項目產(chǎn)品定位報告作業(yè)指引范文

《項目產(chǎn)品定位報告》內(nèi)容及寫作要求一、項目定位結(jié)論的內(nèi)容1.項目總體定位[說明]本部分內(nèi)容適用于含有兩種及以上物業(yè)類型的項目，單一物業(yè)的項目可省略此部分。1.1市場定位[要求]用清晰、簡短的語句將項目的整體檔次、形象、客戶、功能和在市場中的位置描述清晰。在說明各類物業(yè)分別的市場定位后應(yīng)描述不同物業(yè)類型市場定位之間的關(guān)系?？蓴⑹龆ㄎ灰罁?jù)，要求言簡意賅，層次清晰。1.2物業(yè)構(gòu)成1．2．1物業(yè)形態(tài)的組成、各物業(yè)形態(tài)的規(guī)模；1．2．2項目初步規(guī)劃示意圖[要求]圖示各物業(yè)類型分布位置。1．2．3各物業(yè)之間的關(guān)系。[要求]分析各物業(yè)類型之間在形象、產(chǎn)品、功能、客戶、價格、銷售進(jìn)度等方面的相互影響。1.3開發(fā)策略經(jīng)營方式；[要求]主要明確項目是銷售還是持有經(jīng)營、哪類物業(yè)進(jìn)行銷售，哪類物業(yè)持有經(jīng)營，銷售與持有的規(guī)模。分期方案[要求]明確項目是否分期開發(fā)，各期開發(fā)規(guī)模，各期開發(fā)的物業(yè)類型。必要時附分期開發(fā)示意圖。各物業(yè)的開發(fā)周期、銷售周期及其相互關(guān)系。[要求]具體支配項目各物業(yè)形態(tài)開發(fā)的基本時間節(jié)點，包括開盤（開業(yè)）、銷售完成50%，銷售結(jié)案、開工、竣工時間。附銷售支配、資金支配表描述各物業(yè)形態(tài)開發(fā)周期的相互影響?？蓴⑹鲩_發(fā)周期確定的依據(jù)，要求言簡意賅，層次清晰。2．住宅定位[說明]本部分內(nèi)容適用于以各種用地性質(zhì)和立項形式開發(fā)的散售型居住用途物業(yè)，包含公建立項目的公寓等。2.1市場形象/主題概念[要求]對住宅的市場形象進(jìn)行概括性描述，明晰產(chǎn)品主題，提出產(chǎn)品開發(fā)著力點和支撐點。2.2客戶定位[要求]可從年齡、社會身份、收入、置業(yè)目的、家庭結(jié)構(gòu)、來源區(qū)域等多個角度界定客戶群，選擇多個客戶群時應(yīng)闡明不同客戶群之間的影響，明確客戶組合策略，清晰界定核心客戶、重要客戶、偶得客戶。通過總結(jié)分析不同客戶需求特點與本項目特征的吻合程度、客戶量、客戶可獲得性等方面闡述客戶定位的依據(jù)。2.3價格及其實現(xiàn)策略[要求]住宅及配套商業(yè)等的價格，應(yīng)注明價格是“毛坯”還是“精裝”，包括開盤價、均價等。提出價格實現(xiàn)策略。2.4住宅具體產(chǎn)品建議產(chǎn)品開發(fā)總體策略[要求]提出產(chǎn)品開發(fā)總體思路，通常包括研發(fā)創(chuàng)新、復(fù)制公司已有產(chǎn)品線、以對標(biāo)項目為原型進(jìn)行微調(diào)等。2.4.2建筑形式超高層、高層、小高層、多層（花園洋房）、獨棟別墅、類別墅（雙拼/Townhouse/疊拼）以及多種建筑形式的混搭或中間形態(tài)一梯幾戶是否帶電梯[要求]通過以上幾方面對建筑形式提出要求，如含有多種建筑形式，說明各種形式的建筑規(guī)模以及擺放位置建議。戶型配比不同戶型的面積及總價范圍不同戶型所占面積和套數(shù)的比重若要求戶型設(shè)計贈送面積，應(yīng)對贈送位置和方式等提出建議2.4.4主要功能空間的具體要求從面寬、高度、朝向、采光、面積、位置、功能關(guān)系、布局聯(lián)系等方面對主要功能空間提出要求。廳——客廳、餐廳、門廳、客庭廳臥房——主臥、次臥、書房衛(wèi)生間——主衛(wèi)、客衛(wèi)、保姆衛(wèi)生間廚房——中廚、西廚陽臺——觀景陽臺、生活陽臺其它功能空間——貯存室、工人房、步入式衣帽間、化妝間、別墅中的院落、中庭、設(shè)備間、車庫、地下空間的利用等[要求]以上所列各方面不要求逐項給出精確規(guī)定，但客戶重點關(guān)注部分或與突出產(chǎn)品概念干脆相關(guān)的部分應(yīng)盡可能清晰精確要求。項目含有檔次、種類不同的產(chǎn)品時，應(yīng)分別闡述清晰。2.4.5規(guī)劃布局各類戶型、建筑形式布局的建議各種配套的布局建議對樓間距、朝向等的傾向性看法人流車流的基本建議，如是否人車分流2.4.6裝修標(biāo)準(zhǔn)是否精裝：毛坯/精裝/廚衛(wèi)精裝裝修的檔次（價格）2.4.7車位車戶比特殊車位的要求：如超大車位的數(shù)量，位置要求等2.4.8建筑風(fēng)格方向性建議2.4.9景觀主題和風(fēng)格方向性建議2.5住宅配套及服務(wù)建議配套商業(yè)產(chǎn)品建議[說明]本部分內(nèi)容適用于商業(yè)規(guī)模少于1萬平方米且占項目總體規(guī)模不足5%，僅作為住宅配套的狀況，如商業(yè)規(guī)模較大應(yīng)作為獨立的物業(yè)形態(tài)專項探討。（散售型適用本文件第一部分第4項，持有型依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)部相關(guān)規(guī)定執(zhí)行）位置布局規(guī)模層數(shù)層高業(yè)態(tài)設(shè)想單位面積，開間，組合與分割產(chǎn)品經(jīng)營條件，如上下水、餐飲條件出入口，與住宅的相互影響經(jīng)營方式（持有/銷售、整售/散售）銷售價格會所規(guī)模檔次經(jīng)營內(nèi)容建議位置要求其他配套建議[要求]依據(jù)項目實際狀況，對配套的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療等的規(guī)模、檔次等加以說明。2.5.4物業(yè)服務(wù)核心理念及主要價值點2.6開發(fā)策略[說明]本部分內(nèi)容適用于僅含有住宅物業(yè)及少量配套的項目，在報告中不包括1中內(nèi)容狀況下需按本部分的要求闡述開發(fā)策略。對于含有兩種及以上物業(yè)類型的項目，開發(fā)策略已經(jīng)在１中體現(xiàn)的，可不在住宅部分中再列此項。分期方案[要求]明確項目是否分期開發(fā)，各期開發(fā)規(guī)模，各期開發(fā)的物業(yè)形式。必要時附分期開發(fā)示意圖。開發(fā)周期、銷售周期及其相互關(guān)系。[要求]具體支配項目開發(fā)的基本時間節(jié)點，包括開盤、銷售完成50%，銷售結(jié)案、開工、竣工時間。附銷售支配表、資金支配表3．寫字樓定位[說明]本部分內(nèi)容適用于以各種用地性質(zhì)和立項形式開發(fā)的散售型辦公用途物業(yè)，包含住宅或其他立項形式下的ＳＯＨＯ等實際主要用于辦公的建筑。3.1市場形象/主題概念[要求]對市場形象進(jìn)行概括性描述，明晰產(chǎn)品主題，提出產(chǎn)品開發(fā)著力點和支撐點。3.2客戶定位購房目標(biāo)客戶定位運用目標(biāo)客戶定位[要求]從置業(yè)目的、個人／機(jī)構(gòu)、行業(yè)特征、企業(yè)規(guī)模等多個角度界定客戶群，選擇多個客戶群時應(yīng)闡明不同客戶群之間的影響，明確客戶組合策略。通過總結(jié)分析不同客戶需求特點與本項目特征的吻合程度、客戶量、客戶可獲得性等方面闡述客戶定位的依據(jù)。3.3價格及其實現(xiàn)策略[要求]明確開盤價、均價等。提出價格實現(xiàn)策略。3.4具體產(chǎn)品建議建筑形態(tài)總建筑規(guī)模單棟建筑規(guī)模范圍建筑布局凈高主力單元分隔面積大堂最小面積要求特殊空間要求設(shè)備設(shè)施空調(diào)——種類（集中中心空調(diào)/戶式中心空調(diào)/不設(shè)空調(diào)）、檔次電梯——最長等候時間、檔次通訊設(shè)施——帶寬、信息點的密度、鋪設(shè)方式（網(wǎng)絡(luò)架空地板）特殊設(shè)施設(shè)備要求（針對特殊目標(biāo)客戶需求）3.4.4配套設(shè)施公共會議室——數(shù)量、面積員工食堂——設(shè)/不設(shè)、面積車位數(shù)量3.4.5物業(yè)管理物業(yè)公司類型物業(yè)費水平3.5開發(fā)策略[說明]本部分內(nèi)容適用于僅含有寫字樓項目，在報告中不包括1中內(nèi)容狀況下需按本部分的要求闡述開發(fā)策略。對于含有兩種及以上物業(yè)類型的項目，開發(fā)策略已經(jīng)在１中體現(xiàn)的，可不再列此項。分期方案[要求]明確項目是否分期開發(fā)，各期開發(fā)規(guī)模，各期開發(fā)的物業(yè)形式。必要時附分期開發(fā)示意圖。開發(fā)周期、銷售周期及其相互關(guān)系。[要求]具體支配項目開發(fā)的基本時間節(jié)點，包括開盤、銷售完成50%，銷售結(jié)案、開工、竣工時間。附銷售支配表、資金支配表4．大中型商業(yè)設(shè)施定位[說明]本部分內(nèi)容適用于以各種用地性質(zhì)和立項形式開發(fā)的建筑面積１萬平方米以上散售型商業(yè)用途物業(yè)。4.1市場形象/主題概念[要求]對市場形象進(jìn)行概括性描述，明晰產(chǎn)品主題，提出產(chǎn)品開發(fā)著力點和支撐點。4.2客戶定位購房目標(biāo)客戶定位經(jīng)營客戶定位[要求]從置業(yè)目的、個人／機(jī)構(gòu)、經(jīng)營內(nèi)容、業(yè)態(tài)等多個角度界定客戶群，選擇多個客戶群時應(yīng)闡明不同客戶群之間的影響，明確客戶組合策略。通過總結(jié)分析不同客戶產(chǎn)品需求特點與本項目特征的吻合程度、客戶量、客戶可獲得性等方面闡述客戶定位的依據(jù)。4.3價格及其實現(xiàn)策略[要求]明確開盤價、均價等。提出價格實現(xiàn)策略。4.4具體產(chǎn)品建議建筑形態(tài)總建筑規(guī)模單棟建筑規(guī)模范圍總層數(shù)建筑布局各種業(yè)態(tài)布局位置各層凈高進(jìn)深——最大、最小、主力單元單元分隔面積——最小單元、主力單元特殊空間要求4.4.3設(shè)備設(shè)施空調(diào)——種類（集中中心空調(diào)/戶式中心空調(diào)/不設(shè)空調(diào)）、檔次電梯——類型（扶梯、貨梯等）及數(shù)量要求、檔次特殊設(shè)施設(shè)備要求（依據(jù)業(yè)態(tài)定位確定）車位——數(shù)量及位置要求物業(yè)管理物業(yè)公司類型物業(yè)費水平4.5開發(fā)策略[說明]本部分內(nèi)容適用于僅含有商業(yè)項目，在報告中不包括1中內(nèi)容狀況下需按本部分的要求闡述開發(fā)策略。對于含有兩種及以上物業(yè)類型的項目，開發(fā)策略已經(jīng)在１中體現(xiàn)的，可不再列此項。分期方案[要求]明確項目是否分期開發(fā)，各期開發(fā)規(guī)模，各期開發(fā)的物業(yè)形式。必要時附分期開發(fā)示意圖。開發(fā)周期、銷售周期及其相互關(guān)系。[要求]具體支配項目開發(fā)的基本時間節(jié)點，包括開盤、銷售完成50%，銷售結(jié)案、開工、竣工時間。附銷售支配表、資金支配表二、項目定位分析基本內(nèi)容探討內(nèi)容可以不限于框架所指出的內(nèi)容，在具體探討和報告呈現(xiàn)過程中，可依據(jù)項目的具體狀況有重點地加以探討。報告應(yīng)力求簡潔、清晰，以便突出觀點和重要信息，便利閱讀。1．公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求分析1.1集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略角度對項目的要求[要求]對于新進(jìn)入城市開發(fā)的第一個項目，規(guī)模大，或涉及新的業(yè)務(wù)方向的項目，集團(tuán)會在項目自身的盈利要求以外提出更多要求。包括：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)品牌在當(dāng)?shù)氐慕⒑腿珖詡鞑?、新的產(chǎn)品或業(yè)務(wù)模式的探究、公司產(chǎn)品線完善、人才的培育、資本市場承諾、融資要求、公司整體結(jié)轉(zhuǎn)量及銷售額要求等等。應(yīng)闡明本項目擔(dān)當(dāng)?shù)募瘓F(tuán)發(fā)展使命，并分析其對產(chǎn)品定位的限制或推動作用。對于單獨追求利潤貢獻(xiàn)的常規(guī)開發(fā)項目，本部分可以從略。1.2區(qū)域事業(yè)部／城市公司角度對項目的要求[要求]闡明區(qū)域事業(yè)部／城市公司對于項目的戰(zhàn)略期望。主要包括：品牌在當(dāng)?shù)赜绊懥Φ慕⒓熬S護(hù)、區(qū)域市場認(rèn)可度和占有率的維持及提高、現(xiàn)金流的要求、新產(chǎn)品或新客戶群的開發(fā)、與其他項目的資源共享、團(tuán)隊建設(shè)、合作方引入等等。應(yīng)簡要分析以上要求對產(chǎn)品定位的限制或推動作用。對于單獨追求利潤貢獻(xiàn)的常規(guī)開發(fā)項目，本部分可以從略。2.項目區(qū)位狀況及用地條件分析2.1本項目與主要城市功能區(qū)的關(guān)系[要求]探討本項目與對其影響比較顯著的城市功能區(qū)的關(guān)系，包括主要的政務(wù)區(qū)、商務(wù)區(qū)、商業(yè)集中區(qū)、居住區(qū)以及交通集散地、使館區(qū)等特殊的功能區(qū)。上述功能區(qū)應(yīng)包括國家級、市級以及區(qū)縣級的各種規(guī)劃功能區(qū)。盡可能用圖的形式表示各種功能區(qū)與本項目的位置關(guān)系和交通聯(lián)系，說明其與本項目的距離及其對本項目產(chǎn)生的影響。對于寫字樓的定位，應(yīng)關(guān)注項目所在地或周邊是否有較大規(guī)模的商務(wù)集中區(qū)或科技園，假如有，應(yīng)對其發(fā)展歷史、現(xiàn)狀、現(xiàn)行特殊政策及其對本項目所在地的輻射作用等進(jìn)行描述。對于商業(yè)設(shè)施定位，應(yīng)關(guān)注項目所在地或周邊是否有較大規(guī)模的商業(yè)集中區(qū)，假如有，應(yīng)對其發(fā)展歷史、現(xiàn)狀及其對本項目所在地的輻射作用等進(jìn)行描述。2.2市、區(qū)內(nèi)各級政府對本項目及周邊地區(qū)城市功能和產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的規(guī)劃[要求]描述市、區(qū)各級規(guī)劃部門對本項目所在區(qū)域的功能和產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的規(guī)劃，說明規(guī)劃的內(nèi)容、實施的支配支配以及目前的實施狀況。對將來規(guī)劃的實現(xiàn)狀況及其對本項目所在區(qū)域帶來的影響加以預(yù)料。2.3周邊分布的主要物業(yè)的類型、檔次以及周邊人群的特征[要求]簡述項目周邊1-3公里范圍內(nèi)分布的主要物業(yè)類型及檔次，并由此說明周邊活動的人群的基本狀況。主要采納定性描述的方法，在可以獲得相關(guān)地區(qū)的物業(yè)和人口統(tǒng)計資料的狀況下可以引用，但應(yīng)簡潔。對于寫字樓定位，應(yīng)關(guān)注周邊企業(yè)分布的基本狀況。對于商業(yè)設(shè)施定位，應(yīng)關(guān)注周邊的人口數(shù)量、收入水平、人口的類型（居住人口/辦公人口/流淌人口、本地人/外地人/外國人）及其它特征。2.4周邊地區(qū)的交通狀況2.4.1道路2.4.2軌道交通2.4.3其它交通條件：機(jī)場、火車站、交通樞紐等[要求]描述目前的狀況以及規(guī)劃中近3年內(nèi)可能出現(xiàn)的改變。盡可能利用圖來表示各種道路和交通設(shè)施與本項目的位置關(guān)系，并說明其與本項目的最短距離，在說明事實的基礎(chǔ)上對本項目的交通便利性進(jìn)行評價。2.5周邊地區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)狀況[說明]本部分內(nèi)容適用于對住宅定位的分析，對于寫字樓和商業(yè)定位可不分析周邊配套狀況。2.5.1教化設(shè)施2.5.2醫(yī)療設(shè)施2.5.3商業(yè)設(shè)施2.5.4文化消遣設(shè)施2.5.5公園綠地[要求]描述本項目周邊2公里范圍內(nèi)各種配套設(shè)施的狀況，包括目前的狀況以及規(guī)劃中近3年內(nèi)可能出現(xiàn)的改變。盡可能利用圖來表示各種設(shè)施與本項目的位置關(guān)系，在說明配套設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模同時還要對其性質(zhì)（公立/私立、綜合性/?？频龋┖蜋n次加以說明。在說明事實的基礎(chǔ)上對本項目周邊的配套設(shè)施對本項目而言是否充分進(jìn)行評價。2.6項目用地條件及其對項目的影響2.6.1主要規(guī)劃指標(biāo)：占地面積、總建筑面積、容積率、規(guī)劃用地性質(zhì)、限高、建筑覆蓋率等2.6.2用地的形態(tài)及其制約2.6.3周邊小環(huán)境制約條件：周邊景觀資源、保證周邊建筑日照要求、緊鄰道路退線要求等2.6.4政府有關(guān)部門對用地及產(chǎn)品規(guī)劃的其他特殊要求[要求]簡要說明各有關(guān)指標(biāo)，沒有確定的可以不寫，說明用地條件對項目可能帶來的影響，對用地條件進(jìn)行綜合評價。3.市場格局與競爭性分析3.1住宅市場格局與競爭性分析[說明]本部分內(nèi)容適用于對住宅定位的分析。3.1.1市場總體發(fā)展趨勢分析城市住宅發(fā)展總體水平指標(biāo)：各年度總供應(yīng)量、總成交量、價格、開發(fā)和交易熱點區(qū)域、將來新增供應(yīng)量城市住宅產(chǎn)品開發(fā)的總體水平品牌競爭總體狀況新出臺重大相關(guān)政策及其對市場發(fā)展趨勢的影響[要求]本部分為選寫。符合以下三種狀況的項目定位必需完成本部分分析：1)公司新進(jìn)入城市開發(fā)的第一個項目，對總體市場狀況了解不夠；2)項目規(guī)模相對整個城市的市場規(guī)模較大，對市場發(fā)展可能產(chǎn)生重要影響；3)近期出臺對市場有重大影響的政策，市場發(fā)展趨勢面臨較大的改變可能。三種狀況均未發(fā)生的常規(guī)住宅項目定位本部分可省略或從簡。3.1.2競爭區(qū)域住宅市場狀況分析項目分布狀況及主要片區(qū)特點總供應(yīng)規(guī)模及不同類型產(chǎn)品的供應(yīng)規(guī)模物業(yè)檔次建筑形式（別墅/多層/小高層/高層、塔樓/板樓/塔連板等）售價（現(xiàn)價格水平及近年改變趨勢）客戶構(gòu)成特點戶型配比銷售狀況[要求]通過對項目周邊地區(qū)住宅的現(xiàn)場調(diào)查獲得第一手的資料，并對其就以上幾方面進(jìn)行分析。本部分內(nèi)容應(yīng)當(dāng)翔實精確，通過分析找出周邊市場的特點和本項目的市場空間。調(diào)研區(qū)域的選擇應(yīng)區(qū)分不同物業(yè)形式的依據(jù)各自的市場格局分別確定。對于與項目距離較遠(yuǎn)，對項目影響較小的片區(qū)簡略分析即可，對于距離較近的片區(qū)應(yīng)重點分析。3.1.3重點競爭項目特點分析戶型特點產(chǎn)品突出特征，如規(guī)劃布局、檔次、產(chǎn)品賣點等方面的特點客戶特點銷售狀況[要求]本部分為選寫部分，周邊有特殊須要說明的項目或?qū)Ρ卷椖坑刑厥饨梃b意義的項目時撰寫。對重要的競爭項目進(jìn)行深化分析，重點是分析其與市場格局有關(guān)的內(nèi)容，以及對銷售產(chǎn)生重要影響的產(chǎn)品特點。重點競爭項目的選取主要考慮其與本項目的距離、規(guī)模大小、開發(fā)商的影響力、項目的市場影響力、與本項目銷售時期的重疊、與本項目自身條件的相像性等。在作簡潔的市場分析報告時本部分可以省略。3.1.4將來市場供應(yīng)改變預(yù)料周邊市場總供應(yīng)量的改變周邊市場價格的改變趨勢周邊潛在項目基本狀況列表（主要包括地點、規(guī)模、預(yù)料價格、推出時間、開發(fā)商等）3.2寫字樓市場格局與競爭性分析[說明]本部分內(nèi)容適用于對散售型寫字樓定位的分析。3.2.1市場總體發(fā)展趨勢分析城市寫字樓發(fā)展總體水平指標(biāo)：各年度總存量、新增供應(yīng)量、總銷售量、租金與售價總體水平、空置率辦公物業(yè)集中分布區(qū)狀況：各重要集中分布區(qū)的位置、辦公物業(yè)的存量、新增供應(yīng)量、總銷售量、租金與售價總體水平、空置率、客戶構(gòu)成特點及其改變趨勢城市辦公物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的總體水平、產(chǎn)品開發(fā)的新改變新出臺重大相關(guān)政策及其對市場發(fā)展趨勢的影響[要求]本部分為選寫。符合以下三種狀況的項目定位必需完成本部分分析：1)公司新進(jìn)入城市開發(fā)的第一個寫字樓項目，對總體市場狀況了解不夠；2)項目規(guī)模相對整個城市的市場規(guī)模較大，對于市場發(fā)展可能產(chǎn)生重要影響；3)近期出臺對市場有重大影響的政策，市場發(fā)展趨勢面臨較大的改變可能。三種狀況均未發(fā)生的常規(guī)寫字樓項目定位本部分可省略或從簡。3.2.2競爭區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰻顩r分析規(guī)模特點分布狀況物業(yè)檔次售價及租金銷售速度/出租率客戶構(gòu)成[要求]通過對項目周邊地區(qū)寫字樓的現(xiàn)場調(diào)查獲得第一手的資料，并對其就以上幾方面進(jìn)行分析。本部分內(nèi)容應(yīng)當(dāng)翔實精確，通過分析找出周邊市場的特點和本項目的市場空間。區(qū)域范圍依據(jù)對本項目的影響力確定，主要考慮本項目的規(guī)模、位置以及物業(yè)類型，原則上規(guī)模越大的項目選取的區(qū)域探討范圍越大。依據(jù)本項目及周邊競爭區(qū)域的特點可將競爭區(qū)域進(jìn)一步細(xì)分后分別加以分析和對比，也可以區(qū)分不同物業(yè)類型（純寫字樓/商住公寓）或不同檔次分別加以分析。3.2.3重點競爭項目特點分析位置特征：交通可達(dá)性、可視性空間特點：標(biāo)準(zhǔn)層面積及布局、層高、凈高硬件設(shè)施：電梯、空調(diào)、架空地板、智能化、衛(wèi)生間等配套設(shè)施：銀行、餐飲、酒店、會議室、商務(wù)中心、員工餐廳、車位數(shù)量等形象特征：建筑形體、外立面、大堂、公共區(qū)域的裝修標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)管理：物業(yè)公司、物業(yè)費租售狀況：租售價格及改變方向、銷售速度/出租率客戶構(gòu)成特點其他突出的特點[要求]本部分對重要的競爭項目進(jìn)行深化分析，重點是其具體的產(chǎn)品特征，特殊是其突出的特點和對銷售產(chǎn)生重要影響的特點。重點競爭項目的選取主要考慮其與本項目的距離、規(guī)模大小、開發(fā)商的影響力、項目的市場影響力、與本項目銷售時期的重疊等，依據(jù)實際狀況選取1-5個即可。在作簡潔的市場分析報告時本部分可以省略。3.2.4將來供應(yīng)改變狀況預(yù)料周邊市場總供應(yīng)量的改變周邊市場價格的改變趨勢：租金、售價周邊潛在項目基本狀況列表：主要包括地點、規(guī)模、預(yù)料價格、推出時間、開發(fā)商等3.3大中型商業(yè)設(shè)施市場格局與競爭性分析[說明]本部分內(nèi)容適用于對散售型大中型商業(yè)設(shè)施定位的分析。住宅配套商業(yè)的市場分析可參照本部分內(nèi)容適當(dāng)簡化。3.3.1市場總體發(fā)展趨勢分析城市商業(yè)設(shè)施發(fā)展總體水平指標(biāo)：人均商業(yè)面積、各年新增規(guī)模以上商業(yè)設(shè)施供應(yīng)量、總銷售量、空置率主要商圈狀況：各主要商圈的位置、業(yè)態(tài)、經(jīng)營特點、消費檔次品牌零售商進(jìn)入狀況新增商業(yè)設(shè)施產(chǎn)品開發(fā)的總體水平、產(chǎn)品開發(fā)的新改變新出臺重大相關(guān)政策及其對市場發(fā)展趨勢的影響[要求]本部分為選寫。符合以下三種狀況的項目定位必需完成本部分分析：1)公司新進(jìn)入城市開發(fā)的第一個項目，對總體市場狀況了解不夠；2)項目規(guī)模相對整個城市的市場規(guī)模較大，對于城市的市場發(fā)展可能產(chǎn)生重要影響；3)近期出臺對市場有重大影響的政策，市場發(fā)展趨勢面臨較大的改變可能。三種狀況均未發(fā)生的商業(yè)設(shè)施項目定位本部分可省略或從簡。3.3.2競爭區(qū)域商業(yè)設(shè)施市場狀況分析項目分布狀況及主要片區(qū)特點規(guī)模以上商業(yè)設(shè)施總供應(yīng)量業(yè)態(tài)及經(jīng)營內(nèi)容物業(yè)檔次建筑形式：獨立商業(yè)/底商、總層數(shù)價格：售價與租金（分樓層位置）租、售狀況：空置率、銷售速度[要求]通過對項目周邊商業(yè)設(shè)施的現(xiàn)場調(diào)查獲得第一手的資料，并對其就以上幾方面進(jìn)行分析。本部分內(nèi)容應(yīng)當(dāng)翔實精確，通過分析找出周邊市場的特點和本項目的市場空間。區(qū)域范圍依據(jù)對本項目的影響力確定，主要考慮本項目的規(guī)模、位置以及可能的產(chǎn)品形式，原則上規(guī)模越大的項目選取的區(qū)域探討范圍越大。3.3.3重點競爭項目特點分析位置特點規(guī)模經(jīng)營內(nèi)容產(chǎn)品特征，如空間布局、檔次、產(chǎn)品賣點等方面的特點租售方式售價銷售速度[要求]本部分為選寫部分，周邊有特殊須要說明的項目或?qū)Ρ卷椖坑刑厥饨梃b意義的項目時撰寫。對重要的競爭項目進(jìn)行深化分析，重點是分析對銷售產(chǎn)生重要影響的產(chǎn)品特點。重點競爭項目的選取主要考慮其與本項目的距離、規(guī)模大小、開發(fā)商的影響力、項目的市場影響力、與本項目銷售時期的重疊、與本項目自身條件的相像性等。在作簡潔的市場分析報告時本部分可以省略。3.3.4將來供應(yīng)改變狀況預(yù)料周邊市場總供應(yīng)量的改變周邊市場價格的改變趨勢周邊潛在項目基本狀況：地點、規(guī)模、預(yù)料價格、推出時間、產(chǎn)品特點等）4.市場需求分析4.1住宅市場需求分析[說明]本部分內(nèi)容適用于對住宅定位的分析。4.1.1周邊地區(qū)主要就業(yè)與居住人口的特點[要求]對于目標(biāo)客戶主要由地源性客戶組成的項目定位，應(yīng)進(jìn)行本部分分析。主要結(jié)合周邊地區(qū)的物業(yè)構(gòu)成分析人口的構(gòu)成特點，可以利用正式的人口和不同物業(yè)規(guī)模的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。對于深度要求比較高的報告，在進(jìn)行了周邊人口構(gòu)成抽樣調(diào)查的基礎(chǔ)上，可以用調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行說明。對于目標(biāo)客戶主要是非地源性客戶的，本部分可以省略。4.1.2目標(biāo)客戶選擇及其對住宅的需求偏好客戶細(xì)分結(jié)果、不同細(xì)分客戶群之間的相互影響；客戶與地塊條件的匹配度：主要是分析各細(xì)分客戶群在購房位置偏好、對住房周邊環(huán)境的要求、支付實力（單價和總價）等方面的差異，選擇與項目地塊匹配度高的客戶群。目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品要求：針對選出的細(xì)分客戶群分析其希望購買的面積、對各種功能空間的需求、對產(chǎn)品的情感訴求及其他消費心理方面的內(nèi)容。[要求]本部分內(nèi)容原則上是專項客戶需求調(diào)查結(jié)果的總結(jié)。在對目標(biāo)客戶比較了解，沒有進(jìn)行專項客戶調(diào)查的狀況下可結(jié)合以往的接觸閱歷進(jìn)行定性的描述，也可以借用一部分其它機(jī)構(gòu)進(jìn)行的需求調(diào)查的結(jié)果，但要對其探討方法的牢靠性和數(shù)據(jù)的精確性有相當(dāng)?shù)牧私狻?.1.3將來市場需求改變趨勢區(qū)域市場需求總量改變趨勢區(qū)域客戶構(gòu)成改變趨勢客戶產(chǎn)品需求改變趨勢[要求]主要結(jié)合全市住宅需求的改變及周邊地區(qū)將來人口的改變對周邊地區(qū)的住宅需求改變進(jìn)行定性的分析。對規(guī)模較小，快速銷售的項目本部分可以省略。4.2寫字樓市場需求分析[說明]本部分內(nèi)容適用于對散售型寫字樓定位的分析。4.2.1周邊區(qū)域的企業(yè)構(gòu)成特征企業(yè)規(guī)模企業(yè)性質(zhì)（外企、合資企業(yè)、私企、國企等）行業(yè)特征[要求]對于目標(biāo)客戶主要由地源性客戶組成的項目定位，應(yīng)進(jìn)行本部分分析。對于深度要求比較高的報告，可在項目周邊地區(qū)進(jìn)行企業(yè)構(gòu)成抽樣調(diào)查，以調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行說明。在沒有進(jìn)行專項企業(yè)構(gòu)成抽樣調(diào)查的狀況下，可通過北京黃頁、抄錄部分重要寫字樓水牌等方式獲得相應(yīng)數(shù)據(jù)，也可以引用