高科項目初步定位策劃競標報告

PAGE前言在前期項目概況初步調研的基礎上，我司初步完成了對該項目的專項分析，現階段的工作內容主要是項目定位和項目建筑產品策劃，而產品的策劃及設計連同后期的營銷策劃與營銷執(zhí)行都是在一個總體的定位下完成的。所以這次報告的主題是與貴公司一起探討該項目的總體定位。希望能通過與貴公司進一步的交流合作來對其豐富和完善。我司將以為客戶負責、為客戶創(chuàng)造價值及實現價值提升的原則,依托多年積淀的成功解決之道和豐富資源優(yōu)勢,為貴公司項目傾力提供全方位服務和強大的技術支持。市場存在一個動態(tài)發(fā)展的過程，不斷的會有新的變化出現，所以，在項目營銷的全過程仍需適時對市場進行進一步的調查與研究，隨市場形勢的演繹及時地調整營銷策略。此外，項目總體定位策劃所解決的只是項目的運營戰(zhàn)略問題，對于策劃的具體思路與執(zhí)行策略，在當前階段不可能闡述得非常詳盡與細致。如有合作機會，我司將在后續(xù)營銷策劃報告及營銷執(zhí)行報告中提出內容更加詳實、觀點更富創(chuàng)意、更具針對性和可操作性的執(zhí)行計劃。順頌商祺！目錄前言……………………1項目區(qū)域位置圖………………3項目地塊周邊概況…………………4地塊印象……………………………5SWOT分析………………………6該地塊適合開發(fā)何種產品…………………………8一、需要從客觀角度思考的幾個問題……………………8二、從目標客戶角度分析………………………8三、從當前揚州寫字樓市場銷售情況分析………………………9四、若開發(fā)寫字樓產品，其運作進度假定分析…………………14若開發(fā)住宅，本案定位及策略……………………15住宅項目投資估算………………23項目區(qū)域位置圖項目地塊周邊概況東西東西如上圖所示意，本項目四面主要建筑物如下：北面：靠排澇河，臨近一即將拆遷的工廠和已入住小區(qū)世紀家園；南面：緊靠一正常運營的工廠廠區(qū)；西面：緊靠一正常運營的工廠廠區(qū)；東面：緊靠揚子江中路。結論：由于本案所處的整體環(huán)境先天因素，我司分析認為，該項目不適合開發(fā)高端產品。地塊印象●都市中軸線的邊緣·新城區(qū)文昌大道為中軸線，而本項目基本處于軸線邊緣區(qū)域，地理位置優(yōu)勢并不十分明顯。·就居家而言，目前揚州對本項目的地塊還沒有完全的了解，而揚州人對于城市中軸線的邊緣地區(qū)的居家認可度，還有待于在營銷的過程中進一步的引導?！け卷椖刻幱谟小皳P州迎賓大道”概念的揚子江中路邊緣地帶位置。因此，作為新的中軸線的邊緣地區(qū)一直以來都以提高周邊配套的檔次作為了重點。●板塊夾角，人流分散·本案雖臨近多條交通要道，但目前公建設施配套并不完善，本案交通工具主要為以下三種：私家車：但本區(qū)域自有車占有率并不高；出租車：因其價格因素，并不為消費者廣泛接受；公交車：本區(qū)域公交車輛運行有18路，貫穿新老城區(qū)。而本項目距其站點約有150m左右?！褫p工業(yè)集中地，整體環(huán)境狀況不良本項目周邊集中著眾多輕工業(yè)工廠，其排出的廢氣及煙霧將嚴重影響到本案的整體品質。SWOT分析項目優(yōu)勢(S)分析·項目地塊交通條件較好；·地形平緩，比較有利于施工；·區(qū)域有較好的發(fā)展前景。項目劣勢(W)分析·揚子江中路交通的噪音與周邊環(huán)境污染問題明顯；·消費者對于本區(qū)域生活品質認知度較低；·生活配套設施不全，缺乏生活品質?！ぴ诜康禺a營銷的過程中，無論產品如何優(yōu)越、先進，而在項目市場形象方面，項目現階段狀況明顯落后于新區(qū)的競爭樓盤。項目機會(O)分析·揚州市的規(guī)劃發(fā)展決定本區(qū)域發(fā)展前景看好，主要體現在未來周邊工業(yè)企業(yè)的搬遷上，而在工業(yè)企業(yè)進行搬遷后，本地區(qū)的交通及各項目基礎設施將逐步完善，未來的本區(qū)域前景較好；·目前揚州市大力改造城市結構，從長遠角度與本案具備的條件來看，無疑是消費者選擇之一。雖然揚州地產市場已進入理性消費階段，但市民對接受新鮮事物能力較強，消費者已不僅僅滿足于居住空間和生活氛圍的舒適。精神的象征和社會身份的歸屬已經使其想從居住上有所體現；·在揚州現目前的房地產策劃和營銷過程中，能真正做到從產品開始運作的代理公司還很少，而專業(yè)的營銷代理公司的介入，會使現目前調查中所顯示的目標消費群體中對本地塊的劣勢轉化為優(yōu)勢。為以后項目的開發(fā)和快速銷售打下堅實的基礎；·在營銷的過程中，由于來自于目標消費群體的不利因素，項目最為重要的是如何營造一種全新的生活方式，而南京好利意在這一方面的經驗更為突出。項目威脅(T)分析·區(qū)域公交車輛較少，對于以公交車為主要交通工具的區(qū)域常住人口來說，帶來了諸多不便利；·地塊的位置處于城市中軸線的邊緣地段，而揚州對于房地產營銷過程中的路訪比重較大，因此，樓盤在開始營銷之初，無法使項目以最良好的形象，展示給目標消費群體；·宏觀政策的影響該地塊適合開發(fā)何種產品？■開發(fā)寫字樓還是住宅？一、需要從客觀角度思考的幾個問題：1、開發(fā)商自身實力因素；2、政府對該地塊的規(guī)劃限制條件；3、一年后揚州寫字樓市場競爭因素。二、從目標客戶角度分析在考慮開發(fā)此項目時，開發(fā)寫字樓或是住宅？開發(fā)哪種產品類型市場風險最低？作為開發(fā)商，都要充分考慮到底分別要以什么為賣點，心里要十分清楚。換句話說，若開發(fā)寫字樓，一定要清楚企業(yè)在購買或租賃寫字樓的時候，他們心理琢磨的究竟是什么？1、辦公選址三層面：區(qū)域、位置、物業(yè)“根據我司的研究分析來看，眾多企業(yè)在選擇辦公物業(yè)的時候，往往會考慮三個層面的因素。第一個層面是整個目標區(qū)域的開發(fā)狀況。第二個層面更多的是在具體的地點，亦即辦公物業(yè)的地點選擇。第三個層面是具體的物業(yè)和物業(yè)管理”。在區(qū)域上，很多公司辦公選址首先會很關注產業(yè)鏈、產業(yè)集群和產業(yè)地帶，這是企業(yè)在選擇一個大的區(qū)域。2、辦公選址要看運營成本現在的企業(yè)選樓的時候，第一個考慮就是運營成本或辦公成本。企業(yè)決策者在做決策的時候要注重關鍵因素。因此地產開發(fā)商要知道企業(yè)在什么情況下會購買寫字樓，什么情況不會購買，最關鍵的一點是要找到企業(yè)的關注的關鍵點，掌握了這個關鍵,推廣和營銷才會比較有效。作為企業(yè)辦公選址關鍵點的辦公成本，包含許多方面，租金只是其中的一項，還包括折舊費用、運營成本、人力資本等。除此之外，企業(yè)辦公選址還注重交通、健康安全、配套服務，員工關系也是一個參考因素。因此，一種新趨勢是，眾多健康安全、配套服務，員工關系也是一個參考因素。因此，一種新趨勢是，眾多于留住人才等方面的問題。我司綜合分析認為，企業(yè)選址實際上是企業(yè)經營活動的一部分，現在的辦公物業(yè)開發(fā)商應該了解到，企業(yè)在作出寫字樓租賃或者購買決策的時候，不僅僅會考慮物業(yè)本身的軟硬件條件，還要考慮財務關系、員工關系。從以上我們的主要目標客戶群在選擇寫字樓產品時所考慮的因素方面結合本案綜合分析，本項目若開發(fā)寫字樓產品，諸多先天因素并不具備，將會存在較高的市場風險。三、從當前揚州寫字樓市場銷售情況分析月份辦公房（㎡）金額（萬元）均價（元/㎡）均面積(㎡/套)總價(萬元/套)1月份1581.25554.793508.56248.9087.332月份1172.20413.463527.2190.1731.803月份9870.312416.082447.8388.1321.864月份3048.59897.502943.98121.9435.905月份8955.213200.773574.20121.2043.256月份13168.524803.843647.97141.6051.657月份14749.985751.333899.2195.1637.118月份10413.223978.543820.66147.6055.929月份10,9074245.003,8921252810月份6040.922208.103655.2477.4528.3111月份9739.523765.563866.27114.5844.3012月份8135.152743.103371.91176.959.63累計97,781.8734,978.073577.151、2005年揚州辦公物業(yè)成交量統(tǒng)計綜合統(tǒng)計分析得出：2005年揚州市區(qū)辦公用房成交量共計97781.87㎡，僅占年度市場總成交量的7.01%。示意如下圖：2、2005年揚州辦公用房1-12月份成交量走向圖：揚州辦公物業(yè)已經開啟了新的起步，開始了“純”辦公樓盤銷售階段，7月份辦公用房銷售量為全年最高值14749.98㎡，但高力汽配城、凱旋國際大廈、潤揚廣場三個樓盤銷售量占到該月份的75%左右，由于辦公用房剛剛發(fā)展起步，幾個樓盤就代表了揚州的辦公用房市場，從圖上可知，辦公用房已經脫離1-2月份慘淡市場，達到一定的高度，下半年每月均成交量為9997.63㎡，上半年每月均成交量為6299.35㎡，增幅達到58.71%。3、2005年揚州辦公用房物業(yè)1-12月成交均價走向圖：由上圖所示，1-2月份辦公房價格位于3500元/㎡左右，在3月份突然陡降達到市場最低點2447.83元/㎡，為2005年辦公房成交價格的波谷，從3月份以后價格就穩(wěn)步上升，下半年辦公房的價格一直在3800-3900元/㎡區(qū)間內徘徊（12月份例外）。辦公房成交量增長同時帶動價格增長，特別在7-11月份價格的穩(wěn)健，樹立揚州辦公房價格的標桿。4、2005年1-12月成交辦公房每套均面積圖：全年成交辦公房每套面積均值為129.05㎡，辦公房的成交量小，成交面積受個盤影響大，最終導致面積波動較大。5、2005年1-12月成交辦公房均總價圖全年各月成交辦公用房均總價為43.76萬元/套，從圖上可以看出波動較大，由上面的分析可知道，均總價是面積與價格相結合的產物。43.76萬元/套的均總價能夠真實的反映辦公房市場。6、目前揚州代表性寫字樓銷售情況分析項目名稱房屋用途層數總面積(m2，辦公部分)已售(套數)剩余面積(m2)東城國際大廈辦公1634000約55約24000備注該項目商業(yè)加辦公用房共計近4萬m2，從2005年春交會在市場上亮相至05年10月28日開盤至今，其銷售情況一直不見起色，其9個月時間辦公用房僅售出約1.2萬m2，按此銷售速度，其完成95%的銷售率就需要約2-2.5年左右（另外需要強調的是該項目廣告投入相當驚人）。凱旋國際大廈辦公1314600約385000備注該項目商業(yè)加辦公用房共計近1.7萬m2，其從2005年6月份內部認購以來，憑其絕佳的地段和便利的交通，以及周邊較為成熟的配套設施和較低的價格，取得了相對較好的銷售業(yè)績，但其銷售周期仍需約15個月。7、兩年內將在市場上推廣或存在的部分典型寫字樓個案項目名稱房屋用途層數總面積(m2，辦公部分)地理位置東城國際大廈辦公1634000運河西路185號凱旋國際大廈辦公1314600邗江路與孫莊西路交叉處天地大廈辦公127500揚子江中路與興城東路交叉口公元國際大廈辦公約15約32000文昌西路與新城河路交匯處文昌大道北側來鶴臺廣場寫字樓辦公約28約60000來鶴臺廣場西側京華城中城辦公不詳不詳文昌西路與賈七路交叉口四、若開發(fā)寫字樓產品，其運作進度假定分析假定經濟技術指標如下：地塊總占地面積：23000m2；容積率：1.5總建筑面積為：23000m2×1.5=34500m2假定在2006年2月拿地，其前期準備和規(guī)劃時間按半年時間計算，2006年9月在秋季房交會上亮相積累客戶，12月份開始認購，同時動工，按3800元/平米的均價來計算，其銷售總額為：34500m2×3800元/平米=13110萬元，結合目前揚州消化寫字樓的速度和本案先天條件的限制，如公共配套設施不全，公共交通的相對匱乏和整體版塊環(huán)境因素，同時考慮到市場競爭風險和利潤因素，若完成95%的銷售率，樂觀估計大約需要2-2.5年時間，即要銷售到2008年底至2009年初，存在一定的市場風險。因此本司認為該項目也可以考慮開發(fā)普通中檔住宅產品（小高層+高層+沿街商業(yè)），最大限度的追求容積率最大化，提高建筑面積達到降低綜合開發(fā)成本的目的，以低總價高品質出擊市場，降低市場風險，實現快速回籠資金。若開發(fā)住宅，本案的定位及策略開發(fā)住宅要思考的問題1、政府規(guī)劃條件的限制；2、建筑退讓距主干道的距離；3、周邊環(huán)境污染問題；4、生活配套問題；5、臨主干道的交通安全問題。定位原則與構想·定位背景對于房地產項目來說，獨特的產品個性（品牌概念）就是它的生命，也是區(qū)別于其它樓盤，可以引起買家心理認同并產生購買沖動的原動力。項目板塊作為居住暫時還無法和西城區(qū)域或相對成熟區(qū)域媲美，但作為開發(fā)高性價比的樓盤，其還有極大潛力可以挖掘，因此要充分發(fā)掘項目的自身優(yōu)勢。高檔次，高配套的差異化產品在同類型物業(yè)中可以脫穎而出，創(chuàng)造無競爭的市場。但是，就市場來看，同類型的產品（普通中檔樓盤）由于種種先天后天的因素導致其整個產品的檔次和配套無法達到一個相當的高度。因此，在成本控制、價格適中的情況下，通過多處細節(jié)的提升來拔高物業(yè)的檔次，形成與市場的勢差將使項目達到整合無競爭的狀態(tài)，更好地實現銷售目標。揚州市場客戶群體急需低總價，高配置，花園住宅小區(qū)揚州的住宅市場長期存在兩級分化的態(tài)勢。因此，對于本案來說，確立一個突出的、有自我個性的、可以喚起買家心理認同的品牌概念定位，將對未來的推廣和銷售，起到推波助瀾的重要效果?！ざㄎ辉瓌t

從市場出發(fā),以基本市場盈利為最基本的經營目的；

從消費者的心理謀求定位，創(chuàng)造適度超前的合理的產品，而不是以生產或銷售者的立場來確定；

充分考慮細分市場的容量以及市場進入風險；

思路決定出路,項目開發(fā)富有挑戰(zhàn)性,群策群力,堅持高起點，高品質，高性價比的運營原則；

項目定位首先要考慮項目自身特點，包括項目的規(guī)模、地塊特征等重要因素，然后根據項目所在區(qū)域的周邊環(huán)境、配套以及房地產大市場走勢、區(qū)域房地產現狀、走勢等市場因素綜合考慮，從而挖掘出可讓項目利潤最大化、風險最小化的定位。

項目定位符合：符合項目的優(yōu)劣勢特征；符合市場競爭趨勢特征；符合目標消費群體價值取向；擁有良好的內涵延續(xù)和包裝空間。項目定位是由：項目主題定位、形象定位、戶型定位、客戶定位、價格定位等諸多定位因素組成的，項目定位關系到一個項目最終實施成敗的與否，因此一個好的項目在項目前期的定位一定是理性的、符合市場需求的和具有前瞻性的?！ろ椖康亩ㄎ坏牟襟E：有效地向目標市場表達市場定位選擇正確的競爭優(yōu)勢（有效地向目標市場表達市場定位選擇正確的競爭優(yōu)勢（USP賣點提煉）識別據以定位的競爭優(yōu)勢（SWOT分析）＊確立各階段營銷目標是進行定位的先決條件：根據物業(yè)的特性，營銷目標應分為：短期目標、中期目標、遠期目標三個階段，三個階段相對應的目標也不盡相同。因此，我們建議的具體營銷目標定位為：遠期目標新物業(yè)、新時尚、新生活理念的倡導者中期目標形成居住氛圍，抬高物業(yè)價值短期目標(建立認知度及良好的品質)在規(guī)劃上及產品上做到最好，在策略上務實只有確立各階段的營銷目標，尤其是遠期目標之后，在營銷目標的指引下，才能進行有針對性的定位。＊在同類業(yè)態(tài)中具有哪些足以形成差異化的優(yōu)勢根據前面的SWOT分析，我們可以清楚地看到在業(yè)態(tài)競爭中具有的優(yōu)勢和機會點。品牌優(yōu)勢是天然的差異化；生活模式是典型的差異化表現；輔助功能的優(yōu)勢屬于產品附加值范疇，而這恰恰是最容易形成差異化的領域；另外，導入市場尚缺的產品和營銷模式形成的差異化；＊生活方式的營造——為本項目品牌創(chuàng)造良好的市場口碑：本項目所倡導的是一種全新的生活方式：后現代主義的、優(yōu)雅的、人文的、具有親密鄰里關系的生活方式?！ぎa品策劃的利好及不利的規(guī)避

項目地塊周邊生活配套不完善，因此在項目規(guī)劃中必須設計業(yè)主會所；

盡管項目建設用地局促，但不可忽視項目的景觀及環(huán)境規(guī)劃，如能通過對每一個細部空間的精心處理，形成整體效應最大化的景觀系統(tǒng)，則將有利于提升項目的居住價值，來吸引中高端客戶購房。

在住宅戶型設計時引入空中花園，不僅可以形成立體綠化，彌補小區(qū)綠化面積不足的缺陷，而且能使國人傳統(tǒng)的“庭院情節(jié)”得以在空中延續(xù)，為項目銷售提供強有力的賣點；

引入陽光房、凸窗、270°景觀窗等設計元素，給居室平添幾分情趣，為業(yè)主提供放松休閑的處所，感受人與自然的充分交流，這也符合項目目標人群的價值取向和消費趨勢；

戶型結構已經成為了人們在購置房產時的第二大因素，在戶型結構的設計上兼顧動靜隔離，干濕分區(qū)，保證住房的私密性。做到以人為本、真正關心人的居住需求，做精做細。要充分考慮到本項目內外豐富的自然、人文景觀，做足借景的文章，保證廳房方正實用，透光通風，戶戶有景。并且戶型結構設計具有一定的超前性，以利于物業(yè)的保值和增值。

安防設備為業(yè)主居家提供舒適放心的生活安全保障系統(tǒng)。在現階段的大量開發(fā)商中成了招攬消費群體的一大手段，而目前揚州的開發(fā)商大多都只是停留在了硬件上，對于軟件的建設還只是停留在了“管”上。因此，在安防和智能化的設計上也應該以“人無我有，人有我優(yōu)”的設計指導思想下完成；齊備的集約化經營的配套設施體貼入微的關愛業(yè)主生活中的每一個細節(jié)，讓服務細到業(yè)主家庭生活的每一個環(huán)節(jié)，這是本項目與揚州現階段開發(fā)企業(yè)的差異化的一方面，從而也成為了優(yōu)勢之一；

休閑設施兼顧參與性與實用性，盡可能的考慮全面、細致，以功能的多樣性、多選擇性來吸引客戶，提高產品的附加值，制造賣點。盡量以泛會所的形式出現。

“人性化設計”是項目景觀規(guī)劃時所必須堅持的原則。著重強調觀賞性，制造流動水景，由水串聯整個項目，使區(qū)內園林與景區(qū)渾然天成?！ろ椖渴袌龆ㄎ唤馕龆ㄎ坏谋匾院涂尚行允袌稣{研的結果已表明我們對本項目作出的市場定位在客觀上可行，在此筆者將對項目市場定位的必要性和可行性作進一步的分析。首先是項目目標消費人群居家的理念已經開始發(fā)生了一定的變化，特別是對于都市中軸線邊緣地區(qū)的中高檔項目更為重視，這為將本項目打造成為揚州市一流的高檔住宅樓盤提供了市場可能性；其次從揚州市現有市場狀況分析，市場存在客戶定位空白和產品空白，這一客觀事實是作出項目定位最為關鍵的因素，因為差異化產品就意味作低強度競爭，如果產品的定位方向能夠與目標消費人群的消費價值取向和對產品的使用方式的發(fā)展趨勢相一致，將會釋放出巨大的市場購買力。我們認為，揚州市房地產市場的住宅價格相對揚州主城區(qū)偏低，除了受發(fā)展階段的影響外，開發(fā)商未能向市場推出定位準確、順應時代生活變化趨勢的個性化產品也是其中重要的原因。我們并不能簡單地得出價格偏低既是消費能力偏低的結論，因為缺乏個性化的產品就不能有效地挖掘目標消費人群的剩余購買力。因此本項目另劈蹊徑的差異化定位既可以規(guī)避同質化競爭，又可以引領區(qū)域市場的發(fā)展。任何一個房地產項目的基本競爭戰(zhàn)略無外乎有三種，即成本領先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、聚焦戰(zhàn)略（市場專業(yè)化或產品專業(yè)化）。成本領先戰(zhàn)略以成本優(yōu)勢取勝，但其單位產品的盈利能力較?。徊町惢瘧?zhàn)略的運作成本較高，但盈利預期也較高。希望同時獲得成本優(yōu)勢和差異化優(yōu)勢的努力往往是冒險行為，因為這極有可能導致出現“陷在中間”的不利態(tài)勢。運作成本運作成本成本領先戰(zhàn)略陷在中間差異化戰(zhàn)略成功營銷的可能性通過前述分析我們不難看出，本項目具備實施成本領先戰(zhàn)略的優(yōu)勢并不明顯。與此相反，項目自身建設條件、項目所處市場環(huán)境和項目開發(fā)商所擁有資源狀況等決策因素都對差異化戰(zhàn)略構成支持，因此選擇差異化戰(zhàn)略是一種必然——以填補市場空白的目標客戶定位為基礎，以差異化產品的設計為前提，以符合時代生活發(fā)展方向的形象定位為手段，使項目目標客戶定位、產品定位和形象定位之間形成一個相互支持的定位系統(tǒng)，具有充分的可行性?！ろ椖慷ㄎ粨P州首家后現代主義3A級景觀社區(qū)（3A級――A級的產品品質、A級的物業(yè)服務、A級的生活模式）·新的思路回顧近年來揚州房地產市場的發(fā)展歷程，揚州房地產正在逐步擺脫幼稚，走向成熟，由幾年前簡單的產品時代步入了營銷時代，開發(fā)理念也從盲目簡單的模仿到有著自我特色的探索和嘗試并自成體系，逐漸適應了房地產買方市場的發(fā)展趨勢。但目前市場產品同質化的問題依舊十分嚴重，只有品牌的差異和品質的優(yōu)勢才能使本項目形成真正意義上的區(qū)分。品牌是一個杠桿，可以撬動整個市場。在提升品質方面，做到差異化的設計，產品設計中融入人性觀、領域感、環(huán)境觀，突出創(chuàng)新，使產品在揚州市場上達到領先的地步?！?chuàng)新成為競爭核心怎么創(chuàng)新？創(chuàng)新是建立在以往成功經驗基礎上的有效進步。我們要的創(chuàng)新是建立在設計基礎、制作基礎和市場反饋基礎上的東西，要圍繞“怎樣做才符合目標消費群體的需求”來進行。企業(yè)是講效益的，除了經濟效益還包括社會效益的，所以這兩手我們都要抓?，F在的開發(fā)商必須轉變觀念，多做“精細地產”。目前全國的開發(fā)商面臨著同一個難題，就是資源短缺、成本提高。這就要求今后的開發(fā)商要轉變觀念，把一個項目當成兩個項目來做；必須做到開源節(jié)流———開源，實際上就是提高產品的附加值，節(jié)流就是降低成本。而開發(fā)商要提高產品的附加值實際上就對整個產品從建筑設計到產品的軟件服務有一個全面升級。我們主要的營銷手段是進行超常規(guī)的資源整合，打造城市的“人居形象大使”。我們提出八大綱領：一是概念，即“人居形象大使”的概念；二是規(guī)劃，探尋人文藝術的精華；三是景觀，要收藏最美的風景；四是會所；五是商業(yè)，為業(yè)主提供生活便利；六是戶型，盡量做到在適用性和戶型都非常符合當地人居住習慣的前提下，把居住的實用率做得更高；七是物管?！だ砟钗覀兊睦砟钍牵阂徊豢?，二不等，三是有鉆石刀才攬瓷器活，四是實事求是腳踏實地、穩(wěn)操實業(yè)，五是集中一點、做強一項。項目市場產品判研領跑者補缺者挑戰(zhàn)者跟隨者我們的項目戰(zhàn)略——做揚州市房地產市場的領跑者我們的企業(yè)戰(zhàn)略是采用輕資產運營模式，運用管理經驗、知識產權、品牌、流程、關系資源等輕資產，創(chuàng)造出產業(yè)鏈上獨特的競爭模式。市場產品嚴重同質化的今天，惟有品牌的差異才能形成真正意義上的區(qū)分。品牌是撬動整個市場的杠桿。品牌意識的轉變就標志著房地產品牌時代的到來。在上世紀90年代初，房地產開發(fā)作為一種不動產投資受到地域性的限制，基本上都是發(fā)展商拿一塊地開發(fā)完了以后就很快地轉向下一個項目，品牌的累積比較少?，F在則完全不同。住宅項目投資估算項目經濟效益估算——小高層+高層住宅+沿借商業(yè)在此部分測算中，所有關于項目技術性數據均以預測值，分別如下：占地面積：約23000㎡當容積率控制在：A、1.2；B、1.5C、2.0的時候，其經濟效益分別如下:一、當容積率為1.2，其經濟效益為：■總建筑面積：23000㎡×1.2=27600㎡1、住宅建筑面積：21000㎡2、沿街商業(yè)建筑面積：6600㎡■銷售額：1、住宅部分銷售額：21000㎡×3000元/㎡（均價）=6300萬元2、商業(yè)部分銷售額：6600㎡×5000元/㎡（一、二層連賣均價）=3300萬元合計總銷售額：9800萬元■完成95%銷售率所需時間：約1-1.5年■產品形態(tài)：多層+沿街商業(yè)■成本：土地費用包括土地出讓金、土地契稅、土地營業(yè)稅、土地評估、手續(xù)費、拆遷安置補償費，共計約35畝×100萬元/畝，即3500萬元。2、前期工程費：約280萬元3、建安成本：約2000萬元4、公共基礎設施費用：約450萬元5、政府規(guī)費：15元/m2×27600㎡=41.4萬元6、廣告費用：9800萬元×1.5%=147萬元7、管理費用：約150萬元8、廣告平面設計費：約20萬元9、策劃代理費：9800萬元×1.5%=147萬元10、不可預見費：約100萬元■成本合計：6835.4萬元■稅前利潤：9800萬元-6835.4