商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識100問知識講解

學(xué)習(xí)-----好資料商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 100問1、房地產(chǎn) 42、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài) 43、房地產(chǎn)的特征 44、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 45、房地產(chǎn)開發(fā) 46、土地使用權(quán) 57、土地使用權(quán)出讓 58、土地使用權(quán)獲得的方式 59、土地使用年限 510、租賃權(quán) 611、商業(yè)地產(chǎn) 612、商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)限 613、商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)指標(biāo) 614、綜合商圈 615、專業(yè)市場 616、社區(qū)商業(yè) 717、新區(qū)商業(yè) 718、建材種類 719、開間面積 720、商品房的預(yù)售制度：五證二書 721、預(yù)售房的條件 722、建筑密度 723、道路紅線 824、建筑紅線 825、建筑間距 826、占地面積 827、建筑面積 828、得房率(公攤) 829、套內(nèi)建筑面積 830、容積率 831、綠化率 932、開間 933、進(jìn)深 934、層高 935、凈高 936、躍層式商品房 937、房屋的耐用年限 938、能源系統(tǒng) 9更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料39、承重墻 1040、非承重墻 1041、樓花 1042、炒樓花 1043、低層 1044、多層 1045、小高層 1046、高層 1047、超高層 1148、期房 1149、準(zhǔn)現(xiàn)房 1150、現(xiàn)房 1151、二手房 1152、尾房 1153、爛尾樓 1154、定金 1255、訂金 1256、純辦公樓 1257、綜合樓 1258、商住住宅 1259、SHOPPINGMALL 1260、店面 1261、物業(yè)管理 1262、銀行按揭 1363、起價 1364、均價 1365、商鋪類型 1366、租金 1367、投資回報 1368、寫字樓級別 1369、商圈 1470、頂級物業(yè)(國際寫字樓) 1471、高檔物業(yè)(甲級寫字樓) 1572、中檔物業(yè)(乙級寫字樓) 1573、低檔物業(yè)(丙級寫字樓) 1674、5A(智能化) 1675、3A(智能化) 1676、5A級寫字樓 1777、商業(yè)街商鋪 1778、市場類商鋪 1879、社區(qū)商鋪 1880、住宅底層商鋪 1881、百貨商場、購物中心商鋪 1982、商務(wù)樓、寫字樓商鋪 19更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料83、交通設(shè)施商鋪 1984、商業(yè)地產(chǎn)分類（按市場形式） 1985、商業(yè)地產(chǎn)分類（按物業(yè)用途） 1986、商業(yè)地產(chǎn)分類（按建筑特征） 2087、商業(yè)地產(chǎn)分類（按物業(yè)區(qū)位） 2088、商業(yè)地產(chǎn)分類（按經(jīng)營方式） 2089、商業(yè)地產(chǎn)分類（按經(jīng)營類別） 2090、商業(yè)地產(chǎn)分類（按銷售方式） 2091、商業(yè)地產(chǎn)分類（按物業(yè)產(chǎn)權(quán)） 2192、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營 2193、商業(yè)地產(chǎn)的招商 2194、商業(yè)地產(chǎn)的回購 2195、商業(yè)地產(chǎn)的投資回報 2196、商業(yè)地產(chǎn)的活動 2297、商業(yè)地產(chǎn)的銷售政策 2298、商業(yè)地產(chǎn)的付款方式 2299、商業(yè)地產(chǎn)的策劃 23100、商業(yè)地產(chǎn)的營銷推廣 23更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料1、房地產(chǎn)指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又稱不動產(chǎn)）。房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）。地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。3、房地產(chǎn)的特征1）房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動）；2）房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價值都不同）；3）房地產(chǎn)的高值、耐久性（價格貴、土地永久的）；4）房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）。4、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)市場稱謂一級市場二級市場三級市場土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、增土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、存量商品市場量商品房市場、住房一級房市場、二手房市場、住房二級市場等市場等市場主體政府、開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主業(yè)主（投資者）市場客體國有土地使用權(quán)增量商品房存量商品房、已售舊公房、私房交易方式拍賣、招標(biāo)、協(xié)出售、出租等買賣、租賃、交換等議5、房地產(chǎn)開發(fā)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動。它包括從定點(diǎn)更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。1） 土地開發(fā)：將生地（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。2） 房屋開發(fā)：由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。3） 房地產(chǎn)二次開發(fā)：指先將生地開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進(jìn)行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。4） 房地產(chǎn)一次開發(fā)：一次性邊土地、房屋開發(fā)完成。6、土地使用權(quán)土地所有者根據(jù)土地分類依法對土地經(jīng)營、利用和收益的權(quán)利。兩種形式：集體所有制和國家所有制。集體所有制指農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有；國家所有制指城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個人不能取得土地的所有權(quán)。7、土地使用權(quán)出讓指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。8、土地使用權(quán)獲得的方式劃拔：無償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場等市政建設(shè)工程；出讓：從國家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議（如 200-250 萬/畝）、招標(biāo)（提出底價，根據(jù)使用用途和價格取得）、拍賣（價高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得）。9、土地使用年限土地使用年限（土地使用出讓年限）是指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料10、租賃權(quán)租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)。11、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、 SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。12、商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)限⑴、住宅地產(chǎn)的使用權(quán)限是 70年，商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)限是 40年，計算的方式是開發(fā)商取得土地繳納土地出讓金后開始計算。部分的商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓的使用權(quán)限是 50年。⑵、賣經(jīng)營權(quán)的商業(yè) 40——50年的使用權(quán)限。13、商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)指標(biāo)⑴、技術(shù)指標(biāo)是政府制定的硬性或不可更改的技術(shù)參數(shù)，包括限高、容積率、綠化率、建筑密度，開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計院、景觀制作公司，根據(jù)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行項目的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、戶型研發(fā)。⑵、得房率、外立面、戶型設(shè)計等軟性指標(biāo)，原則上是不受政府強(qiáng)制限制的。14、綜合商圈綜合商圈基本位于市區(qū)商業(yè)核心地帶， 由大型超市、百貨商場、專業(yè)店、專賣店、零售專賣業(yè)態(tài)組合，有強(qiáng)大的輻射能力、批發(fā)能力、聚集效應(yīng)，消費(fèi)群體以商圈內(nèi)部及周邊為主，主要滿足人們的日常消費(fèi)。15、專業(yè)市場由大型專業(yè)市場聚合組成，以批發(fā)、零售專業(yè)性、耐用性消費(fèi)品為主，具備較強(qiáng)的輻射能力，輻射市區(qū)甚至周邊縣市。更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料16、社區(qū)商業(yè)社區(qū)零散商業(yè)是以社區(qū)底商、路邊綜合商店為主，滿足近距離甚至是本社區(qū)內(nèi)居民日常消費(fèi)的商業(yè)形式，一般經(jīng)營規(guī)模小，成本低，易周轉(zhuǎn)。17、新區(qū)商業(yè)發(fā)展中新區(qū)商業(yè)，新規(guī)劃的開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、大學(xué)城，商業(yè)規(guī)劃的體量比較大，以專業(yè)賣場或?qū)I(yè)市場為主，加植樹理論。18、商品房的預(yù)售制度：五證二書五證：〈國有土地使用證〉、〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程施工許可證〉、〈商品房預(yù)售許可證〉。二書：〈質(zhì)量保證書〉、〈使用說明書〉、兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。19、預(yù)售房的條件土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證；取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；投入工程總建設(shè)資金達(dá)到20%以上（不含土地出讓金）；施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確；竣工驗收前。20、建材種類鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他；或者磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼架結(jié)構(gòu)21、開間面積目前市場上約定俗成的叫法，指分割后的最小銷售面積 -最大銷售面積22、建筑密度一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料23、道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。24、建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。25、建筑間距兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。26、占地面積小區(qū)所占的所有土地面積 ,包括走廊,花園,紅線內(nèi)的面積 .。27、建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。28、得房率(公攤)套內(nèi)使用面積與建筑面積比 .29、套內(nèi)建筑面積指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積=套內(nèi)使用面積 /標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)。30、容積率總建筑面積/總用地面積（多層容積率大致為 3，高層為 5，超高層為 7，別墅為 0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價高、品質(zhì)高；容積率越高，單價低、品質(zhì)低）更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料31、綠化率綠化面積在占地面積中所占的百分比（指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比）。公式：植被垂直面積 /占地面積*100%32、開間住宅房子的橫向?qū)挾取?3、進(jìn)深住宅的實際長度。34、層高指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。35、凈高指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。凈高 +樓板厚度=層高.36、躍層式商品房上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。37、房屋的耐用年限指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。 鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80年 磚混結(jié)構(gòu)：40-60年 磚木結(jié)構(gòu)：30-50年 其他：15年以下38、能源系統(tǒng)包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料39、承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體 ,戶型改造時，承重墻不可打掉。40、非承重墻指不支撐著上部樓層重量的墻體 ,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用 ,在工程圖上為中空墻體 ,對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。41、樓花指已經(jīng)動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時間長，價格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價。42、炒樓花買賣尚未建筑好的房屋。43、低層1—3F的建筑稱為低層建筑。44、多層7F以下的建筑稱為多層建筑（包括 6層復(fù)7層）。45、小高層7—11F的建筑稱為小高層（包括 11層復(fù)12層）。46、高層12—30F的建筑稱為超高層。更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料47、超高層30F以上的建筑稱為超高層。48、期房指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。 （價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）49、準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。50、現(xiàn)房指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房（即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大） 。51、二手房二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為 "一手"，第二次交易則為 "二手"。52、尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到 80％以后，一般就進(jìn)入 房地產(chǎn)項目 的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。53、爛尾樓指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設(shè)計、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，非常建設(shè)等。更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料54、定金指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣（能擔(dān)保債權(quán)人的作用）不能返還。55、訂金不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。56、純辦公樓專為各類公司日常運(yùn)作提供辦公活動的大樓。57、綜合樓居家、辦公、商場、集合一體的大樓。58、商住住宅SOHO，居家，辦公于一體。59、SHOPPINGMALL一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個商業(yè)區(qū)域，起源于美國（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)） 。60、店面又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。61、物業(yè)管理指專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對房屋及其附屬設(shè)備管理、維修；對房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料62、銀行按揭指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保（一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年） 。63、起價即“起步價”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價格，各層的差價幾十~幾百元）。64、均價即物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各套房子的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出成本價。65、商鋪類型按開發(fā)形式劃分：商業(yè)街商鋪、市場型商鋪、社區(qū)型商鋪、住宅底層商鋪、百貨商場、購物中心商鋪、寫字樓商鋪、交通設(shè)施商鋪。66、租金（元/平米/天）＝銷售單價（元 /平米）＊回報率／３６５天／出房率67、投資回報購買物業(yè)的總額，在每一年的租金收入的比例。68、寫字樓級別將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級。更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料69、商圈是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。70、頂級物業(yè)(國際寫字樓)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到 70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于 2.6米。①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級墻紙或高級漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、 T0T0等等。②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動設(shè)施和圖書館。③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對乘客和商品進(jìn)行分區(qū)，一般每 4000 平方米一部電梯，平均候梯時間 30秒左右。④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。建筑規(guī)模：超過50000平方米?？蛻暨M(jìn)駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團(tuán)。物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機(jī)物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理， 24小時的維護(hù)維修及保安服務(wù)。交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。智能化：3A～5A更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料開發(fā)商的背景：經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。71、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。建筑規(guī)模：1—5萬平米?？蛻暨M(jìn)駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括 24小時的維護(hù)維修及保安服務(wù)。交通便利：有多種交通工具直達(dá)。所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。智能化：3A及3A以上。72、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料②配套設(shè)施：有專用地上、地下停車場。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。建筑規(guī)模：無限制?？蛻暨M(jìn)駐：客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。73、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)潔具。②配套設(shè)施：無。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。規(guī)模：無限制。客戶進(jìn)駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。交通便利：有交通線路到達(dá)。所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。74、5A(智能化)指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。75、3A(智能化)指OA（辦公智能化）、 BA（樓宇自動化）、 CA（通訊傳輸智能化），其中 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化）包含在了 BA（樓宇自動化）中。更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料76、5A級寫字樓1）樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)：A級寫字樓是一個城市創(chuàng)造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營理念、地域標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶。從一定意義上說，處于 "生產(chǎn)鏈條最高級 "的寫字樓的發(fā)展脈絡(luò)，折射出了一個城市的發(fā)展歷程和特性。因此，成為城市商務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關(guān)聯(lián)性，對城市的未來發(fā)展具備重要的價值。 因此，具備較大的區(qū)域影響力、能與城市品牌和諧統(tǒng)一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn) A級。2）地理位置標(biāo)準(zhǔn)：A級地理位置是投資和購買寫字樓的關(guān)鍵要素之一。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn) A級。3）客戶層次標(biāo)準(zhǔn)：A級客戶層次指的是入駐寫字樓的業(yè)主或租戶層次。大多數(shù)寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業(yè)主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。4）服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：A級服務(wù)品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。兩者俱佳，將認(rèn)為其具備服務(wù)品質(zhì) A級標(biāo)準(zhǔn)。5）硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A級主要考核建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新。以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達(dá)到優(yōu)良，則不能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) A級。77、商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料風(fēng)項目的經(jīng)營情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運(yùn)營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營者都面臨損失。78、市場類商鋪在這里，我們所說的 "市場"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。79、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是 1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。80、住宅底層商鋪?zhàn)≌讓由啼?,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下 1，2層及底上 1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險相對較小。更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料81、百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營的項目，另外也有不少大型 SHOPPINGMALL 項目在國內(nèi)多個大中城市開發(fā)建設(shè)。82、商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。83、交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。84、商業(yè)地產(chǎn)分類（按市場形式）大型商廈： 天河城廣場、廣百新翼專業(yè)市場 ：天河電腦城、白馬服裝大廈小區(qū)商鋪 ：深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街85、商業(yè)地產(chǎn)分類（按物業(yè)用途）購物中心：天河城、中華廣場小區(qū)配套商鋪： 駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街專業(yè)市場： 南岸裝飾材料城、美居中心批發(fā)及商貿(mào)中心： 天雄布市餐飲及美食廣場： 百福廣場更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料86、商業(yè)地產(chǎn)分類（按建筑特征）商業(yè)大廈: 中泰國際廣場、時代廣場住宅區(qū)商鋪:即小區(qū)配套商業(yè)鋪位臨街商鋪: 即市區(qū)道路臨街商鋪步行街露天商鋪 :北京路步行街商鋪地下商城: 流行前線、康王商業(yè)城87、商業(yè)地產(chǎn)分類（按物業(yè)區(qū)位）商業(yè)區(qū)物業(yè):名匯廣場、名盛廣場住宅區(qū)物業(yè): 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位近郊物業(yè): 順德國際商業(yè)城、五洲裝飾世界88、商業(yè)地產(chǎn)分類（按經(jīng)營方式）統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè): 以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè)分散經(jīng)營物業(yè): 大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）89、商業(yè)地產(chǎn)分類（按經(jīng)營類別）綜合經(jīng)營物業(yè): 如大型商廈、小區(qū)商鋪單一經(jīng)營物業(yè): 如專業(yè)市場、餐飲及美食廣場90、商業(yè)地產(chǎn)分類（按銷售方式）銷售物業(yè): 有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主租售物業(yè): 例如廣州國際玩具精品中心出租物業(yè): 例如天河城廣場、宏城廣場更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料91、商業(yè)地產(chǎn)分類（按物業(yè)產(chǎn)權(quán)）產(chǎn)權(quán)物業(yè) :大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè): 臨建物業(yè)或改建商鋪92、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營⑴、開發(fā)商物業(yè)、保安、招商和統(tǒng)一經(jīng)營，管理和商品經(jīng)營種類的調(diào)整。⑵、投資人，對包租到期的商鋪進(jìn)行自己經(jīng)營或出租經(jīng)營。93、商業(yè)地產(chǎn)的招商1、商業(yè)地產(chǎn)離不開商業(yè)經(jīng)營，商業(yè)組成是由一個或幾個大型的商業(yè)體為主力店，圍繞其實經(jīng)營定位進(jìn)行散戶的招商工作。2、商業(yè)地產(chǎn)招商的服務(wù)最總目的是為提升商業(yè)長遠(yuǎn)經(jīng)營價值，和固定投資回報的，故商業(yè)地產(chǎn)的招商工作只是商業(yè)地產(chǎn)銷售時，策略運(yùn)用的一部分。3、租金方面比較低，一般情況下能夠達(dá)到 3%的年回報，就是最好的商業(yè)項目。4、合同簽訂年限根據(jù)銷售宣傳和承諾的 3年以上的合同年限。5、前幾年的租金收入會在購買的總房款中扣除。94、商業(yè)地產(chǎn)的回購1、回購是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商使用的促銷手段，說白了是回收。2、主要目的是在向投資人灌輸產(chǎn)品的穩(wěn)固收益，3、回購的方式是在 10年后或20年后，如果投資人感覺所購買的物業(yè)沒有達(dá)到預(yù)期的收益，開發(fā)企業(yè)采用原價回收或增價回收的一種理財方式。95、商業(yè)地產(chǎn)的投資回報1、投資回報的計算方式是，購買物業(yè)的總額，在每一年的租金收入的比例，2、投資回報的比例從 6%——10%之間不等，3、回報的收取方式一般采取前 3年開發(fā)商一次性支付給投資人，之后的幾年按照月、季度、半年、更多精品文檔學(xué)習(xí)-----好資料一年的期限，由商業(yè)管理公司或開發(fā)商支付投資人的回報，4、投資回報的比例事先在購