金地九龍壁SWO以及項(xiàng)目定位

06A,06B地塊SWOT分析以及項(xiàng)目定位地塊現(xiàn)有情況分析（一）06A、06B地塊基本情況蛇地塊交易品編號際位叔置補(bǔ)面積（㎡）秋用途帳土地使用強(qiáng)縣度（按規(guī)劃厲凈用地面積蘿計(jì)算）旱競買保證金滋（萬元）云土地使用年疲限沖總用地面積迅凈用地面積趨06A積禪城區(qū)文華疼路東側(cè)、魁還奇路北側(cè)每18793滾2燈11717桃3槳居住（兼容吊商業(yè)）粘建筑密度誰≤三25%，容毅積率胖≤航2.0，綠擠地率端≥懇35%作2000造住宅伍70釣?zāi)辏虡I(yè)贏40醒年石06B勻禪城區(qū)華陽舅路（規(guī)劃中疼）西側(cè)、深夠?qū)幝繁眰?cè)等19138擱4膜10856戴6喬建筑密度似≤意25%，容繭積率剝≤杏2.0，綠哲地率濟(jì)≥池35%宵2000（二）宗地情況概述地理位置：06A地塊位于佛山市禪城區(qū)文華路東側(cè)、魁奇路北側(cè)。06B地塊位于華陽路（規(guī)劃中）西側(cè)、深寧路北側(cè)。（1）地塊周邊周邊景觀分析自然景觀：06A，06B所在的亞藝園板塊區(qū)域自然條件較好,亞洲藝術(shù)公園到06A和06B的距離不足四百米，雖06A和06B地塊無直接自然景觀資源，但區(qū)內(nèi)大型生態(tài)公園仍然提升項(xiàng)目附加價(jià)值。人文歷史景觀：離06A，06B項(xiàng)目直線距離約三百米處為亞洲藝術(shù)公園，項(xiàng)目有一定人文景觀資源。（2）地塊周邊自然環(huán)境分析空氣：亞藝園板塊空氣質(zhì)量一向較為良好，但由于項(xiàng)目所在地06A，06B分別靠近魁奇路和華陽路，使本項(xiàng)目所地空氣質(zhì)量受到了一定的影響。噪音：由于魁奇路和華陽路為城市快速路，所以有06A地塊南面，06A地塊西面會受到一定的噪音污染。（3）地塊周邊社會環(huán)境分析邊居民素質(zhì)：康該地區(qū)會聚欲了佛山高端把置業(yè)群體，每在該板快居氧住的多為有品一定社會地棚位和較高收羨入。居民素乏質(zhì)較高。厭社會治安：晶由于城南為巧高檔住宅區(qū)偷，整體治安紙狀況良好，冬而亞藝園板堪塊更是高檔燭住宅樓盤集孔中地，人文吐素質(zhì)較，居親民構(gòu)成相對苗第一，治安熱狀況較為良混好。家（4）考地塊周邊評交通情況：宿目鼻前能到達(dá)該竭地區(qū)的交通讓線路不多，他但響由于該區(qū)域浴已反躍發(fā)展梅為患的高檔住宅洗區(qū)越，壓周邊路網(wǎng)建籌設(shè)和規(guī)劃逐釀步倒。隨著登亞藝園板塊胸路網(wǎng)不斷完豈善析，交通情況凝將題得到宇進(jìn)一步得到濃改善，方便俗的公交網(wǎng)絡(luò)掌也會逐漸形蛇成。浩（5）瓦地塊糕現(xiàn)有城市配然套情況裹商業(yè)、商務(wù)獎配套：桌季華貨倉超鑰市、沃爾馬州購物中心教育配套：健幼兒園：架蓓蕾藝術(shù)學(xué)熱校、幼兒園求（擬建）衣小學(xué)：吊實(shí)驗(yàn)小學(xué)、喝公立小學(xué)駕（擬建）攀、米環(huán)湖小學(xué)（虜擬建）住中學(xué)：即華英中學(xué)、哥佛山新三中陜、小醫(yī)療單位配性套：曬佛山第一人隸民醫(yī)院果金融配套：朱中國銀行戲、農(nóng)業(yè)銀行伯、哭建設(shè)飾銀行輛、工商銀行劫。踏娛樂、休閑澆配套：婦嶺南明珠體刮育中心、者季華美食長再廊宰、鯉魚門、鏡周記海鮮酒母家等臨項(xiàng)目SWO昆T石分析及競爭先策略建議妥通過SWO妖T分析方法越對股06A、0心6B地塊鵲項(xiàng)目自身以子及外部各種成因素進(jìn)行充茫分認(rèn)知，是跳市場營銷分羨析的一個重防要手段，在該房地產(chǎn)的前初期市場判斷嘴中，顯的尤遍為重要。下克面，將就項(xiàng)快目的優(yōu)勢、夏劣勢以及機(jī)平會和威脅進(jìn)核行分類描述桿以及應(yīng)對分插析捷：否因應(yīng)項(xiàng)目自招身?xiàng)l件強(qiáng)化梁優(yōu)勢，把握廈機(jī)會。規(guī)避妨劣勢，化解宰威脅制定競鉤爭策略。嘆（一）毛06AB地商塊洲綜合引SWOT分送析SStrength（優(yōu)勢）區(qū)位日益成熟，生活配套完善；項(xiàng)目名校環(huán)繞，教育配套健全；周邊人文環(huán)境優(yōu)越，聚集高質(zhì)素居住人群；開發(fā)商品牌較強(qiáng)，有豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；路網(wǎng)完善交通方便，對后期銷售提供持續(xù)動力；規(guī)?；_發(fā)有利于產(chǎn)品規(guī)劃及項(xiàng)目功`能完善；WWeakness（劣勢）項(xiàng)目景觀資源相對缺乏，地塊條件與周邊項(xiàng)目不形成明顯優(yōu)勢地塊靠近城市快速路，有一定噪音影響。Opportunity（機(jī)會）Opportunity（機(jī)會）區(qū)域不斷完善，項(xiàng)目升值潛力大；地王不斷刷新，引發(fā)高端消費(fèi)群持續(xù)關(guān)注；路網(wǎng)建設(shè)完善，客戶得到輻射范圍擴(kuò)張；Threat（威脅）高端物業(yè)供應(yīng)量持續(xù)增加，市場出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象；新興板塊崛起、對項(xiàng)目形成競爭威脅；板快內(nèi)產(chǎn)品豐富、競爭激烈、有同質(zhì)競爭趨勢；金融貸款政策調(diào)整，對房產(chǎn)行業(yè)阻礙；暗（二）怨應(yīng)對競爭策筋略：陵三、暮項(xiàng)目定位計(jì)（占一漁）轟定位思考以雖然06A箭、06B兩面地塊屬于同慕一片區(qū)，地緣塊狀況大致岔相同，但由愈于兩塊地在揪地塊條件殺和周遍環(huán)境運(yùn)狀況都有差秤異，由此兩效地塊在項(xiàng)目乒定位上也因浩應(yīng)各自地塊鵲條件和特點(diǎn)懶有所區(qū)別。黃本項(xiàng)目定位慰需要考慮到歸以下一些主猛要因素。險(xiǎn)（1）為區(qū)位條件衛(wèi)分析椅06A鍵、06B隆均未距離峰亞洲藝術(shù)公躬園不足10爪分鐘步行路釀程，地塊屬闊于地亞藝園塑板溪塊高檔商住睬區(qū)輻射圈內(nèi)泳，商住地段抵價(jià)值明顯占。誠若然以亞洲膨藝術(shù)公園為亞中心，06黎B邊周邊相予對居住氛圍距較為濃厚，煉06A傳相對偏離悶此區(qū)域中心襖地帶。而植06A優(yōu)現(xiàn)時(shí)周邊居禍住氛圍相對許較差。預(yù)（2）升地塊條件子分析茶06A帶地塊占地約裳282畝、反而06B地賺塊占地約2粉87畝，0廢6B地塊被孝學(xué)校和周遍寨高檔住宅區(qū)伐包圍，周邊發(fā)配套完善，滋而羅06A姑周邊景觀系乓數(shù)較差。對06A湯、06B地孩塊所位雙公此園板快居住慌氛圍濃厚終，宏高端物業(yè)云繩集，是佛山剩人公認(rèn)豪宅讓區(qū)。區(qū)位侵價(jià)值值得深由入挖掘。但咬06A鄙地塊受到規(guī)禮劃河涌影響東，臘建筑物的規(guī)竭劃設(shè)計(jì)受到董一定送影響。俗（3）師市場條件疼分析掌06A慨、06B地紛塊躲所在區(qū)域多書高端挨個項(xiàng)目正玻熱賣或叼陸續(xù)啟動浴中（匯銀奧全林匹克、雅榴居樂項(xiàng)目、略龍江天湖酈處都、力迅項(xiàng)寶目、怡翠玫處瑰項(xiàng)目）瘡，區(qū)域居住蠅形象將在這闊些項(xiàng)目的宣桿傳下得斷進(jìn)一步需以提升狼：奉同時(shí)蒸，李這些在建稅在銷項(xiàng)目質(zhì)拌量同屬高檔仇住宅項(xiàng)目怕，本項(xiàng)目應(yīng)犬避免與這類替項(xiàng)目的同質(zhì)林化競爭。折（4）涼區(qū)域形象檢分析侄06A監(jiān)，06B所衫在調(diào)蓄湖板輩塊已經(jīng)在佛僅山市民中形扭成了高尚住尚宅區(qū)的印象敲，板塊形象籍提升地塊價(jià)貢值。菠但由于謹(jǐn)06A界較靠近根魁奇路拿、而地塊以譯東為中級人錫民法院。（云佛山市民對見法院較為忌肺諱）區(qū)域形淹象相對較0禾6B要稍遜居一籌滲（5）罷投資回報(bào)擇分析澆按照不同的鉆開發(fā)分期，扒不同的方案覺，投資回報(bào)傾率將不同，就同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也龍不一樣，對征于發(fā)展商的銅資金能力也期有不同的需灣求。在最終泄確定項(xiàng)目定門位時(shí)，將綜包合考慮到上把述幾個方面惰的內(nèi)容，平冒衡各個因素屋選擇最適合奇本項(xiàng)目的方慚案。尺結(jié)論蛛：僻由潮上述分析可屬以知O6B資地塊在地塊偉條件、區(qū)位仿條件、區(qū)位鵝形象上均優(yōu)理勝于06A黑地塊。在地崗塊選擇上可惜優(yōu)先考慮0肉6B地塊。梁但鑒于洲提升貴司在迎佛山地區(qū)影沈響力，占領(lǐng)辜高端市場制學(xué)高點(diǎn)，和最犁大化占有市魯場等方面考跑慮。在資金編和地價(jià)成本涉允許下，建趕議同時(shí)拍得罰06A、0爬6B兩塊土腥地。粥并一同開發(fā)愁。厲四停、目標(biāo)客戶妨定位完我們遺結(jié)合之前市仗場部分分析敲與對城南鳴與本項(xiàng)目類寺似的個盤晉置業(yè)群體走分析及對吹項(xiàng)目地塊價(jià)捉值判研谷把主要辮目標(biāo)客戶定創(chuàng)位為榮四慎類槐：約第一脫類果:揀二次置業(yè)城肥市中產(chǎn)群體輸：趁此類客戶為蠢主要目標(biāo)客簽戶，據(jù)我司堆的經(jīng)驗(yàn)此類悉客戶占謠總志成交客戶脫60水%捧客戶主要職咽業(yè)構(gòu)成伙：恐主要是以醫(yī)田生、高級教佳師、企業(yè)高孤管、高級公略務(wù)員、私人營企業(yè)主為主沿。芳年齡層次：耐30-40姥歲之間。冤來源區(qū)域：膀從客戶原來陵居住地主要眾以禪城區(qū)舊禍城南板塊為累主、桂城以量及禪城舊區(qū)幣為輔。穿客戶置業(yè)性早質(zhì)撞：彩絕大多碎數(shù)悟?yàn)槎我陨掀嬷脴I(yè)群體，圖以自住為主穗。袍家庭收入水圈平：篩月家庭收入壩在敗1200微0元以上粘客戶戶型面各積需求娘：憤主要以建筑把面積災(zāi)1進(jìn)20以上姓三房單位為朗主志。額購房心理：匠購買目的為姑了改善居住掏環(huán)境。提升鋒生活質(zhì)素。撥生活觀：該注重生活品外質(zhì)，甘對居住環(huán)境擾有相當(dāng)高要饒求。暫消費(fèi)觀：漂處于習(xí)理性消費(fèi)階胸段，有消費(fèi)昌能力但消費(fèi)待較理性，不趁易形成購買幟沖動。賤家庭觀：機(jī)注重家庭氛若圍；希望在怪工作回家之員后，能享受守家的溫馨。創(chuàng)客戶狀況總蘿結(jié)：回根據(jù)上述拾對此類客戶座描述，我們面可以知道歸粒納出此類客們戶共通性：什客戶基本特孔征歌：同年齡在30網(wǎng)-40之間佩中青年人捆，三口之家個或是四口之疤家為主。案職業(yè)相對肆穩(wěn)定，有豐賺厚而固定的塑收入。以高蓬級公務(wù)員和述私企業(yè)主為宏主，專業(yè)人籠士為次。源有一定文化巡水平：果目前居住在飽城南舊樓盤怎，或者是禪擦城舊區(qū)與桂稠城。燒客戶需求特君征：緩客戶置業(yè)區(qū)諷域首選城南座，而亞藝園岔板塊更是重涂點(diǎn)關(guān)注區(qū)域駛。婆客戶對房價(jià)裁有一定承受蜂能力。蘭客戶以自住見為主，首選學(xué)建面在1敗1億0-1記3表0平方戶型指。尋客戶為多次航置業(yè)，購房暫相對理性，氣并有一定品戚鑒能力。否對項(xiàng)目周邊醒配套、樓盤積物業(yè)管理尤牌為關(guān)注。掏有一定品牌襪意識，品牌限發(fā)展商開發(fā)汗樓盤對此類鋤客戶有一定吧號召力。鳴客戶形態(tài)描坊述：口總體來說，糞此類購房群飛體主要是禪宗桂地區(qū)中產(chǎn)柳家庭，他們而注重生活品瞎質(zhì)，有一定教居住要求當(dāng)無，有定期置勝換物業(yè)習(xí)慣現(xiàn)。由于購買夢多為自住。服可以定義此撤類需求為剛點(diǎn)性需求。據(jù)派判斷此類客陽戶占本項(xiàng)目姥購房客戶的染相當(dāng)大比重蟻。理性消費(fèi)公，務(wù)實(shí)購房被反復(fù)對比是輛這類客戶最夫大消費(fèi)特征雙。犁06B地塊沫項(xiàng)目較為適哭合這類客戶夢的需要。誼第烘二催類:膠首次置業(yè)外敬地精英居群體：構(gòu)此類客戶為團(tuán)次主囑要目標(biāo)客戶丘，據(jù)我司的衛(wèi)經(jīng)驗(yàn)此類客座戶占總成交股客戶貍2筐0%構(gòu)客戶主要職銀業(yè)構(gòu)成稈：薯外來高學(xué)歷毛、高收入專辰業(yè)人士槍。第從事企業(yè)管片理、專業(yè)技話術(shù)類外來人舊才。拳年齡層次：禿2肚5益-35勺歲之間。艙來源區(qū)域：家居住在禪城鑒、桂城外地下人為主。概生活狀態(tài)：墾收入豐厚，袍無自己房產(chǎn)謹(jǐn)。租房為主襲。恒客戶置業(yè)性示質(zhì)：誕絕大多即數(shù)尺為首次干置業(yè)群體，表以自住為主漲。傭家庭收入水銹平：貪個人堤月秒收入600局0以上，憑月家庭收入升在8000認(rèn)元以上倚。旬客戶戶型面病積需求：音主要以建筑君面積折80亡-1翼0西0呢平方的向兩房或家小三房縱單位為主各。牛購房心理：裳想在佛山落描地生根長期攝發(fā)展，向往適居者有其屋寄的生活。雀生活觀：龜注重生活品赤質(zhì)，批對居住環(huán)境友有嘗一定條要求。證但對居住面節(jié)積要求不大聚。正消費(fèi)觀：霧處于暴理性消費(fèi)階牲段，有紅一定勵消費(fèi)能力適，旁但消費(fèi)較腿理性務(wù)實(shí)堅(jiān)價(jià)格敏感度腹較高往。沙家庭觀：矮希望在佛山辨置業(yè)增加對衛(wèi)佛山歸屬感款覺，處于事羽業(yè)上升階段沙。罪客戶狀況總軍結(jié)：痰根據(jù)上述妻對此類客戶絮描述，我們稀可以知道歸某納出此類客錦戶共通性：奪客戶基本特守征午：伯年齡在炮2淘5序-35淚之間青年人愧，縱兩口之家或偷三口之家為蔽主。因。仔職業(yè)相對棵穩(wěn)定，有豐隙厚而固定的殺收入。以摩從事企業(yè)管宅理、專業(yè)技烘術(shù)類外來人釘才。欠有胡較高學(xué)歷層勝次。盞目前租房住財(cái)，希望通過服購房置業(yè)溶鮮入佛山社會取。痰客戶需求特僅征：贈客戶置業(yè)無壟固定區(qū)域傾題向，著重看鍋樓盤綜合昆?？蛻魧Ψ渴瑑r(jià)有一定承她受能力秤，對價(jià)格較茶為敏感魔。鑼客戶以自住健為主，首選蛛建面在翁建筑面積五80旺-1李0盜0昂平方之間嶺。另客戶為多次廊置業(yè)，購房炸相對理性，硬但是沾品鑒能力今不強(qiáng)齊。脹對項(xiàng)目周邊凱配套、樓盤龜物業(yè)管理心、教育配套蘋、生活配套戴猶為關(guān)注。焦。溫有一定品牌餓意識，品牌方發(fā)展商開發(fā)烘樓盤對此類舊客戶有一定深號召力。批客戶形態(tài)描優(yōu)述：膝總體來說，得此類購房群硬體主要是禪舟桂地區(qū)哲外來高專人質(zhì)才，他們注系中生活品質(zhì)骨同時(shí)也注重輪居住環(huán)境。攀由于處于事他業(yè)的起步期遭或者發(fā)展期弓，他們劈對居所面積辮區(qū)間要求不岔大。這購買多為自劇住。脾其購買需求介相當(dāng)迫切。飄需求為剛性移需求。據(jù)判價(jià)斷此類客戶撕占本項(xiàng)目購蕩房客戶約兩績成。塞理性消費(fèi)，默務(wù)實(shí)購房箏注重社區(qū)人悠文氛圍和項(xiàng)帆目周邊教育象配套是這類短客戶購房特信征。肚第已三爬類:辦鎮(zhèn)街私企業(yè)緊主扁：切此類客戶為最次屑要目標(biāo)客戶觀，據(jù)我司的攔經(jīng)驗(yàn)此類客啊戶占總成交起客戶目15遍%賤客戶主要職助業(yè)構(gòu)成傘：艷主要腎佛山周邊鎮(zhèn)金街私企企業(yè)腔主。和年齡層次：喬3高5-50腰歲之間。拼來源區(qū)域：沾從客戶原來慚居住地主要持佛山周邊鎮(zhèn)乓街為主，多沙數(shù)有自建別州墅或者是在迷所在鎮(zhèn)街有襲商品房抬。環(huán)客戶置業(yè)性挑質(zhì)：腰絕大多同數(shù)霸為二次以上佛置業(yè)群體，窮以自住為主琴。訪家庭收入水娃平：縣月家庭收入菜在難20輩000塔元以上隊(duì)家庭結(jié)構(gòu)：得家庭人口較孩多，多為三扭代同堂居住策。蠟客戶戶型面綢積需求：合主要以建筑拔面積1膚3險(xiǎn)0-塵16察0拳四志-五屈房單位為主距。菠購房心理：凱購買目的為零了改善居住挽環(huán)境仆，向往城市虜生活元。泰想利用城中禾購買高檔物丘業(yè)改變生活以品質(zhì)?；蝻@校示身份地位股。率生活觀：頃較為虛不榮鼠，腐對居住環(huán)境盼有一定覆要求。醒對戶型和產(chǎn)枯品有自己喜座好。隊(duì)消費(fèi)觀：構(gòu)處于大感性消費(fèi)階引段，有強(qiáng)勁倒消費(fèi)能力，世易形成購買或沖動。香家庭觀：涌注重家庭氛陳圍；窯比較喜歡享區(qū)受天倫之樂監(jiān)耀。嬌客戶狀況總西結(jié)：刃根據(jù)上述和對此類客戶總描述，我們悄可以知道歸欲納出此類客漢戶共通性：陳客戶基本特醋征藍(lán)：叉年齡在3您5隔-什5糧0之間中跨青更年人屢為主飽，蓮三代同堂培為主。漏有析一定資產(chǎn)積腸累，以小型莫制造業(yè)企業(yè)澡主為主，物尸流、五金、叉陶瓷等企業(yè)食主為輔覽。雖文化水平跌不高，但有直一定見識。典目前居住在飯佛山周邊鎮(zhèn)深街催。其客戶需求特燙征：袖客戶置業(yè)區(qū)蛋域首選城南揀，而亞藝園密板塊更是重襪點(diǎn)關(guān)注區(qū)域撫?？蛻魧Ψ棵迌r(jià)有一定承鉆受能力。叼客戶以自住擱為主，首選剩建面在身1勤3肉0-羅160豈平方戶型。眉客戶為多次見置業(yè)，購房味仍以感性為脈主剛，并有一定利品鑒能力。催對項(xiàng)目燕地段，風(fēng)水亡，戶型朝向聞最為關(guān)注判。鎮(zhèn)缺乏品牌意處識，有自己敘一套購房見務(wù)解。否客戶形態(tài)描亮述：慌總體來說，鹽此類購房群險(xiǎn)體主要是倡佛山周邊鎮(zhèn)漿街企業(yè)主或炕村鎮(zhèn)干部等文較為富裕家任庭，他們講悄氣派，注重線面積。森有一定居住消要求當(dāng)，據(jù)但品鑒能力信不強(qiáng)，計(jì)購買多為自究住。張也有作為投緩資保值處理圾。但比較少牲數(shù)。喉可以定義此晚類需求為剛穗性需求。據(jù)世判斷此類客電戶占本并項(xiàng)目購房客疊戶約兩成左始右。責(zé)注重風(fēng)水，秀喜歡幾代同輔堂聚族而居宿。賠感性消費(fèi)，短沖動購房旗是這群客戶來主要嶄特征。處第銳四凈類:繭投資型客戶言：飾此類客戶為源主要目標(biāo)客滾戶，據(jù)我司饅的經(jīng)驗(yàn)此類述客戶占總成依交客戶執(zhí)5停%豈客戶主要職扣業(yè)構(gòu)成經(jīng)：羊主要視佛山私企企精業(yè)主課、或從事外游貿(mào)或進(jìn)出口鉗貿(mào)易商人匙。律年齡層次：貨3竹0緊-肚45慰歲之間。送來源區(qū)域：霧客戶多數(shù)有房數(shù)套或多套獎物業(yè)，分散研于大佛山各退區(qū)域。輪客戶置業(yè)性掃質(zhì)：遮基本捎為紅多次以上置仆業(yè)群體，以欲投資為主長。而家庭收入水推平：顏月家庭收入盞在墊100相000役元以上洪，手頭自有錯流動閑散資偏金較多。拿客戶戶型面尼積需求：盞主要以莊投資建面在閥60-90響平方肺兩房點(diǎn)公寓，或者裂是建面在1睡10-13淡0平方左右素高檔住宅物俘業(yè)為主，少津數(shù)會購買超姓過兩百平方尾建筑面積竹高端物業(yè)進(jìn)炒行保值投資股。參購房心理：援以投資為豬駁，想通過物吹業(yè)的增值隔達(dá)到投資獲減利。尤消費(fèi)觀：斧處于董理性框消費(fèi)階段，熄有強(qiáng)勁疑購買副能力，范有一定投資率眼光付。污客戶狀況總?cè)f結(jié)：常根據(jù)上述俊對此類客戶診描述，我們率可以知道歸委納出此類客殃戶共通性：別客戶基本特絨征別：棟年齡在35遣-應(yīng)45清之間中年人氏為主復(fù)，跑有一定資產(chǎn)枕積累，齡和穩(wěn)定收入采來源，非專他業(yè)購房投資列客，主要收沃入來源為其槽他途徑收入或。弄有一定文化旗層次，有一傲定投資意識雷和鑒別能力殺。寸客戶需求特萌征：鋤投資購房范認(rèn)圍遍及整個蕩大佛山。莊客戶以拒投資丑為主，首選示購買窗建面在尤60-90圾平方左右高筑檔物業(yè)