漢陽大道號地塊土地價值

漢陽大道140號地塊土地價值分析及市場前景研究總說明目的為平抑土地拍賣制度所帶來的房價上揚，武漢市土地拍賣中心近期加大了拍賣土地供應(yīng)量。根據(jù)公司土地儲備計劃，以及公司高層對掛牌土地的初步了解，特委托企劃部和營銷部對漢陽大道140號地塊做更深入的調(diào)查論證，以便充分認(rèn)識其土地價值（包括商業(yè)價值和住宅價值），并為公司是否參與競拍提供基本決策依據(jù)。主要方法由于時間較緊，本次調(diào)查對全國現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)和武昌、漢口的高檔住宅部分的調(diào)查采用網(wǎng)絡(luò)方式，沒有一一去現(xiàn)場調(diào)查；對漢陽規(guī)劃方面的資料在查閱相關(guān)部分電子政務(wù)網(wǎng)外，也查詢了相關(guān)統(tǒng)計年鑒，未去相關(guān)部門咨詢；針對住宅部分，僅對漢陽現(xiàn)有部分可能競爭對手做現(xiàn)場調(diào)查和咨詢，針對商業(yè)部分，僅對武漢代表性的大型商場做了現(xiàn)場觀察，對漢陽大道和鸚鵡大道的商業(yè)氣氛做了親身感受，沒有詳細(xì)統(tǒng)計人流和調(diào)查其經(jīng)營效益；針對漢陽居民的消費習(xí)慣問題，只在調(diào)查過程中對了少量口頭調(diào)查，沒有進(jìn)行正規(guī)抽樣和書面調(diào)查。調(diào)查及討論時間共5天。調(diào)查和討論人員李厚甫、馬婕、張國良、郭華梁、周小靖武漢市房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢政策動向土地拍賣和貸款限制制度將拉動房價穩(wěn)步、漸進(jìn)上揚。這兩年政府對房地產(chǎn)市場一直處于不斷的規(guī)范過程中，土地拍賣制度的實施和貸款限制制度的推出均刺激武漢市的房價加速度上揚，但由于開發(fā)商原有儲備用地還有一定存量，這種房價的上漲是漸進(jìn)式，不是飛躍式的。城市、城郊平衡發(fā)展的城市發(fā)展模式正在形成。在居住郊區(qū)化口號流行2年之后，政府開始關(guān)注城市“空心化”現(xiàn)象，加大了舊城改造的力度，成片區(qū)、成規(guī)模的舊城改造正在形成，城市、城郊平衡發(fā)展的城市發(fā)展模式正在形成。政府對高檔房地產(chǎn)的控制力度將加強。由于房地產(chǎn)價格的上漲速度已經(jīng)超過老百姓消費能力的上漲速度，經(jīng)濟界已經(jīng)出現(xiàn)“泡沫”和“非泡沫”的兩種爭論，但從政府政策導(dǎo)向看來，對房地產(chǎn)的整體調(diào)控力度在加強，特別是高檔項目面臨的壓力將增加。經(jīng)濟適用房在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的地位暫時不可動搖。為了滿足大多數(shù)工薪階層的購房需求，在不斷推行土地市場化的同時，建設(shè)部也一再強調(diào)經(jīng)濟適用房的開發(fā)比例必須達(dá)到年開發(fā)總量的30％，其對高檔房價的沖擊和平抑作用不可低估。經(jīng)濟狀況（以下數(shù)據(jù)資料，均來自武漢市2002年統(tǒng)計年鑒）國民經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)消費步入平穩(wěn)期。自2000年起，武漢市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值就已經(jīng)超過2000美元，并保持每年8％的增長速度，經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為這將是一個城市房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期的主要經(jīng)濟指標(biāo)，也是萬科看好武漢發(fā)展前景的原因之一。此外，從中國房地產(chǎn)熱點城市近兩年的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和國民收入的對比狀況看，一旦一個城市的房地產(chǎn)消費熱情被調(diào)動起來，其房地產(chǎn)發(fā)展速度將超過收入增長速度（有人說是泡沫，事實上是收入高速增長的高收入階層的推動作用）。城鎮(zhèn)居民消費由生存型向享受型轉(zhuǎn)型。武漢市城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增加，購買力旺盛，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢，它說明居民生存型消費期結(jié)束，小康舒適、享受型消費趨勢凸顯，而住宅消費自然會成上升趨勢。億在居民總體周收入水平增姜長的同時，球不同家庭之篇間的收入差完距呈擴大趨騰勢。產(chǎn)統(tǒng)計年鑒稱槍，武漢城區(qū)作10％的最鼠高收入家庭扶，其人均可賺支配收入增委長速度超過緞20％，其劫恩格爾系數(shù)錢僅為0.2師31,而1斤0％的最低飄收入家庭，渾其人均可支錘配收入的增濃長速度只有蜘3％，其恩查格爾系數(shù)高鈴達(dá)0.55于5。糊財富的集中融將促進(jìn)二次涌住房消費比鍬例的加大，櫻也為高素質(zhì)閑樓盤的銷售早帶來市場。艇項目指標(biāo)饒1999年接2000年構(gòu)2001年真數(shù)量糊構(gòu)成%闖數(shù)量孟構(gòu)成%遠(yuǎn)數(shù)量媽構(gòu)成%蘋人均年實際胞收入喚人均年可支擔(dān)配收入（元奮）姨7091貓7658塔9080終人均年實際慕支出（元）效人均年消費供性支出（元喉）狡8030率9355矮9995辜其中年均生蹦活費支出（祖元）苦5453象6072那6336誤恩格爾系數(shù)舒0.665范0.649船0.634釘人均儲蓄余耀額（元）伶12378睜14090倍房地產(chǎn)發(fā)展薪區(qū)域狀況對豎比嫂武漢各區(qū)的抗房地產(chǎn)發(fā)展遵有不平衡性恢。五從2001被年武漢市的蓬住房銷售情腦況看，漢陽飄地區(qū)在市內(nèi)衰8區(qū)中排行歇第五，但從介漢口、武昌陜、漢陽的大仁區(qū)劃角度看皺，漢陽的銷肯售量是并不剪高。投單位：萬平則米級區(qū)域壤預(yù)售住宅面愧積悟現(xiàn)房銷售面雜積地合計六百分比浙江岸區(qū)厚34.9醫(yī)51.24朝86.14太17.36詳%權(quán)江漢區(qū)曬8.02革74.87暖82.89黨16.71多%戚喬口區(qū)錄3.58講29.73畜33.31蜂6.72%哄漢陽區(qū)環(huán)9.33棵44.28閥53.61罩10.81霜%柔武昌區(qū)畏21.68須82.35蒼104.0撫3佩20.98僻%皆洪山區(qū)搏9.47稱47.23糞56.7煉11.43新%竊青山區(qū)屋4.36勁27.23舟31.59誠6.36%殼東西湖區(qū)鋸7.16緩40.67艇47.83潤9.64%絕總計冶98.49尋397.4門6爽495.9母5廁100％勇房價與武漢漠市民的購房吹熱情同步上攤漲。宣從房價上漲陳速度看，武崖漢市200屈0年底的綜佛合平均價為把2000元拖/平米，2啦001年底驅(qū)的綜合房價別為2100杯元/平米，置相對上年度縮上漲100智元/平米；套2003年利年中的統(tǒng)計閘數(shù)據(jù)為23居00元/平糖米，相對上正年度上漲2鄙00元/平吃米。在房價凈加速度上漲董的情況下，拳銷售量也同唱樣一年比一東年增加數(shù)十紫萬平米，可抽見武漢市民朗的購房潛力示和熱情依然右充足。窩漢陽板塊房牙地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)業(yè)狀及前景現(xiàn)狀商地理位置臥：漢陽地區(qū)弄不到100升平方公里內(nèi)翁攜兩江而藏銅7湖，6橋夾飛架南北而恩連通武昌文培化區(qū)和漢口掌商業(yè)區(qū)，蛋交通非常方黑便麗，從地理位樂置上來看非盲常適合發(fā)展笛為為武漢的僻居住區(qū)。品人口狀況芳：從下表可屢以看出，漢慘陽區(qū)的人口把不到40萬擁，不及漢口酬的一個區(qū)，電更不及武昌傲區(qū)的一半，己本地人口相錢對不足叢，使?jié)h陽地扒區(qū)的房地產(chǎn)坊發(fā)展不可能指僅定位于漢瑞陽的消費群嘗體，而必須秩吸引漢口和國武昌人口的稀跟進(jìn)。箏規(guī)劃布局族：漢陽的人唉口密度相對衡漢口和武昌清來說也是最收稀少的，其塵中工業(yè)廠區(qū)歷占了大量用莊地，老城區(qū)龜集中于漢陽加大道和鸚鵡稈大道兩側(cè)，房新區(qū)主要集偏中于四新地漁區(qū)和沌口經(jīng)價濟開發(fā)區(qū)，碧和老城區(qū)連遞接成一個鬼“能C魔”汪型。從房地賓產(chǎn)發(fā)展角度恢看，其迷老城區(qū)改造撤和新區(qū)拓展盾的空間都比弓較大來。臥城(郊)區(qū)爛土地面積檔(平方公里扇)球人口密度蔑(人/平方陳公里)牌1999溪戶數(shù)(戶)布年末人口（衰人）泄總計戴8467.者11碌874窄20871首44擇74019主93后江岸區(qū)吊64.24制9648蘭19783尾9章61980巨0御江漢區(qū)嫩33.43貌13663喜14210址4提45676估7脈橋口區(qū)條46.40尾11441撒17033蘆0呀53086概6忽漢陽區(qū)非91.50哀4169毯12052哥4儉38147括5懇武昌區(qū)械81.22謊10292瓜24497些7洞83588雁6孫青山區(qū)嘴45.13勞9424除11694絕3咬42530嫩1融洪山區(qū)接501.7像0賴1191脊13705箏3崖59773筐1陸交通條件踩：從漢陽內(nèi)湊部的交通體斧系看，其主銹要公汽線路晌集中于漢陽扛大道和鸚鵡愿大道等主干辟道，各支道販交通便利狀寧況一般；從衫區(qū)域之間的甘交通看，其精和漢口有四椅座橋梁連接紡，和武昌僅慧有兩橋，且扇有一座在中攝環(huán)線，從交晶通網(wǎng)絡(luò)上看修，蓬漢陽目前和雕漢口的聯(lián)系訪似乎更加緊跪密一些鋼。重配套狀況捧：由于過去址定位于工業(yè)倚區(qū)，漢陽各掀種基本的生可活配套雖然迫都有，但他相對于漢口盒和武昌來說靠，其數(shù)量、盯規(guī)模和檔次鋼仍然有相當(dāng)喝大的差距弦，特別是其慘商業(yè)氛圍主零要集中于漢聰陽大道鐘家請村到七里廟勿段和鸚鵡大劇道鐘家村到驅(qū)腰路堤段，跑其他大型娛獨樂設(shè)施也顯豎不足，很難蜘和繁華的漢辣口相比，這退些因素在某馳種程度上也妨制約著漢陽鄙的房地產(chǎn)開撫發(fā)檔次。濤自然環(huán)境：粥在中環(huán)線以阻內(nèi)，漢陽的道湖泊資源比禿漢口和武昌妨要多，但由吹于原來的是虹工業(yè)區(qū)，水童源污染嚴(yán)重批，目前正處吸于整治階；嗚漢陽大道的勸黑色化工程點正在緊張進(jìn)饅行，街面美蹤化工作將有計所改觀，但減沿街門面的創(chuàng)包裝不夠，秀商業(yè)氣氛不攤夠濃厚，沿菠街的住宅均遇是火柴盒式倘的舊房子，怠天際線和色耍彩都比較單幕調(diào)，質(zhì)目前還很難廟和時尚、繁欄華的大都市神相提并論蠅，故有沃“盈大縣城井”歪的別名。復(fù)人文環(huán)境孩：在武漢三剃區(qū)中，漢陽渾的歷史人文徒氛圍是最濃嘩厚的，包括挖歸元寺、古姑琴臺、龜山址晴川閣等，掀人文資源的初豐富一直是寧漢陽旅游業(yè)卷發(fā)展的特色欺，創(chuàng)建旅游翁城市也是漢屆陽區(qū)的規(guī)劃歷目標(biāo)，它在牢一定程度上拆也將刺激漢五陽地區(qū)房地依產(chǎn)業(yè)的發(fā)展適。藍(lán)房地產(chǎn)發(fā)展釋區(qū)域狀況伴：2000當(dāng)年以來，漢遭陽房地產(chǎn)業(yè)僅的發(fā)展熱點登一直集中于汪四新地區(qū)和富沌口地區(qū)，勝市場廠區(qū)的膜搬遷是老城琴區(qū)房地產(chǎn)發(fā)瀉展的主要空吐間，但規(guī)模罪都不大。類敗似漢陽此次仍拍賣地塊這橫種大規(guī)模拆武遷住宅區(qū)的腳形式還只是違第一次，不娃過由此亞可看出漢陽遭市政府舊城貍改造、提升直區(qū)域形象和斯檔次的力度水。疫房地產(chǎn)價格貫狀況夢：在200阻0年以前，浴漢陽的房價鐘一直在13學(xué)00元/平館米以下，后忙來鸚鵡花園違和長江廣場崇等中高檔住天宅的開發(fā)，鐵使?jié)h陽住宅幕的均價直線丙上升。雖然張漢陽的平均說房價在20緩01年比漢涼口的江漢和奇和江岸地區(qū)暫低300元娘/平米左右素，不過從2滅003年的初報刊統(tǒng)計數(shù)尼據(jù)看，在各寬地房價整體糟上漲的情況嗚下，畫漢陽和漢口躁的房價差距處也在縮小，現(xiàn)這說明消費趨者對漢陽的弄信心在增加握。發(fā)展前景：咱地方政府樹桶立漢陽新形患象的決心非縣常大。遷一個城市房協(xié)地產(chǎn)發(fā)展水所平與相關(guān)政臂府部門領(lǐng)導(dǎo)柄的觀念、政旬策開放度等哲有著直接的瘡聯(lián)系。面對網(wǎng)工業(yè)的不景廈氣和房地產(chǎn)腫的區(qū)域經(jīng)濟災(zāi)帶動作用，伐漢陽區(qū)政府轟已開始重新堂審視漢陽在盈整個武漢區(qū)迎域分工中的憐自我定位，追去年便提出捆“崗新經(jīng)濟、新旨漢陽偷”堪的口號，意擾在重新樹立焦?jié)h陽的新形匯象，形成該“廉商在漢口、惱學(xué)在武昌、垂住在漢陽騾”漿的發(fā)展格局誤。逗區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)姐施和人居環(huán)魯境不斷得到鏈改善。切為建設(shè)倍“濱綠色漢陽、劃文化漢陽、物旅游漢陽搞”壁，漢陽政府凈從經(jīng)營城市吳角度不斷加稿強和完善基攻礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)忙，一些志在毫的基礎(chǔ)性工仁作正在穩(wěn)步夾進(jìn)行，月湖君公園的改造撓已經(jīng)完成，咬墨水湖湖水和的改造也在破進(jìn)行，南岸烏嘴在不久的嗎將來將建設(shè)余成敲為21世紀(jì)鏈武漢濱水特槐色鮮明的市川民中心和最飛具國際知名逗度的標(biāo)志性貧景觀坊；大型琴臺岸藝術(shù)中心和饅文化廣場目強前正在緊張僑拆遷，計劃脹在2006蓮年建成；為勇利用生態(tài)技刺術(shù)改善漢陽朋的水系統(tǒng)，危到2005減年底，成龍陽湖、三友角湖、墨水步湖、南太子擦湖窗四湖連通并蟻引江灌湖的之動態(tài)水網(wǎng)將缸基本形成。撒人居環(huán)境的鵝改善，將為裂漢陽房地產(chǎn)謎業(yè)和旅游業(yè)浙的穩(wěn)步發(fā)展油提供堅實后乞盾。敏漢陽沌口開針發(fā)區(qū)已成為陰漢陽乃至武疊漢地區(qū)的經(jīng)川濟發(fā)展名片密。載從1997師年開始，開郊發(fā)區(qū)每年的罩財政收入均新有40%的蜜增幅。去年越，不到8萬圍人的開發(fā)區(qū)對財政收入首拳次突破20匹億元，在武襪漢市財政的重占比超過一網(wǎng)成；“沖”岡進(jìn)全國49安個國家級開塵發(fā)區(qū)中的前作10名，綜蟲合實力穩(wěn)居添中西部16加個國家級開枝發(fā)區(qū)之首串。重振辛“臺漢陽造鵲”女的城市工業(yè)獲經(jīng)濟品牌，域是漢陽未來辮經(jīng)濟發(fā)展的維重點，而地驅(qū)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)交展，將給漢雕陽房地產(chǎn)經(jīng)覽濟的發(fā)展帶壤來穩(wěn)定的消滔費主體驕。愉拍賣地塊相單關(guān)資源分析稿地段唯等級衫：地處漢陽擇大道140忘號，是漢陽叮的商業(yè)中心菊和原行政中副心所在之地供，屬俯漢陽的黃金無地段狹。痕四至狀況固：東至鸚鵡替大道，西至讓綠寶石娛樂辭城，南至鸚兩鵡大道，北躺離京廣線近東20來米。策從臨街狀況奏下，其商業(yè)睬條件還是比矛較充足的，床但臨鐵路主急干線過近，咳這是高檔住攏宅的大忌。勸規(guī)劃條件辰：匪征地面積笛37.62譯畝田可規(guī)劃建筑兩面積喊13730揉0平方米騙可規(guī)劃用地災(zāi)36.12鏟畝索土地用途麗商業(yè)和居住帆容積率吵5.7想拆遷地上建負(fù)筑點4萬多方（?？陬^調(diào)查）豆建筑密度驢50％層拆遷費用飼1.27億被元（內(nèi)部消本息）嗽土地等級維一級眨從規(guī)劃條件像可以看出：泡容積率和建競筑密度已經(jīng)擦限制此用地玩為高層建筑逢。素建筑性質(zhì)為悅商住兩用地掠，對開發(fā)商院的商業(yè)整合衫能力要求提卵高。鉆由于拆遷耗還費巨大，單禾位樓面將分貿(mào)攤925元算的拆遷費用陣，如果按商握住各50％郊的建筑面積定考慮，且政芝府只收取規(guī)錘費300元胡/平米{（褲240＋1霧96）/2督＋80}，侮土地平整及下其他費用1擇00元/平辰米，那么該炮地塊的起拍希價將達(dá)到5父00萬/畝轟，其樓面均莖攤土地成本膏為1315近元/平米；竟如果政府按逼土地的最低神地價288綿萬/畝{(栗430＋1棄68)/2舍}收取（含電規(guī)費），其胸起拍價將達(dá)竿到640萬肚/畝，其樓崗面均攤土地產(chǎn)成本將達(dá)到控1684元歪/平米。處地上建筑情喉況裂：漢陽區(qū)政容府的拆遷是潮無法回流的溫，住宅的拆陽遷回流的可尸能性也不大允（拆遷費難蕩以支付項目燦3000元兇/平米以上天的房價，如泛果將來只考毒慮做臨街門議面，其沿街曠現(xiàn)有小型銷該售服裝為主述的門店估計恨回流的可能么性還是比較吸大的（商業(yè)妻區(qū)域轉(zhuǎn)移的咸成本是很大育的），特別籮是對于現(xiàn)有殲綠寶石娛樂績城、肯德雞艙快餐廳和一揪家證券公司串，其回流的肆可能性非常革大。在調(diào)查敲中了解到，靈肯德雞原來稱和房主簽了杰20年租約拋，因拆遷問罰題導(dǎo)致合同川糾紛比較大屑，而綠寶石搖也有意參與封土地競拍，費并在項目裙斤樓規(guī)劃為一講個大型娛樂盆和立體停車凝場所。誼交通條件在：該地塊地裙處鸚鵡大道憂和漢陽大道纖的交匯之地框，并有琴臺雅路連接漢陽獲一橋和長江粘一橋，附近隙還有長途汽秧車站，距離攏漢口和武昌身均只有1站龍路，便利的婆交通是其最遍大優(yōu)勢。翅周邊各種大復(fù)配套鼻：由于是漢傳陽的中心，佛所以該地塊紫周邊是漢陽爺商業(yè)、文化欠、銀行和學(xué)冠校的集中地展帶。項目東商南角便是漢蹤陽的區(qū)域型淺購物中心漢絞商廣場，鸚犧鵡大道自鐘唯家村至腰路量堤段是各商頑業(yè)銀行的網(wǎng)炒點集中地帶碧，附近的翠夕微路分別有冰一所小學(xué)和蘆中學(xué)，城市嘴大配設(shè)施非擊常成熟。躬自然和人文毛環(huán)境然：歸元寺、站古琴臺等文瓣化景點均在蛋15分鐘路盒程之內(nèi)，做修為高層建筑剃，如果能在配設(shè)計上充分輩考慮北向戶戲型，北望龜傍山綠樹蔥蘢擾、寶塔高聳妙，俯瞰琴臺選樓閣幽幽、拖月湖湖水漣職漣，特別是彈月湖周邊拆按遷工作正在勵緊張進(jìn)行，篇做為釀月湖文化藝民術(shù)主題公園氏，火其主體建筑盯由一個18促00座的大持劇院、16慢00座的音神樂廳、藝術(shù)概展廳和其他吊配套設(shè)施組背成，總建筑砍面積根6萬平方米廊，是武漢的兇表演藝術(shù)中縫心和國際文法化交流的重畫要場所陵；其步文化廣場由害親水廣場、嘉臨水舞臺和火園林綠化組躬合，為同時枝容納3萬人判的觀演活動才場所錢，2006背年建成后將盆迎接在漢舉奇行的第八屆豪中國藝術(shù)節(jié)四。由于該中般心不含任何繞民用住宅，掘所以，本項譽目作為邊沿伙地產(chǎn)項目，末對其景觀具肌有獨享性，插堪稱串“雀免費住在文亂化公園里政”誤。書遠(yuǎn)景規(guī)劃帳：鐘家村因登其身處武漢翼三鎮(zhèn)交通要孫道和漢陽文員化商業(yè)中心式，在某種程疫度上擔(dān)當(dāng)著鼻漢陽涂“越門面邊”吩、摟“喪門戶罩”弟的作用，要沾改變和提升巴漢陽的形象咬，必然要從握改變鐘家村察開始。漢陽瀉區(qū)政府的遷踩出，可以達(dá)石到雙重目標(biāo)撒，一方面將燭在新的區(qū)政吼府周邊以辛“時行政中心彩”投帶來商業(yè)和烘生活群體的解跟進(jìn)，并間奏接提升周邊狀土地升值；粒另一方面，蛙可以充分發(fā)與掘老區(qū)政府捕的土地價值瓜，由此可見棕漢陽政府的耗“被別有用心顆”部和提升漢陽陽形象的決心砍。期土地成本對永開發(fā)產(chǎn)品組曾合的影響每項目區(qū)位對德產(chǎn)品的影響振：本項目的吼特殊位置已筒決定商業(yè)價佳值的充分利彈用是本項目桐改造的重點模。侄土地成本對翠產(chǎn)品的制約蜂：鑒于本項傳目可能的高議昂地價，即電使開發(fā)商愿惜意做多層住育宅，其可能在性也是基本騎不存在的，環(huán)如何充分利左用容積率來茫降低一部分洗樓面土地成競本，并充分窄挖掘本項目漂的商業(yè)價值蓄，利用商業(yè)蝕地產(chǎn)與住宅監(jiān)的價格剪刀獅差來攤消土特地成本，才及是最終出路射。鞏土地成本對虛商業(yè)和住宅怎面積搭配比閑例的影響語預(yù)測最低地魔價情況下的囑完全開發(fā)成遵本：附樓面綜合造府價：350喉0元/平米閘預(yù)測總投資青：4.9億穗元（不含商貴場部分裝修黨和電梯等工率程，因為商胖場面積還不胞明確）渠假設(shè)商鋪平饑均銷售價格搖5000元鋼/平米，住追宅銷售價格怪3000元還/平米，商爆鋪面積設(shè)未鄰知數(shù)X，預(yù)謝期利潤為成拆本的10％換，可得如下宇計算式：通5000濤×贏X+300畜0?！令~（13.6商-X）=3筐500寫×芹1.1兩×去13.6寺求得X＝5唉.78萬方歲，即必須建宴5.78萬徒方的商鋪才帳能保證目標(biāo)億利潤。虜?shù)貎r每上漲宿1000萬透對商業(yè)面積添得影響：5作000合×劇X+300樣0語×桶（13.6態(tài)-X）=3嗚500諸×適1.1狡×角13.6+挎1000繪×社1.1；求趟得X＝6.認(rèn)33；6.竿33－5.冠78=0.豬55萬方，亞即地價每上織漲1000兼萬元，商業(yè)黎面積必須增景加5500密平方才能保蝦證預(yù)期目標(biāo)窗利潤。吸由此可見，優(yōu)規(guī)劃條件已連經(jīng)限定本項氧目的總體開彼發(fā)模式為柿“余商住結(jié)合封”環(huán)，而且土地徹成本越高，何商業(yè)的面積鹿所占比例也鋸要求越大。彼市場前景研晨究及土地價豪值分析肯本項目住宅筐部分前景研挪究械從喚規(guī)劃條件分身析看，本項鮮目的住宅部稅分只能是高雁層住宅，而糊且是售價超浴過3000廟元/平米的津高檔住宅，穴這是用地條資件限制了的灶客觀定位（切開發(fā)商選擇園可能性比較溫?。?考慮耳高檔房針對補的消費者階午層范圍更窄壇、地域范圍旨更廣，為此劣我們對相關(guān)雅住宅市場的發(fā)了解不僅僅念局限于漢陽危，還對武漢蟻其他區(qū)域3沉000元/壇平米以上的違高檔樓盤進(jìn)葵行了網(wǎng)絡(luò)調(diào)便查，并分別雹對其市場特慢點分析如下悟：帆芹武漢市售價漢3000元炭/平米的高維檔住宅及其感市場特征熊：艙高檔房區(qū)域福分布特征亭：從大的行接政區(qū)域上看年，漢口的高賣檔房數(shù)量排香行第一，武隱昌次之，漢與陽的300物0元/平米地以上的高檔報房實際上只麥有一個辯——邀長江廣場。意產(chǎn)品形式和狐主要賣點眾：一環(huán)以內(nèi)辯的高檔項目寶大多屬于商業(yè)住結(jié)合的點文式項目，賣希的是地段；錢建設(shè)大道和開發(fā)展大道之稍間出現(xiàn)了純島民用的高檔奮住宅樓，賣克的大多是環(huán)甚境；在近郊湯，包括武漢瑞現(xiàn)有的7大胡熱點板塊，鳴其高檔房基黃本上屬于大者型復(fù)合社區(qū)賀的高層和別策墅，賣的是縣土地資源、兔環(huán)境和產(chǎn)品嚴(yán)等綜合素質(zhì)流。讀高檔房所面棗對的消費階扔層有其特殊因性煉：一是他們架大多是有車決一族（私車卵或公車），揪他們選擇樓隔盤因不受交憂通過多限制浪因而范圍更剝廣；二是除宋了產(chǎn)品質(zhì)量堅和材料質(zhì)量供以外，他們座對產(chǎn)品的附溝加值（服務(wù)甘、內(nèi)涵、品票位等）要求深更高；三是縣他們的投資悔比較意識和擠維權(quán)意識更冒強。濱產(chǎn)品價格特躍點譜：高檔房的徑銷售價格具卸有地域性，頭武漢的高檔撫房不能和沿輛海比，同樣里，漢陽的高隙檔房也有其宴區(qū)域特殊性居，從其整體龍價格水平看泳，漢陽25筑00元/平挨米以上的住捉宅就可以稱癥為其高檔房墻了。萄銷售效果爺：由于武漢繞的高檔房絕蟲大部分屬于從高層，一方短面由于武漢個人對高層的雷消費熱情不舟高，另一方稼面由于高檔脾房的消費主患體比較零散便，所以同多以層項目相比溉，高檔項目耽的銷售周期規(guī)明顯比中低欣檔項目要長幸，而且項目制的銷售一旦滑達(dá)到40％繁～60％的啦總體銷售比閱率時，后期克的銷售基本綿上打的是乘“精持久戰(zhàn)貓”載。后漢陽地區(qū)的垮住宅市場行樣情色：巖區(qū)域檔次特接征止：四新地區(qū)楚是漢陽新盤閱集中地區(qū)，語但目前這些壞地區(qū)的普通毀樓盤售價大落多在200悔0元/平米識以下（別墅洲除外）；墨央水湖周邊自兄2002年第以來，一些喉高素質(zhì)的樓算盤也在不斷禁推出；長江炊和漢江沿岸寨是漢陽售價稠2000元材/平米以上矮樓盤的集中姓地區(qū)；漢陽坐大道沿街的貍廠區(qū)改造項念目也在不斷礙推出，不過親售價大部分啟比郊區(qū)還便哥宜，倒成了叫經(jīng)濟適用房晨的集中地帶合（如原麗雅轉(zhuǎn)花園、拖拉鵝機廠部分項廳目），這是嘴漢陽房地產(chǎn)辣發(fā)展的特殊煮現(xiàn)象。持區(qū)域價格行科情岡：縱觀漢陽弓這幾年的房敵地產(chǎn)發(fā)展歷班史，可以看賤出：自19稱98年以前直，漢陽的房派地產(chǎn)基本上殼在900－詞1300元因/平米之間懷，99年左套右漢陽芳草府花園是第一甜個向160濃0元以上的冠中檔價格挑嫂戰(zhàn)并取得成蠻功的項目，傭相繼開盤的衛(wèi)鸚鵡花園大蔬著膽子將項祥目綜合素質(zhì)甜提升到當(dāng)時怎武漢比較領(lǐng)間先的水平，辟其價格先是迷突破180兵0，后來突鵲破2000非，如今已經(jīng)遼均價達(dá)到2雄300元/濟平米，它的勇成功，也使部當(dāng)?shù)卣头ノ錆h其他地牛區(qū)的開發(fā)商務(wù)第一次看到籃漢陽的地產(chǎn)叮開發(fā)潛力；機2000～拾2001年萬的長江廣場賽和江灘花園狂是當(dāng)時項目偽售價突破2達(dá)800元/址平米的項目單，但前者沒夕有明確的營蒸銷主題到現(xiàn)勺在還沒有收蘆盤，其作為匹重點營銷的原商場部分也悄因論證不足揪而基本失敗喚，后者江灘格花園因為其夏獨特的臨江怪優(yōu)勢，加之請“祥我把長江送陸給你丘”絡(luò)這句膾炙人敢口的廣告詞測的煽動，使魄其成為當(dāng)時漏武漢高檔項怒目中賣得最唱快的樓盤，憤不過后來因矩為政策原因分也成為武漢突市生命力最攔短的樓盤；炭東方華爾茲用是2002零年漢陽墨水貸湖地區(qū)價格蜜突破280裳0元的全小叛高層樓盤，浩并使?jié)h陽高她檔房從沿江虎走向沿湖；牢2003年仙，漢陽的住鹽宅已經(jīng)形成冬高檔、中檔烈和低檔平衡智發(fā)展的格局篩，而且中高埋檔房開始走壯向大盤化、瞧外資化（包蘋括外省），孤除新資鸚鵡知花園勝利走切向第五期以戀外，還有四喬新地區(qū)70拘萬方的南國渾明珠、歸元餃寺旁邊40壇萬方的復(fù)興晉翠微新城等頂?shù)取＿@些綜掉合型、高素蘆質(zhì)樓盤的開雹發(fā)，一方面陽提升了漢陽享的整體開發(fā)淺水平，并不蹈斷刺激消費割者的投資欲涂望，另一方槳面由于漢陽蝕每年的銷售貌總量基本維殖持在50萬全方左右，在只未出現(xiàn)特別位因素的前提斥下其增長不聲會出現(xiàn)大起倉大落，大量左開發(fā)商的進(jìn)乖入和大盤的報入市，最終嬌將出現(xiàn)一種具結(jié)果：漢陽牢的整體銷售伴量上升了，濱但各個開發(fā)貌商所分得的緒“次蛋糕溝”笨有可能不升這反跌（具有叮壟斷性優(yōu)勢兵的項目除外流）。松銷售推廣特膊點番：外來開發(fā)聞商的進(jìn)入，慕為漢陽注入酒了新的活力閃。漢陽作為舞后起之秀，喊為了和漢口究和武昌抗衡尋，各個開發(fā)盤商的板塊意衰識非常強（文如沌口地區(qū)僻的樓盤整體信參展、推盤熊），整體板任塊熱了，每膜個開發(fā)商自健然能種“吧分一杯羹帆”懲；漢陽區(qū)政奶府也非常賣秋力，和開發(fā)構(gòu)商一起充分花利用媒體炒辜做漢陽板塊錯，炒做其美蘇好規(guī)劃前景探，不斷誘惑早漢口和武昌年地區(qū)投資型狡消費者的追煤捧。崇漢陽售價2似000元/廳平米主要項飾目統(tǒng)計忽：腦樓盤名稱擁開發(fā)商玩房型抽結(jié)構(gòu)糠價格(元/鄉(xiāng)m柜2國)即交房方式葵賣點既碧波山莊宅后官湖畔老別墅敏磚混懲2100均芹綿期房貴湖景色國信新城（摔一期）劑漢陽二橋橋娃頭始3*2、4赤*2、5*姓…營框架上2100均深洽現(xiàn)房益漢江江景沫荷塘月色脆月湖橋頭，墾月湖及漢江湯畔猴3*2驢框架肺2580起突單期房玉江景及湖景迷東方江景園匯并腰路堤長江慰邊早3*2、4偉*2蚊框架檔2知200~2柴700嚼賺現(xiàn)房豆長江江景核

李東方華爾茲凳新墨水湖湖畔窄3*2*2腹、3*2*冊…之框架栗、小高層岸230依0酒~2900南資現(xiàn)房騰湖景種

慕長江廣場的江漢一橋橋畝頭騙2*2、3滅*2丙框架、高層妹3000元不起園現(xiàn)房判月湖湖景和以長江江景慚鸚鵡花園（仔五期）注腰路堤品2*1、3刊*1、復(fù)式殺暈框架指2襯2破00掏~2500驢重現(xiàn)房左大型復(fù)合社仗區(qū)，內(nèi)部人啞工湖粗

鍋復(fù)地翠微新拔城晴歸元寺后掩2*穴2必、3*盾2緩框架、部分巡小高層和高仗層偽2300～盜2650榴準(zhǔn)現(xiàn)房見大型復(fù)合社煙區(qū)，歸元寺鋤文化景觀鉗南國明珠慨龍陽大道墨載水湖畔沃部分小高層罷和高層逗湖景瓣從上表可以粱看出，漢陽蘆目前的高價立位樓盤均具聚備一個共同墳特征嚷——配均屬于景觀恭地產(chǎn)，而且掠基本上屬于地江湖水景地搬產(chǎn)。作為每由一個項目來漫說，高檔材種料層出無窮建，產(chǎn)品和環(huán)亮境規(guī)劃可以柳請國外的大瘦師，這些后漫天的東西只費要有錢，大盟家的機會是叨均等的，但糟對于這些天厲然景觀優(yōu)勢求，因稀缺而砍產(chǎn)生壟斷，貿(mào)而這種對景隸觀的壟斷不夠是可用簡單鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價弊格來量化的胞。奶這些項目以摸多層為主，絞目前正處在痛由多層向小域高層過渡階遲段，土地拍障賣制度的實斥行，使后來仍的項目小高覆層比例會加杠大。頸從銷售定價劈上看，漢陽拐的高檔住宅里售價和漢口餃和武昌還有湖一定差距，帆我們認(rèn)為，條這也是漢陽晶吸引漢口和浩武昌消費者翁的另一個重芹要因素，洞“薯美好前景＋暖綜合素質(zhì)＋蛾適當(dāng)?shù)蛢r位爆”矮是漢陽地產(chǎn)薪追趕漢口的片基本戰(zhàn)略模班式。述從銷售效果哭看，綜合素超質(zhì)比較高的稈多層住宅銷估售效果要比蒼小高層和高內(nèi)層強，從長把江廣場和東邊方華爾茲看值來，在漢陽恒做高檔、高扛層項目，其么市場認(rèn)可度才還不是很足疤，其市場容尼量也是非常稅有限的，何寺況武漢其他造地方的高檔圖、高層項目腥也存在一個趟銷售周期長押、尾盤銷售嗓困難的通病羊。拳從消費主體涉看，中檔項鼓目鸚鵡花園祝的銷售總監(jiān)畜曾經(jīng)透露，鉆其消費主體符漢陽基本上民占了60％策以上，漢口鬼占30％，獸而且漢口人判士在漢陽購叉房的一個重閘要原因是其壩父母在漢陽乘，或者其老先婆在漢陽工椒作；漢陽高遞檔項目東方必華爾茲的銷臺售總監(jiān)（本售人同學(xué)）也瑞強調(diào)，這種住消費主體比貿(mào)例構(gòu)成在漢漢陽比較普遍熔，武昌的消涉費者基本可價以忽視，不斧會超過5％虎，錦“吳鄉(xiāng)土情結(jié)桐”行是漢陽中高皆檔房消費的屠一個不可忽儲視的重要因噸素。畝競爭勢態(tài)分迷析磚在本項目上職述重“澇客觀定位燒”淚前提下，本膝項目面臨的閥競爭對手可扛以用不同特冰征劃分為兩膝個的“族競爭圈寬”寺：跌一是處于同聾一板塊的兄“床相同地段競泥爭圈甜”唇。其主要競炕爭對手主要禍包括復(fù)地翠帖微新城、鸚陽鵡花園、東讀方華爾茲、憲長江廣場、士荷塘月色和墻其他未來兩聽年將在鐘家枕村周邊興建優(yōu)的項目。鸚朗鵡花園倚仗雙其都“戒成熟社區(qū)盈”勇的魅力，這害兩年的價格隙一路上揚，友基本上成了幸漢陽富人集企中營；東方鵝華爾茲以全糖部小高層刷押新了漢陽產(chǎn)箭品創(chuàng)新記錄罪，在前期的育猛烈廣告攻累勢下銷售火錫爆了一充陣子，現(xiàn)在釀面臨的尾盤抖問題同公司欄的澎湖公寓血一樣；上海用來的復(fù)地翠惹微新城初來續(xù)乍到首期放源量不多，并扭利用其先進(jìn)吹的營銷推廣求手段在漢陽宗掀起排隊購圾房的熱浪，炮在摸清市場糞潛力后，其配價格即將突滅破2700陰元/平米；沿長江廣場的熟高峰期已經(jīng)樹過去，現(xiàn)在其的尾盤多有旗戶型不佳等丹通??；荷塘撈月色身處月編湖景觀圈，邁聽說屬于知蝴音藝術(shù)公園耗拆遷范圍，堪目前正在協(xié)崗調(diào)，如果拆嚇遷，將不構(gòu)扇成競爭。滔二是處于同蕩一價位的幫“遞相同定位競喬爭圈諷”等。其范圍將零不局限于漢塵陽，還包括翻漢口和武漢孤大部分高檔后住宅項目，辜考慮消費者士投資漢陽往才往追求更多五升值空間的犧消費心態(tài)，年如果本項目貫住宅定價在爬3000元泳/平米左右攤，那么其在眨漢口和武昌舍地區(qū)的競爭玻對象將是3責(zé)200元/鹿平米以上的堪項目，不過憶消費者選擇倚漢陽的主要托因素除了診“構(gòu)美好前景＋廢綜合素質(zhì)＋跌增值空間貍”遍以外，多少頸還帶點怠“郊鄉(xiāng)土情結(jié)唇”簡，因此，這墳種大市場競紅爭圈目前并來非本項目重貨點研究對象坑，待項目產(chǎn)縫品定位和市噸場細(xì)分比較奉明確以后，墾才能從中選獨擇類似項目爹做差異性研迅究。攤未來競爭對鬧手優(yōu)劣分析糧項目績主要優(yōu)勢撥主要劣勢銳鸚鵡花園茅其社區(qū)內(nèi)部錦的環(huán)境、配港套和現(xiàn)有成倆熟的生活氛尿圍激交通不夠便貨利暴東方華爾茲避湖景優(yōu)勢，辜公園優(yōu)勢，返高檔社區(qū)的毒內(nèi)部景觀與訊配套優(yōu)勢攤交通相對較帥差，離大型脫商業(yè)中心較畜遠(yuǎn)酬復(fù)地翠微新腦城傘規(guī)模優(yōu)勢，鼠內(nèi)部配套與沿景觀優(yōu)勢，超復(fù)地會等全棉國連鎖服務(wù)提優(yōu)勢、營銷吸優(yōu)勢槳交通略差炭長江廣場豬景觀優(yōu)勢、棉交通優(yōu)勢少產(chǎn)品戶型劣摧勢層漢口及武昌爭高檔項目勢更加成熟的每配套優(yōu)勢、燈城市區(qū)域形鏈象優(yōu)勢咐相對漢陽的餅價格劣勢估本項目住宅疑部分的SW服TO分析?。撼鋬?yōu)勢稼交通便利插緊鄰公園的擾近距離景觀救優(yōu)勢樣板塊成熟配饞套優(yōu)勢盡劣勢皂土地成本過餡高，住宅升戒值空間縮小路；餅和鐵路過近仁，其噪音和交高檔小區(qū)形韻象不符象威脅偽長江廣場相顫同模式失敗屈教訓(xùn)；爬復(fù)地翠微新爺城的大規(guī)模順高尚社區(qū)沖剪擊推東方華爾茲峰的成熟景觀村小區(qū)魅力沖叛擊愧機會測漢陽舊城改循造帶來的發(fā)穿展前景顏漢陽整體人敘居環(huán)境的改臺善癥外來開發(fā)商怒對整個漢陽生板塊的炒做鋤和預(yù)熱群對本項目住旬宅部分的整咽體看法：猛通過以上對鵲比分析，我滴們認(rèn)為：照本項目定位善為高檔、高施層項目，是趨在既定土地理成本下的客琴觀定位，改寧變的可能性施比較小，而個且絕對高的踏土地成本將馬使項目在漢慧陽處于價格惑劣勢（目前延很多項目賺突的就是土地醋和政策減免汗錢），甚至昨很難取得和機非漢陽高檔睛項目的價格朵優(yōu)勢，從而借吸引喇“翁本土傅”帆和沫“篇外埠技”畏客源的難度羅將加大。藥漢陽的房地伸產(chǎn)發(fā)展前景柏是好的，但掏這種前景要椒轉(zhuǎn)換成現(xiàn)實匯還有一個過魯程，不會是倡一蹴而就的信簡單飛躍，驚特別是漢陽勞的老城區(qū)和暈漢口和武昌飾的形象差距蔥還非常明顯你，從而影響盞外來者的購芹房信心。過盡管開發(fā)商防不斷向漢口蹲和武昌消費梅者頻拋塊“律媚眼益”溉，但漢陽的卻住宅消費主摸體依然是漢盡陽人。除項垃目本身綜合汪素質(zhì)外，漢沿陽項目吸引驢漢陽人的一齒個重要因素敞是檢“碑情陳”縮字?jǐn)唷憽笆相l(xiāng)土情結(jié)覽”唐，吸引漢口勤消費者的一基個重要因素殃是泄“嶄利摔”肉字漁——胳以相對低價逆帶來產(chǎn)品升左值空間。仇漢陽的整體灰房地產(chǎn)市場袋經(jīng)歷了一個鹽從低檔走向巨高檔的過程尼，但目前中供檔房才是主誓力，高檔、算高層住宅的版認(rèn)可度不是陡很高，市場涂接受風(fēng)險比滅較大。鑼本項目的最集大優(yōu)勢在于定其在三鎮(zhèn)之面間尼“香獨特的印”羊、笛“胃放射狀窯”我的交通樞紐譯位置，但對寨高檔項目的持消費者來說碎，交通并非擁其制約因素責(zé)，反而是最煙不重要的因雹素（私車帶敵來的特殊便提利性），而遼且它和長江尚廣場的優(yōu)劣呀條件基本一灰樣，很可能撫走它的老路攝；其板塊成旱熟的生活大娃配套優(yōu)勢是獎相對漢陽而逗言的，相對碑漢口來說是松弱勢；其在攏景觀上緊鄰沖公園的優(yōu)勢療與鐵路噪音嬸劣勢并存，飼而后者是高先檔項目的大粒忌。擊本項目商業(yè)進(jìn)部分前景研敞究升灣商業(yè)項目，敵特別是大型氣商業(yè)項目的的選址有其行族業(yè)特殊性。澤對于漢陽項珍目，商住結(jié)帥合是唯一道待路，但其商鑒業(yè)潛力到底線如何，還需牧從地區(qū)整體賄商業(yè)經(jīng)濟行抓情、項目基棉本商業(yè)條件嘴、可選擇商價業(yè)形態(tài)和競辦爭對手狀況掏等多方面進(jìn)街行研究論證中：敢武漢地區(qū)整尺體商業(yè)經(jīng)濟憤形勢葵歷年社會消木費品零售總敏額比較往從妄上表可以看追出，隨著經(jīng)這濟發(fā)展和人桃民收入水平宴的提高，武傍漢市民的消舅費總量基本證上成直線上漆升。拘零售行業(yè)主敬要財務(wù)指標(biāo)咽從上紡表可以看出冷，武漢零售寸業(yè)（全國也聰基本一樣）拴的經(jīng)營從整陸體上是虧損愛的，實際上激武漢幾大商瓣業(yè)諸侯除武克廣一枝獨秀柴以外，其他謀各百貨商場很在一片價格目戰(zhàn)中都非常下被動，虧損犬難免。商場切經(jīng)營者虧損贏，那么做為聲其上游寄——斬商業(yè)設(shè)施的督開發(fā)者的日濟子自然也不豎會好過。象從整個商業(yè)澆形式看，各阻大超市的競卸爭壓力也越兆來越大，為即了在價格上貞形成競爭優(yōu)移勢，一方面監(jiān)會考慮降低固超市場地租蘇價，另一方腐面對生產(chǎn)廠喊商的利潤盤釀剝已導(dǎo)致生扶產(chǎn)商叫苦連秤天。裝總之，盡管疑老百姓消費藥總量上漲，升實際上由于障商業(yè)網(wǎng)點的停增多和商業(yè)摟競爭的加劇叢，每個商業(yè)更場所所分得節(jié)的之“至蛋糕碗”壘并不大，搞利不好就只跟殃著熱鬧一陣憑子而已。而枝且這種競爭軋格局并非最姨后的結(jié)果，姿外省和國外燦的各大商業(yè)果主體依然紛未紛進(jìn)入武漢末，除了基本斧商業(yè)條件外扯，他們自信腐的是其專業(yè)窯的商業(yè)管理鐮能力。搜基本商業(yè)條擁件滿足情況種：嚇一般來說，誘商業(yè)項目生處存和發(fā)展的外條件很多，妻但最基本的吩條件至少包踢括如下幾個笨方面：逐交通條件：堤商業(yè)項目有樹其服務(wù)半徑靜，服務(wù)半徑赤的有效必須衫依賴于現(xiàn)代俱交通工具和阿交通網(wǎng)絡(luò)。杠從本項目看太來，其地處柳三鎮(zhèn)連通的屈“氧樞紐藝”昨位置，鸚鵡香路和漢陽大件道在本項目悅附近均有公隨交車站，購悟物便利性比度較強，滿足偽大型商業(yè)設(shè)倍施的基本需犧要。要說明斤一點的是，娛這是武漢每畫個大型商業(yè)住設(shè)施的共同悶條件，本項難目和其商業(yè)怖對手相比并狠無交通優(yōu)勢耗。辨場地狀況：挑要做相當(dāng)規(guī)肺模的商業(yè)設(shè)火施，就必須畢有相當(dāng)規(guī)模濟的用地、建施筑空間和相躬應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施峰配套條件。污本項目兩面唇臨街，規(guī)劃陰密度50％尺，有一定的財空間設(shè)計門優(yōu)前廣場，便睡于開展商業(yè)貢活動（產(chǎn)品鼠展示、路演朝、節(jié)氣包裝戚、抽獎活動畜、服裝表演毒等等），但冊土地總面積域只有36畝銜，將來的停敘車位有可能零不足。航人氣狀況：投作為商業(yè)項駱目特別是零丹售商業(yè)項目厲，其銷售收竹入來自大量吳消費者的參洲與和購買，善有人氣才有幸商氣。因為道在炎熱夏天訂，我們在非幻雙休日調(diào)查膨時，感覺現(xiàn)中場人氣比較網(wǎng)淡，后來在燒星期六再次起親臨感受，肆感覺人氣有歲所上升，但而與武廣等領(lǐng)柏先商業(yè)設(shè)施顆相比無法相部提并論。妖現(xiàn)有商業(yè)氛曬圍：亡商業(yè)設(shè)施對計人氣的吸引涌，必須依賴掙于一定的商咳業(yè)規(guī)模和商匠業(yè)氛圍，只冰有當(dāng)棵“食商點退”糞形成監(jiān)“泥商圈排”購，其人氣集逼聚才會經(jīng)久現(xiàn)不息。對本俗項目來說，野鸚鵡大道除補部分銀行門潑市以外，商焰業(yè)設(shè)施比較虛少；漢陽大甲道鐘家村附膜近，雖然有使商業(yè)門面，蘇但店鋪包裝稍（色彩、通喚透和產(chǎn)品陳啦列等）不到異位，商業(yè)誘悲惑力不強；既漢商廣場檔鞏次比較低，租人氣不足；偽東邊有一半謹(jǐn)拉子工程，唉不知其開發(fā)逗商當(dāng)初的產(chǎn)鄉(xiāng)品定位，但打該工地已停寄工多年，嚴(yán)拆重影響鐘家惹村商業(yè)氣氛干，而且其查“涉非正常死亡初”冤是對后來者購的一種警示直，從一個側(cè)術(shù)面說明在鐘曲家村做商業(yè)攜是不容樂觀銜的。拿消費者商業(yè)歇行為研究具：等總體人口狀傍況拳：如前所述屆，漢陽總?cè)斯谥挥?0像來萬，不到印漢口人口的戀四分之一。街總?cè)丝诘牟蝗缱?，使?jié)h陽益本地要做跨稼區(qū)域的商業(yè)櫻設(shè)施有一定鏟的難度。膀吸引非漢陽踐消費者的唯母一辦法是差沒異化生存，丘但從長江廣環(huán)場差異化嘗插試看，其產(chǎn)臥品的差異化看也是產(chǎn)品的滅單一化，進(jìn)愿而導(dǎo)致消費總對象的單一冷化，最終是擊人氣的淡化鵲和經(jīng)營難以騎為繼。御收入狀況：河和漢口相比挺，漢陽人收衛(wèi)入相對偏低啞，璃消費能力相古對不足臣，這也許是值漢商廣場經(jīng)盆過多年經(jīng)營木摸索時候，著最終選擇中艙低檔定位的齒原因之一吧贏。慕消費習(xí)慣：奮消費習(xí)慣的介了解需要長怖期觀察或大扎范圍的抽樣望調(diào)查，由于烤時間緊迫，閑我們只在調(diào)由查中對此做你附帶了解。郊大部分漢陽蝴人稱自己購漿物去武廣武籮商多一些，庸特別是年輕肥人，更把漢矮口購物作為拉唯一選擇。香事實上漢口迎和漢陽的比芹較優(yōu)勢是非依常明顯的，問漢口的商業(yè)旬網(wǎng)點是連成烏片區(qū)的，是鑼一個大型商框業(yè)板塊，可紡以讓消費者完享受連續(xù)他“曬休閑、購物厚”僵的樂趣，而葵且購物成了逆“展閑逛、消遣駕”倆的副產(chǎn)品。父而鐘家村只忽是一個商業(yè)額網(wǎng)點塊——“譜商點限”芬，不符合人飽們的購物習(xí)具慣，簡人們的光顧史是偶然性的兵，很難形成恨漢口特有的休人氣和商氣店。蒜可選擇的商艙業(yè)形態(tài)歉片近代商業(yè)的秧歷史偷也是其滿不斷開發(fā)新夢業(yè)態(tài)躁、不斷班拓展里新憶市場的歷史刺。眨目前國內(nèi)的阿商業(yè)形態(tài)比揪較多，但毅按不同特征挖基本可以分壘出如下商業(yè)敲形式：團按服務(wù)半徑暈分類：株予類別持參考因素鉆NSC魔近鄰型購物挽中心益CSC爆社區(qū)型購物軌中心伸RSC柄地區(qū)型購物快中心濕SRSC齒超地區(qū)型購抬物中心傾店鋪面積悲1萬平米以推下接3萬平米以拔下抗3～9萬平恒米暢9萬平米以粱上莖業(yè)種收日常用品服股務(wù)拒日常用品、周高級品、服因務(wù)危日常用品、姑高級品、服杏務(wù)莫日常用品、瘦高級品、服惠務(wù)忌核心店鋪殊超級市場、遙雜貨商店氧超級市場、叢雜貨商店、蜂GMS,百舍貨店叨雜貨店、G誦MS、百貨屈店級GMS、百蹈貨店替商圈閑車程10分鼠鐘以內(nèi)博車程15分弓鐘以內(nèi)務(wù)車程30分霧鐘以內(nèi)域車程30分寒鐘以上號商圈人口興8000人條左右促3萬人～1蜓0萬人椅10萬人～惜20萬人想20萬人以不上悶停車輛數(shù)享50～10乏0現(xiàn)100～1搜50階500～5掌000鋒5000以熔上個從以上各商松業(yè)模式的主巧要特征對比丈可以看出：賣單從漢陽總債人口（39份萬）看來，躬其是適合做僻各種規(guī)模的建商業(yè)設(shè)施的幫，但如果做越近鄰型（小給區(qū)型）購物誠中心，由于哨總量不大，威其銷售可行慌性是最大，芝但它根本無病法發(fā)掘項目攤的商業(yè)價值謝，也無法攤諸平高額土地山成本。怖如果做跨地敵區(qū)型購物中寶心，它將面摘臨兩個問題祖：一是消費仿習(xí)慣問題，蒜二是和實力威型、領(lǐng)袖型魔商業(yè)的服務(wù)襖半徑重疊問梅題。如上所艷述，漢陽人圾目前已經(jīng)基吃本形成了一始個把漢口當(dāng)圾作購物天堂愧的地方，而孩漢口和武昌下本地商業(yè)的崖發(fā)達(dá)程度，停使其居民更適不會擔(dān)“船舍本趨末肥”戴、雕“薄長途跋涉倡”冰來漢陽購物醋，這是三鎮(zhèn)槍歷史定位所狀形成的，不京是一朝一日頭所能改變的河；從服務(wù)半管徑來說，鐘匙家村和武廣笑只有兩站路欄，漢陽人只寫要再多坐5鎮(zhèn)分鐘的車就型到了武廣、坊武商，換來感的卻是更多摸購物樂趣，蟻消費者是值奉得的。因此泡，即使本項大目想做跨地蛙區(qū)型商業(yè)場附所，也很難寒找到一種和震漢口競爭且沙別人無法模亮仿的優(yōu)勢資飛源。劉做社區(qū)型購淚物中心，其站流行模式是銅GMS購物腸中心，雖然踏漢陽的居民衡總量也基本賭可以支撐兩賴大GMS購刊物中心，但枯在競爭上也夜面臨兩個障還礙：一是漢撒口家樂福和粱王家灣家樂塵?；旧蠈γ鏉h陽形成夾科擊之勢，服枝務(wù)半徑基本玻飽和；二是貪漢商一樓也射是一中型超虎市，產(chǎn)品的追同質(zhì)化將抵能消其扎堆效腿應(yīng)。胸如果做地區(qū)等型購物中心鞭，主要形態(tài)著是百貨大廈貢。其面臨的婦主要問題包信括：一是如中何利用差異善化經(jīng)營來避旦免和漢商面啄對面的競爭雞；二是如何星重新喚起漢掛陽人對鐘家筋村商業(yè)板塊邊的信心和忠伏誠度問題。六按照銷售形競式和國民經(jīng)險濟行業(yè)分類包：消雖然武漢2精001年揚統(tǒng)計年鑒顯替示：武漢商付品批發(fā)行業(yè)租的總體盈利涼水平比零售光高，但批發(fā)霜行業(yè)的示“煩集中榆”暴要求也要比鳴零售要高，注武漢的批發(fā)碑業(yè)集中于東導(dǎo)西兩大漢正滑街，市場規(guī)贏模以平方公計里計，大規(guī)瘋模市場一方拆面可以打響報知名度，二拾來更便于采縮購商多樣化蒙采購和價格躺比選，單一倍網(wǎng)點的批發(fā)枯市場很難做餓大作強，況敵且鐘家村離月漢正街很近咱，所以做零啄售比做批發(fā)歪的條件要成殼熟些。限按照商業(yè)形影態(tài)分類及其必特點：幅形態(tài)慢形態(tài)細(xì)分鵝經(jīng)營特色警核心競爭力捎場所選擇卸百貨大廈堡傳統(tǒng)百貨圣它是計劃經(jīng)鋒濟時代的產(chǎn)廈物，隨著時支代進(jìn)度，傳條統(tǒng)百貨向其觀它現(xiàn)代購物芳中心的轉(zhuǎn)移潤，品類規(guī)劃予更現(xiàn)代和專港業(yè)郵百年品牌纖其場地資本智上均屬于商塌業(yè)公司自有辯大型銷品茂電它實現(xiàn)的棉“務(wù)一站式姐”暢購物，即在輝一個商業(yè)中慶心可以實現(xiàn)印餐飲、購物睬、休閑等一遲體化，并具詠備規(guī)模優(yōu)勢執(zhí)現(xiàn)代與全能闖自建為主，要買斷與租賃挑為輔周休閑百貨哥其內(nèi)部商業(yè)顛布局引進(jìn)商冊業(yè)街形式，皂商品陳列位援置縮小，休倚閑空間加大翅，賣的商品趣緊扣科技、檢文化、藝術(shù)酬和各種民族巨特色，可擔(dān)時當(dāng)?shù)胤铰糜勿捲O(shè)施的作用閘，大型旅游挎城市才有此鮮類別罵時尚與休閑耽投資買斷再釋轉(zhuǎn)租胖連鎖超市畏倉儲配送中扣心惡其主要特點回是規(guī)模大、吉品類全、價括格低。緊扣架日用品，內(nèi)留部裝修簡單星，可讓消費藝者自由選購紙的樂趣坡低廉價格艦自建和租賃領(lǐng)百貨超市苦規(guī)模適中，族往往深入新欣建社區(qū)，以泡提供生活便性利服務(wù)于近抹鄰沖便利性、親奏和力嶼買斷或租賃速專營市場映以家電、家缺居、電子產(chǎn)肯品、音像、僑藥品、圖書機等某一個專故業(yè)領(lǐng)域為框谷架，重在完陷善品牌的多鑼樣性和服務(wù)健的專業(yè)性，站使客戶在購秋買同一功能稅產(chǎn)品時可進(jìn)工行多品牌選偽擇，并得到桃專業(yè)的售后多服務(wù)逝專業(yè)和專營肅性千自建、買斷噴或租賃快臨街門店吃主題特色街腰開發(fā)商在招編商時規(guī)定經(jīng)船營類別，在招有限規(guī)模內(nèi)縮強化產(chǎn)品特布色，比如女串人街、文化兄街、半××齊風(fēng)情街等，絨使購買者更朝有針對性和津消遣性娃特色突出、戰(zhàn)休閑性貍買斷后租賃拿混合商業(yè)止開發(fā)商只管灶賣門面，由想個體業(yè)主自柏行決定經(jīng)營橫產(chǎn)品類別，墊這是大部分鎮(zhèn)臨街門面的胖運作模式不買斷樸買斷后租賃攜其他形式門餐飲娛樂帳中式餐飲一抖般設(shè)在在辦航公場所集中玻位置，西式稠快餐一般設(shè)莫在人流較多尚的商場內(nèi)或暈附近青特色和便利恢租賃為主濃辦公場所要高檔辦公場姜所一般設(shè)在淺交通便利、亞餐飲娛樂設(shè)拘施健全、環(huán)鴨境優(yōu)美的地留方畢現(xiàn)代和便利弊買斷或租賃雄金融超市陣多家銀行門屬市集中辦公倉，為市民提汽供更全面的增服務(wù)目全能和便利歌租賃或買斷島其他概念店辦IT行業(yè)帶飼來的新概念踢，網(wǎng)上購物卡，正在發(fā)展蟲中融專業(yè)化、虛礦擬化劣租賃蝕根煮據(jù)以上商業(yè)亂形態(tài)的分析效，我們認(rèn)為可：在漢陽做形商業(yè)，應(yīng)該躬在商業(yè)形態(tài)石上做到如下檢幾點：拼必須拋棄傳袋統(tǒng)百貨的經(jīng)尼營模式，在捐經(jīng)營形態(tài)上災(zāi)走休閑購物諒的道路。慣必須主題鮮主明，以特色筑吸引消費者江。驢必須具備一烤定的規(guī)模，說以擴大知名刻度和影響力倒。托必須在經(jīng)營軌內(nèi)容上保證絕休閑、購物務(wù)、娛樂、餐波飲、金融及談其他服務(wù)的懷結(jié)合，以一擔(dān)站式消費給次予消費者更煮多購物樂趣肯，抓住消費辨者的心。泉在經(jīng)營形式功上創(chuàng)新，比騙如引進(jìn)內(nèi)部表商業(yè)街、銀屋行超市等其路他競爭對手鈴沒有的新形責(zé)勢，以滿足沉消費者求新媽、求變的心縣理。滴商業(yè)對手調(diào)揀查及競爭態(tài)委勢分析國武漢現(xiàn)有大眉中型商業(yè)設(shè)執(zhí)施網(wǎng)點分布膛行政區(qū)劃蕩漢陽裕類型苗規(guī)模征漢口慰主要商業(yè)設(shè)紋施隸鐘家村漢商等七里廟華聯(lián)頁王家灣家樂叔福庸長江廣場勝中南路中南嗓商廈蠶魯巷廣場穗徐東平價辣徐東沃爾瑪志徐東工貿(mào)撲徐東好美家浩(B)升中百沿港路灑購物廣場神中百珞獅路步購物廣場陳武廣雕武商家電眾世貿(mào)晉武展地下中磚百商場舉崇光SOG殲O辯王府井百貨舌中百商廈結(jié)武勝路家樂你福詞中百古田路巾購物廣場潑古田路沃爾配瑪規(guī)西北湖新世準(zhǔn)界百貨航唐家墩中百比唐家墩工貿(mào)疏唐家墩國貿(mào)閉唐家墩好美撕家不從上表可以槍看出：繩從板塊商業(yè)訂數(shù)量上對比絲，漢口舟——彼武昌蒸——鄭漢陽三者明緞顯成遞減之截勢，漢口的研商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地蘋位非常明顯籍，漢陽雖有施四家商業(yè)，久但除了王家珍灣超市在武稀漢類似超市敵中具備規(guī)模熊優(yōu)勢外，漢抱商已經(jīng)萎靡蓮不振，七里說廟華聯(lián)超市啞規(guī)模比較小錘，長江廣場露做家居和文聲化類商業(yè)已茫經(jīng)難以撥云東見日，建港碗路上有一中售百超市的爛蒼尾工程，估駁計是信心不孤夠，或者資因金鏈斷裂。殃從各商業(yè)設(shè)鑒施的板塊集現(xiàn)中程度看，絮漢陽集中于叢鐘家村和王歲家灣兩大交律通樞紐；武坡昌集中于中磁南路、魯巷蓋、徐東等三獨大交通要道爆；漢口集中警于步行街、輩解放大道和震沿江大道形殊成的三角地潛帶、唐家墩規(guī)、古田一路攔和二路附近屈；這種商圈濁作用便于消按費者得到栽“醒一站式遮”梯購物的便利燥，從而集聚染人氣。勺接近50％頌的商圈內(nèi)部栗存在扎堆現(xiàn)廣象，在商圈崇之間存在約裝30分鐘車鑼程的距離，尺這也是商業(yè)石服務(wù)半徑的址起碼范圍。叼各個商圈之哨內(nèi)的商業(yè)設(shè)富施之間普遍巨遵循差異化貫生存的原則夸，比如武廣征更側(cè)重于高潤檔、時尚和乳年輕人，武碗商偏重于中氧檔和老年人意，SOGO揀更偏重于女秋性消費者，尸但這種差異屑化是有限的外，很難做到界涇渭分明，辮因此，內(nèi)部助競爭也是非病常殘酷的。糕部分商業(yè)設(shè)救施經(jīng)營狀況燙實地調(diào)查：默為了各競爭嚷對手的經(jīng)營旺情況，我們旦對漢陽的所界有和漢口、河武昌的代表編性商業(yè)場所疑進(jìn)行了現(xiàn)場便觀察，雖然睬難以取得其霜具體經(jīng)營效圖果等商業(yè)機觀密資料，但賽通過對現(xiàn)場錘商氣和人氣師的感受，也貫可對其經(jīng)營谷效果做一個肯感性的對比揀和分析：店商場名稱脊現(xiàn)場感覺脈交通評分柿賣場包裝評遵分黃商品陳列評滋分辟服務(wù)評分乘人氣評分算綜合分拒漢商太建筑外墻包識裝不到位塵建筑層高過刻低損裝修庸俗、竄燈光布置不膽到位獲商品陳列過丟于密集、雜鵝亂無章增電梯過于小借氣奇售貨員老化黃、禮儀不到絨位子內(nèi)部導(dǎo)向不稀明懼70群30巾30變50晌50考230澆王家灣家樂桐福醉裝修簡潔蔥商品陳列整積齊匙50快50吵70濤70皺80晴320虧武廣么外部包裝時絡(luò)尚棉門前廣場雕短塑氣勢、花科柱溫馨雅裝飾典雅現(xiàn)水代，風(fēng)格統(tǒng)柏一董燈光音響到暈位蔬銷售員年輕基、亮麗邊禮貌用語到畝位藝90陷80喬80野80釀80儲410梢亞貿(mào)傲外部裝修現(xiàn)群代、亮麗姨商品陳列比特較整齊晴銷售員年輕蒼化寫70榆60英70摩60青60替320基徐東工貿(mào)椅裝修簡約施規(guī)模過小、遺品類不足察50吉60退60易60鵝40疤270裙唐家墩國貿(mào)鏈家電枝商場裝修一才般驗商品陳列擁讀擠他內(nèi)部導(dǎo)向不債是很明確浪銷售員均是妨各廠家自己贈的，商場只梨收銀，互相慧攻擊異30辭50釘50盈30朗80膊240凍上表近代表蘿調(diào)查小組的追感受，沒有卷進(jìn)行廣泛調(diào)著查，但從中妻至少可以看塘出：伐一個商場的千吸引力如何祖，除了板塊糕天然優(yōu)勢外鍛，還與整個木商場的經(jīng)營滲管理水平密澡切相關(guān)。礙每個商圈的宴扎堆效贏得薪了整體人氣擴和忠誠度，偏但獲益者只害是少量綜合餡條件領(lǐng)先的閥商業(yè)場所，羅對大部分扎徐堆商業(yè)設(shè)施格來說，只是約配角，還是錘面臨人氣不椅足的問題（廢如武展商圈鬼中的SOG淚O和徐東商瞞圈中的工貿(mào)珍），即使有虎人氣，也不蓮等于有商氣爐（如世貿(mào)）婆。菜漢商的蕭條貼有其競爭格俯局不利、服倒務(wù)半徑重疊宏的客觀原因謙，但商業(yè)手甚段不到位、開管理不善也繪是重要原因工，后來者如儉果能彌補其右不足，便可悔輕而易舉擊黃敗漢商，但蠟如何改變漢橫陽人的消費騰習(xí)慣，從武予展商圈中搶畫回故“墨漢陽人的心峰”帶才是最大的敲困難。膚競爭對手優(yōu)明劣分析價通過對漢陽醉各商業(yè)布點瓣的了解，我道們認(rèn)為本項溪目商業(yè)部分烤的主要競爭恢對手是武廣另商圈、漢商忙、王家灣和矮武勝路家樂腔福，次要競拍爭對手是華尋聯(lián)超市和長侵江廣場。和如前所述，芒本項目和武娘廣商圈之間襲的競爭是劣處勢多于優(yōu)勢夠，是一個商元點和商圈之憂間的競爭，膝是一個新手韻和行業(yè)領(lǐng)袖冶之間的競爭裹，是應(yīng)該利腹用差異化盡板量規(guī)避的。臉漢商在武漢題商業(yè)中間已掉經(jīng)屬于段“廳老弱殘兵獵”市，其在軟硬肆設(shè)施上的種活種不足，使捆其在商業(yè)競侵爭中不堪一升擊，不過，耳若出現(xiàn)面對起面的競爭，碰可能逼其慌“甘狗急跳墻蚊”摘發(fā)動價格戰(zhàn)艘，沖擊本項紙目的商業(yè)經(jīng)郵營。逮兩個家樂福備對鐘家村的飾夾擊之勢對吳本項目有不鋪利的一面，拖但由于商業(yè)臨設(shè)施的不可勢移動性和超稠市要求的便飽利性，如果遭在鐘家村引精進(jìn)大型超市析，是可以達(dá)宏到截流的目笛的的，只是允超市往往采戒用租賃商業(yè)掃場地的方式護，而且其租耐金水平只能蟻在維持在2甩0元/平米狗左右，這與喇公司加速資紅金周轉(zhuǎn)的目著的不符。吳長江廣場和攤武廣的差異政化非常明顯尊，但依然未虧能站穩(wěn)腳跟轉(zhuǎn)，其從一個卷側(cè)面說明：固迷信交通帶餐來人氣和商運氣的做法值矛得懷疑，武緒廣商圈的向健心力不可低瘋估。本項目學(xué)和長江廣場拴的條件基本齊差不多，其陵經(jīng)營風(fēng)險也乖將差不多，愛前車之師，朵后車之鑒。似可借鑒的開彎發(fā)模式繭商業(yè)地產(chǎn)的搏規(guī)劃設(shè)計更慌復(fù)雜，其銷勁售對象范圍枕更窄，受商露業(yè)市場整體炎行情和競爭稿對手影響更稠大，為了降河低商業(yè)地產(chǎn)峽開發(fā)風(fēng)險，固目前比較普敵遍的商業(yè)地皺產(chǎn)開發(fā)模式稀有三種：管模式分類鄰主要特點稅優(yōu)勢侄風(fēng)險燈典型案例蘋商業(yè)機構(gòu)自栗行開發(fā)模式解商業(yè)機構(gòu)有眉自己專門