第三章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)面積

第三章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)面積第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一、產(chǎn)權(quán)與物權(quán)（一）產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)涵演變（產(chǎn)權(quán)物權(quán)化）第一種觀點認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)就是所有權(quán)。第二種觀點認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)即財產(chǎn)權(quán)。第三種觀點認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)有廣義和狹義之分。

廣義:包括所有權(quán)（即財產(chǎn)的歸屬以及與這種歸屬有關(guān)的利益要求）和債權(quán)（指財產(chǎn)在市場中的支配權(quán)）。狹義:指債權(quán)即所有權(quán)在市場交易中的體現(xiàn)，其本質(zhì)是與生產(chǎn)相關(guān)的財產(chǎn)支配權(quán)與責(zé)任。第四種觀點認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是指所有權(quán)之外的財產(chǎn)權(quán)利，與所有權(quán)對立。產(chǎn)權(quán)概念混亂必然引起房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念的混亂第一頁，共六十八頁。1到底產(chǎn)權(quán)是什么呢？《牛津法律大辭典》：“財產(chǎn)權(quán)是指存在于任何客體之中或之上的完全權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用益權(quán)、消費權(quán)和其他與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利?！比欢?，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，僅所有權(quán)已不能滿足人們?nèi)找鎻?fù)雜的社會需要，人們除了對自己的物享有權(quán)利外，往往還需要利用他人之物。

比如，為了便利土地的耕種而設(shè)定地役權(quán)；為了充分利用土地、增加收益，而有地上權(quán)和永租權(quán)；為了獲得借款，又不出讓擔(dān)保物，乃有典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)。事實上，產(chǎn)權(quán)早已不僅僅限于所有權(quán)范圍，內(nèi)涵早已擴(kuò)展，不僅包括財產(chǎn)所有權(quán)，也包括財產(chǎn)他物權(quán)內(nèi)容。第二頁，共六十八頁。2（二）物權(quán)的概念及其分類根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，物權(quán)是指民事權(quán)利主體依法直接管理支配其財產(chǎn)并享受利益、排斥他人干涉的權(quán)利。具體包括所有權(quán)、用益權(quán)、使用權(quán)及居住權(quán)、地役權(quán)（或役權(quán)）、永佃權(quán)、典權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)等。并且可進(jìn)一步分為自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)：權(quán)利主體對自己所有的財產(chǎn)依法享有的物權(quán)，即財產(chǎn)所有權(quán)，又稱為完全物權(quán)。

他物權(quán)：權(quán)利主體對他人所有的財產(chǎn)依法享有的權(quán)利，包括所有權(quán)以外的各種權(quán)利，如用益權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。

第三頁，共六十八頁。3二者差別：他物權(quán)與自物權(quán)雖然都是物權(quán)、絕對權(quán)，可以對抗任何第三人，但他物權(quán)是所有權(quán)派生的，屬于限制物權(quán)，并且可以根據(jù)設(shè)立目的的不同，分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，前者包括役權(quán)、地上權(quán)和永佃權(quán)，后者包括典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)。比如，抵押權(quán)人只有對抵押物的依約處分權(quán)，而無占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，抵押權(quán)的行使只有在債務(wù)人到期不履債務(wù)時由抵押權(quán)人將抵押物折價或者變賣以優(yōu)先受償。相反，自物權(quán)即所有權(quán)，具有對物的一切支配權(quán)，凡物所需要的一切權(quán)能它都具備，是一種最完全的物權(quán)。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)作為一種重要的特殊的財產(chǎn)而形成的物權(quán)，是依照國家法律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。第四頁，共六十八頁。4二、房地產(chǎn)所有權(quán)1．概念房地產(chǎn)所有權(quán)是完全物權(quán)，屬于自物權(quán)范疇，是房地產(chǎn)所有人在法律限定的范圍內(nèi)，對其所有的房地產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權(quán)利。換句話說，房地產(chǎn)所有權(quán)就是房地產(chǎn)所有人對其所有的房地產(chǎn)享有完全的、排他的控制和支配權(quán)。2．法律特征（1）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種最充分的物權(quán)。（2）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種絕對權(quán)。（3）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種壟斷權(quán)。（一物一權(quán)）（4）房地產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)的共同指向的對象是特定的房地產(chǎn)。（比如，涉及拆遷補償問題）第五頁，共六十八頁。53．房屋所有權(quán)的種類（1）國有房屋所有權(quán)

國有房屋主要包括，國家授權(quán)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門直接管理的公房，國家授權(quán)機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位自行管理的公房，佛教道教等宗教用房。（2）集體房屋所有權(quán)

集體房屋所有權(quán)是勞動群眾集體所有制在法律上的表現(xiàn)。（3）公民個人所有房屋所有權(quán)公民個人所有的房屋所有權(quán)是國家保護(hù)公民個人合法財產(chǎn)在法律上的表現(xiàn)。（4）外產(chǎn)所有權(quán)

外產(chǎn)所有權(quán)是指外國政府、企業(yè)、社團(tuán)及外國僑民在我國境內(nèi)所有的房產(chǎn)。（5）中外合資房產(chǎn)所有權(quán)

中外合資的房產(chǎn)是我國企業(yè)或經(jīng)濟(jì)組織與外國政府、企業(yè)或個人合資建造、購買的房產(chǎn)。第六頁，共六十八頁。64．土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者對自己的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的表現(xiàn)?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

法律規(guī)定屬于國家所有的土地主要包括三部分，①礦藏、水流占地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等；②城市市區(qū)的土地；③農(nóng)村和城市郊區(qū)由法律規(guī)定屬于國家所有的土地，具體包括，國營農(nóng)、牧、林場使用的土地，按照法律規(guī)定程序征用的土地，國家有關(guān)部門根據(jù)法律規(guī)定劃定的名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)、公用設(shè)施、國防軍事等特殊用地。中華人民共和國是國家土地所有權(quán)的唯一主體。第七頁，共六十八頁。7農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！锻恋毓芾矸ā返谑畻l規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。土地所有權(quán)具有如下特征：（1）我國的土地所有權(quán)依法屬于國家和集體所有。（2）土地所有權(quán)受國家法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。（3）國家依法實行國有土地有償使用制度。（4）土地所有權(quán)依法實行單向變更，由集體所有的土地變更為國家所有的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。第八頁，共六十八頁。85．關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)問題《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國發(fā)[1991]30號文件，1991年6月7日）提出：“出售公有住宅。今后，凡按市場價購買的公房，購買后擁有全部產(chǎn)權(quán)。職工購買公有住宅，在國家規(guī)定住房面積內(nèi)實行標(biāo)準(zhǔn)價，購買后擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售；超過國家規(guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)面積部分，按市場價計價。”部分產(chǎn)權(quán)是相對于完全產(chǎn)權(quán)而言的。完全產(chǎn)權(quán)即住房購買人對住宅享有法律規(guī)定的完整所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四項權(quán)能；部分產(chǎn)權(quán)則指購買人與國家或集體單位對住宅共同享有法律規(guī)定的財產(chǎn)所有權(quán)，雙方依國家特別規(guī)定分享住宅所有權(quán)的四項權(quán)能。第九頁，共六十八頁。9部分產(chǎn)權(quán)的共有關(guān)系與民法上的共有關(guān)系的區(qū)別：（1）民法規(guī)定的共有財產(chǎn)權(quán)利人可以根據(jù)自己的意愿分割共同財產(chǎn)，從而形成各自獨立的房產(chǎn)所有權(quán)；部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利雙方不可以通過分割房產(chǎn)取得產(chǎn)權(quán)的獨立，不存在對共有房產(chǎn)的直接分割。（2）部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利義務(wù)是由法規(guī)具體加以規(guī)定的，既不遵守民法關(guān)于共同共有人對共有財產(chǎn)共同享有權(quán)利、共同分擔(dān)義務(wù)的一般原則，也不遵守按份共有人按各自的份額對共有財產(chǎn)分享權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的規(guī)定，購買人對全部房產(chǎn)享有無限期的占有權(quán)和使用權(quán)，并且可以繼承。當(dāng)然，部分產(chǎn)權(quán)的處分權(quán)受到一定的限制，購買人五年內(nèi)不得出租或以其它的形式有償轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，五年后允許贈與、出售、交換等，但在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾凶》抗芾聿块T有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)，售價和租金水平分別依屆時的標(biāo)準(zhǔn)價、微利價確定，收入歸個人所有。應(yīng)當(dāng)指出的是，這種共有關(guān)系僅適用于文件中職工以標(biāo)準(zhǔn)價、微利價購買的住宅，而不適用于其他財產(chǎn)的共有情況，不得濫用部分產(chǎn)權(quán)的概念，更不得利用部分產(chǎn)權(quán)內(nèi)容的合同或協(xié)議損害國家利益或他人的合法權(quán)益。凡是超出概念適用范圍的部分產(chǎn)權(quán)交易，應(yīng)屬于無效民事行為，不受法律保護(hù)。第十頁，共六十八頁。10三、房地產(chǎn)他物權(quán)在已經(jīng)確認(rèn)了他人所有的土地所有權(quán)和使用權(quán)的土地上保留的其他土地方面的權(quán)利。他項權(quán)的特點：在他人土地上享有的權(quán)利；他項權(quán)主體是所有人、使用人以外的，與所有人存在著某種法律關(guān)系的民事主體；他項權(quán)不受一物一權(quán)主義的限制。他項權(quán)包括：役權(quán)（地役權(quán)、人役權(quán)）、空中權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)和抵押權(quán)等。第十一頁，共六十八頁。111．地上權(quán)地上權(quán)是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附著物或培植竹木的權(quán)利。地上權(quán)人對其建筑物享有使用、出租、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、設(shè)定役權(quán)等權(quán)利，但地上權(quán)人也應(yīng)支付土地的一切賦稅，向土地所有人支付租金，并對土地盡合理使用之義務(wù)。在我國，地上權(quán)一詞被土地使用權(quán)取代，具體包括國有土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包權(quán)和土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)。2．典權(quán)典權(quán)是指支付典價、占有他人不動產(chǎn)而為使用收益的權(quán)利。其中，占有他人不動產(chǎn)而享有使用收益權(quán)利的一方為典權(quán)人，收取典價而將自己的不動產(chǎn)交典權(quán)人占有、使用、收益的一方為出典人；作為典權(quán)客體的不動產(chǎn)稱為典物；典權(quán)人為占有、使用、收益他人不動產(chǎn)而付出的代價稱為典價。3．抵押權(quán)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。第十二頁，共六十八頁。12四、相鄰權(quán)關(guān)系1、含義房地產(chǎn)相鄰權(quán)，即房地產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。第十三頁，共六十八頁。132、特征房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人。房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的。相鄰關(guān)系的客體是房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身。房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。第十四頁，共六十八頁。143、種類因使用鄰地、通道或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系因險情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系第十五頁，共六十八頁。154、相鄰關(guān)系的處理《民法通則》第83條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神、正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。第十六頁，共六十八頁。16五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是世界各國普遍建立的一種不動產(chǎn)日常性管理制度。通過產(chǎn)權(quán)登記，可以審查和確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬，以確保房地產(chǎn)歸屬的有序狀態(tài)，保障交易安全。（一）產(chǎn)權(quán)登記的種類包括土地權(quán)利的取得登記，變更土地權(quán)利的登記、新建房屋的登記、房產(chǎn)變更的登記、房地產(chǎn)抵押登記等等。第十七頁，共六十八頁。171、土地使用權(quán)的取得登記《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓和劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。2、變更土地權(quán)利的登記在我國，變更土地權(quán)利指的是土地使用權(quán)的變更，是指在土地使用權(quán)設(shè)定后，由于某種法律事實的發(fā)生而使土地使用權(quán)的主體發(fā)生變更。當(dāng)土地使用權(quán)變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。第十八頁，共六十八頁。183、新建房屋的登記新建商品房和非商品房，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行初始登記。登記的基本事項主要有：申請人名稱、地址、房產(chǎn)性質(zhì)、房產(chǎn)坐落、面積、用途、等級、價格、房產(chǎn)權(quán)屬來源證明及其他登記事項。新建房屋，應(yīng)于竣工后3個月內(nèi)，憑土地使用權(quán)證書向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。4、房產(chǎn)變更的登記房屋所有權(quán)因買賣、贈與、繼承、分析、調(diào)撥以及改建、拆除等原因轉(zhuǎn)移變更時，應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之日起，3個月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移變更登記。第十九頁，共六十八頁。195、房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押登記的具體程序如下：（1）申請。房地產(chǎn)抵押登記，雙方當(dāng)事人要共同到房地產(chǎn)管理部門填寫房地產(chǎn)他項權(quán)利登記申請書。同時，還應(yīng)向登記機關(guān)提交房地產(chǎn)抵押合同副本，并交驗房地產(chǎn)抵押合同正本，登記申請者的身份證明，土地使用權(quán)來源證明，地上建筑物及其他附著物的權(quán)屬證明，以及登記機關(guān)要求提供的其他資料。（2）受理。登記機關(guān)接受抵押當(dāng)事人雙方提交的抵押登記申請及有關(guān)證明文件后，經(jīng)查閱認(rèn)為符合要求的，在收件簿上載明名稱、頁數(shù)、件數(shù)，并給申請者開出收據(jù)。（3）發(fā)證。登記機關(guān)對申請書和有關(guān)證明事項逐項進(jìn)行審核，經(jīng)審核無誤后，填寫審批表。對土地使用權(quán)之抵押權(quán)人填發(fā)《土地他項權(quán)證》，對房產(chǎn)抵押權(quán)人填發(fā)《房屋他項權(quán)證》。第二十頁，共六十八頁。20（二）我國的權(quán)屬登記制度

世界各國和地區(qū)采用的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型，產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托侖斯登記制兩種。

第二十一頁，共六十八頁。21契據(jù)登記制契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義，這一理論認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更、他項權(quán)利的設(shè)定，只要當(dāng)事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，債的成立，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項權(quán)利的設(shè)定即同時成立。登記，僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。第二十二頁，共六十八頁。22契據(jù)登記制實行契據(jù)登記制，產(chǎn)權(quán)的依據(jù)就是契據(jù)，登記機關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利不進(jìn)行實質(zhì)性審查，只注重其形式要件。如契約及登記手續(xù)是否完備，這種登記只具有公示力而無公信力，公眾可以藉助登記公簿查閱房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)，但一旦所登記權(quán)利在實體上不能成立時，法院可以裁定已登記的契約無效，登記機關(guān)對此并不承擔(dān)責(zé)任。第二十三頁，共六十八頁。23產(chǎn)權(quán)登記制

產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。這一理論認(rèn)為：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項權(quán)利的設(shè)定，當(dāng)事人訂立的合同具有其效力。但這種效力只是一種債的效力，即當(dāng)事人在法律上只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項權(quán)利才告成立。將登記作為房地產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。第二十四頁，共六十八頁。24我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于產(chǎn)權(quán)登記制，兼有權(quán)利登記制和托侖斯登記制的特點，主要表現(xiàn)為：強制房產(chǎn)權(quán)利人必須按期登記；對登記申請進(jìn)行實質(zhì)性審查；實行發(fā)證制度；登記具有公信力。第二十五頁，共六十八頁。25我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

我國的權(quán)屬登記制度有其明顯的先進(jìn)性，但也還存在有待改進(jìn)的問題：一是政府管得過多，承擔(dān)的責(zé)任過重，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前還設(shè)了官方的交易過戶手續(xù)，因而手續(xù)較為繁瑣；二是雖然規(guī)定了房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，但由于許多城市房、地產(chǎn)管理機關(guān)分設(shè)，還不能全部實現(xiàn)房地合一的登記，房、地權(quán)利人為剝離的現(xiàn)象還時有發(fā)生；三是以土地所有權(quán)的性質(zhì)不同而分割登記。國有土地上的房屋明確由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)登記，而對集體土地上的房屋則另有規(guī)定。第二十六頁，共六十八頁。26（三）登記的地域范圍

城市規(guī)劃區(qū)國有土地和城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地，亦即是只要屬于國有土地上的房屋，都應(yīng)屬于城市房屋登記的范圍。建設(shè)部已在1997年發(fā)布公告，全國使用統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書，但在相應(yīng)的法規(guī)或規(guī)章上，還沒有明確在集體土地上的房屋亦由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)辦理登記。因而，在未有明確的規(guī)定前，對于城市邊緣的地區(qū)，特別在建制鎮(zhèn)，有一些國有土地和集體土地在地理位置上相互交錯，這就應(yīng)先查清是否已屬國有土地，再確定是否屬于城市房屋權(quán)屬登記的范圍。第二十七頁，共六十八頁。27（四）當(dāng)事人申請登記的期限總登記：申請人應(yīng)當(dāng)在地方人民政府公告的期限申請；初始登記：新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后三個月內(nèi)向登記機關(guān)提出申請；集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲彝恋?，申請人?yīng)當(dāng)自這一事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請；轉(zhuǎn)移、變更、注銷登記和他項權(quán)利登記，都應(yīng)當(dāng)在事實發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請。第二十八頁，共六十八頁。28(五）登記的程序1、受理登記申請2、權(quán)屬審核3、公告和核準(zhǔn)登記4、終審核準(zhǔn)登記5、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書第二十九頁，共六十八頁。29（六）幾種特殊情況下的權(quán)屬登記

1、直接代為登記2、商品房備案登記3、分割出售房屋的登記4、在建工程和房屋期權(quán)抵押登記第三十頁，共六十八頁。301、直接代為登記城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第二十一條規(guī)定：對依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋、無人主張權(quán)利的房屋以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，登記機關(guān)可依法直接代為登記。依法由房管部門代管的房屋主要是指一些房屋建造年代久遠(yuǎn)、權(quán)利人不明的房屋。無人主張權(quán)利的房屋，一是由于房主下落不明，而又未曾由房管部門代管的。二是有少數(shù)房主，由于各種原因而長期不申請權(quán)屬登記，被登記機關(guān)責(zé)令限期登記后，仍不申請登記或申請暫緩登記的，也可以視為無人主張權(quán)利。第三十一頁，共六十八頁。312、商品房備案登記商品房備案登記實質(zhì)上就是房屋初始登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)地塊并建成房屋后，應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)管理法第六十條的規(guī)定：“憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。”第三十二頁，共六十八頁。322、商品房備案登記在實際工作中，由于開發(fā)企業(yè)將房屋建成時，已有一部分或者大部分已經(jīng)預(yù)售，余下的房屋也將陸續(xù)出售，如按正常的權(quán)屬登記方法給開發(fā)企業(yè)頒發(fā)一份房屋所有權(quán)證，并在每一起房屋銷售時辦理一起轉(zhuǎn)移登記，則會給開發(fā)企業(yè)帶來很大的麻煩和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此，很多地方都采用備案登記的方法。第三十三頁，共六十八頁。333、分割出售房屋的登記建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司曾在1994年2月發(fā)出通知，要求各地登記機關(guān)不得為“一平方米單位”出售的房屋辦理權(quán)屬登記手續(xù)。近年來，有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對市場的實際情況，也將整幢大樓分割出售。這在一些大型商場的銷售中較為多見。這種銷售購房者所購得的房屋已有明確的部位，面積雖小但權(quán)屬經(jīng)界清楚，不同于一平方米為單位的銷售。第三十四頁，共六十八頁。344、在建工程和房屋期權(quán)抵押登記有些建房單位為獲得繼續(xù)建造房屋的資金，以在建的工程作為抵押物，向銀行獲得貸款。購房人在簽訂了購買商品房(或安居房等其他房屋)預(yù)售合同后，也將獲得的權(quán)利進(jìn)行抵押，以獲得貸款來支付其余的房款。在建工程竣工時，如抵押權(quán)仍未消滅，抵押人在申請領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書時，當(dāng)事人應(yīng)重新辦理房產(chǎn)抵押登記。預(yù)售商品房抵押也稱為房屋期權(quán)抵押，購房者在簽訂購房合同時，雙方只是產(chǎn)生了債的關(guān)系，購房者獲得的僅僅是債權(quán)，尚不是房屋所有權(quán)。第三十五頁，共六十八頁。35（七）房產(chǎn)權(quán)屬登記中常見問題及處理1、關(guān)于司法協(xié)助2、已抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓問題3、對于抵押期限的理解所產(chǎn)生的問題第三十六頁，共六十八頁。361、關(guān)于司法協(xié)助（1）房產(chǎn)查封的受理在受理查封時應(yīng)注意以下幾點：對已進(jìn)行權(quán)屬登記的房產(chǎn)，在受理查封時應(yīng)查閱登記資料，核對無誤后受理。被查封房屋未經(jīng)權(quán)屬登記，一般不能受理查封。對設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)，因抵押權(quán)人有“物上請求權(quán)”，如果查封，則一定程度上侵犯了抵押權(quán)人的權(quán)利。對于司法文書所載房屋所有權(quán)人和實際房屋所有權(quán)人不符，即錯將他人房屋查封時，應(yīng)當(dāng)即向查封單位說明，便于法院及時處理。第三十七頁，共六十八頁。37關(guān)于司法協(xié)助（2）解除查封解除查封應(yīng)按受理查封的要求辦理，有關(guān)文件應(yīng)歸入檔案。（3）強制轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)強制轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)主要是因當(dāng)事人不自覺履行人民法院已經(jīng)生效的法律文書(如判決書、調(diào)解書)，而采取的措施。當(dāng)事人憑法律文書自愿辦理的，不屬此列，可按正常手續(xù)辦理。第三十八頁，共六十八頁。382、已抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓問題已抵押的房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)當(dāng)告知抵押人和房產(chǎn)受讓人，并應(yīng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，這些規(guī)定已是明確的。在實際工作中經(jīng)常遇到的問題是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以已抵押的房產(chǎn)分期出售。作為開發(fā)企業(yè)，所開發(fā)的房產(chǎn)最終是要用于銷售。這類房屋在抵押時一般是按幢辦理登記手續(xù)，但是在銷售時是分別銷給各個產(chǎn)權(quán)人。在銷售時應(yīng)當(dāng)先把抵押權(quán)注銷，否則會因抵押權(quán)有追及效力而使買房人遭受經(jīng)濟(jì)損失。第三十九頁，共六十八頁。39案例分析案例1李某將私有房產(chǎn)賣給劉某卻無法進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記案1．案情某市居民李某1999年3月2日將私有房產(chǎn)賣給本市居民劉某。同年3月5日李某和劉某一同到房產(chǎn)交易處辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并依法繳納了規(guī)定費和契稅后，李某將房屋交給劉某，劉某亦將房款付清。當(dāng)同年5月19日劉某持有關(guān)證件去該市房產(chǎn)登記機關(guān)申請權(quán)屬登記時，市房管局產(chǎn)權(quán)處卻通知劉某，告之該房產(chǎn)已被查封，無法進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。產(chǎn)權(quán)處不能進(jìn)行登記的原因是由于李某與他人發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，被訴至所在區(qū)人民法院，原告要求法院對原為李某所有的房產(chǎn)進(jìn)行財產(chǎn)保全，法院依據(jù)原告的申請作出了查封該處房屋的裁定，并書面通知市房管局協(xié)助執(zhí)行這一裁定。根據(jù)以上資料思考下列問題：1）劉某是否可以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)？為什么？2）該市房管局產(chǎn)權(quán)處的做法是否妥當(dāng)？為什么？3）本案應(yīng)該如何處理？第四十頁，共六十八頁。40案例2張某借款用“房屋所有權(quán)證”作為抵押案某市居民劉某向張某借款10萬元，張某要求劉某提供抵鉀，劉某便用自己居住的“房屋所有權(quán)證”作為抵鉀，并同張某簽定了抵押合同，期限一年，并把“房屋所有權(quán)證”交予張某。事過一年后，當(dāng)張某要求劉某還借款時，劉某由于無力償還，張便提出向劉某索要劉某居住的房屋。根據(jù)以上資料，請思考下列問題：1）張某能否將劉某居住的房屋賣掉？為什么？2）劉某是否可以掛失？并以此要求房產(chǎn)登記機關(guān)補發(fā)呢？第四十一頁，共六十八頁。41案例3房屋產(chǎn)權(quán)證內(nèi)容可根據(jù)事實變更1．案情鄧某（男）與王某（女）是同事，隨著感情的發(fā)展，兩人確立了戀愛關(guān)系。1998年10月，鄧某出錢購買了一套三室一廳的商品房。考慮到與王某即將結(jié)婚，在辦理房屋過戶登記時，將王某登記為房屋的所有權(quán)人。之后，二人共同居住此房，但并未辦理結(jié)婚登記手續(xù)。1999年11月，王某認(rèn)為與鄧某性格不合，提出分手，兩人因此發(fā)生矛盾。鄧某要求王某搬出房屋且更改房屋的產(chǎn)權(quán)人，王某則認(rèn)為房屋的產(chǎn)權(quán)證登記的是自己的名字，因而房屋應(yīng)歸其所有，不同意搬出。鄧某遂向法院起訴，要求確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)。第四十二頁，共六十八頁。42第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積一、房屋面積的概念和種類1、房屋建筑面積房屋建筑面積亦稱“房屋展開面積”，是房屋各層建筑面積的總和。房屋建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。（1）建筑面積：按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影計算，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積。注意：測算建筑面積的房屋必須是結(jié)構(gòu)牢固、有頂蓋、層高在2.2m（含2.2m）以上的永久建筑。（2）使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影面積計算。注意：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，商品房簽訂合同，合同中應(yīng)載明房屋的建筑面積和使用面積。第四十三頁，共六十八頁。43一、房屋面積的概念和種類2.房屋產(chǎn)權(quán)面積指產(chǎn)權(quán)主體依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。3.房屋共有建筑面積指多個產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積。如電梯井、管道井、樓梯間、變電室、垃圾道、公共門廳、過道、地下室（人防工程的除外）、值班的警衛(wèi)室等），以及只為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。第四十四頁，共六十八頁。44二、房屋預(yù)售面積和產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系1.房屋預(yù)售面積指開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之后，在房屋竣工之前，按照施工圖紙測算出的，與房屋購買人簽訂銷售合同進(jìn)行銷售的面積。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，推行預(yù)售面積核準(zhǔn)制度。2.產(chǎn)權(quán)登記面積指產(chǎn)權(quán)主體依法在市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。產(chǎn)權(quán)登記面積是在房屋竣工后由測繪部門對已建成的房屋進(jìn)行實地測量之后所得到的面積。第四十五頁，共六十八頁。45二、房屋預(yù)售面積和產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系3.兩者之間的關(guān)系當(dāng)兩者有誤差時，按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定進(jìn)行處理：（1）合同有約定的，按合同處理；（2）合同沒有約定的，按以下原則處理：誤差在±3%以內(nèi)的，按約定價格多退少補，買受人請求解除合同的，不予支持。誤差在±3%以外的，買受人請求解除合同、返還已付購房款和利息的，應(yīng)予支持。第四十六頁，共六十八頁。46三、共有建筑面積的分?jǐn)偱c套面積的計算（一）可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e1、共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井；2、共有的樓梯間、電梯間；3、為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警備室；4、為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房；5、共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗；6、共有的電梯機房、水箱間、避險間；7、共有的室外樓梯。8、共有的地下室、半地下室；9、公共建筑之間的分割墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。第四十七頁，共六十八頁。47（二）不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e1、作為人防工程的建筑面積；2、獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；3、為多幢房屋的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房；4、用作公共休憩的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；5、用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。第四十八頁，共六十八頁。48（三）共有面積的處理原則（l）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。(2）無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?。（四）共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人。第四十九頁，共六十八頁。49（五）共有建筑面積的分類與確認(rèn)根據(jù)使用功能的不同，共有建筑面積可分成以下三類。(1）全幢共有共用的建筑面積。指為整幢服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進(jìn)行分?jǐn)偂?2）功能區(qū)共有共用的建筑面積。指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，例如，某幢樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂?/p>

第五十頁，共六十八頁。50(3）層共有建筑面積。由于功能設(shè)計不同，共有建筑面積有時也不相同，各層的共有建筑不同時，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)?。例如，各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，可分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻淮睒歉鲗拥奶仔鸵恢?，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必要對共有建筑進(jìn)行分類，而可以以幢為單位，按幢進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)偅苯忧蟮酶魈椎姆謹(jǐn)偯娣e。對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜，一般要進(jìn)行二級或三級，甚至更多級的分?jǐn)?。因此在對共有建筑面積分?jǐn)傊埃瑧?yīng)首先對本幢樓的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，決定其分?jǐn)倢哟魏蜌w屬。第五十一頁，共六十八頁。51（六）套面積計算與共有建筑面積分?jǐn)?/p>

計算公式的代號第五十二頁，共六十八頁。52（七）套內(nèi)建筑面積計算1．套內(nèi)建筑面積的內(nèi)容套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成。(1）套內(nèi)使用面積。套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算。它一般根據(jù)內(nèi)墻面之間的水平距離計算，內(nèi)墻面的裝飾厚度應(yīng)計人使用面積。(2）套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體面積，全部計入套內(nèi)墻體面積。套與套之間的共有墻體，套與公共部位的共有墻體，套與外墻（包括山墻的墻體），均按墻體的中線計算套內(nèi)墻體面積與套內(nèi)建筑面積。(3）套內(nèi)陽臺面積。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全算建筑面積；不封閉的陽臺按水平投影面積鈞一半計算建筑面積；沒有頂蓋的陽臺