年度匯繳培訓(xùn)資料之三房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理

主講人：潘斌單位：江蘇省高郵市地稅局

2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳培訓(xùn)材料之三5/7/20231前言1.課件以企業(yè)所得稅為主線，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收規(guī)定，進(jìn)行了歸納與對(duì)比分析。2.企業(yè)所得稅規(guī)定以國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)為主，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的其他所得稅規(guī)定，請(qǐng)見09年度企業(yè)所得稅匯繳培訓(xùn)資料之一企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額解析。3.對(duì)于國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)的解讀，汲取了張偉老師的諸多觀點(diǎn)；課件還取材于在視野論壇下載的諸多老師的資料，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)探討版張春版主對(duì)課件的修改，提出了許多寶貴的意見，在此一并表示深深感謝！4.由于本人水平有限，對(duì)于課件中存在不足和錯(cuò)誤之處，請(qǐng)多加批評(píng)指正！并請(qǐng)與本人及時(shí)聯(lián)系，以便自己能及時(shí)糾正錯(cuò)誤和對(duì)課件進(jìn)行進(jìn)一步完善。5/7/20232講解提綱一、出臺(tái)背景及相關(guān)文件二、概述三、計(jì)算公式四、收入的稅務(wù)處理五、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理六、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理5/7/20233出臺(tái)背景及相關(guān)文件一、出臺(tái)背景由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、往來(lái)對(duì)象多、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)。因此，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)。而我國(guó)先后出臺(tái)的企業(yè)所得稅管理辦法，都是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好地兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問(wèn)題，難以保證稅基的完整。加上企業(yè)所得稅法的出臺(tái)，因此，有必要出臺(tái)和修訂專門的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理辦法。5/7/20234出臺(tái)背景及相關(guān)文件二、相關(guān)文件1.《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)【2001】142號(hào)）

2.《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)【2003】83號(hào)）3.《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)）4.《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)、蘇地稅發(fā)【2009】53號(hào)）

5/7/20235概述一、適用企業(yè)：中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。二、適用范圍：

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。（辦法第3條）三、適用時(shí)間：自2008年1月1日起執(zhí)行。四、關(guān)于核定征收企業(yè)出現(xiàn)《稅收征管法》第35條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,5/7/20236概述并逐步規(guī)范,同時(shí)按《稅收征管法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。（辦法第4條）國(guó)稅發(fā)【2008】30號(hào)文件規(guī)定：嚴(yán)禁按照行業(yè)或者企業(yè)規(guī)模大小，“一刀切”地搞企業(yè)所得稅核定征收。

5/7/20237計(jì)算公式企業(yè)所得稅：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率－減免稅額－抵免稅額（條例第76條）應(yīng)納稅所得額＝收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－彌補(bǔ)以前年度虧損（稅法第5條）應(yīng)納稅所得額＝利潤(rùn)總額＋納稅調(diào)整增加額－納稅調(diào)整減少額＋境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損－彌補(bǔ)以前年度虧損（國(guó)稅發(fā)【2008】101號(hào)、國(guó)稅函【2008】1081號(hào)）應(yīng)納稅所得額=利潤(rùn)總額+（期末預(yù)收賬款-期初預(yù)收賬款）×計(jì)稅毛利率+其他納稅調(diào)整＋境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損－彌補(bǔ)以前年度虧損土地增值稅：5/7/20238計(jì)算公式應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項(xiàng)目金額關(guān)于土地增值稅稅率和速算扣除系數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額稅率速算扣除系數(shù)≤50%30％0＞50%,≤100%40%5%＞100%,≤200%50%15%＞200%60%35%5/7/20239收入的稅務(wù)處理一、收入的范圍二、收入條件的確認(rèn)三、關(guān)于銷售未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法1.關(guān)于完工產(chǎn)品的確認(rèn)2.關(guān)于完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計(jì)算3.關(guān)于預(yù)繳申報(bào)表和年度納稅申報(bào)表的填報(bào)4.關(guān)于定金和訂金的稅收處理5.土地增值稅相關(guān)規(guī)定四、不同銷售方式銷售額及銷售時(shí)間的確認(rèn)五、特殊銷售方式收入的確認(rèn)六、其他收入5/7/202310收入的稅務(wù)處理一、收入的范圍：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。（辦法第5條）主要包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通住宅、別墅、高檔公寓、辦公樓、商業(yè)用房、地下室及地下車庫(kù)、租賃收入、固定資產(chǎn)出售、價(jià)外收入等。關(guān)于代收費(fèi)：企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等：凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；5/7/202311收入的稅務(wù)處理未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。（辦法第5條）所得稅基本規(guī)定：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。包括：銷售貨物收入；提供勞務(wù)收入；轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；股息、紅利等權(quán)益性投資收益；利息收入；租金收入；特許權(quán)使用費(fèi)收入；接受捐贈(zèng)收入和其他收入。（稅法第6條）稅法的收入總額是基于資產(chǎn)負(fù)債觀的收入總額。收入或所得是一定納稅期間經(jīng)濟(jì)利益的流入，即凈資產(chǎn)的增加。因此，無(wú)論是將代收款項(xiàng)納入價(jià)內(nèi)，還是不納入價(jià)內(nèi)，其實(shí)5/7/202312收入的稅務(wù)處理都不影響企業(yè)所得稅，影響的是所得稅款的利息。營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。（營(yíng)業(yè)稅條例第5條）價(jià)外費(fèi)用：包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：1.由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的5/7/202313收入的稅務(wù)處理行政事業(yè)性收費(fèi)；2.收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；3.所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。（營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第13條）注：住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。（國(guó)稅發(fā)【2004】69號(hào)）土地增值稅相關(guān)規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。（土地增值稅條例第5條）

5/7/202314收入的稅務(wù)處理對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用：如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。（財(cái)稅【1995】48號(hào)）二、收入條件的確認(rèn)：企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售5/7/202315收入的稅務(wù)處理合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)（辦法第6條）1.與所得稅基本規(guī)定的差異：（國(guó)稅函【2008】875號(hào)）除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。并同時(shí)滿足以下4個(gè)條件，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)：（1）商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有實(shí)施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（4）已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。5/7/202316收入的稅務(wù)處理2.與會(huì)計(jì)核算的差異：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，銷售商品收入的確認(rèn)與計(jì)量除包括以上4個(gè)條件外，還包括相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。對(duì)于采取預(yù)售方式，按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房單位或個(gè)人的購(gòu)房定金，會(huì)計(jì)上一般通過(guò)預(yù)收賬款科目進(jìn)行核算。

3.收入條件確認(rèn)的原因：房地產(chǎn)開發(fā)具有項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，一般會(huì)跨越多個(gè)會(huì)計(jì)年度；往往采取預(yù)售方式，由此形成商品房交付與收款存在較大時(shí)間差異；產(chǎn)品成本計(jì)量相對(duì)滯后等特征。使大量的銷售收入懸在預(yù)售收入中，得不到調(diào)整。使預(yù)售收入和銷售收入成為可選擇的稅收處理。因此，從稅收角度有必要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)收入的5/7/202317收入的稅務(wù)處理確認(rèn)作出明確規(guī)定。從企業(yè)所得稅的角度，不存在預(yù)收帳款的概念（新文件摒棄了原來(lái)的預(yù)售收入的概念），只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項(xiàng)，應(yīng)全部確認(rèn)為收入(與會(huì)計(jì)上的收入存在區(qū)別)。但，這樣會(huì)造成“會(huì)計(jì)未確認(rèn)收益，而企業(yè)需繳納所得稅；或會(huì)計(jì)已確認(rèn)收益，但企業(yè)無(wú)需繳納所得稅”的時(shí)間性差異現(xiàn)象。三、關(guān)于銷售未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法：由于未完工成品的成本無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)量，不能確認(rèn)實(shí)際利潤(rùn)因此需按規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。5/7/202318收入的稅務(wù)處理（一）關(guān)于完工產(chǎn)品的確認(rèn)：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。（辦法第3條）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格?？⒐ぷC明材料通常是指取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，向房管部門報(bào)送竣工驗(yàn)收備案表。實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未進(jìn)行最后結(jié)算，有些建安發(fā)票尚未取得，會(huì)形成已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的成本由于在5/7/202319收入的稅務(wù)處理完工年度未取得發(fā)票，無(wú)法扣除的問(wèn)題。關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用：開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。（國(guó)稅函【2009】342號(hào)）按正常操作程序應(yīng)是首先拿大證，其次是投入使用，最后分割拿小證。但由于部分開發(fā)商往往違規(guī)操作（不通過(guò)驗(yàn)收合格或辦理備案手續(xù)等），因此投入使用時(shí)視為已完工。關(guān)于初始產(chǎn)權(quán)證明：5/7/202320收入的稅版務(wù)處理通常是軋指取得允大產(chǎn)權(quán)花證。所黨謂大產(chǎn)戲權(quán)證，銳即新建粉商品房頭房地產(chǎn)盛權(quán)證。慘是指房筐地產(chǎn)開侮發(fā)企業(yè)臣在新建轉(zhuǎn)商品房把竣工驗(yàn)曲收后，孩交付給框買受人同之前，西持有關(guān)順文件和互商品房改屋建設(shè)朽項(xiàng)目批序準(zhǔn)文件川辦理新齒建商品患房初始什登記后細(xì)，取得青的新建見商品房闖房地產(chǎn)塔權(quán)證。墊這是買憶受人辦隙理小產(chǎn)底權(quán)證的夜前提。需要注化意的是饒：1.成本未對(duì)象的完擇工標(biāo)準(zhǔn),好而非整個(gè)蛾項(xiàng)目的完湯工標(biāo)準(zhǔn)，外也就是說(shuō)婦只要項(xiàng)目精中的某個(gè)棉成本對(duì)象他符合完工片標(biāo)準(zhǔn)，該維成本對(duì)象共就應(yīng)該視飯作完工產(chǎn)熄品。例如晉：某棟樓夸的其中一愛(ài)棟房子已附經(jīng)開始投裁入使用,薦就應(yīng)該將斜整棟樓視寺作完工產(chǎn)榆品。2.完摟工產(chǎn)品賊的三個(gè)馬標(biāo)準(zhǔn)，侵只要滿稀足條件棉之一，佩就要確說(shuō)認(rèn)完工周,不需丹要全部燦得到確概認(rèn)。4/28遞/202凝321收入的稅稻務(wù)處理3.完工枝條件的確孕認(rèn)是采用竣柱工、使寬用、產(chǎn)維權(quán)孰早旁的原則晃。注：房地產(chǎn)開材發(fā)企業(yè)銷腫售未完工貍開發(fā)產(chǎn)品催取得的收世入，可以江作為計(jì)提跨業(yè)務(wù)招待持費(fèi)、廣告書費(fèi)和業(yè)務(wù)憑宣傳費(fèi)的遭基數(shù)，但開發(fā)脆產(chǎn)品完惕工會(huì)計(jì)遼核算轉(zhuǎn)市銷售收槽入時(shí)，已作為練計(jì)提基扯數(shù)的未沾完工開抗發(fā)產(chǎn)品勵(lì)的銷售醫(yī)收入不液得重復(fù)縮慧計(jì)提業(yè)部務(wù)招待范費(fèi)、廣粥告費(fèi)和萍業(yè)務(wù)宣餅傳費(fèi)。（蘇地舌稅發(fā)【型200越9】5恐3號(hào)）關(guān)于土地右開發(fā)完工育條件的確出認(rèn)：以出讓方概式取得土行地使用權(quán)船的，轉(zhuǎn)讓雅房地產(chǎn)時(shí)弄，應(yīng)當(dāng)符艷合下列條腸件：（1）按惱照出讓合鑼同約定已霸經(jīng)支付全蠶部土地使飼用權(quán)出讓壤金，并取所得土地使盲用權(quán)證書驗(yàn)；（2）按征照出讓合外同約定進(jìn)悅行投資開清發(fā)，屬于弊房屋建設(shè)4/28拌/202加322收入的稅扭務(wù)處理工程的，另應(yīng)完成開銹發(fā)投資總照額的25寄%以上；爆屬于成片金開發(fā)土地謝的，依照李規(guī)劃對(duì)土訂地進(jìn)行開麥發(fā)建設(shè)，曾完成供排暢水、供電服、供熱、劃道路交通租、通信等袋市政基礎(chǔ)碰設(shè)施、公嗓用設(shè)施的憲建設(shè)，達(dá)死到場(chǎng)地平存整，形成娛工業(yè)用地縱或者其他閱建設(shè)用地委條件。壘（城市房地昂產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管憤理規(guī)定）土地轉(zhuǎn)裙讓包括敲生地和桶熟地的著轉(zhuǎn)讓。生地是指完成撫土地征用確，未經(jīng)開嘗發(fā)、不可嫂直接作為徑建筑用地垃的農(nóng)用地鴉或荒地等仿土地。熟地是指經(jīng)過(guò)紀(jì)土地開發(fā)鐘，具備基痰本建設(shè)條密件的土地近。注：土地使蠻用者轉(zhuǎn)縣讓、抵夜押或置稍換土地嚴(yán)，無(wú)論其觀是否取逗得了該芒土地的呢使用權(quán)亂屬證書粥，無(wú)論其漢在轉(zhuǎn)讓尋、抵押苗或置換贊土地過(guò)族程中是否與閉對(duì)方當(dāng)辯事人辦庸理了土營(yíng)地使用鵝權(quán)屬證壁書變更臂登記手衡續(xù)，只要土壩地使用遮者享有錘占有、漿使用、驅(qū)收益或奮處分4/28瓜/202悔323收入的屑稅務(wù)處狗理該土地的冷權(quán)利，且殼有合同等是證據(jù)表明杠其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)咸讓、抵押錦或置換了紗土地并取船得了相應(yīng)印的經(jīng)濟(jì)利懇益，土地所使用者及修其對(duì)方當(dāng)竄事人應(yīng)當(dāng)爐依照稅法記規(guī)定繳納賭營(yíng)業(yè)稅、值土地增值朋稅和契稅竟等相關(guān)稅稈收。（國(guó)稅封函【2碰007擱】64君5號(hào)服）關(guān)于城鎮(zhèn)扯土地使用性稅的規(guī)定尾：城鎮(zhèn)土駱地使用曲稅以納溝稅人實(shí)蜻際占用爆的土地啞面積為脅計(jì)稅依揭據(jù)，依芬照規(guī)定佩稅額計(jì)暈算征收瘋。由于艘房地產(chǎn)熄開發(fā)企幅業(yè)的商諒品房占恢地是隨豆著銷售材而逐漸季減少的壤，因此敢，房地侵產(chǎn)開發(fā)駁企業(yè)對(duì)潔商品銷盟售期間運(yùn)，應(yīng)按稅建筑面浴積區(qū)分壓已售部盼分和未擾售部分朱，應(yīng)由市房地產(chǎn)岡開發(fā)企腐業(yè)和購(gòu)夸買者分奔別按出擁售與未前出售房央產(chǎn)的建駁筑面積位比例分弊攤計(jì)算系繳納土缺地使用臟稅。（按月計(jì)域算）計(jì)算公慕式：4/2往8/2諷02324收入的稅捐務(wù)處理應(yīng)納城些鎮(zhèn)土地棄使用稅糠＝開發(fā)練初期應(yīng)期稅土地意總面積膚×城鎮(zhèn)伯土地使柔用稅單包位稅額接標(biāo)準(zhǔn)×方（1－餃累計(jì)售泳出房屋遇建筑面歪積/房閉屋建筑盟總面積扒）÷繳跳納期限免稅規(guī)定核：（1）裙市政街典道、廣畏場(chǎng)、綠變化地帶標(biāo)等公共抹用地，孕免征土先地使用寶稅。（城鎮(zhèn)土地盛使用稅暫篇行條例第脈6條）注：對(duì)于小區(qū)內(nèi)的公用道滋路及綠罩化用地應(yīng)按規(guī)究定繳納城鎮(zhèn)土地肥使用稅。此（各省規(guī)暢定不一）（2）開徐發(fā)商在經(jīng)道濟(jì)適用住醬房、商品何住房項(xiàng)目滴中配套建煎造廉租住美房，在商品厭住房項(xiàng)目戀中配套建渣造經(jīng)濟(jì)適用凈住房，如能捉提供政撐府部門禽出具的生相關(guān)材表料，可草按廉租漂住房、壤經(jīng)濟(jì)適該用住房亦建筑面欺積占總建始筑面積乳的比例飾免征開發(fā)商癥應(yīng)繳納怪的4/2豎8/2芝02325收入的稅盼務(wù)處理城鎮(zhèn)土地往使用稅。（財(cái)稅【檔2008宮】24號(hào)涂）繳納期限稱：自200榴7年1月仗1日起，游以出讓或冠轉(zhuǎn)讓方式暗有償取得霉土地使用滲權(quán)的，應(yīng)遠(yuǎn)由受讓方早從合同約猾定交付停土地時(shí)感間的次拉月起繳納城母鎮(zhèn)土地渣使用稅茅；合同獨(dú)未約定酷交付土霸地時(shí)間多的，由系受讓方從合同怨簽訂的緞次月起訓(xùn)繳納城鎮(zhèn)土地掙使用稅。（財(cái)稅擇【20層06】歲186泳號(hào)）自20邪09年急1月1櫻日起，大納稅人僅因房產(chǎn)移、土地廳的實(shí)物允或權(quán)利徒狀態(tài)發(fā)套生變化約而依法座終止房嚴(yán)產(chǎn)稅、憶城鎮(zhèn)土討地使用卻稅納稅加義務(wù)的深，其應(yīng)樸納稅款豆的計(jì)算進(jìn)應(yīng)截止州到房產(chǎn)、土民地的實(shí)物籍或權(quán)利狀畝態(tài)發(fā)生變亦化的當(dāng)月俘末。（財(cái)源稅【20欲08】1滔52號(hào)）例1：某房地加產(chǎn)開發(fā)錯(cuò)企業(yè)2牌008篇年12以月份通皇過(guò)出讓照方式取虎得4/28而/202柄326收入的嶺稅務(wù)處趨理土地1墓000撐0平方謝米，2耳009礦年2月燃份取得護(hù)土地使瞧用證，經(jīng)200廟9年度太共建造關(guān)12幢饞商品房仍，建筑湯面積共瞞150化00平壇方米，其200繞9年1些2月份袖，銷售孤900愉0平方?jīng)r米，試絕問(wèn)該企川業(yè)20閃09年培度應(yīng)繳億納城鎮(zhèn)刷土地使余用稅多俘少元（壺該地區(qū)毯城鎮(zhèn)土活地使用萄稅單位秤稅額為慶4元/獻(xiàn)平方米泛）分析：2009筐年1-1相1月份應(yīng)僚納稅=1臨0000菠×4×1尊1/12垮=366臉66.6饞7元2009鞠年12月戶份應(yīng)納稅見額=10焦000×北4×（1線－900插0/15怪000）值/12=院1333血.33元200迎9年度弱應(yīng)納稅黑額=3過(guò)666廊6.6敢7+1詳333記.33飼=38佛000以元關(guān)于地下賞建筑用地下的城鎮(zhèn)土罩地使用稅況問(wèn)題對(duì)在城雨鎮(zhèn)土地霉使用稅聞?wù)鞫惙毒邍鷥?nèi)單獨(dú)建婆造的地下建暗筑用4/2吹8/2貞02327收入的讓稅務(wù)處章理地，按規(guī)溜定征收城輛鎮(zhèn)土地使渾用稅。其慶中，已取得地歌下土地使裁用權(quán)證的，按土內(nèi)地使用裝權(quán)證確匙認(rèn)的土門地面積司計(jì)算應(yīng)劑征稅款役；未取得地厭下土地使駁用權(quán)證或地下土嬸地使用權(quán)襖證上未標(biāo)明慌土地面毒積的，按地下建浴筑垂直祖投影面警積計(jì)算應(yīng)征導(dǎo)稅款。對(duì)上述陽(yáng)地下建砌筑用地院暫按應(yīng)畢征稅款愁的50姿%征收潔城鎮(zhèn)土登地使用遇稅。（財(cái)稅篩【20時(shí)09】慈128節(jié)號(hào)）（二）關(guān)螞于完工產(chǎn)袋品和未完廚工產(chǎn)品應(yīng)饑納稅所得妻額的計(jì)算奪：只要符合哪產(chǎn)品完工語(yǔ)的三個(gè)條擱件之一，列不論會(huì)計(jì)上是昌否符合收彼入實(shí)現(xiàn)條汁件，是否計(jì)算廈出實(shí)際利播潤(rùn)，計(jì)算鞋所得稅時(shí)叨就應(yīng)該按采照實(shí)際利露潤(rùn)計(jì)算應(yīng)檔納稅所得誕額。未完工產(chǎn)棕品按計(jì)稅毛利釋率繳納，完工產(chǎn)品按實(shí)際毛利街率繳納。開船發(fā)產(chǎn)品完弄工后，要憤將其實(shí)際總毛利額與紫其對(duì)應(yīng)的障預(yù)計(jì)4/28葛/202看328收入的正稅務(wù)處伸理毛利額之見間的差額休，計(jì)入當(dāng)渣年應(yīng)納稅珍所得額。關(guān)于計(jì)鬧稅毛利內(nèi)率：企業(yè)銷售慣未完工開獲發(fā)產(chǎn)品的喪計(jì)稅毛利棟率由各省眨、自治、線直轄市國(guó)蛛家稅務(wù)局患、地方稅辟務(wù)局按下滋列規(guī)定進(jìn)帆行確定：1.開發(fā)燭項(xiàng)目位于蘋省、自治液區(qū)、直轄包市和計(jì)劃廳單列市人裙民政府所桶在地城市雪城區(qū)和郊巖區(qū)的，不小得低于1份5％。2.開群發(fā)項(xiàng)目尸位于地虧及地級(jí)趁市城區(qū)鏈及郊區(qū)師的，不掉得低于雪10%掀。3.開醉發(fā)項(xiàng)目騾位于其栽他地區(qū)業(yè)的，不諸得低于肢5％。（我市堆為8%鑒）4.屬于菊經(jīng)濟(jì)適用蜻房、限價(jià)稿房和危改拼房的，不得低娃于3%預(yù)。關(guān)于經(jīng)隆濟(jì)適用掌房、限耀價(jià)房和悅危改房慕：（1）經(jīng)濟(jì)適用砍房是指政府靈提供政策慎優(yōu)惠，限浮定套型面匙積和銷售遣價(jià)格，按爆照合理標(biāo)梳準(zhǔn)建設(shè)，佛面向城市從低收入住疾房4/2厚8/2易02329收入的煩稅務(wù)處鈴理困難家庭汪供應(yīng)，具茄有保障性否質(zhì)的政策款性住房。房地產(chǎn)叢開發(fā)企僚業(yè)開發(fā)芽的經(jīng)濟(jì)適移用房、按規(guī)定普的計(jì)稅毛裹利率申報(bào)引納稅時(shí)，較需向主管載地稅機(jī)關(guān)搏報(bào)送以下斗資料：A.立甘項(xiàng)批準(zhǔn)考機(jī)關(guān)對(duì)站經(jīng)濟(jì)適步用房立泰項(xiàng)的批趕準(zhǔn)文件稅；B.土地憲管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)吊文件；C.物岡價(jià)部門婦核定的青有關(guān)經(jīng)里濟(jì)適用雞房銷售藥價(jià)格的本批件；D.住蠻房保障杏主管部指門為低紙收入住置房困難照家庭出曲具的購(gòu)嶄房資格伙證明；E.列漸明該項(xiàng)洽目的政寨府經(jīng)濟(jì)濫適用房違建設(shè)投閑資計(jì)劃牌；F.經(jīng)濟(jì)忽適用房銷繡售清冊(cè)（幟包括購(gòu)房渾人姓名和該身份證號(hào)劑碼、準(zhǔn)購(gòu)論面積、合葬同號(hào)、訂能立合同日圣期、樓棟育號(hào)、實(shí)際盲購(gòu)買面積鬼、單價(jià)、證銷售金額宏）；4/28狡/202軟330收入的稅囑務(wù)處理G.主管屆地稅機(jī)關(guān)舅要求提供錫的其他資稍料。（2）疼房地產(chǎn)剖開發(fā)企損業(yè)開發(fā)云的限價(jià)房縮慧和危改松房按規(guī)定費(fèi)的預(yù)計(jì)陽(yáng)毛利率澆申報(bào)納轉(zhuǎn)稅，需眨符合政最府有關(guān)遙部門的惰規(guī)定和鍛要求。房地產(chǎn)開畏發(fā)企業(yè)在這企業(yè)所得稿稅納稅申鋼報(bào)時(shí)，需向主嚴(yán)管地稅副機(jī)關(guān)報(bào)中送以下睡資料：A.《國(guó)難有建設(shè)用殘地使用權(quán)瘋出讓合同鋒》和政府奮主管部門熄出具的其龜他能證明豆限價(jià)房和反危改房的吉證明文件膨；B.限價(jià)致房和危改光房銷售清傾冊(cè)（包括闖購(gòu)房人姓弟名和身份開證號(hào)碼、距準(zhǔn)購(gòu)面積掏、合同號(hào)俊、訂立合顏同日期、忙樓棟號(hào)、間實(shí)際購(gòu)買刊面積、單爭(zhēng)價(jià)、銷售擴(kuò)金額）；C.主蕉管地稅無(wú)機(jī)關(guān)要澤求提供災(zāi)的其他擠資料。（3）對(duì)浸商品住房狐小區(qū)配套份建設(shè)經(jīng)濟(jì)預(yù)適用房、廚限價(jià)房和4/2普8/2渣02331收入的稅捐務(wù)處理危改房吐的，應(yīng)分別款核算銷徹售收入，并按忍照對(duì)應(yīng)算的計(jì)稅礦毛利率黎計(jì)算預(yù)佳計(jì)利潤(rùn)保；不能分別圖核算的，誦一律從高適用計(jì)致稅毛利亞率。注：對(duì)經(jīng)濟(jì)適兔用房、限懸價(jià)房和危宰改房項(xiàng)目剩中配套建余設(shè)的商木鋪、車瞞庫(kù)、車戚位等未漁完工產(chǎn)渣品取得鞠的收入，不得按混照經(jīng)濟(jì)適用捕房、限價(jià)傘房和危改吧房的計(jì)稅趟毛利率執(zhí)恭行。（蘇地稅嘉發(fā)【2筐009幅】53山號(hào)）相關(guān)營(yíng)很業(yè)稅政匠策銜接北：對(duì)政府或遺經(jīng)批準(zhǔn)燙的房地產(chǎn)開費(fèi)發(fā)企業(yè)銷泡售經(jīng)濟(jì)適霜用住房暫薦免征收營(yíng)妻業(yè)稅。（蘇地稅鋒函【20妹08】3施80號(hào)）經(jīng)濟(jì)適洗用住房株是指同時(shí)符恨合以下條件翼的具有保杠障性質(zhì)的粘政策性住晨房：4/2遲8/2憐02332收入的稅限務(wù)處理1.納入權(quán)全省經(jīng)濟(jì)汗適用住房殺建設(shè)投資蹦計(jì)劃；2.土地采取劃撥公的方式供焦應(yīng)；注：對(duì)于20棋03年1冊(cè)0月1日敲至200巾8年5月停1日之間眉取得土地堅(jiān)使用權(quán)的召經(jīng)濟(jì)適用腐住房項(xiàng)目危，若土地除供應(yīng)方式晨不符合行奇政劃撥的都條件，可杏在滿足其陪他免稅條似件的基礎(chǔ)賊上，提供叉與國(guó)土部勞門在此期吐間簽訂的轟土地使用雕權(quán)出讓協(xié)受議和國(guó)有差土地使用些權(quán)證辦理追免稅手續(xù)展。（蘇地誤稅函【蘭200過(guò)9】1喜37號(hào)犧）3.銷售豪價(jià)格經(jīng)價(jià)躺格主管部三門按相關(guān)淺規(guī)定確定叫；4.向符逢合市、縣互人民政府惡認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)效的城市低治收入住房鏈困難家庭盛供應(yīng)；對(duì)未能同時(shí)貞符合上述柱條件，被冠顏以經(jīng)濟(jì)返適用住載房名稱采的其他摘性質(zhì)住摸房，不呈得享受世該項(xiàng)政鼓策。4/28損/202村333收入的爬稅務(wù)處芬理關(guān)于計(jì)泥稅毛利垂率變化其的實(shí)質(zhì)斜：國(guó)稅發(fā)【及2006趁】31號(hào)文件用“疫計(jì)稅毛利朵率”的提愛(ài)法，而國(guó)稅函復(fù)【20釋08】立299仰號(hào)文件又草改為“剃利潤(rùn)率亞”，新番文件再恐次改回裙計(jì)稅毛倆利率。實(shí)際上咱到底用煩利潤(rùn)率億還是計(jì)想稅毛利新率，其關(guān)鍵點(diǎn)在哭于期間費(fèi)重用及營(yíng)秤業(yè)稅金肌及附加紡是否可進(jìn)以在預(yù)叔售收入對(duì)中扣減循。應(yīng)納稅禁所得額藍(lán)的計(jì)算棄方法：企業(yè)銷繳售未完紙工開發(fā)構(gòu)產(chǎn)品取喝得的收蝕入,應(yīng)敬先按預(yù)計(jì)計(jì)杰稅毛利釋率分季(或艙月)計(jì)算蘭出預(yù)計(jì)毛增利額，計(jì)惹入當(dāng)期應(yīng)朵納稅所得正額。開發(fā)由產(chǎn)品完工貍后，企業(yè)誰(shuí)應(yīng)及時(shí)結(jié)屠算其計(jì)稅駱成本并計(jì)齒算此前銷螞售收入的魔實(shí)際毛利吧額，同時(shí)瞎將其實(shí)際束毛利額與昌其對(duì)應(yīng)的悶預(yù)計(jì)毛利副額之間的差額，計(jì)尿入當(dāng)年度斧企業(yè)本項(xiàng)逗目與其4/2壁8/2嘆02334收入的子稅務(wù)處億理他項(xiàng)目樸合并計(jì)威算的應(yīng)肅納稅所鍬得額。笛（辦法蟻第9條弦）例2：我市某房蛾地產(chǎn)公司胳2008厭年度開發(fā)城A項(xiàng)目，蠶預(yù)售房款示7800季萬(wàn)元，當(dāng)說(shuō)年開發(fā)產(chǎn)抗品未完工匆。當(dāng)年繳蹲納營(yíng)業(yè)稅崗金及附加甜432.死9萬(wàn)元，仙期間費(fèi)用宏150萬(wàn)撒元。20普09年度尼A項(xiàng)目全啊部完工，時(shí)實(shí)現(xiàn)收入違1200蛾0萬(wàn)元，樣開發(fā)成本肝6000黎萬(wàn)元，該困項(xiàng)目20睬09年度趨繳納營(yíng)業(yè)婦稅金及附劫加233聽.1萬(wàn)元普。200系9年度撿又開發(fā)弦了B項(xiàng)鳥目，截晌止到年荒底項(xiàng)目切也完工永，共實(shí)錯(cuò)現(xiàn)收入族450叨0萬(wàn)元站，開發(fā)取成本2禿700童萬(wàn)元，疲繳納營(yíng)份業(yè)稅金法及附加遭249腎.75眉萬(wàn)元?？p該企業(yè)擠200旅9年度槐期間費(fèi)淘用共發(fā)格生89弄0萬(wàn)元勇。試計(jì)算世該企業(yè)漫200元8、2夕009雨兩年應(yīng)奔繳納企穿業(yè)所得嘉稅（假杠設(shè)不需鉗進(jìn)行其蹲他納稅錦調(diào)整）分析：4/28截/202朽335收入的煉稅務(wù)處臨理200似8年：企業(yè)的利循潤(rùn)總額＝長(zhǎng)0―15話0萬(wàn)元＝祥-150繪萬(wàn)元應(yīng)納稅所話得額＝7霸800×但8%―4都32.9廣―150弊＝41.鋼1萬(wàn)元應(yīng)納稅冶額=4遼1.1少×25惹%=1攤0.2權(quán)75萬(wàn)菌元2009無(wú)年：利潤(rùn)總額蒜=（12洪000+介4500招）-（6嚷000+壘2700婦）-（4蠟32.9囑+233功.1+2憂49.7雞5）-8辨90＝5蛙994.鞭25元應(yīng)納稅所營(yíng)得額＝5您994.捐25＋4犯32.9休―624駝＝580接3.15捕萬(wàn)元需要注桶意的是鬼：本期扣除鋼的前期營(yíng)秧業(yè)稅金及伸附加43蒼2.9萬(wàn)醬元需作納烘稅調(diào)增，姥上期按預(yù)節(jié)計(jì)毛利率譜計(jì)算的預(yù)擱計(jì)毛利6旗24萬(wàn)元君（78撐00×8環(huán)%）應(yīng)予循以調(diào)減。應(yīng)納稅額事＝580柄3.15六×25%陽(yáng)＝145渴0.78粘75萬(wàn)元4/2碼8/2仿02336收入的墳稅務(wù)處沈理注：A項(xiàng)目間實(shí)際毛辰利額＝籠780伏0×6吊000禁/12最000帳＝36繡00萬(wàn)坡元；實(shí)隔際毛利槳額與預(yù)胞計(jì)毛利睛額的差抄額＝3險(xiǎn)600拘―62屆4＝2州976蠢萬(wàn)元特別提士醒：在年度納更稅申報(bào)懷時(shí)，企業(yè)陪須出具叫對(duì)該項(xiàng)崖開發(fā)產(chǎn)器品實(shí)際慰毛利額扎與預(yù)計(jì)勻毛利額洪之間差異調(diào)與整情況釀的報(bào)告以及稅旺務(wù)機(jī)關(guān)磨需要的瀉其他相恥關(guān)資料不。（辦法排第9條謊）差異調(diào)整扔報(bào)告應(yīng)包管括以下內(nèi)塑容：1.開發(fā)企分業(yè)基本席情況，包括膽企業(yè)資鄙質(zhì)等級(jí)歇、資質(zhì)稻有效期線、從業(yè)喜人數(shù)、墨法人代陪表、出找資方、鹿關(guān)聯(lián)方趕有關(guān)情炊況等；2.開發(fā)項(xiàng)破目基本讀情況，包括開繳發(fā)項(xiàng)目名窩稱、地理榜位置及概攏況、占地笛面積、容顏積率、綠周化率、開興發(fā)用途、生初始開發(fā)慕時(shí)間、完肚工時(shí)間、扇銷售情況補(bǔ)、銷售方棍式、銷售環(huán)費(fèi)用（含妖傭金或手租續(xù)費(fèi)，尤太其是委托鳴境外機(jī)構(gòu)我銷售費(fèi)用宇結(jié)算情況摘）、4/2倆8/2膛02337收入的稅勿務(wù)處理配套設(shè)施機(jī)的歸屬及撤核算、停泄車場(chǎng)所的菜核算、企教業(yè)的融資塔情況利息釋核算和支顧付情況等幻玉；3.《房地雨產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)劍目完工對(duì)節(jié)象會(huì)計(jì)成滋本、計(jì)稅宋成本調(diào)整辛計(jì)算明細(xì)嘆表》；4.非貨幣滋性交易光、關(guān)聯(lián)奔方交易低、其他宿涉及納逮稅調(diào)整揪的事項(xiàng)齒，納稅麻調(diào)整金纖額。（蘇地稅發(fā)段【200拾9】53譜號(hào)）（三）關(guān)謝于預(yù)繳申溪報(bào)表和年旗度納稅申酒報(bào)表的填襲報(bào)：1.如果凍《預(yù)售合辟同》的收裂入未達(dá)到飼完工標(biāo)準(zhǔn)扒：（1）秒預(yù)繳申孔報(bào)表：按規(guī)定狀的計(jì)稅向毛利率迷計(jì)算出潑的預(yù)計(jì)泉毛利額守，季度貝預(yù)繳申慎報(bào)時(shí)填胞報(bào)在《木企業(yè)所麗得稅月殊（季）徹度預(yù)繳撫納稅申秒報(bào)表》砍（A類茄）第4擺行“利養(yǎng)潤(rùn)總額廣”。4/2內(nèi)8/2歷02338收入的稅替務(wù)處理（2）牽年度申謙報(bào)表：附表三盒的第5繞2行“房地產(chǎn)葉企業(yè)預(yù)斜售收入真計(jì)算的伸預(yù)計(jì)利砍潤(rùn)”的第3擱列“調(diào)增山金額”填寫按規(guī)脊定計(jì)算出剃的預(yù)計(jì)計(jì)域稅毛利額爛，而附表挖一的收入管、附表二晉的成本、誤主表第三杏行的稅金扛及附加，看是不會(huì)有蔽數(shù)據(jù)的。荒當(dāng)年的稅妙金及附加翼由于未計(jì)迷入“營(yíng)業(yè)咱稅金及附橫加”科目合，應(yīng)在附攤表三第40行自“其他”第4列莖“調(diào)減掌金額”表中填列征。2.如載果該《異預(yù)售合偶同》達(dá)袍到完工蘿標(biāo)準(zhǔn)：（1）預(yù)淡繳申報(bào)表杏：季度預(yù)繳彈申報(bào)時(shí)在蛛《企業(yè)所接得稅月（奧季）度預(yù)譽(yù)繳納稅申散報(bào)表》（枝A類）第顧4行“利棟潤(rùn)總額”戴將按規(guī)定魚計(jì)算出的禾預(yù)計(jì)毛利優(yōu)額減除。4/2程8/2店02339收入的稅領(lǐng)務(wù)處理（2）年餡度申報(bào)表肉：附表三第演52行將娃以前年度四確認(rèn)的預(yù)循售收入轉(zhuǎn)扯回，填報(bào)第4栽列“調(diào)減盲金額”。而主表第炮三行的稅雅金及附加含不能重復(fù)迅扣除，應(yīng)挑該在附表島三第40地行“其遵他”進(jìn)愉行納稅4/2選8/2些02340收入的慨稅務(wù)處踐理（四）怨定金和耗訂金稅兇收的處智理：所謂定金，是指合仙同當(dāng)事人羞為了確保戰(zhàn)合同的履附行，依據(jù)睜法律規(guī)定索或者當(dāng)事利人雙方的栗約定，由量當(dāng)事人一稱方在合同訂廁立時(shí)或者欲訂立后履行前，饞按照合同統(tǒng)標(biāo)的額的秤一定比例有（不超過(guò)怨20％）殲，預(yù)先給閃付對(duì)方當(dāng)衫事人的金新錢或其替漫代物。定金屬磚于一種梨法律上鎖的擔(dān)保獲方式，糠主要是鞠為了擔(dān)幻玉保主合障同的成舊立和生搶效，根旦據(jù)《擔(dān)丙保法》個(gè)規(guī)定，可給付定傘金的一海方不履凱行債務(wù)槽的，無(wú)陜而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的（未簽訂合同），不受法律保護(hù)。在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。4/28幻玉/202哪341收入的般稅務(wù)處笛理所得稅墊規(guī)定：企業(yè)通過(guò)因此，具有預(yù)收款性質(zhì)的訂金、保證金、誠(chéng)意金、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)員卡或會(huì)員費(fèi)也同預(yù)收的定金一樣處理，暫時(shí)不用繳納企業(yè)所得稅，等簽訂銷售（預(yù)售）合同后才予以納稅。營(yíng)業(yè)稅規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。（營(yíng)業(yè)稅條例第12條）取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款4/28脆/202逆342收入的伍稅務(wù)處棄理日期的，為應(yīng)稅懼行為完梁成的當(dāng)寫天。（納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第25條）預(yù)收款，包括預(yù)收定金。預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。（國(guó)稅函【1995】156號(hào)）因此，對(duì)于收取的定金應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。關(guān)于訂金：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)收賬款科目是指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的。而訂金、誠(chéng)意金等均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款4/28崖/202砌343收入的稅昌務(wù)處理性質(zhì)，燈因此，不應(yīng)作銜為預(yù)收種賬款征慢收銷售并不動(dòng)產(chǎn)蛋營(yíng)業(yè)稅萬(wàn)。關(guān)于退堵款的處蘭理納稅人的洲營(yíng)業(yè)額計(jì)脫算繳納營(yíng)粗業(yè)稅后因炊發(fā)生退款追減除營(yíng)業(yè)羨額的，應(yīng)低當(dāng)退還已變繳納營(yíng)業(yè)競(jìng)稅稅款或迷者從納稅委人以后的假應(yīng)繳納營(yíng)告業(yè)稅稅額棒中減除。（營(yíng)業(yè)講稅細(xì)則仗第14槽條）注：房地產(chǎn)灣公司收霉取的定姐金違約巧金。房盟地產(chǎn)公它司雖然跑收取但朱沒(méi)有發(fā)琴生銷售健不動(dòng)產(chǎn)賄行為，鍋因此這岸部分定還金是不染需要營(yíng)陣業(yè)稅（沒(méi)有提供選應(yīng)稅勞務(wù)），如果徹已經(jīng)征收心營(yíng)業(yè)稅，員可以在當(dāng)撿期沖減銷自售房屋的灑營(yíng)業(yè)額或妄退稅處理草。（五）土漂地增值稅摸相關(guān)規(guī)定行：1.關(guān)于呼土地增值蒜稅的預(yù)征顧：除普通標(biāo)作準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)論征外，對(duì)幼其他各類悔商品房，競(jìng)均應(yīng)4/2塊8/2擁02344收入的金稅務(wù)處性理按規(guī)定實(shí)詳行預(yù)征。（蘇地邀稅發(fā)【剛200閱4】5恩8號(hào)）納稅人建擺造普通標(biāo)準(zhǔn)抵住宅出售，宗增值額憲未超過(guò)膀扣除項(xiàng)肝目金額錫20%周的，將免征土泥地增值噸稅。（土地比增值稅堆條例第雜8條）關(guān)于普嬸通標(biāo)準(zhǔn)本住宅：普通標(biāo)嘉準(zhǔn)住宅秩是指由政府指定紙的房地產(chǎn)開埋發(fā)公司開慕發(fā)、按照伶當(dāng)?shù)卣捌胀?biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)辦發(fā)【2005】26號(hào)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的4/2欣8/2支02345收入的稅頭務(wù)處理范圍內(nèi)從構(gòu)嚴(yán)掌握。（財(cái)稅【謝2006兄】141售號(hào)）關(guān)于普通亂住宅的認(rèn)木定：條例第8軟條中“普通標(biāo)準(zhǔn)筆住宅”和財(cái)稅【1爽999】哀210號(hào)中“普通住少宅”的認(rèn)許定，一獸律按男“中小套型半、中低價(jià)反位普通住毯房”的標(biāo)卻準(zhǔn)執(zhí)行檔。（財(cái)稅橋【20箭06】曬21號(hào)棟）關(guān)于“雄中小套均型、中譯低價(jià)位起普通住樹房”的泥標(biāo)準(zhǔn)享受優(yōu)惠遷政策的住諸房原則上絮應(yīng)同時(shí)滿呀足以下條促件：住宅小區(qū)即建筑容積籮率在１.么0以上、器單套建筑竿面積在1替20平方趟米以下、警實(shí)際成交澡價(jià)格低于赴同級(jí)別土裝地上住房耳平均交易右價(jià)格1.犧2倍以下糠。各省、菊自治區(qū)、那直轄市要蜂根據(jù)實(shí)際致情況，制嫌定本地區(qū)矮享受優(yōu)惠碧政策普通墾住房的具若體標(biāo)準(zhǔn)。注允許單套建躲筑面積畝和價(jià)格蹲標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)植，但向上紡浮動(dòng)的比圈例4/28轉(zhuǎn)/202幻玉346收入的稅邪務(wù)處理不得超惠過(guò)上述鼠標(biāo)準(zhǔn)的劉20％縫。（國(guó)辦發(fā)格【200飽5】26我號(hào)）注：納稅人既忠建造普通敗住宅，又言建造其他夏商品房的肅，應(yīng)分別面核算土地遞增值額。不分別貫核算增值額墊或不能準(zhǔn)確勇核算增值額的意，其建造蓋的普通標(biāo)歐準(zhǔn)住宅不故能適用條資例第8條閃第1項(xiàng)的哀免稅規(guī)定寇。（財(cái)稅份【20仁06】射21號(hào)漫）開發(fā)項(xiàng)目糖中同時(shí)包衣含普通住票宅和非普扭通住宅的籌，應(yīng)分別撞計(jì)算增值搶額。（國(guó)稅發(fā)繼【200割6】18踢7號(hào)）土地增值埋稅預(yù)征的穩(wěn)計(jì)稅依據(jù)嗚：土地增值炮稅預(yù)征的塌計(jì)稅依據(jù)回為納稅人漫轉(zhuǎn)讓房地址產(chǎn)取得的裝收入。采用預(yù)收絮價(jià)款方式馬轉(zhuǎn)讓房地午產(chǎn)的，以羞收到的預(yù)特收價(jià)款作踏為土地增繡值稅預(yù)征穗的計(jì)稅依凡據(jù)。（應(yīng)和營(yíng)業(yè)早稅申報(bào)計(jì)布稅依據(jù)一端致）4/2褲8/2含02347收入的稅倍務(wù)處理土地增值纏稅的預(yù)征存率：（1）稼普通住狠宅，按詞1%的裝預(yù)征率辭實(shí)行預(yù)日征；（2）徑營(yíng)業(yè)房綱、寫字卻樓、高筍級(jí)公寓永、度假忠村、別您墅等，止按2%依預(yù)征率礦實(shí)行預(yù)狹征；（3）對(duì)脊房地產(chǎn)開宮發(fā)企業(yè)既絨建造普通添住宅，又刮開發(fā)其他夫類型商品注房，其銷仆售收入未耳分別核算溜的，按2撥%預(yù)征率鼻實(shí)行預(yù)征灰。（揚(yáng)地稅發(fā)磨【200撈4】96跌號(hào)）2.關(guān)除于土地敬增值稅短清算：土地增值烏稅清算，是指納稅肯人在符合佛土地增值辜稅清算條開件后，依嫂照稅收法午律、法規(guī)殲及土地增君值稅有關(guān)蘆政策規(guī)定添，計(jì)算房懶地產(chǎn)開發(fā)鄭項(xiàng)目應(yīng)繳曲納的土地柏增值稅稅泄額，并填月寫《土地隨增值稅清賽算申報(bào)表義》，向主士管稅務(wù)機(jī)泳關(guān)提供有前關(guān)資料，4/28緊/202爬348收入的即稅務(wù)處當(dāng)理辦理土地咽增值稅清吩算手續(xù)，多結(jié)清該房筋地產(chǎn)項(xiàng)目故應(yīng)繳納土轎地增值稅回稅款的行輸為。（國(guó)稅捏發(fā)【2迅009喝】91圾號(hào)）土地增捏值稅清蘭算的條祖件：應(yīng)進(jìn)行史土地增磁值稅清挖算的條閃件（符武合之一容）：（1）允房地產(chǎn)饞開發(fā)項(xiàng)銜目全部借竣工、及完成銷偵售的；（2）整番體轉(zhuǎn)讓未架竣工決算辦房地產(chǎn)開救發(fā)項(xiàng)目的棗；（3）直犬接轉(zhuǎn)讓土隊(duì)地使用權(quán)箭的。注：納稅人瞇應(yīng)當(dāng)在兆滿足條物件之日幼起90感日內(nèi)到富主管稅摧務(wù)機(jī)關(guān)善辦理清述算手續(xù)笑。稅務(wù)機(jī)關(guān)望可要求納疾稅人進(jìn)行區(qū)土地增值通稅清算的循情形：（1）已號(hào)竣工驗(yàn)收豎的房地產(chǎn)易開發(fā)項(xiàng)目腔，已轉(zhuǎn)讓贏的房地產(chǎn)梢建4/2志8/2丘02349收入的稅味務(wù)處理筑面積敘占整個(gè)個(gè)項(xiàng)目可噸售建筑閉面積的比例在8遷5%以上，或該岸比例雖灰未超過(guò)握85%因，但剩余的堵可售建筑開面積已經(jīng)芬出租或自暗用的；即，（已轉(zhuǎn)肌讓可售妥建筑面捎積+出插租或自構(gòu)用可售舒建筑面暈積）÷泡總可售孔建筑面水積≥8換5%。（2）取噸得銷售（輪預(yù)售）許目可證滿三租年仍未銷合售完畢的愉；（3）心納稅人業(yè)申請(qǐng)注去銷稅務(wù)沙登記但坊未辦理暫土地增么值稅清乒算手續(xù)井的；（塘應(yīng)在辦鏈理注銷銅登記前業(yè)進(jìn)行土斤地增值此稅清算啟）（4）疤?。ㄗ哉讨螀^(qū)、披直轄市殼、計(jì)劃鋪單列市標(biāo)）稅務(wù)繩機(jī)關(guān)規(guī)始定的其冶他情況鞠。注：納稅人縫符合以差上條件烏之一的摩，由主蜘管稅務(wù)淋機(jī)關(guān)確膛定是否械進(jìn)行清戒算；對(duì)產(chǎn)于確定掛需要進(jìn)惡行清算膊的項(xiàng)目板，由主峽管稅務(wù)4/2玻8/2糕02350收入的稅譜務(wù)處理機(jī)關(guān)下達(dá)姓清算通知鳥，納稅人割應(yīng)當(dāng)在收阿到清算通聰知之日起詢90日內(nèi)蟲辦理清算增手續(xù)。相關(guān)法漁律責(zé)任竿：應(yīng)進(jìn)行院土地增院值稅清唯算的納靜稅人或殼經(jīng)主管秩稅務(wù)機(jī)亡關(guān)確定岔需要進(jìn)聞行清算半的納稅酷人，在象規(guī)定的漁期限內(nèi)律拒不清暴算或不以提供清淺算資料屠的，主受管稅務(wù)欣機(jī)關(guān)可雹依據(jù)《楊中華人串民共和撓國(guó)稅收峽征收管憶理法》滅有關(guān)規(guī)瓦定處理殊。四、不同芒銷售方式溝銷售額及樂(lè)銷售時(shí)間菊的確認(rèn)（脾辦法第6莖條）：4/2擊8/2姐02351銷售方式具體情形收入額的確定銷售確認(rèn)時(shí)間采取一次性全額收款方式合同（協(xié)議）約定的價(jià)款實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日采取分期收款方式付款方按期付款合同（協(xié)議）約定的價(jià)款付款日付款方提前付款在實(shí)際付款日確認(rèn)采取銀行按揭方式銷售合同（協(xié)議）約定的價(jià)款首付款于實(shí)際收到日確認(rèn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)采取委托方式銷售支付手續(xù)費(fèi)方式合同（協(xié)議）約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)視同買斷方式企業(yè)與購(gòu)買方簽訂合同；企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂合同合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)；合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià)合同價(jià)低于買斷價(jià)；受托方與購(gòu)買方簽訂合同按買斷價(jià)基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式企業(yè)與購(gòu)買方簽訂合同；企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂合同合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)（支付的分成額不得減除）；合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià)受托方與購(gòu)買方簽訂合同基價(jià)＋分成額包銷方式包銷期內(nèi)完成銷售的按上述1-3項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)包銷期內(nèi)尚未出售的按合同（協(xié)議）約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入4/28解/202述352收入的稅壁務(wù)處理幾點(diǎn)說(shuō)愧明：1.關(guān)蓄于分期水付款：需按合遲同約定單的價(jià)款詞和付款耐日確認(rèn)潮收入，后即企業(yè)意無(wú)論是屬否實(shí)際獨(dú)收到價(jià)紙款，都偵要按照貍合同約您定條款肆納稅。代對(duì)于付侮款方提竄前付款息的，企旦業(yè)要在穩(wěn)實(shí)際付不款日確志認(rèn)收入跨。2.關(guān)于曬銀行按揭扮銷售：銀行按揭斷銷售方式告實(shí)際是相薄當(dāng)于有擔(dān)魄保的分期藥收款方式特，首付款選和銀行按竟揭分期相厘當(dāng)于分期厭。其收入傘的實(shí)現(xiàn)實(shí)幅際是參照谷了分期付卡款的原則盒。3.關(guān)于株委托銷售淘：（1）嘩“收支賣兩條線有的原則談”，企摩業(yè)不能脊在收取蕩的價(jià)款兼中坐扣漠將來(lái)支挪付給受益托方得跌價(jià)款。4/2翁8/2青02353收入的里稅務(wù)處稿理（2）企電業(yè)即使沒(méi)維有收到價(jià)袖款，也要羞按照委托億協(xié)議確認(rèn)邪收入的實(shí)巨現(xiàn)。（3）棗對(duì)于視面同買斷即方式收畝入的確哭認(rèn)，按窮合同協(xié)緊議價(jià)與罷實(shí)際收煤到價(jià)款柏采取孰度高原則聾計(jì)稅。（4）境“超紋基價(jià)分尺成方式囑”同鑒“視同瘋買斷方責(zé)式”的確原則相向同，只雙是“超淘基價(jià)分孩成方式俯”的買茂斷價(jià)格杯是基價(jià)丑加分成既而已。（5）嗎已銷開舌發(fā)產(chǎn)品株清單應(yīng)逼載明售恥出開發(fā)然產(chǎn)品的雖名稱、蘇地理位凝置、編地號(hào)、數(shù)垂量、單環(huán)價(jià)、金煙額、手講續(xù)費(fèi)等謝項(xiàng)內(nèi)容默，應(yīng)以胃月或季遺為結(jié)算娘期，定痰期進(jìn)行偏結(jié)算。相關(guān)營(yíng)溜業(yè)稅政鈔策銜接齡：關(guān)于包銷懲商：在合同期捐內(nèi)房產(chǎn)企噸業(yè)將房產(chǎn)脖交給包銷崇商承銷，瘡包銷商是4/28競(jìng)/202績(jī)354收入的稅培務(wù)處理代理房產(chǎn)珠開發(fā)企業(yè)閃進(jìn)行銷售淡，所取得畏的手續(xù)費(fèi)日收入或者蜂價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)控—代理業(yè)英”征收營(yíng)業(yè)印稅；在合遇同期滿后提，房屋未繞售出，由往包銷商進(jìn)異行收購(gòu)，虧其實(shí)質(zhì)是庭房產(chǎn)開發(fā)信企業(yè)將房鑄屋銷售給婚包銷商，婚對(duì)房產(chǎn)開孕發(fā)企業(yè)應(yīng)我按“銷售居不動(dòng)產(chǎn)”匠征收營(yíng)業(yè)圾稅；包銷商將泄房產(chǎn)再次茫銷售，對(duì)愿包銷商也甘應(yīng)按“銷潛售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)”征收營(yíng)嶄業(yè)稅。（院國(guó)稅函【遠(yuǎn)1996守】684斜號(hào)）五、特殊塵銷售方式證收入的確恒認(rèn)（一）售拼后回購(gòu)：是指企業(yè)邀在銷售資臂產(chǎn)的同時(shí)勇又以合同蝕的形式約爺定日后按逃一定價(jià)格偶重新購(gòu)回郊該資產(chǎn)。銷售的商萬(wàn)品按售價(jià)香確認(rèn)收入刑，回購(gòu)的輪商品作為傻購(gòu)進(jìn)商品悶處理。有證據(jù)表意明不符合豆銷售收入縮慧確認(rèn)條件團(tuán)的，如以銷胡售商品筍方式進(jìn)劃行融資希，收到脆的款項(xiàng)蘭應(yīng)確認(rèn)島為負(fù)債伯，回購(gòu)梅價(jià)格4/28哭/202彩355收入的齡稅務(wù)處孝理大于原售似價(jià)的，差刺額應(yīng)在回糕購(gòu)期間確樹認(rèn)為利息請(qǐng)費(fèi)用。（國(guó)稅函【20拋08】蠶875銷號(hào)）與會(huì)計(jì)處聚理的差異端：對(duì)于售后贏回購(gòu)，會(huì)拳計(jì)一般不腎作為銷售赴處理；如誦果有證據(jù)隨表明不符鄉(xiāng)豐合銷售收紹入確認(rèn)條死件的，企糞業(yè)所得稅堵與會(huì)計(jì)準(zhǔn)打則處理一歉致。例3：某房地汪產(chǎn)企業(yè)肅于20爺09年瓶１月份復(fù)將一幢波已開發(fā)享完成的漆房產(chǎn)銷耗售給乙施企業(yè)，晴售價(jià)為路900叢萬(wàn)元。栗合同規(guī)愚定，２愛(ài)年后Ａ遣企業(yè)將轎這幢房旨產(chǎn)重新乏購(gòu)回，勺回購(gòu)價(jià)拘為10道00萬(wàn)蝕元。試竟析會(huì)計(jì)桌處理與搬稅收的鏡差異。分析：由于回購(gòu)環(huán)價(jià)已在合蓮?fù)杏喢鲬校砻魃叹徠穬r(jià)格變香動(dòng)產(chǎn)生的4/2幸8/2腔02356收入的擊稅務(wù)處阻理風(fēng)險(xiǎn)和咐報(bào)酬均鼓歸賣方勵(lì)所有，趴與買方螺無(wú)關(guān)，謝且賣方夸仍對(duì)售壟出的商鮮品實(shí)施并控制。論因此這勾種銷售亭回購(gòu)本倦質(zhì)上不惰是一種駝銷售，而是一項(xiàng)怠融資協(xié)議店，整個(gè)交傾易不確認(rèn)院收入。這種交燈易實(shí)際然上是房炊地產(chǎn)企宋業(yè)將房填產(chǎn)作抵耀押，向翁乙企業(yè)充借款9橫00萬(wàn)攀元，借戒款期為孕２年，床應(yīng)支付宴利息（揀100腿0－9歪00＝100踢萬(wàn)元）兩。稅務(wù)處理儲(chǔ)：1.年踐度匯算廊清繳時(shí)綱，所得釘稅不需要調(diào)增應(yīng)摔納稅所查得額5項(xiàng)0萬(wàn)元，但如果財(cái)叢務(wù)費(fèi)用超訪過(guò)同期銀微行利率要科調(diào)增。2.2阻009年絨度1月份輩和回購(gòu)年吳度201歡1年1月昏份必須繳逝納營(yíng)業(yè)稅列。繳兩次隸稅。（二）磁售后回假租：4/28君/202淡357收入的稅升務(wù)處理雖然稅收叫沒(méi)有明確劑規(guī)定售后哭回租的處先理，但是麥如果售后奇回租形成視融資租賃悲的情形，皮認(rèn)為企業(yè)央對(duì)已售出禍的商品保飛留了通常架與所有權(quán)那相聯(lián)系的泰繼續(xù)管理柴權(quán)，并實(shí)趙施了有效外控制。因此不扒符合所擇得稅收灑入確認(rèn)澡條件，剪可以按鄭照會(huì)計(jì)景準(zhǔn)則進(jìn)慢行稅務(wù)巡壽處理，級(jí)不確認(rèn)港收入。相關(guān)營(yíng)業(yè)夸稅政策銜巾接：房地產(chǎn)開慕發(fā)公司采傅用“購(gòu)房獅回租”等槽形式，進(jìn)欺行促銷經(jīng)游營(yíng)活動(dòng)（裕即與購(gòu)房飽者簽訂“隔商品房買區(qū)賣合同書扯”，將商艙品房賣給偏購(gòu)房者；梁同時(shí)，根旬據(jù)合同約沾定的期限姑，在一定禍時(shí)期后，計(jì)又將該商獎(jiǎng)品房購(gòu)回賣），對(duì)房地產(chǎn)開莫發(fā)公司和承購(gòu)房者均應(yīng)按捕“銷售曉不動(dòng)產(chǎn)敞”稅目娛征收營(yíng)截業(yè)稅。增（國(guó)稅函謠【19接99】寧144梅號(hào)）（三）減還本銷怎售4/28拳/202芝358收入的稅扮務(wù)處理以還本方語(yǔ)式銷售建耳筑物，是椒指商品房憐經(jīng)營(yíng)者在遮銷售建筑沖物時(shí)許諾風(fēng)若干年后覆可將房屋煌價(jià)款歸還理購(gòu)房者，它這是經(jīng)營(yíng)蠶者為了加緞快資金周益轉(zhuǎn)而采取歌的一種促嗎銷手段。示由于稅法笛規(guī)定，企坦業(yè)以貨幣網(wǎng)形式和非無(wú)貨幣形式域從各種來(lái)藏源取得的趴收入，為愉收入總額焦。因此，他在確認(rèn)收艇入額時(shí)，瀉不得扣除民還本支出崖。相關(guān)營(yíng)業(yè)孟稅政策銜堡接：對(duì)以還本退方式銷售翁建筑物的琴行為，應(yīng)或按向購(gòu)買屠者收取的稅全部?jī)r(jià)款麗和價(jià)外費(fèi)深用征收營(yíng)庫(kù)業(yè)稅，不帳得減除所路謂還本支釋出。（國(guó)稅函倒【19擊95】加156纖號(hào)）（四）擇商業(yè)折陜扣：企業(yè)為促扎進(jìn)商品銷煌售而在商屢品價(jià)格上依給予的價(jià)迅格扣除。商品銷售爐涉及商業(yè)勺折扣的，域應(yīng)當(dāng)按照偽扣除商業(yè)乘折扣后的4/2夠8/2衣02359收入的稅拾務(wù)處理金額確扁定銷售乞商品收差入金額距。營(yíng)業(yè)稅草規(guī)定：納稅人橫發(fā)生應(yīng)蝕稅行為駛，如果將價(jià)款與槳折扣額在惠同一張發(fā)爆票上注明零的，以湖折扣后伶的價(jià)款翁為營(yíng)業(yè)公額；如陜果將折經(jīng)扣額另轎開發(fā)票愁的，不包論其在東財(cái)務(wù)上文如何處坦理，均勉不得從貌營(yíng)業(yè)額隱中扣除白。（營(yíng)業(yè)稅實(shí)遣施細(xì)則第亭15條）注：盡管企業(yè)株所得稅不旗再?gòu)?qiáng)調(diào)將厘折扣額開顫在同一發(fā)男票上，但兇是，收入瀉與折扣必安須在同一調(diào)張發(fā)票注該明，不然嫌計(jì)算營(yíng)業(yè)擠稅時(shí)不予罪扣除。（五）現(xiàn)改金折扣現(xiàn)金折扣雜是指?jìng)鶛?quán)井人為鼓勵(lì)斬債務(wù)人在扮規(guī)定的期潑限內(nèi)付款國(guó)而向債務(wù)跌人提供的宗債務(wù)扣除聞。4/2改8/2違02360收入的稅侵務(wù)處理實(shí)際工作區(qū)中涉及的悟折扣的處碼理，主要間是現(xiàn)金折跌扣。商業(yè)購(gòu)折扣因?yàn)槟绞鞘矍靶匈I為，一般雞可以直接直按折扣后抓的金額簽巨訂合同，悅開具發(fā)票律。關(guān)于扣地除憑據(jù)蔽的問(wèn)題萄：現(xiàn)金折給扣是沒(méi)菠有專用蛙發(fā)票的傾，并且攔也不能辟開出收橋據(jù)（因負(fù)為沒(méi)有盟收到錢幣），所標(biāo)以只能者根據(jù)當(dāng)投時(shí)簽署贈(zèng)的合同黨、具體澤收款的憂時(shí)間、獵以及企天業(yè)內(nèi)部榜自制的戒審批單張據(jù)作為杰依據(jù)了拍。（真實(shí)性演原則）（六）買易一贈(zèng)一企業(yè)以探買一贈(zèng)諷一等方禾式組合煤銷售本秀企業(yè)商露品，不屬于氧捐贈(zèng)，應(yīng)將總的多銷售金額麗按各項(xiàng)商鍋品的公允價(jià)賞值的比狂例來(lái)分者攤確認(rèn)各項(xiàng)的佩銷售收甩入。（國(guó)稅函【急2008瞎】875冷號(hào)）與會(huì)計(jì)畫處理的彩差異：對(duì)于將外撤購(gòu)的商品腫用于贈(zèng)送逐，會(huì)計(jì)按翅購(gòu)入成本目作為銷售兆費(fèi)4/2蛇8/2脾02361收入的稅捏務(wù)處理用或成本當(dāng)處理，不閑作收入。斗稅收按公時(shí)允價(jià)值比沾例分?jǐn)偞_晚認(rèn)銷售收鎖入。關(guān)于銷售悅房屋贈(zèng)送宏家電等貨釀物流轉(zhuǎn)稅脾的處理：此項(xiàng)業(yè)務(wù)失中，因?yàn)閮敳⒉簧婕般Q營(yíng)業(yè)稅應(yīng)繼稅勞務(wù)，贊因此不能瞎按混合銷闖售處理（一項(xiàng)銷鞋售行為緊如果既概涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨事物，為混克合銷售行迷為），而荒應(yīng)該將肺有償轉(zhuǎn)戲讓無(wú)形宰資產(chǎn)或艷不動(dòng)產(chǎn)灘所有權(quán)勺與贈(zèng)送森實(shí)物作真為兩項(xiàng)絲式單獨(dú)的馳業(yè)務(wù)，按兼營(yíng)處工理：納稅人兼編營(yíng)應(yīng)稅行偽為和貨物露或者非應(yīng)艇稅勞務(wù)的區(qū)，應(yīng)當(dāng)分杠別核算應(yīng)爛稅行為的銀營(yíng)業(yè)額和族貨物或者參非應(yīng)稅勞異務(wù)的銷售叼額，其應(yīng)乒稅行為營(yíng)孤業(yè)額繳納磨營(yíng)業(yè)稅，煩貨物或者告非應(yīng)稅勞細(xì)務(wù)銷售額狀不繳納營(yíng)溝業(yè)稅；未字分別核算叢的，由主票管稅務(wù)機(jī)孩關(guān)核定其家應(yīng)稅行為判營(yíng)業(yè)額。（營(yíng)業(yè)具稅細(xì)則來(lái)第8條與）4/28助/202澡362收入的稅向務(wù)處理相關(guān)個(gè)人癥所得稅政統(tǒng)策銜接：個(gè)人因磁參加企服業(yè)的有獎(jiǎng)銷曬售活動(dòng)而取得燈的贈(zèng)品極所得，殖應(yīng)按“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)講征個(gè)人厘所得稅役。贈(zèng)品瞞所得為拴實(shí)物的爬，應(yīng)以腥實(shí)施條桃例規(guī)定咳的方法座確定應(yīng)棗納稅所火得額，冒計(jì)算繳載納個(gè)人莫所得稅炎。（國(guó)稅函【欄2002塊】629吊號(hào)）六、其愁他收入（一）租終金收入：是指企虜業(yè)提供民固定資暢產(chǎn)、包兵裝物或諷者其他拳有形資侍產(chǎn)的使枯用權(quán)取傷得的收凍入。企業(yè)新建丑的開發(fā)產(chǎn)殲品在尚未心完工或辦走理房地產(chǎn)脹初始登記民、取得產(chǎn)蓬權(quán)證前，姻與承租人替簽訂租賃格預(yù)約協(xié)議溫的，自開著發(fā)產(chǎn)品交付承租珠人使用之窄日起，出租方取甲得的預(yù)租短價(jià)款按租金4/28吐/202言363收入的伯稅務(wù)處鈴理確認(rèn)收猴入的實(shí)奇現(xiàn)。（辦法第漢10條）所得稅基自本規(guī)定：租金收入掙，按照合艘同約定的留承租人應(yīng)浩付租金的亡日期確認(rèn)冤收入的實(shí)鞭現(xiàn)。（條例碧第19尸條）關(guān)于提降前支付梢租金的遙處理：根據(jù)《實(shí)瓣施條例》穿第19條讀的規(guī)定，別企業(yè)提供擾固定資產(chǎn)唱、包裝物醉或者其他音有形資產(chǎn)煩的使用權(quán)廈取得的租產(chǎn)金收入，拉應(yīng)按交易游合同或協(xié)山議規(guī)定的未承租人應(yīng)血付租金的于日期確認(rèn)股收入的實(shí)羊現(xiàn)。其中企，如果交易腦合同或協(xié)領(lǐng)議中規(guī)定吹租賃期限啞跨年度，且租金提前短一次性支旦付的，根據(jù)《實(shí)糠施條例》引第9條規(guī)音定的收入眾與費(fèi)用配礦比原則，側(cè)出租人可對(duì)上述已確喜認(rèn)的收入恐，在租賃燃期內(nèi)，分俗期均勻計(jì)圣入相關(guān)年他度收入。（國(guó)稅函棵【201疏0】79狡號(hào)）4/2科8/2刷02364收入的翁稅務(wù)處津理注：原先按冤照稅法糟規(guī)定，蘋即使企軌業(yè)提前畏收到租嘉金收入環(huán)的，只字要合同卸或協(xié)議上規(guī)定的鄉(xiāng)豐應(yīng)付租騙金日期疲未到，董也不確般認(rèn)收到灶當(dāng)期的濕收入。顏而根據(jù)妥上述規(guī)籠定，提董前一次欲性收到獨(dú)租賃期舅跨年度孕的租金界收入，怖既可以導(dǎo)以按照賣合同或秀協(xié)議規(guī)棵定的應(yīng)沿付租金原日期確滿認(rèn)收入府，也可降以在租極賃期內(nèi)謀，分期檢均勻計(jì)潮入相關(guān)破年度收鈴入。相關(guān)營(yíng)榮業(yè)稅政窮策銜接熱：納稅人提岡供建筑業(yè)生或者租賃炸業(yè)勞務(wù)，激采取預(yù)收指款方式的澡，其納稅研義務(wù)發(fā)生齊時(shí)間為收到存預(yù)收款善的當(dāng)天。（營(yíng)業(yè)稅細(xì)口則第25淡條）關(guān)于所得秀稅和營(yíng)業(yè)呢稅規(guī)定的等差異：所得稅改催為權(quán)責(zé)發(fā)除生制，而荒營(yíng)業(yè)稅改賓為了收付牙實(shí)現(xiàn)制。4/28但/202捉365收入的稅插務(wù)處理（1）勾營(yíng)業(yè)稅蹄：20常09年而要確認(rèn)柏收入，歷企業(yè)所姻得稅：姻雖然開莖具了發(fā)逝票，仍蹲然不需勤要確認(rèn)佩全部收乏入。（2）對(duì)妻于承租方腿，雖然第炸一年取得乖了全額發(fā)上票，但是病不能一次激性扣除費(fèi)累用，而是嶄按照《實(shí)揀施條例》撓第49條列的規(guī)定，橡分期攤銷沙。（3）若如果是口第三年化收取租究金，雖唇然第一怠年沒(méi)有日收到發(fā)合票仍然攪可以稅誰(shuí)前扣除投。這也詞是權(quán)責(zé)瓜發(fā)生制崖的體現(xiàn)漲。與會(huì)計(jì)梢處理的絞差異：會(huì)計(jì)上恩，出租廳人一般罷采用直暖線法將獲收到的尊租金在謀租賃期蠻內(nèi)確認(rèn)卡為收益譜。房產(chǎn)稅相論關(guān)規(guī)定：鑒于房地頸產(chǎn)開發(fā)企堵業(yè)開發(fā)的浴商品房在攔出售前，矩對(duì)房地產(chǎn)4/28骨/202撈366收入的榜稅務(wù)處鳥理開發(fā)企破業(yè)而言寺是一種格產(chǎn)品，欣因此，反對(duì)房地肉產(chǎn)開發(fā)福企業(yè)建薄造的商愧品房，枯在售出跨前，不侄征收房?jī)敭a(chǎn)稅；鍛但對(duì)售寺出前房涌地產(chǎn)開走發(fā)企業(yè)炕已使用鹿或出租孩、出借象的商品言房應(yīng)按吉規(guī)定征耍收房產(chǎn)姨稅。計(jì)稅依手據(jù)：房產(chǎn)稅依秒照房產(chǎn)原磁值一次減廳除10％脹至30％嫩后的余值螺計(jì)算繳納躁。具體減潔除幅度，信由省、自壘治區(qū)、直訪轄市人民戲政府規(guī)定房產(chǎn)出租騎的，以房萄產(chǎn)租金收冊(cè)入為房產(chǎn)醫(yī)稅的計(jì)稅脂依據(jù)。（房產(chǎn)忠稅暫行過(guò)條例第泄3條）關(guān)于房丹產(chǎn)原值讀的確定寺：對(duì)依照房特產(chǎn)原值計(jì)煉稅的房產(chǎn)趟，不論是帝否記載在主會(huì)計(jì)賬簿釘固定資產(chǎn)血科目中，灰均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納禾房產(chǎn)稅。4/2潑8/2鉆02367收入的稅股務(wù)處理房屋原奔價(jià)應(yīng)根峰據(jù)國(guó)家搬有關(guān)會(huì)瘦計(jì)制度培規(guī)定進(jìn)賊行核算其。對(duì)納播稅人未馳按國(guó)家脆會(huì)計(jì)制認(rèn)度規(guī)定南核算并悟記載的掠，應(yīng)按未規(guī)定予殺以調(diào)整紅或重新偽評(píng)估。（財(cái)稅猴【20承08】憑152嶺號(hào)）關(guān)于房主屋附屬院設(shè)備和喘配套設(shè)蛾施：凡以房屋渴為載體，刪不可隨意傳移動(dòng)的附普屬設(shè)備和予配套設(shè)施構(gòu)，如給排鄰水、采暖蘭、消防、遮中央空調(diào)朗、電氣及駕智能化樓狼宇設(shè)備等蠶，無(wú)論在喝會(huì)計(jì)核算少中是否單嘩獨(dú)記賬與品核算，都代應(yīng)計(jì)入房茶產(chǎn)原值，唯計(jì)征房產(chǎn)煎稅。對(duì)于更換脹房屋附屬糊設(shè)備和配攔套設(shè)施的醒，在將其鐵價(jià)值計(jì)入橋房產(chǎn)原值貫時(shí)，可扣尤減原來(lái)相節(jié)應(yīng)設(shè)備和席設(shè)施的價(jià)疑值；對(duì)附露屬設(shè)備和另配套設(shè)施飾中易損壞涉、需要經(jīng)統(tǒng)常更換的裕零配件，盡更新后不墻再計(jì)入房蠶產(chǎn)原值。（國(guó)稅發(fā)旦【200床5】17撐3號(hào)）4/28疊/202賣368收入的稅樣務(wù)處理稅率：房產(chǎn)稅鵝的稅率像，依照潮房產(chǎn)余士值計(jì)算狠繳納的語(yǔ)，稅率言為1蔬.2％收；依照再房產(chǎn)租搞金收入粘計(jì)算繳沙納的，秧稅率為亡12％關(guān)。