房屋買賣協(xié)議效力新

房屋買賣協(xié)議效力新

房屋屬于不動產，其于不動產的特別性，買賣房屋全部權應從產權過戶手續(xù)辦理完畢之時起轉移給買受人。依據(jù)物權變動原理，不動產全部權轉移的時間界限只適用法律規(guī)定，而不允許當事人另行約定。然而，我們應當知道，不動產權利轉移的時間界限，又因權利取得緣由不同而有差異。各國民事法律將不動產權利取得緣由區(qū)分為兩種：以法律行為方式取得和以法律行為之外其他方式取得。以法律行為取得不動產權利的，須將移轉權利的意思登記公示，否則不能產生取得不動產權利變動的效力。之所以規(guī)定以法律行為方式變動不動產物權須要經(jīng)過登記公示才產生物權變動的效力，是為了愛護交易第三人利益，維護交易平安并激勵交易之實施。

近年來，隨著我國房地產業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕?、商品化的住房政策，公民間買賣私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買賣當事人的行為，確保房屋買賣的公允、公正、合法的進行，已成為民事法律探討的重要課題之一。在此，依現(xiàn)行有關法律和法規(guī)就房屋買賣協(xié)議效力談談相識。

一、房屋買賣合同效力認定的法律依據(jù)

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質為民事法律行為，認定效力的目的在于解決是否受法律愛護的問題，其社會效益是維護交易的平安和信譽。目前，房屋買賣合同效力認定的依據(jù)主要是國務院發(fā)布的《城市私房管理條例》和我國立法機關頒布的《民法通則》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必需采納書面形式。依據(jù)《條例》第6條第（二）項規(guī)定，購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋全部權證、買賣合同和契證”。明顯，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法緣由毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據(jù)問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。依據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應的民事行為實力；其次、意思表示真實；第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項詳細的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產生了不行撤銷的特定權利和義務關系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產生法律的后果（或按違約制裁或按接著強制履行處理）。

二、淺談房屋買賣存在的幾種類型

1、關于農村房屋買賣協(xié)議效力

近年，農村的房地產市場漸漸活躍，農夫往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問題即是：合同是否有效。一種看法認為，假如購房者能取得宅基地運用權，買賣合同不存在其他違法行為，則應認定合同有效。另一種看法認為，村民對宅基地只享有運用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，事實上已處分了宅基地運用權，故合同應認定無效。更為嚴格。假如將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴格限制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建立房屋，但關系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認定?？创@一問題，究其實質是如何認定宅基地的權利性質，以及宅基地上的權利與地上建筑物的權利關系。

我國土地全部權的主體分為國家和集體兩種。宅基地全部權屬農村集體經(jīng)濟組織全部，其運用權由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民運用。作為宅基地運用權人，有權在取得的土地上享有占有、運用的權利，可以在該土地上建立住房以及其他附著物。作為運用權人無權單獨轉讓宅基地，但假如運用權人在宅基地上已建立了房屋，房屋的全部權的完整權能屬于