旅游地產(chǎn)易居浙江嵊泗南長(zhǎng)涂濱海度假區(qū)定位及物

浙江嵊泗南長(zhǎng)涂濱海度假區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告易居中國(guó)|中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)E-HOUSECHINACRICConsulting

Division2010.5第一頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。2旅游度假區(qū)發(fā)展歷程旅游度假區(qū)發(fā)展趨勢(shì)濱海旅游1嵊泗旅游市場(chǎng)分析2旅游市場(chǎng)發(fā)展嵊泗旅游市場(chǎng)分析嵊泗旅游酒店市場(chǎng)嵊泗旅游地產(chǎn)分析嵊泗旅游商業(yè)市場(chǎng)嵊泗旅游規(guī)劃分析旅游度假區(qū)周邊旅游度假區(qū)分析周邊濱海項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析旅游度假項(xiàng)目啟示3濱海旅游度假區(qū)案例4競(jìng)爭(zhēng)旅游市場(chǎng)分析新西蘭-大溪地島布里斯班-努薩佛羅里達(dá)-海濱小鎮(zhèn)項(xiàng)目發(fā)展定位建議5項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目發(fā)展理念項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品建議7項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目交通及景觀規(guī)劃項(xiàng)目功能規(guī)劃項(xiàng)目戶型建議項(xiàng)目配套建議報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)圖旅游產(chǎn)品建議6項(xiàng)目旅游氛圍營(yíng)造項(xiàng)目游樂設(shè)施建議旅游活動(dòng)建議項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)建議8項(xiàng)目產(chǎn)品策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略第二頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。3第一部分旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)第三頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。

旅游度假區(qū)發(fā)展過程第四頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。旅游度假區(qū)發(fā)展1資源客戶與主要市場(chǎng)距離所用交通工具停留時(shí)間每年光顧頻率典型案例目的地型resort非常強(qiáng)勢(shì)的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場(chǎng)全國(guó)性乃至跨國(guó)客戶幾百公里甚至更遠(yuǎn)絕大多數(shù)乘飛機(jī)一到兩周或更長(zhǎng)時(shí)間最多去一次科羅拉多州BeaverCreekResort三亞夏威夷區(qū)域旅游度假resort(包括商務(wù)旅游)一線景觀資源或人文資源分散，但本區(qū)域客戶占較大部分100-300公里1.5-4小時(shí)車程多數(shù)自駕車前往2-7天每半年1-2次賓夕法尼亞州HiddenValley，省內(nèi)游本地旅游休閑自住resort不必是特別勢(shì)的資源大部分來自本區(qū)域<100公里，45分鐘車程自駕車或捷運(yùn)系統(tǒng)；購(gòu)房自住周末1天或一居數(shù)次ForestHighlands，亞利桑那州按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，一流的旅游度假區(qū)因其資源稟賦和顧客市場(chǎng)的不同可分為以下三類一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競(jìng)爭(zhēng)力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶群。不同層次的resort之間在市場(chǎng)覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶結(jié)構(gòu)各自不同。在同一層次的度假場(chǎng)所中，存在較大競(jìng)爭(zhēng)。第五頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。本地旅游休閑自住Resort類本地需求區(qū)域市場(chǎng)廣泛市場(chǎng)空間和人口的覆蓋集中廣泛?jiǎn)我籖esort功能復(fù)合一般性資源具備部分休閑度假功能ForestHighland具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿足市場(chǎng)需求與區(qū)域市場(chǎng)保持100-300公里黃金距離機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求更大范圍的區(qū)域推廣區(qū)域旅游度假Resort類目的地型Resort類Bintan夏威夷旅游度假區(qū)不斷提升資源環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，功能逐漸復(fù)合，覆蓋市場(chǎng)空間隨之逐漸擴(kuò)大旅游度假區(qū)發(fā)展1注：1.復(fù)合功能并非resort功能的簡(jiǎn)單疊加，而是通過滿足不同角度的需求，實(shí)現(xiàn)整個(gè)resort區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力的飛躍；2.度假區(qū)的最終定位根本上取決于其自身資源稟賦，并通過加強(qiáng)內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)條件來實(shí)現(xiàn)。第六頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。旅游業(yè)興起旅游業(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)群形成和新城市的最終繁榮，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展歷程城市功能圍繞旅游產(chǎn)業(yè)延伸，商貿(mào)服務(wù)功能是核心。旅游度假區(qū)發(fā)展1關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群城市功能的延伸休閑度假新城發(fā)展期起飛期成熟期第七頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。對(duì)度假區(qū)功能的復(fù)合性需求，并非多種需求的簡(jiǎn)單疊加，而是需要提供綜合解決上述矛盾的功能載體和體驗(yàn)空間潛在的其他需求：對(duì)異質(zhì)文明的好奇視野的開闊和見識(shí)增長(zhǎng)、自我提高對(duì)現(xiàn)實(shí)生活的逃逸、反思和整理高品質(zhì)購(gòu)物養(yǎng)生保健家庭聚會(huì)美食享受親子活動(dòng)放松發(fā)呆親近自然商務(wù)會(huì)議旅游度假區(qū)發(fā)展1第八頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。

旅游度假區(qū)發(fā)展趨勢(shì)第九頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。旅游度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)帶給本項(xiàng)目的啟示1、度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此對(duì)住宿及其配套要求較高；2、人們通過參與娛樂、休息、教育、運(yùn)動(dòng)、度假等方式，以此獲得一種愉悅的心理體驗(yàn)，因此對(duì)度假區(qū)功能設(shè)置有特殊的要求；3、具備恢復(fù)個(gè)體健康功能，具有主題性，且能滿足高端客戶文化需求的度假區(qū)是本項(xiàng)目未來發(fā)展的方向；旅游度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1第十頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。國(guó)際度假旅游市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)由一種概念上升到尋求產(chǎn)品與項(xiàng)目的支撐第一階段——療養(yǎng)康復(fù)階段這一階段在傳統(tǒng)的溫泉浴、醫(yī)療浴保健產(chǎn)品基礎(chǔ)上增加了許多參與性體育運(yùn)動(dòng)與娛樂項(xiàng)目，主要以水上或陸地體育活動(dòng)和室內(nèi)游樂為主，如劃船、捕魚、網(wǎng)球、保齡球等；這一階段的旅游產(chǎn)品出現(xiàn)了多樣化、高科技化等諸多特點(diǎn)，出現(xiàn)了眾多大型的旅游度假村、度假俱樂部以及大型的度假娛樂設(shè)施，如海濱綜合度假休閑區(qū)、高爾夫球館、大型游樂場(chǎng)等；這一階段的主要產(chǎn)品是海水浴、溫泉浴、礦泉浴、陽(yáng)光浴、醫(yī)療保健以及少量的娛樂活動(dòng)；第二階段——療養(yǎng)游樂相結(jié)合第三階段——游樂度假階段11旅游度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1第十一頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。12如土耳其南安塔利亞海濱度假區(qū)，以其“生態(tài)”、“健康”和“人文”主題著稱于世。墨西哥坎昆度假區(qū)則以“古老文明”與“現(xiàn)代休閑”有機(jī)結(jié)合的主題特色吸引了大批的國(guó)內(nèi)外旅游者。度假區(qū)的文化一般有地域特色文化和現(xiàn)代休閑度假文化兩部分組成，以形成既具有地方文化特色又滿足特殊客源市場(chǎng)的需求為目的。韓國(guó)慶州波門湖度假區(qū)以地方古老文化和國(guó)際文化的兼容為特色。墨西哥坎昆大型海濱度假區(qū)則以瑪雅文化為中心。2、突出地方特色文化1、主題度假形式受到青睞

所謂主題，就是指度假區(qū)發(fā)展的主要理念或核心內(nèi)容。其主要目的是形成或強(qiáng)化度假區(qū)特色，增強(qiáng)度假區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足度假區(qū)核心客源市場(chǎng)的休閑度假需求。

文化是度假區(qū)的靈魂，是度假區(qū)能夠存在與發(fā)展的源泉，是度假區(qū)形成特色的主要組成部分。這是因?yàn)槲幕润w現(xiàn)在度假區(qū)的特色之中，又成為度假區(qū)旅游吸引物的主要內(nèi)容。例如國(guó)外游客到巴厘島休閑度假的主要目的之一便是去領(lǐng)略其濃郁的地方特色文化。文化化與主題化即是兩個(gè)獨(dú)立的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)又具有相互轉(zhuǎn)化的特征，即：文化為主題，或主題文化旅游度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1第十二頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。傳統(tǒng)的度假的目的主要是保健療養(yǎng)，現(xiàn)代度假的目的則逐漸擴(kuò)大，除傳統(tǒng)的健康消費(fèi)外，親情回歸、社會(huì)交往、素質(zhì)提升、會(huì)議商務(wù)、消磨閑暇等也成為度假的目的。今后的度假區(qū)可滿足各層次度假者的需求，為各類度假者提供一系列服務(wù)，以循其所好，比如購(gòu)物、水上運(yùn)動(dòng)、學(xué)傳統(tǒng)音樂及繪畫藝術(shù)知識(shí)、觀賞表演等等，將使旅游者的生活過得豐富多彩。13很多度假區(qū)都已將健康元素融入度假區(qū)的開發(fā)規(guī)劃建設(shè)中，通過建設(shè)各種康體設(shè)施和健康的休閑娛樂活動(dòng)，比如在度假區(qū)內(nèi)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)、保健康療中心等人工設(shè)施與服務(wù)，增強(qiáng)度假區(qū)的保健功能，為旅游者在心理、身體上創(chuàng)造一種健康有益的度假環(huán)境。比較典型的例子有地中海度假區(qū)，以及加勒比地區(qū)的古巴保健度假區(qū)等。4、度假形式趨向多樣化3、追求康體保健功能

從度假的主要目的看，早期的度假主要以保健療養(yǎng)為目的。即使現(xiàn)代度假目的多樣化了，但保健療養(yǎng)仍是重要目的。更主要的是，從旅游者的特征分析，因?yàn)槎燃俚亩毫魰r(shí)間長(zhǎng)，重游率高，對(duì)環(huán)境和康體設(shè)施的要求較高。因此，追求健康是當(dāng)今世界發(fā)展的一大趨勢(shì)，也是今后度假區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)之一。健康依然是度假的基本目的之一，多樣化的度假產(chǎn)品已成為發(fā)達(dá)國(guó)家一種生活習(xí)慣旅游度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1第十三頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。隨著家庭范圍的日益縮小，全家出游度假成為當(dāng)今世界度假的重要趨勢(shì)之一。家庭化在世界度假方面表現(xiàn)得尤為突出，常見度假區(qū)游客大多是夫妻兩人，或者再加上孩子。環(huán)城市度假設(shè)施將更加適應(yīng)家庭式短期度假需求，將成為今后很長(zhǎng)一段時(shí)間度假開發(fā)的熱點(diǎn)。145、度假游客大多以家庭為基本單元隨著跨國(guó)旅游度假的興起，旅游度假業(yè)國(guó)際一體化發(fā)展勢(shì)頭明顯，旅游度假業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終將成為整條旅游度假價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)?？v向一體化包括通過“前向一體化”收購(gòu)或兼并度假客源地的度假零售商、中間商等形式來加強(qiáng)對(duì)度假產(chǎn)品銷售網(wǎng)絡(luò)的控制；也包括通過“后向一體化”收購(gòu)、兼并旅游飯店、車隊(duì)、旅游景點(diǎn)來控制度假產(chǎn)品要素市場(chǎng)，形成度假產(chǎn)品的供產(chǎn)一體化。6、旅游度假業(yè)向國(guó)際一體化進(jìn)程發(fā)展家庭式短期度假的需求產(chǎn)生了環(huán)城市度假設(shè)施，度假產(chǎn)業(yè)也日趨國(guó)際化，一體化旅游度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1第十四頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。1、創(chuàng)新化趨勢(shì)

當(dāng)今，度假旅游已經(jīng)成為人們一種必不可少的生活方式、度假客源也以團(tuán)隊(duì)為主轉(zhuǎn)向以散客為主、不帶孩子的伴侶在度假者中占據(jù)越來越大的比重、無(wú)主題的度假旅游向有主題的度假旅游轉(zhuǎn)。2、多樣化趨勢(shì)度假旅游產(chǎn)品在早期傳統(tǒng)的溫泉、礦泉療養(yǎng)出現(xiàn)后，繼而出現(xiàn)了追求“3S”享受(陽(yáng)光、沙灘、海水)的濱海旅游，而后，高山滑雪也成為深受人們歡迎的度假旅游項(xiàng)目，并且迅速發(fā)展成為一大產(chǎn)業(yè)。伴隨度假旅游市場(chǎng)的不斷成熟，與任何行業(yè)發(fā)展規(guī)律一樣，創(chuàng)新化和多樣化已經(jīng)成為這個(gè)領(lǐng)域發(fā)展方向團(tuán)客散客無(wú)主題有主題近年來，一些擁有豐富度假旅游資源、城市設(shè)施又較為完善的城市又逐漸開發(fā)出了都市度假旅游形式。濱海、濱湖、高山滑雪、溫泉療養(yǎng)、都市等多種類型旅游度假區(qū)的配合，使得度假旅游產(chǎn)品不斷豐富與完善。15旅游度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1第十五頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。16國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)業(yè)正在順應(yīng)這種歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級(jí)。但現(xiàn)實(shí)國(guó)內(nèi)旅游度假市場(chǎng)仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡(jiǎn)單升級(jí)觀光旅游休閑旅游度假旅游觀光旅游→休閑旅游→度假旅游國(guó)內(nèi)趨勢(shì)世界趨勢(shì)旅游度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1第十六頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。173000US$5000-US$300US$1000US$項(xiàng)目周邊旅游市場(chǎng)基本進(jìn)入成熟發(fā)展階段，從而造就了這一區(qū)域的度假型經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，由于國(guó)內(nèi)旅游伴生性特征，周邊近2億人口將促進(jìn)各類旅游市場(chǎng)的發(fā)展。發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段成熟發(fā)展階段人均GDP（美元）300－10001000－30003000－50005000以上發(fā)展特征開始出現(xiàn)旅游需求旅游大眾化、普遍化，國(guó)內(nèi)旅游興旺。進(jìn)入出國(guó)旅游增長(zhǎng)期旅游需求日益豐富，需求旺盛。出現(xiàn)到周邊國(guó)家旅游的熱潮洲際旅游開始出現(xiàn)旅游性質(zhì)觀光旅游休閑旅游度假旅游度假經(jīng)濟(jì)置業(yè)特征本地置業(yè)購(gòu)買休閑度假產(chǎn)品在度假地投資、置業(yè)在度假地置業(yè)旅游度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1第十七頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。

海濱旅游第十八頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。19旅游度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)——濱海旅游2濱海類度假項(xiàng)目特征濱海度假項(xiàng)目：是旅游度假與居住的結(jié)合體，它以房地產(chǎn)開發(fā)為其現(xiàn)實(shí)載體，以度假式居住為其主體特征。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)相比較，濱海度假物業(yè)具有其自身特征：強(qiáng)烈依存海濱資源；有明顯的地區(qū)限制；以度假的要求開發(fā)物業(yè)，注重度假功能的開發(fā)；強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的景觀一致性…影響濱海度假項(xiàng)目興旺的因素：海濱資源自身的吸引力快速城市化的影響人們對(duì)濱海興趣的轉(zhuǎn)變，意識(shí)到海濱對(duì)身體健康的好處第十九頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。20濱海類度假項(xiàng)目分類分類一：按項(xiàng)目受眾廣度和類型不同，可分為大眾類項(xiàng)目、私人類項(xiàng)目和商務(wù)類項(xiàng)目大眾型項(xiàng)目項(xiàng)目所處海濱資源佳，被大眾公認(rèn)，產(chǎn)品線豐富，可滿足絕大部分人休閑度假需求，如半山半島項(xiàng)目。私人型項(xiàng)目雖同為濱海度假項(xiàng)目，但因其高檔的產(chǎn)品，私密的環(huán)境，客戶定位有一定指向性，多為頂級(jí)成功人士打造，如香水灣1號(hào)項(xiàng)目。商務(wù)型項(xiàng)目除休閑度假外，此類項(xiàng)目更趨向會(huì)議類度假，其中提供配套齊全的會(huì)議設(shè)施等，如博鰲藍(lán)色海岸項(xiàng)目。分類二：按項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富程度不同，可分為“全向型”項(xiàng)目和“半向型”項(xiàng)目“全向型”項(xiàng)目項(xiàng)目功能分區(qū)明確，物業(yè)類型齊全，周邊資源豐富，幾乎覆蓋了濱海度假應(yīng)有的所有產(chǎn)品，別墅、公寓、酒店、游艇、溫泉、SPA、商業(yè)等，如三亞半山半島。“半向型”項(xiàng)目產(chǎn)品類型主要以別墅和酒店為主，輔以簡(jiǎn)單娛樂設(shè)施，其它配套不足或缺失，這種類型的項(xiàng)目在現(xiàn)今市場(chǎng)上占有較大比重，如東和海棠福灣、大連萊茵海岸度假村等等。旅游度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)——濱海旅游2第二十頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。21項(xiàng)目大眾型產(chǎn)品個(gè)性化產(chǎn)品半山半島觀海公寓、臨海別墅、洲際酒店、卡爾森酒店、豪華商業(yè)街、SPA國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)、溫泉、4000畝養(yǎng)生山谷“琦園”、生活美術(shù)館香水灣1號(hào)獨(dú)棟/聯(lián)排別墅（每棟別墅帶私人泳池）、度假型別墅式酒店、雙會(huì)所、SPA私屬沙灘、婚禮教堂博鰲藍(lán)色海岸獨(dú)棟別墅、別墅式酒店、商業(yè)街、會(huì)所會(huì)議型酒店（完善的會(huì)議場(chǎng)地和設(shè)施）大連萊茵海岸度假村別墅、公寓、無(wú)星酒店、商業(yè)中心、海上餐廳室內(nèi)滑雪場(chǎng)、卡丁車賽場(chǎng)、封閉式海水戲水樂園、游艇碼頭雖然目前國(guó)內(nèi)的濱海度假項(xiàng)目還不是非常成熟，成功借鑒案例也不多，但其產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)已漸露端倪。主要表現(xiàn)在以下三方面：產(chǎn)品線日趨豐富雖然目前市場(chǎng)上單個(gè)濱海度假項(xiàng)目的產(chǎn)品還是相對(duì)比較簡(jiǎn)單的，一般以別墅+酒店的形式出現(xiàn)，但是隨著人們休閑度假意識(shí)越發(fā)強(qiáng)烈，度假要求也會(huì)越來越高，為了滿足消費(fèi)者的需求，為項(xiàng)目贏得更高利潤(rùn)，度假產(chǎn)品不可能再是一成不變地面向大眾，而是必須迎合客戶的喜好，創(chuàng)新產(chǎn)品類型。產(chǎn)品形態(tài)多樣化濱海度假項(xiàng)目這類綜合的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，除了要求產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品功能分區(qū)清晰外，產(chǎn)品形態(tài)也要求多樣化。比方說，住宅區(qū)除了別墅也要有觀景公寓；酒店除了一般商務(wù)酒店、標(biāo)準(zhǔn)型酒店外，別墅式酒店、度假酒店也已經(jīng)涌向市場(chǎng)。產(chǎn)品檔次更趨向高端隨著選擇濱海度假的人越來越多，度假產(chǎn)品的受眾面也隨之越來越廣，而在此基礎(chǔ)上，無(wú)論是上層人士還是普通百姓，越是高檔的產(chǎn)品越讓人們趨之若鶩，以希望享受一個(gè)真正的假期。而產(chǎn)品在檔次上的差距除了能提升項(xiàng)目品牌知名度外，也可以為項(xiàng)目盈利添上亮麗一筆。旅游度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)——濱海旅游2第二十一頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。22旅游度假市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)3國(guó)內(nèi)旅游發(fā)展迅速，逐步成熟，旅游市場(chǎng)升級(jí)表現(xiàn)為伴生關(guān)系國(guó)內(nèi)濱海旅游項(xiàng)目日漸成熟，向多樣性、高端性、豐富性發(fā)展項(xiàng)目周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，旅游市場(chǎng)潛力巨大第二十二頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。23第二部分嵊泗旅游市場(chǎng)分析第二十三頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。24嵊泗東海明珠——中國(guó)第一島城404座島嶼占舟山群島島嶼數(shù)的30%悠久的歷史遠(yuǎn)在新石器時(shí)代，島上已有先民居住嵊泗有文字記載的歷史已有一千余年歷經(jīng)九大歷史事件：唐朝鑒真和尚六渡扶桑；明朝鄭和七下西洋；明末鄭成功征發(fā)東南等都曾途經(jīng)嵊泗。第二十四頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。嵊泗經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，人均可支配收入高注：2010年數(shù)據(jù)為政府預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)平穩(wěn)，常年增長(zhǎng)基本在12%以上三產(chǎn)比重變動(dòng)不大，第三產(chǎn)業(yè)有增強(qiáng)空間人民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，常年增長(zhǎng)基本在10%以上。09年縣城人均可支配收入達(dá)2140元以上，與上海相差不遠(yuǎn)（09年上海城市人均可支配收入28838元）第二十五頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。26嵊泗全國(guó)重要的漁業(yè)生產(chǎn)基地嵊泗是我國(guó)東海的漁場(chǎng)中心，號(hào)稱“東海魚庫(kù)”，海域盛產(chǎn)黃魚、帶魚、墨魚、黃龍蝦米等。每年冬汛，吸引蘇、浙、閩、滬等省市的10多萬(wàn)漁民，駛船來此捕撈生產(chǎn)。五大養(yǎng)殖區(qū)，共2270平方公里五大增殖區(qū)，其中人工漁島增殖區(qū)595平方公里16個(gè)劃定捕撈區(qū)，其中張網(wǎng)區(qū)33050平方公里第二十六頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。27嵊泗上海建立國(guó)際航運(yùn)中心重要組成部分2009年上海港貨物吞吐量達(dá)到5.9億噸，集裝箱吞吐量達(dá)到2500萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱，分別位居世界第一、第二位。第二十七頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。28嵊泗我國(guó)目前唯一的國(guó)家級(jí)列島風(fēng)景名勝區(qū)海釣沙灘、浴場(chǎng)漁家樂、海鮮夜排檔大悲山六井潭豐富的漁場(chǎng)第二十八頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。29嵊泗上海最近的海島休閑旅游區(qū)蘆潮港-泗礁31海里洋山-泗礁27海里鎮(zhèn)海-洋山-泗礁72海里三江-泗礁50海里鎮(zhèn)海-衢山-泗礁45海里航線泗礁開船時(shí)間海里泗礁-蘆潮港-南浦大橋8:45；14:00；14:5031泗礁-小洋山-南浦大橋8:20；13:0031泗礁-大衢-三江7:5050泗礁-大洋-三江8:35；15:0050泗礁-大洋-鎮(zhèn)海8:0572泗礁-大衢-鎮(zhèn)海7:25；13:3072班線泗礁發(fā)車時(shí)間里程嵊泗-上海8:1087嵊泗-杭州8:10224嵊泗-瑞安8:05742途經(jīng)站點(diǎn)嵊泗-132嵊泗-嵊州374嵊泗-臨海497嵊泗-路橋546嵊泗-溫州702嵊泗-阜陽(yáng)8:10865水上航班長(zhǎng)途班車一小時(shí)航線二小時(shí)航線從距離和交通上看，嵊泗與上海之間聯(lián)系緊密，以至于嵊泗素有上海后花園之稱。第二十九頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。30嵊泗上海的后花園給予上?！昂！钡膲?mèng)想，給予上?！皪u”的情結(jié)第三十頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。31當(dāng)?shù)芈糜卧龇杆?，但季?jié)性強(qiáng)區(qū)域旅游以第二、第三季度為主其中第三季度為區(qū)域旅游旺季谷歌趨勢(shì)——對(duì)“嵊泗”關(guān)注度時(shí)間軸百度指數(shù)——對(duì)“嵊泗”關(guān)注度時(shí)間軸嵊泗旅游特征分析1第三十一頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。32旅游客群主要以上?？腿簽橹鳎挲g層較低百度指數(shù)：全國(guó)各地對(duì)嵊泗關(guān)注度百度指數(shù)：嵊泗關(guān)注內(nèi)容7月-9月嵊泗旅游旺季中，上?？腿杭s占40-50%，寧波客群約占20%左右，杭州客群約占20%左右。其他時(shí)間的周末及節(jié)假日上海客群約占60%左右。旅游人群結(jié)構(gòu)以家庭（三口之家）、學(xué)生、白領(lǐng)為主。嵊泗旅游特征分析1第三十二頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。33大眾型旅游消費(fèi)為主力，缺失高檔休閑設(shè)施嵊泗旅游主要消費(fèi)在路費(fèi)、住宿費(fèi)及吃海鮮消費(fèi)。其他消費(fèi)較少。嵊泗整體旅游配套檔次不高，也很少有高檔次消費(fèi)地點(diǎn)。百度指數(shù)：對(duì)“嵊泗”關(guān)注內(nèi)容主要旅游花費(fèi)項(xiàng)目日常費(fèi)用（元）旺季費(fèi)用（元）碧海金沙門票10；淋浴5；游玩設(shè)備另收門票40；淋浴5；游玩設(shè)備另收六景潭門票25門票60漁家樂海上活動(dòng)最低200，人均60最低200，人均60吃海鮮人均約40-80人均約50-120路費(fèi)船費(fèi)來往約200以上出租車10元起，一般路程在20元以內(nèi)船費(fèi)來往約200以上出租車10元起，一般路程在20元以內(nèi)住宿費(fèi)（標(biāo)房）三星級(jí)200-300左右二星級(jí)150左右漁家樂80-100左右三星級(jí)500-800左右二星級(jí)400-450左右漁家樂300左右嵊泗旅游特征分析1第三十三頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。34嵊泗旅游特征分析1嵊泗景觀點(diǎn)分布嵊泗大小旅游景點(diǎn)約43個(gè)左右：主要景觀景點(diǎn)內(nèi)容費(fèi)用六井潭海崖、海景景觀旺季60元小洋山趕海、奇石、吃海鮮無(wú)媽祖廟宗教、人文無(wú)枸杞沙灘漁家生活、人文無(wú)南長(zhǎng)涂沙灘游泳、海景無(wú)基湖沙灘游泳、海景、娛樂旺季門票：日間40元，夜間10元。海上三輪車40元/半小時(shí)；騎馬20元/200多米；沙灘摩托50元/20分鐘；摩托艇150元/10分鐘鑒真東渡泊舟處人文無(wú)花鳥島燈塔、景觀無(wú)大悲山靈音寺、宗教5元山海奇觀碑人文，景觀無(wú)旅游景點(diǎn)缺乏主題綜合娛樂休閑區(qū)，全日性旅游設(shè)施匱乏嵊泗旅游景觀點(diǎn)分布新羅棋布，室外景觀資源占主要比例；區(qū)域各個(gè)景點(diǎn)主題單一，隨意性強(qiáng)，不可替代性弱。缺乏強(qiáng)有力的主題綜合娛樂休閑區(qū)；各景點(diǎn)室外休閑觀光占多，白天娛樂休閑項(xiàng)目較多，但極度缺乏夜晚娛樂休閑項(xiàng)目；第三十四頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。35特色文化活動(dòng)相對(duì)較少，缺失常日性文化娛樂活動(dòng)長(zhǎng)期活動(dòng)：中國(guó)-嵊泗貽貝文化節(jié)自2004年起共舉辦了五屆舉辦時(shí)間為7月底~9月底期間由政府推動(dòng)，舉辦各類活動(dòng)（期間會(huì)有濃郁的漁鄉(xiāng)風(fēng)情匯演，沙灘音樂風(fēng)暴、狂歡派對(duì)、另類表演、休閑度假、體育運(yùn)動(dòng)等一系列娛樂活動(dòng)），推介會(huì)以及促銷活動(dòng)其他舉辦過的活動(dòng)及節(jié)日食蟹節(jié)趕潮節(jié)全國(guó)沙灘排球冠軍賽國(guó)際海釣邀請(qǐng)賽全國(guó)帆板比賽…嵊泗旅游特征分析1第三十五頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。36嵊泗旅游酒店/住宿特征2星級(jí)酒店稀缺，郊區(qū)酒店沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力而倒閉知名賓館倒閉賓館小賓館（不完全示意）豐華國(guó)際華僑飯店君豪大酒店碧海山莊金沙大酒店海久賓館嵊泗旅游住宿特征嵊泗旅游住宿主要以漁家樂為主，星級(jí)酒店相對(duì)較少且集中在中心區(qū)；嵊泗星級(jí)酒店稀缺，三星級(jí)2個(gè)，二星級(jí)6個(gè)。豐華國(guó)際大酒店仿四星酒店配置；郊區(qū)酒店缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力而導(dǎo)致倒閉。由于周邊配套不如中心區(qū)酒店，以及漁家樂的低端和特色競(jìng)爭(zhēng)，在雙重壓力下難以維持經(jīng)營(yíng)。第三十六頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。37嵊泗旅游酒店/住宿特征2代表酒店名稱豐華國(guó)際大酒店華僑飯店洋山澤成大酒店區(qū)域泗礁泗礁洋山星級(jí)無(wú)星，仿四星三星三星房間數(shù)1567060淡季標(biāo)房費(fèi)用298220238旺季標(biāo)房費(fèi)用780450238服務(wù)項(xiàng)目豐華廳可容納200人

豐采堂可容納60人

豐澤園可容納60人

豐收廳可容納60人

商務(wù)會(huì)議室可容納20人多功能會(huì)議室2間，分別可容納16人、70人會(huì)議室，多功能廳餐飲設(shè)施中餐廳以原汁原味的海鮮為主，有東海特色的特色菜肴

西餐廳提供咖啡等各色飲料及商務(wù)套餐中餐廳，可容納300人左右餐廳，可容納150人設(shè)施配套卡拉OK廳、棋牌室、乒乓球室、按摩室、桑拿浴室桑拿、美容、棋牌、娛樂城（KTV）桑拿中心、咖啡廳、棋牌室、美容中心區(qū)域酒店檔次不高，擁有會(huì)議型功能酒店稀缺華僑飯店澤成大酒店豐華國(guó)際大酒店君豪大酒店（未開）嵊泗酒店階梯型價(jià)格體系：仿四星酒店，日常標(biāo)間價(jià)格為300元左右，旺季為800元左右三星酒店，日常標(biāo)間價(jià)格為220-240元左右，旺季為450元左右二星酒店，日常標(biāo)間價(jià)格為100-150元左右，旺季為300-400元左右漁家樂，日常標(biāo)間價(jià)格為100元左右，旺季為300元左右第三十七頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。381月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月客源種類季節(jié)特征捕大、小黃魚期暑期10.15.1捕蟹期捕蟹期上?？腿撼院ｕr、游泳假期/周末：吃海鮮假期/周末：吃海鮮臺(tái)州為代表捕魚客群捕蟹及各類消費(fèi)捕蟹及各類消費(fèi)捕黃魚及各類消費(fèi)假期/周末：吃海鮮寧波、杭州及其他客群假期/周末：吃海鮮吃海鮮、游泳假期/周末：吃海鮮區(qū)域酒店季節(jié)性強(qiáng)，客群季節(jié)種類明顯水產(chǎn)貿(mào)易商與捕撈期相對(duì)應(yīng)與捕撈期相對(duì)應(yīng)會(huì)議型客群客群量多客群量中客群量少嵊泗旅游酒店/住宿特征2酒店入住率09年限額以上住宿業(yè)客房入住率為46.3%08年限額以上住宿業(yè)客房入住率為41.5%日常入住率平均30~40%旺季（7-9月）入住率90-100%第三十八頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。39嵊泗旅游地產(chǎn)3由于土地稀缺，歷年出讓土地規(guī)模小，且主要集中在洋山土地座落土地面積（㎡）成交單價(jià)（元/㎡）土地用途總成交價(jià)（萬(wàn)元）洋山鎮(zhèn)50841225住宅622.79洋山鎮(zhèn)96901270住宅1230.63洋山鎮(zhèn)27000995住宅2686.5洋山鎮(zhèn)271261120住宅3038.112洋山鎮(zhèn)107751266住宅1364.12菜園鎮(zhèn)926.87230商務(wù)670.072009年，嵊泗推出經(jīng)營(yíng)性地塊一處，位于菜園鎮(zhèn)海港運(yùn)輸區(qū)域，面積6361㎡，成交單價(jià)1988元/㎡，總價(jià)1264.57萬(wàn)元，用于住宅開發(fā)。未來土地供給未來幾年沒有新的圍墾土地投入，推出土地基本以土地整理和舊城改造為主。可開發(fā)的土地主要包括三營(yíng)禮堂地塊、老電廠地塊和小菜場(chǎng)改造地塊，土地面積分別為20畝、70畝和10畝，經(jīng)推算未來2-3年可建商品住宅為1000套左右。2007—2008年嵊泗房地產(chǎn)開發(fā)主要成交土地情況老電廠地塊現(xiàn)狀第三十九頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。40以本地去化為主，一手市場(chǎng)交易穩(wěn)定，年均剛性需求300套左右嵊泗的房地產(chǎn)開發(fā)主要以外來企業(yè)為主，提升了嵊泗的房地產(chǎn)開發(fā)水平，但從整體來看，嵊泗的房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)水平還不高。一手住宅市場(chǎng)：根據(jù)房地局?jǐn)?shù)據(jù)，2010總計(jì)可推521套住宅。目前嵊泗的一手住宅房?jī)r(jià)，菜園城區(qū)多層住宅價(jià)格一般在5000-6000元/㎡左右，小高層4500-6000元/平方米。而金雞山多層價(jià)格為3700元。嵊泗一手房戶型面積在80-130㎡為主，總價(jià)在50-70萬(wàn)元左右為主。嵊泗房地產(chǎn)消耗以本地區(qū)為主從表中數(shù)據(jù)可看出菜園地區(qū)近年商品房住宅年銷售在300套左右，二手房成交隨商品房開盤銷售而波動(dòng)，都是在商品房開盤的次年二手房成交量會(huì)大幅增加，商品房和二手房的聯(lián)動(dòng)性很大。二手住宅市場(chǎng)：目前嵊泗的二手房集中在菜園市區(qū)內(nèi)；二手房?jī)r(jià)格在5000元/㎡左右；二手房戶型面積在70-120㎡為主，總價(jià)在45-60萬(wàn)元左右為主。嵊泗旅游地產(chǎn)3第四十頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。41嵊泗旅游地產(chǎn)3客源以本地和周邊海島居民為主，由于宣傳缺失，外來購(gòu)房者稀缺一手房市場(chǎng)以本地菜園客戶為主，有效客戶如下：1、行政事業(yè)單位的職工2、中小企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)主3、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的收入較高的漁民4、外來投資者。其中改善住房壞境的以行政事業(yè)單位的職工、中小企業(yè)主、私營(yíng)企業(yè)主、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的收入較高的漁民為主要對(duì)象，投資以外來購(gòu)房者為主。外地購(gòu)房者（5%）：到泗礁工作，投資等客群本地非單位職工購(gòu)房（15%）：自住改善為主，其中部分為婚房。本地職工（80%）：以自住改善為主，其中部分為婚房，改善性住房需求。喜好市區(qū)內(nèi)房源投資客戶不多?？蛻羧訄D核心客戶層偶得客戶層第一圈層第三圈層第二圈層輔助客戶層二手房市場(chǎng)基本以非菜園地區(qū)人口為主：主要包括黃龍、枸杞、花鳥、綠花、五龍等地的購(gòu)房者。隨著嵊泗“大島建小島遷”政策的深入，鄉(xiāng)鎮(zhèn)漁民收入的增多，到菜園地區(qū)購(gòu)房的人會(huì)逐漸增加第四十一頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。42嵊泗旅游商業(yè)特征4商業(yè)分布集中，以輻射向外擴(kuò)散，外圍商業(yè)出租率低東海路沙河路海濱中路景海路云龍路嵊泗市區(qū)主要商業(yè)街分布沙河路步行街景海路海鮮排擋東海路商業(yè)街望海路商鋪嵊泗商業(yè)特征泗礁商業(yè)中心以東海路和沙河路為中心向周邊輻射外圍商鋪由于人流問題出租率低望海路第四十二頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。43嵊泗旅游商業(yè)特征4整體商業(yè)檔次不高，以大眾消費(fèi)為主。高檔次消費(fèi)場(chǎng)所稀缺嵊泗商業(yè)市場(chǎng)特征商業(yè)業(yè)態(tài)：以餐飲、服飾為主；商業(yè)檔次整體檔次不高；餐飲由于受上海客群影響費(fèi)用較高，但整體設(shè)施和裝潢檔次偏低；服飾類客群主要針對(duì)本地客戶，產(chǎn)品以國(guó)內(nèi)大眾型為主以及仿制品，整體檔次為中、中低檔；其他商業(yè)主要針對(duì)當(dāng)?shù)乜腿?，部分高檔娛樂業(yè)有部分上?？腿合M(fèi)。嵊泗商業(yè)客戶特征上海客群消費(fèi)主要以海鮮餐飲為主；本地客群消費(fèi)主要以服飾和一般生活?yuàn)蕵废M(fèi)為主；本地高檔性需求一般到上海和寧波等發(fā)達(dá)地區(qū)釋放。第四十三頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。44嵊泗旅游商業(yè)特征4商業(yè)租金由核心區(qū)向外圍由高到低遞減明顯，地段性明顯嵊泗主要商業(yè)街租金分布（租金單位：元/㎡/天）1.75~92~2.50.9商業(yè)核心區(qū)嵊泗商業(yè)租金特征商業(yè)核心區(qū)最高租金近9元/㎡/天，但外延500米左右租金下降到2-2.5元/㎡/天左右，1000米外下降到2-2.5元/㎡/天。遞減速度明顯；嵊泗商業(yè)以老商鋪為主，顧多為出租性商業(yè)；嵊泗可售商業(yè)較少，近幾年最大供給是新湖地產(chǎn)沿望海路的商鋪，09年期間44㎡（挑高6米）售價(jià)50萬(wàn)元左右，當(dāng)前月租金1200元/月。第四十四頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。45嵊泗旅游未來規(guī)劃5沈家灣規(guī)劃將改善嵊泗交通不便的硬傷，增強(qiáng)旅游便利性沈家灣沈家灣客運(yùn)碼頭規(guī)劃09年，嵊泗開始準(zhǔn)備開發(fā)沈家灣客運(yùn)碼頭，其將建設(shè)1個(gè)1000噸級(jí)的客滾船泊位及3個(gè)高速客輪泊位，建成后泗礁至小洋的海上航行時(shí)間由一小時(shí)可減少到半小時(shí)。2010年4月嵊泗縣沈家灣客運(yùn)碼頭接線公路工程勘察設(shè)計(jì)開始招標(biāo)，預(yù)示著沈家灣碼頭工程步入實(shí)質(zhì)階段。當(dāng)前上海至嵊泗以高速客輪為主，客滾船（可載車輛）僅能從蘆潮港出發(fā)。沈家灣碼頭的建造不僅增加了上海至嵊泗的便利性和運(yùn)輸力，也為興起的自駕游提供了市場(chǎng)。第四十五頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。46泗礁總基地地位不容改變，南長(zhǎng)涂具有很大的操作和上升空間嵊泗旅游未來規(guī)劃5主要景區(qū)布局內(nèi)容規(guī)劃主題泗礁休閑度假景區(qū)以基湖和南長(zhǎng)涂為特色，以海洋文化展示、海濱休閑、觀光度假和海上運(yùn)動(dòng)為主題的綜合型休閑度假景觀區(qū)，并因其在風(fēng)景區(qū)中重要的區(qū)位和交通功能成為風(fēng)景區(qū)旅游服務(wù)的總基地。海濱特色休閑度假洋山現(xiàn)代海港景區(qū)以自然地貌形成的幻石靈礁和現(xiàn)代港口風(fēng)光的共存共生為主要特色的旅游基地現(xiàn)代海港嵊山漁港民俗景區(qū)以漁港風(fēng)光、海崖景觀和民俗風(fēng)情為主要特色，形成以地方鄉(xiāng)土文化為主題、具有濃郁漁港民俗風(fēng)情的景區(qū)漁港民俗花鳥燈塔覽勝景區(qū)以花鳥燈塔為核心，以島礁欣賞以及錨地觀光形成的風(fēng)景游賞景區(qū)燈塔覽勝洋山現(xiàn)代海港景區(qū)泗礁休閑度假景區(qū)嵊山漁港民俗景區(qū)花鳥燈塔覽勝景區(qū)2006-2020年嵊泗縣域總體規(guī)劃泗礁島為風(fēng)景區(qū)旅游服務(wù)總基地，由于地理位置和交通功能不容改變；海濱特色為泗礁島休閑度假的主題風(fēng)格，同時(shí)由于為旅游總基地，具有一定的綜合性和復(fù)合性；南長(zhǎng)涂由于后發(fā)優(yōu)勢(shì)，其開發(fā)較基湖更有操作空間和上升空間。第四十六頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。47嵊泗旅游市場(chǎng)總結(jié)6嵊泗雖然是上海最近的海島，但旅游市場(chǎng)未能充分挖掘，且沒有強(qiáng)有力的主題吸引客群。導(dǎo)致目前旅游市場(chǎng)以大眾為主，缺失本該具有的高端市場(chǎng)。但這也使得南長(zhǎng)涂項(xiàng)目具有很大的發(fā)展空間。234嵊泗是上海的后花園，最近的海島休閑度假區(qū)，具有很大的發(fā)展空間嵊泗旅游以大眾旅游為主，缺失高端旅游項(xiàng)目和酒店嵊泗旅游市場(chǎng)受季節(jié)影響大，全季節(jié)全日型旅游項(xiàng)目缺失嵊泗旅游市場(chǎng)缺失強(qiáng)有力的主題，沒能充分挖掘市場(chǎng)和吸引客戶15嵊泗旅游性地產(chǎn)缺失，房地產(chǎn)以自住的本地客源為主，少有投資客群6泗礁區(qū)域的交通改善以及地位的確定，使得南長(zhǎng)涂有很大的發(fā)展空間第四十七頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。48第三部分競(jìng)爭(zhēng)旅游市場(chǎng)分析第四十八頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。49全國(guó)5A級(jí)旅游景區(qū)分布全國(guó)旅游景點(diǎn)以主要集中在沿海及中部地區(qū)，其中以浙江地區(qū)是主要旅游景觀分布帶。隨著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市的融合，特別是隨著杭州灣大橋通車，浙江將成為重要旅游目的地。沿海4A級(jí)旅游景區(qū)分布周邊旅游度假發(fā)展情況1全國(guó)66家5A級(jí)旅游景觀區(qū)，環(huán)渤海和長(zhǎng)江地區(qū)最為緊密，其中長(zhǎng)三角地區(qū)有13個(gè)。蘇浙滬以及福建4A級(jí)景區(qū)共160個(gè)，其中浙江占55個(gè)。第四十九頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。50長(zhǎng)三角以上海為中心，向四周輻射，使得嵊泗將成為東上海成為可能。便捷的通路構(gòu)架確保嵊泗成為整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)“短途海島旅游休閑度假基地”。周邊旅游度假發(fā)展情況1上海南上海北上海西上海東上海長(zhǎng)三角空間發(fā)展格局演變長(zhǎng)三角通路空間格局上海寧波南京第五十頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。51長(zhǎng)三角海濱型度假旅游區(qū)主要集中在浙江沿海及海島。由此，浙江是長(zhǎng)三角主要海濱浴場(chǎng)基地。嵊泗距離上海最近的海島型旅游度假基地，具有很強(qiáng)的不可替代性。長(zhǎng)三角旅游景區(qū)分布嵊泗旅游風(fēng)景區(qū)周邊旅游度假發(fā)展情況1浙江旅游景區(qū)分布第五十一頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。52周邊旅游度假發(fā)展情況1中國(guó)沿海地級(jí)城市25個(gè)，長(zhǎng)三角海島區(qū)是除中國(guó)華南及南海地區(qū)海島和海濱主要分布地。長(zhǎng)三角海水水質(zhì)較差，優(yōu)質(zhì)海水分布不多，共擁有5個(gè)知名海濱浴場(chǎng)，另有南鹿島、岱山等海灘。沿海地級(jí)城市發(fā)展方向示意圖建成區(qū)靠海的沿海地級(jí)市建成區(qū)靠河的沿海地級(jí)市建成區(qū)靠河、靠海的沿海地級(jí)市建成區(qū)不靠河、不靠海的沿海地級(jí)市營(yíng)口丹東營(yíng)口唐山葫蘆島盤錦葫蘆島滄州秦皇島錦州秦皇島東營(yíng)大連鹽城天津?yàn)H坊天津南通煙臺(tái)臺(tái)州煙臺(tái)杭州日照寧德威海紹興連云港東莞青島溫州上海

日照福州寧波

連云港莆田泉州

上海漳州汕頭

舟山潮州深圳寧波揭陽(yáng)珠海

泉州惠州湛江

廈門廣州防城港

汕頭江門海口

汕尾中山

深圳陽(yáng)江

珠海茂名

湛江

北海

欽州

防城港

?？?/p>

三亞

沿海地級(jí)城市發(fā)展方向分析舟山南沙浴場(chǎng)嵊泗基湖浴場(chǎng)長(zhǎng)三角海灘浴場(chǎng)開發(fā)示意圖象山海濱浴場(chǎng)金山城市沙灘奉賢碧海金沙舟山南沙海濱浴場(chǎng)嵊泗基湖碧海金沙第五十二頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。53

泗礁島主要景點(diǎn)及基湖沙灘區(qū)位?；碁┪挥诒緧u中部北側(cè)，沙灘寬廣潔凈，沙質(zhì)細(xì)軟。有“南方北戴河”之稱。大悲山山體秀美，是海島登山覽勝的好去處，北望基湖，南俯長(zhǎng)灘，極目則遠(yuǎn)近島礁聳峙。六井潭風(fēng)景區(qū)位于泗礁的最東側(cè)，腳下懸崖峭壁，面前滄海茫茫，是觀日、聽海、品奇石的佳地。南長(zhǎng)涂沙灘位于泗礁島南側(cè)中部海灣，由毗連的南長(zhǎng)涂、高場(chǎng)灣和石柱3個(gè)沙灘組成，與基湖沙灘有“姐妹沙”之稱。南長(zhǎng)途沙灘基湖沙灘大悲山六井潭風(fēng)景區(qū)和尚套鑒真東渡處老鼠山穿鼻洞尖山觀日泗礁基湖沙灘2周邊濱海項(xiàng)目分析第五十三頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。定位短期度假、娛樂、全國(guó)性賽事、當(dāng)?shù)匚幕瘋鞑スδ芑碁┤L(zhǎng)2300米，寬300米，是華東最大的沙灘，沙灘平緩，碧海如練，是海浴、沙浴、日光浴的最佳地點(diǎn)。碧海金沙分海濱浴場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)酒店區(qū)兩個(gè)功能區(qū)。旅游區(qū)內(nèi)部建筑開闊宏大。碧海沙灘外墻為嵊泗漁民畫組圖。其起源于上世紀(jì)80年代中期,海洋氣息濃郁。度假賽事文化娛樂2000首屆全國(guó)航海運(yùn)動(dòng)大賽2002年全國(guó)沙灘排球冠軍賽 2005年全國(guó)海釣競(jìng)標(biāo)賽

泗礁基湖沙灘2周邊濱海項(xiàng)目分析第五十四頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。55海上摩托艇、海上三輪車沙灘車、跑馬沙灘排球、沙灘足球漁鄉(xiāng)篝火晚會(huì)、沙灘露營(yíng)休閑娛樂設(shè)施設(shè)施碧海金沙內(nèi)有簡(jiǎn)單的娛樂設(shè)施，檔次不高，成為沙灘旅游的輔助項(xiàng)目海上三輪車40元/半小時(shí)。沙灘摩托50元/20分鐘。騎馬20元/200多米。摩托艇150元/10分鐘。泗礁基湖沙灘2周邊濱海項(xiàng)目分析第五十五頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。56劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)泗礁基湖沙灘2周邊濱海項(xiàng)目分析第五十六頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。57朱家尖朱家尖位于舟山南部，是中國(guó)沙雕藝術(shù)的故鄉(xiāng)。有“碧海靈山”之稱，與普陀山、沈家門共同共組成舟山旅游金三角。十里金沙景區(qū)由東沙、南沙、千沙、里沙、青沙五個(gè)沙灘組成，是華東最大的沙灘群。南沙沙灘藝術(shù)廣場(chǎng)，集沙景、石景、海景、佛景于一體，是十里金沙景區(qū)自然景觀最獨(dú)特，人文景觀最豐富的景區(qū)。南沙-千載沙雕，萬(wàn)古禪佛舟山本島南沙2朱家尖南沙周邊濱海項(xiàng)目分析第五十七頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。58沖沐服務(wù)區(qū)沙雕展示區(qū)松林休閑區(qū)演藝廣場(chǎng)觀海長(zhǎng)廊沙雕童話天海賓館，4星級(jí)酒店，是南沙附近設(shè)施最好，景觀最美的酒店。淡風(fēng)林度假村,3星級(jí)酒店由10幢不同風(fēng)格的西班牙花園式別墅群組成被稱為，“十里金沙第一村”。金沙度假村，3星級(jí)酒店，與海濱浴場(chǎng)幾步之遙，設(shè)有可觀賞海景、沙灘的寬敞大堂、咖啡廳。舟山怡景山莊，2星級(jí)酒店，酒店面向大海，邊靠南沙，環(huán)境幽雅，距國(guó)際沙雕廣場(chǎng)僅有幾步之遙。璞緹海，在建5星級(jí)酒店，規(guī)劃時(shí)尚精品酒店公寓約41戶，觀海度假公寓約428戶。為客戶提供高尚奢侈體驗(yàn)。朱家尖國(guó)際沙灘藝術(shù)廣場(chǎng)，功能區(qū)劃合理。自然景觀與人造景觀和諧統(tǒng)一。周圍有1家在建5星級(jí)酒店，1家4星級(jí)酒店，2家3星級(jí)酒店，酒店群與沙雕廣場(chǎng)相互依托，互為配套。2朱家尖南沙周邊濱海項(xiàng)目分析第五十八頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。商務(wù)、會(huì)議:舉辦多種全國(guó)大型比賽：全國(guó)帆船比賽；全國(guó)沙灘排球賽；全國(guó)沙灘足球錦標(biāo)賽；“白沙杯”海釣邀請(qǐng)…大眾避暑旅游:沙灘寬廣舒展、灘平如鏡。配套設(shè)施完善：滑板、

水上摩托、快艇牽引傘、風(fēng)箏、騎馬、垂釣…日接待游客近萬(wàn)人功能會(huì)議設(shè)備齊全，中型型宴會(huì)廳、會(huì)議廳等；逐漸完善的輔助服務(wù)，商務(wù)會(huì)議旅游正在興起。沙雕藝術(shù)展示:1999年舉辦首個(gè)沙雕藝術(shù)節(jié)，吸引英國(guó)、荷蘭等眾多國(guó)家的沙雕愛好者;每年都有數(shù)十萬(wàn)游客觀摩沙雕作品、品位沙雕文化,克服華東海濱旅游季節(jié)性問題；沙雕節(jié)已成為舟山的一張名片。2朱家尖南沙周邊濱海項(xiàng)目分析第五十九頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。60南沙以長(zhǎng)三角客戶為主，出游時(shí)間受沙雕節(jié)、宗教節(jié)日和氣候影響較大國(guó)內(nèi)游客主要來自本省和鄰近的上海、江蘇省，三地合計(jì)約占3/4。境外游客占到3%-4%。旅游客群結(jié)構(gòu)以白領(lǐng)、學(xué)生和中青年家庭為主。09年舟山跨海大橋開通，來自寧波上海的自駕游客越來越多。7月到10月隨著沙雕節(jié)開幕，迎來客流高峰期；11月-2月隨氣候轉(zhuǎn)涼，游客減少。3月因觀音菩薩節(jié)日，游客開始增加。百度指數(shù)：南沙關(guān)注內(nèi)容百度指數(shù)：南沙年齡結(jié)構(gòu)2朱家尖南沙周邊濱海項(xiàng)目分析第六十頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。61劣勢(shì)在旅游設(shè)施建設(shè)中缺乏高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì)，娛樂設(shè)施逐漸老舊；群島西部海水混濁；過分重視大眾旅游將貶低旅游質(zhì)量，高消費(fèi)游客另尋旅游目的地；尚不能完全解決旅游全日性與全季節(jié)性問題。

優(yōu)勢(shì)擁有獨(dú)一無(wú)二的沙雕藝術(shù)，有著強(qiáng)大的旅游號(hào)召力；鄰近國(guó)際知名國(guó)際旅游吸引物（普陀山）；2009年舟山跨開大橋開通吸引滬浙自駕游游客前來南沙游玩。中高檔酒店等配套設(shè)施完善，為商務(wù)會(huì)議旅游提供助力。有專門的演藝廣場(chǎng)，配合沙灘鐳射電影，豐富景區(qū)夜晚娛樂項(xiàng)目，提高了游客的過夜率。

周邊濱海項(xiàng)目分析2朱家尖南沙第六十一頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。62周邊濱海項(xiàng)目分析2金山城市沙灘位置：上海金山，杭州灣北岸圍海面積：1.5平方公里公里內(nèi)人工圍海技術(shù)特色：海水處理采用物理沉淀、生物降解、人工造浪、自然循環(huán)外，輔以陸上的雨水收集系統(tǒng)和水中的動(dòng)、植物鏈，同時(shí)科學(xué)人工鋪沙。費(fèi)用：白天普通門票30元/人次雙休日、節(jié)假日門票50元/人次晚上5:30至8:00門票50元/人次潛水1小時(shí)，收費(fèi)為每人次330元舉辦活動(dòng)世界沙灘排球賽”、“風(fēng)?夏音樂季上海人工圍海沙灘浴場(chǎng)長(zhǎng)三角最具有海派風(fēng)格的城市海岸景觀第六十二頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。63金山城市沙灘周邊濱海項(xiàng)目分析2啟示：高科技手段凈化海水，使之成為上海境內(nèi)最好的海濱浴場(chǎng)；娛樂活動(dòng)和設(shè)施的豐富，吸引大眾人流；創(chuàng)新產(chǎn)品：世界上唯一的海上浮動(dòng)游泳池；娛樂氛圍及環(huán)境的營(yíng)造，促使消費(fèi)者體驗(yàn)感增強(qiáng)。問題：依然存在季節(jié)性問題；科技帶來高成本問題；亞熱帶海濱浴場(chǎng)全天候問題依然不能解決；獲利手段單一，僅有海濱娛樂市場(chǎng)收益。第六十三頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。64周邊旅游市場(chǎng)問題：季節(jié)性影響大：由于緯度影響，季節(jié)溫差大，對(duì)海灘類旅游地區(qū)影響大；全日型旅游地區(qū)少：周邊濱海類旅游基本是白日型旅游，夜晚性旅游項(xiàng)目較少；濱海類組織活動(dòng)不集中，知名度低：周邊濱海類旅游類項(xiàng)目很少有組織活動(dòng)或舉辦節(jié)日，并且知名度低，市場(chǎng)影響力不大；濱海類旅游項(xiàng)目單一，規(guī)模較小，綜合型項(xiàng)目稀缺：周邊濱海類旅游多是單一的海灘類娛樂項(xiàng)目，而且規(guī)模較小，基本沒有綜合類濱海項(xiàng)目；周邊濱海旅游市場(chǎng)主要針對(duì)大眾需求，缺失高檔市場(chǎng)需求；綜合以上問題，周邊濱海旅游市場(chǎng)不能提升整個(gè)區(qū)域的價(jià)值，其對(duì)區(qū)域影響力范圍小且有限。海濱旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)第六十四頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。65南長(zhǎng)涂解決主要問題一如何升級(jí)旅游產(chǎn)品，提升嵊泗旅游整體檔次嵊泗旅游市場(chǎng)檔次與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度不匹配，如何升級(jí)旅游產(chǎn)品，提升嵊泗旅游市場(chǎng)整體檔次，充分滿足長(zhǎng)三角各類旅游休閑需求，填補(bǔ)市場(chǎng)缺失。第六十五頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。66如何解決季節(jié)性、全天候問題南長(zhǎng)涂解決主要問題二嵊泗旅游市場(chǎng)季節(jié)性導(dǎo)致旅游項(xiàng)目成本過高，缺失全天候旅游項(xiàng)目和活動(dòng)。如何解決季節(jié)性問題，攤薄成本，獲得更高利益。第六十六頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。67如何打造強(qiáng)有力的主題及核心競(jìng)爭(zhēng)力南長(zhǎng)涂解決主要問題三嵊泗地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，但其旅游市場(chǎng)一直沒有爆發(fā)出來，沒有得到應(yīng)有的市場(chǎng)地位。如何建立強(qiáng)有力的主題及核心競(jìng)爭(zhēng)力來獲得嵊泗應(yīng)有的市場(chǎng)地位。第六十七頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。68最大可能的共享海濱資源有利于價(jià)值最大化的物業(yè)和設(shè)施排布利用自然和保護(hù)自然的結(jié)合創(chuàng)造一個(gè)生動(dòng)的海濱小鎮(zhèn)環(huán)境通達(dá)便捷，利于步行的交通系統(tǒng)配套和公共空間布置便于鄰里交流和融洽組團(tuán)布置，創(chuàng)造良好鄰里環(huán)境不同的住宅之間留有小道形成公共小巷網(wǎng)絡(luò)使得街區(qū)之間的聯(lián)系海灘盡可能成為公共空間形成緩坡，建筑高低錯(cuò)落布局酒店和每戶住宅都盡可能能看到大海內(nèi)陸房子設(shè)計(jì)眺望塔滿足居名觀海需要內(nèi)陸房子設(shè)計(jì)眺望塔滿足居名觀海需要道路系統(tǒng)方便居民與游客輕松的走向海邊和觀賞海景不同面積住宅使社區(qū)多樣化公共設(shè)施集中布置在遠(yuǎn)離海濱的一側(cè)，促使某些活動(dòng)在度假村內(nèi)陸進(jìn)行，創(chuàng)造人流，提升內(nèi)陸地面商鋪價(jià)值開發(fā)構(gòu)筑物與海灘保持30-75米的距離海灘和建筑之間設(shè)置沙丘帶，種植植物，形成保護(hù)盡可能的減少硬地鋪設(shè)，用天然木料和貝殼代替優(yōu)質(zhì)旅游度假區(qū)啟示2國(guó)際成功的度假社區(qū)案例顯示，謀求大規(guī)模海濱度假區(qū)的持續(xù)發(fā)展空間，必須在規(guī)劃上打造四大制勝要素第六十八頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。69啟示氛圍的營(yíng)造優(yōu)質(zhì)旅游度假區(qū)啟示2人與自然的結(jié)合多元包容性度假社區(qū)多樣化旅游度假產(chǎn)品最大化的融合資源和項(xiàng)目第六十九頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。70第五部分項(xiàng)目客戶研究第七十頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。

旅游客戶研究第七十一頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。旅游消費(fèi)客戶研究1旅游消費(fèi)客戶通常根據(jù)不同旅游休閑目的，分為以下幾種來源。觀光型旅游者娛樂消遣型旅游者度假保健型旅游者商務(wù)／公務(wù)型旅游者生態(tài)／探險(xiǎn)型旅游者1.2.3.4.5.第七十二頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。旅游消費(fèi)客戶研究1觀光型旅游者1.觀光型旅游者特征觀光性為主，對(duì)新鮮景點(diǎn)目的性強(qiáng)，易被吸引心理因素新鮮感——對(duì)陌生事物有強(qiáng)烈的好奇心價(jià)值觀生活方式消費(fèi)能力一般，對(duì)于地方特色興趣濃厚消費(fèi)行為旅游、購(gòu)買紀(jì)念品旅游消費(fèi)客戶鏈的最基礎(chǔ)構(gòu)成，旅游動(dòng)機(jī)相對(duì)初級(jí)，消費(fèi)能力有限，給旅游區(qū)域帶來大量人氣，受季節(jié)影響性較大。第七十三頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。旅游消費(fèi)客戶研究1娛樂消遣型旅游者2.娛樂消遣型旅游者特征游樂型為主，對(duì)游樂設(shè)施要求高，追求刺激與娛樂心理因素新鮮感——對(duì)陌生事物有強(qiáng)烈的好奇心滿足感——更加重視能從旅游得到實(shí)在的感受，而非簡(jiǎn)單觀光價(jià)值觀生活方式消費(fèi)能力較強(qiáng)以上，依據(jù)不同娛樂項(xiàng)目設(shè)施，在消費(fèi)差異明顯消費(fèi)行為娛樂、衍生較高餐住需求、附帶旅游觀光旅游消費(fèi)客戶鏈的中檔構(gòu)成，旅游動(dòng)機(jī)相對(duì)單純，消費(fèi)能力較高，選擇適合自己經(jīng)濟(jì)能力的游樂消費(fèi)，消費(fèi)活動(dòng)因場(chǎng)所不同而異。第七十四頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。旅游消費(fèi)客戶研究1度假保健型旅游者3.度假保健型旅游者特征依托旅游環(huán)境或設(shè)施，獲得身心的放松心理因素舒適感——遠(yuǎn)離城市喧囂，獲得心靈平靜滿足感——通過保健活動(dòng)，得到身心放松價(jià)值觀生活方式通過度假實(shí)現(xiàn)保健型旅游者，往往層次較高，有明確的目的以及清晰的生活觀念消費(fèi)行為保健、附帶旅游觀光旅游消費(fèi)客戶鏈的差異化構(gòu)成，旅游動(dòng)機(jī)相對(duì)單純，消費(fèi)能力較高，對(duì)旅游保健設(shè)施要求高，口碑型客戶。第七十五頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。旅游消費(fèi)客戶研究1生態(tài)/探險(xiǎn)型旅游者4.生態(tài)/探險(xiǎn)型旅游者特征純粹受自然資源吸引，對(duì)未知環(huán)境充滿興趣心理因素新鮮感——對(duì)陌生事物有明顯好奇心價(jià)值觀生活方式對(duì)有別于日常生活的民俗、文化、自然資源等有充足興趣，最求自我的生活方式消費(fèi)行為觀光旅游消費(fèi)客戶鏈的普遍性客戶，旅游動(dòng)機(jī)相對(duì)簡(jiǎn)單，消費(fèi)能力中等，對(duì)新鮮事物充滿興趣，多數(shù)為散客或旅游團(tuán)體。第七十六頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。旅游消費(fèi)客戶研究1商務(wù)/公務(wù)型旅游者5.商務(wù)/公務(wù)型旅游者特征因商務(wù)活動(dòng)，產(chǎn)生的群體性游客心理因素享受感——配套充足，娛樂便利新鮮感——獨(dú)特旅游符號(hào)，全新體驗(yàn)價(jià)值觀生活方式群體中的共同活動(dòng)行為代替?zhèn)€人價(jià)值觀生活方式，未來有望轉(zhuǎn)化成為個(gè)人客源消費(fèi)行為場(chǎng)地租借、住宿、以及相關(guān)餐飲娛樂旅游消費(fèi)客戶鏈的大宗客戶，旅游動(dòng)機(jī)相對(duì)簡(jiǎn)單明確，消費(fèi)能力高，對(duì)旅游配套需求極高，口碑型客戶，可多次復(fù)訪。第七十七頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。日常游客口碑主力游客潛在偶得游客游客按照游憩頻繁度分為三個(gè)層次，本項(xiàng)目根據(jù)旅游客戶與本項(xiàng)目的契合度，鎖定日常游客、口碑主力游客和潛在偶得游客。潛在偶得游客

目標(biāo)鎖定：以浙江、甚至通過上海輻射到江蘇其他游客為主要目標(biāo)對(duì)象，通過上海、寧波兩城市到訪游客的口碑傳播，盤活整個(gè)蘇浙滬。

客戶直擊：以項(xiàng)目獨(dú)特定位以及豐富內(nèi)容與蘇浙滬其他旅游景點(diǎn)形成差異化，通過已達(dá)客戶口碑傳播建立更廣泛的關(guān)注度?？诒髁τ慰腿粘Ｓ慰?/p>

目標(biāo)鎖定：上海、寧波的近距離游客群體。

客戶直擊：與上海、寧波各團(tuán)體展開豐富的活動(dòng)合作，定期為項(xiàng)目輸送人流。

目標(biāo)鎖定：項(xiàng)目成熟期后，浦東機(jī)場(chǎng)接駁帶來目標(biāo)客戶。

客戶直擊：項(xiàng)目融入整個(gè)上海、寧波旅游市場(chǎng)推薦路線，以區(qū)域聯(lián)動(dòng)、城市聯(lián)動(dòng)等形式獲得全國(guó)性質(zhì)游客。項(xiàng)目旅游客戶1第七十八頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。項(xiàng)目旅游客戶定位1項(xiàng)目初期項(xiàng)目中期項(xiàng)目遠(yuǎn)期項(xiàng)目發(fā)展旅游客戶演進(jìn)趨勢(shì)區(qū)域自然資源為唯一核心賣點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)建筑與服務(wù)增加賣點(diǎn)項(xiàng)目成型整合資源的濱海生活體驗(yàn)區(qū)域：以上海、寧波兩地為主旅游：海景觀光、海鮮飲食為主區(qū)域：以上海、寧波兩地為主，輻射浙江、江蘇周邊省市旅游：以配套服務(wù)帶動(dòng)客戶需求外沿，會(huì)務(wù)旅游需求激增，度假保健需求產(chǎn)生，同時(shí)海景觀光、海鮮飲食客戶增加區(qū)域：長(zhǎng)三角市場(chǎng)被打開，借助浦東機(jī)場(chǎng)或可導(dǎo)入全國(guó)客戶旅游：觀光旅游向生活方式的方向轉(zhuǎn)變，海島小鎮(zhèn)的氛圍形成，各種客源進(jìn)一步提升第七十九頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。

會(huì)務(wù)客戶研究第八十頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。上海企業(yè)會(huì)務(wù)消費(fèi)研究22009年上海三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖第三產(chǎn)業(yè)59.4%第二產(chǎn)業(yè)39.9%2009年上海全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值14900.93億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值113.82億元，下降1.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值5939.96億元，增長(zhǎng)3.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值8847.15億元，增長(zhǎng)12.6%。上海領(lǐng)銜長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，三產(chǎn)比例接近6成，城市商服功能強(qiáng)勁，輻射能力巨大。中國(guó)社科院《2009年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書》：上海成為中國(guó)大陸地區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)力城市

中國(guó)歐盟商會(huì)《歐盟企業(yè)在中國(guó)建議書2009/2010》：上海金融生態(tài)環(huán)境居全國(guó)之首

中國(guó)美國(guó)商會(huì)《2009年度美國(guó)企業(yè)在中國(guó)白皮書》：上海繼續(xù)成為最具吸引力的中國(guó)市場(chǎng)之一

世界銀行《全球營(yíng)商環(huán)境報(bào)告》：上海的多項(xiàng)指標(biāo)為全國(guó)最佳，整體營(yíng)商環(huán)境位居全國(guó)前三甲《福布斯》雜志（中文版）“中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市排行榜”：上海躍居榜首第八十一頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。上海巨大的企業(yè)數(shù)量，為企業(yè)會(huì)務(wù)、集團(tuán)消費(fèi)行業(yè)的成長(zhǎng)奠定豐厚的基礎(chǔ)。2008年上海二、三產(chǎn)企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計(jì)二產(chǎn)10.4萬(wàn)三產(chǎn)31.3萬(wàn)合計(jì)41.7萬(wàn)2008年上海二、三產(chǎn)從業(yè)人員統(tǒng)計(jì)二產(chǎn)492萬(wàn)三產(chǎn)549.5萬(wàn)合計(jì)953.1萬(wàn)當(dāng)前上海二、三產(chǎn)統(tǒng)計(jì)有41.7萬(wàn)家，從業(yè)人數(shù)合計(jì)達(dá)953.1萬(wàn)人。當(dāng)前世界500強(qiáng)企業(yè)已幾乎全部在上海設(shè)點(diǎn)，城市服務(wù)功能在外部助力的支持下發(fā)展壯大。上海企業(yè)會(huì)務(wù)消費(fèi)研究2第八十二頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。在上海建設(shè)國(guó)際金融中心的指導(dǎo)思想下，通過政府對(duì)于總部企業(yè)的引入，上海的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)得到突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)。上海的總部經(jīng)濟(jì)在2009年也保持了良好發(fā)展勢(shì)頭，新設(shè)12家外商投資性公司，認(rèn)定36家跨國(guó)公司地區(qū)總部，新設(shè)30家研發(fā)中心，落戶上海的外資總部機(jī)構(gòu)累計(jì)達(dá)751家。上海企業(yè)會(huì)務(wù)消費(fèi)研究2第八十三頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。企業(yè)會(huì)務(wù)類型一、產(chǎn)品推廣會(huì)二、客戶招待會(huì)三、員工招待會(huì)四、銷售代理會(huì)五、公司年會(huì)六、其他會(huì)議：

如訂貨會(huì)、企業(yè)間聯(lián)誼會(huì)、學(xué)術(shù)交流會(huì)、慶祝會(huì)、頒獎(jiǎng)會(huì)等服務(wù)型為主的企業(yè)，往往具有較多的會(huì)務(wù)需求。上海企業(yè)會(huì)務(wù)消費(fèi)研究2第八十四頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。我們把上海地區(qū)的企業(yè)按照員工規(guī)模大小分為大中小3類，平均下來，大企業(yè)的歷史一般在20年以上，中等企業(yè)的歷史在12年以上，小企業(yè)的歷史只有3年以上。大企業(yè)中企業(yè)小企業(yè)舉辦客戶招待會(huì)最多，1年平均舉辦10次左右，如輝瑞、阿斯利康等醫(yī)藥銷售公司舉辦員工招待會(huì)最多，1年平均舉辦3次左右，如易居、同策等智力密集型行業(yè)舉辦產(chǎn)品推廣會(huì)最多，1年平均舉辦2－3次，如浙商房產(chǎn)舉辦的IEPF購(gòu)房節(jié)等

不同檔次的企業(yè)對(duì)舉辦會(huì)務(wù)的類型和頻率均不一樣。上海企業(yè)會(huì)務(wù)消費(fèi)研究2第八十五頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。項(xiàng)目會(huì)議旅游目標(biāo)市場(chǎng)：強(qiáng)力拓展企業(yè)會(huì)議市場(chǎng)，受交通及成本因素影響，大型會(huì)議市場(chǎng)將集中在企業(yè)內(nèi)部員工會(huì)等。會(huì)議分類更高的知名度更高的檔次更優(yōu)越的度假氛圍和體驗(yàn)環(huán)境更完善的綜合配套更短的時(shí)間，更低的時(shí)間成本更低的預(yù)算更高品質(zhì)的軟性服務(wù)對(duì)機(jī)場(chǎng)更強(qiáng)的依賴對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)更強(qiáng)的依賴會(huì)展/行業(yè)峰會(huì)/主題性論壇賽事、頒獎(jiǎng)會(huì)內(nèi)部小型封閉決策會(huì)議內(nèi)部中型會(huì)議內(nèi)部中型度假活動(dòng)內(nèi)部大型會(huì)議聯(lián)合雙邊會(huì)議/政府接待拓展和培訓(xùn)EMBA/總裁級(jí)培訓(xùn)班上海企業(yè)會(huì)務(wù)消費(fèi)研究2第八十六頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。文化、科技等主題性論壇、娛樂頒獎(jiǎng)晚會(huì)、企業(yè)年會(huì)將是大型會(huì)議（會(huì)展）的重點(diǎn)突破方向。會(huì)議分類特征描述規(guī)模持續(xù)時(shí)間/分布時(shí)段對(duì)場(chǎng)地要求與本案匹配度會(huì)展、行業(yè)峰會(huì)主題性論壇領(lǐng)域內(nèi)各行業(yè)論壇、展會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)；主題性論壇視行業(yè)不會(huì)議影響力而定持續(xù)1-3天并定期舉行豪華、完善的綜合配套；便捷的交通；5星級(jí)酒店頂尖的服務(wù)；頒獎(jiǎng)會(huì)選美等體育和娛樂國(guó)際賽事和頒獎(jiǎng)會(huì)相關(guān)入住超過500人次持續(xù)3天以上內(nèi)部小型封閉決策會(huì)議機(jī)構(gòu)管理層封閉會(huì)議≤50人持續(xù)≤3天并定期舉行高檔次、完善的度假體驗(yàn)；便捷的交通；對(duì)距離不敏感；5星級(jí)酒店內(nèi)部中型會(huì)議小型公司年會(huì)部門半年/年會(huì)≤250人持續(xù)1-3天1、2月與7、8月較近的距離；充足的會(huì)場(chǎng)面積和使用設(shè)施，多為5星級(jí)酒店內(nèi)部中型度假活勱部門集體度假旅游。長(zhǎng)三角機(jī)構(gòu)一般費(fèi)用控制在1500元/人以內(nèi)≤250人持續(xù)2-3天一年1-2次完整的度假體驗(yàn)；多種旅游度假項(xiàng)目組合；適度距離；優(yōu)質(zhì)服務(wù)；高性價(jià)比大型內(nèi)部會(huì)議公司年會(huì)或者半年會(huì)戰(zhàn)略溝通會(huì)≥250人持續(xù)1-3天1-2月和4月舉行近距離，強(qiáng)大的接待能力與充足的會(huì)場(chǎng)面積市匙內(nèi)的五星級(jí)酒店聯(lián)合/雙邊會(huì)議；政府接待各類機(jī)構(gòu)兩方或多方會(huì)議≤30人持續(xù)1-2天并定期舉行豪華頂尖的服務(wù)；適度距離拓展和培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)拓展活勱或培訓(xùn)≤50人持續(xù)1-2天并定期舉行適宜的場(chǎng)地與拓展活勱、設(shè)施；距離機(jī)構(gòu)所在地不超過2.5小時(shí)車程；人均預(yù)算小于500元/天MBA/EMBA/總裁級(jí)培訓(xùn)班高級(jí)經(jīng)理人課程/培訓(xùn)偏好于選擇不同城市的度假地分別舉行≤100人持續(xù)3-4天周末并定期舉行距離機(jī)場(chǎng)較近新奇的RESORT體驗(yàn)上海企業(yè)會(huì)務(wù)消費(fèi)研究2第八十七頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。會(huì)議型客源成為上海會(huì)議功能型酒店的主要客源組成，這其中又以當(dāng)?shù)卣畷?huì)議和國(guó)、內(nèi)外企業(yè)的會(huì)議客源為主近年來，作為會(huì)展業(yè)的一項(xiàng)新型表現(xiàn)形式，越來越多的企業(yè)傾向于在度假型會(huì)議酒店中舉辦商務(wù)培訓(xùn)或者公司會(huì)議，因此獎(jiǎng)勵(lì)旅游成為很多企業(yè)對(duì)員工的一種激勵(lì)手段，從而帶動(dòng)了很多旅游目的地的酒店需求。每年的7-10月是嵊泗旅游的旺季，而11月-來年的4月則是當(dāng)?shù)芈糜蔚牡?，受嵊泗旅游的季?jié)性影響，未來店內(nèi)會(huì)議需求的季節(jié)性也非常強(qiáng)。通常夏天是公司培訓(xùn)的旺季，此外10月—次年的1月也是頗受歡迎的季節(jié)，很多公司或者政府機(jī)關(guān)年終總結(jié)會(huì)議會(huì)選在這個(gè)時(shí)間舉行，成為淡季嵊泗酒店客源的重要補(bǔ)充。會(huì)議型酒店客戶組成上海上海企業(yè)會(huì)務(wù)消費(fèi)研究2第八十八頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。由于會(huì)議會(huì)為酒店帶來可觀的關(guān)聯(lián)消費(fèi)需求，因此上海會(huì)議型客源的客房?jī)r(jià)格相比市場(chǎng)價(jià)格較低，淡季時(shí)期折扣還要更多一些當(dāng)前會(huì)議型酒店客源消費(fèi)特征1一般會(huì)議此類培訓(xùn)或者會(huì)議持續(xù)的時(shí)間約為3-5天，由于總體預(yù)算較高，因此通常在酒店客房、餐飲消費(fèi)方面還存在議價(jià)空間234一般會(huì)議團(tuán)體規(guī)模通常在30-150人之間，主力區(qū)間集中在30-50人的規(guī)模酒店的配套和娛樂設(shè)施數(shù)量及種類是客戶選擇酒店的重要參考因素，通常其希望酒店配備便于團(tuán)隊(duì)集中活的的場(chǎng)所和設(shè)施，如KTV、保齡球室、SPA館、恒溫泳池等多數(shù)店內(nèi)會(huì)議客人和公司普通員工入住雙人標(biāo)準(zhǔn)間，政府人士和公司高管則選擇入住行政房或者套房需求客戶來源會(huì)議形式會(huì)議規(guī)模平均房?jī)r(jià)相關(guān)收入高檔會(huì)議政府機(jī)構(gòu)、大型跨國(guó)外企高層管理會(huì)議中、小型600-1000元/晚設(shè)施租金、餐飲收入中檔會(huì)議本地及上海的大中型企業(yè)、政府會(huì)議中、高層管理會(huì)議中、小型500-800元/晚餐飲、娛樂收入上海企業(yè)會(huì)務(wù)消費(fèi)研究2第八十九頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。會(huì)期以中期會(huì)議為主，占44％，中短期會(huì)議和中長(zhǎng)期會(huì)議分別有20％和18％。大部分會(huì)議都會(huì)安排一定的自由活動(dòng)時(shí)間，有74％的會(huì)議安排了自由活動(dòng)的時(shí)間，其中活動(dòng)時(shí)間大多小于3天，有36％比例，其次3-5天的有20％。類型比例(%)客戶招待會(huì)22.2產(chǎn)品發(fā)布會(huì)13.6公司內(nèi)部會(huì)議、如培訓(xùn)、年會(huì)等33.3政府會(huì)議16.7企業(yè)間聯(lián)誼會(huì)25有38.5%是客戶招待類會(huì)議，其次是政府類會(huì)議。會(huì)議期間，會(huì)議舉辦機(jī)構(gòu)舉行的集體活動(dòng)主要是參觀景點(diǎn)，有40.4％，其次是21.2％是觀賞歌舞演出。沒有安排活動(dòng)的比例較高，有34.6％。（注：選擇其他的均是沒有安排活動(dòng)的）上海企業(yè)會(huì)務(wù)消費(fèi)研究2第九十頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。上海遠(yuǎn)郊五星級(jí)酒店分布情況郊區(qū)星級(jí)酒店市場(chǎng)：上海郊區(qū)的五星級(jí)酒店，因?yàn)榈鼐夑P(guān)系，主要以會(huì)務(wù)接待為主，對(duì)本項(xiàng)目有一定借鑒意義對(duì)上海遠(yuǎn)郊地區(qū)松江、金山等地以五星級(jí)酒店作為樣本的基本選取標(biāo)準(zhǔn)。數(shù)據(jù)來源：酒店訪談/攜程、藝龍旅行網(wǎng)12編號(hào)區(qū)域酒店名稱地址開業(yè)時(shí)間客房總數(shù)標(biāo)房門市價(jià)1金山上海金山海鷗大廈龍勝路58號(hào)20072208882松江上海立詩(shī)頓酒店三新北路900弄610號(hào)2008636603松江上海開元名都大酒店人民北路1799號(hào)200644615804松江世茂佘山艾美酒店佘山林蔭新路1288號(hào)200532723003上海遠(yuǎn)郊以及周邊五星級(jí)酒店34第九十一頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。嘉興五星級(jí)酒店分布情況嘉興星級(jí)酒店市場(chǎng)：嘉興的五星級(jí)酒店，因?yàn)榈鼐壱约俺鞘腥萘筷P(guān)系，主要以上海、浙江城市的會(huì)務(wù)接待為主，對(duì)本項(xiàng)目有一定借鑒意義數(shù)據(jù)來源：酒店訪談/攜程、藝龍旅行網(wǎng)12編號(hào)酒店名稱地址開業(yè)時(shí)間客房總數(shù)標(biāo)房門市價(jià)1嘉興世茂花園大酒店320國(guó)道嘉興段七號(hào)橋20021759502嘉興博雅酒店迎賓大道88號(hào)200616810503浙江南湖國(guó)際俱樂部鴛湖路20058312804嘉興財(cái)富假日酒店中山西路385號(hào)200816872034上海遠(yuǎn)郊以及周邊五星級(jí)酒店4第九十二頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。酒店的前期定位很重要，在建設(shè)酒店之前要判斷好酒店建成未來的客戶是什么構(gòu)成。我們酒店就是以企業(yè)會(huì)議為主，上海以內(nèi)的客戶占到50%以上的比例。因?yàn)闀?huì)議酒店的特性，我們采用了團(tuán)隊(duì)與散客分流，分別做大堂的方式。設(shè)置大眾餐廳以及包廂群兩種組合的餐飲消費(fèi)結(jié)構(gòu)，包廂人均消費(fèi)400元左右，提供正宗廣東菜系。一般來說餐飲收入30%已經(jīng)可以達(dá)到極限。松江開元名都大酒店酒店經(jīng)理從業(yè)十余年會(huì)務(wù)型需求訪問案例3第九十三頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。企業(yè)會(huì)務(wù)一般分為對(duì)外招待客戶與企業(yè)內(nèi)部大區(qū)會(huì)議。客戶主要為專題論壇會(huì)，開會(huì)頻率比較高，一年在5-8次左右，30-50人規(guī)模，行程主要安排在2-3天左右，人均住宿消費(fèi)500-800元/晚，要求最低為五星級(jí)酒店。企業(yè)內(nèi)部大區(qū)會(huì)議，基本頻率為一個(gè)季度一次，50-100人規(guī)模，因?yàn)槭枪咀约撼鲥X所以會(huì)選擇較為經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)，但是由于考慮形象問題不會(huì)選擇上海市內(nèi)，因此多在上海市周邊消費(fèi)，在一定范圍內(nèi)能省則省，房間標(biāo)準(zhǔn)500-700元/晚。輝瑞集團(tuán)醫(yī)藥代表從業(yè)五年3會(huì)務(wù)型需求訪問案例第九十四頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)需求匯總設(shè)計(jì)形式劇場(chǎng)式、課桌式、酒會(huì)式、晚宴式功能形式宴會(huì)廳、多功能廳、大小會(huì)議廳規(guī)模配置大型會(huì)議，容納800-1000人中型會(huì)議，容納500-800人中小型會(huì)議，容納300-500人（可分隔成較小會(huì)議廳）小型會(huì)議，容納10-50人內(nèi)部設(shè)施需求匯總同聲傳譯系統(tǒng)鐳射筆彩色多頻系統(tǒng)電視機(jī)幻燈視頻轉(zhuǎn)換器實(shí)物投影機(jī)A/V傳送現(xiàn)場(chǎng)電視信號(hào)通道音頻信號(hào)合成系統(tǒng)和多媒體演示控制系統(tǒng)幻影機(jī)&幻燈機(jī)等常用會(huì)議設(shè)施所需服務(wù)內(nèi)容匯總大宗客戶定制制度——針對(duì)不同類型的客戶配備專門客戶服務(wù)項(xiàng)目組，提供從預(yù)定會(huì)議室到飲食、休閑活動(dòng)的全盤安排服務(wù)一對(duì)一私人秘書服務(wù)------針對(duì)休閑的商務(wù)散客提供貼身客戶服務(wù)助理，實(shí)現(xiàn)一對(duì)一管理服務(wù)高端安保設(shè)施------滿足高級(jí)接待的安全要求，在全區(qū)或個(gè)別區(qū)域設(shè)置高端的安保設(shè)施?？蛻粜枨髿w納————————————————————————————————————————通過深訪發(fā)現(xiàn)：會(huì)議中心的設(shè)置可作為項(xiàng)目的強(qiáng)力引擎，吸引全國(guó)范圍會(huì)議型大客戶，拉動(dòng)項(xiàng)目未來酒店、商業(yè)的消費(fèi)項(xiàng)目會(huì)務(wù)需求定位4第九十五頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。客戶需求歸納————————————————————————————————————————傳統(tǒng)文化或地方特有文化導(dǎo)入打造嵊泗特色人居文化，酒店風(fēng)格呈現(xiàn)純正海島民居風(fēng)情，給客戶親切的體驗(yàn)要打造以中國(guó)傳統(tǒng)居住文化（不一定是嵊泗）為根基、以現(xiàn)代西方居住文化為營(yíng)養(yǎng)的新東方人居模式國(guó)際會(huì)議中心或頂級(jí)會(huì)所的驅(qū)動(dòng)要有可以承接600人以上大型會(huì)議的國(guó)際化會(huì)議中心要有頂級(jí)的私人會(huì)所配套以國(guó)際會(huì)議中心或頂級(jí)私人會(huì)所為引擎，驅(qū)動(dòng)整個(gè)酒店的運(yùn)營(yíng)要能夠提供高檔的硬件配套和高標(biāo)準(zhǔn)的軟件服務(wù)個(gè)性化、定制化服務(wù)內(nèi)容有個(gè)性化、量身定做的服務(wù)，如根據(jù)會(huì)員資料，量身定做營(yíng)養(yǎng)膳食方案、心理保健方案、戶外有氧運(yùn)動(dòng)策劃、商務(wù)會(huì)議安排、婚宴活動(dòng)策劃、拓展訓(xùn)練策劃、親子娛樂策劃等等或?qū)?huì)員第一次到訪的經(jīng)歷記下，如健康記錄、一張照片、消費(fèi)習(xí)慣等等，等下次到訪的時(shí)候按照客人獨(dú)特的經(jīng)歷安排消費(fèi)，使人產(chǎn)生歸屬感。嵊泗主題精品酒店在產(chǎn)品硬件發(fā)展上、應(yīng)該突出打造具有民族特色文化，個(gè)性化、定制化的高端產(chǎn)品項(xiàng)目會(huì)務(wù)需求定位4第九十六頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。必備配套酒店配套客房、中餐廳、西餐廳、大堂吧、大型宴會(huì)廳、多功能廳、中型會(huì)議廳、小型會(huì)議室、商務(wù)中心、健身中心、室內(nèi)恒溫游泳池客房配套免費(fèi)寬帶、有線電視、免費(fèi)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途直撥電話、設(shè)施齊全的浴室服務(wù)配套洗衣服務(wù)、豪華轎車租賃服務(wù)、代停車服務(wù)、24小時(shí)禮賓服務(wù)借鑒服務(wù)配套接見廳、特色風(fēng)味餐廳、展演廳、藝術(shù)書畫廊、酒吧、茶廊、咖啡廳、SPA、桑拿、按摩池、水療中心溫水按摩浴池、私人游泳池、獨(dú)立小花園、無(wú)線局域網(wǎng)、電腦、免費(fèi)國(guó)際直撥電話、單獨(dú)控制的控溫器空調(diào)、家庭影院系統(tǒng)、浴室電話、個(gè)人保險(xiǎn)箱、設(shè)施齊全的廚房、中夬音樂系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)貨幣兌換、ATM取款機(jī)、全天候餐飲服務(wù)、管家服務(wù)、叫醒服務(wù)、旅游服務(wù)、送貨上門服務(wù)、按摩、美容美發(fā)、水療服務(wù)、兒童看護(hù)、貴重物品保管、醫(yī)療支持、會(huì)議服務(wù)、貴重物品保管、24小時(shí)客房/接待/保安服務(wù)項(xiàng)目會(huì)務(wù)需求定位4第九十七頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。作為星級(jí)酒店功能以及收入的一項(xiàng)重要補(bǔ)充，多功能型會(huì)議廳的設(shè)置成為豪華酒店的必備配置，其是否具有完備的設(shè)施以及先進(jìn)的設(shè)備，已經(jīng)成為衡量酒店等級(jí)的重要指標(biāo)。利用設(shè)施完備的會(huì)議功能增加酒店的附加值、搶占高端客戶源、增加附屬收入，在嵊泗酒店市場(chǎng)上存在重要機(jī)會(huì)點(diǎn)酒店會(huì)務(wù)功能分析上海企業(yè)會(huì)務(wù)需求持續(xù)增長(zhǎng)近郊資源區(qū)域以其高性價(jià)比，成為最佳選擇嵊泗當(dāng)前旅游模式較為簡(jiǎn)單初級(jí)作為小鎮(zhèn)級(jí)規(guī)劃的酒店，涵蓋眾多特色服務(wù)項(xiàng)目會(huì)務(wù)需求定位4第九十八頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。

置業(yè)客戶定位第九十九頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。通過終端居住使用需求，研究項(xiàng)目置業(yè)客戶定位。旅游消費(fèi)客戶：觀光型旅游者娛樂消遣型旅游者度假保健型旅游者商務(wù)／公務(wù)型旅游者生態(tài)／探險(xiǎn)型旅游者會(huì)務(wù)消費(fèi)客戶：企業(yè)

中高管?誰(shuí)會(huì)為度假物業(yè)買單?置業(yè)客戶研究5第一百頁(yè)，共二百四十三頁(yè)。高端度假居住區(qū)域置業(yè)養(yǎng)老置業(yè)企業(yè)會(huì)所投資需求大眾度假投資置業(yè)客戶研究5區(qū)域置業(yè)群體，主要包含以下六大置業(yè)需求：未來項(xiàng)目置業(yè)客戶，主要分為六部分：一