戶型基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

《戶型基礎(chǔ)知識入門》集團(tuán)營銷中心系列培訓(xùn)之二：第一頁，共四十七頁。1、認(rèn)識產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本功能空間；2、戶型設(shè)計(jì)過程中的合理性因素；3、了解戶型評判的因素，提升策劃、踩盤過程中對戶型的評價(jià)能力；4、通過案例了解戶型贈(zèng)送的常規(guī)手法；

本次課程,將與你分享…第二頁，共四十七頁。戶型基本設(shè)計(jì)原則戶型設(shè)計(jì)的合理性如何評價(jià)戶型優(yōu)劣勢戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法第三頁，共四十七頁。起居就餐廚衛(wèi)睡眠儲藏工作學(xué)習(xí)休閑戶型八大功能戶型面積越小，功能復(fù)合性越強(qiáng)；戶型面積越大，空間獨(dú)立性越強(qiáng)；第四頁，共四十七頁。公共空間起居室/餐廳/陽臺私密空間臥室/書房/主衛(wèi)服務(wù)空間廚房/公衛(wèi)/工人房/生活陽臺

戶型三大空間第五頁，共四十七頁。

產(chǎn)品分布原則“五分離”走道客廳餐廳廚房主臥室北臥室次臥室次衛(wèi)洗衣區(qū)衣帽間主衛(wèi)儲藏間南陽臺工作陽臺公私分離餐寢分離居寢分離起居、進(jìn)餐、就寢分離潔污分離第六頁，共四十七頁。戶型設(shè)計(jì)就是在對人的居住行為分析后產(chǎn)生符合人的行為規(guī)律的功能組織架構(gòu)第七頁，共四十七頁。是否啟用？建筑師？策劃師！戶型本身的優(yōu)劣勢戶型與規(guī)劃的關(guān)系戶型與市場的關(guān)系是否能用？是否適用？第八頁，共四十七頁。戶型基本設(shè)計(jì)原則戶型設(shè)計(jì)的合理性如何評價(jià)戶型優(yōu)劣勢戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法第九頁，共四十七頁。你在購房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序？第十頁，共四十七頁。市場上客戶對于戶型的一般關(guān)注點(diǎn):客廳：方正好用（面積、家具布置、布局等）主臥室：合理（面積、采光）、私密性餐廳：相對獨(dú)立、通風(fēng)采光廚房：寬敞實(shí)用、有服務(wù)陽臺衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風(fēng)次臥室：做書房、客房適宜陽臺：生活性陽臺的實(shí)用，觀賞性陽臺的休閑注：在戶型評價(jià)時(shí)，要尊重市場需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、有步驟的逐一加以評價(jià)。不同類型的客戶對戶型關(guān)注點(diǎn)也不一樣！第十一頁，共四十七頁。戶型方正異形戶型空間利用率低，不方便家具擺放。風(fēng)水不佳，影響住戶情緒。第十二頁，共四十七頁。得房率（實(shí)用率）=套內(nèi)建筑面積/總建筑面積

總建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積套內(nèi)建筑面積=使用面積+套內(nèi)墻體面積+外墻中線以內(nèi)墻體面積+分戶內(nèi)墻體中線以內(nèi)面積+陽臺面積公攤面積=本幢樓所有公攤面積（含所有交通和外墻中線以外的面積、一層門廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關(guān)的設(shè)備用房、管井的面積等面積。）/本樓所有套內(nèi)面積總和x本住宅的套內(nèi)面積公攤率=公攤面積/總建筑面積得房率Q:銷售人員及廣告中一直提到的使用率是什么回事？第十三頁，共四十七頁。若：A套套內(nèi)建筑面積為90平方米B套套內(nèi)建筑面積為110平方米公攤面積為40平方米則：得房率ABA套：公攤面積為18平方米總建筑面積為108平方米得房率為83.3%B套：公攤面積為22平方米總建筑面積為132平方米得房率為83.3%第十四頁，共四十七頁。（1）房屋總體采光朝向：根據(jù)各地區(qū)經(jīng)緯度不同，最佳朝向也不同原則：1、冬天受到太陽直射的時(shí)間越長越好，而夏天受到太陽直射的時(shí)間越短越好；2、主臥、客廳要保證最好的朝向，這是主人在家待的最多的地方，朝向好可提高舒適度、節(jié)能；3、能享受日照的其他功能區(qū)當(dāng)然越多越好。（2）廚房、衛(wèi)生間的采光與通風(fēng)窗戶（沒有窗戶的廚房、衛(wèi)生間易滋生細(xì)菌，危害健康），因此一般要求明廚明衛(wèi)，采光第十五頁，共四十七頁。注意點(diǎn)：1、必須保證廚房、衛(wèi)生間、主臥、書房、客廳的通風(fēng)，當(dāng)然能通風(fēng)的其他功能區(qū)越多越好。2、根據(jù)各地風(fēng)向，主臥、書房、客廳應(yīng)處于上風(fēng)口，而衛(wèi)生間、廚房應(yīng)處于下風(fēng)口。原因：根據(jù)一般流體力學(xué)來看，直透的穿堂風(fēng)往往在室內(nèi)會(huì)留下許多空氣流動(dòng)中的死角，南北直通的戶型并不是通風(fēng)效果最好的，好的戶型應(yīng)該是阻擋風(fēng)的直線流動(dòng)和降低一些流速，引導(dǎo)空氣流動(dòng)經(jīng)過房間的每個(gè)角落，減少舊空氣的長期滯留。通風(fēng)第十六頁，共四十七頁?！帮L(fēng)玫瑰”圖也叫風(fēng)向頻率玫瑰圖，它是根據(jù)某一地區(qū)多年平均統(tǒng)計(jì)的各個(gè)風(fēng)向和風(fēng)速的百分?jǐn)?shù)值，并按一定比例繪制，一般多用八個(gè)或十六個(gè)羅盤方位表示，如圖一，由于該圖的形狀形似玫瑰花朵，故名“風(fēng)玫瑰”。玫瑰圖上所表示風(fēng)的吹向（即風(fēng)的來向），是指從外面吹向地區(qū)中心的方向。風(fēng)玫瑰深圳風(fēng)玫瑰長春風(fēng)玫瑰第十七頁，共四十七頁。功能布局合理動(dòng)靜分區(qū):活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)分開動(dòng)區(qū):客廳、餐廳和廚房——應(yīng)靠近入戶門設(shè)置靜區(qū):臥室——位置比較深入動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間:衛(wèi)生間——方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷客房的布局影響到動(dòng)靜分區(qū)動(dòng)靜布局分離端廳布局影響到動(dòng)靜分區(qū)換位更合理第十八頁，共四十七頁?？臻g尺度——客廳空間獨(dú)立客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻方正開闊要留出擺放家具的完整空間，實(shí)用的布局長寬比不應(yīng)失調(diào)進(jìn)深與面寬之比不應(yīng)大于2：1入口設(shè)玄關(guān)住宅內(nèi)外的過渡空間，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性豪宅大戶型中戶型小戶型客廳使用面積≥30㎡≥25㎡≥12㎡≥10㎡客廳開間≥5.0m≥4.5m≥3.9m≥3.6m第十九頁，共四十七頁。相對獨(dú)立至少有兩面墻夾一角與客廳既有關(guān)系又有分隔與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)空間尺度——餐廳第二十頁，共四十七頁。空間尺度——廚房靠近餐廳西廚可與餐廳結(jié)合距離大門不能太遠(yuǎn)直接對外采光采風(fēng)有一定長度的臺面擺放電器、煤氣灶、水槽等設(shè)備廚廁最好不要緊鄰最好帶一工作陽臺L型面寬≥1.8mU型面寬≥2.4m雙條型面寬≥2.4m第二十一頁，共四十七頁?？臻g尺度——臥室主臥明顯大于次臥，進(jìn)深面寬可適當(dāng)增加南向朝向，比客廳的朝向要求更甚大戶型的主臥最好帶獨(dú)立衛(wèi)生間和步入式衣帽間確保私密性，最好布置的深一些次臥面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上豪宅大戶型中戶型小戶型衛(wèi)生間標(biāo)配標(biāo)配提升配置——客廳開間≥4.5m≥4.2m≥3.6m≥3.3m第二十二頁，共四十七頁?？臻g尺度——衛(wèi)生間應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光公共衛(wèi)生間做到干濕分離僅有一個(gè)衛(wèi)生間的時(shí)候，要離主臥近些，避免不必要的穿堂越室淋浴間馬桶位洗手盤條形衛(wèi)生間最小尺度：淋浴間寬度900-1100mm馬桶位寬度800mm洗手盤寬度800mm一般情況下條形衛(wèi)生間的進(jìn)深在2.7米以上第二十三頁，共四十七頁。進(jìn)出訪客流線家務(wù)流線家人流線流線布置流線布置需合理，訪客流線應(yīng)盡量縮短，避免造成對私密空間的影響，家人流線應(yīng)緊密設(shè)計(jì)，保證內(nèi)部交流。第二十四頁，共四十七頁。B戶型大門直對電梯門，A戶型大門直對消防樓梯門，在銷售中可能會(huì)引起講究風(fēng)水客戶的不認(rèn)同。大門直對電梯或是樓梯是犯沖大門口直對長走廊是沖煞大門不能直對廁門廁所的門不與廚房的門相對其他門盡量不相對風(fēng)水要素——門星河盛世標(biāo)準(zhǔn)層平面第二十五頁，共四十七頁。主衛(wèi)門直沖主臥床也是風(fēng)水忌諱風(fēng)水要素——門第二十六頁，共四十七頁。未設(shè)玄關(guān)，大門直對主人房門（私密性不理想）。典型的”葫蘆“戶型，私隱性較差。風(fēng)水要素——一箭穿心第二十七頁，共四十七頁。在裝修時(shí)改變布局。風(fēng)水要素有些風(fēng)水的問題可以在后期裝修的時(shí)候解決，但在前期策劃的時(shí)候這些問題就應(yīng)該盡早提出來并且解決，避免后續(xù)銷售帶來不必要的麻煩。第二十八頁，共四十七頁。戶型基本設(shè)計(jì)原則戶型設(shè)計(jì)的合理性如何評價(jià)戶型優(yōu)劣勢戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法第二十九頁，共四十七頁。評價(jià)戶型的優(yōu)劣除了戶型本身格局，還有哪些因素？外部優(yōu)勢景觀資源戶型朝向?qū)痈咄獠苛觿菰肼曈绊戯L(fēng)水影響心理影響第三十頁，共四十七頁。外部優(yōu)勢——景觀資源總體原則：自然景觀>朝向>小區(qū)景觀自然景觀：海景、湖景、山景、高爾夫景小區(qū)景觀：中心花園、組團(tuán)綠化案例：1．國都高爾夫花園

（北向深圳高爾夫俱樂部球場，北向房好售）2．天宏·水晶城

（東臨明月河，朝東的房子銷售速度快）3．洪湖大廈

（西向洪湖公園，西向房沒有銷售壓力）第三十一頁，共四十七頁。4、應(yīng)考慮回避西曬。1、住宅的朝向一般以起居室、主臥房的朝向?yàn)橹鳌?、一般在南稍微偏東或南稍微偏西較好。3、保證家庭每個(gè)成員都能直接享受到充足的陽光及日照。外部優(yōu)勢——戶型的朝向第三十二頁，共四十七頁。大戶型和豪宅采用3米以上較多住宅層高一般在2.8至3.3米之間外部優(yōu)勢——層高Q:高層住宅一般情況下層高都不會(huì)超過3.15米，為啥？第三十三頁，共四十七頁。6、住宅的陽臺及窗外是否雙目所及會(huì)看到墳場、墓地等，或者面對工廠煙囪，則居往心態(tài)會(huì)大受影響。1、建筑物建在立交橋旁。2、建筑物建在交叉的大道旁。3、靠近鐵路旁的住宅。4、路沖——陽臺或主臥室正對大路呈一條直線。5、角沖——陽臺或主臥室正對附近建筑物的轉(zhuǎn)角或尖角。7、建筑在加油站旁。

影響戶型產(chǎn)品的位置：噪聲影響風(fēng)水影響8、建筑在加油站旁。心理影響第三十四頁，共四十七頁。戶型基本設(shè)計(jì)原則戶型設(shè)計(jì)的合理性如何評價(jià)戶型優(yōu)劣勢戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法第三十五頁，共四十七頁。常規(guī)贈(zèng)送手法研究——深圳內(nèi)陽臺改房錯(cuò)層陽臺改房結(jié)構(gòu)連板鄰里空間復(fù)式鏤空凸窗第三十六頁，共四十七頁。單層高陽臺改房單層高陽臺規(guī)范限制：進(jìn)深（含花池）2.4m限制，超過部分計(jì)算全面積；陽臺≤戶內(nèi)面積（除陽臺）×20％（復(fù)式10％），面積≤60m2（復(fù)式30m2），面積超過限值的部分按投影面積的一半計(jì)算核減面積；寬度不大于1.5m時(shí)，對外開敞面的邊長不得小于陽臺內(nèi)側(cè)水平周長的1/6；寬度大于1.5m的時(shí)，對外開敞面的邊長不得小于陽臺內(nèi)側(cè)水平周長的1/4。建議：凹陽臺改房：可結(jié)合儲藏室設(shè)計(jì)，進(jìn)深不超過2.4m，后期改臥室；剩余指標(biāo)做各功能性陽臺：設(shè)置生活陽臺+入戶花園或者客廳陽臺，進(jìn)深不超過2.4m。生活陽臺內(nèi)陽臺陽臺第三十七頁，共四十七頁。復(fù)式鏤空規(guī)范限制：鏤空≤戶內(nèi)（除陽臺）面積20％；鏤空≤60m2；陽臺面積≤戶內(nèi)（除陽臺）面積10％；僅限90m2以上復(fù)式戶型可設(shè)置鏤空，僅客廳和餐廳允許設(shè)置鏤空；復(fù)式鏤空搭板改房建議：鏤空空間搭建改房：客廳上空搭建主臥套間，餐廳上空搭建次臥，實(shí)現(xiàn)復(fù)式鏤空贈(zèng)送兩個(gè)兩個(gè)房間的設(shè)計(jì)；結(jié)合平層贈(zèng)送方式：使復(fù)式產(chǎn)品的附加值達(dá)到最大化第三十八頁，共四十七頁。凸窗規(guī)范限制：凸出外墻設(shè)置；凸窗進(jìn)深≤0.6m；高度<2.2m，窗臺高度不小于0.4m，上、下凸窗凹入部分不得有構(gòu)件遮擋

（即不能設(shè)計(jì)假凸窗）；比例無限制；凸窗贈(zèng)送建議：盡可能多做正凸窗：提升空間舒適度，可結(jié)合書桌、床等家具進(jìn)行設(shè)計(jì);凸窗高度凸窗窗臺高度外墻外墻第三十九頁，共四十七頁。結(jié)構(gòu)連板規(guī)范限制：T6或T6以上，結(jié)構(gòu)連板≤標(biāo)準(zhǔn)層10％；T6以下，結(jié)構(gòu)連板≤標(biāo)準(zhǔn)層5％；結(jié)構(gòu)連板改房建議：搭建贈(zèng)送：建議預(yù)留2.4m以上的面寬，以便于后期改餐廳、書房、客房等空間；第四十頁，共四十七頁。兩層高陽臺規(guī)范限制：兩層高陽臺計(jì)一半面積；兩層高陽臺≤戶內(nèi)面積（不含陽臺）×10％；兩層高陽臺須為凸陽臺；為復(fù)合型陽臺時(shí)，須滿足：開敞邊≥內(nèi)側(cè)水平周長的1/2；外墻以外，上層陽臺梁底與下層陽臺欄板（或欄桿）之間的空間內(nèi)不得有任何形式的結(jié)構(gòu)或裝飾構(gòu)件。兩層高陽臺搭建建議：復(fù)合型雙高陽臺改房：滿足開敞面寬度要求,后期補(bǔ)板贈(zèng)送房間，相當(dāng)于每兩層送1.5個(gè)房間；客廳臥室錯(cuò)開出陽臺，后期層層加建：兩層高陽臺算一半面積，層層加建后相當(dāng)于每兩層送1.5個(gè)陽臺?？蛷d臥室錯(cuò)出陽臺，后期可加建送陽臺復(fù)合型雙高陽臺第四十一頁，共四十七頁。鄰里空間改房第四十二頁，共四十七頁。鄰里空間改房第四十三頁，共四十七頁。3、錯(cuò)、躍、夾復(fù)式住宅是并不完整的兩層空間，可在局部掏出夾層。錯(cuò)層式住宅主要指的是一套房子不處于同一平面，有一定高度差。躍層是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系。簡單的講，如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅，如果上下兩層在同一個(gè)空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層的場面、欄桿或走廊部分，則為復(fù)式住宅第四十四頁，共四十七頁。廣告與產(chǎn)品的互動(dòng)，吸引眼球第四十五頁，共四十七頁。謝謝!第四十六頁，共四十七頁。內(nèi)容總結(jié)《戶型基礎(chǔ)知識入門》。得房率（實(shí)用率）=套內(nèi)建筑面積/總建筑面積?？偨ㄖ娣e=