我們，的做旅游地斑產(chǎn)可以：案例啟示2.可以把字房地產(chǎn)戚品做成君景觀，吼景房一您體。宋城很錯(cuò)多地產(chǎn)受都是就粗地勢(shì)位寇置，設(shè)層計(jì)成個(gè)民性鮮明嘉的山繞地別墅蟻。3.文化主題霞要單一、知要能支撐殘地產(chǎn)開發(fā)大。杭州樂園秤的失利就腔是因?yàn)橹鞑深}太復(fù)雜真，如果不忠是其已有顫的品牌和職后期巨大益的投入改扁造，當(dāng)是帽極大的失耗敗。4.社會(huì)、現(xiàn)關(guān)系營案銷對(duì)旅際游有巨敗大推動(dòng)椅作用。貴宋城集沫團(tuán)和政山府合作嘗，“200隆6世界休唇閑博覽湯會(huì)”的簽社會(huì)營寧銷對(duì)品抵牌產(chǎn)生旬了巨大乘影響。項(xiàng)目深圳華僑城杭州宋城區(qū)位優(yōu)勢(shì)深圳開發(fā)特區(qū)，華僑城是特區(qū)中的“旅游地產(chǎn)特區(qū)”。位于西湖風(fēng)景區(qū)西南，依五云山，臨錢塘江。借助西湖旅游的品牌優(yōu)勢(shì)?？衫觅Y源基本無資源。原來是荒灘，主要以濃縮世界文化為主，在一個(gè)區(qū)域克隆和創(chuàng)造經(jīng)典，建設(shè)主題公園。資源豐富，西湖風(fēng)景資源，城市旅游品牌資源、歷史文化沉淀的資源。項(xiàng)目定位集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的文化旅游度假區(qū)。項(xiàng)目規(guī)模深圳華僑城7000多畝。目前有四大主題公園和三大酒店、文化藝術(shù)館、學(xué)校、寫字樓和5個(gè)第一居住地產(chǎn)項(xiàng)目。宋城總占地32萬平方米。從單一景區(qū)向多元化大型休閑社區(qū)發(fā)展，從單一領(lǐng)域向跨區(qū)域延伸，構(gòu)建了“山、海、域”和“西湖觀光，宋城懷古，休博園度假游”的杭州主流旅游線路，以及休博園、蘇黎士小鎮(zhèn)、地中海別墅、威尼斯水域等第一、二居所得地產(chǎn)項(xiàng)目。主題定位濃縮世界建筑文化：“一步邁進(jìn)歷史，一日走遍世界”。主打歷史牌，宋文化為主題：“給我們一天，還你十年?！蓖顿Y與獲利投資周期長。先投資別墅項(xiàng)目“東方花園”，在投資旅游項(xiàng)目，后投資系列地產(chǎn)項(xiàng)目。長線回報(bào)，周期長，5——8年獲利獲利方式：前期旅游（門票）、酒店（商業(yè)合作）：后期地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)出售為主）。投資周期長。長線回報(bào)，周期長3年后獲利。獲利方式：旅游（門票）、酒店（商業(yè)合作）+地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)出售）。社會(huì)主義成為深圳城市的一張名片，賦予更多文化地位。打破了杭州長期以來以西湖為中心的傳統(tǒng)旅游格局。杭州宋林城華僑城主參打橫向，閃濃縮世界員建筑文化屈：宋城主雹打縱向，腫延伸歷史衛(wèi)主體問題及綢發(fā)展問題問題及避對(duì)策有礙景觀皮，破壞景駛區(qū)氣氛無序開發(fā)生態(tài)破脾壞現(xiàn)象摟嚴(yán)重景區(qū)環(huán)境賺污染嚴(yán)重統(tǒng)籌規(guī)劃葛，合理布畝局保護(hù)資面源和項(xiàng)美目創(chuàng)新盤結(jié)合準(zhǔn)確定位們，強(qiáng)調(diào)文賭化內(nèi)涵精心設(shè)計(jì)盞，營造良環(huán)好環(huán)境對(duì)策粗制濫造歌，重復(fù)建歷設(shè)缺乏文化旅游（趨勢(shì)）旅游地產(chǎn)（趨勢(shì)）旅游消費(fèi)水平有低級(jí)向高級(jí)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化。發(fā)展前景廣闊，度假消費(fèi)人氣正旺。居民消費(fèi)潛力巨大，旅游享受層次分化。房產(chǎn)發(fā)展提供機(jī)遇，酒店運(yùn)行留有缺口?；A(chǔ)交通建設(shè)提供便利，政策鼓勵(lì)旅游。旅游人數(shù)穩(wěn)步增長，有組織的團(tuán)體逐步增多。旅游線路由短途到長途發(fā)展。旅游方式單一化向多樣化發(fā)展。（度假旅游，探險(xiǎn)旅游，科學(xué)考察旅游，民俗旅游，生態(tài)旅游，體育旅游保健康復(fù)旅游，文學(xué)旅游，美食家旅游等）旅游人員構(gòu)成自費(fèi)旅游、公費(fèi)旅游將各領(lǐng)天下。旅游地選擇國內(nèi)旅游向出國旅游延伸。前期發(fā)展華僑城主策打橫向，岸濃縮世界建建筑文化緣瑞：宋城主粥打縱向，某延伸歷史床主體前期發(fā)展旅游休喊閑產(chǎn)業(yè)嫩的發(fā)展恥將為旅非游房地葬產(chǎn)帶來劇廣闊的沿發(fā)展前氣景城市消黃費(fèi)領(lǐng)域未的拓寬首加速旅給游地產(chǎn)中的發(fā)展購房者對(duì)亡領(lǐng)域景觀潔和居住地欄產(chǎn)具有了濤發(fā)展的條叮件建立在果車輪上約的旅游刑房地產(chǎn)弓具有了裂發(fā)展的胡條件開發(fā)商律需要盤基活資產(chǎn)各、提高附效益、號(hào)另辟蹊稅徑，搶圓占先機(jī)3：成功盼開發(fā)的眨旅游小如鎮(zhèn)大理古城爬商街麗江古城喝商街陽朔西街鳳凰古悅城西街大理古茶城古街古城四緞大街區(qū)村圍合，伏全長1700米，總營袖業(yè)面積3萬多平米靈，經(jīng)營區(qū)偵域集中在趨一樓，二界樓僅作為守居住、倉向儲(chǔ)功能使門用大理古城久商業(yè)街的覺業(yè)態(tài)主要購以商品經(jīng)兇營、餐飲劑業(yè)、休閑良業(yè)(酒吧）、劉服務(wù)及配吳套行業(yè)為蝦主：按數(shù)惡量分其中婆商品經(jīng)營望占80％，餐飲這業(yè)占8％，服找務(wù)及配腫套行業(yè)辜占7％，休足閑娛樂吹占5％：按面文積分，商違品經(jīng)營約籃占46％，服務(wù)欄及配套行急業(yè)占37％餐飲覺業(yè)約占7％，休閑敗娛樂占10％。業(yè)宅態(tài)和混逐雜。地段租金（元/㎡）博愛路90復(fù)興路500人民路100洋人街150業(yè)態(tài)分布擋雖然無規(guī)豎劃，相對(duì)畝混雜，但梨未對(duì)經(jīng)營刷產(chǎn)生不良拘影響大理古奇城商業(yè)惜街內(nèi)每孟條街上咱均存在謀多種業(yè)狂態(tài)類型純交叉的練現(xiàn)象，冊(cè)并未按葛流行的趁商品或凡服務(wù)類滲別進(jìn)行濫分區(qū)配苗置：原得因可能教是私人機(jī)業(yè)主自槍發(fā)操作蠅店鋪出們租所致罩。業(yè)態(tài)齡混雜看叨似違背勺現(xiàn)象商賺業(yè)理論億，但古妙城眾多膀店鋪歷部經(jīng)時(shí)日?qǐng)?zhí)仍舊生領(lǐng)存良好分，也無貞游客抱烈怨購物援不便，須說明業(yè)其態(tài)混雜插至少在磨大理古狂城是有愧市場(chǎng)基蘭礎(chǔ)的。主要街區(qū)1、大理古攤城酒吧街——洋人街四大街輪區(qū)圍合趨，各大魂街區(qū)各午有主題巡壽特色明耳顯大理有名莖的酒吧一巖條街，商票家71戶，經(jīng)沿營面積1840平米租金100葉-15樸0元/㎡·月，營專業(yè)率100％2、大理唉古城商淺品購物蠻街——復(fù)興路大理人氣券最旺的購磨物街，全買長1500米，商戶376家，經(jīng)營遠(yuǎn)面積963祝2平米，租夠金500元/㎡·月，營業(yè)顫率100％3、大理律古城餐牢飲業(yè)——人民路大理白孤族特色浪餐飲街纏，全長150黑0米，商戶92家，經(jīng)營燃面積194劍4平米，租尸金100元/㎡·月，營怕業(yè)率100％3、大理古稀城旅館街——博愛路大理旅館觀最集中的釋街區(qū)，全朋長1000米，商扮戶30多家，經(jīng)環(huán)營面積610平米，租仍金90元/㎡·月，營怠業(yè)率100％酒店式客固棧酒店是踢客棧依遞然延續(xù)薄民族、棚風(fēng)情的蛋元素和歐特色大鍛理古城液的客棧付無論是此立面還塌是室內(nèi)顛裝飾設(shè)孝計(jì)，同居樣也是踩極具民茅族地方是特色，顧也同樣障體現(xiàn)了弄對(duì)本區(qū)相域民族勾文化，晝民俗風(fēng)搏情的深同入挖掘詢，正因鹿為如此侍，大理沸古城的愚客棧生貝意良好題，而且懂房價(jià)高那企標(biāo)間偷價(jià)格在428元/天。極具民族羨民俗風(fēng)情附特色的酒承店客棧生昌意經(jīng)營很億好麗江古壁城古街麗江古捧城對(duì)于掉本區(qū)域懇民族民肺俗元素鼠的挖掘爽相當(dāng)成鞠功，很在好的將精民俗與慚旅游有塊機(jī)的結(jié)蠢合起開組，創(chuàng)造賽了極大竿的商業(yè)艦價(jià)值麗江古蒙城的商旋業(yè)街目懇前已開催發(fā)的地腔段全長餃約2000米，擁有潔店鋪104蓋6家，總經(jīng)揀營面積約3萬平方絲式米。全敵部為街滴鋪，產(chǎn)粒權(quán)為私既人所有梨：部分刑為民居違改造，行部分新公修商鋪餓為業(yè)主煤購買后掛出租。商鋪主米要經(jīng)營美民族服寸飾、披梅肩（飾巴品）、煤銀飾、嫩玉器、怨繪畫、趁各種手堅(jiān)工藝品哄、皮草歷、草藥假、茶、偶地方特輪色食品灑（牛肉攔干等）匙及餐飲烤、酒吧焦和客棧造為主，冰并有銀羽行、郵禿政、票潑務(wù)、公醫(yī)測(cè)、等世配套服減務(wù)措施漢。整個(gè)麗傾江古城性就是一梨座繁華呈的商業(yè)勺城，旅厭游商業(yè)皇營業(yè)非弄常成功匹。麗江古賴城商業(yè)佩街的業(yè)秩態(tài)主要畢以商品括經(jīng)營，紫餐飲吧扛、客棧貴為主，額按數(shù)量赴分，其憶中商品桿經(jīng)營占88％，餐酒捕吧占7％，客還棧占5％：按面疏積分，商烈品經(jīng)營約漢占46％，餐酒信吧約占17％。上述槳業(yè)態(tài)的主劉要目標(biāo)顧甚客均為中浩外旅客，猴屬于典型專的旅游類避消費(fèi)業(yè)態(tài)摔配置。麗江古城暮目前月租調(diào)金在200鳥-50趴0元/㎡左右不末等，最貴悶的四方街歇周邊區(qū)域濤月租金達(dá)坑到了800往-10嘩00元/㎡，并石呈繼續(xù)騎上漲的疏趨勢(shì)。主要街區(qū)麗江古塵城的商購業(yè)由四勾方街、淺東大街環(huán)、新華框街、七仗一街、冷五一街許、光義寨街及眾刊多分巷渴組成1、麗江略古城的稻門臉——玉河廣場(chǎng)玉河廣場(chǎng)坡為麗江商替業(yè)街增加墻了一個(gè)門晶臉，它是吐當(dāng)?shù)厝艘褂⊥砩⒉较矞珰g逗留的城地方。游撈客一般只謎在玉河廣科場(chǎng)入口景狹觀處留影塘，然后通鍛過玉河廣渣場(chǎng)進(jìn)入商依業(yè)街。2、麗江鴨商業(yè)的浙品牌——四方街600平米的四休方坪，17間店鋪，擦經(jīng)營面積385平米，是維麗江古城駐最為繁華辛的所在，炸租金高達(dá)800夫-10直00元/㎡·月。四肌方街是應(yīng)麗江古穴街的代站表，位止于古城濾的核心松位置，濁不僅是押大研古切城的中扛心，也息是滇西標(biāo)北地區(qū)呆的集貿(mào)鈴和商業(yè)洗中心。3、麗江最航美的街——東大街全長200米，景色負(fù)優(yōu)美，商膝鋪139間，經(jīng)瞇營面積3667平米，租撥金600-吊1000元/㎡·月。東大兼街是麗江鉆古城商業(yè)圣街繁華地徐段之一，蘿它是連接課玉河廣場(chǎng)術(shù)與四方街績的主干道何，旁邊有委水渠，渠砌上有小橋塞、路邊有繪垂柳，景脖色優(yōu)美。4、麗江古織城最重要魯?shù)囊粭l街——新華街集酒吧按、客棧暖、商品幅類三大來業(yè)態(tài)為錘一體，碰店鋪167間，營業(yè)銳面積869悠4平米，危租金150-全300元/㎡·月。5、麗江古伴城最重要遲的一條街——新華街600米商品噴經(jīng)營街對(duì)，店鋪333間，營業(yè)高面積3086平米，租貴金200為-50攝0元/㎡·月。束河古鎮(zhèn)吉茶馬驛麗江束撓河古鎮(zhèn)鞠茶馬驛乖棧前三塑期先以久旅游商凳業(yè)和公倉共區(qū)做磁足人氣渴，后期刃再提供均度假物剩業(yè)，客蜓戶輻射把全國開發(fā)理念在保護(hù)束譯河古鎮(zhèn)納擦西民宅的哈基礎(chǔ)上，單建設(shè)一個(gè)冬以世界文鳥化遺產(chǎn)為胖主題的高掌水準(zhǔn)旅游堤休閑物業(yè)鋒，完成從閃觀光游向技休閑度假垂游的轉(zhuǎn)換功能配毯比及分架明一期二期三期四期規(guī)模233畝（13％）25畝（1％）180畝（10％）1300畝（75％功能公共休閑區(qū)、文化廣場(chǎng)、商鋪、餐飲、酒吧及客棧四星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店+旅游設(shè)施別墅形式商鋪30-60-100酒吧100-200平900-1000平米/棟，聯(lián)排形式別墅形式待建前三期以公共休閑旅游度假為主，檔次全面年份2004.3-2004.11-2005.6-2006.3銷售率客戶客戶來源分類昆明：外省：麗江及周邊=4:3:3商業(yè)5000—5500-5800-860080％（剩大面積)麗江及本地客棧3300-3500—4000-480080％（剩大面積)外地投資者購買用途分類投資：自營=8:2產(chǎn)權(quán)酒店計(jì)劃6.8％回報(bào)率，針對(duì)云南本省公務(wù)員、教師等固定高收入職工價(jià)格及客透戶束河古氣鎮(zhèn)茶馬銜驛極具民族匹民俗風(fēng)情黨特色的酒衛(wèi)店客棧生聞意經(jīng)營很過好古鎮(zhèn)舊院建筑仿古新商獨(dú)業(yè)錯(cuò)落有疏致，戶揪戶各不焰同四方聽音占文化廣場(chǎng)跳定期舉辦均活動(dòng)仿古銷頓售中心陽朔西街·陽朔西街申的店鋪都勾是2-3層獨(dú)棟商盯鋪，一層為疏經(jīng)營門砌面，樓垮上則多摩為酒吧見、餐飲、喜賓館、雖酒店、畜等經(jīng)營析場(chǎng)所。隔單個(gè)門面息的面寬命一般在4.5花-5米，層高光也都不高輪，在3.2米左右。西街街訓(xùn)面采用亮本地大僑理石鋪格設(shè)，長材青石板勇鋪就街剛道的兩咽旁作為撕道路與驕店鋪的廊分割。避西街的仿房屋古姻樸典雅餅，桂北罷明清時(shí)蘆期風(fēng)格瘋，小青顧瓦、坡幅屋面、野白粉墻元、吊陽楊臺(tái)。撿懸著物以減兩層到移三層居疾多，也輔有四層嫂建筑物其，錯(cuò)落間別致，遙古色古甲香，地技方特色亂濃厚。窄西街有叼少量統(tǒng)構(gòu)一的路貸燈，選苦用古色州古香的戶款式，顛用木樁革做支架仙的。西蘿街不設(shè)棋統(tǒng)一的題門派，易商鋪的最招牌也口都不是耕統(tǒng)一的唇，但大踐多數(shù)都郵充滿個(gè)蛾性化的籍特色，落有中式葵和西式叛風(fēng)格，派不過都榴是中英攪文版，扯自重還謝不乏純句英文的忘招牌。140想0多年悠久過歷史，全劈燕長118逐0米，桂林期山水甲天滑下，陽朔宿山水甲桂妙林商業(yè)特瞞征1.品種、面賺積及比例紗調(diào)查分析在陽朔寶西街正雪街上，哪共有酒槽店賓館13家，酒棋吧咖啡爐廳32家，旅范行社、館自行車族出租等化旅游服羞務(wù)機(jī)構(gòu)12個(gè)，休閑忌娛樂場(chǎng)所5個(gè)，其余角旅游購物燦類商家占晃據(jù)絕大多拜數(shù)，共計(jì)121家。2.經(jīng)營戶販構(gòu)成、降商品來慮源、商乞品特征經(jīng)營戶州來源地杯不同，嚼他們?cè)诘墙?jīng)營類凈別上也認(rèn)有一定嘆的區(qū)別嚴(yán)。西街角的經(jīng)營掃品種大蝕部分來航自于廣損西本地棵，約占7成以上比距例、本地盯人35%；外地人45%，絲綢服慮裝、手工宮藝品、箱堪包等則來糞自廣東、稠浙江、江棟蘇等地。煤西街最有洪特色的是映酒吧、咖址啡廳和酒則店，它們落的裝修都婦是既充滿民鄉(xiāng)土氣息責(zé)，又洋溢皮著濃郁的兔異國情調(diào)戰(zhàn)。3.消費(fèi)群體束及特征西街是一么個(gè)以游客廟為主要消超費(fèi)對(duì)象的香商業(yè)街，眼但是根據(jù)釘游客類型鍋又分為短耀期旅游型奇游客和長酸期休閑型紀(jì)游客（尤懼其是部分虎外國人）擔(dān)。4.店鋪?zhàn)饨鸱撬秸{(diào)查西街的封臨街店坑鋪?zhàn)饨皤I(xiàn)水平根棄據(jù)地段炭位置的婦不同，候一般在250-遲400元/平方米/月之間殘。新西郵街，租彎金為50元/平方米/月，生斥意情況裕一般，耗白天有環(huán)少許鋪際位關(guān)門個(gè)，晚上粱才開門遙營業(yè)。旅游休閑穴業(yè)態(tài)，鄉(xiāng)初土氣息與逝異國情調(diào)龜結(jié)合，整處體商業(yè)氛讀圍較好業(yè)態(tài)特點(diǎn)·林立的曲酒吧、餓咖啡廳劉、三五緩成群的氧游客或蘿外國人