《市場(chǎng)分析報(bào)告》

市場(chǎng)分析報(bào)告

整理課件賣房子還是賣生活？

整理課件競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析

整理課件一、總體概況

整理課件縱觀廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖歷經(jīng)十年的風(fēng)風(fēng)雨雨，號(hào)稱國內(nèi)最成熟的市場(chǎng)。但還是沒有實(shí)質(zhì)性的突破，只能停留在賣房子的框框中?！灾劣诜康禺a(chǎn)有識(shí)之士驚呼：廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)給北京、上海，甚至深圳、成都所超越了。

整理課件現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的通?。航裉煺f的是配套、地理位置，明天吹的是建筑外型、園林綠化，無非是硬件大比拼。結(jié)果把消費(fèi)者都弄糊涂了，不知道什么樣的房子才合適、什么樣的房子才不會(huì)過時(shí)、什么樣的房子才不會(huì)貶值。

——這些都是因?yàn)槭袌?chǎng)缺乏導(dǎo)向的緣故。

整理課件光大花園——大榕樹下、健康人家光大花園繼承了廣州重型機(jī)械廠保留下來的一千多株幾十年樹齡的大榕樹，同時(shí)抓住廣州人由對(duì)城市污染的憤慨而引發(fā)的對(duì)大自然的向往，并十分到位的利用這一得天獨(dú)厚的綠化環(huán)境提出“大榕樹下健康人家”的口號(hào)。掩蓋了樓盤本身地理位置不理想、交通不便的缺陷，取得良好的銷售業(yè)績(jī)。

但是光大花園賣的是它的硬件——綠化環(huán)境。

整理課件奧林匹克花園——運(yùn)動(dòng)就在家門口奧林匹克花園發(fā)展商通過強(qiáng)勢(shì)的公關(guān)，給自己的樓盤起了一個(gè)好名字。由于地處番禺，地價(jià)便宜，奧林匹克花園能夠購置大面積的土地供開發(fā)。奧林匹克花園發(fā)展商擁有前瞻的眼光，不惜投入大量的土地資源，建設(shè)完善的運(yùn)動(dòng)設(shè)施。在此基礎(chǔ)上，把奧林匹克花園的名稱、完善的運(yùn)動(dòng)設(shè)施與運(yùn)動(dòng)型社區(qū)的概念有機(jī)地結(jié)合，建立起奧林匹克花園的品牌形象。

但是，說到底奧林匹克花園還是賣自己的硬件——完善的運(yùn)動(dòng)設(shè)施。整理課件但是請(qǐng)記住這一點(diǎn)：

即使擁有多么先進(jìn)、多么完善的配套硬件，總會(huì)很快給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所超越，歷史已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。

整理課件一個(gè)沒有生活文化的社區(qū)，一棟沒有靈魂的房子，即使它的外表是怎樣的富麗堂皇，只是一具缺少靈與肉的軀體。從這個(gè)意義上說，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)最缺的是靈魂、是社區(qū)生活的精神支柱——社區(qū)文化。整理課件說說嶺南文化有些人說，廣州比不上北京、上海，廣州長(zhǎng)期以來就是公認(rèn)的文化落后地區(qū)，還談什么文化？它的背后還隱藏著一句話：“廣州根本是南蠻之地”。整理課件其實(shí)這個(gè)觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的（當(dāng)然不是指它傷害了廣州人的感情）。我們都知道，沒有文化社會(huì)就失去生存的依靠、就會(huì)土崩瓦解。廣州之所以給到這些人文化的“南蠻之地”的印象，說穿了是因?yàn)檫@些人對(duì)廣州根本就不了解。整理課件讓我們看看歷史這面鏡子吧。由于地理位置的關(guān)系，長(zhǎng)期以來交通的極大不方便，嶺南地區(qū)與中原處于時(shí)斷時(shí)續(xù)的狀態(tài)。正是在這種相對(duì)封閉的情況下，嶺南文化生機(jī)盎然，發(fā)展成為有濃厚地方特色的文化。正因?yàn)槿绱?，被以正統(tǒng)自尊的中原文化所不容，被長(zhǎng)期“唾罵”為“南蠻之地”，但是嶺南文化還是頑強(qiáng)的發(fā)展至今。整理課件嶺南音樂、粵曲等在中國的文化藝術(shù)史上寫下了輝煌的篇章。遠(yuǎn)的不說，在近代史上，孫中山、廖仲愷為創(chuàng)建中華民國而終其一生、死而后已，葉劍英、澎湃為革命事業(yè)奮斗終生；這些偉人的誕生，是與其成長(zhǎng)的土壤中彌漫著濃厚的文化氛圍分不開的。怎能說是“南蠻之地”、是文化落后的地方呢？整理課件二、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

——麗江花園整理課件中海名都的目標(biāo)——不單單是賣房子，還要賣生活。

中海名都應(yīng)該是市場(chǎng)的引導(dǎo)者，而不是追隨者。因此，中海名都的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只有麗江花園。

整理課件麗江花園——一方水土一方人，美善相隨麗江人麗江花園幾乎是與廣州房地產(chǎn)同時(shí)誕生的。它坐落在廣州番禺市（現(xiàn)廣州番禺區(qū)）洛溪大橋橋南。在樓盤開發(fā)的初期，主要以規(guī)模大、價(jià)格低、環(huán)境好為賣點(diǎn)。整理課件當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境沒有現(xiàn)在這么激烈；白領(lǐng)階層剛剛出現(xiàn)，還處于創(chuàng)業(yè)階段。通過一段時(shí)間的市場(chǎng)消化，麗江花園逐步把白領(lǐng)吸引到社區(qū)。在擁有這些寶貴的客戶資源的基礎(chǔ)上，麗江花園適時(shí)改變定位，提出“一方水土一方人、美善相隨麗江人”。整理課件在發(fā)展商的引導(dǎo)下成立業(yè)主委員會(huì)，組織社區(qū)音樂團(tuán)，并開展一系列敬老愛幼的社會(huì)公關(guān)活動(dòng)，營(yíng)造出一種和諧的人文氣息濃厚的氛圍，真正讓住戶體驗(yàn)到、感受到、享受到生活的健康文化的一面，在業(yè)內(nèi)影響極大。整理課件現(xiàn)在外地的發(fā)展商到廣州必不可少的一件事就是去麗江花園看看，感受一下生活的氛圍。麗江花園不僅是廣州成功的房地產(chǎn)案例，也是在全國有很高聲譽(yù)的名牌社區(qū)。整理課件但是麗江花園也有不足之處：由于入伍住率高、人群密度大，特別是商業(yè)配套少，當(dāng)你漫步在路上，你會(huì)有一種擁擠的感覺（路上的人太多了）。麗江花園遠(yuǎn)離城區(qū)，上下班不方便。以前廣州有句諺語“寧要河北一張床，不要河南一間屋”，現(xiàn)在用來形容麗江花園也挺合適：“寧要城區(qū)一張床，不要麗江一間屋”。整理課件三、目標(biāo)消費(fèi)群定位整理課件目標(biāo)消費(fèi)群定位：社會(huì)的-------主流人群整理課件1.

各行業(yè)的中高層管理人員、中小企業(yè)主、自由職業(yè)者。2.

已奠定一定的事業(yè)基礎(chǔ)3.

具備一定的經(jīng)濟(jì)能力4.

年齡介乎30—45歲之間5.

家庭年收入在8萬元以上6.

文化素質(zhì)高，一般擁有本科以上學(xué)歷目標(biāo)消費(fèi)群具體描述：整理課件主觀：1.

主流人群是社會(huì)最具影響力的消費(fèi)引導(dǎo)人。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代里扮演著社會(huì)潮流的標(biāo)識(shí)和指明燈的角色。2.

主流人群本身擁有高的文化素質(zhì)。但是繁忙的工作、極大豐富的物質(zhì)享受使他們無暇顧及自身的修養(yǎng)。他們迫切需要吸收文化的營(yíng)養(yǎng)劑。主流人群率先從日用型消費(fèi)過渡到享受型消費(fèi)追求品位是他們的消費(fèi)觀。定位理由：整理課件客觀：1.

中海名都是中高檔次的社區(qū)，符合主流人群的消費(fèi)水平。2.

中海名都為主流人群度身訂造的藝術(shù)文化的社區(qū)氛圍，提供他們迫切需要的文化營(yíng)養(yǎng)劑。3.

中海名都便利的交通條件、完善的配套設(shè)施能夠滿足主流人群的需求。4、中海名都悠閑的綠化環(huán)境、藝術(shù)的外型設(shè)計(jì)，能夠與主流人群的品位相吻合。定位理由：整理課件主流人群的生活形態(tài)——適應(yīng)工作性質(zhì)的生活方式整理課件每天凌晨八點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)起床，草草的吃完早餐，出門上班。坐在出租車?yán)铮粗鵀榱粟s著上班在公交車上擠作一團(tuán)的工薪階層，心理一股自豪感油然而生，也感到自己比他們幸運(yùn)?；氐焦荆馐强匆娹k公桌上堆滿了的報(bào)告、備忘錄和要回的信就足以讓我產(chǎn)生混亂、緊張和憂慮的情緒，更不用說待會(huì)秘書或下屬遞上來的讓你審閱批示的文件專訪一整理課件站在辦公室的窗前，透過都市里特有的石屎森林，從那可憐的狹窄的縫隙里欣賞廣州難得的碧空下的風(fēng)景，這才讓自己的心情稍微回復(fù)寧靜。吃午飯了。今天沒有客戶來，不用去海鮮酒家擺酒席充場(chǎng)面去應(yīng)酬，也難得讓自己的胃安頓些（不用喝酒）。和同事、下屬一起進(jìn)餐，雖然是在附近的快餐店叫的外賣，可能是大家在一起的愉快和諧的氣氛，飯吃起來特別香。當(dāng)然這里面你不要指望會(huì)有什么營(yíng)養(yǎng)。專訪一整理課件中午休息的時(shí)間很短，得趕快和幾位老友聯(lián)系，看能不能下班后在保齡球館、壁球館或是網(wǎng)球場(chǎng)來一場(chǎng)友誼比賽。這當(dāng)然要把太太給帶上，要不然她會(huì)罵我虐待她、不重視她啦，心里沒有她啦等等。有時(shí)候靜下心來想一想：“婚姻真的是法律和社會(huì)的一把枷鎖”。再有來世的話鐵定做王老五算了。專訪一整理課件還好今天能夠按照工作安排順利完成了一天的工作。下班后還得去接太太，然后一起去保齡球館。朋友還沒來，先還太太一起熱身，盡快進(jìn)入狀態(tài)。朋友們終于來了，一邊打球，一邊從閑聊中了解一些行業(yè)內(nèi)外的最新動(dòng)態(tài)，也好給自己充充電。五局下來4：1，看來今天朋友要出血啦！我鼓勵(lì)他說：“放心，下次我就沒那么好運(yùn)氣啦！”其實(shí)即使他練上幾個(gè)月也比不上我，因?yàn)槲沂沁@個(gè)保齡球館的兼職教練。專訪一整理課件和太太一邊回家，一邊也在聽她嘮叨，什么今天新來的文員才22歲，臉上已經(jīng)看得見“魚尾紋”啦，什么廣百里面嘉芙蓮得化裝品雖然貴但很有效果啦。我只能在一邊哼哼呀呀得應(yīng)和，還得小心不要讓她看出你是在附和她，不然有要費(fèi)一番口舌。嘿，女人真煩！專訪一整理課件回到家，終于吃上一回真正的晚餐。盡管電視節(jié)目的編劇水平不怎么地，還是安下心來陪太太一起看。其實(shí)我的心早就飛到浩瀚無際的互聯(lián)網(wǎng)，做人可真難，在每一個(gè)地方你總需要戴上不同的假面具。晚上睡在床上，正在想著明天的部門會(huì)議怎么個(gè)說法，太太的手不安靜的伸了過來。管它了，明天的事明天在說。專訪一整理課件文化大革命結(jié)束時(shí)我剛好小學(xué)畢業(yè)，反正也沒真正上過幾天課，但總比我的前輩幸運(yùn)。在軍隊(duì)里的艱苦訓(xùn)練使我養(yǎng)成了一鼓作氣、勇往直前的精神，要不然當(dāng)初也不會(huì)丟下機(jī)關(guān)科長(zhǎng)的職稱下海經(jīng)商。很幸運(yùn)能夠趕地上改革開放的浪潮，不僅沒有把我給掀翻，而且把我涌上了岸。到現(xiàn)在我已是一家制衣廠和貿(mào)易公司的所有者。專訪二整理課件雖然在97年后生意很難做，但畢竟也熬過來了。企業(yè)逐步上軌道，我也逐步把權(quán)力轉(zhuǎn)移給更年青、更有魄力的接班人?，F(xiàn)在是我真正享受生活的時(shí)候了。回想起創(chuàng)業(yè)是的艱難，也不知道自己是怎么熬過來的，三餐不定時(shí)、早出晚歸、通宵熬夜是常有的事。長(zhǎng)期的艱苦生活，在與我患難與共的太太臉上留下深深的烙印：才三十出頭的人看上去象四十歲了。以后應(yīng)該讓她真正享受生活，讓她恢復(fù)失去的青春、活力。專訪二整理課件五、生活形態(tài)整理課件總結(jié)

由于主流人群大都經(jīng)歷過文化大革命的洗禮（或多或少），而改革開放的時(shí)代正好是他們經(jīng)歷最旺盛、最有沖勁的時(shí)候。就是憑著這一股銳氣，他們迎著改革開放的巨浪闖出了名堂，建立起自己的事業(yè)。但是期間的艱苦是難以名狀的。整理課件總結(jié)

他們的生活充滿著一個(gè)個(gè)感人肺腑的故事。成功與失敗交織在他們的生活中。他們對(duì)生活沒有、也不可能有過多的奢求，他們以“社會(huì)貢獻(xiàn)多少拿多少”自己的人生信條。他們沒有沉醉在享受中。整理課件總結(jié)主流人群的文化是快餐式的。他們緊湊的生活節(jié)奏是決定快餐文化的主要原因。雖然他們大多數(shù)來自于一流的名牌大學(xué)，然而他們身處文化盡失的環(huán)境中，漸漸也被吞噬和湮沒。因?yàn)檫@是一種他們從未嘗試的工作和物質(zhì)的極大豐富，他們?cè)谖镔|(zhì)消費(fèi)中淡忘了、迷惘了，開始被非文化的“文化”徹底征服。有朝一日當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的文化與他們心目中理想的文化的距離如此之大，沉重的失落感油然而生。整理課件總結(jié)在開放二十年的歷程中，在西方文化不斷的沖擊下，廣東作為開放的前沿，受到的沖擊也是最大的。主流人群正繼承著全盤西化的中產(chǎn)階級(jí)的生活模式，空虛、浮躁、匆忙、缺乏歸屬感以及無跟的感覺，正如美國作家PaulFussel所評(píng)價(jià)的：“中產(chǎn)階級(jí)的特征不是他們中等的收入，而更多的是他們心理上的不安全感”。整理課件總結(jié)主流人群的價(jià)值觀念包括肯定與社會(huì)貢獻(xiàn)相當(dāng)?shù)膫€(gè)人享受的合理性，追求體面的生活，保持身份的尊嚴(yán)。他們追求更多的表面的物質(zhì)享受，也正因?yàn)槿绱?，在他們的?nèi)心深處埋藏著對(duì)精神、對(duì)文化、對(duì)思想的渴求。整理課件總結(jié)由于缺乏文化的滋潤(rùn)，在空虛、浮躁、匆忙的生活里，他們更沒能在寧靜安詳?shù)沫h(huán)境下思考。他們把個(gè)人發(fā)展的時(shí)間全部貢獻(xiàn)給了公司，多數(shù)人形成適應(yīng)工作性質(zhì)的生活方式，思想也被不知不覺地改造和禁錮。他們證實(shí)了自己的有用性，但沒有證實(shí)自己的生命價(jià)值。整理課件六、主流人群的消費(fèi)習(xí)慣整理課件主流人群的消費(fèi)習(xí)慣——他們的消費(fèi)無處不在刻意體現(xiàn)他們的品位。整理課件旅游、房地產(chǎn)、汽車是當(dāng)今主流人群的消費(fèi)熱點(diǎn)

整理課件旅游——相對(duì)于陶醉在國內(nèi)各名勝古跡、清山綠水的平民百姓，主流人群更熱衷于境外游。——可以開拓視野，增長(zhǎng)見識(shí)——體現(xiàn)自己的品位整理課件房產(chǎn)——主流人群并不缺少房子，他們屬于二次置業(yè)或本身已擁有自己的住房，但是他們現(xiàn)有的住房已經(jīng)“過時(shí)”了，不能滿足他們對(duì)生活品位的追求，為實(shí)現(xiàn)他們的夢(mèng)想，他們迫切希望能找到理想的家園——由于太多樓盤可供他們?nèi)ミx擇，也混擾了他們的視線，市場(chǎng)缺乏引導(dǎo)，他們?cè)诼o目的的在尋尋覓覓。整理課件在其它城市（如北京、上海、深圳）的汽車市場(chǎng)熱火朝天的時(shí)候，廣州卻出奇的“冷”。一方面客觀的因素制約了轎車市場(chǎng)的發(fā)展（路費(fèi)、維修費(fèi)、停車費(fèi)、停車場(chǎng)等），另一方面，主流人群處于觀望的態(tài)度，希望中國入世能使價(jià)格很快降