建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)作業(yè)二參考答案

..XX開放大學(xué)形成性考核作業(yè)學(xué)號(hào)姓名課程代碼課程名稱建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)閱教師第2次任務(wù)共4次任務(wù)建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)課程實(shí)踐之經(jīng)濟(jì)分析示范案例劉先生,月收入3000多元,現(xiàn)有積蓄20萬(wàn)元,在市中心有95m2的住房一套。2009年5月在XX市三環(huán)外購(gòu)買了一套64.22m2的住房,房?jī)r(jià)4360元／m２,房款總價(jià)280000元。由于劉先生購(gòu)買的是第二套住房,首付40%,共計(jì)112000元,剩余168000元向銀行申請(qǐng)了20年的等額本息商業(yè)按揭貸款,貸款基準(zhǔn)利率為5.94%,第二套房利率上浮10%為6.534%,月供1255.97元〔取整1256。[問題]如果劉先生將此套商品房出租,出租經(jīng)營(yíng)期20年,20年的平均租金為1000元／月,平均每年的凈收為9888元。試用投資回收期法、凈現(xiàn)值法分析劉先生用20年的租金收回房款首付112000元的可行性。[問題求解分析]<1>求每年的凈收益房屋在出租經(jīng)營(yíng)期間應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：營(yíng)業(yè)稅為租金收入的5%；城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅額的7%；教育附加稅為營(yíng)業(yè)稅額的3%；房產(chǎn)稅為租金收入的12%；印花稅為租賃合同金額的1‰。20年中平均每年出租經(jīng)營(yíng)收入及稅費(fèi)估算：1>租金總收入＝月租金×12=1000×12=12000〔元。2>稅費(fèi)估算〔亦為年經(jīng)營(yíng)成本：①營(yíng)業(yè)稅＝租金×5%=12000元×5%=600元②城市建設(shè)維護(hù)稅＝營(yíng)業(yè)稅×7%=600元×7%=42元③教育附加稅＝營(yíng)業(yè)稅×3%=600元×3%=18元④房產(chǎn)稅＝租金收入×12%=12000元×12%=1440元⑤印花稅＝租賃合同金額×1‰=12000元×1‰＝12元稅費(fèi)合計(jì)＝①+②+③+④+⑤＝2112元。凈收益：12000–2112＝9888〔元。<2>用投資回收期法進(jìn)行評(píng)價(jià)首先畫出陳先生投資該商品房的現(xiàn)金流量圖,如圖10.1所示。下面分別用表上計(jì)算法和公式計(jì)算法評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。由于劉先生是第二套住房,貸款利率上浮10%為6.534%。當(dāng)采用動(dòng)態(tài)投資回收期判斷項(xiàng)目的可行性時(shí),可按ic=7%計(jì)算。2>用公式計(jì)算法評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。靜態(tài)解法1：t=-112000+9888+9888+…+9888+3232/9888=0解得Pt=11.33〔年<Pc=20年,投資方案能達(dá)到預(yù)期效果。靜態(tài)解法2：解得Pt=12－1十3232／9888=11.33〔年<Pc=20年,投資方案能達(dá)到預(yù)期效果。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)：計(jì)算過(guò)程見表10.40將數(shù)據(jù)代入,得PD＝24－1＋<17／1949>≈23.01〔年>20年故用動(dòng)態(tài)投資回收期法評(píng)價(jià),投資方案不能達(dá)到預(yù)期效果。評(píng)價(jià)結(jié)論：投資項(xiàng)目不可行。<3>用凈現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)價(jià)1>如果按第二套住房,即按7%計(jì)算：NPV<ic＝7%>=-112000+9888×<P／A,97%,20>=-112000+9888×10.5940=-112000+104753.47=-7246.53〔元<0說(shuō)明該投資項(xiàng)目〔20年內(nèi)在經(jīng)濟(jì)上是不可行的。2>如果按基準(zhǔn)利率5.94%貸款〔首套住房,可按6%計(jì)算,則NPV〔ic=6%=-112000+9888×<P/A,6%,20>＝-112000+9888×11.4699＝-112000+113414.37＝1414.37〔元>0因?yàn)镹PV<ic=6%>>0,說(shuō)明該投資項(xiàng)目在20年內(nèi)除能按6%〔大于銀行基準(zhǔn)利率5.94%的收益率收回首付款外,在20年末還能獲得1414.37元的超額凈現(xiàn)值收益〔抵償首付款后的凈收益,所以該投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。<4>案例的評(píng)價(jià)結(jié)論1>當(dāng)ic=-7%時(shí)〔利率上浮10%：①靜態(tài)投資回收期11.33年可收回首付款,小于20年,故方案可行。②但動(dòng)態(tài)投資回收期23.01年方可收回首付款,大于20年,故方案不可行。③NPV<ic=7%><0,說(shuō)明首付款不能在20年內(nèi)收回,故該投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是不可行的。④綜合結(jié)論：不可行。2>當(dāng)ic=6%時(shí)〔按基準(zhǔn)利率：NPV<ic=6%>>。,說(shuō)明首付款能在20年內(nèi)收回,故該投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的；投資回收期的結(jié)論根據(jù)分析也能在20年內(nèi)收回首付款,故該投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。綜合結(jié)論：可行。3．課程實(shí)踐與應(yīng)用項(xiàng)目描述和工作任務(wù)布置<1>課程實(shí)踐與應(yīng)用項(xiàng)目描述見以上示范案例。<2>課程實(shí)踐與應(yīng)用項(xiàng)目的工作任務(wù)布置如果劉先生將新購(gòu)的這套商品房留為自住,市中心原有的住房出租,并用月租首先提供月供。如果出租經(jīng)營(yíng)期為20年,20年的平均租金為2800元／月,平均每年的凈收入為15267元。試用投資回收期法、凈現(xiàn)值法分析劉先生用20年租金支付月供,并收回房款首付112000元的可行性。4．課程實(shí)踐任務(wù)要求1>不足條件通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后分析取用。2>參照實(shí)訓(xùn)表10.4,求出當(dāng)ic=6%時(shí),動(dòng)態(tài)投資回收期的評(píng)價(jià)結(jié)論。作業(yè)要求：請(qǐng)直接在此后續(xù)完成分析就可以,按照前面的范例一步步完成,若是公式不會(huì)打,可以手寫拍照上傳,這些只能是自己手寫拍照的,其它形式的圖片不能在作業(yè)中出現(xiàn),只限于公式,可以打字的部分盡量打字。案例分析<1>求每年的凈收益解：〔1求每年的凈收益房屋在出租經(jīng)營(yíng)期間應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：營(yíng)業(yè)稅為租金收入的5%；城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅額的7%；教育附加稅為營(yíng)業(yè)稅額的3%；房產(chǎn)稅為租金收入的12%；印花稅為租賃合同金額的1‰。20年中平均每年出租經(jīng)營(yíng)收入及稅費(fèi)估算：租金總收入=月租金×12=2800×12=33600〔元稅費(fèi)估算〔亦為年經(jīng)營(yíng)成本=1\*GB3①營(yíng)業(yè)稅=租金×5%=33600×5%=1680<元>=2\*GB3②城市建設(shè)維護(hù)稅=營(yíng)業(yè)稅×7%=1680×7%=117.6<元>=3\*GB3③教育附加稅=營(yíng)業(yè)稅×3%=1680×3%=50.4<元>=4\*GB3④房產(chǎn)稅=租金收入×12%=33600×12%=4032〔元=5\*GB3⑤印花稅=租賃合同金額×1‰=33600×1‰=33.6〔元=6\*GB3⑥每年的還款=月供×〔F/A,0.5445%,12=15532〔元需要將月支付轉(zhuǎn)換為年支付,按房貸上浮利率換算需要將月支付轉(zhuǎn)換為年支付,按房貸上浮利率換算稅費(fèi)合計(jì)==1\*GB3①+=2\*GB3②+=3\*GB3③+=4\*GB3④+=5\*GB3⑤+=6\*GB3⑥=21247元凈收益：33600—21247=12353〔元〔2用投資回收法進(jìn)行評(píng)價(jià)首先畫出陳先生投資該商品房的現(xiàn)金流量圖,如下10.1所示。下面分別用表上計(jì)算法和公式計(jì)算法評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。由于劉先生是第二套住房,貸款利率上浮10%為6.534%。當(dāng)采用動(dòng)態(tài)投資回收期判斷項(xiàng)目的可行性時(shí),可按ic=7%計(jì)算。用表上計(jì)算法評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性,見表。靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量計(jì)算表單位：元年年份指標(biāo)01234567凈現(xiàn)金流量—11200012353123531235312353123531235312353累計(jì)凈現(xiàn)金流量—112000—99647—87294—74941—62588—50235—37822—25529現(xiàn)值系數(shù)1.00.93460.87340.81630.76290.71300.66630.6227凈現(xiàn)值—1120001154510789100849424880882317692累計(jì)凈現(xiàn)值—112000—100455—89666—79582—70158—61350—53119—45427年年份指標(biāo)89101112131415凈現(xiàn)金流量1235312353123531235312353123531235312353累計(jì)凈現(xiàn)金流量—13176—82311530正值〔后面省略現(xiàn)值系數(shù)0.58200.54390.50830.47510.44400.41500.38780.3624凈現(xiàn)值71896719627958705485512647904477累計(jì)凈現(xiàn)值—38238—31519—25240—19370—13885—8759—3969508年年份指標(biāo)1617～70凈現(xiàn)金流量1235312353……現(xiàn)值系數(shù)0.33870.3166……凈現(xiàn)值41843911……累計(jì)凈現(xiàn)值46928603……評(píng)價(jià)結(jié)論=1\*GB3①靜態(tài)投資回收期=9.07年,即9.07年可收回首付款,小于20年,方案可行=2\*GB3②動(dòng)態(tài)投資回收期=14.83年,即14.83年可收回首付款,小于20年,方案可行說(shuō)明"=1\*GB3①靜態(tài)投資回收期=9.07年"和"動(dòng)態(tài)投資回收期=14.83年,"分別表示靜態(tài)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)2>用公式計(jì)算法項(xiàng)目的可行性。靜態(tài)解法1：<CI-CO>=-112000+12353+12353+12353+……+12353+823/12353=0解得Pt=9.07<年>﹤Pc=20年,投資方案能達(dá)到預(yù)期效果。靜態(tài)解法2：解得Pt=10-1+823/12353=9.07<年>﹤Pc=20年,投資方案能達(dá)到預(yù)期效果。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)：計(jì)算過(guò)程上表。將數(shù)據(jù)代入,得PD=15-1+<3969/12353>≈14.83<年>﹤20年故用動(dòng)態(tài)投資回收期法進(jìn)行評(píng)價(jià),投資方案能達(dá)到預(yù)期效果。評(píng)論結(jié)論投資項(xiàng)目可行?！?用凈現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)價(jià)1如果按第二套住房,即按7%計(jì)算：NPV<ic=7%>=-112000+12353×<P/A,7%,20>=-112000+12353×10.5940=-112000+130868=18868〔元﹥0說(shuō)明該投資項(xiàng)目〔20年內(nèi)在經(jīng)濟(jì)上是可行的。如果按基準(zhǔn)利率5.94%貸款〔首套住房,可按6%計(jì)算,則NPV<ic=6%>=-112000+12353<P/A,6%,20>=-112000+12353×11.4699=-112000+141688=29688〔元＞0因?yàn)镹PV〔ic=6%＞0,說(shuō)明該投資項(xiàng)目在20年內(nèi)除能按6%<大于銀行基準(zhǔn)利率5.94%>的收益率收回首付款外,在20年末還能獲得32681.32元的超額凈現(xiàn)值收益〔抵償首付款后的凈收益,所以該投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的?！?案例的評(píng)價(jià)結(jié)論1當(dāng)ic=7%時(shí)〔利率上浮10%：=1\*GB3①靜態(tài)投資回收期9.07年