銀行貸款項目評估報告

赤峰市克什克騰旗公路管理段29000萬元農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款評估報告據(jù)此測算，貸款利息按季據(jù)實歸還，貸款本金需要在第二年還款2500萬元，第三年還款2500萬元，第四年還款2500萬元，第五年還款2500萬元，并且每年還款兩次，上下半年均衡還款。在實際執(zhí)行中，由于受貸款投放進度、收儲進度、供地進度、收入回籠進度等因素影響，貸款未必能按期投放、項目不一定能按期完成、出讓計劃也不一定能按期實現(xiàn)，因此應(yīng)建立動態(tài)還款機制，并在借款合同中約定先關(guān)內(nèi)容，分以下三種情況執(zhí)行。1.在借款合同中約定項目土地出讓收入提前實現(xiàn)時，借款人要提前償還我行貸款。2.土地按時完成收儲，但未能按期出讓、土地出讓收入不能足額回籠或土地出讓收入返還不足以按期償還銀行貸款本息時，應(yīng)由旗財政局落實其他還款資金，確保按期償還貸款本息(政府在實施方案中已明確)。3.如果受國家宏觀調(diào)控影響，致使貸款未能按期全額投放，項目未能按期完工，則還款計劃亦應(yīng)根據(jù)實際情況適當(dāng)調(diào)整。6.5借款人綜合償債能力分析本項目單位在其他及我行沒有貸款，不存在存量貸款問題，故未作綜合償債能力分析。評估認為：本項目土地全部出讓后的銷售收入能夠完全覆蓋貸款本息。在土地出讓不出現(xiàn)大幅波動的情況下，能夠?qū)崿F(xiàn)總體資金平衡，項目第一還款來源充足。

第七章貸款風(fēng)險與效益評估7.1風(fēng)險分析7.1.1政策風(fēng)險本項目符合國家支農(nóng)惠農(nóng)政策以及**縣發(fā)展規(guī)劃，項目的事實可以提高土地資源效能，滿足**縣經(jīng)濟社會的發(fā)展。但項目貸款期限5年，建設(shè)期1年，期間國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢、土地政策都會發(fā)生變化，都有可能對項目產(chǎn)生一定的影響。同時，政府領(lǐng)導(dǎo)換屆或當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整也可能帶來一定的風(fēng)險。7.1.2市場風(fēng)險本項目的市場風(fēng)險主要表現(xiàn)為土地未能如期出讓或出讓價格未達到預(yù)期要求，進而影響貸款償還計劃，產(chǎn)生風(fēng)險。針對上述可能出現(xiàn)的問題，**縣政府表示，將委托專業(yè)機構(gòu)，對項目建設(shè)資金使用情況進行審計，以確保項目資金?？顚Ｓ茫行Э刂祈椖靠偼顿Y預(yù)算。7.1.3資金籌措風(fēng)險本項目的資金籌措風(fēng)險主要體現(xiàn)在項目資本金能否及時足額到位以及土地出讓收益的實現(xiàn)。本項目總投資額度較大，需要配比的項目資本金能否及時足額到位將直接影響項目能否順利實施，進而產(chǎn)生不確定性。從目前情況來看，**縣財政局已出具承諾，在項目實施前，將項目資本金5545.7萬元足額存入**縣土地儲備交易中心在*****銀行**縣支行開立的基本存款賬戶，以確保項目順利實施。因此我行可在確保資本金按要求足額到位的情況下發(fā)放貸款。7.1.4項目征地拆遷風(fēng)險近年來征地遇到很多困難，若借款人征地工作開展不力，將影響征地工作進行，影響本項目按期出讓，進而影響貸款本息收回。7.1.5項目完工風(fēng)險該項目主要是土地收儲整理，不存在建設(shè)施工，因此沒有工程風(fēng)險、進度風(fēng)險和工程質(zhì)量風(fēng)險。7.1.6項目用地審批風(fēng)險本項目所涉及土地，經(jīng)過了自治區(qū)國土廳證明，屬于國家建設(shè)用地，不存在用地審批風(fēng)險。7.1.7財務(wù)風(fēng)險本項目還款資金來源主要是通過擬收儲的土地進行拍賣，通過拍賣土地出讓金返還來歸還我行貸款本息，該項目單位的現(xiàn)金流也主要是通過拍賣土地，實現(xiàn)土地出讓收入形成現(xiàn)金流，若因土地市場發(fā)生變化，導(dǎo)致土地不能按期出讓，將會存在財務(wù)風(fēng)險。7.1.8關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險**縣土地儲備交易中心屬于獨立的事業(yè)法人單位，不涉及關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險。7.2風(fēng)險防范措施評價7.2.1抵押擔(dān)保評估該項目經(jīng)**縣人民政府、**縣財政局、**縣國土資源局、**縣土地儲備交易中心同意將**縣土地儲備交易中心其所屬商、住綜合用地為本筆貸款提供抵押擔(dān)保。7.2.1.1土地證號為**縣庫國用（2011）第09-146號，土地用途為商、住綜合用地，使用權(quán)類型為出讓，總面積353747.1平方米（530.62畝），土地使用權(quán)終止日期為2051年，自估價基準(zhǔn)日起剩余土地使用年限為40年，評估設(shè)定土地使用年限為40年，經(jīng)赤峰仁達土地評估有限責(zé)任公司評估，2011年5月，土地使用權(quán)總估值17687.36萬元（單位面積平均地價500元/平方米，33.33萬元/畝），該土地已經(jīng)全額繳納土地出讓金14326.76萬元，抵押率按53.45%計算，可設(shè)定抵押值9453萬元。7.2.1.2土地證號為**縣庫國用（2011）第09-147號，土地用途為商、住綜合用地，使用權(quán)類型為出讓，總面積98210平方米（147.31畝），土地使用權(quán)終止日期為2051年，自估價基準(zhǔn)日起剩余土地使用年限為40年，評估設(shè)定土地使用年限為40年，經(jīng)赤峰仁達土地評估有限責(zé)任公司評估，2011年7月，土地使用權(quán)總估值3928.4萬元（單位面積平均地價400元/平方米，26.67萬元/畝），該土地已經(jīng)全額繳納土地出讓金3928.4萬元，抵押率按53.45%計算，可設(shè)定抵押值2099.52萬元。上述抵押擔(dān)保的土地地塊價值能夠覆蓋本筆貸款本息11552.52萬元。抵押物明細表單位：平方米、萬元產(chǎn)權(quán)證號面積單位地價評估價值抵押率可設(shè)定抵押值庫國用（2011）第09-146號353747.10.0517687.3653.45%9453庫國用（2011）第09-147號982100.043928.453.45%2099.52綜上2宗土地可設(shè)定抵押值11552.52萬元，能夠覆蓋10000萬元貸款本金及1552.52萬元貸款利息，可以起到一定的風(fēng)險防范作用。7.2.2貸后監(jiān)管措施1.開戶行要根據(jù)*****銀行信貸資金支付管理的規(guī)定，合理選擇貸款人受托支付和借款人自主方式，嚴格監(jiān)督信貸資金使用，確保貸款按照合同約定用途使用。2.定期動態(tài)監(jiān)測**縣土地儲備交易中心收入支出情況，貸款本息未結(jié)清前，對該中心的各項收入都要進入其在*****銀行的存款賬戶內(nèi)，并按要求合規(guī)使用。3.開戶行應(yīng)密切關(guān)注整理后土地的出讓情況，土地出讓后應(yīng)將土地出讓收入及時足額存入**縣土地儲備交易中心在*****銀行開立的專用存款賬戶。4.開戶行要按照*****銀行有關(guān)規(guī)定對抵押物進行定期動態(tài)監(jiān)測，關(guān)注抵押物的開發(fā)利用狀況，關(guān)注其變現(xiàn)能力變化情況。5.由*****銀行通遼市分行和**縣支行有關(guān)人員共同組成金融服務(wù)小組，制定金融服務(wù)方案，配備專門的客戶經(jīng)理，做好對客戶的金融服務(wù)與監(jiān)管工作。6.建立動態(tài)償債機制。在不突破還款期限的情況下按土地實際出讓進度動態(tài)償還我行貸款本金；當(dāng)土地出讓進度慢于約定的分年還款計劃時，落實財政其他還款資金來源或**縣土地儲備交易中心其他還款資金來源，保證還款計劃的執(zhí)行；若因銀行貸款不能按期發(fā)放從而使項目實施延期，還款計劃應(yīng)后延；若收入提前實現(xiàn)，應(yīng)提前收回貸款；雙方應(yīng)在借款合同中約定動態(tài)還款內(nèi)容。7.加強賬戶監(jiān)管。項目實施單位應(yīng)在*****銀行**縣支行開立基本存款賬戶、信貸資金存款專戶、土地出讓金歸集專戶等相應(yīng)賬戶，用于核算項目資本金、貸款資金和土地出讓收入等。具體資金支付根據(jù)項目建設(shè)資金使用管理協(xié)議要求，由開戶行逐筆審核支付。7.3銀行效益評估本項目貸款投放后，*****銀行可取得如下效益：一是能直接帶動存款及中間業(yè)務(wù)收入增加，有助于財政存款和派生存款增加；二是貸款期內(nèi)可增加貸款利息收入1897.52萬元；三是可擴大*****銀行在當(dāng)?shù)氐纳鐣绊?，樹?****銀行良好的品牌形象。評估認為：本項目能給我行帶來良好的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，雖然存在一定的風(fēng)險，但在采取抵押擔(dān)保措施后，貸款風(fēng)險基本可控。

第八章評估結(jié)論與相關(guān)建議8.1評估結(jié)論經(jīng)過實地調(diào)查評估，評估組認為本項目符合國家產(chǎn)業(yè)和區(qū)域政策，符合*****銀行貸款業(yè)務(wù)范圍和條件，符合國家土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，**縣土地儲備交易中心屬獨立的事業(yè)法人單位，項目單位符合我行貸款對象，項目單位具備財務(wù)生存能力和貸款償還能力。8.2貸款建議評估組同意向**縣土地儲備交易中心發(fā)放****中長期貸款10000萬元，期限5年（含寬限期1年），用于**縣土地整理項目，從第二年開始還款，平均每年還款2500萬元，每年等額還本2次，貸款方式為抵押擔(dān)保，貸款利率執(zhí)行人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率，按季結(jié)息，利率調(diào)整方式為浮動利率，按6個月調(diào)整，貸款逾期加罰息30%，未按合同約定用途使用借款加罰息50%。第一還款來源為土地出讓收入返還，使用“非經(jīng)營性農(nóng)村土地整治中長期貸款”科目。8.3貸款條件8.3.1開戶行要在貸款發(fā)放前，認真核實本項目資本金到位情況，資本金到位后發(fā)放貸款。8.3.2辦理合法有效抵押擔(dān)保手續(xù)。8.3.3**縣土地儲備交易中心在我行開基本存款賬戶、信貸資金存款專戶、土地出讓金歸集專戶，分別用于核算項目資本金、貸款資金、土地出讓收入等。8.3.4落實項目建設(shè)資金管理協(xié)議。開戶行要與本項目有關(guān)方(政府、財政、國土資源局、土地儲備交易中心、*****銀行)共同簽訂項目資金管理協(xié)議，明確各方管理職責(zé)。8.4管理措施8.4.1開戶行要根據(jù)我行信貸資金支付管理的規(guī)定，合理選擇貸款人受托支付和借款人自主方式，嚴格監(jiān)督信貸資金使用，確保貸款按照合同約定用途使用。8.4.2開戶行須定期動態(tài)監(jiān)測**縣土地儲備交易中心收入支出情況，貸款